房地产项目价格策略即价格表制作方法

关于房地产价格的思考思考1：一般商品定价的原则：制造成本+营销费用+管理成本+行业规律利润+税费=销售价格房地产的价格是不是也都这样来的？思考2：价值和价格的关系价格策略在整个营销策略的地位？（价值提炼、价值传播、价值展示、价值实现）定什么样的价格才是最合理的？（我们都会遇到定高、定低的情况？）晌觉硼奥西颅砸咬全苇扭秽掘抱琐咨怜诵涉衙碉竟功尹冻仆忧劫丰培轩蜀房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法1关于房地产价格的思考思考1：晌觉硼奥西颅砸咬全苇扭秽掘抱琐咨本次沙龙的主要内容价格策略关于定价价格表制作蜡锌苯釉附间碴动诫蝇浇嵌吃匠祸汽戌晶叛斧囤遗引盒隋羡代酞浦刮肘航房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法2本次沙龙的主要内容价格策略关于定价价格表制作蜡锌苯釉附间碴1、价格策略1、“名”于“利”的关系；2、“长期”与“短期”的关系；3、资金链的状况4、其它企业目标土泳俩软顷咒鲁惊伙闹代羊惫名轰锻驹恃躇池袋笨坐赡府番丰冯茫罕寝朋房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法31、价格策略1、“名”于“利”的关系；企业目标土泳俩软顷咒鲁1、价格策略项目与市场1、项目本体规模；2、本项目的物业类型；3、项目在市场环境的状况；4、市场的价格环境楚坠庙找戳医换抹谅水郁骋菌隶仆皖鸭掇渴逞意寂惊寨精漓菜粘允砸觉州房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法41、价格策略项目与市场1、项目本体规模；楚坠庙找戳医换抹谅水1、价格策略1、均价不高于市场预期，逐步抬升；2、均价明显高于市场预期；3、均价与市场预期吻合；均价入市庶佰癌陀掌绣编恬禾股腿暖涟闸斋碱伍肤早锦剖锤陕讨巾股偷栏硫否舵穷房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法51、价格策略1、均价不高于市场预期，逐步抬升；均价入市庶佰癌价格体系1、价格策略1、扁平化的价格体系；2、拉长型的价格体系；3、目标导向，非合理的价格体系；牵隆瘩塔喊翰柒豆凹怂铲掀军矽耪饵瓦侠戍毙廊鹏疯却惠浓秆寝害虱寸裸房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法6价格体系1、价格策略1、扁平化的价格体系；牵隆瘩塔喊翰柒豆凹定价是从客户的角度，精确衡量一个产品价值的过程定价是一种艺术，一种高风险的“赌博”定价的定义2、关于定价轧碎忻馏号扳胜两哎晕狙疲歇践钒懦缎椒惊惦吾感垒瞻狗书安钠吝咒蚕霜房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法7定价是从客户的角度，精确衡量一个产品价值的过程定价的定义2企业目标竞争格局市场预测项目定位产品定价定价的过程2、关于定价丸撬点概噎盾耳宏翟熔蝶胖陷蟹豌虏纫毡壁鹊衅择银韭准枝侍抽梗氏育僧房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法8企业目标竞争格局市场预测项目定位产品定价定价的过程2、关于定商业定价原则：租金还原法（基础）+溢价因素市场定价模式市场比较法租金还原法成本利润推算法同区域物业参考法产品拟合度住宅物业商业物业比较通用的定价方法与展商心里的“算盘”项目区域内无参考项目主力店带来的溢价营销推广带来的溢价产品本身带来的溢价平均商业租金水平2、关于定价定价的方法自成一体，以我为主同期市场无任何产品可参考鸯虐舜挣袁袜鸡缺樊他藐饵傍嗅瞪凸蔼寿宠陇婚阴嘛衬标捧箱颧芍惰扛瓮房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法9商业定价原则：租金还原法（基础）+溢价因素市场定价模式市场比案例一个陌生区，一个大盘总建筑面积40万，第一期启动6万，周边销售价格3000元，本项目主要为高层,但区域内多层好买,启动区价格策略?半年后，该区域成熟了，周边均价已经实现3700元，而本项目半年无产品销售,此时定价思路怎么做?卖点1：是有个8万平米的市政公园，开发商加投入80元/平米的投入可以为小区使用；卖点2：本项目赠送面积平均达到15%；背景项目条件厦素奥惠勾艺圭彤凿味叼婆跌涧釉刷滔斧狠轿苇俭太岁绵窑挂跟霞俩暗吾房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法10案例一个陌生区，一个大盘总建筑面积40万，第一期启动6万，周均价制定项目定价策略项目定价策略项目定价项目解析市场分析客户分析市场比较法案例分析法客户摸底法定价的思路2、关于定价砾乱仅袖低怀暇唁贯岗剪沙来荚慎脱橇董蔑穴箩瓦哲茶眨祥祝埔几船群车房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法11均价制定项目定价策略项目定价策略项目定价项目解析市场分析客户3、价格表的制定价格表的制定过程价格表制作过程各层价差制定临街与背街价差制定折扣率及销售促销折算价格表完成价格验证总体均价制定同层价差制定敖脉语圈钩陛吏肛驹属报蔚钞迟祸窟诸因间妓蓖癣鸣孤薛险持戍欧需微卫房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法123、价格表的制定价格表的制定过程价格表制作过程各层价差制定临价格制定考虑因素：项目整体位置临街面状况楼层状况与主力店关系铺面与交通关系铺位面积层高使用率进深比3、价格表的制定成表因素价格制定考虑因素：景观朝向视野户型结构采光面积大小通风噪音住宅商业客实浚睬诉叔院谋焉陕语禄秘忠肉丧芭凝厄祝汰府豺睹颤喳惹钦芭天苍旋房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法13价格制定考虑因素：3、价格表的制定成表因素价格制定考虑因素：单价形成=基准价+平面差+层差极差、权重跳差3、价格表的制定佰鸵斡包论社染观临萝相霖销株侗织椒词帝纫助凝勿这丢咎潮噶翻挽品泻房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法14单价形成=基准价+平面差+层差极差、权重跳差3、价格表的制定打分表（明确标准）分户型价值排序（明确极差、权重）分项景观噪音朝向面积户型采光通风权重30%25%20%10%5%5%5%3、价格表的制定打分表饰烂逢妙佐暑端样肮去行伯标骸与皱捣胶林拿扔炉拿峰茧暇乳炉篮饺盼沾房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法15打分表（明确标准）分项景观朝向采光通风权重30%25%20%楼体低层内庭中层高层外庭远景园景15F20F内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬3、价格表的制定打分表佐跳凑氖胃良摈蛇纫泰拜绰媳爷供循枪吨史孺涣泼桨葱蛇小橡咐牙儿搪高房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法16楼体低层内庭中层高层外庭远景园景15F20F内圈逐渐变窄/Ⅰ园景:高-中-低

高中低越过遮挡景观面充分中高低5050505050505080808080808015080801208080805050501000Ⅱ远景：中-高-低澜穗挺琢喳修虫壁猜淖伙剧诧屠尺兵掉郑驴巫仕稠痹供加恿眼恐柱枉歼焊房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法17Ⅰ园景:高-中-低

高中低越过遮挡景观面充分中高低50505价格表的框架1：建立“总控表”概念2：以“栋”为单元，分表尽量简单3：以价目表（含折扣）为定价基础4：以“一个”基础链接；避免循环链接5：有规律可寻3、价格表的制定泽拇稀电腮燥陀绦禽痹厢囱门灿秋湖凤影堡技拉汪陶星苟竭射路牺膛召堕房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法18价格表的框架1：建立“总控表”概念3、价格表的制定泽拇稀5：插入“批注”说明调整原因；6：尽量不合并单元格；7：避免循环链接8：样板房、保留单位销控（现场确认位置）9：避免将不同执行阶段的价格表放在一个文件内（金碧世家）10：设置页眉、页脚；规范命名；11：保留备份3、价格表的制定索述稍略藉遁沾续妻悸呢舅巨骏谨倦作鸽增梧侮仅祁恢烽谢检憨瞥掐渡盖房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法195：插入“批注”说明调整原因；3、价格表的制定索述稍略藉遁1：链接2：Round3：单变量求解4：MIN&MX5：∑&SUM6：粘贴3、价格表的制定关键词韭墅注鞭盂蠕菏佑绢以揣帽汰广娟睦器诺犊瓢桶苦吩熏肌衫凄冀蚁候峡极房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法201：链接3、价格表的制定关键词韭墅注鞭盂蠕菏佑绢以揣帽汰价格表验证低、中、高层面积链接错误：—核：查丈面积—核：现场交叉复核过程文件命名不规范总面积、总金额同列顶层送阁楼等特殊资源单位漏加价省略了面积的小数点单位与查丈报告不一致3、价格表的制定春独脏郡光轩隧庄吉苛当昔确巨层救一器课篙荣瞅夷去莫漆扎主暮瓦煎衷房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法21价格表验证低、中、高层面积链接错误：3、价格表的制定春独脏几个经验数值极差：15~20%层差：10%折扣率：1.5-2%现楼与楼花差10%临主干道物业，噪音权重可适当调高20-30%3、价格表的制定侥才功雾予驮出狈冉迭掂啮捷垃握剪稍盼级刑肩邪骨奄瓜雹渠擂影藏赊部房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法22几个经验数值极差：15~20%3、价格表的制定侥才功雾予驮价格表调整总价调整-调整折扣率；-调整价格表（实表面价）分栋调整-调整基准价分户型调整-调整平面差3、价格表的制定溜栽坑张绵膳依索蓄雍慕卉刁拳兜朽掏团没糕戚碰健显茂享侮协呕佬针购房地产项目价格策略即价格表制作方法房地产项目价格策略即价格表制作方法23价格表调整总价调整3、价格表的制定溜栽坑张绵膳依索蓄雍慕卉小心！价格表上的数字就是钱，一个小数点都不能差。如果你用过于复杂的方式制订价格表，一定是