物业经营管理：第七章 成本管理

2024/4/21第七章成本管理第一节物业管理中的成本及其分类第二节成本估算方法第三节成本预算第四节成本控制2024/4/22测试应考人员对物业管理成本及其分类，成本估算方法，成本预算与编制方法，成本控制等知识的熟悉程度，以及从事物业服务企业成本管理工作的能力和知识水平。（一）考试目的2024/4/23掌握：物业管理成本及其分类和估算方法。熟悉：成本预算编制工作的基本要求、成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。了解：成本控制原则、程序与组织体系。（二）考试基本要求2024/4/24物业服务企业的成本的构成物业服务企业收取物业管理服务费的方式物业管理服务成本估算的主要内容成本预算、固定预算、弹性预算的区别零基预算的基本要求滚动预算与概率预算的计算方法物业管理成本控制的内容、分类与原则成本日常管理的工作内容（三）要点说明2024/4/25一、物业管理中的成本第一节

物业管理中的成本及其分类成本——是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。（一）成本的含义物化劳动价值：耗费的生产资料转移价值（耗材、折旧等）；活劳动或劳动力耗费所创造的价值：劳动者必要劳动耗费的补偿价值（工资、福利等）2024/4/26是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。物业服务企业的成本——《物业服务企业财务管理规定》（1998.4）2024/4/271、营业成本：企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出（直接人工费、直接材料费、间接费用）直接人工费：直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等；直接材料费：企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等；间接费用：企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费；保安费、绿化维护费等。（二）物业管理成本构成2024/4/282、期间费用或经营管理费用：企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理活动没有直接联系的，属于某一会计期间耗用的费用。（1）管理费用：行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用。公司经费、劳动保险费、董事会费、税金、无形资产摊销等（2）财务费用：为筹措资金而发生的各项费用。利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费等2024/4/29物业企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本；支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用；对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期内，分期摊入营业成本或管理费用；发生的坏账损失，计入管理费用；按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出有：购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资支出；被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金，以及企业的赞助、捐赠支出；国家法律法规规定之外的各种费用；国家规定不得列入成本、费用的其他支出。2024/4/210（三）分清营业成本与期间费用成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益。凡期间费用要按有关规定（或标准）分别计入管理费用或财务费用。这样，就能弄清企业的直接耗费和间接耗费，准确地核算企业的成本和损益，促进企业加强成本管理，降低成本，提高效益。2024/4/211二、物业管理成本的分类外购材料工资职工福利费折旧费利息支出税金其他支出（一）按经济性质或内容分类2024/4/212固定成本变动成本半固定或半变动成本（三）按与业务量的关系分类（二）按经济用途分类：（四）按计算依据不同分类目标成本定额成本计划成本实际成本营业成本和期间费用2024/4/213边际成本：增加或减少一个单位服务量引起成本的变动数；差异成本：不同经营管理方案间成本的差异；机会成本：选择使用某方案而放弃另一方案所发生的潜在利益损失；估计成本：在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本；沉没成本：过去已发生，目前无法改变的成本；可缓成本：可延缓至以后期间支出的成本；可免成本：当某方案被取消，此项成本亦可免除；附加价值成本：当投入（删减）的成本可使顾客觉得服务质量或价值有增加（减低）时，所对应的成本。（五）按与决策的关系分类2024/4/214一、成本估算的目的第二节

成本估算方法服务于物业管理招投标阶段确定物业管理服务费用报价；服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作。2024/4/215二、主要成本项目的估算内容和方法1、基本工资2、社会保险费3、福利费：福利基金、工会基金、教育经费4、加班费5、服装费6、工服洗涤费（一）人工费的估算人工费P1=F1+F2+F3+F4+F5+F6S2024/4/2161、交通费2、通信费3、低值易耗文具、办公用品费4、书报费5、宣传广告和市场推广费6、法律费用7、节日装饰费8、办公用房租金（二）办公费的估算办公费P2=年各项费用之和12月乘以参与测算的物业面积2024/4/2171、维修保养费2、装修费3、能源费4、康乐设施费5、杂项费用（三）共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算1、保安系统费2、保安人员人身保险费3、保安用房和保安人员住房租金（四）保安费估算2024/4/2181、清洁工具购置费2、劳保用品费3、清洁机械材料费4、化粪池清理费5、垃圾外运费6、其他费用7、水池清洁费（五）清洁卫生费估算2024/4/2191、绿化工具费2、劳保用品费3、绿化用水费4、农药化肥费5、杂草清运费6、园林景观再造费（六）绿化养护费估算2024/4/2201、交通工具2、通信设备3、办公设备4、工程维修设备5、其他设备（七）固定资产折旧费估算（八）保险费估算2024/4/2211、工资津贴等费用2、设备、零部件和材料购置费3、机械使用费4、水电气费5、管理费（九）专项维修资金2024/4/222三、成本估算结果汇总某项物业管理成本,单位：元/月·m2各分项费用参加测算的物业总建筑面积2024/4/223一、成本预算的意义与要求第三节

成本预算成本预算——也叫成本计划，根据物业服务企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。（一）成本预算的概念与意义2024/4/224了解过去和分析现在是指了解公司过去和现在经营成果及其财务状况；预测未来是在了解过去和分析现在的基础上，对未来可能出现的各种情况及其对公司成本的影响进行科学的推断。2024/4/225可为企业预算期成本管理工作指明奋斗目标，为成本管理提供直接依据。还能动员和组织全员精打细算、挖掘潜力，控制成本耗费，促使企业有效地利用人力、物力、财力，努力改善经营管理，以尽可能少的耗费获得较好的经济效益。可以作为企业经营业绩的考评标准等。成本预算的意义——2024/4/226必须同其他预算相协调要以各项定额为基础应有相应的技术经济措施保证要全面权衡，提高资金使用效益既要符合实际，又要适当留有余地（二）成本预算的基本要求2024/4/227二、成本预算的编制方法固定预算——又叫静态预算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，在过去实际费用基础上增加或减少一定百分比的预算。优点：编制简单、预算的编制成本较低；费用支出水平的控制要求易于各部门所接受；缺点：没有结合预算期的情况，难以实现费用支出效益的最大化；难以调动各部门控制费用支出的积极性。（一）固定预算2024/4/228弹性预算（变动预算）——是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算。克服固定预算无法准确预见未来成本可能达到的程度和发展趋势。编制方法：列表法；公式法。（二）弹性预算2024/4/229零基预算——是指以所有预算支出均为零为出发点，一切从实际需要与可能出发，逐项审议预算期内各项费用的内容及开支标准是否合理，在综合平衡的基础上编制成本预算。不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急制定。有助于提高管理收费的使用效益；但编制工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据。（三）零基预算2024/4/230滚动预算——是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。将事后的预算控制转化为事前的预算控制，使预算适应客观情况的发展。有利于管理人员对预算资料作经常性的分析研究。（四）滚动预算本期12月预算1月2月3月4月……很细较细一般较粗很粗新的12月计划2月3月4月5月……很细较细一般较粗很粗计划修正因素差异分析环境变化组织方针变化1月实际完成情况修订计划计划与实际之间的差额滚动预算法示意图2024/4/232概率预算——是指运用概率论原理，对各变量（价格、业务量等）在一定范围内的变动作出近似的估计，从而使预算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑进去。（五）概率预算2024/4/233三、成本预算的编制程序一下：管理层将财务规划确定的预算损益表分部门下达；一上：各部门根据控制目标的要求，结合自身实际，编制成本预算草案，上报财务部；二下：财务部对各部门的成本预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算，报管理层和业主大会批准后，正式下达给各部门执行。（一）成本预算的编制方式：“二下一上式”2024/4/234收集和整理有关资料对预算期成本指标进行预测根据企业（部门）特点编制成本预算（二）成本预算的编制程序2024/4/235营业成本预算管理费用预算财务费用预算（三）不同成本的预算编制2024/4/236一、成本控制的含义与分类第四节

成本控制狭义——是指物业服务企业在提供管理服务的过程中，按照既定的成本预算，对实际发生或将要发生的各项物业管理成本开支进行严格的计算、限制和监督，及时揭示实际成本与其预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，使实际成本限定在预算范围之内。广义——还包括对成本的分析与考核，为降低以后的物业管理成本提供参考。（一）成本控制的含义2024/4/237对目标成本本身的控制；对目标成本完成的控制和过程的监督；在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向等。物业管理成本控制具有三层含义：可以事先限制各项费用和消耗的发生，有计划地控制成本的形成，使成本不超过预先制定的标准，达到降低成本，提高效率和效益的目的。2024/4/238（二）成本控制的分类1、按控制的时间特征分类事先控制——在成本发生前，事先确定成本控制标准，建立健全成本管理制度，防患于未然，是“设计阶段”的控制。；事中控制——在实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制，是对成本耗费的日常控制，又称“过程控制”；事后控制——对成本的实际耗费进行事后分析，及时查清成本差异发生的原因，改进工作，是“考核阶段”的控制。2024/4/239实际费用同标准比较修改控制标准依据考核结果事中控制（执行阶段）事后控制（考核阶段）事先控制（设计阶段）实施控制依据标准2024/4/2402、按控制的机制分类前馈性控制——在成本发生之前所进行的控制；防护性控制——通过制定相关规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生，又叫制度控制，也称会计控制；反馈性控制——及时了解成本的开支情况，针对发生偏差的具体原因，采取相应措施，确保总成本不超过预订标准。2024/4/241二、成本控制的原则与程序全面控制原则：全员、全过程。讲求经济效益原则责权利相结合原则例外管理原则（一）成本控制的原则2024/4/2421、确定控制标准2、执行控制标准3、分析相关差异4、纠正成本偏差5、进行考核奖罚（二）成本控制的程序2024/4/243三、成本控制的组织体系成本中心：保洁部、工程等。费用中心：办公室、人事等。（一）成本控制责任中心的建立经济效益指标：成本（费用）降低额或降低率。服务质量指标：房屋完好率、维修及时率、业主满意率等。（二）成本控制责任中心的业绩考评2024/4/244四、成本的日常管理利用物业管理周期进行成本控制严格实施预算的凭证控制建立健全费用开支与报销审批制度2024/4/2451、下列关于物业管理成本的说法中，不正确的是()。

A物业管理活动中的生产耗费，是指维修用机器设备以及维修用材料等耗费，并不包括劳动力方面的耗费

B物业服务企业的生产费用，是指一定时期内物业服务企业发生的、用货币额表现的生产费用

c物业管理成本，是指物业服务企业为特定的物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和

D物业服务企业的营业成本，是指一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本2、下列物业管理过程中发生的费用中，不属于营业成本的是()。

A直接人工费B直接材料费C管理费用D间接费用2024/4/2463、按照与业务量的关系对物业服务企业