物业管理行业信用管理办法

湖南省物业管理行业信用管理办法第一章总则第一条（目的依据）为建立健全我省物业管理行业信用体系，规范物业服务行为，营造公平竞争、诚信守法的市场环境，根据《民法典》和《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》《湖南省社会信用条例》《湖南省社会信用信息管理办法》等有关法律、法规、规章，结合本省实际，制定本办法。第二条（适用范围）本省行政区域内物业服务市场主体信用信息的采集、公开、应用及其管理活动，适用本办法。第三条（管理对象）本办法所称物业服务市场主体，是指在我省范围内从事物业服务活动的物业服务人及其从业人员，以及参与前期物业管理的房地产开发企业。其中，物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第四条（职责分工）省住房和城乡建设厅负责制定全省物业管理行业信用管理的相关规范和政策措施，指导、协调、监督、管理，并组织实施全省物业管理行业信用管理工作；建立全省统一的物业管理行业信用信息平台（以下简称“省平台”），记录、公布全省物业服务市场主体的信用信息和信用评价结果，并向国家、省其他信用信息平台推送。市州、县市区物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理行业的信用管理工作，督促物业服务市场主体通过“省平台”建立、完善信用信息档案；协助、指导街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会按照法定职责做好物业管理行业信用管理相关工作；通过“省平台”采集、审核、更新物业服务市场主体信用信息，会同有关部门开展守信联合激励、失信联合惩戒工作。第五条（信用环境建设）各级物业管理主管部门应当加强政务诚信建设，发挥在物业管理行业信用管理工作中的示范表率作用，诚信施政、诚信作为、诚信执法，增强决策透明度，提升行政机关公信力。行业组织应当加强行业诚信建设，积极开展行业自律，完善信用信息采集、共享和守信激励、失信惩戒机制，推动物业服务企业信息化、智能化、标准化、品牌化发展，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，提升物业服务水平。各级物业管理主管部门、行业组织、其他相关单位应当通过新闻报道、专题专栏等形式，积极宣传和普及物业管理行业信用管理相关知识，营造诚信的行业发展环境。第二章信用信息内容第六条（信用信息定义） 物业服务市场主体的信用信息是指可用于识别、分析、判断物业服务市场主体遵守法定义务和履行约定义务状况的数据和资料，包括公共信用信息和非公共信用信息。第七条（公共信用信息）物业服务市场主体的公共信用信息包括：（一）营业执照、个人身份等登记类信息；（二）缴纳社会保险及其他税费等信息；（三）受到县级以上国家机关表彰奖励的信息；（四）行政许可、行政处罚、行政检查等行政行为中反映物业服务市场主体信用状况的信息；（五）拒不履行法定义务或已作出的信用承诺、拒不执行现行政策规定、拒不履行司法生效裁判文书的信息，以及拒不履行行政决定而被依法强制执行的信息；（六）经司法生效判决认定构成犯罪，或被认定为失信被执行人的信息；（七）提供虚假信用信息，或者以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政审批、行政确认、行政给付、行政奖励的信息；（八）国家有关部门出台的联合惩戒备忘录中明确为失信行为的信息；或者被县级及以上物业管理主管部门提示约谈或警示约谈的记录或信息；（九）按照相关规定应当纳入的其他公共信用信息。对物业服务企业或参与前期物业管理的房地产开发企业，前款第四项规定中的行政处罚信息，以及第五项至第八项规定的信息，属于失信信息。该失信信息应当记入企业法定代表人、实际控制人、主要负责人，以及其他负有直接责任人员的个人失信信息，同步推送到国家、省其他相关信用信息平台。第八条（非公共信用信息） 物业服务市场主体的非公共信用信息包括但不限于：（一）从业人员的从业经历、职称资格、业绩等信息；（二）法定义务的履行情况和现行政策的执行情况；（三）物业服务项目的合同履行情况；（四）物业服务区域安全台账的报送情况；（五）不执行已签署的《行业自律公约》的信息；（六）受到行业组织表彰奖励的信息；（七）参加疫情防控、防灾减灾、应急处置、扶贫帮困、社会公益、志愿服务、慈善捐赠等活动的信息;（八）按照相关规定应当列入的其他非公共信用信息。第三章信用信息采集与公开第九条（公共信用信息目录）物业服务市场主体的公共信用信息采集实行目录管理。公共信用信息目录包括提供单位、信息分类、披露方式、数据格式等要素。第十条（公共信用信息采集）省住房和城乡建设厅依据国家和省有关法规政策规定，编制全省物业管理行业公共信用信息目录，并根据物业服务市场监管工作的实际需要，适时调整目录。各级物业管理主管部门应当根据全省物业管理行业公共信用信息目录要求，按照“谁监管、谁负责，谁产生、谁负责，谁采集、谁负责”的原则，依法认定、采集、审核、更新本地区物业服务市场主体的公共信用信息，并及时、准确、完整地推送至“省平台”。第十一条（非公共信用信息采集）物业服务市场主体非公共信用信息的采集应当遵循真实、客观、全面的原则。鼓励将物业服务市场主体的非公共信用信息提供给“省平台”和国家、省其他信用信息平台。鼓励物业服务市场主体以声明、自主申报、社会承诺等形式，向“省平台”和国家、省其他信用信息平台、行业组织、信用服务机构等提供自身非公共信用信息。第十二条（信用信息采集的要求）采集物业服务市场主体的信用信息应当以具备法律效力的文书或其他有效证明材料为依据，并符合法律、法规、规章的规定和相关政策的要求。信息采集过程中应当遵守保密义务，不得损害物业服务市场主体的合法权益。信用信息提供单位和个人应当对其提供的信用信息的合法性、真实性、准确性、完整性负责。对提供虚假信用信息的，应当依法查处，并计入其信用档案。物业服务市场主体信用信息的采集以统一社会信用代码或者有效身份证件号码作为关联匹配的唯一标识。第十三条（信用信息采集的途径）物业服务市场主体的信用信息按照下列途径采集，并录入“省平台”：（一）各级物业管理主管部门采集本单位及其他同级部门或者单位提供的信用信息；（二）街道办事处（乡镇人民政府）采集物业服务“红黑榜”及与社区治理相关的信用信息；（三）居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）采集物业服务“红黑榜”及与社区治理相关的信用信息；（四）业主、业主大会（业主委员会）采集物业服务合同履行情况的信用信息；（五）行业组织采集依法可以采集的信用信息；（六）信用服务机构采集依法取得征信业务许可范围的信用信息；（七）物业服务市场主体采集自身的基本情况、声明、自主申报、社会承诺等信用信息。各级物业管理主管部门应当核实前款第（二）至第（七）项所采集的相关信用信息，并通过国家、省其他信用信息平台进行交叉比对，对存在问题或不符合要求的，反馈给信用信息提供单位和个人复核处理后重新提供。第十四条（信息公开）通过“省平台”采集的信用信息应当依法向社会公示不少于7天；经公示无异议的，按照下列方式予以公开：（一）基本情况信息长期公开，表彰奖励信息公开期限一般为一年，失信信息公开期限一般为三年；（二）失信信息、表彰奖励信息自认定之日起计算。认定文件有期限的，失信信息公开期限不得低于该文件规定的期限；表彰奖励信息公开期限不得高于该文件规定的期限；（三）法律、法规、规章另有规定的，从其规定。失信信息和表彰奖励信息公开期限届满后，应当记入信用档案长期保存。第十五条（异议申诉）物业服务市场主体发现信用信息的内容存在错误、遗漏，或者认为信息采集、公开过程中存在侵犯其合法权益行为的，可以向该信用信息的采集、公开单位提出书面申诉，并提交相关证明材料。信用信息的采集、公开单位应当自受理申诉之日起5个工作日内进行复核并作出处理。第十六条（信用档案建立）市州、县市区物业管理主管部门应当督促物业服务市场主体通过“省平台”建立、完善信用信息初始档案；物业服务市场主体未建立初始档案的，街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会可以通过“省平台”上报当地物业管理主管部门。行业组织应当指导会员单位通过“省平台”建立信用信息初始档案。基本情况信息发生变更的，相关物业服务市场主体应当在信息变更之日起15日内，向县市区物业管理主管部门申请对“省平台”中的信用信息档案作出相应变更。第四章信用评价和应用第十七条（信用评价）物业管理行业实行信用评价制度，根据物业服务市场主体的信用信息，按照《湖南省物业管理行业信用评价规则》（附件1），通过“省平台”对物业服务市场主体开展年度信用评价。年度信用评价结果按照分值由高至低分为ABCD四个档次。物业服务市场主体的年度信用评价结果及档次每年1月底前在“省平台”公开。鼓励通过网络积分或抵扣物业服务费等方式，引导业主对物业服务合同履行情况进行评价。第十八条（结果应用）年度信用评价结果应当在物业服务招投标中应用。鼓励业主、业主大会（业主委员会）在协议选聘物业服务人时参考应用年度信用评价结果。物业服务企业的年度信用评价结果可以作为物业服务费动态调整的参考因素。第十九条（分类管理）建立物业管理行业分类监管制度。物业服务市场主体按照下列方式分为四类对象：（一）物业服务市场主体被列入严重失信名单的，列为失信联合惩戒对象。（二）存在失信信息但未被列入严重失信名单的，列为重点关注对象；（三）年度信用评价结果为最高档次、有表彰奖励信息且未被列入重点关注对象的，列为守信联合激励对象；（四）其他情形列为一般对象。物业服务市场主体的信用评价结果分类情况由“省平台”确定、公布。第二十条（严重失信名单管理）物业服务市场主体有下列情形之一的，列入严重失信名单：（一）严重损害自然人身体健康和生命安全的；（二）严重破坏市场公平竞争秩序和社会正常秩序的；（三）拒不履行法定义务，严重影响司法机关、行政机关公信力的；（四）拒不履行国防义务，危害国防利益，破坏国防设施的；（五）法律、法规和国家规定的其他应当列入严重失信名单的情形。物业服务企业或参与前期物业管理的房地产开发企业被列入严重失信名单的，物业管理主管部门应当进行书面认定，书面认定材料应当包含相应的决定文书、认定事由和依据、失信惩戒措施提示、移出条件和程序以及救济措施，并依法标明法定代表人、实际控制人、主要负责人及其他直接责任人的信息。书面认定材料应当依法送达物业服务市场主体，并及时通过“省平台”向社会公布。第二十一条（联合激励）物业管理主管部门对守信联合激励对象可以采取下列激励措施：（一）在实施行政管理和提供公共服务中给予优先办理、信用承诺、容缺受理等便利性服务措施；（二）在日常监管中，免除“双随机一公开”检查或合理降低抽查比例和频次；（三）在公共资源交易中给予信用加分；（四）在表彰奖励和参与财政性资金、项目竞争时，同等条件下列为优先选择对象；（五）在物业服务项目招标时，加大激励性评分比重；（六）业主大会通过协议选聘物业服务人时，鼓励列为优先选择对象；（七）树立为诚信典型，通过媒体向社会宣传；（八）法律、法规、规章或国家、省相关政策规定的其他激励措施。第二十二条（重点关注）物业管理主管部门对重点关注对象可以采取下列重点监管措施：（一）在实施行政许可等工作中，列为重点审查对象；（二）在实施行政管理和提供公共服务中，限制享受行政便利措施；（三）在日常监督检查中，列为重点监督检查对象，加强现场检查力度，提高“双随机、一公开”检查比例和频次；（四）限制参加评优评先、表彰奖励；（五）在参与财政性资金、项目竞争时，根据实际情况给予相应限制;（六）在物业服务项目招标或业主大会通过协议选聘物业服务人时，提高保证金；（七）法律、法规、规章或国家、省相关政策规定的其他重点监管措施。决定对重点关注对象采取重点监管措施的，应当告知实施理由和依据。第二十三条（联合惩戒）物业管理主管部门对失信联合惩戒对象可以采取下列惩戒措施：（一）协调相关部门进行联合监管；（二）限制新增项目审批、核准，限制参与保障房项目建设及物业服务；（三）限制参与财政性资金、项目竞争;（四）限制参与有关公共资源交易活动;（五）取消评先评优资格；（六）限制参与物业服务项目招标；（七）在协议选聘物业服务人时，建议业主大会或者业主委员会将其列为限制对象；（八）建议行业组织强制退会、不予接纳为会员；（九）向金融、保险等机构提出风险控制建议；（十）对法定代表人、实际控制人、主要负责人及其他直接责任人实施市场和行业禁入措施；（十一）法律、法规、规章或国家、省相关政策规定的其他联合惩戒措施。决定对失信联合惩戒对象采取惩戒措施的，应当书面告知实施理由、依据和救济途径，以及解除惩戒措施的条件。第二十四条（星级评定）市、县物业管理主管部门应当开展信用星级评定工作，对被列为守信联合激励对象和一般对象的物业服务企业，评定其信用星级，并授予相应的信用星级标识。第五章权益保护和信用修复第二十五条（权益保护）建立健全物业服务市场主体权益保护机制。物业服务市场主体享有以下权利：（一）自身信用信息的查询、复制权；（二）相关信用信息征集、使用等情况的知情权；（三）信用报告载明的信息来源和变动理由的知情权。物业服务市场主体被列入严重失信名单或者被采取惩戒措施的，有权进行陈述和申辩。物业管理主管部门、行业组织、其他相关单位应当建立健全并严格执行保障信息安全的规章制度，维护物业服务市场主体的合法权益。第二十六条（异议申请）物业服务市场主体对“省平台”采集的自身信用信息存在异议的，可以向信息生成地物业管理主管部门书面提出异议申请，并提交相关证明材料。物业管理主管部门应当公布受理异议申请的电话、电子邮箱等。第二十七条（异议处理程序）物业服务市场主体提出书面异议申请的，物业管理主管部门应当自收到申请之日起3个工作日内完成核实；需要其他单位协助核查信息的，应当自收到申请之日起5个工作日内完成核实。核实结果应当书面通知异议申请人。核实异议期间，物业管理主管部门应当通过“省平台”对异议信息进行标注，但不影响异议信息的公开和处理。第二十八条（异议处理方式）异议核实后按照下列规定处理：（一）信息存在事实错误的，予以删除；（二）信息存在文字错误的，予以更正；（三）信息存在遗漏的，予以补充；（四）信息超过规定期限仍在公开的，终止公开；（五）信息经核实无误的，告知异议申请人。第二十九条（信息错漏） 物业管理主管部门发现本单位采集的信用信息存在错误、遗漏，或者据以认定的具体行政行为、司法裁判被行政机关、复议机关、人民法院撤销或变更的，应当及时更正，并将更改后的信息在三个工作日内录入“省平台”。有关部门和单位发现“省平台”采集的信用信息不实的，物业管理主管部门应当及时核实、反馈结果，并将核实后的情况在3个工作日内录入“省平台”。第三十条（信用修复）物业服务市场主体在规定期限内依法纠正失信行为，消除不良影响的，可以按照法律、法规、规章及有关政策规定，通过下列方式，向物业管理主管部门书面提出信用修复申请，并提交相关材料：（一）作出信用承诺；（二）完成信用整改；（三）通过信用核查；（四）接受专题培训；（五）提交信用报告；（六）参加公益慈善活动。物业管理主管部门在收到信用修复申请之日起2个工作日内，将相关材料交原信用信息提供单位进行审查；信用修复已完成的，应当及时在“省平台”删除原相应信息。删除记录由“省平台”自动存档备查。法律、法规或者国家规定不予修复的除外。第六章监督管理第三十一条（行政检查机制）物业管理主管部门应当建立“双随机一公开”监管机制，加强组织日常检查、交叉检查、专项检查或督查；有必要的，应当联合消防、市场监管、公安、城管等部门共同开展检查。检查中发现物业服务市场主体违反法律、法规、规章规定的，应当按照法定程序实施行政处罚。行政处罚缺乏依据的，应当认定其违法行为，督促限期整改；在规定期限内整改不到位的，应当按照《湖南省物业管理行业信用管理行政约谈程序规定》（附件2）启动提示约谈或警示约谈。相关检查信息应当及时记入行政检查结果。第三十二条（信息联动）物业管理主管部门应当加强与同级自然资源、生态环境、市场监管、城市管理、民政、公安、消防、应急管理、法院、金融、税务、统计、公积金等部门之间的联动，及时采集、录入物业服务市场主体的信用信息，向有关部门及时推送本部门采集的信用信息，实现信用信息互联互通。第三十三条（工作要求）物业管理行业信用管理工作应当接受社会监督。对工作开展不及时、相关信息报送不到位，以及玩忽职守、弄虚作假、隐瞒不报或徇私舞弊的责任单位和责任人，应当按照相关规定追究责任。第七章附则第三十四条（规则的调整）省住房和城乡建设厅定期对信用评价情况进行评估，并结合实际需要适时调整《湖南省物业管理行业信用评价规则》。第三十五条（制定细则）市州物业管理主管部门可根据本办法制定相应的实施细则。第三十六条（实施日期）本办法自2022年月日起施行，有效期至2027年月日。附件：1．湖南省物业管理行业信用评价规则2．湖南省物业管理行业信用管理执法约谈工作程序规定附件1湖南省物业管理行业信用评价规则评价对象序号评价因素计分方式分值评分标准评分主体备注物业服务企业1基础分252基本情况加分10取人数得分和业绩得分之和省平台只记住宅项目。高层住宅、别墅与多层住宅的面积系数分别为1.5、7.0。人员加分5按企业人数和业绩（建筑面积）累计排名计分：排名第1-50名计5分，往后每隔50名少计0.5分直至计0分业绩加分53表彰奖励加分15国家级、省部级、市州级、县级、街镇级机关的分别加5分、4分、3分、2分、1分（行业组织的相应降低一个等级）省平台同一事项不同层级的，取最高分。与住宅物业服务无关的不计4物业服务合同履行情况加分40业信息化智慧化应用情况省平台一个企业有多个项目的，物业服务合同履行情况、安全台账报送情况分别按项目类型及建筑面积取加权平均值，高层住宅、别墅与多层住宅的面积系数分别为1.5、7.0。项目为老旧小区（物业服务费1元/月平方米以内，或者2000年1月1日前交付使用）的，各项直接计满分。业主满意度或融入社区治理情况无评价的，省平台按60%自动计分。物业服务标准化未评价的，分值并入业主满意度评价业主满意度评价加分5在省平台给出定性评价（一至五星），省平台根据参与人数及其星数按限值比例计业主融加分5社物业服务标准化评价加分25由市、县物业管理主管部门提供市、县物业管理主管部门信息化智慧化应用情况加分5根据项目信息化管理平台与省平台数据对接的情况计分。未对接计0分，对接良好（暂定60%以上字段）计5分，其余分段计分，对接字段属于前25%的计4分，其余依次类推省平台5安全台账报送情况加分10省平台6失信信息及约谈等情况减分/取失信信息、约谈记录、电子档案信息缺失情况、行政检查情况评分四者之和省平台失信信息减分/按省平台约谈记录减分5按照有效期内约谈事项次数，每次提示约谈计2分；警示约谈计3分省平台电子档案信息缺失情况减分5初始电子档案信息必填项或项目依法应当公开的信息每缺一项，计0.1分省平台行政检查情况减分5对被检查的物业项目中发现的问题，每个计0.1分省平台各评价主体的评分累计相加评价对象序号评价因素计分方式最高分值评分标准评分主体备注参与前期物业管理的房地产开发企业1基础分252基本情况加分10取人数得分和业绩得分之和省平台只记商品住宅前期物业管理项目。高层住宅、别墅与多层住宅的面积系数分别为1.5、7.0。人员加分5按企业人数和业绩（建筑面积）累计排名计分：排名第1-50名计5分，往后每隔50名少计0.5分直至计0分业绩加分53表彰奖励加分15国家级、省部级、市州级、县级、街镇级机关的分别加5分、4分、3分、2分、1分（行业组织的相应降低一个等级）省平台同一事项不同层级的，取最高分。与住宅前期物业管理无关的表彰奖励不计4物业服务合同（前期）履行情况加分50对照《房地产开发企业前期物业合同履行情况评分表》（附表）给出主观评分，再以50分为限值，按比例计算最后评分街道社区一个企业多个项目的，物业服务合同（前期）履行情况按项目类型及建筑面积取加权平均值，高层住宅、别墅与多层住宅的面积系数分别为1.5、7.0。未评分的，省平台按60%自动计分5失信信息及投诉处理等情况减分/取失信信息、约谈记录、电子档案信息缺失情况、行政检查情况评分四者之和省平台不设限值失信信息减分/按照有效期内失信信息条数，每条计5分，直至减至0分省平台约谈记录减分5按照有效期内约谈事项次数，每次提示约谈计2分；警示约谈计3分省平台电子档案信息缺失情况减分5初始电子档案信息必填项每缺一项，计0.1分省平台行政检查情况减分5对被检查的物业项目中发现的问题，每个计0.1分省平台各评价主体的评分累计相加评价对象序号评价因素计分方式最高分值评分标准评分主体备注物业项目经理人1基础分252基本情况加分10取专业学历职称、岗位年限、管理业绩三项之和省平台学历、专业、职称加分3本科及以上学历计1分，专科计0.5分，无学历不计分；本专业及相近专业计1分，其他专业或无专业不计分；中级及以上职称计1分，初级职称计0.5分，无职称不计分省平台项目经理岗位年限加分2每满一年计0.5分省平台参与管理业绩加分510万平方米计1分，每增加1万平方米加0.1分省平台只记住宅物业服务项目。高层住宅、别墅与多层住宅的面积系数分别为1.5、7.0。3表彰奖励加分15国家级、省部级、市州级、县级、街镇级机关的分别加5分、4分、3分、2分、1分（行业组织的相应降低一个等级）省平台同一事项不同层级的，取最高分。与住宅前期物业管理无关的表彰奖励，不计入评分4物业服务合同履行情况加分40取所服务物业项目的合同履行情况得分计分省平台一个项目经理管理多个项目的，按项目类型及建筑面积取加权平均值。高层住宅、别墅与多层住宅的面积系数分别为1.5、7.0。5安全台账报送情况加分10省平台6失信信息减分/按照有效期内失信信息条数，每条计5分，按条累计，直至减分至0分省平台7电子档案信息缺失情况减分5初始电子档案信息必填项或项目依法应当公开的信息每缺一项，计0.1分省平台8行政检查情况减分5对被检查的物业项目中发现的问题，每个计0.2分省平台各评价主体的评分累计相加说明1．本规则适用于承接住宅物业项目的物业服务企业及其项目经理人，以及参与住宅物业项目前期物业管理的房地产开发企业。对未承接住宅物业项目的物业服务企业及物业项目经理人、未参与住宅前期物业管理的房地产开发企业，暂不开展年度信用评价。“承接”“参与”，是指评价年度内，物业服务市场主体提供服务或参与管理的时间超过半年的情形。2．根据评分，物业服务市场主体的年度信用分为ABCD四个档次：（一）年度信用评价分值在100分以下90分（含90分）以上，信用档次为A，为优秀信用；90分以下80分（含80分）以上的，信用档次为B，为良好信用；80分以下60分（含60分）以上的，信用档次为C，为一般信用；60分以下以及被一票否决的，信用档次为D，为较差信用。3．经各级物业管理主管部门认定，出现下列情形之一的，实行一票否决，信用等级直接评价为D级：（一）被列入严重失信名单的；（二）发生亡人事故，经行政机关确认为主要责任或全部责任的，或者被移送司法机关的；（三）因自身责任引发重大群体上访或越级上访事件，影响社会稳定，造成严重不良后果的；（四）因自身责任被媒体公开曝光在社会上造成恶劣影响的；（五）被物业管理主管部门或行业协会公开通报后拒不整改，或者一年内累计被公开通报三次（含三次）以上的；（六）因自身原因导致消防、电梯、监控等设施、器材损坏严重，不能保持完好有效、严重影响正常使用功能的；（七）逾期未填报初始信用档案的；（八）存在其他严重失信行为的。4．主观评分的评分主体（相关信息的采集主体）应当于每个评价周期结束后第一个月20日前在“省平台”给出评价；失信信息、约谈记录、行政检查情况由各级物业管理主管部门以及街道、社区及时将相关事项按要求录入“省平台”，由县级物业管理主管部门于次年1月20日前通过“省平台”逐条进行确认、去重。存在一票否决情形的，各级物业管理主管部门应当于次年1月20日前通过“省平台”确认。5．年度信用评价周期为每年的1月1日起至12月31日，评价周期届满，次年重新记分。信用信息计分采用当年有效数据，记分记录作为历史数据保存备查。“省平台”每年1月底前公布上年度信用评分及信用档次。附表房地产开发企业物业服务合同（前期）履行情况评分表序号评分项目分值评分标准得分1前期物业服务企业的选聘及前期物业服务合同管理情况5（1）通过公开招标选聘物业服务企业的得2分，否则不得分；（2）配合履行前期物业服务合同的情况：很好/较好/一般/不好的，分别得3分、2分，1分。2承接查验情况与资料移交（向物业服务企业移交）情况18按规定牵头组织成立承接查验小组，牵头组织现场查验，向物业服务企业移交完整的资料，与物业服务企业签定承接查验协议，按照承接查验协议按期完成所有问题的整改，办理物业交接手续，每项得3分。3物业服务用房、业主用房等配置、交付情况20（1）物业服务用房面积：达标的得5分；不达标的按不足部分比例扣分；（2）物业服务用房条件：达标的得5分；不达标的得0分；（3）业主用房的配置：符合要求的得5分，不符合的得0分；（4）物业用房及业主用房的交付：交付的得5分，未交付的得0分。4保修责任的履行情况15签订委托合同将保修责任全部委托给物业服务企业的，不扣分；否则，发生保修事项时，未及时履行好保修义务的，每次事项扣3分。5未出售或尚未交付物业的物业服务费交纳情况5按照未交与应交的比例扣分。6支持业主、业主大会工作16配合业主查询相关资料，邀请业主参与小区有关公共事务，支持业主大会会议及其决定，为业主委员会的工作提供便利和协助，每项得4分。7未售出和自留物业的维修资金交存情况6按照未交与应交的比例扣分。8规划车库车位管理情况10（1）满足业主需要：以只售不租为由拒绝业主承租要求的，扣3分；业主有需求，但仍出售给本区域以外的单位或者个人的，扣2分；（2）日常管理：因房地产开发企业原因导致车库车位管理矛盾问题突出的，扣5分。9临时管理规约的制定和说明情况5制定临时管理规约，得3分；临时管理规约向物业买受人明示并予以说明，得2分。合计100注：本表由街道或社区组织物业服务企业在征求业主及其他有关单位、人员意见的基础上每年计一次得分。计分应当于每年1月20日前通过“省平台”完成。附件2第一条为加强对物业服务市场主体的事中事后监管，规范我省物业管理行业约谈工作程序，根据国家、省有关政策，制定本规定。第二条县级及以上物业管理主管部门对发生违法违规情形的物业服务企业及参与前期物业管理的房地产开发企业（以下简称物业服务市场企业主体），可以约谈其负责人，指出问题，提出改正意见，督促其及时纠正违法违规行为。第三条本规定所称负责人，是指物业服务市场企业主体的董事长、总经理、项目经理。负责人因故不能如期参加约谈的，物业服务市场企业主体应当向物业管理主管部门书面说明情况，经物业管理主管部门同意，可以更改约谈时间。第四条发现物业服务市场企业主体存在《湖南省物业管理行业信用管理执法约谈事项表》（附表1）所列情形的，物业管理主管部门应当启动提示或警示约谈，制作《提示/警示约谈通知书》（附表2）。同一案件或事项涉及多家物业服务市场企业主体的，可以个别约谈，也可以集中约谈。第五条物业管理主管部门进行约谈时，应当有两名以上执法人员参加，并出示执法证件。必要时可以邀请相关职能部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会或业主代表参加。第六条约谈按以下程序进行：（一）执法人员出示证件，表明身份，并核对约谈对象身份；（二）执法人员告知约谈目的和注意事项；（三）执法人员指出违法违规情形，告知相关法律法规及政策规定；（四）约谈对象进行陈述；（五）执法人员提出整改意见，对违法违规行为尚未终止的，要求立即停止。约谈过程中，物业管理主管部门可以根据需要进行录音、录像。第七条物业管理主管部门应当制作约谈纪要（附表3）。约谈纪要的内容应当包括约谈时间、约谈地点、约谈主持方、邀请参加方、被约谈方、约谈事由、约谈提出的有关整改要求、出席人员等。约谈结束后由执法人员和约谈对象签字或盖章。约谈对象拒绝签字或盖章的，由执法人员在约谈纪要上注明。邀请参加方提出整改要求的，应纳入约谈纪要，并签字或盖章。约谈纪要记入物业服务市场企业主体的信用记录，统一归集后纳入湖南省物业管理监管平台。第八条约谈对象接受整改意见的，应当作出整改承诺。物业管理主管部门应当督促指导物业服务市场企业主体在约谈结束后15个工作日内制定整改方案，并跟踪检查其整改情况。物业管理主管部门可以将约谈对象、约谈事项、整改承诺等约谈情况及不接受约谈的物业服务市场企业主体名单向社会公布。第九条物业服务市场企业主体的违法违规违约行为构成行政处罚情形的，物业管理主管部门不得以约谈代替行政处罚。第十条本规定自印发之日起实施。附表：1．湖南省物业管理行业信用管理约谈事项表2．湖南省物业管理行业信用管理提示/警示约谈通知书3．湖南省物业管理行业信用管理提示/警示约谈纪要附表1湖南省物业管理行业信用管理约谈事项表一、参与前期物业管理的房地产开发企业序号约谈事项名称约谈类别法规或规范性文件条文1物业服务招标及合同管理提示物业管理条例第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。2湖南省物业管理条例第二十五条在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当按照国家和省有关规定选聘前期物业服务企业，签订书面前期物业服务合同，实施前期物业管理服务。第三十二条第二款建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件。3前期物业管理招标投标管理办法第七条第二款前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。第十七条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。第十八条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。第二十七条开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。开标过程应当记录，并由招标人存档备查。第二十八条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。第三十五条评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。第三十六条招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。第三十七条第一款招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。第三十八条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。4物业承接查验办法第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。5警示物业管理条例第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。6前期物业管理招标投标管理办法第十一条第一款招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；（二）招标公告或者招标邀请书；（三）招标文件；（四）法律、法规规定的其他材料。第三十七条第二款招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。7临时管理规约的制定及其明示、说明提示物业管理条例第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条第一款建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。8湖南省物业管理条例第三十二条第一款建设单位销售物业时，应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、物业管理区域资料、临时管理规约、前期物业服务合同等材料和物业服务用房、共用部位、共用设施设备等信息，并向物业买受人提供书面告知材料。9资料移交警示物业管理条例第二十九条第一款在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。10物业承接查验办法第十四条现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。11物业管理区域备案警示湖南省物业管理条例第八条新建物业物业管理区域的划分由建设单位在编制建设项目规划设计方案时一并报城市规划主管部门核定。第十条建设单位应当在申领商品房预售许可或者现房销售备案前，将物业管理区域资料报县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案，并在商品房买卖合同中载明。12物业的配置与处分警示物业管理条例第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。13湖南省物业管理条例第三十条新建物业建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：（一）建筑面积不少于建筑物总面积的千分之二，最低不少于八十平方米；（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能的地面以上独立成套装修房屋；设置在无电梯的楼房的，所在楼层不得高于四楼。第五十条第一款物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。14提示湖南省物业管理条例第三十一条建设单位应当按照规划要求配套建设业主基本公共活动用房和生活服务用房。业主基本公共活动用房和生活服务用房属于全体业主共有。保障性住房小区、国有土地上房屋征收或者农村集体土地征收拆迁安置住房小区及有条件的其他项目，建设单位还可以按照建筑物总面积的一定比例配套建设经营性用房。经营性用房的收益主要用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和业主委员会工作经费。15物业的查验与移交警示湖南省物业管理条例第二十八条第一款经现场查验，符合本条例第二十七条规定的，前期物业服务企业应当与建设单位签订物业承接协议；不符合的，应当制作书面整改计划，由建设单位按照计划要求整改，并于整改完毕后组织复验。16物业承接查验办法第十条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。第二十四条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。第三十条建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。第三十八条建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。第四十条建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。17提示物业承接查验办法第二十八条物第三十七条建第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。18维修资金管理提示湖南省物业管理条例第五十三条首期物业专项维修资金，由物业买受人在办理商品房预售合同备案前存入物业专项维修资金专户。房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的物业，由建设单位在竣工验收备案前存入物业专项维修资金专户。19住宅专项维修资金管理办法第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。20物业的保修警示物业管理条例第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。21房屋建筑工程质量保修办法第六条建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。第十一条保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。22物业承接查验办法第三十六条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。23提示房屋建筑工程质量保修办法第十条发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。第十四条在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。第十五条因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。24物业承接查验办法第三十三条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。25业主大会筹备警示湖南省物业管理条例第十一条第二款业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据，建设单位应当予以配合。第十二条符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请。街道办事处或乡镇人民政府应当在接到申请后三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成立之日起七日内，建设单位应当向街道办事处或乡镇人民政府以及筹备组报送建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业服务用房配置确认资料等。首次业主大会会议经费由建设单位承担。26业主大会和业主委员会指导规则第八条物第五十条已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。27湖南省业主大会和业主委员会指导细则第十九条第二款业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据，建设单位应当予以配合。第二十条符合成立业主大会条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出筹备首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请；街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。第二十八条第一款筹备组成立之日起七日内，建设单位应当向街道办事处（乡镇人民政府）及筹备组移交以下文件资料：（一）物业管理区域划分资料；（二）业主名册；（三）房屋及建筑物面积清册；（四）建筑规划总平面图；（五）共用设施设备交接资料；（六）物业管理用房配置确认资料；（七）前期物业服务合同；（八）临时管理规约；（九）物业承接查验协议；（十）其他有关的文件资料。第二十九条首次业主大会会议经费由建设单位承担。新建物业在竣工验收备案前，建设单位应当向街道办事处（乡镇人民政府）交存首次业主大会会议经费，交存标准为每户三十元且总额最低不少于一万元、最高不超过十万元。28提示湖南省物业管理条例第十三条业主大会会议筹备组由业主推选代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居（村）民委员会代表组成。筹备组人数应当为七至十三人的单数，其中业主推选代表不得少于百分之五十。筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。29业主大会和业主委员会指导规则第十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。第十一条第三款建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。二、物业服务企业序号约谈事项名称约谈类别法规或规范性文件条文1物业服务投标与合同签订、备案警示物业管理条例第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。2湖南省物业管理条例第三十四条第四款物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同报送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案。3提示前期物业管理招标投标管理暂行办法第二十五条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。第三十八条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。4物业承接查验办法第八条第一款建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。5物业查验与承接警示物业管理条例第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第三十六条第一款物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。6湖南省物业管理条例第二十六条新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验。未经现场查验的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接。前期物业服务企业应当邀请业主代表、县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居（村）民委员会参加物业承接现场查验，必要时可以聘请有关专业机构予以协助。第二十九条前期物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其他有关承接查验的文件。7物业承接查验办法第二十九条物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其它承接查验有关的文件。第三十条建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。第四十条建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。8提示湖南省物业管理条例第二十七条实施承接查验的物业，应当符合下列要求：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，并报建设行政主管部门备案；（二）水、电已纳入城市管网，安装了分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置；（三）管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成了住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置；（四）光纤、有线电视传输通信线路及电话、宽带和有线电视端口敷设到户，地下通信管道敷设到位且与城市公用通信管道相衔接，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书；（六）按照规划要求完成了教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；（七）按照规划要求完成了小区道路建设，并与城市道路或者公路相连；（八）按照规划要求完成了绿化建设及车库、车位配置；（九）建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰；（十）法律、法规和前期物业服务合同规定的其他条件。鼓励实行住宅物业住房品质分类。规划设计对住宅物业住房品质有明确标准要求的，前期物业服务企业应当按要求进行查验。第二十八条经现场查验，符合本条例第二十七条规定的，前期物业服务企业应当与建设单位签订物业承接协议；不符合的，应当制作书面整改计划，由建设单位按照计划要求整改，并于整改完毕后组织复验。前期物业服务企业应当自物业承接协议签订之日起三日内，将承接查验情况和承接协议予以公示，公示时间不得少于十五日。9物业承接查验办法第十五条物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。第十六条物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。第十九条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。第二十条现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。第三十五条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。第三十六条第二款建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。第三十九条物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。10物业服务职责履行警示物业管理条例第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。11湖南省物业管理条例第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务，履行下列义务：（一）落实消防、安防人员和措施，确保消防、安防监控设施正常使用，做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作；（二）负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁，负责物业管理区域内的垃圾清运，维护物业管理区域的环境卫生；（三）对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修；（四）做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主、物业使用人提供免费查询服务；（五）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。12物业服务收费管理办法第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。13八部门整治房地产市场秩序的通知未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务。14提示湖南省物业管理条例第三十七条除有关国家机关依法调取外，未经业主、物业使用人书面同意，物业服务企业不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。未经法定程序并签订委托合同，物业服务企业不得利用业主共用部位、共用设施设备进行经营，不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。第三十八条物业管理服务实行项目经理人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目经理人。项目经理人不能履行职责或者业主大会、业主委员会要求更换项目经理人的，物业服务企业应当及时更换。第三十九条物电梯、压力容器等特种设备和消防器材、设施应当委托具备专业资质的检测机构进行定期检验检测，委托具备专业资质的维护保养机构负责日常维护、保养。15物业承接查验办法第三十四条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。16物业的使用与维护警示物业管理条例第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第五十二条第二款物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。17湖南省物业管理条例第五十一条业物业服务企业应当加强房屋装饰装修现场巡查，发现违反规定的应当立即制止；制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政主管部门。第五十五条物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的，业主、业主委员会、物业服务企业应当立即组织应急维修：（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；（二）消防、电力、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏等重大安全隐患或者紧急情况；（三）电梯故障；（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂；（五）其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。第六十三条物业服务企业应当依照法律、法规及物业服务合同约定落实安全防范措施，将安全台账按月送交居（村）民委员会。居（村）民委员会应当协助街道办事处或乡镇人民政府对物业服务企业安全防范措施的落实情况进行指导监督。18房屋建筑工程质量保修办法第十一条保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。19八部门整治房地产市场秩序的通知擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益。20提示物业管理条例第五十条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。21湖南省物业管理条例第四十九条业主、物业使用人饲养犬只的，应当依法养犬、文明养犬，不得损害他人的合法权益。物业服务企业应当采取有效措施，减少犬只对环境的影响，并协助有关部门加强对物业区域内养犬行为的监督管理。22物业服务收费管理警示物第四十四条第二款物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。23湖南省物业管理条例第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主欠交物业服务费的，物业服务企业可以依法催交。物业服务企业不得采取中断提供、限制或者变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主交纳物业服务费。24物业服务收费管理办法第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。25湖南省物业服务收费管理办法第十一条物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当在物业管理区域内按幢（梯）公示拟调价方案、拟调价理由、成本变动情况等相关资料，并经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。第二十二条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业费为由拒绝或限制业主购买水、电的数量。第二十六条物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据以及价格举报电话，接受业主监督，不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。第二十七条第二款在监督检查过程中，物业服务企业应当予以配合，如实反映情况，提供必要的账簿、文件以及其他资料，不得弄虚作假。26八部门整治房地产市场秩序的通知超出合同约定或公示收费项目标准收取费用。27提示湖南省物业管理条例第四十条物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具体标准和方式由物业服务合同约定；实行政府指导价的，应当在指导价范围内确定。物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式。物业服务企业不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订变更协议。28物业服务收费管理办法第十二条第一款、第三款实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。29湖南省物业服务收费管理办法第九条实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务收费，具体标准由物业服务企业与建设单位在核定的政府指导价范围内，通过前期物业服务合同约定；建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的物业服务标准及物业服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。实行政府指导价的其他物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主大会或业主大会授权的业主委员会协商确定。第十条实行市场调节价的物业服务收费，未成立业主大会的，由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；已成立业主大会的，由业主委员会经业主大会同意或者授权与物业服务企业在物业服务合同中约定。第十三条实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体由物业服务合同约定。包干制是指由业主向物业服务企业支付