土地买卖双方一共需要缴纳哪些税

土地买卖双方一共需要缴纳哪些税？营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地使用税、契税及土地增值税等可不可以详细的告诉我每一项怎么计算？营业税=（全部收入

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以前取得土地使用权时的购价）*5%城建税=营业税*7%（或者5%、1%根据所在地）教育费附加=营业税*3%印花税=按合同所记载金额*万分之5（双方都交）土地使用税=实际占用面积*适用税额（当地定，这个税不是买卖时交，合同约定交付日的次月交）契税=成交价格*税率（当地订最多5%）（购买方交）土地增值税比较麻烦了，我从网上复制了一个你看一下，看能明白吗？土地增值税是采用超率累进税率计算的。只有先计算出增值率，即增值额占扣除项目的比例后，才能确定适用税率，并计算应纳税额。其计算公式如下：

增值率＝增值额／扣除项目金额×100％

应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）

这种计算方法比较繁琐，要分段计算，汇总合计。因此，在实际工作中，一般采用速算扣除法计算，其计算公式如下：

应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率

[例1]某房地产开发公司转让一块已开发的土地使用权，取得转让收入1400万元，为取得土地使用权所支付金额320万元，开发土地成本65万元，开发土地的费用21万元，应纳有关税费77.7万元。计算应纳土地增值税如下：

开发费用21万元，未超过（320＋65）×10％＝38.5万元，可据实扣除。

扣除项目金额＝（320＋65）×（1＋20％）＋21＋77.7＝560.7（万元）

增值额＝1400－560.7＝839.3（万元）

增值额占扣除项目比例＝839.3÷560.7＝149.69％

应纳税额＝839.3×50％－560.7×15％＝335.54（万元）

[例2]某房地产开发公司转让高级公寓一栋，获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨（每吨2500元）。公司为取得土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2110万元，支付开发费用480万元（其中：利息支出295万元，未超过承认标准），支付转让房地产有关的税金47万元。计算应纳税额如下：

收入额＝7500＋2100×0.25＝8025（万元）

扣除项目金额＝（1450＋2110）×（1＋20％）＋295＋178＋47＝4792（万元）

其他开发费用实际支出比例＝（480－295）／（1450＋2110）＝185／3560＝5.2％

超过5％的限额，按5％计算如下：

（1450＋2110）×5％＝178（万元）

增值额＝8025－4792＝3233（万元）

适用级次＝3233÷4792＝67.5（％）

应纳税额＝3233×40％－4792×5％＝1053.6（万元）提问人的追问

2009-07-2110:33请详细给我一个计算公式好吗？谢谢你回答人的补充

2009-07-2110:52你是要土地增值税的一，土地使用权转让

根据《土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定：所谓土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

二，土地使用权转让的涉税分析

出让方

1.营业税

根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。

2.

城市维护建设税和教育费附加

以上述营业税额为计税依据，分别按照7%、5%、1%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加

3.土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

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法定的扣除额

(一)取得土地使用权所支付的金额

“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

(二)与转让土地使用权相关的税金

指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同税金扣除。

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土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%。(5)房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

4.企业所得税

按新企业所得税法规定，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。

5.契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率征收契税。纳税人承受土地、房屋权属，应依法先到财政部门办理契税纳税申报，缴纳契税，再到国土资源管理部门、房产管理部门办理土地、房屋权属登记变更手续。

6.印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按0.5‰的税率征收印花税。

受让方

1.

城镇土地使用税

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地