2016《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特征

《湖北省物业服务与管理条例》探析物业

行政部法务目录

一、法律体系的概述★

二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点

三、矛盾与冲突一、法律体系的概述法律体系是指上位法与下位法，主法律文本与次法律文本，母法与子法等等这样的一种法律层级的关系。今天要讲述的是2016年7月28日，湖北省人大通过的最新湖北省地方性物业行业的法律规范——《湖北省物业服务与管理条例》，它将于2016年10月1日正式生效。但是为什么要讲述法律层级呢？因为在《湖北省物业服务与管理条例》诞生之前，比湖北省高一层级的行政机关即国务院，在2003年、2007年都先后制定实行并修订过国家范围内的《物业管理条例》。《湖北省物业服务与管理条例》是经过对国家条例在地方实施过程中，几年来积累了法律实践经验，结合湖北的实际情况，对物业行业法规进一步细化的地方立法行为。那么本报告就是对《湖北省物业服务与管理条例》的新规范、新特点、与国家版的《物业管理条例》做一个比较探析，以方便公司湖北地区从业人员更好的理解和应用新法规。★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点《湖北省物业服务与管理条例》——之新规定新特点报告将从16个方面，详细地对比《湖北省物业服务与管理条例》与国家版《物业管理条例》的细化部分，希望湖北地区的同事在细节处体会当地新法规的特例部分。★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点1.首次对物业管理活动中需要协调的问题给予法定解决方案。《湖北省物业服务与管理条例》之新规定第六条街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，房产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。湖北省新制度：物业服务联席会议制度协调物业服务过程中的矛盾纠纷★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点2.首次明确物业服务用房与物业经营用房的标准及法律许可。《湖北省物业服务与管理条例》之新规定第十二条新建住宅的，建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房：（一）不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米；……第十四条集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置物业服务经营性用房，由物业服务企业经营管理，收益用于补充物业服务费。国家版《物业管理条例》“第三十八条：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”国家版《物业管理条例》只规定了物业管理用房的归属及不得改作他用。《湖北省物业服务与管理条例》新规定了物业服务用房的配置要求，同时，新提出了【物业服务经营性用房】的新概念。★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点3.扩大定义业主的范围，便于确定权利义务人。《湖北省物业服务与管理条例》之新规定第十八条房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。国家版《物业管理条例》业主的定义：第六条房屋的所有权人为业主。《湖北省物业服务与管理条例》把业主的概念外延扩大，有利于明确物业服务中的权责明确。★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点4.明确业主委员会的成员的禁止行为。《湖北省物业服务与管理条例》之新规定第三十条业主委员会委员不得有下列行为：（一）拒绝或者放弃履行委员职责；（二）挪用、侵占业主共有财产；（三）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；……国家版《物业管理条例》没有强调对业委会成员的要求。《湖北省物业服务与管理条例》首次明确业委会成员的禁止行为，对于成立有业主大会和业主委员会的小区，本条款对业委会成员的约束，对物业公司是保护。★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点5.首次明确不得强制物业企业无偿服务。《湖北省物业服务与管理条例》之新规定第三十六条物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利：……任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。物业公司代收水电费是非常普遍的行业现象，在这个过程中，由于现行法规规定不得向业主加价代收，使得物业公司目前代收行为，无偿耗费人力与物力。《湖北省物业服务与管理条例》新规定，使得物业公司有权要求代收业务的受益对象（即自来水公司、电力公司）支付相应佣金。但目前的国情下，垄断行业是不会轻易支付这部分佣金的。这是法律与现实。★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点6.首次对以停电方式逼交物业费的行为进行行政处罚。《湖北省物业服务与管理条例》之新规定第三十七条物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。第六十九条物业服务企业有下列行为之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部门依照下列规定处罚，并录入物业服务企业信用档案:（一）违反本条例第三十七条第二款，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款；逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚；变相以停电等方式催交物业费面临罚款风险。之前只是违法，没有明确处罚标准，现在明确处罚标准。（1万~5万）★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点7.首次明确物业企业需公示的信息项目，以及对业主答复的义务。《湖北省物业服务与管理条例》之新规定第三十八条物业服务企业应当将下列信息在物业区域内显著位置公示：（一）物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；（三）电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；（四）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；（五）物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配以及使用情况；（六）房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项；（七）其他应当公示的信息。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。第六十九条物业服务企业有下列行为之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部门依照下列规定处罚，并录入物业服务企业信用档案:……（二）违反本条例第三十八条第一款，未按照规定在物业区域内公示有关信息的，责令限期改正；逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款；对没有公示信息的处罚责任，加以明确。请武汉地区部门，该公示的信息公示明确。★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点8.明确协议方式选聘请物业服务企业的条件。《湖北省物业服务与管理条例》之新规定第四十一条住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。国家版《物业管理条例》对协议方式选聘物业服务企业的具体标准，没有明确。（选聘前期物业服务企业，一般情况是招投标方式，协议方式是特例。）《湖北省物业服务与管理条例》明确了协议方式选择前期物业服务企业的标准。公司拓展业务时，明确另类合法的业务拓展途径。★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点9.对开发商交付条件的约束。《湖北省物业服务与管理条例》之新规定第四十三条建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。……建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。《湖北省物业服务与管理条例》的新特点最突出的就是，它不单单规范物业企业、业主之间的行为，它对与物业全生命周期中可能遇到的法律关系主体都做了规范，例如规范开发商的、规范政府部门的、规范其他与物业相关的部门的条款。这里即使业主接收了房屋，但房屋没有达到交付条件，那么开发商也要承担此时的物业费。这与之前的物业行业习惯性认知会有冲突，以前认为只要房屋交付出去，物业费就开始有业主承担。在实际执行本条款时，可能会有歧义与矛盾。我们会继续关注条例的实施。★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点10．明确承接查验需签订相关协议并要资料备案到房管局。《湖北省物业服务与管理条例》之新规定第四十四条建设单位应当在物业交付十五日前，与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，按照国家规定移交承接查验资料。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议。第四十五条前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，向房产行政主管部门备案下列资料:（一）前期物业服务合同；（二）物业承接查验协议；（三）建设单位移交资料清单；（四）查验、交接记录；（五）其他与承接查验有关的资料。强调前期物业管理的承接查验工作新规定，一是要求要签订承接查验协议；二是要求对承接查验资料向房管部门备案。这对公司相关BU6部门的工作要求做了新的规定，在湖北地区承接查验时，需要做的工作增加。★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点11.首次对欠缴物业费明确仲裁方式解决纠纷。《湖北省物业服务与管理条例》之新规定第四十八条业主、物业使用人应当遵守业主公约或者管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。业主、物业使用人有权向相关行政主管部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业主、物业使用人未按照合同约定交纳物业服务费用的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。国家版《物业管理条例》明确对逾期未缴纳物业费的，可以向人民法院起讼。因此在常规解决物业费欠缴问题，基本上是法院起诉。《湖北省物业服务与管理条例》的新规定，扩宽了物业企业追缴物业费的途径，可以去仲裁，这个方式整个行业几乎没有采用过，是否在物业费追缴方面会更便捷，需在实践中继续观察。★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点12.明确车位归属及租赁方式。《湖北省物业服务与管理条例》之新规定第五十四条物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。第七十一条建设单位、物业服务企业违反本条例第五十四条，销售或者变相销售停车位、车库的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令改正，退还违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下罚款；未按照规定出租停车位、车库的，责令限期改正，没收违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。本条首次在物业法规中约束了：1.哪些车位可以卖；2.什么情况下车位可以对外租；3.哪些车位属于业主共有；4.违规售卖的惩罚措施。★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点13.新增对业主养犬的规定《湖北省物业服务与管理条例》之新规定第五十八条禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬，具体品种和体高、体重标准由省人民政府公安机关确定，并向社会公布。业主、物业使用人在物业区域内饲养前款规定以外其他犬只应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约，携犬只出户的，应当束犬链牵引；犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任。小区内养犬新规定，首次在湖北地区物业法规中明确。★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点14.首次提出物业保修金。《湖北省物业服务与管理条例》之新规定第六十条建设单位应当按照国家和省有关规定承担物业的保修责任。建设单位应当在新建住宅物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则，由房产行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。物业保修金交存期限为五年。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；保修期满后，物业保修金有结余的，应当返还建设单位。《湖北省物业服务与管理条例》新概念——物业保修金。

这一制度会有效解决房屋质量问题在保修期内的责任划分问题，扭转开发商房屋保修责任履行不到位，致使业主拖欠物业费的现象。

尽管原本房屋质量责任、保修责任并非物业企业需要负责的，但业主也只能拿拖欠物业费对抗开发商集团。现在物业保修金有效解决了保修难题。★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点15.住宅专项保修基金的启用简化，并且可以采用异议表决方式启动使用。同时，紧急情况的即时拨发住宅专项维修基金。《湖北省物业服务与管理条例》之新规定第六十三条住宅物业、住宅物业区域内的非住宅物业或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。住宅专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决，即根据业主公约或者管理规约的规定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。第六十四条物业保修期满后，发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、居（村）民委员会应当先行采取应急措施，并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请：（一）屋面、外墙渗漏的；（二）电梯故障的；（三）消防设施故障的；（四）公共护栏（围）破损严重的；（五）楼体外立面有脱落危险的；（六）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；（七）危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。房产行政主管部门收到维修申请后，应当即时核准并拨付住宅专项维修资金。本条讲述：专项维修资金的使用便利化。★二、《湖北省物业服务与管理条例》之新规定新特点16.明确属于专业经营单位的设施，不得从物业费中列支。《湖北省物业服务与管理条例》之新规定第六十五条住宅物业区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。已经移交给专业经营单位维护管理的设施设备，其维修、养护、更新等费用，不得从物业服务费中列支。湖北省新规，对于水、电、气、暖等公共服务专营单位应当维修、养护的设备，如果坏了，这个费用是不能从物业服务费中列支的。那从哪儿出这些钱？要么专营单位支出这些钱；要么从专项维修资金里出。反正物业服务费以后不再出这部分钱。

三、矛盾与冲突

武汉这个城市很特别。首先说一下三个法规的立法时间：▶国务院版《物业管理条例》2003年6月第一次立法实施，2007年8月修订。▶湖北省《湖北省物业服务与管理条例》2016年7月28日通过，2016年10月1日实施。▶武汉市《武汉市物业管理条例》2010年7月30日通过，2011年1月1日实施。武汉地区物业行业受到三个层级的《物业管理条例》的约束与调整。又由于上位法是下位法的高层级法律体系，下位法不得违背上位法，那么理论上湖北省的条例是不能与国务院的冲突的，可以细化，但不得冲突，在立法中，湖北的确实没有与国务院版冲突，只是细化国务院版的物业管理条例。但是，由于武汉的物业管理条例比湖北省的出台时间早，湖北省立法时