XX郑州金沙湖高尔夫物业发展建议

XX郑州金沙湖高尔夫物业发展建议定位回顾与物业意向原则物业发展建议专题研究报告思路：整体规划建议建筑意向建议产品设置建议园林景观建议配套设施建议2、启动区策略1、方案比较与评价3、产品设计要点精装修建议BOSS关注的问题1：郑东新区二手洋房价格高于新房价格，以温哥华山庄为例，本月二手房成交均价：26703元/㎡——搜房网二手房温哥华山庄项目区位郑东新区农业路与众意路交叉口建筑风格北美物业类型别墅、花园洋房规模20万方，820户容积率1.6销售价格2008年5月开盘时洋房起价7000，2010年清盘时成交价一度达到18000产品140-260花园洋房别墅成交价格在30000元-50000/㎡以上，洋房成交价格15000-3000030000元/㎡，整体均价26703元/㎡。

郑东新区二手洋房房价普遍高于高层新房价格。主要是洋房物业类型BOSS关注的问题2：以蓝堡湾为例，高层平层豪宅的销售速度难以保障，实现溢价水平不高279.65㎡3室2厅3卫市场典型高层大平层项目正弘蓝堡湾项目区位金水东风路与花园路交会处物业类型高层规模25万方容积率3.51

均价9800元/平方米（平层）户型区间蓝堡湾的户型面积从110－120平米的两房、140－180平米的三房、200平米左右的四房、到220-490平米平层官邸销售情况：今年年初推出196-248平米大平层，30套左右，至今销售20余套，单价9800元/平米，普通高层9447元/平米。销售速度不及普通高层的1/5;销售单价相对于普通高层溢价5%，不明显。总价200万，甚至更高，面临别墅项目客户争夺。1、目标立意：领袖中原，力争打造郑州第一、全国一流的项目，使之成为郑州影响力第一、产品的中国名盘。2、发展方向：区域运营，多核驱动。炒热区域，并充分整合用企业汽车、高尔夫资源，构建项目核心竞争力。3、去中间化：两方案都去除了小高这种产品，体现了去中间化思想，所不同的是去中间化的程度有所不同。4、建筑排布：各地块价值排序基本类似，建筑排布顺序吻合；且开发次序较为相似，均以最优地块率先启动。前期的【定位报告】中我们与和谐达成的广泛共识——本项目必将成为郑州史无前例的顶级豪宅和谐每一步，都是郑州新高度豪宅KPI特征本项目匹配点1先天资源占据城市核心的地段、优良的自然资源、独一无二的人文资源拥有不可复制的城市高尔夫资源2产品制胜精装修通过顶级品牌系统嫁接，实现表里如一的高品质；郑州首个豪装项目震撼样板间科技智能化最新科技及智能的应用，将便利性及舒适性进行到底；引入客户可感知的科技化设置高科体验区产品创新通过全新的创新产品突破市场，创造市场新热点产品形态创新3生活模式通过资源的整合及挖掘，创造一种全新的生活方式和谐会资源整合、圈层效应星级酒店式物管带来的客户专属服务4资源私享将稀缺的资源独享化，少数人占有多数人资源规划中的内外城概念、内水系分割组团5顶级配套将顶级配套专属化，仅供少数人专享星级酒店、豪华会所、精英教育、滨水商业总结顶级豪宅的共性，具备五大特征，本项目可与之匹配：同时，我们还要发掘本项目符合目标客户预期的、与众不同的理念7边缘客户重要客户核心客户高级财富阶层这部分客户财富积累充足，因事业成功带来的成就感较强，渴望对稀缺资源的占有和独享，以及以此带来的身份标签。对他们而言，与顶级财富人群为邻，进入财富圈层，也是重要考虑点之一。高收入的白领及泛公务员群体他们是讲究的一群人，对生活、居住，都不愿将就。不妥协于买经济适用型的房子，讲究环境和品位，相信自己有能力匹配更好的房子。【客户定位回顾】：以顶级财富阶层为核心目标客户，以高级财富阶层及中产阶层为重要客户中产阶层在满足了基本的居住功能之后，他们对品质和环境有了更高的要求，与他们日益上升的地位相符，同时也是对家人的照顾。顶级财富阶层他们具有国际化开阔视野，作为财富和生活理念的最佳结合群体，是项目重要的客户群之一。他们较看重高尔夫生活的稀缺性，并肯为好的作品投资。目标客户精神描摹：他们渴望回归家庭、回归自我、回归自然顶级财富阶层：他们前半生的主旋律是奋斗，历经了人生的酸甜苦辣，看淡了得失宠辱。他们希望回归家庭，给家人更多的照顾和关怀。高级财富阶层：他们在追求财富的路上有过太多的情非得已：为了事业，放弃了爱好；为了孩子，放弃了享受……是时候回归自我了，“在我该在的位置，过我该享受的生活”。中产阶层：他们受够了城市的喧嚣和尘埃，厌倦了日复一日神经紧绷的焦躁。他们更希望回归自然舒适的生活状态，给自己一片自由呼吸的天地。回归家庭自我自然建筑具有前瞻性的第四代复合度假社区伟大尝试----

“在家度假”社区标准：VacationatHome“可以凝聚圈层的”——志同道合者共享的精神乐园“可以生活的”——配备完善的生活配套“可以度假的”——优质的度假资源和氛围“可以家庭共享的”——全家人参与的空间与环节自然家庭自我精神需求：必备要素：在金沙湖●高尔夫，生活可以丰富多彩。引入顶级配套，打造全配套体系：商业——欧陆风情的水岸商业街酒店——花园式温泉主题五星级酒店+特色villa酒店会所——集高尔夫服务、售楼、形象展示功能于一体教育——伊顿双语幼儿园+省实验学校+高尔夫、网球、国学等精英教育机构物管——金钥匙酒店式管家服务，提供尊贵、贴心、细致的客户专属服务有空闲的时间有“闲”的居家生活在金沙湖●高尔夫，度假就在家中。18洞国际标准高尔夫球场花园式温泉主题五星级酒店+特色villa酒店有闲适的心情有休闲的意愿家庭的每一个成员，都可以得到很好的照顾少年高尔夫夏令营老年大学太太高尔夫俱乐部健康养生运动私人家庭医生在金沙湖●高尔夫，家庭可以其乐融融。在金沙湖●高尔夫，圈子是自然形成的。在这里，您拥有的远非一套房子，而是一群志同道合的伙伴和谐会Hexie.club郑州最大的文化精英圈层，与顶层人士比邻而居的感觉！高尔夫俱乐部豪车6s体验店绿色私人餐厅艺术品、奢侈品展厅私人红酒、雪茄吧将豪宅KPI与“在家度假”理念相融合，得到本项目物业发展建议的指导原则——稀缺的先天资源极致化产品生活模式营造资源私享专属化顶级配套可以度假的可以圈层的可以生活的可以家庭共享的物业发展建议指导原则高尔夫功能复合产品领先市场圈层文化资源私享专属顶级全配套体系参与性和闲适感在此指导原则之下，制定本项目物业发展建议的发展方向：规划建筑产品园林配套功能复合产品领先适度成本利用湖景及高尔夫资源水系环绕，个组团自然分割复合社区理念双拼独栋化洋房别墅化精装成品交付主空间尺度放大的赠送独栋拥景、其它别墅近水、户户观景多维观景阳台/露台科技化园林五无障碍设计领域性的入口DIS系统、符号文化元素运用18洞高尔夫五星级酒店全配套体系和谐会私享、专属会所珍稀名贵树种纬度采集豪华入户大堂滨水商街精英教育豪华会所酒店式物管圈层文化资源私享顶级配套适度成本休闲参与资源最大化私有多重景观规划地下行车系统情趣小品、动物亲水度假氛围法式、新古典主义风格无障碍设计高档材质用在客户视觉接触面原味建筑语言物业发展建议整体规划建议建筑意向建议产品设置建议园林景观建议精装修建议配套设施建议世界高尔夫豪宅项目规划两大趋势

2、专属私享在规划上的集中体现区域资源整合，配套规划私享周边环境的私有化处理，区域边界的延伸1、形成复合社区将高尔夫主题扩散，形成与度假、居住、旅游、教育的全配套组合规划与周边环境的融合托乐嘉观澜湖高尔夫国际社区黄金海岸高尔夫社区项目核心规划理念——对资源的最大化享受产品规划共识：低密度作为价值标竿，高层作为价值主体，但由于高层和低密度的比价关系，保证低密度最大化的前提下，尽最大可能保证高层的舒适度和品质需在保证高层的绝对品质的前提下，适度增加别墅体量。产品排布要点建议：作为对资源的最大化享受，离高尔夫的距离决定着物业的配置，一线临高尔夫产品为别墅产品，其中在最佳位置为独栋，其次为双拼、联排二线景观为创新型洋房，作为项目先期重要现金牛产品三线景观主要为高层产品，其中紧靠洋房区为大平层产品，无景观资源区为普通高层产品其它要点建议：主入口置于经南八路和第八大街交叉口以水系区隔内城外城，使之成为一道天然的景观屏障内城外城资源的最大化享受内城外城形象上统一，价值上分离，增加两者间的互动与交流形象统一价值点1——人车分流统一社区内交通系统建议采用完全人车分流系统，车辆直接由区间道路进入车库。小区组团内部全部为步行系统，消防通道与步行道路结合设计。小区主入口位置的确定根据景观布局及进入小区的方便性，但不要设置在主要干道上，建议4个地块主要开口设置在经南九路上，采用回行交通设置。各地块主入口主要是步行入口，入口前结合道路布置入口广场，展示小区形象。形象统一价值点2——外围环境改造统一社区环境延伸至外围（红线部分），大手笔改造周围环境对周边河道和高尔夫人工湖进行改造对市政道路的绿化及公共设施进行改造对周边街道进行重新铺装先期投入打造强势资源通过外围景观体系的呼应，将社区范围向周边外延，将周边区域纳入社区整体规划形象统一价值点2——外围环境改造手法统一

街角处理创造丰富景观，主要道路的交叉口，四角都有一定的后退，建造形态各异的景观喷水池采用铁艺围墙实现“透绿”通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观，从上至下的分明层次的变化使道路景观丰富高尔夫:提升形象为项目穿上靓丽外衣五星级酒店：实用功能顶级物管：为项目添加实用功能引入高端物业管理——金钥匙酒店服务特色花园式温泉主题酒店（主楼+villa），并将酒店服务引入别墅区高尔夫软硬件升级，强化高尔夫的价值感及吸附力启示：虚实结合、多核驱动，增强项目综合竞争力商业配套：郑州首席欧陆风情滨水商业，体量3万方，中高端档次教育配套：郑州首席国际精英教育体系，国际双语幼儿园、六年制国内实验学校、特色教育中期中期前期后期前期形象统一价值点3——全配套体系统一高端形象的高层公寓国际的/创意的/中原的国际的视野创意的产品本土的元素开放的国际社区外城新时尚的中原人文城市居住名片以领袖中原为目标的项目动态实施计划——复兴郑州的“人文豪宅”实施计划低密度+高层经典外观/人文栖居/闲适生活私密的高尚社区内城领袖中原的豪宅居住梦想分离内城：01、02地块的中央文化风情低密度高尚社区外城：03、04地块内形成的两个大组团及两大水主题园林景观体系的国际社区价值分离点1——内外城分离内城外城价值分离点2——水系区隔分离高层呈现街坊式或围合式布局，低密度主要以组团式布局高层与低密度之间通过水系的区隔，提高混合社区中低密度物业的相对私密性；通过立体植被或景观轴线有效区隔高层组团与低密度组团之间的关系。价值分离点3——高尔夫景观资源占有程度不同分离建筑向景观面倾斜，达到观景面均好通过局部地坪抬高和错开的方式实现后排建筑观景道路高层金沙湖水面别墅高尔夫景观洋房高尔夫与金沙湖景观资源小结整体规划建议内城、外城形象上统一，价值上分离，增加两者间的互动与交流统一分离道路交通——人车分流外围环境改造全配套体系内外城分离水系区隔资源占有程度不同物业发展建议整体规划建议建筑意向建议产品设置建议园林景观建议精装修建议产品设置建议园林景观建议配套设施建议林溪湾清华忆江南正商红河谷思念果岭市场客户对于具体某一种建筑风格感知力不强，整体来说，对欧式风格认可度高于中式风格，对古典主义风格认可度高于现代风格。市场现有别墅风格欧式多于中式、古典多于现代，其中绝大多数为西班牙风格，同质化现象较为严重。项目名正商红河谷林溪湾国瑞城思念果岭山水天伦庄园鑫苑逸品香山天地湾怡丰森林湖清华忆江南美景菩提清华大溪地建筑风格西班牙西班牙西班牙地中海(西班牙)英式新古典西班牙亚洲风情西班牙北美现代中式地中海(西班牙)物业类型别墅洋房别墅洋房别墅洋房高层别墅洋房别墅洋房高层洋房小高层别墅洋房小高层别墅洋房别墅洋房别墅高层洋房高层市场扫描天伦庄园天地湾怡丰森林湖美景菩提29项目名（高层）恒大名都凤凰城远大理想城美景鸿城德润黄金海岸亚星橄榄城亚星盛世二七万达广场中豪汇景湾海马公园绿地卢浮宫建筑风格海派现代西班牙现代新中式现代现代现代现代新古典新古典法式物业类型高层高层高层小高层高层高层高层小高层高层小高层高层高层高层高层恒大名都市场上与本项目竞争较大的典型高层项目同质化现象也较为严重，大多数为简约的现代风格。市场扫描海马公园海马公园二七万达广场远大理想城美景鸿城德润黄金海岸绿地卢浮宫亚星盛世亚星橄榄城30建筑风格及立面总体要求——与项目定位吻合、品质感强以满足目标客户需求、区别于其他项目项目定位客户喜好别墅在风格多样，但同质化现象较为严重，别墅洋房多为西班牙建筑风格，高层多为现代建筑风格；大部分项目外形基本达标，细节打造存在诸多不足：立面不够精致、缺乏风情营造；客户对风格感知较弱，分不清具体建筑风格，外立面的品质和档次是决定他们喜好的关键因素。整体来说，对欧式风格认可度高于中式风格，对古典主义风格认可度高于现代风格；本项目定位为领袖中原的标杆性项目；打造成【中国▪中原人文特区】的文化住区建筑要符合社区高端形象定位，成为景观的一部分，成为营造风情的重要方面建筑风格现状风格建议充分尊重客户意愿，选取品质化演绎纯粹的建筑风格，以凸显外立面品质和档次，并与现有竞争项目形成鲜明的个性差异，体现本项目领袖中原的华贵、大气的高端形象，同时体现中原人文特区，表现出文艺、典雅气息。

低密度：法式风格高层：新古典主义风格31法式风格：古典主义建筑代表作，讲究对称，贵族气息在建筑的冷静克制中优雅的散发出来法国在十七世纪到十八世纪初开始竭力崇尚古典主义建筑风格，建造了很多古典主义风格的建筑。建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩，为欧洲其他国家所仿效。沉稳大气，雄伟华贵，追求色彩和内在的联系，崇尚冲突之美,善于在细节上下功夫。低密度：法式风格高层：新古典主义3232法式元素之外观造型：布局上突出轴线的对称，建筑线条鲜明，凹凸有致，大量采用斜坡面精致的梁柱表现得凹凸有致突出轴线的对称法式风格关键点133法式元素之屋顶：多采用孟莎式，上部平缓，下部陡直，多有精致的老虎窗精致的老虎窗典型法式孟莎式屋顶精致的老虎窗法式风格关键点234法式元素之细节：细节处理上运用法式廊柱、雕花、线条精美山花古典栏杆，尽显高贵优雅考究的廊柱线条法式风格注重细节，推崇优雅、高贵和浪漫，追求建筑的诗意，力求在气质上给人深度的感染。细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条。法式风格关键点335法式元素之色彩：用色稳重大气，建议本项目采用法式风格较为经典的暖黄色为主要颜色，红色屋顶，更能展现出华贵气质暖黄墙体+红色屋顶法式建筑一般选用的颜色稳重大气，有冷暖色系之分，冷色系以浅黄、灰色为建筑主色，暖色系则以暖黄和红色为建筑主色暖黄色和红色更能突显皇室贵族气息，突显华贵气质采用暖色系更适宜郑州偏冷的气候特征，营造舒适居住氛围墙体常用颜色屋顶常用颜色淡黄浅灰暖黄雅灰暗灰红色法式风格关键点436法式元素之墙体：在视觉聚焦的建筑底部建议选用石材凸显项目档次，其他部分可选用高档涂料底部石材营造华贵气质上层涂料可选用stucco、真石漆、加拿大佛漆底层石材建议选用砂岩上半段采用涂料下半段选用石材法式风格关键点537新古典主义风格：具备古典与现代的双重审美效果，传递优雅的艺术气质与浑厚的文化底蕴新古典主义将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代。经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受，因此正在成为当今中国高端住宅市场最强势的声音。沉稳大气，摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化线条突出建筑的高耸挺拔低密度：法式风格高层：新古典主义38下层通常用重块石或画出仿石砌的线条中段用古希腊、古罗马的五种柱式檐口及天花周边用西洋线脚装饰38新古典之立面线条：下层通常用重块石或画出仿石砌的线条，中段用古希腊、古罗马的五种柱式，檐口及天花周边用西洋线脚装饰新古典主义关键点139墙体常用颜色屋顶常用颜色赭石色白色淡黄色雅灰色暗红色深蓝色色彩沉稳贵气、温和大气，不追求华丽铺陈，却能随时间流逝历久弥新新古典之色彩：外立面常用颜色颇为丰富，建议本项目以暖色系为主配以少量浅色，华贵中增添一丝灵动感白色、黄色、灰色、暗红、深蓝为新古典主义外立面常用颜色，建议本项目墙面以暖色系+少量浅色，暗红色屋顶。与低密物业色系基本保持一致，保证小区整体性。糅合少量浅色与低密物业形成一定区别，同时为项目增添了灵动的空间感。高层置业人群年龄较轻，更能符合他们喜好。新古典主义关键点24040新古典之细节：正面檐口门柱上以三角形山花装饰，与底层重块石呼应，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架立面装饰,壁灯,雕花铁艺,花纹雕饰,每一个细节都一样重视，从细节体现品质新古典主义关键点3新古典之精工化：立面设计中注意对于排水管、空调机位、水箱等细节的处理，可大力提升项目的品质感避免破坏建筑立面的整体性；细节处考虑周到，体现人性化水表箱隐藏化、景观化保证外立面的简洁明快空调机位利用镂空铝扣板或百叶窗进行遮挡水管需隐藏在外立面下，避免整体感管线全部隐藏在外挂层里，立面完全净化41新古典主义关键点4江西石板瓦，天然产品，颜色较浅，防水性能不佳，成本(包括加工、安装)300元/平米

陕西石板瓦，天然产品，颜色较浅，防水性能不佳，目前湖州御园倾向采用陕西石板瓦。成本(包括加工、安装)300元/平米S型瓦、西班牙筒瓦，色彩艳丽，且色牢度高，即使在阳光或紫外.线长期作用下，颜色仍不失色。此外，易清洁，不需要任何特殊的保养或维护。成本：干铺（包括人工、安装）200元/平方拉法基水泥瓦，人造产品，有多种颜色，自重较高，防台风、防水等较好，成本(包括加工、安装)190元/平米弗莱明哥陶瓦人造产品，有多种颜色，防水等较好，成本(包括加工、安装）250元/平米

S型瓦筒瓦材质选用——屋顶：石板瓦与陶瓦更适合用于新古典主义建筑风格，石板瓦为天然产品，观感能突显品质，适合本项目档次定位新古典主义关键点5四川砂岩，属于国产砂岩中较好的一类，比较细腻、密实，硬度较软，具有塑变形。该砂岩颜色为黄色，纹理不多，主要以暖色和冷色调为主，色差较好，但是质地娇嫩、强度较差，观感似涂料。成本110-120元/平米澳大利亚淡水砂岩，是世界公认的优质砂岩石，砂粒细致坚密。从装饰风格来说，砂岩创造一种暖色调的风格，显素雅、温馨，又不失华贵大气。在耐用性上，砂岩则绝对可以比拟大理石、花岗石，它不会风化，不会变色。成本380-450元/平米STUCCO真石漆四川砂岩澳大利亚砂岩STUCCO95%以上的成分为天然无机矿物成分，赋予建筑以欧州中世纪的石灰质质感对基面的平整度要求不高，尤其适合于难以处理的基面，美国原产的不会产生掉色现象，国内的stucco经过阳光暴晒及雨水冲刷易变色脱落。成本：50-100元/平米真石漆作为新型涂料，具备更稳定的性能，真石漆装修后的建筑物，具有天然真实的自然色泽，给人以高雅，和谐，庄重之美感，适合于各类建筑物的室内外装修。特别适用于各类曲面建筑物上装饰，耐久性强。成本：70-140元/平米材质选用——墙体：澳洲砂岩为世界公认优质砂岩，观感明显优于国产砂岩，建议石材选用澳洲砂岩。真石漆利用打造高端形象，建议涂料选用真石漆。加拿大佛漆，色彩明快、温暖具有质感，星河湾采用的为此涂料,35-38元/平米加拿大佛漆新古典主义关键点644无障碍设计：在步行的各处细节设计无障碍通道，体现和谐对客户的人文关怀在销售中心门厅前无障碍设计展现人性化设计内部步行道路体系中增加无障碍通道设计主要园林景观出设置，扩大活动空间所有地面若有不同高度，可加设斜道方便轮椅通过；无障碍通道材质不宜选择砾石地面。新古典主义关键点745无障碍设计：楼梯踏步和扶手尺寸设计和照明光源的位置设置楼梯踏步尺寸对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在16cm以下，踏步顶面宽应在30cm以上。踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。楼梯照明注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。最理想情况是设置地灯。楼梯扶手在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上，否则易发生危险；扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。新古典主义关键点746无障碍设计：电梯主要考虑按钮以及内部扶手的高度，以及按钮的盲文设计电梯按钮设计增加盲文设计电梯内部扶手与按钮的高度设计适中外部按钮高度约为900-1100㎝新古典主义关键点7建筑关键点打造总结：风格纯粹，注重细节，做得人无我有，人有我细，从整体、细节上超越市场需要说明的是我们给出的物业发展建议并不是设计方案而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素序号物业发展建议市场竞争（竞争楼盘）客户价值增加点1法式、新古典风格西班牙、现代风格为主高贵、典雅的印象2法式色彩沉稳贵气、新古典色彩华贵灵动市场缺乏强烈的视觉吸引力3立面线条元素处理市场稀缺身份感得到提升4建筑细节市场稀缺风情化体验5建筑材质市场缺乏创新享受品质化产品6精工化较为粗糙体现项目精细化、档次感7人性化设计考虑不全体现开发商的人本主义47物业发展建议整体规划建议建筑意向建议产品设置建议园林景观建议精装修建议配套设施建议49市场现状：除少数项目体现精细化风情化特色，绝大多数还停留在原生山水资源初级贩卖阶段，项目园林打造具有较大突破空间远大理想城亚星橄榄城天伦庄园清华忆江南林溪湾南三、南四环高层项目园林以简单实用为主，多数项目毗邻南水北调工程，后期以此打造后天景观将成为价值亮点，项目在景观资源上有优势；低密度楼盘以原生态园林为主，少数项目精雕细琢50客户需求：郑州客户普遍对生态资源十分敏感，亲睐大气尊贵、能提升身份感的园林，且亲水特征明显，关注细节的打造郑州市很缺水，只要项目内部能够做一点水系、一点水景，就会很快提升项目的档次，客户也会非常的认可，如果有大喷泉、大水系，那就可以算的上是非常上档次的项目了。我们的项目优势就是在于我们的温泉资源，非常吸引客户。——清华忆江南销售代表天伦庄园喷泉林溪湾水景当时我们开盘的时候是做的园林实景展示，客户来的非常多，场面很火爆，整个展示区都快挤不下了，当时项目品质感极强的园林打造就给客户留下了非常深刻的印象，把园林品质感、档次感做足，客户会非常认可的。——林溪湾于经理园林打造策略——园林打造的关键词，主题化，节点化，休闲化，精细化，主题化，艺术化，科技化主题化节点化休闲化精细化艺术化科技化园林景观中的可参与性营造闲适生活氛围细节体现尊贵精细体现品质高尔夫、水系元素的不断运用放大休闲度假氛围增强住区的居住愉悦感体现住区的文化内涵社区节能环保增强园林的娱乐性仪仗式大气法式园林节点体现项目尊贵感52放大社区内高尔夫元素，在社区内设置高尔夫练习场，同时提供了高尔夫园林景观水系入口主题化53采用较浅的硬质底水系，以软性区隔高层和低密区，避免大面积集中深水域以控制成本硬质水底以素土-碎石-钢筋混凝土－防水－石材铺装，还需要水处理设备，成本一般在250-400元/平米左右围绕别墅区打造活水系，软性区隔高层区域体现水系突出变化和参与性，建议采用较浅的硬质底水系尽量避免大面积水域，节约水资源，降低长期运营成本水系入口别墅与高层以水系区隔主题化54蜿蜒缠绵，自然泊岸处理，以曲折变化增加欣赏性，吸引客户驻留，设置汀步，增加园林的休闲趣味性在引水的渠道设计上以曲线形或不规则形状为主要方式；提升客户的观赏和驻留的兴趣，加深对社区的感情。自然泊岸处理，避免人工湖岸线的生硬，自然美化园林景观。在水体的适当部位设置汀步，游人可步石凌水而过，别有情趣。汀步适用于窄而浅的水面，为使游人有亲切感，汀步要尽量贴近水面，并且间距不能太远，一般20～40cm较合适。汀步自然泊岸处理主题化打造悦水生活，充分利用水景，营造亲水的休闲度假氛围充分体现度假的情趣性，广场上向河水伸展栈桥码头，休闲气质尽显与水景零距离观享。打造悦水生活紧紧围绕水景做文章；打造邻水、亲水的园林体系；营造水资源绝对占有的休闲度假氛围，提升水的参与性。主题化入口处打造仪式感强的法式园林景观，工整对称、大尺度空间彰显恢宏气势，第一时间体现项目尊贵感水系入口节点化法式园林关键点，气势非凡的轴线与轴心布置、大量水景喷泉、法式小品的运用、大体量硬铺气势非凡的轴线与轴心，讲究工整对称，大空间尺度，彰显皇家气派。大体量硬铺，石材的应用形成气派的亭，台，廊柱、道路以法式皇家小品为主要元素，结合水景，构成整体园林景观的亮点，体现法式皇家园林特色。大量水景喷泉的运用水系入口节点化鲜花簇拥的葡萄园里，业主可以进园采摘，体验采摘的乐趣，并可在酒窖里酿造专属于自己的葡萄酒鲜花簇拥的葡萄园：在葡萄园里，最外层种植的不是葡萄，而是鲜花。这里是葡萄园更是花圃。老人和孩子一起体验采摘的乐趣。。。。。在午后的阳光中慵懒的依靠在葡萄架下小憩。。。。。。在纪念日里与爱人共饮纯正的法国红葡萄酒。。。。。。在小孩出生的时候定制以孩子命名的葡萄酒。。。。。。法式葡萄酒窖：典型的巨制橡木桶刻着最初拥有者的家徽和名字水系入口休闲化打造情趣生活，园林景观中增添动态的、可参与的，增添园林互动性打造情趣生活园林不仅仅只有静态的，更有动态的；一静一动，相互衬托，情景交融，给园林增添不少情趣；园林不仅仅只有可观赏的，更有可参与的：鹅卵石按摩步道，点缀在园林中的秋千……增添园林互动性。休闲化铺装，整体以硬质铺装为主，体现品质感，同时结合软质铺装的柔性常用的硬质铺装材料成本：木板：350-450元/㎡花岗岩：80-150元/㎡卵石：120-160元/㎡地砖：45-80元/㎡混凝土：100-150元/㎡沥青：140-160元/㎡植草砖:80-100元/㎡硬质铺装可以有效提升项目品质感，而且具有减震、降噪、防滑的功能，一般成本高于软质铺装软质铺装流动性十足，有利于强化景观的统一性，但是全冠苗移植耗费成本较高硬质铺装在大面积的处理上要兼顾材质、色彩、肌理的变化，在细节上要突出空间层次感和平面趣味性柔化道路边缘，过渡切忌生硬软硬铺装结合，张弛有度自然曲折的艺术感、特色铺装道路硬质铺装材料材质、形状的横向竖向空间组合精细化采用室内标准的室外木栏杆铜包件车行道采用沥青铺面及隐藏式井盖设计，减低震动及噪音，也令社区景观富有对比度和层次感。草坪以鹅卵石子收边井盖顶部绿化，扩大了绿化覆盖面积双井盖设计，安全美观隐蔽式排水沟美观大方注重对社区景观各方面细节的打造精细化用丰富的暖色调花卉，选择适宜在北方生长的品种，考虑冬夏错季搭配，形成色彩变化丰富的立体园林，增强冬季的可观赏性适合北方生长的花卉有：红珠宝海棠、金叶莸、木槿、鸢尾、马兰棣棠、红王子锦带、红叶椿、黄刺梅、北美海棠、金叶接骨木、铺地柏、常夏石竹、蓝花鸢尾、黄花景天、红叶景天、金娃娃萱草、马兰、福禄考、木绣球精细化灯饰风情化，以墙角灯、草坪灯为主，高杆灯为辅，局部设置艺术创意灯，灯饰也成为园林一景，同时能减少灯光污染建议本项目灯光系统以墙角灯、草坪灯为主，高杆灯为辅，减少灯光污染社区内昭示性强的公共区域设置部分太阳能灯具，公共照明考虑利用新能源项目入口灯光序列局部设置太阳能创意路灯高杆灯吊兰设计草坪灯形成夜间景观带仿石灯具音箱常用户外灯具成本：高杆灯2000-5000/套草坪灯150-300/套地埋灯100-200/套墙头灯300-400/套精细化64通过道路、标志性建筑、指示系统、入口等构筑完整的区域DIS系统精细化全冠移植世界珍稀树种，选取有来历的树种配上动人的故事，充分感受项目的艺术与韵味精细化

四年前，在非洲西岸，纳帕溪谷挑中了她，很多必要的工作就在那时开始了。三年前，所有启程准备终于完成，她乘船来到上海，她的体重和随身土壤，足足有27吨。在上海，她生活了整整一年，这是她适应中国的必要程序，2008年12月，一个飘雪的夜晚，27吨的她，正式定居武汉。一棵400岁，胸径一米，高六米的耐寒加纳利海枣，就这样来到了纳帕溪谷。——武汉纳帕溪谷加拿利海枣的故事园林主树运用观赏性强-名贵的树种：如加拿利海枣，榕树，鸡蛋花等66文化元素的运用，在园林深处或小节点设置情趣性小品，增加客户期望探寻的体验点，别有度假感受打造要点——文化元素的运用，小品的选取，精致而富有情趣性，不经意处体现小区的人文艺术气息艺术化67太阳能光电系统只用将健身器材、发电机、蓄电池组成一个发电电路，再路灯并联组成一个照明电路。据国家环保部统计，人在使用健身器材做运动时，大约300小时可发1度电，以每户人家每年锻炼300小时来算，每户每年可为小区节约1度电。研究样本小区用户约为8000户，该小区一年可节约8000度电。太阳能照明系统，运动发电照明系统，社区节能体现将太阳辐射直接转化为电能，为建筑提供清洁的能源。太阳能光电系统的组件与复合板相似，其潜在的成本效益比很高并且适用于垂直建筑。光电池可以作为一种可再生的，无污染能源用于照明，动力泵及其他电力设施上，从而达到节能目的。科技化杀虫灭蚊处理，园林灭蚊方案推荐植物灭蚊与科技灭蚊相结合高绿化率园林的致命软肋——滋生蚊虫处理方案一：植物灭蚊选用有驱蚊功效植物的特殊香气植物，如香樟、薄荷、驱蚊草等处理方案二：动物灭蚊适当放养部分捕蚊生物，如青蛙等，但难以管理，易造成社区小生态紊乱处理方案三：科技灭蚊运用新型宽谱园林式杀虫灯、户外生态灭蚊器等设备诱杀蚊虫，成本较高价格(元/台)作用范围(㎡)光触媒园林式灭蚊灯500-1400200-300户外生态灭蚊器4000600-1000科技化由集水、储水、水处理和给水系统组成，首先利用建筑物屋顶或基底周围地面收集雨水，经管沟系统输送至处理系统，再到储水系统。雨水的收集可以利用建筑物的雨水管直接将雨水送至水槽，也可以用蓄水池直接储存雨水，经过简单的沉淀过滤后回用。降落至场地的雨水经过渗透和径流通过生物过滤池和根系净化池后，进入收集容器内，当容器收集满了以后，可以自己溢流到小区的河里。案例：在天津万科东丽湖项目中设计利用具有绿化景观效果的雨水明沟让雨水流进社区内的水系，用于补充水景用水，除非遇到特大暴雨需通过溢流管排进社区外的雨水管道，正常年份社区内的雨水也争取做到零排放，节约景观用水和绿化灌溉用水。雨水系统断面示意图明渠雨水收集明渠收集雨水的水池雨水收集系统，园林中体现再循环系统，节能环保的同时降低园林的维护成本科技化渗水路面系统指路面强度等性能满足要求的同时，使路面保持良好的透水性，雨水能及时透过路面渗入地下土壤，路面设计达到快速排水的目的。渗水路面渗水路面有利于生态和环保，在日本，欧美等发达国家已应用多年，取得了良好的效益，对比普通硬地做法其优点主要表现在如下方面：防止雨天路面积水和夜间反光，改善行走的舒适度和行车的安全性；提高土壤的透气、透水性，改善土壤湿度、盐度、改善地表植物和土壤微生物的生存环境；可降低地表温度，调节居住区气候，缓解居住区“热岛”现象；地表水分散，就地排放，可减轻排水设施的负担。渗水路面系统，在硬质景观中使用，保证良好的透水性，同时有效降低地表温度，改善路面的舒适度与安全性科技化屋顶绿化的优势：屋顶绿化能够节约能源（尤其是冬夏两季），延长建筑物的寿命，净化大气，减轻热岛效应。减少了雨水的流失量，缓解水处理系统的工作压力，节省开支。屋顶绿化系统：比较先进的屋顶绿化系统包括四个重要的组成部分：过滤层，蓄排水盘，保湿保护毯，隔根层。过滤层可以确保不使土壤微细颗粒进入蓄排水盘内，蓄排水盘能保存大量雨水，又快速排走过剩雨水的两大功能。保湿保护毯除了蓄水的功能外，同时也对防水层和隔根层具有保护作用。隔根层可以有效的阻止植物根系对建筑物结构和防水卷材的破坏。屋顶绿化的植物配置：一般来说，屋顶绿化首选的是景天科植物，能保存大量的水分。同时在表层土壤状态好的情况下，不需要过多施肥。要保持良好的屋顶绿化往往需要至少5种不同的景天科植物，如果一种长势不好，其它品种将会覆盖裸露的部分，多种植物可以支持不同种昆虫鸟类的生存，这对生态平衡起了很大的作用。屋顶绿化系统，增加景观面，节约能源，延长建筑寿命，净化大气，减轻热岛效应科技化72园林景观设计建议的价值点总结：充分营造”vacationathome”的闲适、浪漫感受的园林需要说明的是我们给出的物业发展建议并不是设计方案而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素序号物业发展建议市场竞争（竞争楼盘）客户价值增加点1主题园林园林主题不鲜明参与性强的独特主题园林2入口仪式感市场比较粗糙尊贵感提升3水系打造市场比较粗糙满足亲水性特征4园林小品市场比较粗糙提升社区艺术气息5休闲空间市场比较粗错人本主义体现6标识系统市场比较粗糙增强身份感8多层次植被体系较为普通园林价值感提升9道路、灯光风情化市场比较粗糙细节品质感10太阳能照明系统市场稀缺低碳节能11运动发电照明系统市场空白低碳节能12杀虫灭蚊处理市场空白社区舒适度增加13渗水路面系统市场稀缺社区环境更优物业发展建议整体规划建议建筑意向建议产品设置建议园林景观建议配套设施建议精装修建议沿强势景观资源户型发展趋势趋势一：顶级豪宅在户型设计上均体现出空间尺度的合理放大，提高居住舒适性中信高尔夫别墅6.6米高厅华府天地11米超宽落地窗顶级豪宅均以合理放大的尺度丰富居所功能，做到大而有当，营造舒适大气的生活空间。超宽尺度的舒适卧室趋势二：顶级豪宅的居住功能不断深化和丰富，充分挖掘和满足客户的私享需求阳光早餐厅除了满足基本的居住舒适性需求外，豪宅将更多空间进行创新和深化，用来满足业主不同生活需求，诸如主卧书房、早餐厅、观景浴室等。主卧书房豪宅在功能逐步复杂化的过程中，满足着物质性与非物质性的生活理念，建筑空间也在这个渲化过程中，自由而又序列性的变化与层进；卧室系统：更多的全套房设计，主卧功能的强化，主卧书房、宽景主卫、主卧大露台等；厨房系统：功能增加，如中西厨、储物室、工人房等，设备增加，如双门冰箱等；其他奢侈元素，像家庭剧场、家庭办公室、家庭图书馆、健身房、私家泳池、SPA等成为豪宅必不可少的组成部分。中西厨房家庭厅室内SPA趋势三：景观豪宅实现功能空间的观景化厨房也能享受开阔景观卧室近观高尔夫180度屋顶观景阳台全景看高尔夫客厅有强势资源豪宅特别注重对景观资源的利用，在户型设计上尽可能满足卧室、浴室、厨房等功能空间的观高尔夫需求。高厅、入户花园、空中院馆、凸窗、大尺度露台等观景实现方式大尺度观景露台——可连通客厅与空中花园，是观高尔夫的最佳场所，形成第二客厅通过大尺度观景露台将高尔夫直接延伸至室内，使业主充分享有亲身体验；观景露台可采用与高尔夫融合的建筑外形，自身形成独特的景观面，体现建筑的独特气质；大尺度的观景露台，满足景观观赏的要求，放大了产品优势，体现奢华的属性。超大观高尔夫露台是业主休闲、观景、待客的最佳场所，直接感受高球社区风景。阳光房——在餐厅或主卧设计高尔夫阳光房，用做早餐厅或书房，深化居住功能与餐厅相连的阳光早餐房阳光早餐厅室内空间采光充足，弧形超大观高尔夫中心面，提升居住奢华品质。趋势四：豪宅别墅附送面积均在50％以上，目的是降低客户对高价格的抗性和提高居住舒适性豪宅附送面积的首要考虑是降低客户对高单价的抗性，其次是提高户型的居住舒适性，最后才是提高户型的性价比；客户对附送面积敏感度高，均要求有较大的附送面积和较高的实用性；从附送面积建筑类型看，因空间限制，高层附送面积比例较小，而别墅附送面积能达到很高的比例。豪宅别墅附送面积占建面比例星河丹堤70％～80％中海大山地75％～100％万科东海岸80％～100％香蜜湖1号50％～70％别墅附送超大地下室高层附送大露台别墅前庭后院豪宅附送面积比普通住宅更多，目的是为了降低客户对高价格的抗性，同时达到更高的居住舒适性和性价比。郑州高端产品做到了空间阔绰和基本舒适性，但实用性不高，私享功能不足大溪地林溪湾优点：宽敞客厅，与阳台连体设计，采光通风性较强厨房与餐厅连体设计，动态分区明显主卧带阳台及独立卫生间，采光充足，四室私密性较好卫生间干湿分离缺点：主卧与次卧相距较近，主人私密性欠佳四室两厅两卫户型，空间布局一般，部分开间较窄，功能性较差四室有暗卫出现优点：功能多样性好，空间布局合理，设置有娱乐室、健身房、家庭厅等。私家车库直接入户。入户圆形门厅，下沉式客厅，配备双餐厅。功能分区合理，270度观景落地窗，凸显大气三卧室，主卧衣帽间较宽敞，主卧独立卫生间干湿分离。功能分区合理缺点：整体开间较窄，卧室不能体现双拼别墅的豪华大气，造成居住功能性较差，优点：赠送大面积地下室，及双花园，客厅可直接连接半封闭花园；独立卫生间动静分离功能多样性好，空间布局合理，通风采光性好，南北通透，餐厅客厅相连，凸显大气缺点：卫生间没有设计成干湿分离，部分户型面积设计过小，造成居住功能性差。空间布局一般，开间较窄郑州高端豪宅大多能满足客户大尺度和舒适性需求，但空间和功能的人性化和个性化设计较少，没有满足客户空间私密、资源私享的需求。怡丰森林湖本项目户型建议原则——符合豪宅居住发展趋势、强调观景与私享属性的奢华产品户型设计建议原则尺度放大保证私享附送面积观景化景观主卧与主卫收藏室尺度放大比例原则密室设计定制别墅庭院地下室空间超大观景露台高尔夫景观阳光房全套房设计家庭活动厅家庭娱乐室高尔夫浴房艺术长廊高层花架设计隔断式构造阳台舒适享受产品创新产品创新洋房别墅化高容积率别墅产品别墅独栋化绝版洋房设计高层品质化性价比与品质感的完美结合参考一线城市高层豪宅的功能空间划分及面宽尺度控制，通过将空间尺度的合理放大，保证项目的居住舒适性和顶级豪宅品质尺度放大尺度放大比例原则从豪宅与普通住宅高层户型面积分配对比来看，豪宅注重尺度的合理放大，在各个功能空间体现大尺度与舒适性的均衡；对比中也可归纳出豪宅功能空间的尺度比例，从而保障本项目居住舒适性和奢华品质。功能空间客厅主卧第一次卧梯户比朝向功能空间要求80-100㎡2+1房3.9－4.2m3.6-3.9m3.0-3.3m一梯四户端头南北通透强调客厅、主卧尺度舒适；对性价比要求较高，空中院馆可改为书房或卧室110-130㎡3+1房4.2－4.8m3.6-4.2m3.3-3.9m一梯s四户端头南北通透强调客厅、主卧的绝对舒适；主卧套房，设有卫生间及衣帽间；空中院馆可改为书房或卧室140-160㎡3+1房4.5－5.1m3.9-4.2m3.3-3.6m一梯四户端头南北通透强调客厅、主卧尺度舒适；主卧带独卫；空中院馆可改为书房或卧室160-180㎡4+1房5.1－5.7m4.2-4.5m3.6-3.9m一梯两户南北通透强调客厅、主卧的绝对舒适；主卧套房，设有卫生间及衣帽间；带有工人房客户敏感点：客厅与主卧尺度舒适性；南北通透、南朝向收藏室——顶级豪宅配置，可作藏酒室、古董收藏室等，提升业主尊贵身份收藏室可根据业主的喜好改变功能，可红酒室、珍品储藏室等，彰显业主高贵生活品质。保证私享收藏室家里要有藏酒的地方，当有客人在家吃饭的时候，很方便就拿过来了。大面积和别墅产品可增加密室设计，满足业主私密收藏和贵重物品保管的需求保证私享密室设计设计密室或夹墙，方便业主存放贵重物品或私密藏品，代替银行保险柜功能。密室或夹墙设计在复式产品的主卧旁边，别墅产品的地下室里；密室面积可容纳保险柜，具有良好的通风条件；可配置智能化报警装置。客户对别墅庭院的感知度很高，通过个性化定制庭院让客户建造自己的私家领地别墅占据最佳地段，除南向拥有极致湾景外，朝西还需有精致的庭院景观，形成立体景观空间，增强居所的层次感；别墅庭院可按照业主生活喜好设计庭院布局，例如泳池、SPA、浅水景观、亭台、儿童玩耍间、花房等。别墅庭院的个性化定制是私享属性的极致体现，为郑州首创。保证私享定制别墅庭院别墅顶层全景主卧——无景观视角障碍，环视整个高尔夫景观，使主人体验尊崇大气之感此设计强化主卧的特殊性，主人享受极佳的景观资源，体会舍我其谁的气势；郑州市场中无此户型设计，可作为别墅户型的最大卖点之一。更多空间景观化观景主卧与主卫高层采用这种新的面积附送方式，可做成露台、书房等非主要功能空间优点：以花架的构建型式报批，然后铺设预制楼板进行加建，可围合成完整房间，不计入面积，达到全部赠送。不足：建筑构造分隔，隔音、隔温功能受到影响，不适用于主要功能空间。附送面积高层花架设计地下室是别墅附送面积的主体，其功能的设置体现居住者的个人喜好和专属享受多功能空间的休闲娱乐配套应充分考虑业主家庭的喜好；多功能空间可设置藏酒室和私人藏品室，这是尊贵身份的标识之一。酒窖储藏室储物室多功能空间设置应突出满足业主的私享性需求。地下室空间功能设置半地下室阳光SPA全地下室储物室、酒窖、影音室、健身房、工人房、设备房、台球室、棋牌室等附送面积地下室空间别墅独栋化连接方式弱化双拼局部空间体现尊贵性主要空间的奢侈感花架、连廊、山墙空中连廊主入口大气大尺度客厅、卧室别墅物业全面独栋化，不是独栋、胜似独栋餐厅或客厅的局部挑高半/全地下车库连接双地下车库内庭设计，预留电梯井花园、庭院、露台别墅创新别墅物业全面独栋意象化双拼-可断开为独栋合院式双拼-两两相连，景观最大化合院式联排-独栋化意向91独栋化处理手法一：双拼产品通过花架方式连接，达到双拼独栋化效果后院入口通过花架连接，形成双拼的产品形式后院通过建筑形体及院墙进行分割，达到独栋的私密性效果参考案例：深圳万科兰乔圣非双拼产品92采用廊桥连接两栋别墅，以近联排别墅的指标做出了类独栋的感觉独栋化处理手法二：多个双拼通过廊桥等方式连接，建立双拼独栋化的效果每一个双拼的两个户型及立面不同，总体上构成一个大独栋的形象空中连廊龙湖优山郡崖下别墅龙湖悠山郡为规避独栋的报建，在独栋之间建有2m宽的空中联廊，交楼的时候把联廊取消就变成独栋/或者不取消双拼产品93独栋化处理手法三：半地下车库连接，形式上为双拼，外形上达到完全独栋化的效果采用车库连接的方式，使双拼产品有相对独立的院落空间，私密性远好于普通双拼产品双拼产品新产品（合院式双拼、组团合院）最大化利用湖景资源，提高项目综合价值组团合院产品特点：1、容积达到0.63。2、减少无用公共景观面积，整合小块景观面积，形成可以活动和产生销售溢价的集中景观面积。武汉.纳帕溪谷案例合院式双拼：一线沿湖：地上500平米，地下400平米二线沿湖：地上450平米，地下350平米通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同时突出独栋意向坡状车道1私人地下车库入户门2控面积，提升容积率、独栋意向道路±0.00地下车库平面图剖面图通过抬升社区内交通路网高度，形成半地下的可赠送面积四合院组团（四户）车流动线12经过坡形车道进入合围的庭院车流自庭院进入私人的地下车库四户组成一个单元，围合一个下沉式院落，有坡道与小区道路系统相连为提升容积率，尽量减少合院户型面积，一个合院由4户160-250平米的别墅构成附赠150平米阳光底层合院产品上海万科深蓝别墅设计地上两层，14米超大面宽的室内空间，大尺度通透感，提升别墅居住舒适性深蓝别墅只做了两层，264m2的空间能把尺度感完全体现出来，空间大，使生活更为舒适14米面宽全朝南房间地上二层B1-1户型，地上建面：264M2，地下建面：158M2车库主入户门地下一层地上一层270度观景露台娱乐空间主卧套客卧次卧书房客卧餐厅二楼露台下沉庭院入户庭院客厅私家庭院上海.万科深蓝案例户型设计既保证了私密性，又强调邻里之间的沟通交流，每家每户都有室外沟通空间一楼花园二楼露台二楼露台一楼庭院围合式强调邻里生活：一方面迎合现代人对生活的隐私要求，一方面体现出传统社区邻里相望的人文关怀，满足人们社会交往的需求地下集中停车：庭院内四户共用一个车道，采用地下停车，实现了社区整体的人车分流，又大幅度地将地上道路面积让给了绿植等功能空间，提供给业主更舒适的居住环境视野开阔：围合式庭院，户与户之间间隙大，在二楼露台上视野开阔，规避了围合式别墅局促的缺点案例上海.万科深蓝地下室面积达158M2，功能细分合理且完全赠送地下室面积达158㎡，对于建筑面积仅250-260㎡的小独栋别墅而言，已经属于大尺度的赠送空间

空间上划分合理，做到运动室，影音室，会客室，佣人房等，但是并不局促。特别是设有一个较大面积的可采光多功能厅可采光多功能厅采光健身室影音室上海.万科深蓝案例龙湖悠山郡创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保证大多数户都有南向庭院案例重庆.龙湖悠山郡南七合院由7栋别墅组成，每栋采用子母楼设计子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十余米，给人以7个独栋的印象各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达成“内”“外”、沟通创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保证每户都有南向庭院地址：重庆北部新区经开园礼嘉占地面积：24.7万平方米容积率：0.6产品：独栋、合院规模：201户户型面积：200-400平方米特点：合院别墅由7栋别墅采用子母楼设计，达到独栋感受项目介绍100功能拓展：局部采用挑空处理增强了空间尺度的变化感，提升尊贵感，强化采光性能，增添了情趣性客厅及门厅挑高将户外景观、光线、自然风引入室内挑空的客厅挑空家庭室挑空门厅挑空餐厅客厅挑空采用挑空或下沉处理客厅空间，提升尺度和尊贵感；以一层面积计算。挑空客厅主要空间奢侈感功能拓展：双主卧设计，保证主卧绝对舒适度和客厅的相对较大尺度感多次置业客户对主卧和客厅的功能要求较高，从户型基本格调上来讲，应突出其地位；起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致。主卧室落地窗与阳台顶层主卧区书房卫生间露台步入式衣帽间101主要空间奢侈感功能拓展：放映厅、娱乐厅设置，体现居住者的个人喜好和专属享受多功能空间的休闲娱乐配套应充分考虑业主家庭的喜好；多功能空间可设置藏酒室和私人藏品室，这是尊贵身份的标识之。储藏室储物室多功能空间设置应突出满足业主的私享性需求。地下室空间功能设置半地下室阳光SPA全地下室储物室、酒窖、影音室、健身房、工人房、设备房、台球室、棋牌室等102主要空间奢侈感营造类别墅感觉创新提高舒适度看齐别墅的空间构成实惠性主要空间的奢侈感有天有地的充分表达卧室、卫生间入口、客厅、餐厅天井、地下室、车库花园、庭院、露台面积赠送电梯入户以洋房的容积率实现别墅化生活体验书房突出的空间弱化的空间起居室、家庭厅客房地下室餐厅或客厅的局部挑高影音室、酒窖中西分厨户内与户外空间的结合洋房创新大尺度客厅、卧室过渡型低密度产品的创新重点在于建筑单元模块的重构与整合，要尽量避免已经被滥用的“洋房”概念，在设计上全面向别墅靠拢左边是目前市场上已经出现的5种过渡型低密度产品，其中某些概念过去只存在于想象中，现在都一一变成了事实一拖二纵错叠平错叠联庭竖联体1.一拖二，这是最简单的洋房变种，其含义在于地下室分别拖带于两户，同时顶层户拖带两层空间，成为顶跃式B1+1+2F底THB1+1+2F底TH7+8F顶TH6F大平层5F大平层4F大平层3F大平层金地湾流域地下室龙湖大城小院这是地下室的横向分拆给左右两户龙湖大城小院户型底跃层约145㎡顶跃层约182㎡四房两厅双卫约135㎡三房两厅双卫约135㎡金地湾流域户型4室2厅2卫约167㎡5室2厅2卫约179㎡3室2厅2卫约169㎡2室2厅1卫一拖二，这是最简单的洋房变种，其含义在于地下室分别拖带于一层和二层，顶层户拖带两层空间，成为顶跃式左边就是汉产金地圣爱米伦，金地第三代洋房的代表，地下室非对称分拆赠送给三户，类似的项目还有金地澜菲溪岸、金地未未来，我们在郑州看到的正商红河谷也是个中典型底层户，获赠左边约2/3地下室2层户，获赠左边约1/3地下室底跃户，获赠右边全部地下室金地圣爱米伦户型5室2厅2卫约173㎡6室3厅4卫约228㎡5室3厅3卫约198㎡4室2厅2卫约153㎡金地澜菲溪岸户型5室2厅2卫193㎡一层2室2厅2卫下沉庭院179㎡二层2室1厅1卫179㎡地下室1室1厅1卫179㎡正商红河谷户型4室2厅2卫带地下室146㎡3室2厅2卫带地下室140㎡3室2厅2卫121㎡4室2厅2卫复式洋房173㎡2.纵错叠，通过相邻奇数楼层的咬合，创造纵向错列的效果，部分户型可实现电梯独立入户效果半地下室/一层为一户二层/三层南面为一户三层北面/四层为一户五层/六层为一户东面剖面示意2-4层西面剖面示意下层挑空客厅上层挑空客厅4.5米4.5米3.0米3.0米3.0米4.5层叠拼，5户6.5层叠拼，7户ABDCEABCFGFG复地别院类似项目还有万科缇香郡、万科中粮本岸、北京金地仰山复地别院户型底跃3室2厅3卫212.84㎡顶跃4室3厅2卫192.78㎡三错跃4室3厅2卫157.47㎡叠加284.84㎡万科缇香郡户型跃层4室2厅2卫约130㎡标准层3室2厅2卫约112㎡标准层4室2厅3卫约150㎡标准层3室3厅5卫约203㎡万科中粮本岸户型3室3厅3卫约239㎡一、二层地下室4室3厅3卫约270㎡2室2厅1卫约120㎡北京金地仰山户型4室2厅2卫约172㎡3室3厅2卫约137㎡3室2厅2卫约122㎡3室2厅2卫约114㎡3.平错叠，这是过渡型低密度产品发展史上的一个里程碑，在水平面上实现了纵向分户的交错，赋予各自私密、独立的空间形态万科渝园武汉万科红郡平错叠的入口全部在一层水平排列，最多有5个，但彼此互不干扰，每户均可独立入户，类似项目还有龙湖青城小院武汉万科红郡户型3室2厅2卫约180㎡2室2厅2卫约148㎡1室2厅1卫约83㎡2室2厅1卫约89㎡万科渝园户型叠上4室2厅3卫约187㎡叠中5室3厅4卫约163㎡叠下5室3厅3卫约144㎡4.联庭，这是华润发明的独有概念，一般指5层左右的叠拼洋房，1层带地下室，2-3层和4-5层均为复式一层二、三层四、五层（或4.5层）4层或4.5层洋房三元入户方式一层和地下一层为一户，南北向双入户二层、三层独立楼梯入户四层、五层独立楼梯入户4.联庭，仁恒怡庭在华润联庭的基础上将豪奢做到极致，地下室开挖两层，使所有户型均拥有私家电梯、入户花园和地下室5.竖联体，实际上是一种提升容积率的高层（小高）复式产品，同时又带底层TH，凭借低总价满足了预算有限的别墅追梦者的要求中间公共走廊每套均为复式，共15层，7套底层为TownHouse底层townhouse端头入户大堂外廊式布局深圳万科金色半山典型项目有万科金色半山和颐安阅海（无底层TH）万科金色半山户型townhouse4室3厅3卫约150㎡复式4室2厅2卫约141㎡3室2厅2卫约105㎡4室2厅2卫约153㎡124高层凸显项目的高品质以及居家的实用内涵性价比的增加朝向问题尺寸问题精准的设计基于功能空间的增加基于舒适度的提升合理的功能布局户型基本面入户花园空中院馆露台、阳光房凸窗、飘窗步入式衣柜舒适度的提升双阳台优化户型结构实用布局无感知尺度压缩1t2户纯板式高层创新高层发力点125高层核心发力点KPI1：高性价比赠送空中花园即内凹式阳台，获赠一半面积，可改为卧室、书房等功能空间空中花园（内凹式阳台）空中花园的赠送方式在郑州市场相对常见，本项目也可以依照此法赠送功能空间独立的空中花园（内凹式阳台），可增加高层业主与自然的接触，提供院落式情景体验；空中花园三面与室内连通，属于内阳台，有顶无柱销售时计一半面积；让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配，可改装成书房等功能空间，相当于业主获赠一半的面积。126适用于各种户型，实用性高在中大户型中常用飘窗，在中小户型中常用凸窗可拆除底台的凸窗在验收后拆除，可增加使用高度，提高舒适性梁〈2.2M层高倒凸窗垂直剖面示意图〈2.2M层高梁可拆除底座赠送方式2：凸窗在郑州市场已经得到比较广泛的运用且为客户所认可，建议在本项目中广泛采用凸窗可广泛运用于各种户型当中，赠送全部面积，实用性高，也增加了舒适性1272T2户的设计极大的提升项目品质感，使项目在郑州整个区域成为一种极致化的绝版设计2梯2户可以使得电梯直达入户，可以将前室纳入到住户自有空间，大幅度提高舒适度板式楼的设计将使每户享受到良好的采光和通透高层核心发力点KPI2：舒适性大力提升，绝版梯户比设计，“公馆”高层2梯2户设计128具备步入式衣柜是居住品质提升的重要标志之一。卫生间灵活隔断，在有限面积条件下，保障私密性。同时过道被利用为衣帽间。步入式衣柜已成为舒适主卧中一部分，可以与过道空间结合，节省空间，也可以抬高地面，作为赠送的一部分舒适度提升方式2：步入式衣柜作为舒适房型的必备空间，主要用于中大户型中，提升舒适度129舒适度提升方式3：合理组织交通动线，对于舒适房型可赠送易于感知的实用功能空间交通动线组织合理，以起居室为核心的动区空间独立；动区视野好，采光面大；依托起居室安排其它情趣活动空间，符合市场发展情趣活动空间别致的入户花园和玄关合理分区保证起居室独立性利用非承重墙墙体厚度，掏空部分层高低于2.2米的空间，作为内置衣柜赠送给业主；考虑用阳光房或内嵌衣柜的制作方式，部分或全部赠送储物间的面积；嵌入式衣柜储物间通过合理实用的布局，使各个功能空间最大地发挥实用居家的功能，提高舒适度舒适度提升方式4：全套房设计——每间卧室都有独立卫生间，全面提升居住舒适性和私密性全套房设计满足厦门客户追求居住舒适性和私密性的需求，同时提升了居住的品质感和尊贵感。大平层可采用全套房设计，全面提升居住品质；主卫面积适当放大，有宽敞的衣帽间，淋浴区要满足观高尔夫景观需求；次卧只要满足基本的卫生间功能即可。1311、对于少居室户型，削减非必要功能间，如主卫生间、独立餐厅等2、将各功能空间环绕布置，高效率使用交通面积3、适当增加进深，合理安排非居住空间123金地梅陇镇114.32平米（三房）进深：开间=1.4：1123绿城桂花城140平米（三房）进深：开间=0.8：1金地梅龙镇的户型更有效的利用了建筑的进深：1、各功能空间更有效的集中，节省了交通面积；2、可以将公共卫生间等次要的功能间沿进深布置，不必要占用南、北面价值较高的面宽3、家庭人口少，可将餐厅与客厅结合布置，节省北向空间110平米可以满足舒适型三房的所有功能，并体现出更高的舒适性，必须通过优化户型结构来控制总面积高层核心发力点KPI3：精准设计

对于小户型，削减非必要功能空间，节省交通面积，同时可适当增加进深物业发展建议整体规划建议建筑意向建议产品设置建议园林景观建议配套设施建议精装修建议郑州精装修市场现状：总体而言，郑州市场精装修项目具有以下四个特点：1、从分布区域看，主要集中在市中心，尤其是金水区、郑东新区等市中心地段，郊区精装修项目少之又少；2、从装修产品看，以小户型和公寓为主，纯住宅产品和大户型比较少，不过恒大名都的优异表现显示出装修市场逐渐由投资型小户型产品向大面积自主型产品过渡；3、从装修标准看，目前郑州市场集中以中低端为主，基本属于1000元/平米以下的标准，1500元/平米属于市场较高水平；4、客户接受度看，根据访谈郑州市中心客户对精装修的接受度还需要一定的引导，对装修标准、质量、风格有一定顾虑，但只要做的好，客户愿意买单。恒大名都1500蓝堡湾1000金成时代广场1000银座时代广场1000采用精装修初衷：开发商采用精装修一方面是顺应精装修趋势，另一方还是为了溢价以及项目形象提升；购买精装修原因：精装修不是客户购买精装修住宅的主要决策因素，更重要的是地段、产品户型、未来保值、升值潜力以及开发商在精装修住宅领域的经验，精装修只是一个次要原因，购买精装修产品的客户大多为多次置业，不想再在装修上耗时耗力；对大户精装修标准要求：高端客户对大户精装修产品并不排斥，但觉得精装标准适度就好，能够有发挥的空间，同时精装价位在1500元/平米左右的恒大名都就很好；购买顾虑：客户对精装修产品最担心的问题在于开发商的把控能力以及后期维护能力；配备要求：客户对精装修住宅厨卫要求比较高，看中品牌，同时独特的配备会成为精装修房有效卖点；抗性：客户对精装修住宅最大的抗性是总价以及精装修品质，在一定总价下，愿意去承担精装修费用，如果精装修品质不好，情愿自己花更多钱去装修。————恒大名都策划、销售经理郑州精装修住宅市场特点精装修客群特点理性：被访者在购买房产和装修行为上非常注重产品的实用性，十分关注精装修材质实际价值，在品牌选择方面，在价格相近的情况下，被访者更愿意使用国际知名品牌保守：被访者相对而言比较满足于现状，对生活品质有较高的标准，他们也迫切希望能够提升自己住宅的装修品质，同时其从众心态比较明显，他们愿意选择口碑比较好的以及知名度比较高的品牌商品，朋友的推荐起重要作用讲究：被访者平日生活就比较讲究，懂得享受生活，注重细节，在购房及装修行为上，特别在乎产品细节以及人性化的设计，这些细节是被访者衡量开发商的重要指标之一内敛：被访者非常注重装修的档次和品质感，但是他们追求的档次感是一种内在的表现，而不是暴发户一样的外露。对于装修材料的品质和档次，只需要自己和亲密的朋友了解就可以了————恒大名都客户客户装修诉求郑州高端客户认可精装修产品，只要开发商解决装修质量和后续维护问题，客户愿意为精装修买单1、带精装修、有样板房会比较好。买房选位置最重要，有样板房等于给买房加了层保险。2、卖房子一定是要带装修的，一是大家没时间去装修，二是如果大家的装修时间不一样，先住进来的人就要忍受后面人的噪音。3、精装修可以考虑，但担心会存在装修质量和材料价格方面的争议。4、房子要精装修的，可以用菜单式来选择。5、开发商提供装修设计师给客户参考，有好的设计师，可以带精装修。6、菜单选择性装修，细节上自己跟设计师沟通，比如全屋的无线局域网设置，喜欢现代装修风格。郑州高端客户认可精装修产品，但希望精装修产品能解决以下问题：统一装修，避免干扰；菜单式装修方案；知名设计师设计；保证装修质量；材料价格合理；后期维护保障。安防智能系统家居智能系统高端客户对精装修定义的五大标准科技化对各装修部分的精细化装修（对客厅、厨房、卫生间和卧室要求较高）精细化真正实现拎包入住成品化对各种装修风格的选择菜单化知名设计大师定制作品化分类主要功用系统特点客户需求满足感知度安防智能化智能安防智能门禁视频系统密码等方式控制门禁，公共视频终端化安全★★★★★个性设置场景预设系统智能家电均可预设为不同的场景状态个性、领先★★★远程控制智能家居和远程控制远程控制家电和监视房间安全、便捷、高效、个性★★★★★家居智能化室温调节天棚采暖制冷系统冷热水循环保证室内恒温舒适、健康★★★地源热泵技术系统利用地源热量保证室内恒温舒适、健康★★★★外墙保温系统保温节能，提升防潮性能及居住面积舒适、健康★★★外窗保温系统断桥铝合金窗框、中空玻璃保温防噪舒适★★★外遮阳系统冰花玻璃及卷帘隔绝夏季阳光热量舒适★★★空气改良户式中央空调系统每户单独控制，高档住宅流行配套舒适、健康★★★★置换式新风系统密闭空间空气置换，健康节能舒适舒适、健康★★★★垃圾处理中央除尘系统吸尘器主机分离中央集成化健康★★★★食物垃圾处理系统食物垃圾经处理后直接进入化粪池健康★★★★减弱噪音同层排水系统排水楼板不穿越楼板，消除噪音舒适★★隔音楼板消减噪声对上下层住户的影响舒适★★★水处理全循环中央热水旋钮即出热水舒适、健康、便捷★★★★屋面雨水处理系统