2021年4月自考00169房地产法试题及答案含解析

房地产法年月真题

0016920214

1、【单选题】下列关于房地产法的调整范围，说法不正确的是（）

从地域上看，房地产法主要调整城镇房地产关系

从调整时间上看，房地产法所调整的内容都不限期限

A:

从调整行为上看，房地产法调整的行为主要包括取得房地产开发用地的建设用地使用权的行

B:

为、房地产开发行为、房地产交易行为，以及国家实施房地产管理的行为

C:

从房地产关系的主体地位看，房地产法既调整平等主体之间的房地产关系，也调整非平等

主体之间的房地产关系

D:

答案：B

解析：房地产法的调整范围，可以从以下三个方面理解：1.从地域上说，房地产法主要调

整城镇房地产关系。2.从调整的行为看，房地产法调整的行为主要包括取得房地产开发用

地的建设用地使用权的行为、房地产开发行为、房地产交易行为，以及国家实施房地产管

理的行为。3.从房地产关系的主体地位看，房地产法既调整平等主体之间的房地产关系，

也调整非平等主体间的房地产关系。P54

2、【单选题】根据2003年《房地产业基本术语标准》，土地市场主要交易的是（）

土地所有权

房屋使用权

A:

房屋所有权

B:

土地使用权

C:

答D:案：D

解析：根据2003年《房地产业基本术语标准》，土地市场主要交易的是土地使用权。

3、【单选题】供役地权利人甲可基于一定情形向地役权人乙行使地役权合同解除权，该情形

是（）

合同到期

乙滥用地役权

A:

乙将供役地转让

B:

乙未利用供役地

C:

答D:案：B

解析：依《物权法》第156条规定，地役权是按照合同约定，利用他人的不动产，以提高

自己的不动产的效益的权利。其中他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。P61

4、【单选题】依照法律规定应当登记的不动产物权变动，其发生效力的时间是（）

记载于不动产登记簿之时

交付之时

A:

双方合意之时

B:

签署合同之时

C:

答D:案：A

解析：《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定

应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。P63

5、【单选题】当不动产权属证书和不动产登记簿记载的事项不一致时，下列说法正确的是

（）

由不动产权利人自己决定

由不动产登记机构决定

A:

除非有证据证明登记簿确有错误，以不动产登记簿为准

B:

除非有证据证明登记簿确有错误，以权属证书为准

C:

答D:案：C

解析：当不动产权属证书与不动产登记簿的记载不一致时,除非有证据证明不动产登记簿

确有错误,否则以不动产登记簿为准。

6、【单选题】征收A省B市C县D村的50公顷基本农田，其审批权限属于（）

国务院

A省人民政府

A:

B市人民政府

B:

C县人民政府

C:

答D:案：A

解析：征收的审批权限集中在国务院和省级人民政府。其中征收基本农田、基本农田以外

的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，由国务院批准；征收其他土地的，由

省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

7、【单选题】下列关于城乡规划编制的表述中，正确的是（）

全国城镇体系规划由国务院编制

城市总体规划由国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制

A:

省域城镇体系规划由省级人民政府组织编制，报国务院审批

B:

C:

重要地块的修建性详细规划由建设单位组织编制

答D:案：C

解析：省域城镇体系规划的内容应当包括城镇空间布局和规模控制，重大基础设施的布

局，为保护生态环境、资源等需要严格控制的区域，由省、自治区人民政府组织编制，报

国务院审批（第13条）。P84

8、【单选题】下列关于建设工程施工合同的表述中，正确的是（）

在房地产开发中，承包方就是建设单位

在房地产开发中，发包方就是具有资质的建筑企业

A:

在房地产开发中，承包方就是房地产开发企业

B:

建设工程施工合同是指发包方和承包方为完成商定的施工任务，明确相互权利、义务的协

C:

议

D:

答案：D

解析：建设工程施工合同是指发包方和承包方为完成商定的施工任务，明确相互权利、

义务的协议。P121

9、【单选题】房屋租赁合同订立后的一定期限内，当事人应当办理房屋租赁登记备案，该期

限是（）

15日

20日

A:

30日

B:

45日

C:

答D:案：C

解析：《商品房屋租赁管理办法》更是明确规定：房屋租赁合同订立后30日内，房屋租

赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理

房屋租赁登记备案。P157

10、【单选题】出让取得的建设用地使用权，使用的最高年限按其用途确定。下列各项中正

确的是（）

居住用地50年

工业用地50年

A:

综合用地40年

B:

体育用地40年

C:

答D:案：B

解析：出让取得的建设用地使用权，依《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12

条的规定，其最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

（5）综合或者其他用地50年。具体的出让合同规定的期限可以低于最高年限。P92

11、【单选题】2011年1月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》对“征

收的前提一公共利益”作了列举，下列不属于其范围的是（）

国防的需要

由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要

A:

外交的需要

B:

地方性法规规定的其他公共利益的需要

C:

答D:案：D

解析：《条例》对公共利益作了列举，即：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实

施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文

化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事

业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规

划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。P97

12、【单选题】根据《城市房地产管理法》的规定，城市基础设施用地和公益事业用地的土

地使用权，确属必需的，可以通过划拨的方式取得土地使用权，但须经相关部门批准，该部

门是（）

县级以上人民政府

县自然资源局

A:

县规划局

B:

乡、镇人民政府

C:

答D:案：A

解析：按国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》的规定，“国有土地租赁是指国家将

国有土地出租给使用者使用，由使用者和县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限

的土地租赁合同，并支付租金的行为”。P91

13、【单选题】按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为

房地产开发专营企业、兼营企业和（）

合营企业

私营企业

A:

项目公司

B:

C:

项目企业

答D:案：C

解析：按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产

开发专营企业、兼营企业和项目公司。P115

14、【单选题】下列不属于建设工程施工合同法律特征的是（）

建设工程施工合同具有严格的计划性

承包人主体资格受到严格限制

A:

签订及履行施工合同受到国家的严格监督管理

B:

实行建设工程施工合同审批制度

C:

答D:案：D

解析：建设工程施工合同具有以下的法律特征：(1)建设工程施工合同具有严格的计划

性；(2)承包人主体资格受到严格限制；（3）签订及履行施工合同受到国家的严格监督管

理；（4）实行建设工程施工合同备案制度。P121-P122

15、【单选题】建设工程监理各主体间的法律关系中，建设单位与监理单位之间的关系是

（）

合作关系

监理与被监理关系

A:

工程建设承包关系

B:

委托与被委托关系.

C:

答D:案：D

解析：建设单位与监理单位之间是委托与被委托的关系。委托人是建设单位，受托人是监

理单位。建设单位与监理单位之间应当签订书面工程建设监理合同，明确双方的权利和义

务。监理单位依照工程建设监理合同的规定履行监理义务，建设单位支付报酬。P133

16、【单选题】按交易形式的不同，房地产交易可分为房地产转让、房地产抵押和（）

建设用地使用权转让

房地产项目转让

A:

商品房销售

B:

房屋租赁

C:

答D:案：D

解析：房地产交易按照不同的标准可以划分为不同种类：第一，按交易形式的不同，可分

为房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第二，按交易客体中土地权利的不同，可分为国

有土地使用权及其地上房产的交易和集体土地使用权及其地上房产的交易。对后者现行法

大多禁止或限制其交易，一般而言，我国的房地产交易仅指前者。前者还可进一步按土

地使用权的性质，即出让或划拨作不同分类。第三，按交易客体的受限程度不同，可分为

受限交易和非受限交易。受限交易包括划拨土地使用权及其地上房产的交易和带有保障性

的住房及其占用土地使用权的交易等，非受限交易指商品房交易等。第四，按交易客体存

在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、商品房预售和现房销售等。P141

17、【单选题】关于预售商品房的再行转让，下列表述错误的是（）

商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院房

地产管理部门规定

A:

在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转

让手续

B:

房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为

其办理房屋权属登记手续

C:

实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为

答D:案：A

解析：原建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七

部门发出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发[2005]26号）（“国八

条”）中对此做出了说明：根据《城市房地产管理法》的有关规定，国务院决定，禁止

商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取

得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登

记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记

手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。P145

18、【单选题】房屋出租人享有的权利不包括（）

租金收取权

用房监督权

A:

修缮房屋权

B:

房屋收回权

C:

答D:案：C

解析：出租人的权利包括：（1）租金收取权；（2）用房监督权；（3）合同解除权；

（4）房屋收回权。P154

19、【单选题】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，关于价格评估，下列说法

错误的是（）

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确

定

A:

房地产价格评估机构由被征收人随机选定的方式确定

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作

B:

任何单位和个人不得干预

C:

答D:案：B

解析：《条例》第19.20条对价格评估的问题作了规定：（1）被征收房屋的价值，由具

有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。（2）房地产价格评

估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。（3）

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不

得干预。（4）对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请

复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。P99

20、【单选题】下列关于商品房面积误差的处理，表述正确的是（）

按套计价的预售房屋，房地产开发企业可以在合同中附所售房屋的平面图

按套内建筑面积计价，合同未约定面积误差的处理方式的，面积误差比绝对值在3%以内(含

A:

3%)的，买受人有权退房

B:

按套内建筑面积计价，合同未约定面积误差的处理方式的，面积误差比绝对值超过3%时，

据实结算房价款

C:

买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人己付房价款

退还给买受人，同时支付已付房价款利息

D:

答案：D

解析：选项A：按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋

的平面图。选项B、C：按套内建筑面积计价或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载

明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处

理：第一，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；第二，面积误差

比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出

退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受

人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的

房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权

登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房

地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受

人。因规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。P145

21、【单选题】下列不属于业主在物业管理中享有的权利是（）

选举业主委员会委员

A:

对物业共有设施享有知情权

按时缴纳物业服务费用

B:

接受物业服务企业提供的服务

C:

答D:案：C

解析：依据《物权法》第76条和《物业管理条例》第6条的规定，业主在物业管理活动

中，享有下列权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改

管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议,行使投票权；（5）选举

业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企

业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知

情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维

修资金）的管理和使用;（10）法律、法规规定的其他权利。P184

22、【单选题】根据《物业服务企业资质管理办法》第5条的规定,关于二级物业服务企

业，下列表述不正确的是（）

管理一种以上类型的物业

专职管理和技术人员不少于20人

A:

注册资本人民币300万元以上

B:

要求有良好的经营管理业绩

C:

答D:案：A

解析：二级物业服务企业管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别

占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。

23、【单选题】下列不属于房地产抵押合同中应当载明的内容是（）

抵押房地产的价值

房地产抵押登记机构的名称

A:

债务人履行债务的期限

B:

争议解决方式

C:

答D:案：B

解析：房地产抵押合同应当载明下列主要内容：（1）抵押人、抵押权人的名称或者个人

姓名、住所；（2）主债权的种类、数额；（3）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面

积、用地面积以及四至等；（4）抵押房地产的价值；（5）抵押房地产的占用管理人、占

用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；（6）债务人履行债务的期限；

（7）抵押权灭失的条件；（8）违约责任；（9）争议解决方式;（10）抵押合同订立的时

间与地点;（11）双方约定的其他事项。P204

24、【单选题】下列关于经济适用房开发贷款的说法中，正确的是（）

借款人实收资本不低于人民币1500万元

建设项目资本金不低于项目总投资的25%

A:

借款人可以未取得贷款证

B:

建设项目已列入当地经济适用房年度建设投资计划

C:

答D:案：D

解析：经济适用住房开发贷款条件：（一）借款人已取得贷款证（卡）并在贷款银行开立

基本存款账户或一般存款账户。（二）借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规

范，财务状况良好，核心管理人员素质较高。（三）借款人实收资本不低于人民币1000

万元，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。（四）建设项目已列入当地经济适用住

房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设。（五）借款人已取得建

设项目所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》

和《建设工程开工许可证》。（六）建设项目资本金（所有者权益）不低于项目总投资的

30%，并在贷款使用前已投入项目建设。（七）建设项目规划设计符合国家相关规定。

（八）贷款人规定的其他条件。

25、【单选题】甲为防止因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，

以保险金抵付贷款余额，使抵押房产不致被收回或拍卖，其应购买的保险是（）

财产保险

人身保险

A:

信用保险

B:

保证保险

C:

答D:案：C

解析：(2)信用保险。是指借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还

贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房产不致被收回或拍卖。与借款人贷款本金余

额相称，保额逐年递减。P214

26、【单选题】设立置业担保公司必须具备的条件不包括（）

有固定的服务场所

有一定数量的周转住房

A:

有不少于两千万元的人民币实有资本

B:

有适应工作需要的专业管理人员

C:

答D:案：C

解析：设立房地产中介服务机构必须具备法定的条件，根据《城市房地产管理法》的规

定，设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：第一，有自己的名称和组织机构。第二,

有固定的服务场所。第三，有必要的财产和经费。第四，有足够数量的专业人员。第五，

法律、行政法规规定的其他条件。P161

27、【单选题】下列不属于我国住房保障形式中直接保障的是（）

实物保障

货币补贴

A:

实物和货币相结合

B:

金融政策

C:

答D:案：D

解析：住房保障的形式从学理上大体可以分为两种：一是直接保障，有货币补贴与实物保

障两种渠道；二是间接保障，包括金融和税收等方面的优惠政策。P223

28、【单选题】在房价较高的城市中实行的、面向中低收入无房或住房困难家庭供应价格限

定、套型限定的普通商品住房的是（）

限价商品住房

经济适用住房

A:

廉租住房

B:

公共租赁住房

C:

答D:案：A

解析：限价商品住房制度是一种在房价较高的城市实行的、面向中低收入无房或住房困难

家庭供应价格限定、套型限定的普通商品住房的住房保障政策。P228

29、【单选题】按代理的具体形式，房地产代理可分为（）

买卖代理、租赁代理、权属登记代理和纳税代理

一般代理、总代理、独家代理、共同代理和参与代理

A:

一般代理、总代理、独家代理和共同代理

B:

买卖代理、租赁代理、权属登记代理、纳税代理和抵押贷款代理

C:

答D:案：B

解析：根据不同的标准，可以对房地产代理作出不同的分类。按代理的业务内容，可分为

买卖代理、租赁代理、权属登记代理、纳税代理和抵押贷款代理等；按代理的具体形

式，可分为一般代理、总代理、独家代理、共同代理和参与代理等。P163

30、【单选题】下列关于房地产税收作用的表述中，不正确的是（）

房地产税是国家组织财政收入的重要来源

房地产税是国家对房地产市场微观调控的有效工具

A:

房地产税可以有效地调节收入分配

B:

房地产税可以抑制房地产投机行为

C:

答D:案：B

解析：房地产税收的作用：（1）房地产税是国家组织财政收入的重要来源；(2)房地产税

是国家对房地产市场宏观调控的有效工具；(3)房地产税可以有效地调节收入分配；(4)房

地产税收可以抑制房地产投机行为；(5)房地产税收可以促进土地资源的合理利用。P234-

P235

31、【多选题】下列关于不动产预告登记的说法中，正确的有（）

土地承包经营权不适用预告登记

买受人甲和开发商乙签订了商品房预售合同，乙是预告登记权利人

A:

预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记

B:

预告登记期间，未经预告登记权利人同意，出卖人处分不动产的，不发生物权效力

C:

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记

D:

失效

E:

答案：CDE

32、【多选题】下列关于建设用地使用权合同设立的说法中，正确的有（）

建设用地使用权合同的设立一般都是无偿的

建设用地使用权合同的设立包括国有建设用地使用权出让

A:

建设用地使用权合同的设立包括国有土地租赁

B:

建设用地使用权合同的设立包括国有土地使用权作价出资

C:

建设用地使用权合同的设立包括国有土地使用权入股

D:

答E:案：BCDE

33、【多选题】下列关于房地产开发企业资质管理的说法中，正确的有（）

国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理

A:

工作

B:

二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门

制定

C:

一级资质由国务院建设行政部门初审

房地产开发企业资质等级实行统一审批

D:

答E:案：ABC

34、【多选题】下列关于房地产抵押的说法中，正确的有（）

设立抵押权，当事人应当采取书面或口头形式订立抵押合同

房地产抵押合同为要式合同

A:

未采用书面形式订立合同，但已实际履行并办理抵押登记的，抵押合同依然成立

B:

房地产抵押合同应当载明抵押合同订立的时间和地点

C:

房地产抵押合同可以不载明违约责任

D:

答E:案：BCD

35、【多选题】设立房地产中介服务机构必须具备的条件有（）

有自己的名称和组织机构

有固定的服务场所

A:

有必要的财产和经费

B:

有足够数量的专业人员

C:

法律、行政法规规定的其他条件

D:

答E:案：ABCDE

解析：设立担保公司应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的

服务场所；（3）有不少于1000万元人民币的实有资本；（4）有一定数量的周转住房；

（5）有适应工作需要的专业管理人员；（6）有符合《公司法》要求的公司章程；（7）

符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。P218

36、【问答题】简述集体土地征收的条件。

答案：集体土地征收作为对集体所有权的一种剥夺，在实质上和程序上有严格的条件包

括：公共利益，足额补偿，妥善安置，法定程序。

37、【问答题】简述国有土地使用权招标中投标、开标的程序。

答案：（1）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。（2）出让人按照招标公告规定的

时间地点开标，邀请所有投标人参加。（3）评标小组进行评标。（4）招标人根据评标结

果，确定中标人。

38、【问答题】简述可以设定抵押的房地产范围。

答案：（1）房屋及其土地附着物。（2）建设用地使用权。（3）土地承包经营权。

39、【问答题】简述房地产中介服务的主要特点。

答案：（1）房地产中介服务以房地产中介机构的名义开展，房地产中介人员不得以个人

名义开展，房地产中介人员不得以个人名义承接房地产中介业务或收取费用。（2）房地

产中介服务是一种委托服务。（3）房地产中介服务是一种有偿服务。

40、【问答题】试述房地产交易中房地一体原则的具体含义。

答案：（1）主体一致原则。主体一致原则是指房屋所有权人和土地使用权人是一致的。

《物权法》第142条明确规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的

所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。这是从静态的角度对房地一体

原则进行规定。《物权法》第146条规定，建设用地使用权转让互换、出资或者赠与的、

附着于该土地。（2）同处分原则。房屋所有权和土地的使用权必须一同处分。物权法的

建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。（或答：以建筑物抵押的，该建筑物范围内的建

设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。）这是

从动态的角度对房地一体原则进行规定。

41、【问答题】甲于2018年5月在某小区购买了一套经济适用房用于自住，该经济适用房

于同年7月交付使用，小区第一届业主大会于2018年9月1日成立。2019年2月，甲因工作

表现突出，被单位选送出国学习半年，于是甲将住房出租给乙，租期为5个月。2019年8月

甲学成回国，同年11月，因一名业主委员会委员丙严重不作为，在业主大会定期会议上，过

三分之二