监狱物业设施设备维护方案

监狱物业设施设备维护方案目录第一节维修服务承诺与规范 1一、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度 1二、维修服务承诺 1三、维修服务规范要求 2第二节设备设施维修服务要求 4一、设备维修维护范围 4二、各岗位职责 5三、机电设备、设施的运行管理 8四、机电设备、设施、房屋的管理目标 9第三节主要设施设备维修管理 9一、电梯、货梯的运行与管理 9二、中央空调系统的管理 10三、排水系统的管理 14四、路灯维护管理 17五、电力系统维修管理 18第四节设备设施维修服务标准 19一、房屋建筑的日常养护维修 19二、低压电器设备的维修服务 19三、给排水系统的维修服务 21四、中央空调系统的设备维护 22五、电梯维修服务 22六、下水道、污管、雨水管维护和疏通 25第一节维修服务承诺与规范日常维修服务是工程部一项大量而又重要的工作。工程部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求：一、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度1.工程部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及时发现设备故障及故障隐患，并予排除。2.建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快处理解决。二、维修服务承诺与有关部门建立良好的联系，报修或设施设备故障可报管理处，也可直接通知工程部，统一协调安排。如果紧急的可用电话通知值班人员或工程部。工程部接到报修单或电话后应该在10分钟内之内派员工到现场，并按以下要求操作：（一）属一般性零修或设备故障应立即排除。（二）涉及到需临时购买配件的维修，向报修的科室解释，并另约定维修时间后，按约完成维修。（三）属复杂故障应立即向物业公司汇报，由其组织力量或协调物业公司整体技术力量集中处理解决。并作出具体承诺如下：1.实行监狱工作人员报修电话接待，将报修电话向监狱工作人员公布。接到报修电话及时记录，并通知工程部派人员维修。2.水电急修项目：接报修后10分钟到达现场，1小时内修复。3.其他维修项目：10分钟之内到达现场查勘，根据维修项目情况，能立即修复的，当场给予解决；不能马上修复的，按约定时间给予修复。4.有偿维修：10分钟到达现场查勘，与监狱工作人员洽谈，确定维修费和维修时间，按约维修。5.做好从接单开始到维修完毕各环节的记录。6.维修完毕应要求监狱工作人员签名确认，并征求满意度。7.维修服务应达到：（1）临修急修及时率100%；（2）维修质量合格率99%以上；（3）监狱工作人员满意率95%以上；（4）有偿服务回访率100%，（5）回访中发现维修质量问题，及时预约整改。三、维修服务规范要求要求工程部员工到各楼层进行维修保养时，着装整齐，乘搭规定的员工电梯；走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响办公或休息。到房间内维修时还应注意如下事项：1.敲门接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。2.介绍办公室的人员开门或在门内询问，工程部员工应首先自我介绍：“对不起，打搅了，我是XX公司维修人员XX，前来为您服务”。3.进门如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。4.铺布走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、办公人员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。5.维修：维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向领导、办公人员说明，并说一声“非常对不起”。6.整理维修完毕，用自备专用保洁布将设备擦干净，收好维修工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。7.试用请领导、办公人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转，并请领导、办公人员在维修工作单签认。8.讲解必要时向领导、办公人员讲解故障原因，介绍维修保养知识，及正确使用设备的注意事项。9.如实填写维修工作单（包括费用），请领导、办公人员对修理质量，服务态度等进行评价并签名。第二节设备设施维修服务要求一、设备维修维护范围（一）维修范围水电设备、公共设施、设备的维修。主要包括：建筑物内的灯具、风扇、电插座、电开关、水龙头、洗手盆、大小便器的给排水、木门窗、塑钢门窗、铝合金门窗等。（二）维护范围1.建筑物上下水管道、雨水管。2.每栋建筑物电力总闸以后全部电力线路。3.每栋建筑物总水闸以后的供水系统，中央空调系统。4.建筑物共用部位的楼盖、屋顶、内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗、电铃等。二、各岗位职责（一）工程部总体工作职责1.负责管理范围内供配电、给排水等公用设施（设施）的运行、保养、检查、维修。2.负责对管理处范围内电梯、空调等分包方的保养、维修等工作的监督。3.负责管理处范围内电梯、空调的运行操作。4.负责管理处所有机电设备备品、备件、维修保养材料的申购。5.负责制定所有机电设备的大、中修计划并报批，并参予大、中修计划实施。6.负责外委维修的联系工作。7.负责管理处范围内所有机电设备的技术资料、档案的收集、建立、整理，交综合管理处保管。8.负责水电节能工作，确保电气设备安全运行。9.负责记录所有机电设备的运行、维修保养、巡视检查。10.负责抄水电表数，并作出总表与分表核对记录。11.负责所有机电设备台帐的建立，并及时交管理处保管。12.负责对所申购物品的检查。13.负责对装修用水、电的监督管理。14.负责为监狱工作人员提供维修服务。（二）供电消防监控值班岗位职责1.负责高压电气设备的运行监视及停、送电操作保证安全供电。2.对配电室的开关柜，变压电器室进行定期清扫、维护。3.严格贯彻执行电气规章制度。4.必须了解高压电气设备的运行方式和运行情况。5.及时发现一切危及高压电气设备安全运行的隐患，将事故因素清除在萌芽之前。6.处理突然发生的停电事故。7.办理停电检修工作票，并负责做好一切安全措施。8.正确进行用电记录和电量计算，了解负荷情况。9.对危及安全供电的现象有权制止，并报告有关领导。10.坚守工作岗位，任何时间都不得无人值班或擅自离岗。11.负责供配电、水泵系统、电梯等供配电设备的操作、维修、保养。12.熟练掌握机电设备的操作规程，安全可靠、按质按量准时地完成维修任务。13.负责供配电设备运行的操作、监控、记录。14.供配电设备发生异常，及时报告并在主管及班长协助下排除故障。15.负责配电消防中心对自动报警系统、监控系统进行维护保养。16.牢固树立“安全第一”的原则，认真做好本职工作。17.经常检查有无偷漏电及违章线路架设，发现问题及时处理并向领导报告。18.负责责任区域内的清洁卫生工作。19.负责保管好个人工具、公用工具、检测仪表和电器材料。20.负责本岗位用电设备的监护管理。（三）设施设备维修岗位职责1.负责公共设施、设备的检修、检查、保养，为监狱工作人员提供有偿服务，创造一个顺畅、舒适的环境。2.遵守物业公司各项规章制度。3.服从管理，听从安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量让监狱工作人员满意。4.遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。5.努力学习，不断总结经验，提高业务技术水平和服务意识。6.对监狱工作人员文明礼貌，以优质服务为物业公司创效益。7.注意“工完场地清”，节约用料。8.发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为物业公司多做贡献。9.着装整洁，佩戴工牌，建立、保持物业公司良好形象。10.积极完成领导交办的其它工作任务。11.严格按管道维修、保养操作规程，做好管道及配件设备的维护、保养和检修工作，确保各种管道系统运转正常。12.熟悉消防、办公用水的管道路线，做好巡视，发现问题，及时处理。13.负责冷暖水系统管道，所有排水系统管道包括消防水龙头、消火栓、泵、厕所卫生设备、雨水管、楼层屋顶水箱、生活水池、阴井、地漏、阀门及辅件的维修保养清洗工作。14.负责各种管道、阀门及辅件的维护保养。15.做好各种检修、保养纪录。16.发挥工作主动性和团队精神，配合部门做好其他工作任务。三、机电设备、设施的运行管理各专业工程师必须结合本部门设备、设施、房屋的实际情况，制定出适合于各分系统设备、设施、房屋的规章制度、管理规定、维修保养规程，力求在实际运作过程中行之有据、做之有理，进一步保障XX监狱机电设备、设施及房屋的安全、可靠、正常运行。运行值班人员负责系统所辖设备、设施的运行操作及日常巡视检查工作，并做好每天的运行记录，运行中发现问题及时通知有关人员进行处理。维修人员负责各系统所辖设备设施及房屋的维护保养工作，并做好维修保养记录，对维修保养中发现较严重的设备、设施故障及时上报水电工程部主管，由各专业工程师组织有关人员进行分析、研究，制定解决办法，各系统所辖设备、设施的更新改造及重大维修、变更情况应及时在设备档案中做好记录。四、机电设备、设施、房屋的管理目标1.设备、设施、房屋的完好率：不小于98%2.设备、设施、房屋的维修及时率：100%3.设备、设施、房屋的维修合格率：100%第三节主要设施设备维修管理一、电梯、货梯的运行与管理（一）目的乘梯人员按规范乘梯，是维护自身安全的前提。（二）适用范围项目所属全部客、货电梯。（三）管理职责工作负责人：电梯维修工、监控室值班人员及相关秩序维护员。（四）内容客梯以承载监狱工作人员为主，消防梯、货梯以承载高层进出货物为主。严禁易燃、易爆等危险品和超长、超重等物品进入电梯。维修、保养、清洁等原因造成停梯，应在基站设置告示牌。任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。候梯大厅附近不要放置妨碍监狱工作人员进入的货物。雨天时，保持候梯大厅及轿箱内无积水，以免监狱工作人员滑倒受伤。积水若流入井道时，电梯应立即停在渗水楼层上面，并排除积水。机房内外及其通道不能堆放杂物。机房内必须有消防设施。机房内有足够照明，及应急照明，室温28-30℃，湿度70%，空气通爽。电梯钥匙由专人保管。轿内装设闭路监视器，监控室可随时监管电梯运行情况。除特别设计的载货电梯，勿用机动叉车在轿内起卸货物。电梯故障或停电困住乘客时，监控中心及时通过轿内电话安慰监狱工作人员，告诫监狱工作人员切勿强行打开厅门，并马上通知主管和维保人员，由管理人员和电梯专业人员处理。二、中央空调系统的管理（一）空调系统的组成中央空调子系统主要包括制冷主机、二次热交换、及附属水泵（冷冻泵、冷却泵）、冷却塔、空气处理机（空调机）、送风机（新风机、抽风机、送（通）风诱导器、空调管网、冷媒的处理设备、配套电气控制设备等。（二）空调系统设备房的环境要求1.天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。2.地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。3.冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向，如“冷却上水管”“冷却回水管”、“冷冻上水管”“冷冻回水管”等字样。4.所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。5.主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。6.属于冷冻水系统的设备、管道（含冷冻水泵的泵体），其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。（三）空调系统的标识1.在空调设备地应有“主机房（冷冻站）”、“二次热交换机房”“新风机房”“空调机房”“空调系统配电房（柜）”等功能标示牌。2.机房设备的主供电导线上应有分相标准（红色、黄色、绿色）的色彩识别。3.冷冻（却）水管路系统必须在明显、关键位置设置有水流方向和供水区域的标志。4.冷冻（却）水管路系统管路控制阀必须悬挂包括系统唯一编号和功能的标识牌（隶属系统、型号、功能等）及悬挂启闭状态标识牌。5.空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌。（四）空调系统的管理要点1.配备专业人员，维修和运行人员持证上岗。2.建立规范完善的空调运行制度和维修养护制度并严格执行。3.空调系统安全、正常，保持状况良好。设备及环境整洁，无异常噪声及滴漏水现象。4.定期清洗风机盘管，确保新风的畅通，预防病毒在辖区内的传播。5.有准确完整的空调系统档案资料，各项运行记录和维修养护记录齐全，并归档保存。6.制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果。7.系统设备完好率达99%以上。（五）空调系统的运行管理1.空调系统的运行管理制度。（1）当值人员必须熟悉中央空调机组操作规程、规范，严禁盲目操作。（2）操作人员必须熟悉各配电柜、开关、阀门、水泵的联络操作程序和操作方法，并确认无误后方可操作。（3）保持机房整洁卫生，每周对机房、机组进行大扫除一次。（4）空调系统的设备运行由空调组负责，暖通、给排水管理员进行监督。（5）每班当值人员每2h巡查空调机组和外围设备一次，并将运行情况记录在空调系统运行表上，未经空调班长批准，不得擅自更改运行参数。（6）按管理处空调运行时间表准时启停空调系统。（7）在不影响监狱正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。（六）空调系统的应急处理方案空调工必须准确掌握空调系统的运行情况，一旦发生故障，应立即判定故障类别，马上通知工程部主管。1.冷水机组发生故障（1）空调运行，人员立即启动备用空调，恢复供冷。（2）其他空调工必须在出现故障后5分钟以内赶至现场，确定事故原因，能自行处理的应及时排除故障，恢复机组正常工作，不能处理的故障，应在确定故障原因后3分钟内通知专业维修单位，专业维修单位在30分钟内赶至现场处理。（3）故障不能在10分钟内处理的，工程部须及时通知监狱工作人员，并说明故障原因。2.制冷机组附属设备（如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等）发生故障。空调运行人员立即起动备用设备，工程部及时组织人员维修，恢复设备正常使用。3.空调末端装置发生故障。工程部立即组织人员抢修，维修时应尽量减小影响供冷的范围。4.水泵（1）巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开起备用水泵，并起动主机继续供冷。（2）发现故障的技工检查维修，可当场解决的问题即时修复并记录在当值日志上。（3）水泵故障较严重，应报告工程部主管（工程部经理），由其安排组织维修，并在事后作维修报告。（4）冷却塔。5.水塔电机故障。（1）巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止该机。（2）发现故障后及时检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。（3）属较严重的故障应报告工程部主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。三、排水系统的管理（一）总则1.目的为了规范给排水系统设施的检查保养工作，确保给排水设备、设施各项性能完好，特制定本办法。2.适用范围本办法适用于物业辖区内给排水设备、设施（含消防供水机组）的维修保养。（二）管理职责与分工1.物业经理负责审核给排水身背设施维修保养年度计划，并检查该计划的执行情况。2.工程部主管负责组织制定费排水设备设施维修保养年度计划，并组织日常检查、定期养护工作的实施。3.特殊情况发生时服务中心负责向有关用户通知停水的情况。（三）给排水系统日常检查工程部值班人员每日对给排水系统进行认真的巡视检查，每两个小时巡视一次监狱内水泵房（包括机房、水池，水箱），每周巡视一次监狱内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。（四）巡视检查内容如下1.泵房有无异常声响或大的震动。2.电机、控制柜有无异常气味。3.电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅。4.电压表、电流表指示是否正常，控制柜上的信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常。5.机械水压表与PC上显示的压力是否满足供水压力要求。6.水池、水箱是否正常。7.闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线。8.主供水管上闸阀的井盖、井群是否完好，闸阍是否漏水，标识是否清晰。9.止回阀、浮球阀、液位控制器是否运行正常。10.临时接驳用水情况。11.雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。工程部值班人员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了问题，应及时详细地汇报给工程部经理，请求协助解决。（五）给排水系统定期保养每年的12月15日之前，由工程部制订下一年的给排水设备设施维修保养年度计划并上报物业经理审批。1.制订给排水设备设施维修保养年度计划的依据。（1）给排水设备设施的使用频度。（2）给排水设备设施运行状况（故障隐患）。（3）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。2.制订给排水设备设施维修保养年度计划时，要注意合理安排时间，注意避开节假日、特殊活动日等。3.给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容。（1）备品、备件计划。（2）具体实施维修保养的时间。（3）预计费用。（六）维修人员对给排水设备设施进行维修保养时，应按给排水设备设施维修保养年度计划进行。（七）必要的大型维护或与供应商签订了维护协议的设备应联系外协单位进行维护。保养（如主供水管上闸阀拆换、控制柜内变频器）。（八）对于计划中未列出而实际工作中需要的维修保养，应由工程部经理尽快补充至计划中。（九）工程部维修人员应将维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《设备维修保养记录》内，并于保养后的三天内由工程部主管整理成册后存档，保存期为长期。（十）给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由工程部维修主管填写“停水/电申请表”，经物业经理批准后通知服务中心，有服务中心提前24小时通知有关用户。四、路灯维护管理（一）作业要求:路灯日常维护，保持路灯、庭院灯夜间定时明亮、关闭。（二）路灯管理制度为切实做好监狱行政区、办公区、生活区路灯管理，制定路灯管理人员岗位职责：1.定期对路灯进行检查。2.及时对烧损及线路损坏的路灯进行修复。3.规范对路灯的修复工作，保证生产安全。五、电力系统维修管理（一）修理电器设备，应聘请持证的合格技师。（二）应明了监狱各种电力供应的设备所在。如：监狱的电力总掣、监狱工作人员的电路分线、保险丝、消防电泵掣、电表及各水泵掣等，并且明了其紧急开关的操作程序。同时必须购置后备保险丝、消防总掣、电表及各水泵掣等，以备急修时使用。（三）如办公楼部分办公室电力中断，应由管理处派人检查修理办公楼供电系统，及时排除故障。（四）全座楼宇电力突然中断，应先检查监狱之总掣是否正常，如属于正常则与供电物业公司联系询明情况。（五）公共使用的电力设备，如电梯、总掣走廊及电梯之电灯、水泵及消防系统之电线等应经常检查，如有损坏或有过热现象，应立即派人修理。（六）接到供电物业公司通知停电时，应即贴出通告，清楚列明日期、时间及受影响的设备，如供水系统、室内电器，以便监狱内工作人员有所准备。公共照明、电梯不停，由监狱自备发电机供电解决。停电完毕后，贴出恢复供电通告，并检查各系统是否恢复正常。（七）经常检查、水保养弱电系统，如：电梯监视系统必须保持完好正常运行。发现问题立即处理。（八）在监狱办公楼出入口处，各大堂应备有充电式紧急照明设备，管理处亦应常备手电筒。（九）监狱内的总掣房、机房及各层的电表均应保持整洁，不得放置各种杂物。（十）监狱供电系统由专业人员定期检查保养，以保证安全正常供电。第四节设备设施维修服务标准一、房屋建筑的日常养护维修房屋日常养护维修是指为保持办公楼房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。（一）每年进行一次房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达100%。（二）要爱护办公楼内设施，未经被服务方批准，不得对办公楼结构、设施等进行改动。（三）及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。二、低压电器设备的维修服务（一）按照国家和北京地区相关电气管理规范，由电气工程师根据设备性能、技术资料等，合理制定《低压电气设备检修计划》及相关操作、维护保养规程，报被服务方用电管理部门审核同意后执行。（二）值班人员必须严格按照《值班管理规定》实行24小时值班制，对有关低压设备、设施进行巡回检查，同时做好相应记录。（三）物业公用照明设施如走廊、楼梯、卫生间等，要及时安排相关人员对其进行检查、维修。（四）物业维修人员发现有私拉、私接电气线路等情况，须及时向被服务方用电管理部门汇报并协助被服务方用电管理部门处理解决。（五）物业维修人员每周须对所有电气、照明设备进行检查，发现损坏及时登记、维修。对检查中发现的隐患问题，须及时向被服务方用电管理部门报告。每年春秋两季各安排一次低压电气设备的集中清扫、检修，不留死角。（六）在遇有大风、暴雨等灾害性天气时。电气工程师须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查，多方位监视，同时做好抢修工作准备，灾情过后，对所有供电系统全面检查一次，发现问题及时处理。（七）发生火灾时，值班人员应立即报警并切断火灾区域电源，积极灭火。事后必须对供电设备、设施全面检查方可恢复供电。（八）物业接到报修电话后，须尽快安排维修人员在15分钟内到达现场开展维修，做好维修记录。一般故障维修不应超过30分钟，活完场净，被维修单位在维修单上签字。（九）维修需要停电时，物业需提前告知被服务方用电管理部门，得到批准后方可进行。（十）被服务方用电管理部门有权要求物业对不能胜任岗位要求的维修人员进行更换。（十一）遇紧急任务或突发事故等，物业维修人员须服从被服务方用电管理部门的临时调遣并积极协助处理。三、给排水系统的维修服务（一）给排水系统设备应由专人管理，以优质服务为宗旨，实行24小时维修值班制度。（二）建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准。（三）制定科学合理的维修保养计划并组织实施。（四）加强日常巡视、检查，防止跑、冒、滴、漏，切实贯彻“应修尽修，全面保养”的方针，保证设备设施完好。（五）二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全。（六）定期对水箱进行清洗消毒，保持水箱清洁卫生，无二次污染。（七）遇有事故，及时抢修，一般情况下，限水、停水需在24小时前通知各相关单位。（八）保证室内外排水系统通畅。（九）节约用水符合市政府规定的要求。（十）电开水饮用设备须定期进行除碱，无污垢，热水器具保持洁净、光亮，且维修及时，严格执行操作规程，不发生安全方面的问题。四、中央空调系统的设备维护（一）在每年春秋两季对中央空调系统所有设备各进行一次全面保养、检修，清洗风道及末端设备，确保设备运行正常，办公场所内空气洁净。（二）中央空调的制冷、通风、加热等系统在正常工作期间，对系统做好保洁、通风和设备设施的润滑工作；根据使用情况，每年最少更换一台冷冻机组的冷冻油等相关保养。（三）值班人员每4小时对冷水机组（冬季为热交换系统）、循环水系统、通风系统设备进行一次巡视检查并填写记录，发现的问题、隐患等须及时处理。（四）根据中央空调系统运行情况，定期检测、调整软化水指标，清洗循环水、通风系统过滤器具，每月冲洗冷却塔。（五）每周对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设备用房的消杀灭鼠工作。（六）根据天气变化，合理调节空气的温度、湿度。（七）空调工程师每年须按照《空调通风系统运行管理规范》等国家、地方标准制定中央空调系统运行方案及保养、维护计划。五、电梯维修服务电梯维保：公司对监狱电梯实行清包维保（只提供维保所需工具和劳务，不提供任何电梯零部件）。公司应按规定规范操作或聘请有相应资质的机构操作。（一）质量及技术要求：1.按照TSGT5001-2009《电梯使用管理与维护保养规则》并根据电梯的使用情况和设备状况，经双方协商确认后，提供全年保养计划和各项定期保养计划的具体实施时间表。每台每次保养时间不得少于合同约定的相应最少保养时间。如需调整原保养计划，应提前30日通知甲方并经甲方同意后方可调整，但应保证保养时间间隔不得超过15日。2.物业对其维保的电梯安全性能负责，应当在本合同签订后对电梯是否符合安全技术规范要求进行确认，