授课人对象政法级生课时数时段课件物权法

课课223课程说明3课程说明绪：国家理论与财产权物权法总论第2第3绪：国家理论与财产权物权法总论第2第3占有（9－12节第4物权变动（13－17节第5章所有权一般原理（18－19节所有第6第8第9章限制物权概说（29－30节限制物权第10章用益物权（31－33节）第11章担保物权（34－36节）11江平主编，费安玲副主编：《中国物权法教程》，知识产权12江平主编，李永军副主编：11江平主编，费安玲副主编：《中国物权法教程》，知识产权12江平主编，李永军副主编：1．3刘家安：《物权法论》，中国 崔建远：《物权法》，第2版，中国人民大学出版社， 第5版，法律出版社， 崔建远：《物权法》，第2版，中国人民大学出版社， 第5版，法律出版社， 第2版，法律出版社，王利明：《物权法研究》（两册），第3版，中国人民大学出 3．1史尚宽：《物权法论》，中国政32王泽鉴：《民法物权》，第3．1史尚宽：《物权法论》，中国政32王泽鉴：《民法物权》，第版北京大学出版社33谢在全：《民法物权论全）册）》，修订5版，中国政法大学出34鲍尔/施蒂尔纳《德国物权法》，法律出版社【上册：张双根译，2004，69元；下册：申卫星、3．5曼弗雷德·沃尔夫：《物权法》，第20版，吴越、李大雪译，法律出6弗朗索瓦·泰雷菲利普·勒尔（两册），罗结珍译，中国法制出我妻荣/有泉亨：《新订物权6弗朗索瓦·泰雷菲利普·勒尔（两册），罗结珍译，中国法制出我妻荣/有泉亨：《新订物权法》，罗丽译，中国法制出版38我妻荣：《新订担保物权法》，申政武等译，中国法制出）近江幸治：《民法讲义II物权法》，王茵译，北京大学出版3.10近江幸治：《担保物权法》，祝娅等译，法律出版社，2000，田山辉明：《物权法（本）》，陆庆胜译，法律出版全国人大常委会法制工作委员会编著：《物权法立法背景与观点全集》，法律出版社，2007，全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《〈中华人民共和国物权法〉条文说明、立法理由书黄松有主编，最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社，全国人大常委会法制工作委员会编著：《物权法立法背景与观点全集》，法律出版社，2007，全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《〈中华人民共和国物权法〉条文说明、立法理由书黄松有主编，最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社，2007，孙宪忠主编：《中国物权法：原理释义和立法解读》，经济管绪论绪论“人们联合成为国家和置身于政府之下的重大的和主要的目的，是保护他们的财产。”“未经本人同意，不能取去任何人的财产的任何部“人们联合成为国家和置身于政府之下的重大的和主要的目的，是保护他们的财产。”“未经本人同意，不能取去任何人的财产的任何部自然状减少窃税流寇坐寇共容利益提供公共寇权力大致民坐寇终主权保持自然状减少窃税流寇坐寇共容利益提供公共寇权力大致民坐寇终主权保持道格拉斯·C.诺斯：“两种道格拉斯·C.诺斯：“两种理论都是不全面的。定主体间暴力潜能的平等分配，而掠夺论假定不平等的分配。”第一物权法总第一物权法总•《慎子·逸文》：“一兔走人莫诽者，以兔为未定分非不欲兔也，分定之后，•《物权法》第1条：“维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本•《慎子·逸文》：“一兔走人莫诽者，以兔为未定分非不欲兔也，分定之后，•《物权法》第1条：“维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本物权法的规范功能物权法的立法意图•••1954年宪法第5条，第8条第1款，第1011975年宪法第•••1954年宪法第5条，第8条第1款，第1011975年宪法第5条，第81982宪法第10条，第12指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”。指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”。••••••甲承租乙的房屋，约定：若乙出卖房甲承租乙的房屋，约定：若乙出卖房屋，须提前三个月通知甲，甲在同等条件下享有优先购买权。后乙果将房屋出卖与丙，但未通知甲。为此，甲诉诸法院，要求：行使优先购买权，《物权法》第5条：物权的种类和内容，由法律规定。类型法定或称类型强制（claususTypenzwang：所有的物权性权利，都必须为《物权法》第5条：物权的种类和内容，由法律规定。类型法定或称类型强制（claususTypenzwang：所有的物权性权利，都必须为法律所规定内容法定或称类型固定（Typenfixierung）：物内容至少在轮廓上必须由法律强制性地予以确•述。《物权法》第5条显问题在于，种类之“法定”与内容之“法定”是否应作••司法解释？•述。《物权法》第5条显问题在于，种类之“法定”与内容之“法定”是否应作••司法解释？——以“•“法”是什么？“法定”什么？••行为人在法定物权种类之外创设物权，该“物权•行为人设定与法定物权相异的内容，该设定行为••行为人在法定物权种类之外创设物权，该“物权•行为人设定与法定物权相异的内容，该设定行为《物权法》第2条第3款：“本法所称物权，……《物权法》第2条第3款：“本法所称物权，……•《物权法》第117条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”•《物权法》第170条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”•《物权法》第117条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”•《物权法》第170条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”不动产物权如不动产所有权、土地承包经营权、地役权等。不动产物权如不动产所有权、土地承包经营权、地役权等。•能够独立存在的为主物权称独立物权似较准•从属于其他权利的为从物权：从属于其他权利者如担保物权，从属于物权者如地役权（从属于需役地的所有权或使用权）。•能够独立存在的为主物权称独立物权似较准•从属于其他权利的为从物权：从属于其他权利者如担保物权，从属于物权者如地役权（从属于需役地的所有权或使用权）。•满足一定条件时，享有排他性的取得物权的权••《物权法》第123条：“依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护•满足一定条件时，享有排他性的取得物权的权••《物权法》第123条：“依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。”•《合同法》第134条：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”《合同法》第237条：“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。”•《合同法》第134条：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”《合同法》第237条：“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。”•••七、“债权的物权化••《合同法》第229条：“赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合《物权法》第20条1款：七、“债权的物权化••《合同法》第229条：“赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合《物权法》第20条1款：其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不预告登记“买卖不破租赁《物权法》第38条第《物权法》第3章“物权的款：“《物权法》第38条第《物权法》第3章“物权的款：“事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追私法保护公法保护•物上权利遭受侵害、或有遭受侵害之虞时，得请求恢复其完满状态或防止妨害之权，妨害排除请求权与妨害防止物权效力所生物权的救济权债权请求权的竞与债权请求权法律性质•物上权利遭受侵害、或有遭受侵害之虞时，得请求恢复其完满状态或防止妨害之权，妨害排除请求权与妨害防止物权效力所生物权的救济权债权请求权的竞与债权请求权法律性质《物权法》第33条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”《物权法》第33条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”《物权法》第34条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”《物权法》第34条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”《物权法》第35条：“……可能妨害物权的，权利人可以请求……消除危险。”不得采取自力救济方式，必须向对方请求采取某种措施，或诉诸法院。《物权法》第35条：“……可能妨害物权的，权利人可以请求……消除危险。”不得采取自力救济方式，必须向对方请求采取某种措施，或诉诸法院。《物权法》第36条：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原《物权法》第37《物权法》第36条：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原《物权法》第37条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第二物第二物《物权法》第2条第2款：“本法所称物，包括不动产和动产。法律《物权法》第2条第2款：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体《德国民法典》第90条：“法律上的物仅指有体之客体。”《德国民法典》第90条：“法律上的物仅指有体之客体。”尸体之上成立的权利，有所有权说、先占权说、人格权说、死后照管权等。尸体之上成立的权利，有所有权说、先占权说、人格权说、死后照管权等。《德国民法典》自1991年后增设第90a条：“动物不是物。它们由特别法加以保护。除另有其他规定外，对动物准用有关物的规定。”《德国民法典》自1991年后增设第90a条：“动物不是物。它们由特别法加以保护。除另有其他规定外，对动物准用有关物的规定。”《物权法》第50条：“无线电频谱资源属于国家所《物权法》只用一款规定“物”，显然是在有意回《物权法》只用一款规定“物”，显然是在有意回特定原则•定原则确（语法学与日本多以较为直观、同时亦较为含混的“一处分行为以处分标的得以特定原则与确定原则特定原则的含义特定原则•定原则确（语法学与日本多以较为直观、同时亦较为含混的“一处分行为以处分标的得以特定原则与确定原则特定原则的含义集合物（Sachgesamtheit）指的是“由多数独立的单一物组成，因其共同结合的特征而被视为一个整体的物。集合物（Sachgesamtheit）指的是“由多数独立的单一物组成，因其共同结合的特征而被视为一个整体的物。限制流通物与禁止流通物的范围越大，说明国家限制流通物与禁止流通物的范围越大，说明国家•《物权法》第2条第2款前句：“本法所称物，包括不动产和动产。“民通意见”第186•《物权法》第2条第2款前句：“本法所称物，包括不动产和动产。“民通意见”第186条：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动《担保法》第92条：“（1款）本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。（2款）本法所称动产是指不动产以外的物。”••einheitliche（单体物（单一物（单一物（合成物Sachen（集合物einheitliche（单体物（单一物（单一物（合成物Sachen（集合物（事实上聚合物Sachinbegriff（集合物（聚合物（法律的集合物（法律上聚合物梅仲协术语系统史尚宽术语系统区分意义：与一物一权原则相呼应。单一物与合区分意义：与一物一权原则相呼应。单一物与合区分意义：交易客体为可替代物时，可以同类物替代履行；不可替代物一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。区分意义：交易客体为可替代物时，可以同类物替代履行；不可替代物一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。区分意义：消费物不可能在使用了以后，又原封不动地归还原来的所有者；消费物不能被用于使用借贷或租赁，而只能用于消费借贷；消费物的使用权人一般是所有权人；以让与为目的的消费区分意义：消费物不可能在使用了以后，又原封不动地归还原来的所有者；消费物不能被用于使用借贷或租赁，而只能用于消费借贷；消费物的使用权人一般是所有权人；以让与为目的的消费区分意义：在分割共有时，可分物可进行实物分区分意义：在分割共有时，可分物可进行实物分《物权法》第115条：“主物转让的，从物随主物《物权法》第115条：“主物转让的，从物随主物•权人取得；既有所•权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”隐藏物，归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或者个人，给予表扬或者物质奖励。”隐藏物，归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或者个人，给予表扬或者物质奖励。”占有占有“一草”（2002年12月九届全国人大常委会第三十一次会议）第319条：“一草”（2002年12月九届全国人大常委会第三十一次会议）第319条：“本法所称占有，包括基于债权关系的占有和无权占有，指占有人对不动产或者动产的实际控制与支配。”•《物权法》置于最后一编（第5编）最后一章（19章），凡5条（第•《物权法》置于最后一编（第5编）最后一章（19章），凡5条（第241－245条），基本内容为占有人的责任（241――244条）与占有的保护（第245条），既未对占有概念作出界定，亦未规定占有分类，更未涉及占有的效力、取得消灭等甲的电脑被乙偷去，乙将其卖与知情人丙（接占有人），丙将其寄存于丁（直接甲的电脑被乙偷去，乙将其卖与知情人丙（接占有人），丙将其寄存于丁（直接占有人）•志且无法律许可而剥•志且无法律许可而剥夺或侵害占有者，该行为不法（不法侵夺，verboteneEigenmacht）。（2款）通过不法侵夺而获得的占有，存在瑕疵。该占有为继承人继承或占有后手取得占有时明知前手之•《德国民法典》第859条：“（1款）•《德国民法典》第859条：“（1款）占有人得依力防御他人的不法侵夺（verboteneEigenmacht）（2款）若动产为他人不法侵夺行为所夺取，占有人得依自力针对侵夺人就地或追踪夺回其物。款）土地占有人被不法侵夺行为剥夺占有者，有权立时通过驱逐侵夺人而重归占有。（4款）承受了第858条第2款所规定之瑕疵的占有人，享有同样的权利。”•《物权法》•德民863条：《“物权法》•条1款：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危对第861条、862条所规定的请求权，唯在能够证明所声称的占有之剥夺或侵害非款占有人返•《物权法》•德民863条：《“物权法》•条1款：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危对第861条、862条所规定的请求权，唯在能够证明所声称的占有之剥夺或侵害非款占有人返还原物的请求权自占发生之日起一年内未始得主张占有或实施侵害行行使的，险；因侵占或者占有人有权请求请求权消灭•《物权法》第28条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发•《物权法》第或者受遗赠取得物权的继承或者受遗赠开始时发生•《物权法》第28条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发•《物权法》第或者受遗赠取得物权的继承或者受遗赠开始时发生《物权法》•第30条：合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的自事实行为成就时发生效基于事实行为基于法律规定基于公法行为（一）公示的含《物权法》6条（一）公示的含《物权法》6条（二）公示的缘物权的绝对权利变动须有外部表（三）公示之例（四）形式公《物权法》18条•《物权法》第6条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，•《物权法》第6条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交（二）土地总登记、初始登记、变更登记、转移登（三）所有权登记、使用权登记、地役权登记与抵（二）土地总登记、初始登记、变更登记、转移登（三）所有权登记、使用权登记、地役权登记与抵•变动物权的法律行为与发生债法上效果的法律行为相互分离，彼此独立，构成不•变动物权的法律行为与发生债法上效果的法律行为相互分离，彼此独立，构成不同类型的法律行为。后者称债权行为，前者称物权行为。此之谓“分离原则（Trennungsgrundsatz）亦称“独立性原12．债的履行是事2物权客体特定3．物权行为的独立性与意思表示分离原则否定论分离原则的基分离原则的含义•有因行为要因行为，••负担原因：一方对他方负有给予义务之原因。如消清偿原因：旨在消除一项债务的给予原因，如买受人通过价金支付来履行义赠与原因：一方无偿给予KausaleGeschäfte）：法律上的给与原因属于行为内无因行为（抽象行为，不要因行为，abstrakte•有因行为要因行为，••负担原因：一方对他方负有给予义务之原因。如消清偿原因：旨在消除一项债务的给予原因，如买受人通过价金支付来履行义赠与原因：一方无偿给予KausaleGeschäfte）：法律上的给与原因属于行为内无因行为（抽象行为，不要因行为，abstraktegeschäfte）：与其法律上的给与原因相分离的法律行为，即，法律原因不属于其行为内容，并且行为•••法律原法律原因对行为效力的影响抽象原则（Abstraktionsgrundsatz汉语亦称“无因性原则”，指处分行为（物权行为）效力不受法律原因（债权作为原因行为的债权行为和物权行为的效力可能呈抽象原则（Abstraktionsgrundsatz汉语亦称“无因性原则”，指处分行为（物权行为）效力不受法律原因（债权作为原因行为的债权行为和物权行为的效力可能呈抽象原则的功能抽象原则的含义••法国民法不承认物权行为理论，却不表示它的交易安全得不到法律保障。其解决措施是，以政策判断的方式认可动产物权的善意取得。德国亦有以类似问题在于：善意取得制度王泽鉴教授：给付不当得利请求权具有调节因物权行为无因性理论而生财产抽象原则的效果矫正抽象原则与善意取得••法国民法不承认物权行为理论，却不表示它的交易安全得不到法律保障。其解决措施是，以政策判断的方式认可动产物权的善意取得。德国亦有以类似问题在于：善意取得制度王泽鉴教授：给付不当得利请求权具有调节因物权行为无因性理论而生财产抽象原则的效果矫正抽象原则与善意取得抽象原则的相对化抽象原则否定论抽象原则的相对化抽象原则否定论•最高法院《民事案件案由规定》（2011•最高法院《民事案件案由规定》（2011）：“《修改后的《民事案件案由规定》仍然沿用2008年《民事案件案由规定》关于物权纠纷案由与合同纠纷案由的编排体系。具体适用时，按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷。对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则应适用物权纠纷部分的案由，如担保物权纠纷。”奥地利的物权让与立场亦被称为“要因交付原则（kausalesTraditionsprinzip）要因让与原则奥地利的物权让与立场亦被称为“要因交付原则（kausalesTraditionsprinzip）要因让与原则kausalerÜbereignung）第二编所有权第二编所有权•••《民法通则》第71条：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”《物权法》第39条：•••《民法通则》第71条：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”《物权法》第39条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”••《物权法》第42条第1款：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。第44条前句：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者•《物权法》第42条第1款：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。第44条前句：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。”（）户（）户北京最牛被钉子户10是一层的UHN际2003平北京最牛被钉子户10是一层的UHN际2003平生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”93“以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”93“以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”《物权法》第103条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”《物权法》第103条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”•《物权法》第共同共有人对共有的不动产或者动产共同力•《物权法》第共同共有人对共有的不动产或者动产共同力外部关系内部关系含•《物权法》第按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有•《物权法》第按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有外部关系内部关系含《物权法》第105条：“两个以上单位、个人共同《物权法》第105条：“两个以上单位、个人共同我国建筑物区分所有基本上是住宅商品化之后才我国建筑物区分所有基本上是住宅商品化之后才••••••••••《物权法》第70条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”包括专有权、共有权以及共同管理权，其中专有权是基础。包括专有权、共有权以及共同管理权，其中专有权是基础。•《物业管理条例》第7条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二•《物业管理条例》第7条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”•“建筑物区分所有权司法解释”第16条：“（1款建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借•“建筑物区分所有权司法解释”第16条：“（1款建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。（2款）专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”•释”第8条第1项：“专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计•释”第8条第1项：“专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计•面积计算界定•主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共•主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共•《物权法》第74条：“（1款）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（2•《物权法》第74条：“（1款）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（2款）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（3款）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共•“物业服务司法解释第1条：建设单位依法与物业服务企业•“物业服务司法解释第1条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”“物业服务司法解释”第3条第2款：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”“物业服务司法解释”第3条第2款：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”•《物权法》第106条第1款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，……除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的•《物权法》第106条第1款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，……除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”占有他人之物，继续达一定期间而取得所有权的占有他人之物，继续达一定期间而取得所有权的（一）含添附是附合、混合与加工的总称•（二）（一）含添附是附合、混合与加工的总称•（二）附•（三）混•在他人之动产上进行改造或劳作，并生成新物的在他人之动产上进行改造或劳作，并生成新物的第三编限制物权第三编限制物权•以使用他人所有之物为目的使用价值的物•《物权法》第117条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”•以使用他人所有之物为目的使用价值的物•《物权法》第117条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”••《物权法》上详细规定的法定用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役••权，另外，第122条承了海域使用权第123••《物权法》上详细规定的法定用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役••权，另外，第122条承了海域使用权第123•则将探矿权、采矿权、取水权、养殖权以及捕捞权我国用益物权类型传统用益权类型用益物权可使得需要使用某物之人能够以较低对价实现目的，亦可使得所有权人在不消灭所有权的前提下获得一定对价。用益物权可使得需要使用某物之人能够以较低对价实现目的，亦可使得所有权人在不消灭所有权的前提下获得一定对价。《物权法》第170条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”《物权法》第170条：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”••法定担保物权意定担保物权••法定担保物权意定担保物权《物权法》第171条：“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。”《物权法》第171条：“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。”《物权法》第177条：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；《物权法》第177条：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”•荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承••荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承•《物权法》125条：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业•••••《农村土地承包法》第55条：“承包合同中违背承包方意愿或者违反法律、行政法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的约定无效。••••《农村土地承包法》第55条：“承包合同中违背承包方意愿或者违反法律、行政法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的约定无效。”第57条：“任何组织和个人强迫承包方进行土地承包经营权流转的，该流转无效。”•十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。•十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。••《农村土地承包法》第《农村土地承包法》第•《农村土地承包法》第•《农村土地承包法》第••《农村土地承包法》第《农村土地承包法》第•《农村土地承包法》第•《农村土地承包法》第支付佃租，永久在他人土地上为耕作或畜牧之权支付佃租，永久在他人土地上为耕作或畜牧之权1——•第60条、第612——1——•第60条、第612——宅基地集体土地国有建设用地•《城市房地产管理法》第22条2•《城市房地产管理法》第22条2款：“依照本法规定《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年•《物权法》第142条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”此为《物权法》第142条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”此为小产权房的法律实践小产权房的法律实践黄永玉与万荷堂占地八亩，周边被三千亩的果园包围，院子里种有各色花草，还有一个种满荷花的池塘，因黄永玉与万荷堂占地八亩，周边被三千亩的果园包围，院子里种有各色花草，还有一个种满荷花的池塘，因宋庄镇面积约116平方公里，辖47个行政村。聚集了近2000名画家等艺术家，是中国最大、2006宋庄镇面积约116平方公里，辖47个行政村。聚集了近2000名画家等艺术家，是中国最大、2006年成为北京十大创原告马某原系北京通州宋庄镇辛店村农民，1998年转为居民，1日，原被告签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以45000元的价格卖与被告。《买卖房协议书》约定：“原告马某原系北京通州宋庄镇辛店村农民，1998年转为居民，1日，原被告签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以45000元的价格卖与被告。《买卖房协议书》约定：“宋庄镇辛店村马海涛与李玉兰商定将正房五间、厢房三间卖给李玉兰作价4.5万元整，房屋及院落以上级下发的土地使用权证为准，房款自签字后一次性交清，双方遵守协议”。同日，辛店村民委员会在诉争房屋所在院落之《集体土地建设用地使用证》变更记事一栏中记载“马某于2002年7月1日将上房五间、厢房三间出售给李某使用”。合同签订后，被告支付给原告房款45000元，原告将房屋及《集体土地建设用地使用证》交付被告。被告对原有房屋进行装修，并于2003年10月经辛店村民委员会批准新建••李玉兰不属于通州区宋庄镇辛店村农民，无权使用辛店村宅基地，故房屋买卖协议无效，要求李玉兰双方签订的房屋买卖协议是合法有效的。马海涛亦为居民户口，亦无权使用通州区宋庄镇辛店村的宅返还房屋。同时马海基地••李玉兰不属于通州区宋庄镇辛店村农民，无权使用辛店村宅基地，故房屋买卖协议无效，要求李玉兰双方签订的房屋买卖协议是合法有效的。马海涛亦为居民户口，亦无权使用通州区宋庄镇辛店村的宅返还房屋。同时马海基地无权要求退还房涛、吴淑敏同意按有关部门评估的房屋现值退还李屋，且马海涛的起诉超过了诉讼时效。故不同意马被告抗辩原告诉请••一、维持北京市通州区人民法院（2007）通民初字二、马海涛与李玉兰于二OO二年七月一日所签之••一、维持北京市通州区人民法院（2007）通民初字二、马海涛与李玉兰于二OO二年七月一日所签之•二审判决一审判决••二审：出卖人应对合同无效承担主要责任，赔偿买受人信赖利益损失。但李玉兰原审阶段未提出反诉主张，二审不宜处理。李玉兰可就赔偿问题另行主信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所马海涛赔偿原告李玉兰损••二审：出卖人应对合同无效承担主要责任，赔偿买受人信赖利益损失。但李玉兰原审阶段未提出反诉主张，二审不宜处理。李玉兰可就赔偿问题另行主信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所马海涛赔偿原告李玉兰损•宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济•宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于•《中华人民共和国合同法》第五十•《中华人民共和国合同法》第五十二条【第一款】五项、第五十八条52条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责••《合同法解释（）52条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强《合同法解释（）52条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强《国土资源部关于加强农村基地管理的意见》（国土资〔2004〕234号）：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买…的住4条：“合同法实施以后，人民土地管理法》62条住房后，再申请宅基地的，不予批准。••《物权法》146条：“建设着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并147条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让••《物权法》146条：“建设着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并147条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让……的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设《户口登记条例》10条2款：“公民由农村迁往城市，必须持有城市劳动部门的录用证明，学校的录取证明，或者城市户口登记机关的准予迁入的证明，向常住地户口登记机关申请办理迁出手续。•户籍制度房地一体原则法律”为由的道法律”为由的道德危严苛的管制在制造效契约的同时，财积累的途径亦可能••《物权法》第159条：“役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权《物权法》第160条：“役权人应当按照合同约定••《物权法》第159条：“役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权《物权法》第160条：“役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地需役地义务供役地义务•《物权法》第161条：“地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。”•这一规定暗示：地役权设定的双方当事人主要是土地承包经营权人、土地使用权人。•《物权法》第161条：“地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。”•这一规定暗示：地役权设定的双方当事人主要是土地承包经营权人、土地使用权人。••《物权法》第161条：“但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用《物权法》第168条：“••《物权法》第161条：“但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用《物权法》第168条：“供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未供役地人废止地役权地役权期限届满《第最理想的担•抵押权的功能抵押权的特性抵押权的含《第最理想的担•抵押权的功能抵押权的特性抵押权的含•••••••《物权法》第188《物权法》第188条、189•“担保法司法解释”第68条：“抵押物依法被继承•“担保法司法解释”第68条：“抵押物依法被继承••登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已转让行为无效。（2款）转让抵押物的价款明显低于其价值•登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已转让行为无效。（2款）转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。（3款）抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《物权法》第191条：“（1款）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将