牧马山主要楼盘信息

25三月2024牧马山主要楼盘信息竞品分析基础指标项目地址新津县花源镇白云大道419号开发商成都龙湖锦华置业有限公司占地规模490,000平方米总建筑面积259,843平方米总户数规划478户容积率0.36绿化率48.5%户型面积360-960㎡建筑形态独栋别墅竞品分析总平规划及功能分析龙湖·长桥郡规划为纯独栋别墅区，分为3期开发，根据占据不同的自然资源来进行划分，由一岛，一湾和一山来组成。一期是被杨柳河，杨柳河的支渠以及碾河所环抱；已经完全呈现；二期则是根据杨柳河，碾河河道流向自然形成一个河湾；规划三期背靠牧马山的1000亩原始森林。规划3期一期（尾盘）二期（尾盘）三期（在售）期数一期二期三期占地360亩260亩150亩户数21320065销售状况尾盘尾盘在售竞品分析建筑设计及园林设计建筑风格为纯英式独栋别墅；两条自然河流环绕包围形成的半岛位置，杨柳河及碾河越境而过，小区内水系密布，形成长达5公里的水岸线，50%的别墅临河或临水，80%的别墅均可眺望牧马山脉，是其区别于其他项目的主打卖点；五重景观的营造，立体园林的种植，使长桥郡园林成为有层次的风景，能够大面积的掩映房体，靠近房体的部分也会采用配合外立面风格的树种，建筑不再孤立，而成为了景观中的一个景点。竞品分析一期户型分布及分析户型面积段套数占比A型960㎡77.22%B型915㎡22.06%F型468㎡3030.93%G’型495㎡2626.80%H型486㎡11.03%H’型486㎡66.19%K型367.13㎡1515.46%L型402㎡88.25%M型376㎡22.06%项目全部为独栋别墅；联排别墅主力户型是以面积段为468㎡，495平方左及367平方米产品；一期推出建筑面积为360-960㎡。A型G’型K型B型H型L型F型H’型M型竞品分析户型分析G’户型495㎡地下室：地下室靠下沉式光院采光，分为：视听室、储物间、双车库、工人房、洗衣房；一层：平层入户，内部错层式结构。家庭厅及父母房、中西厨及餐厅为错层上部，活动室为错层下部；二层：超大主卧带超大卫生间和步入式衣帽间。2个次卧均为套房式设计。功能区门厅/客厅㎡家庭（㎡）主卧（㎡）次卧（㎡）餐厅（㎡）中式厨房（㎡）西式厨房（㎡）面积范围约503060-70含卫、步入式衣帽间）约25（含卫）20158户型在前二后三的基础上，内部为错层式结构剖面示意图如下：

一层二层地下层竞品分析二期户型分布及分析户型面积段套数占比T1型372㎡1232.43%T2型391㎡1027.03%S1型378㎡821.62%S2型417㎡718.92%项目全部为独栋别墅；别墅主力户型是以面积段为372㎡产品；二期推出地上建筑面积210-230㎡（地下室150-160㎡全赠送）。T1型S1型T2型S2型竞品分析户型分析T1户型372㎡地下室：地下室靠下沉式光院采光，分为：视听室、储物间、车库、工人房、洗衣房，地下室近150㎡赠送；一层：平层入户，内部错层式结构。家庭厅及父母房、中西厨及餐厅为错层上部，活动室为错层下部；二层：超大主卧带超大卫生间和步入式衣帽间。次卧为套房式设计；地上面积一共近220㎡。

一层二层地下层

长桥郡存量主要集中在伴山组团，并预计于年内清盘，明年将推出龙湖位于新津的另一别墅项目，面积段集中在300-500㎡，约500万/栋的产品。竞品分析三期产品配比户型楼王Aa楼王Da楼王WZXPPaQQaYYa合计11款户型建筑面积（㎡）约960约960约960约877约825约709约700—920赠送面积（㎡）0000000实得面积（㎡）约960约960约960约877约825约709约700—920花园面积1000——2000㎡700——1200㎡套数（套）1243481543237占比3%5%11%8%11%22%3%14%11%8%5%100%建筑面积：708.88㎡地上2层，地下1层4房4厅2厨7卫户型亮点：双入户设计，车库可直接入户；户均700㎡以上花园面积，尺度感强；配置电梯，居家更舒适；配置会客厅、吧台、娱乐空间，配置更完善层数：-1FP户型竞品分析户型分析户型亮点：户型整体舒适性强，功能完善；一楼设置老人卧室，套房设计且带衣帽间；中西厨设计，配置完善，且中厨开间4.2米，尺度感舒适；层数：1F建筑面积：708.88㎡地上2层，地下1层4房4厅2厨7卫P户型竞品分析户型分析层数：2F户型亮点：卧室全为套房设计，双露台，居住品质更高，且主卧带独立舒书房；客厅、餐厅多处挑空，户型通透感更强；不足之处：该面积所配置的功能空间偏多，房间数相对偏少；建筑面积：708.88㎡地上2层，地下1层4房4厅2厨7卫P户型竞品分析户型分析总平图三批次（11套）二批次（17套）楼王（7套）一批次（30套）竞品分析三期半山推售及价格策略楼王组团共计7套一线临河景观2300——3000万/栋单价：26000——33000元/㎡二线景观1400——1800万/栋单价：20000——26000元/㎡三线景观1500——2000万/栋单价：18000——25000元/㎡三线景观1300——2000万/栋单价：18000——25000元/㎡楼王组团3000——6400万/栋单价：31000——67000元/㎡推售价格最高价：67000元/㎡最低价：31000元/㎡从本次推出的产品结构来看，主要以700多、800多㎡的户型为主一批次共计30套2011年累计备案49套，备案面积3.48万方，月均备案套数9.8套；600㎡以上房源2011年累计备案10套，备案面积0.86万方，月均备案套数2套；时间段2010-122010-12010-22010-32010-42011-5成交面积（㎡）5916.1711732.6415109.211127.930876.94销售统计量据渠道数据，经8个月蓄客，伴山3月开盘去化约16套，4-5月月均去化约2套，销售额2000万/月。竞品分析销售数据（1，2，3期）竞品分析主要客户群分析建筑面积区间区域来源置业特征购房目的约750-960㎡地上：500-600㎡地下室：250-300㎡（占一期物业配比：8%）以成都区域为主，兼有国内一线城市如：北京、上海的客户。收龙湖品牌影响。年龄：约40-55岁成都客户多以第一居所或养老性自住：看重牧马山高端居住区域+龙湖品牌+高端产品规划。作为家族大宅。心理需求：超高端物业追随者，注重别墅具有的稀缺资源：山水、地段，档次、舒居度。省外客户多以投资为目的：看重牧马山别墅片区发展潜力+龙湖品牌+高尔夫球场总价承受：800-1000万/套约410-495㎡地上：250-320㎡地下：160-175㎡（占一期物业配比：92%）以成都、新津本地为主，省内其他县市如西昌、攀枝花。年龄：约35-40岁第一居所自住：看重牧马山高端居住区域+龙湖品牌+高端产品规划心理需求：高端物业追随者，注重别墅地段，档次、舒居度。5+2生活：看重高端品质及规划。用于周末与家人、朋友休闲的第二居所总价承受：450-500万/套投资：看重牧马山别墅片区发展潜力+龙湖品牌+高尔夫球场约212-236㎡（赠送地下室150-160㎡）目前仅推出37套。以成都为主，新津本地为主及省内其他县市年龄：约35-40岁第一居所自住：看重牧马山高端居住区域+龙湖品牌+高端产品规划龙湖家族大宅。心理需求：高端物业追随者，注重别墅地段，档次、舒居度。5+2生活：看重高端品质及规划。用于周末与家人、朋友休闲的第二居所总价承受：300-350万/套投资：看重牧马山别墅片区发展潜力+龙湖品牌+高尔夫球场竞品分析营销推广及媒体渠道报刊名称次数广告费用(元)百分比(%)成都商报5902,40056华西都市报3470,40033重庆晨报1100,00011成都商报5902,40056华西都市报3470,40033重庆晨报1100,000111,472,800元龙湖·长桥郡在营销推广方面以本地的主流报纸、行业刊物等平面媒体为主，广告投放频率较高的是成都商报。年度平面(元)电视(元)网络(元)户外(元)2010年1,204,800---2009年168,000---2008年100,000---【定位高端】——绝佳的自然环境，龙湖品牌影响力，地块规划纯粹性（纯独栋），居住指标的低密度、产品打造的精细化，大手笔营销举措、共同铸造了龙湖·长桥郡在成都别墅市场的高端定位和高端影响力；【前二后三内部错层提高户型面积利用价值】——采用前二后三建筑格局充分提高了地下室的利用价值，将地下室概念转化为花园首层；部分别墅在前二后三的基础上内部采用错层式。这种布局使室内空间更丰富，功能区更加独立，互不干扰；【产品线丰富】——由于地块指标无法支撑高端大户产品，则推出小独栋，加大产品附加值，（地上面积为210-236㎡），赠送地下室150-160㎡，且地下室全明采光。丰富的产品线使后期营销能面对更多层次的客户；【客户资源】——因龙湖高端别墅物业经验和长桥郡高端的产品定位，使得项目吸引到以成都区域为核心，辐射全国范围的高端客户。从目前销售阶段来看，项目以成都客户为主，其次为新津本地客户约10%，再次为省内其他城市如西昌、攀枝花等地，少量北京、上海客户；竞品分析龙湖·长桥郡项目点评置信·牧山丽景竞品分析基础指标项目地址新津县花源镇牧马山丽景路3号开发商成都置信牧马山地产开发有限公司占地规模约630余亩总建筑面积121920.0㎡总户数99户容积率0.45绿化率45%车位比1:2户型面积290-670㎡建筑形态3层别墅花源镇大件路双流机场应天寺天府大道牧山丽景高尔夫竞品分析建筑设计及园林设计项目一期建筑风格为西班牙台地风格，色彩浓郁符合台地地形特征，现二期建筑风格为英伦维多利亚风格,以坡屋顶、烟囱等为特色，外立面色彩品质感强。园林打造依托杨柳河打造人工湖景，景观最大的亮点为58亩中央公园，纳山河景观于一体。景观打造采用欧洲皇家园林风格，利用坡地优势，景观独特，呈现力度较强竞品分析园林设计项目总占地630余亩，分为三期开发，全部为独栋别墅产品；一期占地122亩，总户数99户，面积区间210-270㎡，容积率0.45，（圣提亚小镇2009年3月交房，现在已经入住）；二期占地206.9亩，容积率0.32（在售，一批次26套）；三期占地304.92亩，建筑用地166.68亩，配套绿化用地138.24亩，容积率0.55（已动工，已呈现12套，近期将推售）。竞品分析总平规划及功能分析二期一期三期面积区间套数户型配比总价区间31313.8％65032613.8％1250333934.6％47033413.8％63034027.7％650-70035427.7％640-70035513.8％79038113.8％70038527.7％640-760402415.4％700-720>60027.7％2200-3000二期总户数约200套，一批次推出26套，从2月开始进行内转，一共内转了13组客户；二期一批次推出的主要户型都是在400㎡以下的，以333㎡为主力户型；9月份即将面世的二期二批次产品面积为280-380㎡，总价在300-550万。总占比76.7％二期一批次已呈现房源竞品分析二期产品情况时间报刊名称投放次数2011.2成都商报4华西都市报42011.3成都商报11华西都市报62011.4.12成都商报6华西都市报3牧山丽景的推广平面都是以明星为主，打造项目代言人，以明星活动为主吸引客户；报广以硬广为主，辅以软文，在3月开始频繁投放造势，4月开盘继续推广保持项目热度。项目活动开盘强销我是张国立，我在牧山丽景张国立，3.12与你相约牧山丽景置信·牧山丽景4月9日全现房荣耀开盘十年跨越，墅造传奇竞品分析营销推广每一个卧室都带有卫生间，保证生活私密性A户型403㎡4室3厅6卫中西厨房满足不同的生活需求无独立保姆间，可用工具间代替带书房和衣帽间的卧室，功能齐全；11㎡大露台室内双车位竞品分析联排户型分析首层二层三层【定位独栋别墅】——定位为纯独栋别墅社区，产品形态决定了牧山丽景品质楼盘路线；【物业形态以独栋为主】——二期在售一批次产品面积区间313—670㎡，价格400万起，价格竞争力强；9月份即将推出2批次产品面积区间280-380㎡，价格约300万起；【客户资源】——核心客户群主要为私营企业家、集团企业高管、外企高管等，辅助客户群为政府高官、金融机构高管、成都周边区县一些资金雄厚的商业人士等；【销售氛围营造】——景观打造和呈现力度较强，对客户有一定的打动力，且一期已经入住，已经形成比较良好的生活氛围，销售促进力大；【营销卖点分析】——纯独栋别墅；56亩景观打造：台地地形高低落差景观；七大中央处理系统；【生活配套缺乏】——牧山丽景周围的生活配套较不完善，到主城区的周边道路环境较差，现在双流机场的航线要经过牧山丽景，噪音影响严重。竞品分析置信·牧山丽景项目点评金科·廊桥水乡竞品分析基础指标项目地址成都市新津县成都市新津县花源镇北师大附中旁，杨柳河边开发商成都金科房地产开发有限公司占地规模约480亩（320157.0㎡）总建筑面积286499.0㎡当期总户数88户容积率0.42绿化率36%车位每户1-3个总层数3/4户型面积180-1400㎡建筑形态叠拼、双拼、联排、独栋本案竞品分析总平规划及功能分析项目以花源大道为界分为两个地块，项目内以水系贯穿各个组团金科·廊桥水乡项目物业形态为别墅小区，以联排为主配以小部分独栋以及双拼叠拼产品，其中独栋产品分布沿杨柳河及湿地公园沿线项目自身配有5万㎡商业体量，为住户提供基础生活配套湿地公园商业街杨柳河花源大道大件路特征：以木、砖、石等自然元素为主建筑材料由于气候寒冷，屋檐坡度一般较大一般有壁炉极具个性，却同样充满着无限异域风情分四种风格：流行于1700-1780年的乔治亚风格（Georgian）流行于1890-1940年的都铎风格（Tudor）流行于1900-1920年的草原风格（Meadow）流行于1905-1930年的工匠风格（Craftsman）代表楼盘：温哥华森林、纳帕溪谷、万万树西方古典－北美风格：大气、舒适竞品分析建筑风格竞品分析总平规划及功能分析项目1期位于地块的东北角，沿杨柳河及项目内部的人工河流排布独栋产品，将独栋产品的价值景观最大化最优化中心区域以联排产品为主，其中穿插有少量双拼别墅1期内还包括有商业街及综合楼、网球俱乐部等配套设施花园洋房位于商业街中心区域【总规划】【1批次产品规划】独栋双拼联排1期用地2期用地5期用地3期用地4期用地项目拥有5万平米的商业配套-----“曼特小镇”欧洲风情商业步行街湿地网球体育公园、网球会所、室内、室外网球场、室内羽毛球场、室外篮球场、室内恒温游泳池五星级健身房等及湿地体育公园等现在的售楼部将作为交房后的社区会所使用，引入高端餐饮项目分5期开发，目前在售的1期是地块中景观资源最好的区域，紧邻杨柳河户型产权面积套数户型配比A11409.6711.1%A2893.2311.1%B2543.5922.3%B3770.2622.3%C484.5444.5%F361.632022.7%G3211213.6%H259.64247.7%合计20857.588100.00%产品面积范围单价范围总价范围数量独栋484-141021000-29000800-4400万14双拼361.6320000700万4联排281-31011000-15000300-460万701批次推出的产品以联排产品为主，单价范围1.1万-1.5万之间，总价范围在300万-460万之间，配以少量的双拼及独栋；双拼产品单价在2万左右，总价750万；独栋价格浮动较大，单价从2.1万-2.9万，总价800万-4400万，其中4400万的为楼王1期1批次产品以H、F户型为主，面积分别为259.6㎡、361.63㎡，占本次推出产品总量70%，本次推出产品总量88套，包括1400㎡的独栋楼王竞品分析一期产品情况面积段总套数总面积(㎡)销售套数面积(㎡)均价(元/㎡)剩余套数剩余面积(㎡)去化率250-3004211403.91195046.1511871.78236357.7645.24%300-4003211145.24113662.2113930.33217483.0334.38%400-50083876.32///83876.320.00%500以上64930.6///64930.60.00%合计8831356.07308708.3612737.55822647.727.77%项目主要去化的联排产品，其中以250-300㎡为主，主要原因是单价低于其他产品，并且户型面积不大，能控制总价，户型舒适实用；而大户型产品销售情况不佳竞品分析销售情况竞品分析独栋户型分析独栋B2户型543.59㎡双客厅、餐厅8米挑高地下室半赠送户型方正、水线集中花园首层139.16㎡首层216.53㎡二层187.9㎡地下室赠送会客室8,米挑高饭厅8,米挑高，景观好。首层二层三层用餐环境缺乏情趣，无阳光无花园由客厅可以直接步入内庭院儿童房带独立卫生间及露台儿童房带独立卫生间及享受到内庭院的景色主卧既带有大面积的露台又可享受内庭院的景致，主卧房间尺度舒适大气该户型为4室2厅5卫1厨的联排户型，是去化速度最快的户型，该户型面积仅为270㎡，但各个功能间的尺度开阔舒适，充分满足高端客户的居住需求，且总价较易控制，性价比较高，因此销售速度最快老人房临公共道路，且位于入户处，影响居住竞品分析联排户型分析时间报刊名称投放次数2011年1月成都商报

1

华西都市报

1

2010年12月成都商报

2

华西都市报

1

2010年11月成都商报

9

华西都市报

15

2010年10月华西都市报

6

2010年9月华西都市报

3

2010年8月成都商报

7

华西都市报

10

合计成都商报

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华西都市报

36

廊桥水乡推广媒体以华西都市报为主，伴以成都商报；广告类别以硬广为主，辅以软文；11月开盘期间投放次数最多。【推广诉求】：强调品牌强调区位推售产品生态资源竞品分析营销推广【定位高品质】——廊桥水乡以湿地园林、杨柳河为依托，定位着重突出湿地资源水美；【物业形态以联排为主】——以240-360㎡的联排别墅为主，配以少量临河景观独栋，独栋别墅面积在500-1400㎡；【客户资源】——客户多为自住及少部分投资客，年龄在30-40岁；【销售氛围营造】——项目售楼部示范区打造了三个高尔夫推杆练习区，体育主题公园呈现，拔升项目品质；【营销卖点分析】——460亩湿地公园景观打造；5万㎡小区商业配套；临杨柳河拐弯河道最宽处。竞品分析金科·廊桥水乡项目点评三盛·翡俪山竞品分析基础指标项目地址双流县双流牧马山燕杨路开发商三盛集团总占地374亩（约61,000㎡)规划总建面积72,000㎡当期规划户数203户容积率0.7绿化率45%户型面积联排210-310㎡，独栋510㎡左右建筑形态联排、独栋车为配比1:1.10竞品分析总平规划及功能分析三盛·翡丽山产品类型为联排别墅及独栋别墅。项目依山面水，借助牧马山丰富河系、森林资源，打造中央活水公园，生活会所沿活水公园而建，住宅区沿活水公园南北而分。竞品分析建筑设计及园林设计南加州建筑风格联排独栋别墅；引活水入园，在项目中央形成近4000平方米中央湖，户户临水是其与同区域其他项目的主要差异点;项目西临杨柳河、白河，东临牧马山及2000亩原始松林，山河环抱，牧马山山河资源是其重要卖点,在推广中较为突出。竞品分析户型分布及配比户型面积段套数占比A型联排315㎡105.81%B型联排281㎡3419.77%C型联排296㎡126.98%D型联排263㎡4023.26%E型联排283㎡126.98%F型联排282㎡126.98%G型联排261㎡2212.79%G’型联排261㎡2011.63%A1型独栋510㎡52.91%B2型独栋510㎡52.91%项目联排别墅户型配比最大；联排别墅主力户型是以面积段为260㎡左右以及280㎡左右产品；一期推出203套，余下5套。A型B2型E型G’型A1型C型F型B型D型G型竞品分析户型分析面积适中户型适用，价格亲民；全套房设计，保障每个人生活私密性，主人独立生活去，凸现尊贵无保姆家间，无私家车库。联排B型281㎡4室3厅5卫1花园赠送花园+露台约130平花园层一层二层三层独立主卧区竞品分析户型分析下沉庭院，独有双车库，客厅直达花园；设置内庭，解决采光问题形成中庭景观；大客房设计，套房客房保障每个人生活私密性；厨房餐厅较小。联排D型263㎡4室3厅4卫1花园赠送花园+露台约70平花园层一层二层三层内庭下沉庭院私家花园入户中庭中庭中庭独立主卧区竞品分析价格策略项目从2010年7月开盘以来，共推盘三次；联排以当头位置及周围绿化作为定价依据，面积段280-320㎡，价格为180-250万/套；独栋480-510㎡，价格为530-730万/套；280-320㎡联排产品现仅5套在售，预计下一批次联排（二期）将于8月推出；优惠额度为开盘当天成交全款优惠10%，按揭优惠7%；地下室车位赠送。项目一期二期规划项目三、四期竞品分析营销推广预热期开盘前期预期近一个月时间，主要以优惠额度、VIP蓄客等为宣传点进行项目预热，有效地积累客户并被市场认知。时间主题内容2010-04-28牧马山山河环抱真别墅样板区5月全城公开，震撼气度敬请品鉴，翡翠卡火热申领中2010-05-28牧马山山河环抱真别墅样板区璀璨登场，翡翠卡特惠申领中2010-07-14至此走进河山成都别墅的另一处江山牧马山稀有流水别墅，环藏山河奢华于7月18日升级中！碧珑湾组团于7月18日升级VIP卡暨诚意登记正式启幕2010-07-16至此走进河山成都别墅的另一处江山碧珑湾·组团于7月18日升级VIP卡暨诚意登记正式启幕2010-07-22别无它墅得以环藏山河碧珑湾·组团7月25日荣耀开盘2010-07-23别无它墅得以环藏山河碧珑湾·组团7月25日荣耀开盘竞品分析营销推广强/持销期时间主题内容2010-07-25盛大开盘第一批次推出位于小区中庭的102/103/104/105号楼及位于小区北面的81/82/83/84号楼，均为联排别墅，面积区间为250-305平方米，售价区间为233万元-339万元/套，预计2011-6-30交房，全款10%，按揭2010-07-28一批次开盘当日热销九成加推260-310㎡临水尊墅，门庭热迎中2010-07-30一批次开盘当日热销九成加推260-310㎡临水尊墅，门庭热迎中2010-08-06从一开始就已稀缺，鉴藏河山碧珑湾一批次开盘首日热销九成加推260-310平方米2010-08-067月25日，一批次开盘当天劲销9成成就别墅销售奇迹2010-08-19壹栋翡俪山，整座牧马山首席全域山水财富社区言上--翡俪山当地艺术邀请展2010-08-26成都别墅新奢舒标准8大纯墅价值品识坐拥翡俪山·指点牧马山2010-09-10三盛翡俪山。刚好三盛翡俪山。刚好，260-310平米门庭热迎中2010-09-16三盛翡俪山。刚好三盛翡俪山。刚好，你就可以拥有它260-310平米尊墅，门庭热迎中2010-09-17三盛翡俪山。刚好三盛翡俪山。刚好，你就可以拥有它260-310平米尊墅，门庭热迎中2010-11-11想不到，享得到166万实享320平米牧马山河间纯别墅以8大品识2大品牌为鉴2010-11-19想不到，享得到166万实享320平米牧马山河间纯别墅以8大品识2大品牌为鉴碧珑湾一期3批次热销中2010-11-2543