地产项目标志性定位

定位的重点是通过定位促使商品进入潜在消费者心目中，将消费者从众多“品牌”的包裹中解放出来，形成新的形象阶梯。万豪·西花园尚处在筹办阶段，(一)本案需要系统定位垠坤认为定位是一种系统工程，本案作为万豪在扬州开发的新项目，更需要系统的定位与包装。首先要具有项目的战略导向，即不仅仅是树立一种市场意义层面的成功典范，获得良好的经济效益，还必须从社会效益、环境效益、品牌效益，乃至行业、都市、历史等多种角度，界定项目的战略方向。另一方面定位要涵盖市场定位、客群定位、产品定位与理念定位诸方面，这需要依托本案的定位原则，形成本案定位的整体思索。(二)本案定位原则扬州都市定位为“精致扬州、魅力古都”,都市空间发展战略为"主导向南，西进东联",最终要成为沿江发展都市，这一空间发展战略必须以西区的成熟作为必要过渡。由于只有建设好西区，扬州才具有沿江发展的起码实力和内在动力。西区建设的最终目的是生态型、居住型、公共服务型的都市副中心，都市西向发展的重要通路为扬州第一大道文昌西路。虽然目前本案区位偏西，但根据扬州市新区西区居住规划，本案位于两大居住区中心的中间位置，区位优势极为明显。西区房地产市场在扬州房地产市场占据举足轻重的作用，长远看来，本案的枢纽区位将在扬州房地产市场格局变迁中发挥关键影响。怎样搭乘扬州西向发展的无限机遇，运用本项目的居住中心地位，借势周围配套，应当成为确立项目总体定位的重要考量根据。2、瞄准精确需求，实现收益最大化本案作为一种近30万平方米的大盘，定位必须适应与反应市场需求。在满足他们的需要的基础上，发明性的开发让顾客满意的住宅产品将是本案定位的重要导向，也是获得最高收益的必由之路。在定位之后，这还决定我们将针对其展开营销攻势。只有把握并发明目前客群的精确需求，才能实现项目收益最大垠坤通过深度访谈、问卷调查和实地调查相结合的研究措施，发现本案的重要客群与市场需求。客群重要是都市主流阶层，以改善居住状况，提高生活质量作为重要需求，他们对于景观具有较高规定。3、依托资源禀赋，树立最佳人居典范本案具有较多资源禀赋，地块价值巨大。紧依西区生态中心体育公园与沿山河，西区CBD和行政中心位于本案不远处的东北部，西区商业中心京华城19万平米ShoppingMall位于本案东侧，西区大动脉文昌西路位于本案北侧。从西区未来的规划构造看，本案也有条件成为最佳人居区域。本案的景观资源尤为突出，从小区北侧独特的沿山河到沿河绿化带、再到环小区大绿地构成的外部景观系统，从小区内精致的扬州园林景观要素、到每栋建筑的屋顶花园与庭院花园、再到每套房屋的入户花园、多种花园阳台构成的垂直景观系统，构成了本案纯花园小区，符合主流客群对景观的规定。垠坤研发中心认为，可运用本项目的地块资源，对本案产品要素进行重新构架，以实现最佳人居。4、超越常规，错位竞争调查显示，目前西区市场结余量160万平方米，小高层和高层各占40%以上，多层仅占10%左右，较受市场欢迎。05—23年西区出让的大幅地块容积率多在1.5左右，按照容积率指标，这些地块也将推出大量小高层，小高层的后市竞争将非常剧烈。如走常规路线，开发一般小高层住宅，本案会陷入尴尬的竞争地位。首先去化的速度受限制，另首先难以以产品优势获取高额回报。本案地价较高，开发常规产品也将使项目处在不利的竞争地位，因此本案必须跳出常规思绪，走高端路线，开发多层为主的花园洋房小区，并进行整合营销，从而超越一般楼盘的竞争层次。这种错位竞争实际上是一种竞合的方略，既防止了和周围项目的竞争，也将十分有助于项目推广。5、通盘考虑，打造品牌本案一期推出的60908m²并非一种孤立体，加上二期和三期，是一种体量超过26万平米的大盘，将需要4到5年左右的时间去化全盘。因此要有大盘思项目一期要稳打稳扎，不争一时之得失，着眼于打响产品与企业品牌。通过一期成功操作，以实际行动发明出扬州西区的人居典范住区，对于项目品牌、(三)本案整体定位西区中央全花园高端物业垠坤将通过营销包装推广塑造出高端产品形象并引导客群的消费行为。3、公建部分定位思绪本案尚有18200平方米的公共建筑面积，有关本案的公建部分开发，垠坤认为有两个基本思绪：一是会所与物管等公建，以符合本案开发进度需要为准。二是目前周围商业气氛尚不成熟，推出商业价值不大，不过该部分具有较大的升值空间。因此提议开发商发售沿街商业，获取最大收益，该部分商业以满足业主需要为主；同步持有部来后，开发商可以对商业部分进行更灵活地经营，保持更高收益。(四)定位细分本项目还需要深度思索并细分定位，在客群定位、产品定位、理念定位上实现突破，在此基础上实现项目的差异化，总之在建筑设计、小区规划、园林景观、环境特色、高品质配套以及形象推广等方面保持领先性，从而获得高端地位。二、客群定位房地产项目目的客户群的定位重要是划分出项目主力购置人群、辅助购置人群和延伸购置人群。一般来说，主力购置客群具有50%以上的购置比重，辅助购置人群具有20-30%的购置比重，同步也需要有一定潜在的延伸购置群或未来型购置群。通过对这些人群需求特性进行分析，以使在项目推广方略、推广方式方面做出具有较强针对性措施，有的放矢的针对这部分客户展开宣传攻势，实现项目销(一)住宅主力客群定位本项目品质与所处地段基本决定了本项目客群所在，本项目所界定的客户群体将高于一般市民，他们是都市的精英阶层，是为这个都市的发展起重要作用、做主导奉献的人，并具有都市意见领袖的地位，是其他阶层效仿的对象。他们多在邗江区或主城区工作生活，事业有成，经济实力较强，年龄一般在30岁或以上。他们的购房目的是为了改善居住条件，追求更高的居住享有。(二)主力客群详细描述垠坤根据消费者问卷调查，结合主力客群基本特质，进行有关分析发现，本案主力客群特性如下：30岁-55岁年龄段为主。按照事业发展的阶段，30岁完毕了初步的积累，具有了一定的置业能力，55岁基本进入事业尾声期，在这一年龄段为子女购置房2、工作地文吕路一线、老城区繁华地段、西区行政中心、邗江区重要街道等集中商务地带与高校、政府汇集区。根据调查，本案客群置业重要是为了改善既有居住环境，多是二次置业。4、文化取向本案客户群体已经具有一定的文化品位，但他们普遍还但愿更有文化或者体现出更有文化，对居住文化空间规定比较高。5、家庭构成以两代居为重要的家庭构成；一代居和三代居居于次要位置，其中一代居将很快演化为两代居，而三代居大部分也只是在一定期间内才存在，是由于三代居中的一代会比较多的采用5+2生活方式。6、消费观念对品牌的规定是需要的，他们一般已具有一定品味，但愿到达更高品味或体现得更有品位。消费模式没有定势，在对耐用消费品的消费方面看中其实际使用价值，体现出比较强的理性；而对体现尊贵、品位等消费品的消费过程中，则更多的体现对价格的判断是--有价值就不嫌贵，对决策的影响是--真正喜欢就购置。7、交通方式汽车拥有率比较高，没有汽车的多但愿拥有车库，以满足后期配车的需要；大部分有自行车、电动车等，对停放方式有一定规定。8、职业范围政府工作人员、附近高校教师、银行职工、企业白领人士、周围企事业中高层管理者为主。喜欢多层或小高层住宅，对住宅的舒适性、景观、配套有较高的规定，他们多承认本案周围的体育公园、沿山河等景观。(三)辅助客群——初次置业者和投资者本案作为高起点小区，将吸引一批较年轻的初次置业者。2、投资者由于本案的杰出产品与中央区位导致的稀缺性，使得本案具有较大的保值、升值空间，因此将吸引某些活跃在市场上的炒房投资者，他们占据购房者的一定他们看中区域和项目发展前景，以长线投资为主，通过赚取租金以租养房。本案周围未来将形成较多的商业机构与政府机关，这些工作人群具有较大的租房需求，使得投资者对本案良好的投资前景具有信心，但愿通过收取租金收益。(四)延展客群——市区或扬州各县城追求品质生活的购房者本案周围资源丰富，将会成为扬州的富人区，也是扬州市民向往的高端生活区。通过我们的成功运作，加之项目的不停推出，将吸引其他区域更多市民乃至市外较具有经济实力者前来购置置业，这些人群构成了本案的延展客群。(一)住宅产品定位中央公园水墨建