试述农村房屋拆迁资产评估的方法应用（四）

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。第第页试述农村房屋拆迁资产评估的方法应用为了达到土地资源的合理配置，使土地利用效率最大化。对农村国有土地的使用权实行再分配。这往往就需要拆除大量旧房，在原有土地上进行新的开发建设。但是由于土地的地上附着物凝结了原用户的资金与劳动力，并且是原用户、住户赖以生存和生产的基本物质条件，因而在再建设过程中，拆迁工作的主持者必须对原用户、住户的损失给予适当补偿，并对其进行妥善的安置。

拆房、搬迁、还建等过程中产生了各种各样的法律关系。近十多年，各地制定了许多关于拆迁补偿和安置的地方性法规和规章。房屋的拆迁补偿就涉及到原有房屋资产的评估。

资产评估是对资产重新估价的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是一种模拟价格。因此，资产评估需要规范进行。资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。根据我国资产评估管理要求和国际资产评估惯例，资产评估中的价格标准有重置成本法、市场法、收益法等。

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。用收益现值法进行资产评估的.应当根据被评估资产合理的预期获利能力和适当的折现率，计算出资产的现值，并以此评定重估价值。

成本法（重置成本法）是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。用成本法进行资产评估的资产在全新情况下的重置成本，减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑资产功能变化、成新率等因素，评定重估价值；或者根据资产的使用期限，考虑资产功能变化等因素重新确定成新率，评定重估价值。

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。用现行市价法进行资产评估的，应当参照相同或者类似资产的市场价格，评定重估价值。

历史成本是资产购买时的市价，对现在的市价评估的参考作用不大。资产评估的目的就是要提供明确的参考市价。资产评估是估计出资产的现实价格，而非资产的价值。有人将资产评估的产出定位为估算出资产的现时价值。他们认为，“资产评估是对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的活动”。这种认识是欠妥的。不错，价值是价格的基础，价格是价值的货币表现，价值与价格存在着密切的关系，但两者毕竟存在着区别。从本质上看，价值是凝结在商品中的一般劳动，它既可以表现为实物形态，也可以表现为货币形态。与此相反，价格是商品与货币相交换的数量比例，一般表现为商品交换成货币的数额。其次，从量上来看，商品的价值大小主要取决于社会必要劳动时间的长短。与此相反，价格水平的高低除了取决于商品价值的大小，还取决于反映商品价格的币值高低和商品的供求状况。可见，价值与价格在质上和量上都是不同的。资产评估是在资产即将进行交易时或模拟当前交易时而对其进行的评估行为。归根结底，它是对“资产现时值多少钱”进行的评定估算，其目的就是要提供明确的参考市价。而成本法从价值的构成要素角度量化资产的价值，也就是用过去的价值构成要素来反映现时的价格，这显然是不准确的。所以，评估结果理应属于资产的价格，而非资产的价值。历史成本是资产购买时的市价，因此市场法以市场价格为依据比历史成本法能更准确

的反映资产现时价格。

收益法实质是站在买方的立场在估计资产的价格——因为资产的用途是由买方决定的，这本身就违背了独立性原则。收益法中任何参数的确定都具有人的主观性，因为预期收益、折现率以及预期年限都是不可知参数，某些风险因素更是难以预料，但是这些参数在评估资产价格时必须明确，否则收益法就不能使用。确定参数的方式便是在市场中寻求参照物，通过选择参照物进一步计量其收益折现率及预期年限，然后将这些参照物数据有比较地运用到评估对象上，从而确定资产的价格，其评估过程中的人为因素较大。从独立性的角度来说，只有市场法站在市场的角度评估双方交易的资产，评估的信息资料均来自于有效的市场，而市场提供的信息是独立于交易双方之外的。

资产评估具有有效市场假设。有效市场存在假设是指资产评估选取的作价依据和评估结论有一个有效的市场存在。市场可分为公开市场和模拟市场，公开市场是指资产在市场上可以公开买卖，交易双方彼此地位平等，交易目的明确，条件公开，双方有获取足够市场信息的机会和时间，以确定公允价格;模拟市场是资产在非公开市场双方完成的经济活动行为，也可称之为内部市场。有效市场存在假设是双方以承认评估结果作为交易的定价基础，从而实现资产评估的目的。因此，有效市场存在假设为市场法的应用提供了可能性。

当相同或类似资产存在活跃的市场时，资产评估应首选市场法，然后再看该资产未来收益能否可靠预测和计量，选择收益法，其次选择成本法。当资产可采用两种方法进行评估时，应以其中一种方法为主，其他方法作为佐证，作为资产评估结果。

目前我国房屋拆迁估价中较为普遍使用的是市场比较法和成本法，但随着农村房屋拆迁不断面临社会发展的新变化，这两种方法已不能客观、公证、准确地反映被拆迁房屋的市场价值，按照国家《房地产估价规范》，拆迁双方还可选用收益法、假设开发法和基准地价修正法。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。

农村房屋拆迁的市场价评估不同于一般房地产的市场价评估。拆迁房屋的估价有一下几方面的特点：第一，拆迁户数多、估价量大。以南京市为例，据统计2021年南京市实施拆迁项目115个，拆迁房屋面积179万平方米，共拆迁居民2.4万多户。拆迁户数多必然带来拆迁房屋估价量大；第二，涉及面广，社会影响大；第三，补偿价格关联性强；第四，估价方法的