沈阳张士地产项目营销策略报告104PPTVIP

沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT2024/3/24沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT前言各位领导大家好，很高兴能够坐在这里向大家陈述我司对本项目08年营销的构想，在本报告开始之前，我们先要对贵方营销人员致以感谢，他们对这次报告内容提出了非常中肯的意见，并对我们深入了解项目发展提供了极大的帮助，下面就让我们开始吧！沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT本报告参考因素整体项目“一生之城”开发战略和生活概念本项目区位属性～工业区内的居民社区本项目区域竞争情况～整体市场同期竞争激烈，绝大部分为中等以下档次项目本项目自身属性～健全的配套，丰富的产品线本项目一期产品属性～实用紧凑型产品本项目时间节点～4月末上市，6月底开盘本项目工程情况～B区开工，且1、2标段今年入住沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT项目目标品牌目标：树立本项目产品在沈阳市场的知名度和影响力，实现产品品牌逐步升级经营目标：快速滚动的基础上争取利润（08年销售目标：确保B区1、2标段销售，为B区3、4标段销售奠定基础）沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT项目一、二标段产品线主要为两房产品占总面积的59％房型面积区间（㎡）套数（套）建筑面积（㎡）

比例一房39.48—42.08271065.9613.6%两房59.8—83.55866526.6442.7%三房83.48—91.79847194.0643.7%1标段合计19714786.66100％房型面积区间（㎡）套数（套）建筑面积（㎡）一房42.08—42.5301238.76两房58.82—90.7717612965.25三房86.81—91.79605263.82标段合计26619467.81

比例11.3%66.1%22.6%100％沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT6项目产品解析具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。明星产品现金牛产品婴儿产品瘦狗产品。高后天产品差异高明星现金牛婴儿瘦狗先天占有地块资源波士顿矩阵综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现：产品是基础包装，旗帜！利润主力培育、转化尽早出货*详见附件：产品分类表沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT7从一标段产品线分析可以看出，项目现金牛产品过多，价值标杆不突出。高后天差异高明星现金牛婴儿瘦狗先天资源波士顿矩阵客户关注价值点排序自然景观﹥朝向﹥小区景观﹥通风采光﹥户型﹥视线﹥噪音多层﹥小高层﹥高层板式﹥点式所有的厢房产品包装，旗帜！利润主力培育、转化尽早出货剩余所有产品10#楼小高层沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT制约本项目营销目标完成的限制条件区域认知：位于城乡结合部附近，属工业区内的居民区，整个沈城认知度不高现状环境：区域销售靠三缘性客户支撑，市区外溢客户数量较少，无强势景观资源品牌效应：开发商经验不足，缺乏品牌价值支撑产品线：缺乏明星产品，现金牛产品过多区域认知不足现状环境不佳缺乏品牌支撑无明星产品…沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT本项目的营销需要解决的核心问题如何建立区域价值的市场认知，为后期项目销售奠定基础？如何在区域内确定领袖地位，实现快速销售？如何传递价值？——大盘连续性的上门量问题如何兑现价值？——成交率问题首要问题关键问题沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT10多角度增强项目的吸引力、化解目标客户的排斥心理，解决核心项目问题对于张士陌生区域的抗性对于物业投资潜力的抗性对一生之城概念接受的抗性诠释生活方式建立吸引力区域物业巨大投资价值体验感＋低总价的吸引力。。生活方式营销：建立“一生之城”强大的吸引力区域价值营销：重点营销铁西新区区域，多角度强调区域和项目的未来升值空间本地营销：最大可能挖掘对距离无抗性的项目所在区域机构和团购客户借力营销：充分宣传和利用现有项目配套，强化城市概念，化解对陌生区域的抗性价格策略：低开高走的价格策略，增强项目的投资价值化解抗性的营销举措增强吸引力的营销方案沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT确保客户的十大客源必杀开发区企业员工

大学客

原住客投资客金融客工薪客行会客业内客西皇姑客城际高端客卖点挖掘，地块广告牌、工地围档、楼体条幅截流派直销人员（在校大学生）散发DM单活动营销、DM单页集中轰炸充分利用合作银行信用卡客户，短信发送，组织投资讲座设置“阳光接待大使”，专门负责接待业界客户，进行片区炒作，与对手形成对比的两极通过媒体渗透以及活动营销，比如“会员招募”等活动充分利用主流媒体力量，举办各类活动通过媒体渗透以及世创的渠道网络沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT本项目营销推广难点项目形象同产品开发次序错位：项目形象是由高到低，产品推出是由低到高项目形象产品属性推广包装区域属性价格策略服务水平沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT营销推广策略整体项目推广采用两手抓两手都要硬，即：“一生之城”整体线，项目分期产品线贯穿整个项目营销始终整体线，通过产品和人居方式的分别论述，打造极佳的营销环境，从软硬环境弱化区域抗性增强项目吸引力产品线以销售房源为主要目的，分批次，分类型解构产品细节项目入市以“一生之城”大形象切入，快速建立市场高形象。整体辅助推广的策略是以活动营销贯穿，活动的主线是服从整体线安排，利于项目营销氛围营造。B区产品共超过1300套，时间周期预计最少2年，采用时间错位营销的模式不现实整个大盘可持续影响的第一年是形象年，需要进行整个外部形象的建立，不能靠地缘性客户消化而不投入外部推广开发次序同形象建立的错位使得整体大形象不能下落且兼同市场竞争环境需要本项目快速出货保证市场热度沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT14树立项目价值客户挖掘客户引导价格提升营销铺垫期蓄客期开盘强销期持销期4月～5月初5月初～6月7～11月12月项目准备全面拓展客源火爆销售品牌维护保证持销客户分级管理聚集人气价格策略1客户联络与服务老带新建立影响力价格策略2品牌维护针对性突破塑造形象展示到位渗透式影响2008年营销节点安排沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT大众媒体与小众媒体并用，打组合拳；综合考虑成本，大量运用小众渠道营销（外展+短信+DM+网络+广告牌+

车身……）大众媒体树品牌，小众媒体争（促）销量。大众媒体打头炮，小众媒体补充和强化。新闻性软文启动市场，商业广告跟进断后。大盘靠品牌带动销量，小盘靠销量树品牌。媒体整合策略总原则沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT线上与线下的有效结合，线上始终保持项目高形象，不陷入产品细节，线下详细阐述项目核心卖点

线上线下媒介内容媒介内容报纸以阶段的推广主题为主，形式：硬广、软文、通栏配合围墙项目名+推广语+主要卖点广告牌阶段推广语+信息释放广告牌信息释放，如公开选房、样板房开放等，但有一面作为形象广告小众杂志以阶段性的形象广告为主，推广发展商的品牌网络信息释放电台项目形象，分诉产品看楼通道项目主要卖点展会展示项目整体形象，推广公司品牌，扩大影响条幅项目名+电话车身广告——短信信息释放+客户的日常维护地块广告牌、短信活动营销、网络是销售性价比最高的推广渠道路牌、报纸杂志、展会、电台是具有品牌价值的推广沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT17树立项目价值客户挖掘客户引导价格提升营销铺垫期蓄客期开盘强销期持销期4月～5月初5月初～6月7～11月12月项目准备全面拓展客源火爆销售品牌维护保证持销建立影响力塑造形象展示到位2008年营销节点安排阶段目标：建立项目第一印象，打开市场知名度；阶段工作重点：项目一生之城整体形象强势推出；树立区域竞争形象，占有市场观注率；渠道：户外广告发布，强势形象竖立，大众媒体辅助造势，人员、销售物料准备。沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT项目取势的核心是放眼城市、确立地位、奠定高度，应从“一生之城”形象概念切入取势的目的是打造公司气势，制造项目悬念，吸引人们关注不论本项目的内配套还是整个开发战略和产品线情况都是从属于一生之城大形象之下的塑造形象沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT塑造“一生之城”在本项目下四大市场形象成长健康丰富交流塑造形象沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT确保周边区域的信息到达，路牌占据皇姑、铁西、和平区主要交通要道位置要求：由片区周边向外区发展，特别是铁西区和皇姑区。理由：1）针对推出产品，客户群外扩的需要。发布时间：2008年5月建议地点：北行附近，铁百附近，铁西家乐福附近，建设路到达路段塑造形象沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT加强信息在沈城西部片区传播---车身广告车号路线时间台数206化工学院到沈阳站4月下旬3台141道义大学城至兴华公园4月中旬2台129金奥新城到药王庙路4月下旬3台路线选择：选择的展示范围将覆盖铁西、部分和平、部分皇姑等沈阳西部区域塑造形象沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT电台广告强势介入炒作整个项目“一生之城”概念形象采用高频次，短容量使用方式选取99.8或103.4等栏目塑造形象沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT做三本楼书，一本给爸爸，一本给太太，一本给孩子爸爸侧重理性，如质量与科技太太侧重感性，如生活与情感孩子侧重娱乐，如活动与购买建立影响力沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT户型单页增加点评、每个窗口阳台的景观示意、装修建议和预算标准及其该户型的价位、优惠等贯穿一生之城丰富、绚丽的精神建立影响力新都燕园沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT创意宣传单张：风车将销售单张作成风车，风车的每一扇面是楼盘中不同的户型及简单介绍，辅以不同的颜色表现，风车的柄则是使用普通的塑料杆，上面印着楼盘的名字与地址。建立影响力新都燕园沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT26区域包装到位时间：4月底，配合市内售楼处开放内容：一生之城导视有气势，显示出项目为本区域NO.1工地围档建议4米以上，对周边区域进行区隔，建立区域第一强势印象本项目昭示攻略展示到位沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT27壁挂式区域沙盘缩短项目与市区距离使用壁挂式沙盘是考虑销售场馆的客观情况而定若考虑经费的原因，可以用灯箱代替沙盘实用，不建议展板形式，会影响形象展示到位沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT展示区：做足宜居氛围，内配套＋景观＋样板间工程：开盘前样板间选取套数较多的房源类型展示到位沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT29树立项目价值客户挖掘客户引导价格提升营销铺垫期蓄客期开盘强销期持销期4月～5月初5月初～6月7～11月12月项目准备全面拓展客源火爆销售品牌维护保证持销2008年营销节点安排阶段目标：积累客户，以项目区域三缘性客户为主；阶段工作重点：大事件建立气势，展示配合到位全新客源拓展方式与客户分级管理，保证客源的广度与有效度；渠道：大事件借势，体验式营销。客户分级管理聚集人气针对性突破沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT会员制启动，会员招募时间：5月初事件营销，提高知名度会员制招募铁西三大商圈同时启动媒体宣传上提出公司“一生之城”的信仰聚集人气沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT房地产客户会主要价值表现有亲友——主动推荐链式销售有需求——再次购买交叉销售有体验——互动交流改进产品有竞争——拒绝认同抵制竞争者有问题——能够容忍容忍强度升级销售客户会沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT活动主题：巡展活动活动时间：开盘前并视营销情况增进活动地点：铁西广场、太原街、北行商圈活动内容：以产品展示为目的，在铁西广场、太原街等进行项目巡展活动。同时为来现场咨询的客户提供精美纪念品一份，另外在现场安排行为艺术表演，进一步吸引客户客群关注度。活动目的：活动地点设立在铁西广场、太原街、北行商圈，利用节假日在繁华地段群找目标客群，配合线上推广力度，进一步为项目聚集人气。巡展活动聚集人气沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT“一生之城”城市居住环境研讨会事件营销：在报纸、电视台建立专栏对本次活动话题做持续跟踪报道，并关联本项目2.报纸或电视台专栏连载1.居住环境研讨会推广形式：联合政府、业内人士以座谈形式开展此次对一生之城未来发展及人居环境做深度探讨，对项目所具备的强势资源给予充分，肯定建立项目市场公信力目的：转变旧的认知，拔高市场预期，建立一生之城新居住标准时间：5月份“一生之城”城市居住环境研讨会聚集人气沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT34以新闻发布会的形式推介产品，高姿态亮相，树立业界口碑邀请业界名流、政界要人等共同参与，营造大盘气势，引起高关注率，以增强前期意向客户的信心，引起新客户的关注为目的。ACTIONS:引进专业人士进行项目宣讲多媒体展示散发产品宣传物料组织相关媒体专访万科产品推介会案例活动时间：08年6月中活动地点：项目会展中心聚集人气沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT直接拉动外区客户上门——星火计划目的：变散点式外展为拉网式渠道营销。集中人力及物力选择重要客户来源区域，同时进行设点宣传，扩大渠道营销影响力的同时大批量的拉动客户上门，与销售现场形成互动，直接促进销售时间：第一批2008年5月第二批2008年6月地点选择原则：锁定第二圈层客户集中地，项目周边区域，第一站：地缘周边区域（各企业）第二站：铁西区域（铁百、家乐福、九路等）第三站：皇姑塔湾附近（皇姑家乐福、北行）操作方式：选择五个以上地区同时进行设点宣传，派出看楼车配合。所有星火计划期间上门客户可凭星火贴花获得额外的购房优惠及精美礼品一份星星之火可以燎原针对性突破沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT36“新都燕园”泛客户：你可以不来，但不能不知道低密度豪宅社区（纯别墅）总价大于200万中高档复合型社区多层＋联排＋叠拼45万<总价<200万普通住宅区多层＋高层；总价小于45万财富阶层准财富阶层中产白领工薪阶层目的：市场都说好，博取市场口碑这就是为我量身定做的可以考虑作为投资对象不会特别有兴趣，多一个不多，感觉到了就买客户感言针对性突破沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT一生之城－－一生的故事……面市日期：5月底现场售楼处开放同步面世针对前期蓄客和接续客户。勾勒未来生活场景项目品牌形象与口碑宣传针对性突破沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT有选择性投放报纸广告，与《辽沈晚报》合作，举办“一生之城生活专栏”软文与硬广结合投放上硬广必带软文统一在报广投放可以固定版面位置

在生活专栏内除硬性销售广告上街外，生活感悟性的软文是建立一生之城形象的有益补充针对性突破沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT设置专门“网络剑客”，实现虚拟与现实的互动，网络营销圈定目标客户建议选择“搜房网”、“购房者网站”、“焦点房地产网”等知名房地产网站设立业主论坛，建立网络家园。并安排专人作为本项目的代言人维护业主论坛，传达正确的项目信息。必须在各大网站地产版相关频道如“新浪房地产”“楼盘推荐”“业主论坛”等发布本项目的信息，并尽量保持在前列。重要营销节点前投放在各网站投放广告，形式可以选择抢夺眼球的“浮标”等形式。针对性突破沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT让沈阳人体验新的生活方式—生活体验馆

=一生之城想描述的生活＝咖啡厅+文化时空+开放空间在销售现场增添软环境强度，不是一味的强调功利的销售针对性突破生活体验馆（Experience-camp）：融合了我们对生活的理解，通过局部的感受和细节的体验来想象我们未来的生活；同时具有销售中心的功利性功能沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT开放式的设计布局，灵感四溢的家具饰品，打造一个具有强烈视觉震撼力的空间，可用于举行小型PARTY创意的空间、分享的场所、聚会的X-空间把空间打开，把心门打开针对性突破沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT售楼处墙壁布置成文化时空跨越时空的回忆，通过图片、视频文件等方式回忆不同年代的代表事物，唤起观者的情感共鸣带领不同年龄的消费者步入属于他们的往事针对性突破沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT提供咖啡类休闲饮料，家庭式的布局，营造轻松的氛围，让顾客可以在江南丝竹的萦绕中品味手中香浓的咖啡，细细的体会一生之城所描述的生活销售案场也能营造出咖啡厅的享受写意的空间+悠闲的轻音乐+香浓的咖啡=时尚咖啡厅针对性突破沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT售楼处设“阳光接待大使”阳光接待大使：专门接待业内人士，以开放、坦诚的态度与业内交流，形成业内第一口碑44针对性突破沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT结构剖示，配合挂牌说明实物展示，配合挂牌说明工程样板房展示（可选）挂牌结构剖示墙体砌块窗框及玻璃构造针对性突破沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT46发行“新都燕园”会员卡，采用低门槛升级客户，分级管理，确保人气交纳￥2000元。权利：办理会籍卡即赠送888元新都燕园咖啡吧消费卡优先获取新都燕园相关资料优先参观新都燕园样板房公开发售之前可凭会籍卡顺序优先选择房号享受选房日的额外优惠凭会籍卡购房还可参与开盘抽奖活动购房时可凭卡享受1倍于面额的冲抵房款优惠

指定厂商范围内免费家装设计/购买会员价折扣优惠

旅行社推荐优惠价的个性化旅游产品时间：2008年5月中上旬客户分级管理沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT开盘之后，新都燕园“燕园卡”同时还有积分功能积分途径：1、本人购房每平米积10分；2、介绍朋友成功购房，介绍人按成交面积每平米积2分；3、参加项目活动获奖每次积10分；4、投稿会刊文章或图片，一经采用，每次积10分；5、参加项目积分活动每次积5分；6、介绍朋友看房每次积3分；积分管理办法：1、每积满1000分，返10分，增值为1010分，达2000分，增值为2020分，以次类推；2、积分实行累计制，由本人享有，不可转让他人；3、积分达到不同额度，获得相应奖励：2000分，项目珍贵礼品5000分，新马泰精华游10000分，韩国济洲岛或日本温泉之旅18000分，马尔代夫度假天堂之旅首发卡（第一批推盘选房前申请的卡）享有前页所提开盘权益客户分级管理沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT48树立项目价值客户挖掘客户引导价格提升营销铺垫期蓄客期开盘强销期持销期4月～5月初5月初～6月7～11月12月项目准备全面拓展客源火爆销售品牌维护保证持销2008年营销节点安排阶段目标：完成销售目标95％，为后续产品铺垫市场；阶工段重点：增加客户的体验，针对性的推售安排；渠道：通过节点体验式营销增强客户感知度，算价厘定推售安排，成功引导成交。价格策略1客户联络与服务渗透式影响沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT会员特刊——传达一生之城开发理想，展示企业实力使命使命企业理念介绍区域发展展望及项目意义操作楼盘介绍客户联络与服务沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT会员特刊——全面诠释项目价值主张，引领一生之城未来新生活结合项目的卖点，引导性的诠释一生之城未来生活演绎，让客户在潜移默化中接受项目的所倡导的生活价值体系。一生之城客户联络与服务沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT通过价格进行软性销控利用价格杆竿，通过价格表把房号进行分批，对后期推出的单位进行价格上调，使首批推出单位具有最高性价比；在现场展示、宣传资料以及与客户交流中不提及或尽少的提及后期将推出的产品。价格策略1沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT针对目标客户情况，采取灵活付款方式策略，降低置业门槛降低首付成数，与按揭银行洽谈首付两成；与信托公司研究一成首付。一次性付款打折。多类型促销价格策略1沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT开盘促销：总额约5000元，开盘后价格迅速上调，继续给出折扣优惠空间

促销方式促销内容使用时间适用对象备注燕园卡2000抵4000开盘签正式合约正式选房前办卡优惠2000元额外优惠888元选房日选房日当天客户风暴大抽奖58－98元，购房翻10倍开盘日开盘当天所有到场客户业主权益卡1000元选房日之后交完大定老业主可累积奖励积分奖励精美礼品或旅游长期办理燕园卡客户小步快跑涨价必须有缓冲期，同时给销售员更多的逼定工具价格策略1上述促销方式均为示意，最终促销方式需要双方多次研究后决定沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT开盘之后，采用“一口价”和“折扣倒打”等特殊折扣方法，且关注事件营销部分房号最大折扣A797A3\A697*99A8\A2\A997*99*99*99B1\B2\B397*99*99*99C5\C699*香港四日游C7\C8\C397*香港四日游C1\C2\C9\C10\C11\C12\C1597*99B7\B8\B9\B10\B11\B1297*99D899*99*96*99*97D399*99*99*97+3000元家具让折扣X折扣成为买房的习惯事件折扣奥运志愿者99本周第3个成交99某楼座提前封顶99样板间正式开放99教师节、中秋节99某楼座提前入住99售楼处落成1周年99金秋嘉年华96——99特殊折扣手法一口价：圈定30套房子限期购买，价格公示在报纸上，价格与同期推出的房号相比相对较低。折扣倒打：圈定60套房子5天内购买，折扣随着时间的推移由高到低。（99、98、97、96、95）价格策略1沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT新都燕园“全面生活保障计划”生活前景保障计划。保障区域规划前景以及产品设计与规划前景实现。产品价值保值计划。项目自签约日起2年后享受无条件退房的承诺。2年后如选择退房，返还全额房款及5%的利息补偿，税、费由客户承担。产品质量保障计划。即五年内对出售房源免费保修。价格策略1沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT节点式的突破销售和分批推售，价格小幅上扬，保证项目增值性，增强项目口碑价格策略15月10日会籍卡发放面向目标群体7月1日第一次选房1标段产品9月20日第二次选房后续标段产品

第一次选房,推出房号194套,避免客户流失第二次选房,推出2标段房源，避免客户流失第二次选房前一周提价,奠定后续产品基础.节点一节点二节点三节点式的突破销售和分批推售，有利于房号的集中迅速消化，同时又能保证价格不断攀升，且便于根据市场走向及时调整，从容应对。沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT57老带新：“新都燕园”业主权益卡老客户签约后发放“业主权益卡”。老客户可将此卡交新客户，新客户获得1000元购房优惠。凭此卡购房成功后，老客户获得减免3个月物管费的权益。此卡注明期限。渗透式影响新都燕园沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT“新都燕园”足球联赛58时间：7月～8月活动：足球赛目的：吸引人气，为客户升级做铺垫关键：项目周边企业合办渗透式影响沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT秋交会活动时间：9月中作用：扩大项目影响，提升项目市场形象，吸引客源渗透式影响沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT“新都燕园”文化月时间：10月活动：每周一个活动，四个活动以文化主题串联分，个性DIY、啤酒美食节、K歌王中王、西部车友会目的：拔高人气，为客户升级做铺垫关键：与周边企业合办泥塑现场作画渗透式影响沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT时间：11月活动：乒乓球、羽毛球、家庭三对三篮球、跳绳、踢毽子等在会所内举行；目的：客户升级关键：会所支持新都燕园运动会渗透式影响沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT62树立项目价值客户挖掘客户引导价格提升营销铺垫期蓄客期开盘强销期持销期4月～5月初5月初～6月7～11月12月项目准备全面拓展客源火爆销售品牌维护保证持销2008年营销节点安排阶段目标：积累新客源，达到全年销售目标，价格小幅提升；阶段工作重点：旺场活动维护老客户，以口碑扩大有效客户群，并通过提价来印证项目价值，带来新一轮的销售；渠道：旺场活动，老带新策略。老带新价格策略2品牌维护沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT时间：12月活动：平安夜庆祝；目的：巩固老客户，旺场地点：市内售楼处平安夜活动老带新活动沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT特价房推出，保证项目销售目标实现一招制敌低推广成本快速回笼资金销售难点房源或剩余房源推出每周5套价格策略2沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT软文项目品牌提升，建立开发公司企业形象品牌维护沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT新都燕园特刊，传递项目品牌形象品牌维护新都燕园新都燕园新都燕园沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT新都燕园2008年营销总控图推广主题5.15月初6月底8月底市内售楼处开放市内售楼处装修完毕秋交会参展路牌、围档折页、户型单页、DM单、线上推广9月中节点物料12月工程预热铺垫，开放蓄客，分级管理开盘热销事件会员招募燕园运动会足球赛产品说明会秋交会平安夜活动认购卡、DM单、认购物料、产品说明会、献上推广5月底现场售楼处装修完毕开盘持销交房交房6月中旬产品说明会6月中旬认购路牌、围档折页、户型单页、DM单、线上推广文化月2标段开盘会员升级和巩固巡展活动沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT

营销费用估算考虑到本项目承担了企业形象树立及项目品牌树立的目标，需要足够的形象支撑，并且基于成本考虑，对于本项目我们建议依据沈阳平均水平（2％）的基础，进行推广，达到今年销售总额的2％；本营销费用不含售楼中心及实景展示区的布置费用。销售成本预算：

销售成本=今年销售额约1亿×2.0％≈208万元

（本销售额根据均价1标3000单价2标3200单价结合各标段销售面积得出）沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT08年推广营销费用预算项目明细内容费用占营销费用比例户外广告户外大型广告牌2*10万／半年10.05%平面广告 报纸广告辽沈晚报，华商晨报75.036%杂志期刊（楼市）4019%活动费用 产品发布会1次5.02%认购及开盘仪式各1次6.03%其他活动4次7.03%设计制作沙盘本体沙盘20.010%效果图区域灯箱、立面效果图、室内精装、商业效果图5.02%销售资料制作户型图、折页8.04%现场包装售楼处不计入0.00%其他导视系统，围挡10.05%其他网络广告网络（信息网、搜房）52%短信不定期52%电台广播99.8、103.4126%费用总计208沈阳张士地产项目营销策略报告104PPTTHEEND

谢谢！

沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT媒体类别规格适用条件优点缺点报纸广告硬广适用于楼盘项目的宣传，使用最为广泛地域性强、受众集中，投入产出比高时间效应短，成本偏高软文（类软）电台8～10秒/次一般采用地方性电台，适用于楼盘宣传短期内集中重复楼盘名称，加深消费者印象受众分散，市场培育期较长短信发布费适用于向特定人群发送，进行楼盘宣传地域性强、受众集中，成本较低信息量少，时效性短派单派送费适用于在闹市区、大卖场、售楼处周围进行地域性强、受众集中，成本较低废弃率高，影响企业品牌形象车身广告发布费适用于楼盘宣传接触人流量大长效性不强，用于项目形象导入使用喷制费路旗制作+安装+架子(墙体)适用于各类楼盘界定区域，或提高市场认知度画面精美，提高楼盘形象与美誉度易损坏，信息量少，成本较高路牌制作、安装、发布在人流量较大的市中心或马路，适用于楼盘长期宣传地域性强、时效长、受众集中成本较高杂志不同版面不同价格适用于企业品牌宣传成本较低受众较狭窄，分散网络不同网站、规格，不同价格发放在地区的房地产门户网站地区房地产门户网站发放的受众较集中网站选择重要，否则浏览量上不去广告媒体效果评比附件1沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT沈阳日报：价格偏高。2003年以前，沈阳日报仍是沈阳房地产广告量最大的媒体，原因有以下几点：1、党报、机关报读者群集中2、房地产市场上产品以供应以中高档产品为主，日报受众与中高档产品客群接近。3、东北本土开发商喜欢靠大版面显示气魄。沈阳日报的版面能满足这一心理。在2003年7月取消机关单位强制订阅后，由于发行数量一直没有突破，没有大幅度的进步，但从去年的版数对比来看，由于开发商的惯性思维，使其房地产部分还处在稳步前进的阶段。沈阳晚报：靠低价切入市场。正处在平稳发展阶段，属于沈阳当地老资格的媒体，现有读者群有较长时间的订阅习惯。时代商报：慢慢退出舞台。截至2003年8月末，时代商报的房地产专刊在沈阳媒体还有一席之位，但是由于内部体制的原因，一直没有什么突破，由于面对读者群的整体素质不同于其它几类媒体，房地产专刊的市场反馈并不理想（主要指不含水份的实际反馈效果），报纸经营上处在严重亏损状态。2004年初起专刊曾一度停发，广告投放处于倒退的局势。辽沈晚报：由于其辽沈报纸的属性，所覆盖的人群层面相对最广，但单一层面深入量不如日报和晨报。华商晨报：目前市场占有率首屈一指，价格相对低廉，发报时间早都是其优势，但由于其内容风格上面较民生琐事甚至网络消息，因此使得其本身报纸内容品质上面不够严肃，但总的看来，此媒体的房地产广告效果是出类拔萃的。从发行量看平均销量覆盖率华商晨报33.57%91.30%辽沈晚报18.49%88.41%沈阳晚报16.25%88.41%时代商报9.26%81.16%沈阳日报5.72%53.62%辽宁日报0.22%10.14%报纸类媒体评定沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT推荐电台介绍沈阳都市娱乐台103.4：凭借精品评书、特色娱乐打造广播收听神话，辽沈地区收听率第二名，全天八档评书连续放，连播不重样全天名家评书讲年全新打造的新闻节目每天早上班时间。MusicRadio“音乐之声”99.8：为中央人民广播电台广播节目。国家级电台的优势赋予了音乐之声广泛的覆盖空间及权威性。MusicRadio“音乐之声”面向文化素质高、追求时尚、具有较强消费力及消费意识的15-45岁的中青年人沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT位于沈阳城北6公里处，全镇总面积80平方公里,人口6.8万,其中：城镇人口4.7万，开发区面积20平方公里，地理位置十分优越，长大铁路在此设有二级货运站、三级客运站，并开设7条铁路专用线，其中两条可接发国际集装箱海陆免检联运业务。沈阳绕城高速公路在此设有出入口，市郊325路公共汽车建有始发站。

镇内拥有完备的基础配套设施，东北最大的小丰满一次变电站坐落在镇内，新建的2.5万千瓦火力发电厂已并网发电，投资千万元已运营的3.2万伏双回路变电站可使全镇生产生活用电实现双保险。拥有配套的煤气管网，市两条供水管线经过镇内，每天可提供10万吨国标饮用水。镇内除驻有6所省属大中专院校外，省级重点高中、完中、技校等9所。虎石台附件2沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT75虎石台沿203国道因为先天缺陷，目前居住和商业与市区存在前后断档，区域相对封闭沿203国道的前后断档，使得本身虎石台相对较为封闭，对外来的文化有新奇但需有一定的时间接受购房人群角度上，此区域内的房地产项目绝大程度上是由周边客群进行消化203国道火葬场301变电荒地沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT项目密集，地缘客户已经不能消化项目，定位成地缘客户的项目几近崩盘边缘万芳园新街坊富城时代星城国际古城新村翰文外滩鑫宁家园坤博园中冶集团富城春天富城新天地沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT【沈阳经济技术开发区项目】户型设计评价附件3沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT前言消费者购房置业时，户型已成为一项重要的考虑因素，户型平面设计是否合理直接影响到使用者的居住质量，它也是建立一个良好家庭生活的开始。沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT结构思路导引图户型摆放位置评判住宅的专业性评判住宅的合理性评判住宅的风俗性评判总体规划上分析各户型所处园区位置合理性具体细部的户型设计上进行优劣分析沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT项目地块（B区）内各楼分布1a＃1b＃2＃3＃4＃5＃6＃7＃8＃9＃10＃11＃12＃14＃13a＃13＃

十一号街

道路

道路

道路

出入口

次入口

出入口沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT项目地块分块价值分析同宗地块内各楼座具体所处的景观、视野、噪音、通达性、私密性等各项因素表现各有不同；分块价值最大的区域优先考虑中大户型的摆放；楼座噪音景观视野通达性私密性通风采光1a＃×～√√×～1b＃×～√√×～2＃×√√√×√3＃×√√√×√4＃√√～～√√5＃×××√×～6＃×～√√×√7＃×～～√～～8＃～～×√×～9＃×～√√×√10＃×√～～～～11＃√√～～√√12＃√√～～√～13a＃×～√√×～13b＃×～√√×√14＃×～√√×～注：“√”表示较好、“～”表示一般、“×”表示较差。沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT项目地块分块价值分析表示资源较好表示资源一般表示资源稍差沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT各楼户型面积段统计楼座位置朝向面积区间1a＃临街单元东西59-74㎡临规划路单元南北42-84㎡1b＃临规划路单元南北42-84㎡临规划路/出入口单元东西61-75㎡2＃临规划路/出入口点式18-27㎡3＃临规划路/临街单元南北42-84㎡4＃园区内部南北76-90㎡5＃临街/出入口单元东西59-73㎡临内街单元南北39-83㎡6＃临出入口南北42-84㎡7＃园区内部单元南北42-84㎡临街单元东西60-73㎡8＃临街单元东西59-73㎡临内街单元南北39-83㎡9＃临出入口南北39-83㎡10＃园区内部南北42-84㎡临街单元东西60-73㎡11＃内部南北76-90㎡12＃内部南北78-90㎡临街单元东西58-74㎡13a＃临街单元东西59-73㎡临规划路单元南北79-83㎡13b＃临规划路/出入口南北39-83㎡14＃临规划路单元南北79-91㎡临街单元东西58-74㎡沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT各楼户型面积与所处资源的对应资源状况楼座分布面积区间资源最优处4＃、11＃、12＃76-90㎡资源一般处3＃、6＃、7＃、9＃、10＃39-84㎡资源较差处3＃部分、6＃部分、7＃部分、9＃部分、11＃部分18-90㎡（其中90余㎡仅约6套，比例较低）本案规划中中大户型中小户型集中各楼所具有的资源多寡与自身规划户型面积大小作到对应一致。资源差资源优项目的总体规划作到景观与产品的统一，实现了整体均好性与价值最大化。沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT户型设计优劣的评判要求对于住宅平面设计的主要评判要求主要从专业性、合理性及风俗性（风水）三方面予以判别。总体规划上分析各户型所处园区位置合理性户型摆放位置评判具体细部的户型设计上进行优劣分析住宅的专业性评判住宅的合理性评判住宅的风俗性评判沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT沈阳住宅户型一般分类及功能要求户型一般分类面积（㎡）功能空间要求大户型141㎡以上主卧、客卧、书房或儿童房、工人房、客厅、餐厅、厨房（可中西双厨）、公共卫生间、主卧卫生间、主卧衣帽间、阳台（生活阳台与服务阳台）、储物间、衣帽间等中大户型111-140㎡主卧、客卧、（书房或儿童房）、客厅、餐厅、厨房、公共卫生间、（主卧卫生间）、阳台（生活阳台及服务阳台）、（储物间）、（衣帽间）等中户型81-110㎡主卧、客卧、（书房或儿童房）、客厅、餐厅、厨房、卫生间、阳台（生活阳台及服务阳台）、（储物间）等中小户型61-80㎡主卧、客卧、客厅、（餐厅）、厨房、卫生间阳台（生活阳台或服务阳台）小户型60㎡以内主卧、（客卧）、客厅、（餐厅）、厨房、卫生间阳台（主要以生活阳台为主）注：实体字部分为必备空间，虚体字部分为可选空间。沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT本项目各房设计标准（B区部分）户型分类面积（㎡）功能空间设计三房83-91㎡主卧、客卧、书房、客厅、餐厅、厨房、卫生间、阳台（生活阳台及服务阳台）等二房58-84㎡主卧、客卧、客厅、餐厅、厨房、卫生间阳台（生活阳台或服务阳台）一房（不含4标段公寓）39-42㎡主卧、客厅（实为过厅）、餐厅、厨房、卫生间阳台（服务阳台）沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT本项目户型面积主要分布于40-90㎡之间（特指B区、不含公寓部分），属中小户型项目；户型紧凑，以实用为主，杜绝了奢侈、享受空间（如主卧卫生间、步入式衣帽间等）的出现；空中别墅、入户花园、内庭院等诸多设计方法的屏弃，完全以日常生活居住为重心，家是住的场所，不是“玩”的地方。

经济！沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT总体规划上分析各户型所处园区位置合理性户型摆放位置评判具体细部的户型设计上进行优劣分析住宅的专业性评判住宅的合理性评判住宅的风俗性评判沈阳张士地产项目营销策略报告104PPT根据目前B区个面积段户型的分布情况，每区间选取代表户型进行合理性分析。40-50㎡选2组户型；51-60㎡选1组户型；61-70㎡选1组户型；71-80㎡选3组户型；81-90㎡选4组户型；91㎡以上选1组户型户型合理性评判分区合理，动线科