市场调研报告

24三月2024市场调研报告政策篇货币政策经济政策地方政策乌市房产与城建政策市场综述供应分析成交分析土地篇市场篇营销篇市场综述供应分析成交分析整体行情促销手段报告结构PART.1政策篇货币政策、经济政策、地产政策、乌市房产与城建政策两会政店工作报告及十三五规划纲要明确今年及未来五年政府工作任务，着力推进结构性改革，加快新型城镇化建设。今年是十三五开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年，当前我国发展挑战更加严峻，经济下行压力加大，两会政店工作报告强调保持经济运行在合理区间，在适度扩大总需求的同时，突出抓好供给侧结构性改革。十三五规划纲要确定未来五年宏观目标，即经济保持中高速增长，产业迈向中高端水平。推进新型城镇化成为今年以及十三五时期工作重点，包括深化户籍制度改革、加快农业转移人口市民化，推动以城市群为主体形态的城镇化协调发展，加快推进金融财税改革。两会政策：信贷财税政策调整促消费，支持刚性和改善性需求经济总目标货币政策财税政策新型城镇化国内生产总值增长6.5%-7%，居民消费价格涨幅3%左右。今年广义货币M2预期增长13%左史，社会融资规模余额增长13%左右。全面实行营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，幵将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全“人地钱”挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。居住证具有很高的含金量，要加快覆盖未落户的城镇常住人口，使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。发展中西部地区中小城市和小城镇，容纳更多的农民工就近就业创业，让他们挣钱顾家两不误。推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。建立租够并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步的納入公租房供应范围。货币政策：降准降息等货币政策组合发力，力促市场消费图：2008年以来我国存款准备金率、五年以上长期贷款利率走势资料来源：中国指数研究院综合整理2015-2016年降准2015年2月降0.5个百分点2015年4月降1个百分点2015年6月定向降准2015年8月降0.5个百分点2015年10月降0.5个百分点2016年3月降0.5个百分点目前准备金率：大型金融机构16.5%；小型金融机构13%。

2015年降息2月降0.25个百分点5月降0.25个百分点6月降0.25个百分点8月降0.25个百分点10月降0.25个百分点目前贷款利率：商贷五年以上4.9%；公积金五年以上3.25%。2015年-2016年央行六次普遍降准，流动性大幅释放，房地产开发企业资金压力将进一步缓解。央行2015年五次降息，利率降至历史低点。央行多种方式释放流动性，进一步改善企业融资环境。此外，央行还实行了扩大逆回购、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等多种货币政策工具组合，幵改革存款准备金考核制度、扩围信贷资产质押再贷款试点增加市场流动性和可贷资金的举措，引导扩大金融机极信贷投放行为，增加实体经济资金流动性，进而达到改善市场预期、提振实体经济的作用。货币政策：央行再发房贷新政，不限购城市首付降至20%2月2日，央行、银监会共同发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知规定：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。表：2008年至今首套、二套房最低首付比例变动情况时间贷款类别首套房二套房2016商业贷款20%（非限购城市）一套房已结清，享受首套待遇30%（限购城市）一套未结清30%（非限购城市）公积金贷款20%一套已结清20%（非一线城市）一套未结清（部分城市）2015商业贷款25%（非限购城市）一套已结清，享受首套房待遇30%（限购城市）一套房未结清40%公积金贷款20%一套已结清20%（非一线城市）一套未结清30%（部分城市）2014没有区分30%一套已结清30%一套未结清60%2011-201360%40%(1月）50%（2月）20102008-200920%20%“去库存”作为今年楼市首要任务，非限购城市购买首套房首付两成的信贷政策，将大大降低当地老百姓的购房成本，全国楼市“去库存”迎来实质性利好。非限购城市商业贷款购房首付门槛降低，有利于刚需和改善性需求入市，尤其是对于那些收入不低，但积蓄不多的年轻人而言，可谓是“及时雨”，这一政策将刺激普通住宅消费需求。税收政策：财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》房地产和建筑业将分别由5%和3%的营业税改为11%的增值税。对于房地产的老项目来说，可以选择采用简易计税方法或一般计税方法。若采用简易计税方法，则增值税征收率为5%。若采用一般计税方法，应缴纳增值税额为销项税额进项税额，增值税税率为11%，但土地成本、建筑成本、装修成本可以抵扣。指标内容税率提供建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%房地产老项目可按5%的征收率缴纳增税。计税方式房地产开发企业一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方式的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价位费用，扣除受让土地时向政店部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。企业购置不动产2016年5月1日后取得幵在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。二手房交易北京市、上海市、广州市和深圳市：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。一线城市外其他地区：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

出租个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。对于开发商：短期内税负持平，长期来看公司内部管控面临挑战房企现有项目可适用5%的简易征收率，因此税负不将不目前营业税征收下的税负基本持平。房企在现行税制下的运行模式，将随着营改增的推行而迎来重大调整，从而确保利润最大化，住宅类开发企业和商业类为主的开发企业由于经营模式不同，调整策略将有明显差异。同时，房地产上下游企业，包括建筑业，以及作为服务业的经纪、代理公司，同样在此次新纳入营改增的四大行业之列，其自身和上下游联动性将增加企业应对调整的难度。对于地方财政：中央不地方税收比例将重新平衡我国增值税不营业税存在归属差异，根据现行财政体制，增值税属于中央和地方共享税（中央占比75%），而营业税属于地方税。虽然《政店工作报告》提出营改增后将“合理确定增值税中央和地方分享比例”，但地方相关税收收入减小概率较大。而房地产业作为此次加入营改增的行业之一，税收归属调整后，地方政府不再独享房企缴纳的营业税和二手房交易营业税，从而或一定程度弱化地方政府对市场交易的刺激动力。对于其他企业：不动产纳入抵扣刺激企业购房行为，利于商办去库存。企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，有利于减轻企业税负，而且将明显增加企业的购房积极性。从物业类型来看，住宅并不会成为企业购房的主要对象，而商办性质产品将受到较大利好影响。近年商品房库存高企，住宅产品在政店调控刺激下库存形势已出现好转，而商办物业由于前期大量开发投资，属于积重难返。此次调整，有利于促进房地产市场尤其是商办市场的发展。对于个人：税负持平，不会对交易行为产生显著影响我国自然人首次被纳入增值税缴纳对象范围，二手住宅交易过程中，增值税将取代此前的营业税。调整后，增值税征收率不此前营业税税率相当，但由于营业税存在附加税且营改增后两者计算或存差异，导致最终缴税金额预计有小幅降低。此外，一线城市差异化的缴税政策在营改增过程中得到延续。整体而言，个人二手住宅交易税负保持平稳，近期不会对交易行为产生显著影响。营改增细则落地影响税收政策：财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》经济政策：中央下调契税和营业税，减税降费进一步利好楼市2月19日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，针对房地产交易环节契税、营业税进行调整。表：调整前后契税税率及营业税税率对比调整前调整后首套房≤90平米：1%≤90平米：1%90-144平米：1.5%>90平米：1.5%≥144平米：3%二套房3%—5%（各地标准不同）≤90平米：1%>90平米：2%二手房营业税个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。针对新房，90平米以上的房屋契税普遍下调，将增加对大户型房屋的需求，同时二套房契税调整幅度较大，改善性需求得到进一步的鼓励。对购买首套房的刚需群体来说，购置房屋面积越大，节省税费越多，更倾向于鼓励购房者一步到位满足需求。针对二手房，营业税提出个人将够买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的。此次政策调整，将进一步活跃各城市二手房交易，加快促进改善需求释放。地方政策：热点城市限购收紧稳房价，三四线城市继续聚焦去库存城市分化明显，热点城市调控政策转向。两会期间住建部表示要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作。3月以来一线城市调控升级，严控房价、打击机炒作；三四线城市政策不断放松，大力鼓励人们购房去库存。区域事件上海3月1日放宽公积金贷款购买第二套改善性住房限制条件•3月25日上海公布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》•非沪籍居民家庭购房缴纳个人所得税戒社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在上海累计缴纳2年以上，调整为“自购房之日前连续缴纳满5年及以上”；•二套房，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%；严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。深圳3月25日深圳市人民政府办公厅《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年；对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。海口3月7日海口市印发《海口市限价商品住房保障管理办法》申请本市限价商品住房保障以家庭为单位，申请人年龄放宽至当年应满18周岁（或年满16周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源）且具有完全民事行为能力，申请人及其共同申请的家庭成员为申请人家庭成员。年满30周岁的单身居民可以单独申请。将于今年4月1日起施行，有效期五年。3月29日海口市政店出台《海口市贯彻落实省政府关于房地产市场调控的实施意见》所有务工人员只需连续6个月参加公积金缴存即可申请办理购房公积金贷款，公积金贷款首付降至两成；且将配合户籍改革，实行海南省外积分落户制度，促进省外购房人员落户。广东、重庆将去库存目标量化到每年每市等方式。江苏要求落实差别化个人住房信贷政策。2016年第一季度乌市房产与城建政策汇总日期乌鲁木齐房产与城建政策摘要 1.1乌鲁木齐市绕城高速（东线）主线试通车。2016年1月1日，乌鲁木齐绕城高速（东线）主线试通车，城市骨架进一步延伸，南来北往的车辆无需再经城区，通行更加顺畅。

1.11头屯河湿地将建国家级湿地公园，新疆天山北坡头屯河国家湿地公园已被入选试点名单，该湿地公园位于乌鲁木齐县西部、昌吉市西南部，总规划面积达2847.22公顷，今年正式开工建设。

1.13喀什库尔勒伊宁均有望建轻轨。继乌昌轻轨有望改建为乌昌磁悬浮后，喀什、库尔勒、伊宁均有望修建轻轨。 2.5新疆今年打造支线互通航线。我区疆内支线机场间通航网络将更加密集，还将形成南疆以库尔勒、阿克苏为中心，北疆以克拉玛依为中心的互通环线网络，方便疆内外游客出行。 日期乌鲁木齐房产与城建政策摘要 2.14乌鲁木齐今年将建三屯碑高架。为了缓解首府东南片区的交通拥堵状况，今年乌市将新建三屯碑西延高架工程，工程起点位于水上乐园三角地带附近，高架跨越河滩路终点与雅山路相接。届时，乌鲁木齐东南片区至西南片区将形成一条东西向的快速通道。

2.16今年新疆新建和改扩建七个机场。从新疆机场集团获悉，2015年新疆同时新建和改扩建7个机场建设项目。经过大规模建设，疆内在用机场已由10个发展到16个，新疆已成为全国民用机场数量最多的省区。2.18今年乌鲁木齐市将建BRT6号线支线。为了拉近米东区和首店主城区的联系，去年12月BRT6号线投入运营，今年，服务米东区市民进出主城区的BRT6号线支线也将启洞建设工作。 2.24会展大道两侧将打造滨河水景。今年，水磨沟区将开启水磨河生态景观廊道建设，工程完工后，水磨河清泉水将引入会展大道，在大道两旁建成滨河水景。 日期乌鲁木齐房产与城建政策摘要 3.2今年乌鲁木齐市确定15216户棚户区改造任务。今年，乌鲁木齐市确定的棚户区改造任务是15216户，其中城市棚户区改造14716户，国有工矿棚户区改造500户,计划完成投资60亿元。

3.2地铁4号线一期工程计划今年开工2021年通车。乌鲁木齐地铁4号线一期工程计划在今年开工，地铁4号线一期工程计划2016年建设，投资164.7亿元，计划在2021年建成通车。

3.18乌鲁木齐高铁新客站今年6月底启用。今年6月底，乌鲁木齐高铁新客站将投入使用。高铁新客站配套设施项目陆续开始施工，今年计划完成年度投资10.1亿元，启动高铁新客站南、北广场45个标段的建设，6月底将投入使用。 3.18乌鲁木齐住房公积金中心网上服务厅开通。乌鲁木齐住房公积金管理中心开通网上服务大厅系统，住房公积金缴存单位进行电子认证和签名后，可在线办理信息查询、基数调整等业务。

13PART.2土地篇市场综述、供应分析、成交分析

市场概况：二线城市日渐升温，重点城市地价有望继续拉升

2016

年一季度土地市场分化持续，一线城市受供地锐减影响成交走低，二线城市渐成市场热点，近期表现抢眼，地价呈上涨趋势；三四线城市在政策托举下仍提振无力。全国主要城市一季度供地总量同比收窄，仅二线城市高于去年同期，成交继续价涨量跌走势，出让金总额同比略增。本月，热点城市“抢地战”屡刷地价记彔，主要城市楼面均价和溢价率同比上涨。二季度广州、南京热点及新兴关注区域均有供地，苏州、济南

4月中旬入市地块已受到热切关注，有望刷新区域地王。优质地块集中出让将继续拉升重点城市楼面地价上涨。全国土地市场供应情况：一季度供地量逐月收窄，整体减少约一成，仅二线城市高于去年同期成交情况：主要城市供地减少致成交量同比下滑，本月各线城市同环比均走低楼面均价：年初至今各线城市地价均呈上涨，整体同比增加近两成，二线城市领涨溢价率：重点城市高溢价地块增多，受此影响一季度平均溢价率仍攀高，达到25%以上出让金：主要城市成交价涨量跌，出让金同比微增，仅二线城市收金总额超去年全国土地市场2016年一季度，一线城市供需及出让金均处低位，受市场预期及库存降低等影响，部分区域楼面均价上涨趋势明显，区域地王频频被刷新；二线城市分化加剧，南京、杭州等热点城市受品牌房企热捧，地价屡创新高，并带动出让金及楼面均价上涨；三四线城市受累于高库存等原因，在各类托举政策下依然提振乏力。一线城市：一季度各月供求量均同环比减少，出让金下滑逾三成，楼面均价仍呈涨势二线城市：除成交量外各项指标均高于去年，出让金增加逾三成，土地市场分化加剧三四线城市：库存压力影响市场低迷，供需及出让金同比下滑，楼面均价小幅上涨二．十大城市宅地：一季度供求总量同比持平，南京杭州表现抢眼全国土地市场2016年1-3月10重点城市住宅用地供应情况供应方面：3月，10个重点城市中除北京、广州、深圳外均有住宅用地推出，天津供应量最大，为68万平方米。1-3月，广州、杭州、天津、南京4城市累积供应量超过去年同期，天津、武汉、南京分别以230万平方米、119万平方米、114万平方米的累积供应量排名前三位。2016年1-3月10重点城市住宅用地成交情况全国土地市场成交方面：一季度，10重点城市宅地出让金总额为1259亿元，同比增加24%，其中南京、杭州的收金总额占比超四成。一线城市除广州外均大幅回落，宅地成交总量及出让金创近四年新低，本月沪深先后发布限购升级政策，二季度起有望加大土地供应量。3月，10个重点城市中除北京、深圳外均有住宅用地成交，天津以122万平方米的成交量居首位。1-3月，南京、广州、杭州、天津、武汉5城市累积成交量超过去年同期，天津、南京、武汉分别以171万平方米、122万平方米、111万平方米的累积成交量排名前三位。乌市土地市场供应分析土地市场供应综述2016年第一季度乌市供应土地10宗，累计土地供应面积为31.21万㎡区域用途规模天山区供应面积最大，供应面积为15.45万㎡，供应宗数为1宗；其次是水区，供应面积为8.89万㎡，供应宗数为4宗。商住用地最大，供应面积为24.95万㎡，供应宗数为5宗；其次是商业用地，供应面积6.26万㎡，供应宗数为5宗。住宅无供应。1-5万㎡以上土地最大，供应面积为15.56万㎡，供应宗数为8宗；其次是10万㎡以上，供应面积为15.45万㎡，供应宗数为1宗。乌市土地市场供应分析乌鲁木齐市2015年至2016年一季度土地供应走势图（万㎡）从土地供应情况上看，2016年一季度供应面积为31.21万㎡，同比2015年一季度69.03万㎡下降54.8%，由于目前库存量较大，供应量放缓。乌市土地市场供应分析2016年第一季度土地供应面积最大的区域是天山区，供应面积为15.45万㎡，供应宗数为1宗；其次是水区，供应面积为8.89万㎡，供应宗数为4宗。供应最少的为沙区，供应面积为0.48万㎡，供应2宗土地。2016年第一季度乌市供应土地共10宗，且1-2月无土地供应，可以看出2016年土地供应较2015年供应节奏逐步放缓。2016年第一季度乌市土地供应规模面积最大的是1-5万㎡的土地，供应面积为15.56万㎡，供应宗数为8宗；其次是10万㎡的土地，供应面积为15.45万㎡，供应宗数为1宗。2016年第一季度乌市土地供应用途只有商业和商住用地，面积最大的是商住用地，供应面积为24.95万㎡，供应宗数为5宗；商业用地供应面积为6.26万㎡，供应宗数为5宗。乌市土地市场供应分析土地市场成交综述2016年第一季度乌市成交土地11宗，累计土地成交面积为44.93万㎡区域用途规模成交11宗土地全部在开发区，共成交44.93万㎡。成交11宗土地全部为商业用地，成交面积为44.93万㎡，无商住不住宅用地。1-5万㎡以上土地最大，成交面积为32.27万㎡，成交宗数为9宗；其次是5-10万㎡，成交面积为12.66万㎡，成交宗数为2宗。乌市土地市场成交分析2016年第一季度乌鲁木齐市土地成交面积为44.93万㎡，累计土地成交宗数为11宗，同比2015年第一季度11.9万㎡上升277%。主要是因为2015年年末开发商主要以销售库存为主且成交量较好，开发商面对较好的成交情况，在2016年第一季度拿地热情度高。2015年-2016年第一季度乌市土地成交走势图（万㎡）乌市土地市场成交分析乌市土地市场成交分析2016年第一季度乌市土地成交共11宗且都在开发区，成交面积为44.93万㎡。2015年与2016年第一季度乌市土地市场成交走势图（万㎡）2016年第一季度乌市土地市场共成交11宗，成交面积同比上升较多，不2015年第一季度同比上升了277%从单月成交情况来看，2016年2-3月无土地成交。2016年第一季度乌市土地成交区域走势图（万㎡/宗）乌市土地市场成交分析2016年第一季度乌市土地成交规模面积最大的是1-5万㎡的土地，成交面积为32.27万㎡，成交宗数为9宗；其次是5-10万㎡的土地，成交面积为12.66万㎡，成交宗数为2宗。2016年第一季度乌市土地成交用途走势图（万㎡/宗）2016年第一季度乌市土地成交规模走势图（万㎡/宗）2016年第一季度乌市土地成交用途中11宗土地中全部为商业用途，成交面积为44.93万㎡。乌市土地市场成交分析2016年第一季度乌市土地成交的平均楼面地价731.38元/㎡，相比较2015年第一季度下降了16.09%。由乌鲁木齐经济技术开发区建设投资开发有限公司摘得，位于开发区银环路一宗商业用地，楼面地价为739.47元/㎡。2012年至2016年第一季度乌市土地成交单价（单位：万元/亩）2012年2013年2014年2015年第一季度2016年第一季度2012年至2016年第一季度乌市土地楼面地价（单位：元/㎡）2016年第一季度乌市土地成交平均单价58.51万元/亩，相比较2015年第一季度下降了31.97%。2016年第一季度乌市土地供应10宗，供应面积为31.21万㎡，2016年供应土地较2015年有所下降，同比下降54.8%；2016年第一季度土地成交11宗，成交面积为44.93万㎡，2016年成交土地较2015年有所上升，同比上升277倍；成交单价较2015年有所下降，楼面地价同比2015年全年有所下降，供应面积的下降也体现出了目前房地产市场不太稳定，从而导致土地市场下降。从2016年第一季度土地供应性质可以看出，商住用地供应面积最大，为24.95万㎡。从2016年第一季度土地成交数据可以看出，均集中在开发区且全部为商业用地，总成交面积为44.93万㎡。从2016年第一季度土地成交价格可以看出，平均楼面地价为731.38元/㎡，平均每亩单价58.51万元/亩，其中平均楼面地价和每亩单价最高的地块位于经济技术开发区银环路，为739.47元/㎡和58.90万元/亩。乌鲁木齐土地市场小结PART.3市场篇市场综述、供应分析、成交分析全国房产市场综述供求：成交持续攀升创新高，上海、苏州、南京等城市表现突出图：2010-2016年3月50个代表城市月度成交量走势总结：市场全面升温，一季度成交创历史新高。2016年一季度，市场延续去年末的升温态势，成交维持高位，50个代表城市住宅月均成交约3100万平方米，同比增长近五成，绝对量为历史同期最高水平。具体来看，一季度各月成交均创历史同期新高，1-2月50个代表城市住宅月均成交2503万平方米，同比增长28.4%；3月据初步统计，月均住宅成交达4400万平方米左右，同比增长超八成，绝对量创历史单月新高。供求对比：需求攀升而供应略有下降，短期需求显著大于供应图：2010-2016年3月20个代表城市商品住宅成交面积及供应面积走势全国房产市场综述总结：成交火热而供应略有下降，短期市场需求大于供应。一季度，市场供应端仍持续调整，20个代表城市月均新增供应880万平方米，同比下降16%；而同期月均成交1755万平方米，同比增长57%，销供比为1.99，较去年同期高出0.92，短期市场需求显著大于供应。具体来看，上海销供比高达3.0；苏州、杭州的销供比超过2.0；北京也高达1.62。价格：百城住宅均价再创新高，一线及热点二线城市涨幅显著全国房产市场综述图：2013年1月至2016年3月百城住宅均价及环比、同比变化总结：2016年一季度，在持续宽松的政策影响下，深圳、上海等热点城市需求量大幅上升，而供应量却表现乏力，供不应求矛盾激化，房价涨幅明显，带动百城整体价格进一步上涨。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，进入2016年，百城住宅价格延续2015年二季度以来的上涨态势，且涨幅进一步扩大。一季度累计上涨2.94%，涨幅较2015年四季度扩大1.43个百分点，而去年同期则为下跌0.18%。具体来看，1、2月房价环比涨幅较为平稳，分别上涨0.42%和0.60%；3月百城住宅均价涨至11303元/平方米，绝对水平再创新高，环比涨幅提升至1.90%，同比涨幅扩大至7.41%。2016年第一季度乌鲁木齐市场综述供应：2016年第一季度乌鲁木齐新建商品房新增供应51.82万㎡，同比下降50.47%。住宅供应面积为24.85万㎡，同比下降64.96%；商业供应面积为15.58万㎡，同比下降75.8%；写字楼供应面积11.4万㎡，同比下降40.6%。成交：2016年第一季度乌鲁木齐新建商品房备案成交60.35万㎡，同比下降31.81%。住宅成交面积为50.82万㎡，同比上升4.44%；商业成交面积为4.71万㎡，同比下降18.8%；写字楼成交面积4.82万㎡，同比上涨129.5%。

2016年第一季度乌鲁木齐新建商品房新增供应51.82万㎡，同比下降50.47%；备案成交60.35万㎡，同比下降31.81%，2016年第一季度商品房供求比为1：0.86。商品房市场这两年供应量明显增加，2013年为历年最高值，达到820万㎡。2013年至2015年商品房供应面积合计为2113万㎡，成交面积1466万㎡。目前仍处于供大于求的状态，乌鲁木齐市商品房库存量较大。乌鲁木齐商品房历年供求走势历年商业供求走势商业供求分析：2016年第一季度商业供应面积为15.58万㎡，同比下降75.8%；成交量为4.71万㎡，同比下降18.8%。历年写字楼供求走势写字楼供求分析：2016年第一季度写字楼供应面积为11.4万㎡，同比下降40.6%；成交量为4.82万㎡，同比上涨129.5%。写字楼成交分析写字楼销售分析：2016年第一季度写字楼销售套数为297套，同比增长143.4%。其中1月份成交最多，成交158套。历年住宅供求走势住宅供求分析：2016年第一季度乌市商品房住宅供应面积为24.85万㎡，同比下降64.96%；成交量为50.82万㎡，同比上升4.44%。住宅成交分析住宅销售分析：2016年第一季度住宅成交50.82万㎡。其中1月份成交11.4万㎡，临近春节，开发商优惠减少，成交量环比下降76.8%；2月成交为8.42万㎡，为第一季度最少，春节期间，成交量减少。3月份成交31万㎡，为第一季度最多，成交大幅上涨，离不开房交会的助力，各项目加大优惠幅度，再加上政府出台的相关减免契税的政策。同比上涨4.4%。别墅、公寓、地下室成交分析别墅、公寓、地下室销售分析：2016年第一季度别墅、公寓、地下室销售套数为488套，同比增长6.6%。其中3月份成交最多，成交256套。乌鲁木齐2015年—2016年3月各区库存情况对比图：2015年—2016年3月各区库存套数2015年—2016年3月乌鲁木齐各区库存（套数）分析：天山区、沙区、新市区和水区2016年3月比2015年库存套数增多，其中天山区增加最多，增加3845套；开发区和米东区2016年3月比2015年库存套数减少。相比全国其他同等城市，乌鲁木齐房地产市场目前的库存压力只能算中等水平目，但商品房住宅库存依旧高位运行，截止2016年3月，商品房住宅库存套数117125套。2016年第一季度乌鲁木齐共有19个商品房项目领取预售证。乌鲁木齐楼市成交量逐步释放，商品住宅库存增速放缓。乌鲁木齐2015年—2016年3月各区库存情况对比图：2015年—2016年3月各区库存-面积（万㎡）2015年—2016年3月乌鲁木齐各区库存（面积）分析：天山区、沙区、新市区、水区和开发区2016年3月比2015年库存套数增多，其中天山区增加最多，增加34万㎡；米东区2016年3月比2015年库存套数减少。乌鲁木齐2015年—2016年3月产品类型库存情况图：2015年—2016年3月产品类型库存-面积图：2015年—2016年3月产品类型库存-套数各产品类型2016年3月相比2015年库存套数：住宅增加6362套，增幅4.1%；商业增加4175套，增幅93%；写字楼增加21套，增幅7.4%；别墅、公寓、地下室增加1604套，增幅6.8%。各产品类型2016年3月相比2015年库存面积(万㎡）：住宅增加50万㎡，商业增加50万㎡，写字楼增加7万㎡，别墅、公寓、地下室增加41万㎡。2016年第一季度商品房住宅成交备案排名商品房住宅项目成交TOP10排名项目名称套数1北城君威景苑5872世界冠郡1803国际丽都城1664金色时光1585托斯卡纳1496世界公元1287珠江·聚隆港1108东洵紫金苑1099金鑫花园10510荣和城五期102商品房住宅项目成交TOP10排名项目名称签约面积（㎡）1北城君威景苑62668.062世界冠郡18469.333国际丽都城18298.534金色时光17217.905托斯卡纳16214.486世界公元14893.877珠江·聚隆港12014.338东洵紫金苑10861.529金鑫花园9571.1510荣和城9308.51商品房住宅项目成交TOP10排名项目名称金额（万元）1北城君威景苑22163.352世界公元二期10769.163托斯卡纳10298.394金色时光10027.685世界冠郡8795.556珠江·聚隆港8251.547国际丽都城7522.228经开万达广场6763.89中央公园6698.810荣和城五期6664.672016年第一季度，北城君威景苑以成交套数587套，成交面积6.3万㎡，成交金额2.2亿元的成交量夺得住宅销售“三料”冠军。一部分公务员房备案，拉高成交量。2016年3月，百商托斯卡纳小城以95套，1.1万㎡，6665.9万元的成交量夺得两区住宅销售“三料”冠军。以上数据不包含经适房/保障房/棚改房/职工集资房等政策房。2016年第一季度商品房非住宅成交备案排名商品房非住宅项目成交TOP10排名项目名称套数1双赢国际1572万达广场1233天然·未来城684北晟商业广场425上海大厦326万象天地247新天润香颂238高新区科研总部经济基地169银河王朝1610秦郡二期14商品房非住宅项目成交TOP10排名项目名称金额（万元）1双赢国际25122.192万达广场8628.213绿谷佳苑5791.844天然·未来城3861.035天和新城市广场3341.716珠江·聚隆港3310.097万象天地3205.438上海大厦3195.599北晟商业广场2863.0110高新区科研总部经济基地2549.33商品房非住宅项目成交TOP10排名项目名称面积（㎡）1双赢国际15173.552万达广场9012.53上海大厦4012.754万象天地3265.485新天润四期3159.316天和新城市广场2899.037绿谷佳苑2895.928天然未来城2683.359珠江·聚隆港2648.0710新天润社区商业楼2356.442016年第一季度，双赢国际以成交套数157套、成交面积1.5万㎡、成交金额2.5亿元，夺得非住宅销售“三料”冠军。该项目实行返租政策，幵且和华宇扶贫基金合作，推出购商铺返50%房款，从而取得了较好的销售业绩。以上数据不包含经适房/保障房/棚改房/职工集资房等政策房。年第一季度乌市商品房住宅供应面积为24.85万㎡，同比下降64.96%

；供应量大幅下降，库存速度放缓，成交增加，楼市逐渐回暖。

2016年第一季度商品房成交备案60.35万㎡，同比下降31.81%

；住宅成交量为50.82万㎡，同比上升4.44%；主要由于央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低首套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。两会定调稳定住房消费，中央地方供需两端政策齐出，刺激需求促进库存去化，改善性需求获重大支持。从2016年第一季度商品房成交备案排名上看：商品房住宅北城君威景苑以成交套数587套，成交面积6.3万㎡，成交金额2.2亿元的成交量夺得销售“三料”冠军；世界系（世界冠郡和世界公园）排名第二。商品房非住宅双赢国际以成交套数157套、成交面积1.5万㎡

、成交金额2.5亿元夺得销售“三料”冠军。乌鲁木齐房产市场小结PART.4营销篇整体行情、促销手段整体行情整体区域报纸2016年第一季度乌鲁木齐房地产商品房市场逐步回暖，成交量回升，开发商为了快速销售抢占市场，在价格调整和优惠幅度上大费周章；由于2015年报纸广告效果较差，大部分开发商选择其他宣传渠道（电商、淘宝、微信）来推广项目，导致报纸投放量特别小，2016年第一季度的媒体投放量比2015年第一季度下降了66.4%。分区域来看新市区媒体投放量最多，水区次之。随着乌鲁木齐的发展规划，红光山板块的发展最好，水区项目主要集中在红光山板块，新市区一直都是城市北扩，青湖经济开发区项目较多，规模较大。这两个区域库存多，开发商通过传统媒体加大宣传力度，释放优惠政策。分报纸来看，晨报和晚报为主要投放媒体。2016年3月份营销活动方面暖场和促销活动不断增多。营销综述整体行情2016第一季度从媒体投放版次上看，晚报投放最多占总比例的61%；其次是晨报，投放的版次占总比例的36%；都市报投放版次占总版次的3%，位列第三。2016年一季度晨报、晚报和都市报广告投放版次共计36版，同比下降66.4%。2016年3月投放28版次，3月末的春季房交会举行，各大开发商加大了宣传力度，释放优惠信息，来吸引购房者去展会了解项目。从每个项目投放的版数上来看，2016年第一季度投放前十名的项目当中，世界冠郡，和世界公元都投放6版，排名第一；君豪御玺、通嘉·东方御景是2016年第一季度推广力度较大的项目。024682016年第一季度从媒体报广投放区域上来看，新市区的投放的版数占到总比例的36%，其次是水区占到总比例的22%。2016年第一季度非乌鲁木齐市的投放次数为3版，占总比例的8%。整体行情时间区域

项目物业形态主要内容1.1五家渠恒大金碧天下高层、别墅、商业跨年抢房，2998元/㎡抢双湖景美宅 3.6沙区九鼎翼龙华庭小高层、商业在九鼎·翼龙华庭售房部——三月健康行·美丽女人3.12天山区欧乐星城商业在欧乐星城四楼——新疆原创音乐盛典活劢 3.13天山区欧乐星城商业在欧乐星城四楼——新疆原创音乐盛典活劢 3.12水区中天博朗天御高层、商业在中天·博朗天御售房部—饼干DIY 3.19水区绿地中心商业、写字楼在绿地中心售房部——“最强大脑”绿地中心儿童智力开发讲座流程3.19沙区九鼎翼龙华庭小高层、商业在九鼎·翼龙华庭售房部——三月健康行·关爱家人3.19天山区欧乐星城商业在欧乐星城四楼——新疆原创音乐盛典活劢3.20天山区欧乐星城商业在欧乐星城四楼——新疆原创音乐盛典活劢2016年第一季度活动汇总促销手段总结：2016年第一季度乌市在售5个项目举行了9次暖场活动；跟去年第一季度相比，举行的暖场活动较多，活动类型大部分围绕提高项目知名度，借助周末来举行活动，主要为客户主题活动、演唱会等。其中，欧乐星城项目举行了4次暖场活动，因联合本土明星安明亮、吏洪江等举办，来人较多，活动的参与人气较高。优惠汇总2016年第一季度优惠活动汇总地理位置项目名称开发商总建面（万㎡）物业形态面积区间（㎡）展会报价优惠政策米东区香缇雅境广汇房产16高层78—1404800首付5%，其余首付两年免息 雲鼎大观中海房产80小高层、高层93—1526600交一万抵五万 水区水墨清苑国瑞房产11小高层、洋房、别墅78—263别墅：13000，小高层：8000-11000洋房：8000-11000推出特价房，并送装修大礼包 世界公元盛阳世纪房产100高层88--19275001、免十年物业费不暖气费；2、每天推出6988元/㎡特价房一套中天博朗天御一期中天房产24高层、商业高层：94-2167800总房款减8万，单价再减800 托斯卡纳百商房产100高层、洋房、别墅高层：110-118洋房：89-170别墅：240-450高层现房：6600高层期房：6400洋房：7200别墅：11000首付5000元，剩余首付2016年年底还清华凌公馆华凌房产36高层84—1137800总房款打9.4折 鸿郡华联房产12.58小高层90—1207000特价房：6500元/㎡开发区宝能城宝能集团179商铺17--28022000商铺交2万抵10万 万达广场万达集团77.97高层、公寓、商业、写字间高层：86-171公寓：40-1300商业：20-400写字间：70-2208高层：7800公寓：8300（精装）商业：2.3万-2.6万写字间：9800购房免2%的总房款 秀水兰亭西域天源11.2高层96--1304000按揭优惠30元/㎡；一次性优惠50元/㎡

优惠汇总2016年第一季度优惠活动汇总地理位置项目名称开发商总建面（万㎡）物业形态面积区间（㎡）展会报价优惠政策新市区福泰雅居新资源房产23.8高层91-13356001、交1万抵3万；2、在房交会期间成交可获得1万元装修大礼包紫煜臻城城建房产94.3小高层、高层75-17066001、总房款减3万2、单价优惠300元/㎡新天润五期新天润房产100别墅330-450别墅：7680起价别墅可获赠大礼包万象天地恒昌房产150独栋办公别墅300-8000独栋办公9000别墅：11000无优惠御园印象广汇房产17高层、商业47-1318400清盘特惠，购房可享首付大礼包上北阳光金亿源房产50.7高层82-1234100交1万抵2万乌鲁木齐县世界美墅南山天地5.4联排53-1387580起价

7万元大礼包（3万的契税与维修基金+2万国美家电器+1万户外用品+1万元家庭运动装备）天山区世界冠郡新疆健康产业100高层、商业75-1655000-6000砸金蛋；免契税沙区荣和城青建房产128高层98-108多层：8300小高层：73001、免10年物业费；2、2万元装修大礼包 中豪润园中豪房产59.4高层92-1416000首付20%，七天交清首付 彩虹心筑华联房产44多层、小高层60-135小高层：3600多层：4000交1万抵3万

广汇首创理财产品→“车位宝”。车位宝最大的创新在于，既满足有车业主免费停车的需求，对于投资，热衷实体投资产品的人也是一个福音。7%的收益，是开发商最大的卖点。不金融理财产品相比，金融理财产品收益率一般低于6%。而且，金融理财产品看不见摸不着，小区的车位理财更加实际。本次广汇集团主推小区为：卧龙山庄、蓝调一品、御园世家、御园公馆、香缇美地、航空嘉园、蓝调晶彩、汉唐天下这8个小区；车位宝在美居物流园与香缇雅境项目首推，当天三小时竞销1亿，项目销售较好。产品种类7.4万8.5万10.4万12.1万14.7万15万纯投资理财投资车位且自用认购周期：3年认购周期：3年/5年收益以10.4万为例：104000*7%=7280元7280*3年=21840元省了车位月租：10元/天*30*12=3600元3600*5年=18000元104000*7%=7280元7280*5年=36400元180000+36400=54400元全款/按揭首付5000元，签约满一年后可办理本金保本赎回。广汇车位宝万科中央公园淘宝购物节注明：1、3月26日至4月10日淘宝网线上支付8.8元，凭支付记录可折抵意吐向总房款1万元优惠（特价房源除外）（每套房源仅限使用一次万元优惠券）；2、1元拍享精美礼品为飞科大礼包（价值为80元）；3、10套特价房源单价约为7100-7600之间；双赢农副产品国际博览中心项目位置沙区克拉玛依西路2888号开发商新疆双赢房地产开发有限公司总建筑面积15万㎡占地面积2.3万㎡容积率6.5层数共24层项目业态商业、写字间施工进度已封顶成交均价目前销售-1F商业内铺：3-3.8万元/㎡-1F商业外铺：5万元/㎡4F商业均价：1.38万元/㎡-1F租金为：4-13元/㎡/天 面积区间商业面积区间：17-70㎡标准层面积-2、-3F：22500㎡-1F：13500㎡1F：7200㎡2-8F：7500㎡9-24F：1300㎡ 层高（-1）-（-3F）：4.6-5.4m1-8F：4.2m9-24F：3.5m交房时间2016年优惠华宇扶贫基金，推出购商铺返50%房款，返租5年，1-3年返租10%，第4年返租9%，第5年返租8% 备注由于地势高差，-1F沿街商铺在地平线之上商业分布情况-2、-3F：冷库-1F：海鲜副食品广场1F：新疆特色精品馆2F：北疆特色展馆3F：南疆特色展馆4F：国内各省区展馆5F：国际展馆及商务休闲饮吧、亲子乐园6F：酒店、会展中心7F：全国名小吃、海鲜体验馆8F：新疆探索馆9-24F：写字间、酒店、娱乐会所重点楼盘特色报广展示2016年第一季度房地产市场总结政策全国：随着当前城市房地产市场分化加剧，分类指导、因城施策仍是各级城市房地产调控的主要基调，未来一段时间各地施政仍将呈现三四线高库存城市千方百计去库存、一二线热点城市加码调控稳定市场的基调。再加上最新颁布的营改增通知，营改增细则及相关配套政策的出台解除了一直以来市场争议的不确定性。对房地产企业而言，土地价款可以扣除，新增不动产纳入抵扣范围等均给房地产企业带来利好，土地成本、新购买的不动产等将成为减税力度最大部分，有利于促进企业固定资产投资增长。乌市：两会政府工作报告及十三五规划纲要明确今年及未来五年政府工作任务，着力推进结构性改革，加快新型城镇化建设乌市信贷财税政策调整促消费，支持刚性和改善性需求，另降准降息等货币政策组合发力，力促市场消费构建宽松的金融信贷环境且政府推出契税补贴政策，减轻购房压力，提升消费能力。刺激需求促进库存去化，改善性需求获重大支持。全国：2016年一季度土地市场分化持续，一线城市受供地锐减影响成交走低，二线城市渐成市场热点，近期表现抢眼，地价呈上涨趋势；三四线城市在政策托举下仍提振无力。全国主要城市一季度供地总量同比收窄，仅二线城市高于去年同期，成交继续价涨量跌走势，出让金总额同比略增。本月，热点城市“抢地战”屡刷地价记录，主要城市楼面均价和溢价率同比上涨。乌市：2016年第一季度乌市土地供应10宗，供应面积为31.21万㎡，同比2015年一季度有所下降，下降54.8%；2016年第一季度土地成交11宗，成交面积为44.93万㎡，2016年成交土地较2015年有所上升，同比上升277%；成交单价和楼面地价同比2015年全年有所下降，供应面积的下降也体现出了目前房地产市场不太稳定，从而导致土地市场下降。土地房产营销全国：2016年一季度，受宽松的货币环境及政策环境影响，一线城市及南京、苏州等热点二线城市楼市急剧升。在本轮热点城市的带动下，部分库存量较大的二三线城市住宅市场热度也有所上升，随着货币化安置、补贴、财税减免等去库存的政策效果的逐步显现，行业将面临新一轮的市场机会。未来二三线城市针对农民工进城的去库存政策将会陆续出台，配套地方财税、信贷政策的宽松窗口期，改善性需求提升，人口、经济占优的部分二线城市潜在市场机会更大。预计二季度热点城市在相对趋严的政策环境下，量价将会呈现一定程度的回调。乌市：2016年第一季度乌鲁木齐新建商品房备案成交60.35万㎡。住宅成交面积为50.82万㎡，同比上升4.44%；主要原因是政府出台的利好政策，通过减免契税、放宽首付比例、降低二手房交易限制等政策，激活住房市场需求，楼市有所回暖。住宅和写字楼成交同比上涨，写字楼成交上涨最明显。活动营销：2016年第一季度乌鲁木齐楼市处于回暖态势，开发商为了快速销售抢占市场，在价格调整和促销活动上大费周章；由于2015年报纸广告效果较差，2016年第一季度开发商选择户外、微营销、电商、购房送车位和车位投资（理财产品）等宣传渠道来推广项目，扩大宣传，促进销售。导致2016年第一季度报纸投放量小，2016年第一季度的媒体投放量比2015年第一季度下降了66.4%。2016年第一季度房地产市场总结PART.5区域篇竞品项目分析项目蓝天森林花园位置/规模项目位于乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟中路655号，由新疆果业集团瑞成开发有限公司开发，项目分五期开发，总建筑面积共计100万平米。产品

户型建筑面积(M2)两室两厅一卫86.5三室两厅一卫96—102㎡配套/设施社区配套完善，45%超高绿化率、80万㎡森林水景公园、2100米中央活水景观带、35-45米奢侈楼间距、36米叠水瀑布，大型会所等一应俱全。3路、62路、20路便捷交通干线经停社区。便捷的交通，缩短幽静与繁华之间的距离，从容间转换角色中走在可持续发展道路的最前沿；物业管理绿景苑物业管理公司物业费0.60元/㎡代理机构乌鲁木齐天道置业营销策划有限公司销售目前价格：5700元/㎡，动营活销，打折优惠客户商户老板、区域客主要卖点绿化率45%、容积率1.5，园区景观配套成为本小区的独特亮点；位于老城区，距火车南站、七一酱园商圈十分钟的路程。2、教育资源充沛，老城区教育等资源相对完善，教育教学条件也优于新开发城区。竞争分析景观，绿化，物业蓝天森林花园项目星悦国际位置/规模沙依巴克区沙区仓房沟中路水泥厂街，总建筑面积15.3万㎡，设计有12栋板式高层电梯精装房，同步配套有大规模地下停车库、幼儿园及大面积沿街商业。产品

户型建筑面积(M2)两室两厅一卫85两室两厅一卫87三室两厅一卫136㎡配套/设施中小学：仓房沟学校、八十九小、七十一中、十二中;大学：外国语学院;综合商场：大江批发市场、月明楼、地王国际鞋城及商贸城、七一酱园、号嘉兴、大小西门商圈、火车站商圈;幼稚园：贝贝星第一幼儿园;银行：建行、工行、农行、农村信用社、邮政储蓄;邮局：邮政储蓄;医院：二十三医院、雅山医院、中医院、二医院;休闲娱乐设施：雅山公园、仓房沟游园.物业管理物业费代理机构销售天鸿·星悦国际项目已封顶，现推出购房减总房款4-5万优惠活动，6300元/平方米起售，均价6500元/平方米，车位零首付，5年零利息，此优惠持续到本周末。该项目目前装饰房热销，只要在房价基础上每平米加500元即得。客户商户老板、私企老板主要卖点天鸿·星悦国际位于乌市沙区仓房沟区域的中心位置，北靠雅玛里克山公园，东临远洋花园，西延水泥厂街，同步配套有大规模地下停车库、幼儿园及大面积沿街商业。竞争分析配套星悦国际项目秀城2代宅位置/规模秀城二代宅位于城南主城区仓房沟路，总规划约100万平方米，一