投资价值分析报告实例-京西旅游投资价值分析报告

投资价值分析报告实例-京西旅游投资价值分析报告北京京西风光旅游开发股份有限公司〔筹〕(以下简称“京西旅游”)是由北京京西经济开发公司(以下简称“京西公司”)独家发起，以其拥有的中外合资北京龙泉宾馆有限公司的中方权益(68.5%)、北京龙泉百花宾馆、北京门头沟区百花出租汽车公司、北京市门头沟区旅游服务公司、北京市门头沟区百货商场、北京市瑞驰钻石厂、北京市门头沟区建筑工程公司的主要经营性净资产进行重组，以社会募集方式设立的股份有限公司。京西公司是门头沟区政府下属全民所有制企业，成立于1985年，注册资金人民币5000万元，主营旅游、建筑施工、商品销售等，经过十余年的努力，京西公司目前已发展成为跨行业的综合性企业集团，拥有一批成熟的、高素质的经营管理人员和员工队伍，取得了良好的社会效益和经济效益，是门头沟区大型骨干企业和利税大户。北京是全国的首都，也是政治、文化中心，人口众多，国际交往频繁。京西旅游所在的门头沟区位于北京西部，距市中心25公里，区中心距地铁站仅8公里，区位条件十分优越。门头沟山区面积占全区总面积的98.5%以上，北京最长的河流永定河横贯全区100公里,可谓环门皆山水也。山区地理结构复杂，气候变化多样，区内植被茂密，生态环境优美，加之浓厚的历史、文化和宗教的积淀，人文景观和自然景观浑然一体，旅游资源十分丰富。区内共有文物保护单位55处，自然风光保护区6处，景点众多，具有发展旅游业不可多得的条件。其中最为著名的也是北京地区乃至华北地区重要的自然风光和人文景观为“三山两寺”,即以高原草甸为主的京都最高峰——灵山,以“华北天然植物园”著称的百花山，拥有千亩玫瑰并集佛教、道教、民俗文化于一体的妙峰山以及“先有潭柘寺，后有幽州城”的千年古刹潭柘寺，“天下第一坛”戒台寺。京西旅游将对“三山两寺”进行整体承包经营及开发。“京西旅游，首都明珠”，名不虚传。门头沟拥有丰富而独特的旅游资源，具备一定的旅游基础条件及客源市场，在国内外具有较高的声誉。京西旅游将以北京郊区规模较大的旅游饭店，也是北京市少数几个古典园林式星级宾馆之一的龙泉宾馆为龙头，以“三山两寺”的自然风光及人文景观为依托，着力开发京西丰富的旅游资源，繁荣首都旅游事业。本次a股发行成功后，将大部分募集资金投资于灵山旅游娱乐运输中心索道、滑道项目、百花山华北天然植物园项目、潭柘寺龙宫溶洞项目、妙峰山万亩玫瑰千亩樱桃观光园项目、北京市瑞驰钻石厂技改项目等，从而形成一体化旅游风景群和立体化、集约化的旅游产业格局。1996年至门头沟旅游人数达118万人次，京西旅游共接待70%以上。随着我国经济的快速发展，旅游基础设施的进一步完善以及新景点的开发，京西旅游将接待越来越多的游客，必将拥有一个灿烂的明天。无烟工业朝阳初升——旅游行业背景与现状分析1、旅游业在世界范围内的发展状况旅游作为现代社会基本生活方式之一，随着社会进步和人口增长，旅游消费需求有增无减，应运而生的旅游业在全世界范围内得到长足发展。1995年全球旅游总人数比1950年增长了21.5倍，国内和国际旅游总收入达3726亿美元，比1950年增长176倍。世界旅游业已超过了石油和汽车工业，成为战后世界经济中最大、发展最快的行业之一。这种不知夕阳为何物的“朝阳产业”，同时还能有力地促进社会经济的发展，是一种典型的“引爆产业”。随着世界经济热点的东移，亚太地区尤其是中国的旅游业发展保持迅猛增长的趋势，成为旅游业发展最快的地区之一。2、我国旅游业发展的新变化改革开放以来，中国旅游业为中国经济的增长做出了巨大的贡献。国家旅游局最新的统计资料表明：1996年中国旅游入境人数为5112.8万人次，是1978年的28.26倍，旅游收入达103亿美元;国内旅游人数达6.39亿人次，收入达1638亿人民币。全国旅游总收入占国民经济的比重达3.7%。国内旅游的兴起是中国旅游业近年来呈现的新变化，国内旅游业的产出水平，目前已经达到我国旅游总产出的67%，大大超出了国际旅游业的规模，这表明随着我国经济发展和社会进步，人们已普遍产生了国内旅游的动机。预计到本世纪末，国内旅游将保持13%的高增长率，远远超过“九五”期间中国经济每年8%的平均增长速度。总之，旅游业是改革开放的窗口，已成为国民经济中的一个新的支柱产业，是第三产业的龙头;国家已经确定了积极发展旅游新产业的方针，发展旅游业将得到各级政府的重视和支持;我国旅游业尤其是国内旅游的发展面临着千载难逢的历史良机，产业优势逐渐被社会认同，已成为我国国民经济新的增长点。当然我们也要看到，传统的观光型产品已不能完全满足旅游业发展的需求，需要进行新一轮的更新优化，而生态旅游、度假旅游、专项旅游等一批更具吸引力的产品将形成新的热点。3、双休日的推行与京郊旅游的发展京西旅游地处北京市。北京是全国政治、经济、文化中心，人口逾一千二百万，文化交流与商业往来频繁。北京市旅游业在中国七大旅游城市中排列首位，1996年共接待海外旅游者218.86万人次，创汇22.52亿美元，接待国内游客7600万人次，创收359亿元人民币，旅游收入相当于全市生产总值的14%，相当于第三产业产出额的32%，这一切不仅说明北京旅游业连续保持了在全国旅游业的领先地位，也说明了北京旅游产业地位的重要性。资料表明，当一个地区人均国民生产总值达到500--700美元时，居民便普遍产生国内旅游的动机，当然区域性的短途旅游首当其冲。北京市国内生产总值连年名列全国大中城市前列，96年人均储蓄已逾万元，位居全国前茅。随着双休日这一新工时制度的推行，北京市居民可支配收入和可支配闲暇时间不断增长，居民的旅游消费意识空前，将京郊周末观光、度假旅游引向一个广阔的新天地。目前京郊旅游已形成了一个年出游规模达837万人次、年旅游支出高达20亿元的大市场。这必然为京西旅游的发展创造出优越的外部环境和良好的市场机遇。而消费心理日益成熟的游人已不屑于重游那些过度开发、失去特色的老景点，人们更愿意到那些资源特色宜人、景观品位俱佳的天地里享受休闲，这无疑会给资源独特、起步较晚的京西旅游赢得一重天赐良机。4、京西旅游资源评价*旅游生态环境容量门头沟是北京距市区最近的远郊区，区位条件十分优越。区内生态环境优美，旅游资源丰富。京西旅游整体承包经营并投资开发的“三山两寺”具有良好的温带森林生态系统，但各个景型的体量和规模不等，山地风景群容量与泰山、庐山、武夷山的人均占有标准相似。旅游开发势必会对其生态环境产生种种负作用，但只要建立严格的管理制度和污物处理工程，实施科学的工程施工方案，生态环境对人类的干扰便会产生巨大的恢复和掩饰功能，从而提高生态环境容量。京西旅游在发行成功后，将在“三山两寺”兴建和完善旅游设施，投资修建灵山索道，增强景点的可通达性，加强险奇氛围，同时有效地缓解拥挤的人流对环境的压力。*旅游资源结构京西旅游资源具有多样化、系列化和空间组合合理化的结构特点，即自然风景结构优化，人文景观相对突出，立体风景资源结构明显，空间资源群组优越，旅游景域联系相对较难。针对这种情况，京西旅游将投入大量资金兴建和改造一批旅游基础设施，改善景点的交通和联络条件，构造完整的旅游资源体系。*旅游资源质量京西瑰丽的山岳风光和悠久的寺庙文化的有机结合，可以满足人们观光、避暑、健身疗养、休闲娱乐、宗教朝拜以及探险、科学考察等多样化、高品位的旅游需求，具有巨大的、独特的旅游开发价值。5、开发前景京西旅游的资源优势和距客源市场近的区位优势非常显著，90年代初,京西旅游资源开发开始起步。据统计，1996年门头沟区全年共接待游人118万人次，重游率高达三分之一，说明旅游资源具有多层次多方位的旅游功能和开发价值，能满足不同的人不同阶段的旅游需求。从目前的客源市场来看，客源主体是工薪阶层和青年学生，旅游消费的层次总体较低，旅游产品为粗放型的以一日游的观光性初级产品为主。但目前这种开发滞后的局面同时蕴含着资源品位相对较高、开发潜力相对升值的潜在优势。京西旅游将加大投资力度，完善道路等旅游基础设施和住宿、餐饮、娱乐、会议等服务设施建设，实现旅游产品的更新换代，走质量效益型的发展道路。随着深层次的开发，门头沟的旅游资源优势将会带来可观的社会效益和经济效益。京西公司有着良好的经营业绩和丰富的旅游业经营管理经验，其龙头企业龙泉宾馆开业十年来，经济效益持续上升，为公司奠定了宝贵的市场营销和人才优势。京西旅游公司将投入巨资改造和兴建旅游基础设施和旅游服务设施，这将大大地改善本区的旅游条件和旅游环境，提高接待能力;同时，京西旅游将通过资本运营和资产重组，走集团化、规模化开发经营之路，降低成本，提升旅游产品的市场竞争力和市场占有率。京西旅游通过这次股票发行上市的契机将进一步提高知名度，并取得市场轰动效应，有力地促进旅游业的发展，预计1997年来本区游客可望达到150万人次，1998年达到200万人次，1999年达到260万人次。风景天成巧手妆扮——公司主营业务分析京西旅游主营业务为“大旅游”概念，涉及旅游宾馆、旅游景点、旅游产品等行业，形成独特的旅游度假基地、旅游观光基地及旅游工业基地的一条龙立体化旅游产业格局，保证公司经营的稳定和高速发展。(一)旅游宾馆：包括北京龙泉宾馆有限公司68.5%的中方权益及全资拥有的北京龙泉百花宾馆、北京门头沟区小百花出租汽车公司。龙泉宾馆为中外合资企业(外方为香港德尧集团，占总股份的31.5%)，投资总额1635万美元，1987年开业。龙泉宾馆地处门头沟区中部，距区政府3公里，东南面临永定河，水面开阔，燕山山脉隔水相望，东北、西北有109国道通过，交通便利。宾馆占地65495.4平方米，总建筑面积31205.5平方米，拥有客房260间(套)及会议中心、中西餐厅及风味餐厅、保龄球馆、室内游泳馆、歌舞娱乐厅、游戏室、乒乓球馆、台球馆、网球场等完善的配套服务设施，为北京少数几个古典园林式宾馆之一，1989年被评为三星级旅游涉外宾馆。宾馆客房出租率常年保持在60-65%以上，在旅游旺季订房一般更是最少需提前一周。近年来，宾馆的经济效益持续上升，已成为北京郊区具有自己特色、经济效益突出、出租率稳定的三星级旅游度假会议型饭店。为适应京西旅游大发展的需要，京西旅游公司将在上市后单方投资2980万元，建设龙泉康乐中心，包括100套标准客房、1600平米网球馆及配套设施，投资形成的固定资产属于股份公司，预计每年可增收入1125.4万元，利润594.6万元。北京龙泉百花宾馆1985年正式对外营业，1989年被评为一星级旅游涉外宾馆。龙泉百花宾馆由于地处门头沟区中心，客源有保障。但该宾馆经过十余年运作，设施陈旧破损，已远远不能适应京西旅游业迅速发展的需要。本次发行成功后，将投入2000万元对百花宾馆进行大规模更新改造，更改工程预计于6个月内即可完工，年增收入526万元，利润210万元。京西旅游将以龙泉宾馆、龙泉百花宾馆为基地，通过完善服务设施，提高服务档次，结合自身的旅游资源优势，着重发展度假、会议型旅游，使之成为公司未来稳定的利润来源之一。(二)旅游景点：经门头沟区人民政府门政函〖1997〗32号文件批准，本次股票发行成功后，京西旅游将对“三山两寺”进行整体承包经营，并投巨资在上述旅游景点兴建和改造一批旅游基础设施，将这些景点装扮得更加秀丽迷人。1、灵山位于门头沟区内，主峰海拔2303米，为北京第一高峰。灵山集高原、草原风光于一体，保留了首都完整的高原风光原貌，植被繁茂，拥有多种稀有珍贵的动植物资源。山区年平均气温低于北京城区10摄氏度，是人们消夏避暑、旅游观光、科学考察的绝好去处，近年来已逐步成为京城人们乐而忘返的旅游胜地，每年旅游旺季，前来观光的游客络绎于途。为进一步完善旅游基础设施及娱乐设施，保护旅游生态环境，吸引更多游客，公司将投资2024万元在灵山架设高空索道，输送游客游览灵山风景区;并铺设滑道，增加娱乐设施，促进整个景区的进一步发展和公司效益的提高。索道建成后，预计年游客将达50万人次，每年收入420万元，利润276万元。滑道建成营运后，年收入将达500万元，利润234万元。2、百花山地处太行山北端，小五台山支脉，是门头沟境内又一个天然的旅游景点。百花山拥有四个植被类型、十个森林群落，植物种类达110科450属，动物种类170种，在华北地区颇具代表性，素有“华北天然植物园”之称，为市级自然保护区。百花山气候宜人，在北京酷暑难当的七月份，山区平均温度只有22度，且在海拔900米以上有水质上佳的清泉分布，开发前景十分乐观。目前百花山可进入性条件稍差，游览内容有待丰富，京西旅游将投资1300万元对百花山进行全面规划建设，增加和完善旅游配套设施，竣工后预计年实现营运收入1000万元，利润490万元。3、妙峰山是京西集道教、佛教、地方民俗文化于一体的历史名山，为北京著名“八顶”之一，从明清时代起一直是华北地区最负盛名的庙会及民俗文化中心，享有“香火甲天下”的美誉。山脚之涧沟村为华北著名的玫瑰之乡，培育玫瑰有近500年的历史，近年来，已发展成千亩玫瑰园的奇观，吸引了无数游人观赏。玫瑰油价值高于黄金十倍，是相当珍贵的经济作物。现有300亩樱桃亦初具规模。在现有的旅游资源的基础上，将投资2200万元兴建万亩玫瑰园、千亩樱桃观光园，竣工后，每年玫瑰花、樱桃等经济作物及门票收入将达1500万元，利润500万元，效益十分良好。4、潭柘寺是一座千年古刹，始建于晋代，由于历代皇室的扶持，形成了一座规模宏大，气势非凡，藏于崇山峻岭，嵯峨壮观，文物众多的寺庙殿堂建筑群。潭柘寺是北京市一级文物保护单位，也是北京最早一批对外开放的旅游景点之一。在其附近，位于潭柘寺镇平原村的龙宫溶洞形成时间久远，洞内有一个长65米，宽45米，高30米的游览大厅，天然钟乳石、石花、石笋群光彩夺目。公司将投资2990万元兴建龙宫溶洞，开辟新的旅游项目。建成后年接待能力可达38万人次，营业收入1900万元，利润1500万元，将成为公司新的利润增长点。5、戒台寺始建于唐代，迄今已有1300多年历史，现存有国内最大戒坛，名列中国三大戒坛之首，有“天下第一坛”之称，为国家级文物保护单位。寺内保存有国内“五大名松”，久负盛名。“三山两寺”以其秀丽迷人的自然风光和悠久的人文景观吸引了众多的游客，96年共接待游客69.6万人次，旅游收入比上年大增36%。京西旅游对旅游基础设施和服务设施的投资，将大大改善该地区的旅游条件和旅游环境，从而吸引越来越多的游人，把“三山两寺”真正建设成为观光型旅游基地，满足千万京城人短期出游的需要，创造良好的社会效益和经济效益。(三)旅游产品：旅游产品加工业是旅游行业的主导产业之一。通过提供丰富多样的旅游工艺品、旅游纪念品等，不但可以满足游客多方面、高品位的需求，增加旅游附加值，同时可以有效地降低旅游业对自然条件的依赖，稳定企业经营，提高经济效益。京西旅游所属北京市瑞驰钻石厂自1989年正式建成投产以来，年钻石加工能力达5万克拉，年出口成品钻石4.7万克拉，出口价值1300万美元，已成为北京市规模较大、出口创汇多的钻石加工企业。目前国际市场对钻石的需求量增长迅猛，市场前景十分广阔。京西旅游拟抓住时机，投资2900万元用于钻石厂的技术改造，引进比利时的先进技术和设备，增加产品的高技术含量，提高产品的附加值，把钻石厂建设成为全国规模最大的钻石加工基地之一。项目竣工后，将新增钻石年加工能力3万克拉，收入6000万元，利润1800万元，成为京西旅游发展又一个重要的利润来源。天时地利人定胜天——公司经营管理优势分析(一)政策优势大力发展第三产业，提高第三产业产值占国民收入的比重，是我国的一项重要产业政策。旅游业是第三产业的支柱产业之一，素有“无烟工业”之称。发展旅游业，不但可以满足人们多层次的精神文化需求，提高生活质量，有益于社会主义精神文明建设，而且可以增加就业，增加财政收入。通过开展涉外旅游，一方面可以增加外汇收入，同时还能有效地改善投资环境，吸引外资。目前，旅游业正越来越多地受到各级政府的重视和扶持。京西旅游所在地门头沟区委区政府1995年下发了“关于加快门头沟区旅游业发展的意见”，明确提出把建设京西旅游胜地作为全区五大支柱产业之一，并采取了多种积极有效的措施。本次京西旅游发行成功后，将成为首都第一家本地化旅游概念上市公司，得到有关部门的大力支持。发起人京西公司为门头沟区政府所属全民所有制企业，其旅游业务发展一直得到市、区政府的大力支持，享有一系列优惠政策。目前，京西旅游对“三山两寺”的承包经营已得到有关各方的一致同意和批准，创造了对国内区域性旅游景点进行总体规划、整体经营的又一科学范例，募集资金投向已获得区政府和北京市计委的批准。在税收方面，京西旅游的龙头企业——北京龙泉宾馆有限公司为外商投资企业，根据门头沟国家税务局的确认，1997年起开始享受合资企业所得税两年免征、三年减半征收的税收优惠。根据北京市财政局京财外(1997)940号文批复，京西旅游成立后按33%税率上缴所得税，对超过15%税负上交的所得税，由同级财政部门返还。返还部分并入税后利润统一进行分配。同时，市、区政府部门及有关金融机构将一如既往地支持京西旅游的发展，为企业提供良好的外部经营环境。(二)资源及市场优势人说，名山是一种文化的象征，折射出一个地区古老文明的脉络;名山是一部自然景观的“百科全书”，记录着大自然的历史，承载着丰富多采的生物多样性;名山又是人们回归自然的乐园，是培养环境生态意识的大课堂。一个城市拥有名山的不多，而京西旅游得天独厚，拥有灵山、百花山和妙峰山三座名山，名冠京华，其中灵山、百花山位居北京四大名山之列。不仅如此，门头沟区历史悠久，宗教文化传统浓厚，不少古刹古寺名扬天下。区内有北京著名的寺院潭柘寺，殿宇雄伟，古树参天;名列“天下第一坛”的戒台寺，历史上曾广度众生，前后受戒弟子达500余万人，至今仍在华北乃至东南亚具有深远的影响。京西旅游将投入巨资，综合开发京西丰富的旅游资源，增加和完善服务设施，为国内外游客创造良好的旅游观光、度假环境和条件，满足人们多方面的需要，同时使自身得到快速成长壮大，给广大投资者以丰厚回报。随着我国国民经济的迅速发展和劳动制度的改革，国内旅游蓬勃发展。1994年国内旅游人数为4亿人次，而1995年已达6亿人次以上，收入1300亿元，1996年增长到1638亿元。预计至本世纪末，国内旅游将保持13%的年平均增长率，我国旅游业市场广阔，潜力巨大。据统计，1994年来京旅游的海外游客比上年增长10.33%，海外游客也是京西旅游的潜在顾客。目前，国内旅游大部分为城镇居民短程观光型游览，这对大都市的周边旅游环境既是一个机会，同时提出了更高的要求。京西旅游优美的自然风光和悠久的人文景观具有较高的声誉和一定的基础，经过改造和完善，必将吸引更多的游客前往，发展前景十分乐观。(三)人才优势1、人们说，买企业就是买董事长，说明企业经营管理人才的重要性。京西旅游筹委会主任刘利华先生，年富力强，历任门头沟区水泥厂厂长、区经委副主任、龙泉宾馆董事长，经营管理经验丰富。1981年被评为全国新技术革新能手，并先后四次被评为北京市劳动模范。以身垂范，敬业乐群，刘先生对经营好京西旅游，给广大投资者创造高额回报深具信心。2、京西旅游管理层均为大专以上文化和中共党员，有多年从事政策研究、企业管理的，也有出身技术和财务工作的，年龄结构和知识结构配搭适当，可以充分发挥各人优势，取长补短。3、龙泉宾馆1987-89年由世界著名饭店管理集团movenpickinternational管理，为公司培养了一批经营管理干部，员工素质普遍得到较大提高。经过十余年的努力，京西旅游初步具有了一支懂经营、会管理的员工队伍。4、京西旅游现有职工2589人，各类技术人员295人，其中具有高级职称者4人，中级职称85人。公司将积极采取人才战略，对在职人员进行岗位培训和继续教育，同时创造条件，吸引高级管理人才和技术人才，建成一支具有丰富的管理经验，熟悉业务，富于创新精神，积极肯干的员工队伍。世纪之交继往开来——公司成长性分析京西旅游以旅游项目的开发管理为主要业务，其主营产业将成为公司未来主要利润增长点。(一)京都旅游，潜力巨大旅游业有“永远的朝阳行业”之称，是当前世界范围内发展最快的行业之一。近年来我国旅游业发展迅猛，增长速度远远高于世界平均水平，已成为世界第五大旅游目的地。1996年全年来华旅游人数首次突破5000万人次，达5112.75万人次，国际旅游外汇收入首次突破百亿美元大关，达103亿美元，成为我国三大创汇行业之一，世界排名由第41位上升到第9位。96年国内旅游达6.39亿人次，旅游收入1638亿元。旅游行业在国民经济中的比重日渐增大，已成为我国国民经济新的增长点。但是，与世界旅游发达国家相比，我国旅游业还存在较大的差距。从国际市场看，我国到客数仅为法国的二分之一，旅游外汇收入不及美国的五分之一，甚至低于香港地