风险策划书样本

南京万达广场西地贰街区公寓楼项目项目风险控制筹划1.工程概况南京万达广场西地贰街区公寓区工程占地面积约为G77地块整个占地面积一半，工程位于南京市建邺区水西门大街南侧、集庆门大街以北、燕山路以东和江东中路以西之间，由南京万达广场投资有限公司投资开发新建，公寓区为10幢28F和29F高层公寓及某些2F商业用房；整个公寓区为通体一层地下室。公寓区总建筑面积30.02万m2，其中地上某些24.09万m2，地下室某些5.93万m2，拟建建筑物最高为97.75m。南京万达广场西地贰街区公寓区工程施工总承包工程施工规定：1）承包方式：包工包料；2）质量规定：合格；3）招标范围：施工总承包；4）工期规定：南京万达广场西地贰街区公寓区施工总承包工程工期招标文献中合同条款拟定如下表招标文献中合同条款拟定节点工期节点内容时间节点酒店式公寓及商业、地下室构造桩基开工7月8日正负零构造11月5日构造+3F11月25日主体封顶4月4日验收备案12月16日交房入伙（开业）12月20日2.风险辨识合同如何管理，发现合同风险，故意识规避或减少风险是合同管理主线。由于该合同是采用甲方格式条款订立，这在某种限度上就让我方失去了某些选取权，使得权利和义务不是很对等。通过度析该合同风险重要存在一下几点：2.1工期风险合同合同书第11条规定：双方明确，除非业主事先书面批准延期外，本合同所述工期不因任何因素予以延期。专用条款26.1条规定：如果“主体封顶”、“竣工验收”不能按期完毕，承包商将按照每延误一天补偿30万人民币原则补偿给业主。误期违约金总金额不得超过合同总价10%（百分之十）。此项目工期非常紧张，而合同商定工期不予顺延，虽然各种生产资源能足够投入，但尚有咱们不易能掌握外部条件/环境等随时会对工期保证带来不利影响，我公司很有也许会晤临高额违约金补偿问题。专用条款4.6条规定：承包商不得以图纸任何疏漏向监理工程师和业主提出延期申请。此项规定非常苛刻，排除了因图纸设计者因素导致设计错误导致工期延误情形。此种情形下我方权益得不到任何保障，随时面临高额违约金补偿风险。专用条款23.1条规定：业主在合同订立之日起两年内有权利拟定实际开工日期，无论发包方拟定开工日期为哪一天，承包商都不能由于开工时间变更提出索赔。业主却未能按本款商定相应地发出开工告知，承包商不应就其进场前准备工作向业主索赔。此项规定赋予了业主较大自由决定权，而没有考虑到如果业主迟迟不拟定工期，承包商为开工所作出准备将得不到任何补偿。通用条款21.1条同样表白了这个观点：业主未能按本款商定相应地发出开工告知，承包商不应就其进场前准备工作向业主索赔。通用条款26.3条规定：如果承包商按第26.1款和第26.2款支付给业主误期违约金总额局限性以弥补因承包商误期竣工导致损失，承包商应另行向业主支付补偿金。补偿金数额以补足误期违约金与上述损失间局限性某些为限。此项规定完全与法律规定相违背，由于违约金与损害补偿均以补偿性为其基本功能，功能基本重叠性决定了两者原则上不能并用。由于本合同工期违约金已经相称高，如果再加上补偿金，我方在工期上压力就非常巨大。鉴于该合同依照招标文献规定无法更改，争取在后来施工过程中与甲方沟通以备忘录或会议纪要等其她方式变更。通用条款26.1条规定：若业主认定承包商会发生工期迟延而由业主此外派人进行抢工，所发生费用和抢工队资质，承包商一概承认及承担。此项规定商定不明确，没有明确在什么状况下业主可以认定承包商会发生工期迟延。商定不明确容易导致业主滥用此权利，侵害我方合法权益。2.2资金风险本工程无预付款，节点付款，支付比例低。由于工程体量比较大，物资、劳务进场时投入较大，加之节点工期较长，第一批工程款到账时间就会相应地较长，因此垫资额巨大。设计变更也只在竣工结算时一并支付，这一商定又减少了进度款支付比例。且本工程属中间结算工程，每一次付款节点，所完毕工程量必要通过业主聘请跟踪审计单位审核确认后，工程款才容许支付，计量工程量较大，无形中延长了回收资金时间，资金风险巨大。专用条款26.1条规定：业主可以依照承包商实际进度与筹划进度差别状况，在承包商浮现阶段性进度滞后状况下，从任何支付款项中先行扣除工期违约金。由于该工程本来就是垫资施工，资金压力很大，如果发生过程中扣除工期违约金话，这无疑给我方雪上加霜。专用条款13.1条规定：“只有业主代表签字但未经前述程序确认现场签证在工程结算时不予考虑。”由于现场签证程序较繁琐，需要通过众多部门确认，因而想要通过现场签证多回收工程款比较困难。同步项目部人员特别要注意现场签证程序，避免本来应当确认签证由于没有通过规定程序而无效。通用条款第43.6款规定：“业主未能在商定期间内支付依照第43.5款应支付任何款额，则合同双方协商解决。”此项规定显示出业主与我方权利义务明显不对等，我方不能准时竣工将支付高额工期违约金，而业主不履行付款义务我方却不能按照法律规定追求业主违约责任。鉴于该合同依照招标文献规定无法更改，我方在与分包商、材料商订立合同步支付条件应依照业主付款状况而定，避免业主未能准时支付工程款所引起资金风险。2.3质量风险本工程质量原则为合格，依照合同条件，该工程质量达到合格，否则由承包商承担由此给业主带来所有损失。该工程某些为公寓楼，按照南京市关于规定，应当按照“一房一验”原则验收，虽然合格原则是最起码原则和义务。且项目部大某些人员未有房地产住宅楼施工及验收经验，质量风险不可小觑。且本工程单体较多，且对我施工质量提出了更高规定，加大了质量履约风险。专用条款47.1条规定：“如果承包商回绝或推迟业主合伙伙伴进入尚未移送永久工程，则视为承包商违约，每推迟一天，承包商需要补偿业主人民币300,000元。如导致业主对购房人和业主合伙伙伴承担责任，承包商应所有补偿。”此项规定与建筑法未经验收或者验收不合格，不得交付使用规定相违背。司法解释也进一步明确，在建设工程未通过竣工验收或者验收未通过状况下，发包人违背法律规定，擅自使用，应当预见工程质量也许存在问题，而其使用行为可以视为发包人对建筑工程质量是承认。由于此条款与法律强行性规定相违背，因而合同条款无效。2.4材料价格上涨等风险专用条款45.3条关于可调单价材料/设备中规定，商品砼、钢材、钢筋、桥架、镀锌钢管材料市场信息价波动幅度在3%以内，不调节结算价。普通来说，建设工程项目成本大某些都是材料成本，任何一种重要材料大幅波动都会给项目带来巨大影响。特别是钢材价格咱们更应当格外注意。由于钢材价格实行“一天一价”，依照当前市场行情来看，钢材单价成上涨趋势，本工程体量又比较大，工期长，按上涨幅度比例调差，扩大了钢材亏损。2.5总包管理风险通用条款52.1条规定：“在不违背本合同商定状况下，指定分包商合同由承包商与指定分包商订立，业主作为第三方加签；指定供应合同由业主和指定供应商订立，承包商加签。加签方不作为合同主体。指定分包商或供应商由业主招标选定，承包商不得以任何借口、理由回绝订立与指定分包商或供应商合同。”这意味着我方作为总承包方责任重大，一旦发生事故，我方必要要承担所有责任或连带责任。这种潜在风险是不可预测。2.6经济往来文献风险专用条款14.1条规定:“在工程建设过程中，业主和监理单位发给承包商需订立或加签合同文献、工作指令、现场技术变更等有效文献，承包商无条件当天签收。如果回绝签收，每不签收一次，承包商应承担壹拾万元违约责任，且前述文献留置在承包商工程现场办公场合即视为承包商均已签收，因而产生所有责任及费用均由承包商承担。”此项商定完全剥夺了我方审核业主和监理单位发给我方订立合同文献合法性权利，一旦无条件订立了此合同，浮现事故我方就必要承担相应责任。此条款非常不利于双方合伙，也有碍于工程正常进展。建议一方面与甲方沟通，另一方面我方应认真做好经济文献签收工作，以免承担高额违约金为公司带来巨大损失。2.7农民工上访风险通用条款第59.1款：任何状况下，承包商均不会因延迟或推迟支付工人工资而引起社会矛盾，从而影响业主经营、工程进展。如果因投标人延迟或推迟支付工人工资导致下列事件：a)规定业主支付工人工资；b)媒体披露欠薪状况；c)工人因欠薪而有组织上访；d)工人因欠薪而引起有组织集会以及其她事件。如果发生上述事件中任何一件，承包商不但需要支付应解决该事件费用，还需要因而而补偿业主；对业主最低补偿限额为：100万人民币作为违约金。如果类似事件不止一次发生，除支付解决事件费用以及补偿业主100万最低补偿额外，在补偿给业主某些还需要每次递增100万人民币作为违约金，且不作上限商定。如业主尚有其她损失，承包商仍应予以补偿。由于该项目资金压力很大，节点付款周期长，如期支付农民工工资也许有一定困难，因此不排除工人因欠薪而上访、因欠薪而引起集会以及其她事件等发生，存在一定补偿风险。该条款对于支付工人工资不利所引起种种后果将导致高额违约金补偿，我方应及时与工人协商工资发放事宜避免浮现上述不利影响。3.风险管理负责人与部门职责3.1项目风险管理机构项目部自行成立项目风险管理小组，项目经理为风险管理第一负责人，由项目经理任组长，项目副经理任副组长，成员有项目总工、项目合约经理、财务主管、安全总监、材料主管、各专业工长、预算员、施工员等。重大（风险）项目必要配备项目法律顾问，同步设立项目法务经理或法律联系员，负责项目履约过程中详细法律服务，进行履约过程法律风险控制。项目法律顾问由公司委派或指定，项目法务经理和法律联系员分别由合约经理和预算员兼任。3.2项目法律顾问职责：(1)负责项目法律事务工作流程建立和项目有关规章制度建立。(2)负责及时总结项目履约过程中法律风险防控事务经验和教训，并及时向所属公司法律事务部门提出项目履约法律风险防控规章制度建议和提案。(3)开展与项目生产管理关于法律征询，及时收集提供关于法律信息，组织项目人员开展法律宣传和培训，提高项目管理人员法律意识。(4)负责监督、指引和纠正项目法务经理和项目法律联系员开展法律风险防范事务。（5）整体负责总包合同履行过程中法律风险防控事务合法、有效地开展以及履约全过程基本资料体系化地建立与完善。3.3项目法务经理职责（1）依照详细项目招（议）标、投标文献和订立合同详细状况，参加制定履约策划案，并依照方案实行过程中浮现新情势、新问题、参加动态完善和变更履约策划案；（2）定期研究合同条件，并及时向项目经理部提示有关履约要点；（3）参加项目例会和其他谈判性会议，参加项目经理部履约管理决策，有针对性地提出专业意见，为减免项目履约风险、增长项目履约收益保驾护航；（4）参加履约过程中合同条件变更谈判和补充合同订立，参加分供方合同谈判、评审与订立；（5）负责解决履约过程中法律纠纷及其她法律风险事件；（6）牵头履约过程中索赔与反索赔事务，特别是结合合同商定和法律规定索赔与反索赔时限等规定收集、整顿有效证据资料，参加拟定索赔与反索赔报告，并及时递交相对方，或采用其他涉及法律途径在内有效方式进行索赔与反索赔；（7）参加履约过程中往来函件、变更签证以及其他往来经济资料审核、文本拟定与收发；（8）督导项目经理部规范、系统地建立相应经济资料档案（见附件四）；（9）负责每两周一次向直接上级法律事务工作机构报告工作，普通项目其上级为公司法律事务部门，重大（风险）合同项目其上级为项目法律顾问；（10）负责向上级法律事务部门及时报告法律风险事件和祈求助助，并接受上级法律事务部门工作指引。3.4项目法务联系员职责重要负责项目履约过程中寻常简朴法律事务，并负责及时和项目法律顾问或上级法务部门报告项目履约过程中应急法律事务和项目履约过程中其他自身难以解决法律事务。4.风险控制办法4.1工期风险控制办法影响工期风险因素各种各样，并且各不拟定性因素所引起后果严重限度也不相似。项目人员应当一方面分析工期风险因素，抓住重要因素加以控制。项目部要对项目管理人员有明确分工，各工段单位工程负责人对其所负责工段要认真作好施工记录做好各阶段工期索赔证据收集、索赔条件创造、及时送达索赔报告，争取工期补偿至关重要。特别应当注意承包合同中规定索赔程序。总来说合理安排工期及资源投入，保障工程顺利按期完毕。4.2资金风险控制办法(1)提前招标，有充分时间选取考察分包商，通过度包商竞标，将费用降下来。尽快与分包队伍订立合同，给分包商留有充分时间组织劳动力，有助于正式开工后各项工程所有顺利展开，避免劳动力紧缺导致劳动力价格上涨。(2)选取有实力分包商和供应商，将垫资风险转嫁给分包商和供应商。咱们采用在付款比例上，分包合同比承包合同还低，并且收取较高管理费，这样既保证了利润，又减少了垫资风险，还能有资金周转。(3)提迈进行计量结算审计，原则上已竣工程量获得审计确认时间不得晚于每一种付款节点，为工程款及时回收创造条件。4.3质量风险控制办法建立科学质量管理体系和质量管理组织构造，提高项目管理人员质量控制意识。组织学习有关规范原则，参观类似工程，弥补经验局限性缺陷；加强施工过程质量检查，保证过程质量受控。依照施工进度节点，突出重点，抓住核心过程进行质量控制。4.4材料价格上涨等风险控制办法随时密切关注价格波动比较大某些材料价格，如钢材、混凝土。如资金条件容许在钢材价格偏低时采购一某些钢材。一旦浮现材料价格大幅度波动状况，我方成本支付比例上浮太大，亏损严重状况下一方面积极与公司管理层沟通以制定应对办法，另一方面积极地与甲方协商增长材料成本费用。4.5合同履约过程风险控制办法(1)履约过程中合同条件变更谈判和补充合同订立和分供方合同谈判、评审与订立工作要做到心中有数，不签风险较大合同。(2)解决好履约过程中索赔与反索赔事务，特别是结合合同商定和法律规定索赔与反索赔时限等规定收集、整顿有效证据资料，参加拟定索赔与反索赔报告，并及时递交相对方，或采用其他涉及法律途径在内有效方式进行索赔与反索赔，(3)履约过程中往来函件、变更签证以及其他往来经济资料审核、文本拟定与收发一定要谨慎小心，各自做好本职工作，杜绝“乱签字”现象发生。（4）规定符合条件重大风险项目建立风险台帐，并且每月上报公司法律事务部。