dtz虹桥交通枢纽拓展区定位项目

虹桥交通枢纽拓展区定位工程致申虹公司2007年7月研究框架——第一阶段枢纽拓展区开展研究(区域)枢纽拓展区开展定位枢纽功能定位理论研究大型枢纽国际案例分析不同功能区可开展物业类型本工程的枢纽开展特征本工程开展借鉴枢纽区消费者结构及特征功能区间的互动关系枢纽区开展研究(站体)工程开展功能分区枢纽区物业开展特性枢纽区案例开展借鉴枢纽区开展定位第一阶段工作内容财务分析研究框架——第二阶段第一阶段：站体研究第二阶段：拓展区研究第二阶段工作内容长三角苏浙沪产业分工关系上海商务区与产业区开展产业开展建议适合开展产业定位财务分析站体财务分析上海竞争区域分析上海产业开展侧重虹桥枢纽拓展区适合开展产业筛选大型枢纽拓展区国际案例借鉴枢纽拓展区产业开展侧重区域财务分析财务平衡建议为平衡而划拨的可能的地块建议资金运作建议枢纽拓展区适合开展产业对物业需求分析物业开展建议枢纽拓展区幅射开展理论研究框架——第二阶段长三角苏浙沪产业分工关系上海商务区与产业区开展产业开展建议适合开展产业定位财务分析站体财务分析上海竞争区域分析上海产业开展侧重虹桥枢纽拓展区适合开展产业筛选大型枢纽拓展区国际案例借鉴枢纽拓展区产业开展侧重区域财务分析财务平衡建议为平衡而划拨的可能的地块建议资金运作建议枢纽拓展区适合开展产业对物业需求分析物业开展建议枢纽拓展区幅射开展理论交通枢纽辐射区定位理论剑桥系统理论回忆枢纽区〔枢纽1公里范围内〕枢纽拓展区〔距枢纽10公里范围内〕功能：为依托枢纽可达性所开展起来的产业、经济、商务活动等提供设施及效劳。产业：与枢纽相关的“吸引产业”，包括先进制造业、电子信息行业、现代效劳业，以及为时间有较高敏感性的货物提供输送的物流业等。物业：直接为枢纽拓展区效劳的类型多样化的商业、酒店、商务办公、物流工业园、公寓住宅、展览中心、娱乐中心等。功能：为枢纽直接相关的群体提供根底设施及效劳。产业：与航空运营相关的“附属产业”。物业：直接为枢纽旅客效劳的商业、酒店，以及为相关产业效劳的办公。与枢纽相关产业/物业地理区位枢纽周围6公里范围内的就业增长速度可以比它所在都会区的郊区高2-3倍。如右表所示，枢纽周围地区运输及仓储业的就业比例相对稳定，但制造业和效劳业的相关比例却有很大的差异。这种差异主要与区域经济以及枢纽区位密切相关。详细比较分析见戴高乐机场案例。剑桥系统理论对枢纽拓展区产业定位的方法论华盛顿巴黎达拉斯中间值物流业14%17%18%17%制造业31%45%59%45%服务业55%38%23%38%合计100%100%100%100%枢纽周围地区主要行业就业比例表枢纽拓展区主要吸引的产业非常高度集中的产业航空运输效劳航空设备光学仪器和镜片制造通讯器材制造电气配送设备制造货运代理高度集中的产业电子和电气设备制造特殊化工制品制造公共仓储工具、量具与控制仪器制造航空运输效劳邮政与进货效劳特殊构造金属制品药物制品批发中等集中的产业汽车租赁印刷与出版用券纸品制造电子元件与附件制造建筑业公共汽车与出租车建筑效劳宾馆，汽车旅馆机动车停车医疗器械制造与供给汽车效劳特殊塑料部件制造越来越集中的产业旅行社特殊机械邮政与相关效劳计算机数据处理效劳枢纽相邻区的主要产业类别〔按空港吸引程度分〕交通枢纽所吸引的产业可分为四个梯度，梯度高的与航空产业的直接相关性较大，梯度低的往往依赖于梯度高的产业开展。交通枢纽非常高度吸引的产业主要是与航空产业直接相关的行业，包括航空相关制造业、航空物流相关产业以及依赖航空运输的高新技术制造业。交通枢纽高度吸引的产业主要是享用空港提供的效劳或创造的条件的产业，包括仓储及航空物流产业、高端制造业、批发贸易。交通枢纽中等及不断吸引的产业包括各类2.5产业〔都市型工业〕及商业效劳业。交通枢纽拓展区的建设一般需要5-20年甚至更长的时间，这些产业的开展也往往依照空港对其吸引力的由高到低逐渐扩散开来。枢纽拓展区适宜开展的产业形态交通枢纽所吸引的产业形态包括两类：一类是被吸引到该地区的新型产业形态，另一类是都市区已有产业形态的扩展。其中，交通枢纽所吸引的新型产业形态是交通枢纽地区特殊的产业形态，他们依赖于交通枢纽的人流、物流以及信息流而生存，因此也是枢纽拓展区域的核心竞争产业形态。两者的开展规模与交通枢纽业务的旅客流量并无紧密的联系。更多取决于地区可达性，都会区经济特征和土地开发模式等因素。都市区已有产业形态的扩展被吸引到该地区的新型产业形态吸引力的表达：全国性或国际性航空效劳的加强，提高了声誉，改善了顾客的可达性。吸引的产业形态：全国性或跨国公司的地区或国家总部营销零售或工业品的贸易与展销中心依靠航空效劳来到达其市场的效劳业公司及航空公司吸引力的表达：交通枢纽所产生的市场，交通枢纽所提供效劳、当地交通及其他支持性根底设施。吸引的产业形态：高技术电子与专用设备制造商通讯公司批发与送货效劳各类专业化商业效劳各种会员制组织的总部旅馆和会议设施交通枢纽所吸引的产业形态城市土地开发模式交通运输的可达性影响枢纽拓展区土地开发的因素货物运输集中的空港内仓储和货物配送设施集中；支持公路货运与仓储业效劳的货物转运枢纽产生的附属产业较多；向外国开放航空效劳市场与向这些国家的机构开放商务办事处密切相关；多商务旅行者的大型空港转向开展贸易、会议商品展销等。空港的市场定位空港与城际高速交通连接紧密那么有利于物流产业开展；空港与现有工业地区的距离与交通时间较短，地面交通较顺畅，对产业的吸引力越大；空港与现有商务集中区的距离与交通时间较短，轨道交通联系越紧密，对生产型效劳业聚集越有利。空港的地理区位是否出于城市主要开展方向上，会影响空港相邻地区的产业吸引速度和规模。拓展区土地开发时序、规模和特征影响空港相临地区土地开发时序、规模和特征的主要因素有：空港的市场定位、交通运输的可达性、城市土地开发模式。对于本案拓展区域的土地，可充分利用虹桥空港的优势并依据以上三个要素逐步进行开发高铁辐射区定位理论高铁辐射范围城市关系图图示为高度集中开展模式的城市群关系，在城市集中开展区内社会化、生产集约化的和城市规模不断扩大化的现象非常明显，区域内物质积聚和环境开发利用的集约化程度很高。城市群间可依赖高铁充分发挥城市间的联动作用。高铁将构建城市群的“一日交流圈”一日交流圈即各主要城市间的流动所需时间在2.5小时以内；它反映了交易本钱上的质变，当日往返能够节省如住宿费用等额外本钱，以及在外住宿的心理或生活负担。“一日交流圈”的定义高铁的建设将使效劳圈内城市形成“同城效应”，从而促进城市间的广泛交流，主要包括以下三方面：城市群生活圈的建设：快速交通使跨城市的通勤通学效劳成为可能；城市群企业效劳圈建设：借助快速交通，跨城市的公务商务效劳实现的便利性大大提高；城市旅游圈建设：即近距离城市的休闲旅游、文化交流效劳得到很大程度的促进。“一日交流圈”的对枢纽辐射区建设的意义超大城市区集中发展区发展轴节点一日交流圈高铁对产业活动的影响开发设施高铁带来的影响住宅

由通勤圈的扩大带来的郊外型住宅的发展。人口向郊区外分散，住宅环境质量得以提高。房屋租赁成本转化为通勤交通费用。商业

车站的人流汇集带来商业的振兴。大规模零售商店在车站四周设立分店。同时分流市中心商业街区的消费力。大都市观光人数的增加，住宿的增大。工业

运用高铁便利性的企业进驻。地区的雇用能力的扩大，地区经济所得及税收增加。由工厂进入等带来的环境的恶化。交通设施

和其它的交通机关的适当任务分担。交通族次增加带来的当地交通企业的发展。由对货物处理的转换带来的活性化。增加通学的便利性。其他

当天来回圈范围扩大，一定程度上减少旅馆需求。由人的交流增加带来的信息集聚。由活用了车站广场等的活动召开带来的地区活化。交通枢纽引导的多层次开发模式超大城市区集中发展区高铁沿线发展走廊高铁节点

航空经济影响辐射范围：全国，主要经济兴旺城市航线密度较高；主要吸引产业：跨省市贸易、跨国贸易，依赖航空物流的高端制造业的物流职能部门。高铁经济影响辐射范围：以长三角通勤线路为主，以及京沪线；主要吸引产业：长三角区域贸易、长三角区域生产型效劳业。城市轨道交通经济影响辐射范围：上海市中心及西部卫星城镇；主要吸引产业：

-通往市中心轨道交通沿线——市中心商务、商业的对外扩展；

-卫星城镇站点周边——集中居住、教育等人口导出功能。总结：不同交通方式对区域开展的影响经分析，本案拓展区的开展将更多依托来自高铁、轨道交通的影响效应，航空那么弱之；以下我行将对长三角和上海的产业进行分析研究，结合案例从而筛选出虹桥枢纽拓展区适合开展产业研究框架——第二阶段长三角苏浙沪产业分工关系上海商务区与产业区开展产业开展建议适合开展产业定位财务分析站体财务分析上海竞争区域分析上海产业开展侧重虹桥枢纽拓展区适合开展产业筛选大型枢纽拓展区国际案例借鉴枢纽拓展区产业开展侧重区域财务分析财务平衡建议为平衡而划拨的可能的地块建议资金运作建议枢纽拓展区适合开展产业对物业需求分析物业开展建议枢纽拓展区幅射开展理论史基浦机场枢纽集合了机场、港口、高铁、高速公路四种对外交通方式枢纽综合交通组合状况SCHIPHOLAMSTERDAM阿姆斯特丹机场、港口与高速公路荷兰高速铁路网阿姆斯特丹高速铁路史基浦机场综合枢纽交通组合状况阿姆斯特丹地区交通枢纽由机场、港口、高速公路、高速铁路四种对外交通方式共同组成；其中史基浦机场为欧洲主要国际机场之一，承担长途中转客货运为主，与阿姆斯特丹港口共同成为欧洲的对外门户；阿姆斯特丹地区的高速公路网兴旺，连接机场、港口，并通往荷兰全国以及相邻欧洲国家；阿姆斯特丹地区的高速铁路网以港口为核心，向外辐射，网络密布荷兰全国，并可通往相邻欧洲国家。SCHIPHOL荷兰高速公路网阿姆斯特丹地区的交通枢纽地位，使其融入荷兰的兰斯塔德城市圈，甚至与巴黎都市圈、莱因都市圈共同构成世界第三大城市经济体。枢纽扩展区用地分析扩展区用地状况扩展区用地开发规律办公用地为核心，外围为工业用地机场周边的用地开发中，工业用地占地面积较大，密度较低，而商办用地占地较小密度较高。布局迎合城市主要开展轴线开发用地主要集中在通往市中心的高速公路沿线，并由于通往港口的高速公路即将开通，规划建设工程集中在其两侧。机场用地现有办公用地规划办公用地现有工业用地规划工业用地居住用地扩展用地15公里枢纽扩展区规划范围约为15公里；总开发面积约为10平方公里。枢纽扩展区产业开展分析产业航空业物流业制造业时尚业商务与商业跨国贸易业医疗业产业细分航空科技飞行员培训中心、航空器械制造航空服务鲜活产品运输短生命期产品运输货物仓储电子信息产品制造服装业办公酒店展会中心跨国贸易中心康体中心所在地块1.SCHIPHOL-OOST1.A4-ZONEWEST2.SCHIPHOLLOGISTICSPARK3.CARGOWORLDSCHIPHOL4.NIEUW-VENNEPZUID5.STICHTSEKANT1.ATLASPARK2.ALMEREPOORT1.ABPLIJNDEN2.ABPOSDORP1.SCHIPHOL-RIJK2.PARKOUDEMEER3.BEUKENHORST4.SCHIPHOLELZENHOF5.RIEKERPOLDER1.HOOFDDORP1.ABPOSDORP选址临近机场枢纽临近机场及高速公路位于机场枢纽与港口之间，良好的仓储运输及分拨条件位于机场枢纽与港口之间，良好的运输条件及环境质量紧临机场、高速公路、或位于市中心方向临近机场，具有展示平台临近机场，靠近商务商业集中区选址理由依赖机场依赖机场及高速公路依赖物流服务依赖物流服务依赖区域发展依赖国际机场及国际物流服务依赖人流运输开展时序扩展区主要产业及其联系枢纽扩展区聚集量最大的组团：物流及与物流相关的制造业职能企业、商务与商业。枢纽拓展区产业组合模式史基浦机场枢纽集合了机场、港口、高铁、高速公路四种对外交通方式，使其成为物流、人流和信息流的高地。物流资源的强大优势使物流及其延伸行业成为枢纽拓展区的重心行业，并由此吸引大量依赖物流开展的制造业、时尚业的物流职能部门在此聚集。人流及信息流的大量聚集也吸引到国际贸易业与医疗业入住枢纽拓展区。拓展区人流及产业的大量聚集吸致办公及商业效劳业跟进，共同形成成熟的商务片区。机场港口高铁高速公路物流产业制造业时尚业提供物流平台提供物流服务国际贸易业医疗业人流、信息流聚集配套办公与商业产业核心产业主体产业组合模式示意图枢纽拓展区产业布局已有商办用地虽多距离机场5公里以上，但处于市中心边缘；由于更多吸引了生产效劳性企业的集聚，规划中的商办地块根本距离机场5公里范围内，主要分布于机场与城市中心之间；离机场1-3公里范围内商办地块平均面积约23公顷，3-5公里平均地块面积约47公顷已有工业地块多位于机场周边1-3公里或位于机场与港口之间；规划中的工业地块多位于距离机场5-10公里范围，其次为1-3公里，仍主要分布于机场与港口之间；离机场1-5公里范围内工业地块面积较小平均约30公顷，5-15公里平均地块面积约71公顷。由于枢纽区开发以航空、物流等工业为主导，商办作为配套，工业地块与商办地块面积比例约为2：1。商办用地多集中分布在人流、信息流集中区域，工业用地多分布在物流便捷区域。数据来源：DTZ荷兰公司，DTZ上海公司工业地块开发分析Eg.A4-ZONEWEST地块规划分析地块定位：吸引高端物流效劳供给商，成为欧洲物流中心、物流设备使用培训及维修基地。区位：距离机场枢纽区5公里，枢纽以南辐射区域，A4高速；产业协同：临近货物仓储区及物流园；--建设规划：建设地块与cargoarea的货运专线；修建连接机场的铁路；与市区高速轨道连接。Eg.ABPLIJNDEN地块物业开发分析开发定位：高质量的商务公园。区位：距离机场枢纽区5公里，紧邻高速公路。物业组合：展馆、办公楼、物流中心。-入住公司：代表性企业为NIKON,IATA,NEC的物流职能中心。-占地与体量：地块面积35公顷，其中建设用地20.5公顷；现有办公面积2万平米，规划办公面积4万平米。ABPLIJNDENA4-ZONE商办地块开发分析Eg.SCHIPHOL-RIJK地块开发分析SCHIPHOL-RIJK在荷兰十大商务花园中排名第六。区位：距离机场枢纽区3公里，沿N201高速。物业组合：办公楼、五星级酒店、健身馆。-入住公司类型：40%为ICT类公司〔InstituteforCreativeTechnologies〕，其他包括自动化设备制造企业等。-办公设施及效劳：光缆通讯、高级摄像安保设施、日常生活效劳〔如孩童托管等〕。-开发方案：规划3.5万平米办公面积。SCHIPHOL-RIJKEg.BEUKENHORST地块规划分析地块定位：高端国际化商务花园。区位：枢纽以南辐射区域，距离机场枢纽区3公里，A4/A5高速公路产业协同：位于大片规划工业园区中间。-入住公司类型：商务效劳类、银行、金融效劳、跨国贸易公司等。-配套商业及效劳：五星级皇冠假日酒店，高速巴士效劳。-开发方案：在总量42.5万平米办公面积根底上增加6.8万平米。BEUKENHORST工业与办公地块开发比较分析选址要求工业地块开发距离机场10公里范围内，临近高速公路或港口；依托物流便捷区域；规划地块内铁路连接机场及周边工业地块。商办地块开发距离机场5公里范围内或位于市区与机场间走廊区域，紧邻机场通往市区的高速公路，机场直接通高铁；依托人流、信息流集中区域；紧邻效劳对象，如工业区、机场。物业组合展馆物流仓储用房工业办公楼商务办公楼五星级酒店健身馆目标企业物流效劳供给商物流培训公司企业物流职能中心自动化设备制造企业ICT类公司商务效劳类企业银行、金融效劳企业跨国贸易公司配套效劳依赖商办地块效劳办公楼：光缆通讯、高级摄像安保设施、日常生活效劳园区：高速巴士效劳史基浦机场枢纽以工业为主导的枢纽开发模式拓展区主要产业构成第二产业与第三产业的不同选址特征依赖机场开展的航空业依赖对外综合枢纽开展的物流业依赖物流开展的制造业时尚业依赖地区开展的商务与商业依赖国际机场开展的跨国贸易业、医疗业第二产业：距离机场10公里范围内，临近高速公路或港口的物流便捷区域，地块内部有铁路连接机场及周边工业地块；第三产业：距离机场5公里范围内或位于市区与机场间走廊区域，紧邻机场通往市区的高速公路，依托人流、信息流集中，紧邻效劳对象。不同产业的物业构成物流及制造业之物流部门：

包括展馆、物流仓储用房、工业办公楼；商务与商业：

包括商务办公楼、五星级酒店、健身馆。土地开发时序与规模-市中心外延地块作为商业的延伸先行开发，距离机场5公里范围内沿高速路地块随后开发。其中离机场1-5公里范围内工业地块面积较小平均约30公顷，5-15公里平均地块面积约71公顷；离机场1-3公里范围内商办地块平均面积较小平均约23公顷，3-15公里平均地块面积约47公顷。史基浦机场枢纽案例借鉴戴高乐机场枢纽25公里14.4公里Paris法国除了市郊的小型机场外，共有三个机场，其中戴高乐〔CharlesDeGaulle〕机场是法国主要的国际机场，也是欧洲重要航空中心之一。机场通过高铁和市内地铁相连，覆盖范围宽广。CharlesdeGaulle(“CDG”)机场根底信息:位置：位于Roissy市，与巴黎东北面相距约25公里面积：占地约32.38平方公里，提供3个航站大楼运作年份：1974年机场高铁贯穿：1995年管理机构：巴黎机管局(AeroportsdeParis)客运量及结构客货运量：1995年至2000年的客运量增幅达70.1%，之后的六年增速趋缓，为17.8%。总体来说，与1995年起机场与高铁连贯后带来的需求效应有关。作为国际机场，主要乘客来自欧洲，每年平均占总客运量的52%，其次北美洲，每年平均占总客运量的14%。货运量目前货运量到达185万吨，自1995年以来的十二年间货运量增加了67%；随客货运量的增长，CDG周边附近地块也设置商务区，提供约10万平方米办公面积。至2005年，已吸引700间公司进驻。机场根底信息戴高乐机场历年客货运量图万人十万磅第一航站楼第二航站楼第三航站楼商务区数据来源：DTZ香港公司高铁高铁根底信息:1981年建成，辐射范围甚广，可达至临近周边国家。途径CharlesDeGaulle机场的高铁和市内地铁相连。延误时机少，准时程度达84.4%.载客量高，每班次高速铁路可提供约377座位。高铁的乘客结构〔据Thalys研究所得〕：从巴黎出发高铁的旅客途程结构从巴黎至布鲁塞尔的乘客占51%从巴黎至比利时其他地方占9%从巴黎至比利时再转至荷兰占19%从巴黎至比利时再转至德国占12%从比利时至CDG再转至法国其他地区占7%其他占2%.—巴黎高铁主要承担了北欧跨国中转的枢纽功能，促进了周边跨国、跨区域的经济来往。高铁根底信息枢纽拓展区的变迁历程戴高乐机场建成前背景：戴高乐机场所在的鲁瓦西地区为大巴黎区域较为落后的地区，工业衰败，环境落后。该地区位于通向北欧的主要高速公路网中。50年代中：沿高速公路设立许多工业用地、商业中心；60年代中：建设飞行平台并开展100公顷仓储地区；70年代初：雪铁龙工厂迁至本地区边缘Aulnay-sous-Bois地区内。戴高乐机场建成十年内自1974起的十年间：机场带动航空技术行业的开展并促进地区就业；由于地区环境质量低下，未能把另一个重要机场orly地区的企业吸引过来。戴高乐机场建成十年后背景：80年代中期开始的欧洲市场统一趋势推动了该地区的开展，尤其是高科技工业及国际间商业的开展通过两大工程改善区域形象及功能：巴黎北部的Villepinte展览中心〔60公顷，室内展览面积205,669m2〕和商业中心〔200公顷〕；建设高铁、快速火车及换乘中心使该地区可以直通大巴黎各个经济活动地区和新城，形成多维交通网络，地区吸引力剧增。机场及相关设施开发区厂房及商业物业的联动开发区CDG通往巴黎的快速火车〔RER〕戴高乐机场展览中心小型机场飞行平台雪铁龙工厂仓储地区商业中心巴黎7公里枢纽扩展区企业入住时序仓储或配送性质的公司开拓当地市场的外国公司决策和商业技术职能部门产品相关机构及营销职能部门1234企业入驻的阶段分析：第一阶段：仓储或配送性质的公司看中该地区的优越交通选择入住；第二阶段：意欲开拓当地市场的外国公司或企业落户在该区域；第三阶段：决策和商业技术功能部门入住该区域，同时将仓库迁至机场附近地区；第四阶段：行业标准协会、产品标准部门等高端产品市场辅助功能入住，以稳固欧洲市场地位，并使其产品符合法国标准。从第二阶段起，企业所起的作用发生了变化，原因在于快速火车站附近新建了一些高密度办公物业，并由一些社会机构和效劳性公司入住，创立了销售类、决策类功能的企业或公司入住的根本条件。机场及高速公路的物流优势快速火车、物流与商务效劳仓储与商务环境优势枢纽与成熟商务区结论：高速公路带来的仅是以仓储、物流以及制造业厂区，而机场和高铁带来的是跨国或跨区域贸易活动，仅当枢纽区通过地铁与市中心相连时，效劳性机构和公司才会在地铁沿线而建的商务区内入住，逐步提升商务气氛，最终形成具有较强吸引力的枢纽区商务中心。枢纽建设对拓展区经济的影响巴黎北部商业中心的诞生，占地200公顷，其中180公顷现已商业化，已建面积55万平米，主要物业包括办公、商业、娱乐等设施；诞生巴黎北部展览中心，占地60公顷；相应产生住宅区、医院等配套设施。对产业的带动枢纽拓展区7公里范围内内成功入住约300个企业，包括营销类、决策类、仓储物流类企业，产生8000个就业职位。对商业物业的带动-枢纽区各交通方式的不同效能交通方式国际机场高铁地铁高速公路主要效能加强国际间贸易联系加强跨省市或跨国人流加强与市区间的人流加强区域间物流联系吸引的企业职能跨国销售跨区域贸易办公、商业延伸仓储、物流、先进制造戴高乐机场枢纽的开发进程相当缓慢，从1974年开业至80年代末，机场的建设并没有对区域经济带来本质的改变，直至后来展览中心、商业中心及通往市区地铁的建成才使该区域成为具有吸引力的企业聚集地。戴高乐机场枢纽案例借鉴产业开展时序产业的关键驱动因素不同产业的选址条件戴高乐机场枢纽拓展区〔7公里范围〕的开发实质为：机场及城市轨道交通共同带动的区域产业升级。第一阶段：仓储或配送性质的公司看中该地区的优越交通选择入住；第二阶段：意欲开拓当地市场的外国公司或企业入住；第三阶段：决策和商业技术功能入住；第四阶段：行业标准协会、产品标准部门等高端产品市场辅助功能入住。展馆及商业中心的建设提升区域功能及形象；快速火车及换乘中心的建设使该区域可以直通大巴黎各个经济活动地区和新城，区域可达性的提升使效劳型企业聚集，促进地区成为成熟的商务区。戴高乐机场枢纽拓展区主要入住了仓储物流企业、跨国及跨区域贸易企业、办公及商业，其选址条件如下：1.仓储物流企业：紧邻高速公路；2.跨国贸易企业：临近机场；3.跨区域贸易企业：临近高铁；4.办公及商业：临近机场，有通往市区的轨道交通。日本新干线与多摩新城日本新干线开展概要日本是全球首个建立高速铁路系统的国家，新干线于1964年启用，时速达每小时210公里，为当时全球最快的火车。现时新干线列车平均时速为每小时262公里。新干线的兴建是要支持当时已有的成熟连市的交通系统。日本新干线系统集中提高首都与其它城市的交通连接并依赖其外乡铁路或交通纲络紧密连接各重要城市。TokaidoLine(东海道新干线)是最初期的路线，连接东京及大阪市，路轨全长515公里。现时日本所有的铁路公司都是私营机构。東京东京站开展概要东京站开展历程1914年12月20日：东京车站正式启用，京滨线电车开始运行。一年后东京车站旅馆开业。1954年10月14日：八重洲侧车站大楼〔地上局部仅六层楼〕启用，大丸百货进驻。1964年10月1日：东海道新干线通车，新干线东京车站启用。1967年3月16日：由于东海道本线的长途列车班次因新干线通车而大幅减少，将原本使用的第16线轨道撤除，完成重新铺设新干线轨道。1968年6月30日：八重洲侧车站大楼地上局部增建为十二层楼。1972年7月15日：东京地下站启用。1990-1997年：京叶线、「成田特快」列车、山形新干线、长野新干线等开通东京站。东京新干线车站于1914年建成，位于日本东京千代田区，为东日本旅客铁道〔JR东日本〕、东海旅客铁道〔JR东海〕、东京地下铁〔东京Metro〕的铁道车站。不但是多条铁道路线的起点站，也是东京主要的大型车站之一。每日从东京站出发与到达东京站的列车班次约4,000班，居于全日本首位，来自于旅客乘车的收入额同为日本第一。东京站区域规划方向东京站区域现状图东京都会区规划参照2001年「东京新都市营造愿景」，对于东京都外围地区，以2025年为开展目标，提出未来城市规划愿景，其根本政策目标即为创造东京为一个引领世界、具有国际观及具繁荣魅力的都市，各分区开展策略如下：1.核心区域之再生(1)强化国际商务中心之机能。(2)推动都心生活。(3)建构历史与文化的都市空间。2.东京湾临海地区的活化(1)充实东京湾使其成为国际都市东京之「世界橱窗」。(2)营造活力与魅力的「水岸之都」。(3)培育与亚洲各国合作的产业机能。3.都市环境的再生4.核心都市的扩大(1)透过都市根底建设以建立具有活力的多摩据点。(2)藉由产官学的合作以促进产业开展。(3)有方案地筹整高质量的住宅用地。5.自然环境的保护与活用建构能活用丰富自然性的大东京都创意休闲圈。东京站为多条轨道交通聚集的换乘中心，其地面距离大手町站直线距离约500米，距离有乐町站直线距离约800米。由于东京站作为日本客流首位的车站，皇居又位于该区域附近，历来为文化、经济、政治及行政中心，其站区四周多为办公大楼群聚的区域，但目前无综合型态商圈存在的情形。东京站区域开发状况总开发范围：111公顷主要物业形态：办公楼、商铺辅助商业设施：剧院、俱乐部会馆、会议中心、旅馆、美术馆02-06年总建筑面积：114.3万平方米（10栋）07-11年已知规划建设面积：138.6万平方米（8栋）平均楼层34层（包括平均地下4层）平均高度150米东京站、大手町站、有乐町站附近物业状况东京大楼JR东京站东日本桥口大楼办公集中区步行5分钟距离内有5栋办公楼东京站、大手町站及有乐町站周边10分钟步行范围内聚集大量办公楼群，据不完全统计2002至2011年间以办公及其辅助商业的总供给量逾250万平米。该区域内目前共有4100间企业，每天约有24.4万上班族在此活动。为推动111公顷土地的开发，政府通过都市更新、容积率转移等鼓励措施吸引当地企业、学术界共同参与区域再开发方案。轨道交通建设与卫星城开发通过城市轨道交通与高铁的接驳引导卫星城的开发，其中典型的案例为多摩田园城与东京急行电铁的一体化开发。通过居住区与轨道交通的互动建设，提高居住区的吸引力，同时居住区的开发也增加了轨道利用的客流，促进轨道交通得以有效经营，20年间城市人口从建设之初1.6万增加到33万。年份建设区段沿线人口（万人）轨道客流（万人/日）1963年开始施工1.601966年沟口——长津田（14.2公里）4.72.61983年沟口——月见野（20.1公里）3341.1多摩新城总体定位多摩新城——东京的卫星城，1966年初被开展成为日本最大型的新城镇，位于东京西南郊，距离东京15–35公里。多摩新城主要开物业为住宅、商业设施和教育设施。面积约3,000公顷，占多摩市面绩约60%，规划人口342,000，现时人口超过200,000，占多摩市总人口约70%。人口密度达6700/平方公里。新城提供约35,000就业岗位，占市人口约20%。其余80%人口在市外工作，其中2/3乘搭铁路到东京市上班。多摩市铁路车站与其它日本新城镇相似的是设有其它线路交通系统接驳新干线。多摩市设有KeioLine及OdakyuTamaLine接驳新干线的东京站(26分钟)。乘坐多摩Monorail从多摩中心站到Tachikawa站只需22分钟。整个多摩新城镇开展以多摩中心站为核心，并在站周围规划为商业及休闲区，建设学校、居民设施如邮政局、医疗设施、店铺等。市中心的主要设施位于站南方的ParthenonAvenue两侧。ParthenonTama是一个庞大的文化中心，位于ParthenonAvenue的未端，介绍多摩市的历史与开展。著名的HelloKittyLand只需从中心站步行5分钟即可。多摩市交通网络道路占多摩新城面积比例为19.4%,与东京5个城镇的道路比例相约。完善的铁路网络把多摩新城与整个日本连接起来。除了铁路网络配套外，多条快速道把多摩市与其它东京主要城镇的距离拉近。城市开展特征城市开展结构多摩新城分为21个住宅工程地块或居住小区。多摩新城配有完善的居住小区的配套设施，如道路、公园、休闲绿地及水电供给等。吸引了6所大学及110企业单位于多摩新城设立。此外，新城镇内设有假设干医疗场所。多摩新城区（若干）住宅社区（21个）3,000–5,000住宅单位2所小学，1所初中商店、邮局、警察局、诊所靠近一个火车站城市开发模式多摩新城是东京市政府与私人合作伙伴以联型合作关系的结晶品。市政府负责总体规划，而铁路与物业的开发均是以联型式合作方法完成。21个住宅工程地块或居住小区中8个是由东京市政府负责开展、12个由私人机构负责开发。另外1个工程地块那么由日本全国房屋供求机构负责。市政府在推广工程时积极采取措施吸引企业到多摩新城，如提供宽税措施、低价卖地等。多摩新城规划土地用途比例土地用途类别面积（公顷）占多摩新城面积比例住宅用地81535.2%商业用地77.73.4%教育设施用地241.210.4%其他公益设施用地239.710.3%公共绿地428.818.5%道路用地448.819.4%其它公共配套设施5.20.2%特定设施用地61.22.6%总数2,317.2100%多摩新城的开发以住宅为核心，商业、教育及其他公益设施为辅助。其中住宅用地占35.2%，商业、教育及其他配套设施占26.9%，道路用地占19.4%，公共绿地占18.5%.多摩新城人口变化自从1970年代多摩新城建成以来，已经吸引了20万以上的人口居住于此，发挥了东京卫星城市的作用。多摩新城建成的前十年是人口数量飞速增长期，平均年增长接近13%，之后的十年人口增速仍较快，年均增长接近5%，此后进入稳定开展期。*2004年至2006年的增幅为两年多摩新城公共住宅供给公共住房的供给量-可见1981年至1995年为供给顶峰期，根本吻合人口快速增长期。户型面积分布-可见1970年至2000年政府供给的公共住房平均户型面积为80-100平方米/户；-1970至1980年间，平均户型面积从50平米增加至80平米以上，反映出多摩新城的社会单位从个人转变到家庭的过程。1980年后，平均户型面积维持在100平米左右。公共住房的售价-在上个世纪末售价约为3,300美元/平方米。-在1970至1993年的23年间，公共住房价格增长了约6倍，1993年后房价略有回落，至2006年多摩新城地区公寓楼的均价为3,450美元/平方米，独立别墅均价为4,325美元/平方米，整体价格小幅波动。住宅开展规模与各项比例每居住小区设有约3,000-5,000住所、两所小学及一所中学及小区中心(设有商铺、邮政局、医务所等)。住宅工程的建筑风格以中至高密度的多层住宅大厦为主，针对中至低收入人士。环绕在这些大厦是一些私人别墅型大屋，以市价出售。住宅种类及建筑面积单栋住宅300万平方米公寓式住宅26万平方米多摩地区主要商业物业商业设施占地面积（平方米）总建筑面积（平方米）LaFate名牌折扣店47,50042,540伊藤洋华堂百货商场9,28019,550FabMinamiOsawa2,72712,536SanrioPuroland(HelloKitty乐园）21,17345,900三越百货10,10062,080GreenadeNagayama17,37040,940OkanouePatio9,44013,700总计117，590237，246伊藤洋华堂百货商场HelloKitty乐园多摩火车站5分钟步行路程主要商业设施的占地与体量HelloKitty乐园位于火车站300米距离范围内。东京都市大学多摩南区医院多摩地区各物业体量配比多摩地区主要物业配比多摩地区住宅建筑面积占总建筑面积的32%，学校占25%，商业占28%，医疗占15%；多摩地区有东京都市大学、多摩美术大学、国士馆大学等六所大学，总占地面积75万平米，总建筑面积21万平米，占多摩地区总建筑面积的25%；多摩地区的医院有多摩南区医院、多摩立邦医学院Nagayama医院等六所医院，提供总床位1684个，占建筑面积近13万平米，占多摩地区总建筑面积的15%.多摩新城城市轨道交通带动卫星城开展新干线及铁路的组合作用日本通过新干线将全国所有中心城市的交流时间控制在2.5小时内，形成一日交流圈；并用铁路接驳新干线节点，并以铁路站点为核心开展卫星城镇；多摩新城即东京的一个以居住功能为主的卫星城。多摩新城以住宅业为主，商业设施与教育设施为辅；住宅占32%，商业占28%，教育设施占25%.其他医疗配套占15%。以住宅为重心的产业结构轨道交通建设完毕之后的25年为人口增长和住宅开展的顶峰期；25年间住宅供给量约增加13倍，单元住宅面积约增加1倍，住宅单价增加约5倍。住宅开展阶段多摩新城是东京市政府与私人合作伙伴共同合作完成的。市政府负责总体规划，而铁路与物业的开发均是以联型式合作方法完成。市政府在推广工程时积极采取措施吸引企业到多摩新城，如提供宽税措施、低价卖地等。多摩新城案例借鉴土地开发模式日本东京台场新城之台场地区东京台场概要日本东京临海副都心台场新城，距东京市中心约6公里，是与东京其他地区连接第一节点，所以它是日本政府首先打造的旅游胜地。台场利用主题特色旅游商业、娱乐及购物和蔼用临港资源，延伸江对面的繁华银座市中心和开展迅速的汐留及六本目的人气到邻近的新商务区〔有明区和青海区〕，从而增加办公和商业活动，并同时提供生态的优质生活区。考量台场地区功能组合及物业配比；台场地区自身开展的驱动因素；台场地区产业及物业的开展时序。以旅游带动商务及住宅区开展的案例参照案例借鉴重点2001年「东京新都市营造愿景」——东京湾临海地区的活化：(1)充实东京湾使其成为国际都市东京之「世界橱窗」。(2)营造活力与魅力的「水岸之都」。(3)培育与亚洲各国合作的产业机能。临海副都心台场新城功能布局临海副都心台场新城共分为四个区：台场地区、青海地区、有明北区和有明南区。方案2020年约有7万人在这工作，及42,000人在这居住。而台场地区那么提供约16,000就业时机和5,500居住人口。据东京都港湾局统计，截止到2006年底，该地区内进驻企事业单位800多家，就业人口为38,000人，居住人口为7000余人，2006年的观光客人为4万余人。有明区台场地区青海区台场地区主要是提供旅游商业、商务、办公和绿地，是整个临海副都心台场新城的人群聚会、活动点。台场地区有明北区青海地区有明南区青海地区主要是商住、办公用地，是临海副都心台场地区的南部商业区。有明北区主要是提供商住、办公用地。有明南区主要是提供商住、办公用地。土地用途面积（公顷）占地面积（%）公园、绿地11927商业、办公5312商住、办公5111住宅235其他（展示、公交基地）6515道路11526防灾地区164共：442100临海副都心台场新城占地442公顷，虽然它是未来的商业区，它的商业、办公用地只占约23%，比公园和绿地占地比率〔27%〕还小，使该区域成为非传统性的休闲商业区。临海副都心台场新城用地结构区位与交通背景：这地块四面环海，与银座相距约15分钟车程〔铁路〕。当初由于日本工业结构调整，工业效劳减少，相反效劳业不断增长开展，而且运输业和物流业不断向外延伸，所以令它与银座、汐留及六本目这些商务兴旺地区来往不便。现在台场临近8号和11号高速公路、367国际公路及彩虹桥，由无人驾驶铁路与对面江地区连贯，交通枢纽兴旺，易达性强。台场新城用地结构台场新城之台场地区物业构成台场占地77公顷，是与东京其他地区连接第一节点，所以它是日本政府首先打造的旅游胜地。提供亲绿亲水时机外，它也提供酒店购物、休闲、博物馆、主题公园等娱乐设施或效劳来吸引游客。希望先把自己成为旅游热点，提升名气，从而带动邻区旅游、商业及办公活动。它是整个临海副都心台场地区的重点绿化亲水带。它共有三个滨水公园，分别是台场公园、台场海滨公园和潮风公园。该地区包括以下物业：物业用途体量备注DeckTokyoBeach购物中心购物、娱乐69,000平方米包括Sega主题公园，提供多类型机动游戏。也提供多条特色购物街。AQUACity购物中心购物94,000平方米PaletteTown购物娱乐中心购物、娱乐N/A包括100米高的摩天轮、24000m2丰田汽车主题购物及展示中心、180米长的欧式购物街和共能容纳2,700人的音乐厅ZeppTokyo。大江户温泉休闲、娱乐N/A以温泉为主题的特色商业，包括18种温泉服务、购物、餐饮和歌舞表演。NikkoTokyo酒店旅馆18,800平方米；453个房间GrandPacificMeridien酒店旅馆20,900平方米；884个房间住宅区居住2,034户另有14,700平方米的教育用地。商务、办公区商务、办公332,500平方米当中包括配套商业及零售。注：未含温泉及室外游乐设施。年份发展过程1980政府开始进行规划研究1993政府开始进行征地和改变土地用途1995政府开始发展第一期项目-台场发展。1996台场地区：（1）发展居住区、教育配套（2）DeckBeachTokyo购物娱乐中心和NikkoTokyo酒店开业（3）临海副都心其他区：东京国际展示场开业1998GrandPacificMeridien酒店开业2000AQUACity购物中心开业；及发展第三个居住区2003大江户温泉开业2005所有第一期工程完成2015所有第二期工程完成及开始发展第三期项目（完工日期未定）第一步打造三种方向：居住和教育、休闲、购物、娱乐和酒店效劳、以及展示，确保对内对外经济能同步开展。第三步：参加新主题元素，带动旅游业第二步：增加酒店供给，添加居住、休闲及娱乐功能。临海副都心台场新城开发历程东京台场案例借鉴以旅游带动周边房地产开发、创造多种类型主题公园。区域开发驱动因素公园、绿地占地约27%；商业办公用地约占23%；住宅用地约占5%，其他为道路、及配套设施用地。其中台场地区，办公：零售：住宅：酒店=4：3：2：0.5。用地规划及物业配比〔1〕在第一期开展时已打造和开展三种方向〔居住和教育、旅游、休闲和娱乐、及展示〕，确保地块具备对内对外的吸引力；〔2〕利用接近上海主要旅游资源的优势，联动周边旅游区或旅游工程开发，创造非传统休闲商务区，如本案西临佘山风景区〔约10公里行程〕，未来可考虑利用其旅游资源，且临近的徐泾镇已形成连片特色房产开发的良好态势，对本案区域开发亦具有良好促进效应；〔3〕提供购物娱乐中心和主题公园，创造不同类型旅游效劳和活动，确保新鲜感，吸引周边人流和游客；〔4〕商务和办公产业可分期开展，可先打造休闲、娱乐和购物，制造一定人流量和名气。再以优美生态绿化环境推售住宅，从而提高价格。同时也不断参加新元素，除能保持工程整体吸引力之外，也能保持价格的稳定性。可参照的开展概念和过程研究框架——第二阶段长三角苏浙沪产业分工关系上海商务区与产业区开展产业开展建议适合开展产业定位财务分析站体财务分析上海竞争区域分析上海产业开展侧重虹桥枢纽拓展区适合开展产业筛选大型枢纽拓展区国际案例借鉴枢纽拓展区产业开展侧重区域财务分析财务平衡建议为平衡而划拨的可能的地块建议资金运作建议枢纽拓展区适合开展产业对物业需求分析物业开展建议枢纽拓展区幅射开展理论案例区域开发驱动方式比较区域开发引擎类型物流商务区（史基浦案例、戴高乐案例）居住区（多摹案例）生态旅游区（东京台场案例）发展条件紧密连接通往发达地区的高速公路或国际性机场、港口。连通轨道交通，与中心城市交通时间短于半小时。临近城市中心区且轨道交通发达，生态景观资源优越。驱动方式以物流服务为基础，带动相关制造业发展，并吸引生产性服务业聚集，带动区域房产开发。通过轨道交通将中心城区人口外迁，并以居住、教育及商业功能满足卫星城居民的基本需求。以旅游带动周边房地产开发、创造多种类型主题公园。主要开发元素会展中心、物流园区、办公、酒店、商业等。住宅、学校、商业、医院等主题旅游、商业、酒店、办公、住宅等。地块开发比例工业用地约占75%；商办用地约占25%.住宅用地占35.2%，商业用地占3.4%，教育设施用地占10.4%.其他为道路、绿化及其他配套设施用地。公园、绿地占地约27%；商业办公用地约占23%；住宅用地约占5%，其他为道路及配套设施用地。地块推进历程先开发通往市中心区域主干道两侧地块，再开发10公里辐射区内其他地块。以车站枢纽为中心向外辐射。先开发具有旅游核心资源的地块，再开发周边地块。地块内物业配比——建设体量住宅：学校：商业：医院=3.2：2.5：2.8：1.5建设体量办公：零售：住宅：酒店=4：3：2：0.5物业发展历程第一步：发展仓储及工业建筑；第二步：发展展馆、办公及其他基础商业配套。首先发展住宅物业，之后不断配套各类设施，包括学校、商业和医院。第一步发展居住和教育、旅游、休闲和娱乐、及展示，确保地块具备对内对外的吸引力；第二步提供购物娱乐中心和主题公园，创造不同类型旅游服务和活动，确保新鲜感，吸引周边人流和游客；第三步以优美生态绿化环境推售住宅，从而提高价格。同时也不断加入新元素，保持项目整体吸引力。拓展区产业发展模式史基浦模式戴高乐模式模式内涵人流、信息流集中区域（近枢纽区域）以商务商业为主导，物流便捷区域以物流及相关制造业为主导的发展模式。人流、信息流集中区域，发展商业、服务业、会展业；物流便捷的区域，发展高端制造业并通过不断改善生产型服务聚集区及其区域环境来提高产业层次。依赖的交通条件多种对外物流途径及高能级货运量。包括：国际机场；国际港口；跨国及跨地区高铁网络；辅以通往市区的轨道交通。高能级国际性客货运机场；紧密连接通往发达地区的高速公路；通往市区的轨道交通。土地开发规模以枢纽为核心的10公里辐射范围为主；开发规模达16平方公里。沿城市发展轴线开发土地；开发规模达5平方公里。主要集中的产业类型跨国贸易业会展业服务业与商业物流业时尚业制造业（电子信息、生物制药）跨国贸易业服务业与商业会展业物流业制造业（汽车、电子工业）拓展区域开发产业比较拓展区产业发展模式史基浦模式戴高乐模式主要开发的物业类型展馆物流仓储用房办公楼五星级酒店健身馆展馆物流仓储用房办公楼商场虹桥枢纽项目的适用方面产业方面因人流及信息流聚集而产生的跨地区贸易业与医疗业。如未来启用虹桥机场的100万吨设计货运量，将引起依赖高端物流的时效产品制造业的物流职能聚集。物业方面展馆、办公楼、高端酒店、健身馆，以及高速巴士、职工日常生活服务等人性化服务内容。产业方面跨地区贸易业服务业与商业物业方面展馆与商业中心可提升区域形象。〔续上表〕区域开发产业比较研究框架——第二阶段长三角苏浙沪产业分工关系上海商务区与产业区开展产业开展建议适合开展产业定位财务分析站体财务分析上海竞争区域分析上海产业开展侧重虹桥枢纽拓展区适合开展产业筛选大型枢纽拓展区国际案例借鉴枢纽拓展区产业开展侧重区域财务分析财务平衡建议为平衡而划拨的可能的地块建议资金运作建议枢纽拓展区适合开展产业对物业需求分析物业开展建议枢纽拓展区幅射开展理论长江三角洲区域

长三角区域长三角区域涉及2省1市，涵盖16个城市，土地面积10万平方公里，人口8200万人；“15+1”格局：上海市;江苏8市：南京、苏州、无锡、常州、扬州、镇江、南通、泰州；浙江7市：杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山、台州；杭州东海宁波黄海杭州湾扬州绍兴台州湖州舟山南京南通常州泰州镇江嘉兴苏州上海无锡崇明岛长三角区域历年GDP产值〔单位：亿元〕长三角GDP增长变化：长三角地区经济继续在新一轮扩张期的上升阶段稳健运行，在全国区域经济中的地位进一步提升；长三角地区各区域GDP均保持每年10%以上的高速增长。长三角区域，经济增幅高位趋稳，在全国区域经济中的地位进一步提升；长三角经济开展现状长三角区域GDP增速变化长三角产业开展现状长三角区域产业结构：长三角区域第二产业和第三产业均有相当比例，第三产业比重加大；上海市产业结构呈现“三二一”格局，江苏省、浙江省产业结构以第二产业为主；同世界主要国际大都市相比，上海第三产业占GDP比重50%，国际都市第三产业占GDP比重超过80%，上海的第三产业开展水平相对较低，还有较大的增长空间。长三角区域，产业支撑出现变化，效劳业成为经济增长新引擎。上海第三产业仍有较大开展空间。长三角产业开展规划1432长三角区域四个功能定位：我国综合实力最强的经济中心；亚太地区重要的国际门户；全球重要的先进制造业基地；我国率先跻身世界级城市群的地区。开展规划“一核六带”开展规划：强化上海这个开展核心优化提升沪宁产业带重点建设沿江产业带沿杭州湾产业带培育宁杭产业带沿海开展带沿太湖开展带重点产业开展布局：做大做强石化、钢铁、电子信息产业等具有国际竞争力的战略产业；稳固提升装备制造业、纺织轻工和旅游业等传统优势支柱产业；加快开展现代效劳业和生物医药、新型材料等具有先导作用的新型产业。根底设施协调与建设：提出加快沪宁、沪杭、杭甬、沿长江、沿海和宁湖〔湖州〕杭６大重点交通通道建设，以及综合运输枢纽建设；提出煤炭、油气、液化天然气、电力和新能源等根底设施建设。资料来源：长三角区域“十一五”开展规划纲要上海产业定位以金融、物流、文化等为重点，以现代服务业集聚区为突破口，提升服务业的规模与能级。提升制造业水平，促进产业集群化发展。江苏产业定位重点发展装备制造、电子信息、生物医药、现代轻纺等产业，形成相关产业基地，提高优势产业在制造业中的比重。浙江产业定位初步形成信息产业、生物医药、新材料、光机电一体化、环保产业为主的具有我省特色的新兴产业发展格局。长三角产业定位长三角区域，产业结构进一步调整，未来长三角地区将形成以高新技术产业为主导、先进制造业为主体、现代效劳业为支撑的产业开展新格局。长三角区域产业开展定位资料来源：上海“十一五”开展规划、江苏“十一五”开展规划、浙江“十一五”开展规划产业相关行业会展旅游展示、销售、商务、会务、旅游超大型设备大型电力设备、超大型设备专业服务会计、审计、法律、咨询生物医药研发、实验、生产、销售物流业物流网络、信息平台、结算中心航空航天研发、制造、应用卫星、火箭金融业托管、交易、清算结算集成电路集成电路设计与工艺研发、生产装备制造成套设备、专用设备、汽车、船舶、IT软件软件开发设计、动漫行业等生物医药生物医药、生物农业、生物能源现代服务咨询服务、信息服务、商务服务现代轻纺纺织服装原料、面料、终端产品现代物流物流网络、储运中心、物流基地电子信息信息家电、电子元器件、集成电路精密制造科学仪器、自动化、机械制造信息产业软件产业、系统集成业、电子商务现代服务咨询服务、信息服务、商务服务生物医药IT软件、电子技术、生物制药、动漫文化产业传媒、出版、动漫新材料金属电子材料、无机电子材料环保产业物流网络、储运中心、中转中心光电一体化成套设备、办公自动化设备、柔性制造旅游会务游乐、商务、会务、展示、购物产业相关行业上海浙江江苏重点开展加快开展长三角区域重点开展产业长三角区域，上海将重点开展以现代效劳业为主的地三产业，加快开展先进制造业；江苏和浙江重点开展以第二产业为主的先进制造业和高新技术产业；加快开展现代效劳业。资料来源：上海“十一五”开展规划、江苏“十一五”开展规划、浙江“十一五”开展规划长三角产业带：沿江产业带。沿长江延伸，主要涵概苏南地区以及南京和上海；沪宁产业带。主要包括沪宁交通沿线地区，目前已成为带动区域创新能力和国际化水平提升、效劳长三角地区乃至全国开展的区域。宁杭产业带。分布在长三角区域西侧，南京-杭州一线，依托自然、旅游资源等。沿杭州湾产业带。沿杭州湾县市依托现有产业根底和港口条件，积极开展高新技术和高附加值的制造加工业和重化工业。沿海产业带。北至南通，南到台州，沿黄海、东海分布。沿太湖开展带。以生态农业、旅游业为主，环太湖分布。长三角区域产业带及分布东海黄海舟山杭州绍兴沿江产业带宁杭产业带沪宁产业带环杭州湾产业带湖州南京常州泰州扬州镇江无锡苏州沿太湖产业带沿海产业带宁波杭州湾台州上海嘉兴南通崇明岛沿江产业带沿江产业带：范围：沿江产业带包括6个城市：南京、扬州、泰州、南通、镇江、上海；产业：装备制造、化工、冶金、物流四大产业群；产业关系：通过产业的上下游、前后向以及旁侧链接，延伸产业链，形成产业集群；杭州东海宁波黄海杭州湾嘉兴绍兴台州湖州舟山无锡南京崇明岛苏州南通常州泰州扬州镇江上海产业产业链产业分布产业关系汽车产业链机电—体化装备，机械基础件、关键零部件—先进重大技术装备的装备制造产业链。上海、南京、仪征轿车生产基地、扬州客车生产基地、沿江地区汽车零部件生产基地。上海、南京、仪征轿车生产竞争关系；零部件生产：上下游产业链关系。船舶产业链大吨位高等级船舶及配套装备、船舶修造产业链。上海研发、扬州、仪征、江都、靖江配套装备生产基地、上海、南通修造船基地。船舶修造：区域竞争关系；配套装备：上下游产业链关系。化工产业链石油化工为龙头，基础石化原料—精细化工、合成材料的化工产业链。上海、南京、仪征石化生产区，上海、张家港、常熟、南通精细化工生产区。石化生产：区域竞争关系；精细化工：区域竞争关系和上下游产业链关系。冶金产业链钢冶炼—特种钢材—金属制品的冶金产业链，以及金属制品业，延伸产业链。上海精品钢冶炼、江阴、靖江、南京冶金下游产品及金属制品。冶金：上下游产业链关系。物流产业链利用港口沿江平台，市场—第三方物流—生产企业—用户的供应链。上海国际、国内物流中心，南京、苏州区域物流中心，扬州、常州专业物流中心。各有侧重，存在垂直分工特性。

汽车、船舶装备制造业和化工产业同构性强，存在区域竞争关系；冶金、物流产业属于上下游产业链结构。沿江产业带-产业关系及分布沿江产业带产业关系及分布表沪宁产业带沪宁产业带：范围：包括6个城市：南京、镇江、常州、无锡、苏州、上海；产业：高新技术产业带：信息技术、生物技术、光电一体化技术和新材料技术；产业关系：优势聚集，联动开展，相同产业间的区域竞争较为明显；杭州东海宁波黄海杭州湾扬州绍兴台州湖州舟山南京南通常州泰州镇江嘉兴苏州上海无锡崇明岛沪宁产业带-产业关系及分布上海漕河泾新兴技术开发区电子信息生物医药新材料上海张江高科技园区电子信息生物医药微电子上海金桥现代科技园电子信息微电子轿车南京高新区电子信息生物医药精细化工新材料苏州高新区电子信息精细化工精密机械无锡高新区电子信息生物医药精细化工新材料精密机械机电一体化常州高新区电子信息生物医药精细化工工程机械产业关系区域竞争区域竞争区域竞争区域竞争上下游产业链区域竞争上下游产业链区域竞争上下游产业链沪宁产业带主要产业分布及关系

在沪宁高新技术产业带中电子信息、生物制药、精细化工和新材料等产业较为同构，电子信息、生物制药、精细化工等产业区域竞争关系明显。环杭州湾产业带环杭州湾产业带：范围：包括6个城市上海、嘉兴、杭州、绍兴、宁波、舟山；产业：先进制造业集聚区：电子信息产业、生物医药产业、石化产业、纺织产业、服装产业；产业关系：集群化开展、差异化竞争加剧等趋势；杭州东海南京黄海南通泰州扬州镇江湖州无锡崇明岛常州台州舟山苏州宁波杭州湾上海嘉兴绍兴产业产业链产业分布产业关系电子信息产业通信、软件、微电子类、光电子、电子材料、电子元器件计算机网络和外部设备杭州、奉化、宁波、绍兴通信、软件、微电子类、光电子类产品；嘉兴、湖州电子材料、电子元器件计算机网络和外部设备等新产品。电子信息等相关产业的研发、制造产业基地，与沪、苏区域竞争明显。生物医药产业新药研发、生物医药、化学原料药和医疗器械、制药机械产业杭州、湖州药材种植，舟山海洋生物药，上海、上虞化学制药；上海、杭州医药研发，上海、杭州、绍兴医疗器械和制药机械。区域竞争关系石化产业以炼油和乙烯为龙头，向下延伸精细化工、塑料等产业上海漕泾、金山、吴泾、宁波、大榭、镇海石化制造基地。上海、嘉兴-上虞、余姚-慈溪精细化工生产基地。区域竞争与上下游关系。纺织产业化学纤维、棉纺织、丝织的研发、制造、印染、贸易上海、诸暨、象山、宁波垂直分工上下游产业链关系服装产业服装、服装辅料的研发、加工、贸易皮革服装：海宁；针织服装：上海、诸暨、象山；领带：嵊州；服装辅料制造：长兴；设计、贸易：上海、宁波垂直分工，上下游产业链关系。环杭州湾产业带产业关系及分布表环杭州湾产业带

环杭州湾产业带中电子信息、生物制药、石化产业区域竞争关系明显，纺织产业、服装产业呈现垂直分工产业链。常州泰州扬州南京镇江湖州杭州东海崇明岛宁波黄海杭州湾上海南通嘉兴绍兴台州舟山无锡苏州沿海产业带沿海产业带：范围：

包括南通、上海、嘉兴、宁波、舟山和台州；产业：港口物流、大型重化工和能源基地

；产业关系：新兴的临港产业、海洋经济与生态保护相协调的综合经济带。

产业产业链产业分布产业关系物流产业带港口物流产业、临港产业南通、上海、宁波上海、宁波港口物流以及临港产业存在区域竞争关系；南通为互补协作关系。重化工产业带石油化工产业大型重化工产业南通、上海、宁波上海、宁波产业同构且存在区域竞争；南通与上海、宁波为上下游产业链关系。能源产业石油输油管道宁波大榭岛—南京、鲁宁输油管道与石油化工等产业上下游产业链关系沿太湖产业带产业关系及分布表沿太湖产业带-产业关系及分布

沿海产业带主要是新兴的临港产业、海洋经济与生态保护相协调的综合经济产业带。主要存在区域竞争产业关系、上下游产业链关系和协作互补产业关系。宁杭产业带宁杭产业带：范围：包括6南京、湖州、杭州；产业：旅游产业、文化产业、都市型特色农业产业；产业关系：系列风景名胜区和人文历史优势，形成宁杭旅游产业带，以及名特优农副产品及其延伸加工产品的高度集聚区；东海崇明岛宁波黄海杭州湾上海南通常州泰州扬州嘉兴绍兴台州舟山南京镇江湖州杭州无锡苏州产业产业链产业分布产业关系旅游产业带风景名胜区旅游业、历史文化旅游业、生态旅游业、休闲度假旅游业等西湖、富春江-新安江、莫干山、紫金山、天目湖等系列风景名胜区联动、协作、互补关系较强，对上海及交通的依托性较强。文化产业带文学艺术业、出版业、影视广播业、音像制品业、卡通游戏业、广告业、娱乐业、工艺品业、建筑设计业、演艺业、展览业、竞技体育业等杭州、湖州和南京联系较为紧密，以杭州南京为中心，对上海的依托性很强。都市型特色农业产业带茶业、桑蚕业、竹与笋业、中草药业、果业、蔬菜业、鱼蟹业、花草业、树苗业等，科研、种养、加工、储运、销售及其延伸加工产品产业链。南京、杭州、湖州周边以及溧阳等地的农业生产基地和示范园区种植、加工、储运、销售等环节上下游产业链。宁杭产业带产业关系及分布表

宁杭产业带第二产业较少，以旅游、文化第三产业居多，对上海以及交通的依托性较强，尤其旅游业，通常依托上海作为中转集散的交通中心功能。宁杭产业带-产业关系及分布沿太湖产业带沿太湖产业带：范围：包括无锡、苏州、湖州；产业：旅游产业和特色生态农业产业；产业关系：旅游观光、休闲度假等效劳业和特色生态农业等产业集中的生态效劳带，对上海和交通的依托性较强。东海崇明岛宁波黄海杭州湾上海南通扬州嘉兴绍兴台州舟山南京镇江常州泰州湖州杭州无锡苏州产业产业链产业分布产业关系旅游产业带风景区旅游业、历史文化旅游业、生态旅游业、休闲度假旅游业太湖、天目湖、无锡、苏州等风景区和历史文化区联动、协作、互补关系较强，对上海及交通的依托性较强特色生态农业产业带茶业、桑蚕业、竹与笋业、中草药业、果业、蔬菜业、鱼蟹业、花草业、树苗业等，科研、种养、加工、储运、销售及其延伸加工产品产业链环太湖区域等地的农业生产基地和示范园区种植、加工、储运、销售等环节上下游产业链沿太湖产业带产业关系及分布表沿太湖产业带-产业关系及分布沿太湖产业带主要是以旅游观光、休闲度假等效劳产业和特色农业居多，对上海以及交通的依托性较强，尤其旅游业，通常依托上海作为中转集散的交通中心功能。产业带产业产业关系与上海产业关系沿江产业带汽车、船舶、化工、冶金、物流等产业。汽车、船舶、化工，区域竞争关系；冶金、物流上下游产业链关系。区域竞争与上下游产业链关系环杭州湾产业带电子信息、生物医药、石化、纺织服装电子信息、生物制药、石化等产业区域竞争，纺织、服装产业呈现垂直分工区域竞争与垂直分工产业链关系沪宁产业带

电子信息、生物医药、精细化工、新材料、微电子、精密机械、机电一体化。电子信息、生物医药、精细化工和新材料区域竞争明显；微电子、精密机械、机电一体化区域竞争中还存在上下游产业链关系区域竞争与上下游产业链关系沿海产业带港口物流、重化工和能源港口物流、石化等产业区域竞争，能源和部分港口物流协作互补关系区域竞争与协作互补关系宁杭产业带旅游产业、文化产业、都市型特色农业产业旅游产业：互动、协作，依托上海和交通；文化产业：互动、协作关系；特色农业产业：垂直分工产业链对上海交通、旅游集散中转依托性很强沿太湖产业带旅游产业和特色生态农业旅游产业：互动、协作，依托上海和交通对上海交通、旅游集散中转依托性很强小结-长三角产业带长三角区域产业关系主要是：产业同构的区域竞争和上下游企业间的协作或者对效劳业的依托需求的合作关系。区域旅游业对上海旅游中转集散和交通的依托性较强。长三角竞争关系产业特征长三角产业带中生产制造产业，产业同构性较强，存在区域竞争关系；竞争关系产业主要分布在沪宁、沿江、环杭州湾产业带，一般集中在高速公路、货运铁路沿线和港口码头周边。1长三角竞争关系产业的分布特征2长三角竞争关系产业的依托特征竞争关系产业主要为生产制造产业，对物流的依托性较强，尤其是对高速公路、货运铁路和港口码头等规模物流便捷的区域依托性较强；竞争关系产业对生产性效劳业的需求较高，尤其是对展示展览、专业效劳等效劳业的依托性比较高。竞争关系产业对物流有较高的依托性，对生产性效劳业有较高的需求；由于存在竞争关系，因此对竞争平台有较高的需求，尤其是对商务贸易和展览展示有较高的需求。长三角合作关系产业特征合作关系产业主要是上下游产业链和生产制造业对效劳业的依托，主要分布在长三角产业带和上海中心区域；合作关系产业多为效劳性产业，主要分布在交通便利快捷的商务区。1长三角合作关系产业的分布特征2长三角合作关系产业的依托特征3长三角合作关系产业的聚集特征合作关系产业主要分布在交通快捷、便利的商务区，有相同行业或者相同产业链聚集的特征。

合作关系产业对人流、信息流有较高的依托性，对交通便利快捷的商务区有较高的需求，同时相同行业或者相同产业链有聚集特征。合作关系产业给竞争关系产业提供竞争平台。合作关系产业多为效劳业，对人流、信息流、资金流的依托性较强，是快捷便利交通依托