方案设计管理作业指引

PAGE4/5XX有限公司编号：版本：生效日期：管理体系文件方案设计管理作业指引密级：发放编号：编制：审核：批准：版本修订记录序号修订日期修订内容修订人版本备注方案设计管理作业指引编号：版本：生效日期：适用范围适用于方案设计，包括项目整体规划方案和项目各期建筑方案的管理。控制目标保证方案设计，包括项目整体规划方案和项目各期建筑方案的质量、进度、成本的达成。工作职责设计部负责收集和分析方案设计前期条件资料；负责编制《方案设计任务书》并组织相关部门进行评审；负责组织、督导设计单位完成方案设计；负责组织方案设计成果评审。项目负责人、设计顾问、工程技术部、总部开发、成本、工程、营销／招商等及物业公司按设计部要求提供方案设计所需前期资料；参与《方案设计任务书》、方案设计成果的评审。产品研发委员会产品研发委员会成员组成：董事长、副董事长、总经理、工程副总、营销副总、设计负责人、营销负责人、招商负责人、成本负责人、设计顾问；审议方案设计方案成果。公司领导工程副总、总经理：审核《方案设计任务书》董事长：审批《方案设计任务书》和方案设计成果。作业指引方案设计基础资料收集设计部收集方案设计所需资料，输出方案设计所需资料清单。设计部提供项目周边市政网管现状、规划资料、规划经济技术指标、土地使用相关文件、现状图、用地红线图及专业报审意见；营销管理中心/招商运营中心提交《项目产品建议书（深化）》，明确产品定位；设计部自行准备概念设计成果主要结论、现场初勘报告；成本管理中心提供方案设计限额设计要求及成本控制建议；物业公司提供物业管理意见，明确物业经营管理模式及物业管理用房性质、面积及其所需的片区位置，明确物业管理需求，营销管理中心配合；营销管理中心提供《售楼处、示范区选址建议》。方案设计任务书编制设计部编制《方案设计任务书》。设计部组织设计任务书的评审，评审后整理输出评审意见，工程技术部、项目负责人、开发管理中心、工程管理中心、成本管理中心、营销管理中心／招商运营中心、物业公司及分管领导参与：设计部负责审查设计依据资料的正确性及完整性、规划设计与单体设计要求、项目经济技术指标要求、设计成果内容及深度要求、设计进度安排；开发管理中心审查政府相关部门对项目方案设计的要求；营销管理中心/招商运营中心审查项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，规划设计风格建议，销售示范区划分合理性，提供会所的设计要求；工程技术部／工程管理中心检查主要设备选型要求，是否满足分期开发的要求；成本管理中心审查项目方案设计成本控制建议；物业公司审查是否有满足物业管理模式及物管用房的要求。根据各部门评审意见修改完善，输出《方案设计任务书》（终稿），经工程副总、总经理审核后报董事长审批。方案设计向设计单位发放设计任务书并进行交底。设计部负责就设计过程中的问题进行协调、沟通、反馈：设计部收集园林景观、装饰装修、综合管网等设计单位的优化建议及开发管理中心负责收集政府相关部门的意见，经内部审核同意后反馈给方案设计单位；在户型和平面功能布局设计完成后，设计部进行供电、人防、消防等建设方案的沟通，并及时将相关部门意见反馈到设计单位；营销管理中心／招商运营中心针对户型方案多次沟通，保证户型设计符合市场及销售需要。方案设计过程中，设计单位进行结构及设备的初步方案设计。对结构形式、梁板布置与设备管井、空调机位等进行初步的研究和设计意向，设计部组织招标采购中心、工程技术部、工程管理中心提供建筑材料的品牌表供设计单位选择确定建筑材料和结构概念形式。设计单位根据设计任务书中要求的时间、成果标准提交设计资料。设计部进行方案设计成果自评。方案设计评审设计部组织进行方案设计成果评审。工程技术部、项目负责人、设计顾问、工程管理中心、成本管理中心、营销管理中心／招商运营中心、物业公司及分管领导、董事长参与。设计部负责重点检查规划及单体设计是否满足任务书要求，示范区划分是否合理。需要时，结构专业设计人员对设计方案进行结构试算，以评审结构合理性；开发管理中心检查方案设计成果是否满足政府相关部门要求并达到报建深度；营销管理中心/招商运营中心检查规划及单体设计是否满足项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，设计风格建议，销售示范区划分合理性，检查规划及单体设计中是否存在客户投诉的隐患；成本管理中心检查规划及单体方案各分项是否突破项目成本匡算要求，并根据调整完善后的方案编制项目分项成本概算；工程技术部／工程管理中心检查方案是否存在不便于施工的结构构件；物业公司检查规划及单体设计是否满足物业管理模式要求，会所及物管用房的设计要求；设计顾问负责从规范施工技术、成本等方面进行评审。设计部视情况可邀请外部专家参加评审。评审后，设计部整理评审意见，向设计院反馈评审意见，组织设计院对设计成果完善修改。方案设计成果经产品研发委员会集体评议，董事长审批后执行。方案设计通过后由开发管理中心报送政府部门审批，取得规划方案批文，然后进入扩初或施工图设计阶段。设计部向成本管理中心、开发管理中心、工程管理中心、计划运营中心提交经董事长批准后的方案设计成果，各部门进行存档备案。方案设计后要求方案设计阶段，同时开始景观概念方案设计。方案设计完成后，设计部组织编制方案阶段产品标准，组织方案阶段材料设备选型定板，开始室内设计。方案设计完成后，设计部应会同营销管理中心、招商运营中心、工程管理中心、成本管理中心、项目负责人、工程技术部等及公司领导确定销售示范区选址、定位及开放计划、示范区设计方案。方案阶段完成后，成本管理中心应完成成本测算、财务管理中心应完成投资测算及分析工作。设计部应完成初步设计任务书的编制。方案设计阶段成果设计部负责组织相关部门编制方案设计阶段性成果，方案设计阶段性成果包括（示例）：《方案设计成果设计文件》（设计部）《项目产品配置标准》（设计部）《项目设计指标表》（设计部）《项目配套设置》（设计部）《景观概念设计初步成果设计文件》（设计部）《示范区开发计划及功能、风格、数量、推荐标准要求等》（设计部）《示范区策划意向方案》(含示范区范围、样板间/卖场位置、出入路径、全套方案