物业公司工程手册样本

工程手册一、工程服务1.0综合事务管理1.1值班交接班1.1.1值班规定1.1.1.1严格执行公司考勤、排班、交接班、作息制度。1.1.1.2按照排班表上班，不能随意调换，如特殊因素需要换班，由本人向部门主管申请批准。1.1.1.3节假日必要有工程人员值班。1.1.1.4值班人员必要监控设施设备运营状态，异常状况报告上级领导并经授权后调节。1.1.1.5值班应填写《值班交接登记表》，记录交接事项及物品。其她事项（专项检查、维修、维护保养等），分类别填写在相应质量记录中。1.1.2交接班管理1.1.2.1物品交接，如对讲机、交通工具、公用工具、钥匙等物品。1.1.2.2工作交接，如设备运营状态、需跟进解决事项等。1.1.2.3接班人员应提前10分钟到岗，理解运营重要设备及工作事项；必要时，双方应共同巡视现场，方可交接班。1.1.2.4接班人未到岗之前，交班人不能擅自离岗。1.1.2.5口头交接简朴工作内容，重要工作内容应详细详尽记录在《值班交接班登记表》上备查。1.1.2.6如遇设备故障或交班前发生问题未解决，由双方协同解决。1.1.2.7领班安排交接工作，接班领班须对上班工作记录进行查阅考核。1.1.2.8接班人员须对交接物品、工作核算清晰，接班后责任由接班人员承担。1.1.2.9交接班存在争议，由工程主管/领班解决。1.1.3值班工作安排1.1.3.1工程人员根据《公共设施设备维修登记表》及《公共设施设备保养登记表》中内容，完毕工程主管/领班安排工作。1.1.3.2值班人员每日须对工作完毕状况签字确认，对未完毕工作阐明状况。1.1.3.3工程领班对当天工作完毕状况予以确认（无领班时由主管确认），工程主管每周对安排工作进行抽查考核。1.1.4.值班室管理规定1.1.4.1值班室物品应摆放整洁，室内禁止吸烟，保持卫生干净，禁止无关人员进入值班室。1.1.4.2外出工作或无人值守时，值班室灯饰、空调等应关闭并锁门。1.1.4.3值班室定期联系客服中心做好灭蚊、灭蚁、杀药等工作。1.2工程数据分析1.2.1抄表规定1.2.1.1商业顾客用电计量表须有完整统一封条。1.2.1.2水电抄表由分公司/管理处指定专人负责，每月底按固定期间及固定顺序抄表。1.2.1.3抄表人须熟悉管辖区内物业水电表安装位置和计量范畴。1.2.1.4抄表人应具备良好职业道德、诚信水平、责任心较强，每月抄表数值抄错率不能超过3‰。1.2.1.5抄表数据住宅物业记录于《用水用电抄表记录》，商业物业记录于《商业用水用电抄表记录》。1.2.1.6水电数据信息真实客观，对不同计量单位计量表、倍率表、个位表分类核算。1.2.1.7品质部每月按1%抽检水电计量表；分公司/管理处工程主管每月按2%抽检水电计量表，并在抄表记录中签字确认。1.2.2记录分析1.2.2.1工程主管/领班核算数据，每月5日前整顿《用水用电抄表记录》报分公司/管理处财务部；每月10日前整顿《用水用电记录分析表》报至公司品质部汇总。1.2.2.2工程主管每年终对全年水电总量进行记录分析，整顿《年度水电用量记录分析表》报公司品质部。1.2.3问题解决1.2.3.1水电表读数显示差额较大等异常状况时，及时查明因素更换故障水电表，水/电表更换须工程主管确认并经项目经理批准后设施。1.2.3.2公用/住户计量水表、计量电表与实际使用量存在较大误差时，应对计量器具送检。1.2.3.3水电核算对比数据额差额较大时，及时与供水供电抄表部门沟通协调，尽量同步抄表。1.2.3.4当月水电分表总计用量与总表用量相差超过3%时及自抄分表共计本年度每月合计用量差值超过3%时，工程主管应查明因素、提出整治办法并实行整治。详细按《不合格控制程序》执行。1.2.3.5抄表员抄表浮现错误或运用不合法手段修改业主/客户水电资料、以权谋私，按人事类《员工考核管理规定》惩罚。1.2.4更新存档1.2.4.1业主/客户规定现场抄表备份数据自存，抄表员应协同执行。1.2.4.2《用水用电抄表记录》每半年更新1次。1.2.4.3商业物业专柜半途撤场、专柜移位，收费代码等信息资料随后相应变更。1.2.4.4水电报表原始资料须按年份分类装订成册存档。1.2.4.5水电表资料保存期限为5年。1.3维修服务1.3.1有偿维修1.3.1.1住宅物业有偿维修1.3.1.1.1接到有偿维修保修信息后，工程人员10分钟内赶到客服中心领取《有偿服务单》并在客服中心《服务信息登记表》中签收。特殊状况不能领取，由工程领班视状况解决。1.3.1.1.2工程人员15分钟内带齐工具、材料、抹布、铺垫、鞋套等到达维修现场。如客户另有预约维修时间，按预约时间到达维修现场。1.3.1.1.3有偿维修服务须按分公司/管理处制定《有偿服务项目收费原则》收费价格收取，需提前知会并征得客户批准。对于不属于分公司/管理处《有偿服务项目收费原则》中保修项目，工程人员依照现场工作量、作业条件等客观因素报价，征得客户批准，方可实行维修。1.3.1.1.4工程人员到达现场后，参照品质类《服务规范》之“有偿维修人员”规定维修作业。1.3.1.1.5维修完毕，客户在《有偿服务单》签字确认交费方式后，按如下操作：无电脑系统收费按如下程序操作：支付钞票，工程人员将费用交财务部、将财务部签字确认《有偿服务单》及开具收费根据（客户联）交客服中心，由客服管理员将收费收据交客户。银行代扣款，工程人员将《有偿服务单》交财务部签字确认，财务联交财务部、客服联交客服中心；财务部在收取当月服务费时，一同收取有偿服务费。有电脑系统收费按如下程序操作：支付钞票，工程人员将费用及《有偿服务单》交客服中心解决。银行代扣，工程人员将《有偿服务单》交客服中心解决。1.3.1.1.6工程维修人员到达后查看现场，如不能解决，应跟客户解释因素，并请客户在《有偿服务单》上签字确认，工程维修人员当天将《有偿服务单》返至客服中心。1.3.1.1.7上门服务时如客户不在家工程维修人员应填写留言给客户，请客户与客服人员重新商定服务时间，并在《有偿服务单》注明，工程维修人员当天将《有偿服务单》返至客服中心。1.3.1.2商业物业有偿维修1.3.1.2.1客户下发《工作联系单》，由项目经理确认与否为有偿服务并签收，转交客服中心统一汇总，客服管理员登记服务内容后，将《工作联系单》下发至工程人员。1.3.1.2.2工程主管/领班须当天依照《工作联系单》服务内容，与该区域楼层主管确认专柜维修事项后，三方就维修事项和服务费用达到共识，商定维修时间并填写《有偿服务单》。1.3.1.2.3工程人员到达现场后，参照品质类《服务规范》之“有偿维修人员”规定维修作业。1.3.1.2.4维修完毕，客户在《有偿服务单》签字确认交费方式后，按如下操作：A、支付钞票，工程人员将费用交分公司/管理处财务部，《工作联系单》注明关于状况后返还客服中心；财务部出具收款收据，工程人员将收据转交给客户。B、按代扣方式结算，工程人员将《工作联系单》注明关于状况后返还客服中心；月底由工程主管/领班将《有偿服务单》汇总，送分公司/管理处财务部统一办理结算。1.3.1.3注意事项1.3.1.3.1突发应急维修事项可先解决，后补。1.3.1.3.2不得在维修过程与客户发生争执，以及违背公司有关人事，劳动纪律事情。1.3.1.3.3每月底，工程主管/领班应同客服中心核对未完毕维修单据,同步做出维修筹划。1.3.1.3.4每月底，工程人员对当月客户维修进行记录，并填写《客户维修服务登记表》。1.3.2公共设施设备维修1.3.2.1填单1.3.2.1.1工程人员寻常巡视发现公共设施设备问题，及时填写《公共设施设备维修登记表》维修。1.3.2.1.2分公司/管理处其她人员发现公共设施设备问题，及时告知客服中心填写《公共设施设备维修登记表》。1.3.2.2维修1.3.2.2.1工程人员每日与客服中心对接，并根据《公共设施设备维修登记表》维修。1.3.2.2.2零修，急修但是夜，小修不超过3天，中修不超过7天。1.3.2.2.3维修作业现场须做好隔离，警示等安全防护办法。1.3.2.2.4拆装设备设施须恢复原状，并做好现场清洁工作。1.3.2.2.5维修各类设备设施参照行业规定工艺原则执行，维修返修率〈1%。1.3.2.3注意事项1.3.2.3.1对客户导致影响维修项目，须知会客服中心提前2天告知关于客户。1.3.2.3.2超过3天以上维修项目须报项目经理。1.3.2.3.3工程主管每月对设施设备故障进行记录，填写《公共设施设备故登记表》，并次月5日前报品质部汇总。1.3.3工程外包项目保修问题解决1.3.3.1汇总建档1.3.3.1.1工程外包项目具备保修条款/规定，工程主管需建立保修清册，内容涉及；合同编号，分包商单位名称，工程项目名称，保修范畴，保修期限（详细起止日期），分包商项目负责人，联系方式，通讯地址，保修条款等。1.3.3.2跟进解决1.3.3.2.1公共某些保修项目，由工程人员跟进解决，业主室内工程保修项目，由客服管理员跟进解决。13.3.2.2分公司/管理处每月对工程保修问题未解决事项进行汇总，发函至有关单元解决并报品质部督导。1.3.3.3质检评审1.3.3.3.1保修工程期将满，分公司/管理处须提前1个月对该项目进行专项检查.1.3.3.3.2到期保修工程,由保修单位提交<暂时服务供方服务质量验收表>,分公司/管理处根据检查成果客观评审工程保修质量.1.3.3.4注意事项1.3.3.4.1所有工程保修问题,分公司/管理处需拟订<工作联系函>告知有关工程外包单位.1.3.3.4.2电话联系保修单位业务,须保存电话录音资料.1.3.3.4.3所有与工程外包单位来往函件须留存有关证据,单独建档保存.1.3.3.4.4保修费用在保修期满评审合格后支付.流程图如下：1.4房屋及设备修缮1.4.1房屋修缮1.4.1.1定义1.4.1.1.1指以服务于全体业主/非业主使用人公共房屋某些筹划管理,质量管理及现场施工管理,以维护物业本体使用功能正常.1.4.1.2质量管理1.4.1.2.1根据国家<都市房屋修缮管理规定>有关规定执行.1.4.1.3保修期内房屋修缮执行原则1.4.1.3.1保修期以国家规定同期保修期限为准,国标未规定,以合同商定为准.1.4.1.3.2合同商定保修期限局限性国标,以国标为准,超过国标,以合同为准.1.4.1.3.3”住宅质量保证书”商定保修期局限性国标,以国标为准,超过国标,以”房屋质量保证书”为准.1.4.1.4工程保修期满后房屋修缮执行原则1.4.1.4.1主体工程梁,柱,墙,楼面,屋面,屋架,基本等牢固安全,构造可靠.1.4.1.4.2木质门窗,铁质门窗开关灵活,无松动,装修牢固,接缝严密.1.4.1.4.3楼地面工程平整,无起砂,无起鼓,无倒泛水等现象.1.4.1.4.4屋面工程应保证构造安全,无渗漏,排水畅通.1.4.1.4.5抹灰工程无开裂,无起壳,无起泡,无剥落,接缝平整.1.4.1.4.6油漆工程无起壳,无剥落,色泽均匀,与原色一致.1.4.1.4.7涂料工程无起壳,无剥落,色泽均匀,与原色一致.1.4.1.4.8金属构件应平稳,安装牢固,无锈蚀.1.4.1.4.9围栏,院墙等无缺损,塌陷,沟渠,阴井等保持排水畅通.1.4.1.5注意事项1.4.1.5.1业主/非业主使用人非公共某些维修按有偿维修服务进行解决,维修过程及维修规定,按<维修服务管理规定>执行.1.4.1.5.2房屋修缮重点关注因气候,生物,地理,灾害等因素对房屋建筑损坏,特别是防止人为因素导致房屋使用不当,施工质量差,保养不力状况发生.1.4.1.5.3谨防木材腐烂,砖瓦风化,铁艺锈蚀,钢筋混泥土胀裂,塑料老化.1.4.1.5.4谨防白蚁侵害,菌类腐蚀而引起房屋构造安全.1.4.1.5.5谨防地基土质差别引起房屋不均匀沉降而引起构造主体/墙体拉裂,渗漏水.1.4.1.5.6谨防洪水,火灾,滑坡,台风等自然灾害而引起房屋安全事故.1.4.2公共设施设备大,中修1.4.2.1定义1.4.2.1.1设施设备大修是指有筹划性防止性维修,对设施设备所有或大某些进行解体检查或更换重要零件配件,使之恢复到原有使用功能,称之为大修.1.4.2.1.2设施设备中修是依照设施设备构造特点而定,对运营状态已达不到使用规定设施设备,按实际需要有针对性局部维修称之为中修.1.4.2.2实行条件1.4.2.2.1筹划性大,中修…..A,实行公共设施设备筹划性大中修，须依照设备使用年限及实际使用状况综合拟定.…..B,为提高设备运营稳定性,安全性,延长设备使用寿命等维修.…..C,特种设备和技术含量较高设备检测维修,须由专业公司执行检测并出具鉴定报告,依照意见实行大,中修1.4.2.2.2非正常状况下大,中修…….A,设备浮现异常故障,功能失效,技术参数达不到标定值,存在重大安全隐患.…….B,严重影响业主/非业主使用人生活或公共安全隐患/故障设备,均匀执行紧急维修.1.4.2.3执行程序1.4.2.3.1执行公共设施设备大,中修时,按下列程序执行……A,经工程人员和专业公司双方拟定维修,由工程主管提出详细解决方案,方案内容应涉及;设备安装日期,使用时间,损坏限度,损坏因素及修复费用等信息..…..B,实行维修必要明确是自行解决还是外包解决,自行维修,由工程主管组织实行.1.4.2.3.2非正常状况下浮现设施设备大,中修解决…..A,属于内部责任,工程主管须一周内出具分析报告,并上报品质部.…..B,属于维修保养单位责任,由对方承担维修责任,须事件发生后一周内出具分析报告并采用相应取证办法.1.4.2.3.3工程主管组织人员详细实行,监管作业过程,验收修缮成果.1.4.3费用解决1.4.3.1费用从专项维修资金中列支,根据品质类<专项维修资金使用管理规定>执行.1.4.3.2费用从物业服务费中列支,根据程序文献<采购控制程序>执行.1.4.3.3费用由负责人承担,与负责人拟定并提前收取费用.1.4.4注意事项1.4.4.1每年终,工程主管制定房屋修缮,设备大中修年度维护保养筹划,费用在年度预算中列明.1.4.4.2涉及到分公司/管理处无法执行维修工程,且符合外包条件,可以实行工程外包.1.4.4.3保修期内发现问题,按<维修服务管理规定>执行.1.4.4.4实行公共设施设备大,中修项目有合约关系,按订立合同条款执行,更换大件零配件频繁,可提请第三方鉴定机构鉴定,鉴定责任属于维护保养单位,相应责任所有由维护保养单位承担.1.4.4.5公共设施设备维修须填写<公共设施设备维修登记表>1.4.4.6公共设施设备执行过大中修,由工程主管将相应内容在<设备台帐>中予以修正.1.5工程用房管理规定1.5.1工作程序1.5.1.1标记,警示管理1.5.1.1.1设备机房门口醒目位置应悬挂/张贴设备机房名称牌.1.5.1.1.2设备机房名称牌规格,样式,字体,张贴高度,位置一致.1.5.1.1.3由供电供水部门自行提供设备机房名称牌,可以由其张贴要相应位置上.1.5.1.1.4用于设备操作/批示标记牌,警示牌,模仿线路图,悬挂/张贴位置对的,批示方向对的.1.5.1.2防火管理1.5.1.2.1设备机房防火负责人须工程主管指定.1.5.1.2.2禁止携带火种或明火进入设备机房.1.5.1.2.3禁止在机房内堆放杂物,存储易燃易爆物品.机房内必要放置,应将易燃品存储在专用房间内.保持机房内外楼梯,走道,出入口畅通无阻.1.5.1.2.4机房内火灾探测器,灭火器,防排烟设备,疏散标志,批示灯,警报器,防火门,气体灭火装置等设施设备禁止撤除/拆除,须保持完好,使用功能正常.1.5.1.2.5禁止在机房内吸烟,以免探测器动作及产生火灾安生隐患.1.5.1.2.6依照机房面积,至少按1个/50平方米(4KG)原则配备干粉式灭火器,且应摆放在以便使用,显眼地方.重要配电房,配电中心,发电机房应安装气体灭火装置,并至少配备推车式干粉或二氧化碳灭火器1个(30KG).当发生电气火灾时,值班运营人员采用办法时应坚持”先断电,后灭火”原则.1.5.1.2.7油路起火时,应先行关闭油路源头,用沙袋或干粉式灭火器进行灭火,禁止使用液态水进行灭火扑救.1.5.1.2.8电路起火时,应先行关断电源,不能做届时,用干粉式灭火器进行灭火,禁止使用液态水进行灭火扑救.1.5.1.2.9木质成品起火时,可以用液态水进行灭火,但必要清晰地结识到也许涉及用电设备.普通状况下,机房禁用液态水进行灭火扑救.1.5.1.2.10工程人员每月5日前巡视检查灭火器,保持器具压力正常,批示值不超过正常范畴内.1.5.1.2.11发生设备冒烟,塑料焦味等异常时,当值负责人应及时判断故障部位,切断有关电源,做到能迅速有效解决.1.5.1.3卫生管理1.5.1.3.1设备机房必要由工程主管指定负责人,对机房卫生负责.1.5.1.3.2每周由负责人对机房进行一次清洁,做到无明显污渍,水渍,油渍,锈蚀,缺陷,划痕,张贴等现象.现房内如配备工作服,工作鞋,鞋套,必要换穿后方可进入。每次维护后,将有关事项记录在《公共设施设备维护保养登记表》中。1.5.1.3.3设备机房不得随处吐痰、乱丢杂物或堆积无关物品。各类运营资料及物品摆放整洁。1.5.1.3.4卫生清理以不影响设备运营、危害人身安全为原则。清洁维护运营中设备设施,必要有监护人状况下进行。1.5.1.3.5清洁维护作业必要停电作业,应严格执行停电操作筹划执行。注意事项:1.5.1.4.1设备机房应安装温度计。强弱电类机房(配电房、配电间、强电井、发电机房、监控中心、网络机房、弱电间、七氟丙烷室、强电操作间、风机房、水泵房等)室内极限温度不超过40度。超过机房温度,需采用降温解决。1.5.1.4.2设备机房须有应急照明电源,规定有通风设备,须安装通风设备。设备机房照明、通风良好。1.5.1.4.3任何运营设备必要有运营状态批示或有明显标记。1.5.1.4.4停运设备必要有运营状态批示或有明显断开点并悬挂相应标示牌。1.5.1.4.5用于操作作业工具必要放置在指定地方，且有工具名称阐明或相应操作程序阐明。1.5.1.4.6用于测量水位测量装置，必要有明显且对的测量标记。1.5.1.4.7水池/水箱检修口，必要有锁闭装置且上锁和加装防护网。1.5.1.4.8弱电机房必要采用防静电办法，谨防静电影响弱电设备运营。1.5.1.4.9直饮水机房须安装紫外线灯，以用于杀菌；遵守卫生管理规定，换穿工作服、工作帽、工作鞋等进入且有登记。1.5.1.4.10机房须悬挂符合不同类型机房运营管理规定、操作规程、应急管理规定等规章制度。1.5.1.4.11依照运营机房技术规定，有防小动物装置，须有隔离挡板或装置。1.5.1.4.12设备机房禁止渗水、进水。1.5.1.4.13项目经理每季度、工程主管/领班每月组织对各运营设备机房状况、卫生进行检查，检查成果记录于《工程用房检查登记表》。1.6房屋建筑巡视维护管理1.6.1巡视维护项目及规定1.6.1.1基本及承重构造（柱、梁、板、墙）1.6.1.1.1每年检查基本及承重构造整体构造性能与否完好。1.6.1.1.2每年检查基本有无不均匀沉降，勒脚有无破损。质量原则：A：基本沉降在国标容许范畴内。B：承重构造无大损伤及变形。1.6.1.2公共天面、平台1.6.1.2.1每季检查天面及平台地面伸缩缝密封胶有无变硬、疏松开裂、脱落现象。1.6.1.2.2检查地面与否有裂缝、起鼓、空洞，有无渗漏现象。质量原则：A、无大面积积水现象。B、无渗、漏水现象。C、无起鼓、空洞现象。1.6.1.3外墙面每季检查墙面或瓷片有无损坏、脱落。质量原则：无脱落、无损伤。无渗、漏水。1.6.1.4避雷带1.6.1.4.1每年检查有无锈蚀、松脱。1.6.1.4.2每年检查有无断裂。1.6.1.4.3每年检查有无整体移位现象。质量原则：外观光滑平整，无锈蚀、松脱和弯曲断裂。沿墙体及女儿墙面均匀分布，间距一致。焊接口搭接不能不大于80mm。1.6.1.5引下线1.6.1.5.1每年检查引下线与否牢固，有无松脱、锈蚀现象。1.6.1.5.2每年检查避雷带及接地网引出线连接与否牢固可靠。1.6.1.5.3每年检查避雷带T接与否良好，焊接与否牢固。1.6.4.5.4每年检查各固定座安装与否稳固，有无松脱现象。1.6.4.5.5每年检查隐蔽部位与否有裸露现象。质量原则：隐蔽性好，尽量与建筑物颜色一致。建筑物避雷带引下线普通不得少于4条。1.6.1.6接地线1.6.1.6.1每年检查各种重要设备接地线连接与否牢固、稳定。1.6.1.6.2每年检查接地线安装与否合理、美观。1.6.1.6.3每年检查高压环网柜、变压器、低压配电柜、发电机组、空调主机等大型设备须有两条接地线与避雷网相连。1.6.1.6.4每年检查接地线与设备焊结与否牢固，有无虚焊、脱焊现象，焊花与否整洁。质量原则：接地线安装不得影响维修或通行。接地线与设备连接牢固。1.6.1.7避雷网（接地线）1.6.1.7.1每半年检查一次避雷网引出线地面某些有无锈蚀现象。1.6.1.7.2每半年检查一次引出线周边环境卫生，有无水渍、腐蚀性物质。1.6.1.7.3每半年雷雨季节前测试一次不同标高位置避雷带接地电阻，同事测量建筑物引下线端接地网接地电阻，电阻值过大时，须检查引出线与接地网连接状况。质量原则：避雷网引出线店面某些无锈蚀。接地电阻不大于4Ω。1.7工程质量保修管理1.7.1保修管理要点1.7.1.1巡逻反馈：对工程进行寻常管理及巡逻，发现质量问题及时告知有关部门及单位解决。1.7.1.2保修实行：对工程质量问题组织监督实行。1.7.1.3监督管理：对维保工作进行监督检查、鉴定管理。1.7.1.4维保记录：对发现问题告知分包商及有关部门（涉及电话和邮件）、维保状况、监督管理状况进行全程记录。1.7.1.5质检评审：保修期满前对工程质量、维保状况进行综合质检评审。1.7.1.6保修金支付：按质检评审状况支付保修金。1.7.2《工程分包项目清册》移送1.7.2.1实行所有工程项目具备保修条款/规定，无论工程项目量大小、还是工程内容变更，必要由地产公司工程部进行统一登记，形成《工程分包项目清册》总目录。1.7.2.2《工程分包项目清册》内容应涉及：编号、分包商单位名称、工程项目名称、保修范畴、保修期限（详细起止日期）、分包商项目负责人、联系方式、通讯地址、保修条款等。1.7.2.3《工程分包项目清册》整顿，需按工程项目竣工验收时间顺序进行排序。1.7.2.4工程项目所有交付使用后一种月内，地产公司工程部负责将个项《工程分包项目清册》移送到分公司/管理处，移送《工程分包项目清册》，必要经地产公司工程部经理审批。1.7.2.5移送《工程分包项目清册》时，分公司/管理处与地产公司工程部双方签字确认。1.7.2.6单项工程或分部工程，必要在经竣工验收且保修期生效后一种月内，按《工程分包项目清册》内容规定，向分公司/管理处做资料移送。1.7.3保修问题收集1.7.3.1业主反映经客服管家/管理员核算问题、客服管理员在台风、暴雨后进行房屋渗漏水专项检查问题、业主室内保修工程到期前专项检查以及寻常巡视发现问题，统一报客服前台/客服部汇总登记，并记录在《业主室内保修工程维修跟踪登记表》上。1.7.3.2物业工程部在寻常巡逻发现工程质量问题、客服管理员提供公共设施、设备维修信息、以及保修工程到期前专项检查发现问题，有工程部负责人记录在《工程遗留问题记录跟进表》上。1.7.4保修问题反馈1.7.4.1经客服管理员核算业主反映问题，由客服管理员电话告知保修单位安排人员维修，并知会地产公司工程部专业工程师。1.7.4.2分公司/管理处工程部门汇总工程质量保修问题，由工程主管/领班电话告知有关保修单位。1.7.4.3告知保修单位在商定期间（合同中商定期间）内未实行维修、或未彻底解决问题，客服中心发《工作联系单》至地产工程部（回函时限），可将问题列出清单用作附件。1.7.4.4客服中心所做寻常性检查发现问题（也可以是保修到期前一种月专项检查），可以由客服中心知会保修单位，同步要发函至地产公司工程部。1.7.4.5电话联系/告知保修单位负责人应填写《工程保修/保养电话联系登记表》并留存电话录音。1.7.5保修问题跟进1.7.5.1工程维修事项应详细记录在《业主室内保修工程维修跟踪登记表》、《工程遗留问题记录跟进表》中并拍照取证。1.7.5.2依照物业公司管理需要，由分公司/管理处每月对工程保修问题向物业公司报告一次。1.7.6保修问题实行1.7.6.1社区入伙后，维保人员进入社区需到分公司/管理处办理施工出入证，凭证出入。1.7.6.2实行工程保修过程中，施工单位负责对成品保护。已入住业主室内施工，规定工人穿鞋套进入业主室内，现场成品及家私要做好保护办法，不能及时修复，要采用相应防护办法。成品保护示图成品保护类别成品保护原则室内墙面、吊顶小范畴维修墙面不动抹灰层，只涉及装饰面层腻子、打磨、涂料及装饰吊顶等小面积维修。维保保护原则：将所施工区域或施工区域下方至少5平米以内，周边地面、物品、家具进行成品保护室内墙面、吊顶大范畴维修，不动抹灰层，只涉及装饰面层腻子、打磨、涂料及装饰吊顶等维修，该维修涉及一种或各种墙面、各种房间维修。维保保护原则：将所施工区域房间进行保护，房间内不易移动物品进行保护，可移动物品集中转移到不涉及维修房间集中做好保护。同步，将入户门至室内施工区域地面用保护材料（地毯、防潮垫等）铺设维修，避免施工工人把垃圾带到室内其她地方。卫生间/厨房维修内容：卫生间水管、防水渗漏，墙地砖更换等维修。维保保护原则：将室内能移动小物品集中放置在卫生间外；将易碰、易碎品（淋浴屏、马桶、面盆）进行防磕碰包裹；涉及墙面剔打等维修要在地面做保护；封堵地漏；卫生间门内外侧用成品保护套进行防磕碰保护；将入户门至室内施工区域地面用保护材料(地毯、防潮垫等）铺设维修管道。露台/生活阳台维修内容：阳台、露台维修区域不在业主室内，但需从业主家通过等维修。保护原则：入户门至室内施工区域地面用保护材料（地毯、防潮垫等）铺设管道，阳台铝合金门门口组防踩踏保护，玻璃门需要用保护套将门做好成品保护。阳台如有洗衣机、热水器等物品需要用保护套做好成品保护。门窗部品维修维修内容：调试门窗、五金件，更换玻璃、门扇、窗扇、门框、窗框等维修。维保保护方案：更换部品不落地，施工单位随身携带工具包、工具箱等物品，需要在地面铺上一块塑料垫、防潮垫后，再把工具放在垫子上。牵涉剔凿等工艺同事内维修。1.7.7保修问题监督1.7.7.1保修问题解决时间如下表。合同另有规定，遵循保修条款商定执行。序号问题分类施工单位维修期限1土建裂纹、空鼓类7天2土建渗漏类15天3暗埋给水管漏水3天（不需做防水）4木地板拱起、地坪不平5天（不需做防水）5墙、地砖、石材类修补、不平、空鼓4天6石材更换2天（不需做防水）7铁艺油漆起皮、生锈类5天（不需做防水）8门窗及五金件（调试类非更换）8天9电器插座、开关、灯具（非线路问题）2天10卫生洁具（调试类非更换)1天11固定家具（调试类非更换）1天12智能化系统（调试类非更换）1天13通讯设备（含闭路电视）1天14其他调试类非更换1天15保洁1天16新品部件更换15天备注如浮现上述问题两类以上（包括两类），分别向业主阐明。1.7.7.2地产公司工程部接函后，负责告知（涉及发函）保修单位进场维修，物业公司配合。1.7.7.3因技术等客观因素不能修复工程问题，由地产公司工程部组织分公司/管理处、保修单位、有关专业人士对质量问题进行会诊，找出解决办法，责令保修单位限期修复。1.7.7.4下述状况需对工程质量问题进行控制，并填写《工程保修过程控制登记表》。1.7.7.5对已告知责任工程保修单位而对方在规定期间内不进行解决，或多次告知对方不来。1.7.7.6对因技术等客观因素，不能修复工程质量保修问题。1.7.7.7对保修单位无力修复，或因修复不能达到质量规定问题。1.7.7.8对重复维修不能彻底解决，或已经发生其她损坏和损失问题。1.7.7.9对在维修过程中，严重影响业主/公共设施设备使用问题。1.7.7.10对工程质量问题或保修不当导致损失监督。1.7.7.11经地产工程部鉴定属工程质量问题或保修不当导致，由地产公司工程部负责记录损失金额，留存证据并发函告知保修单位（对方应有签收记录，如对方拒签，应以快递方式寄达并保存邮寄回执），将在保修金中扣除相应损失金额，同步，将有关文献送到有关工程结算部门。即由地产部、财务部、工程部、分公司/管理处财务部。1.7.7.12分公司/管理处协助地产公司工程部记录损失金额及有关取证工作，并保存取证照片。1.7.7.13保修单位限期内能按照商定内容及保修规定完毕保修问题，由地产公司工程部组织保修单位、分公司/管理处、责任工程师联合对保修问题进行验收/销项，三方拟定问题解决。2.0设备故障应急管理2.1设备故障分类2.1.1重大设备故障设备发生故障对10户以上客户产生影响且2天内不能修复；有5户以上投诉；设备故障导致人身伤亡事故；设备故障导致经济损失达1万元以上；设备故障引起社区停水、停电、发生火灾等。2.1.2普通设备故障除重大故障以外其她设备故障2.2工作程序2.2.1现场安全2.2.1.1发生突发性设备故障事件，当班工程人员第一时间应采取有效办法进行解决，并同步告示工程主管/领班。如个人无法解决并对人身构成危害，当班工程人员应第一时间疏散现场人员并做好现场警戒。2.2.1.2任何影响客户使用，在相应位置采用隔离办法，放置提示标记、警示牌等。2.2.1.3必要时，当班工程人员需留守现场，以维持现场秩序及安全等2.2.2信息反馈2.2.2.1工程主管/领班依照时间性质恶劣限度及对客户影响范畴，告知客服中心，并报告项7目经理。2.2.2.2客服中心告知客户，协调解决，解释有关信息。2.2.2.3涉及外单位事件，工程主管负责对外联系，理解、征询事件因素并向项目经理反馈。2.2.2.4项目经理在设备发生重大故障对客户产生较大影响时需向总经理报告事故状况，并填写《突发事件呈报表》。详细按《突发事件应急预案》执行。2.2.3故障解决2.2.3.1当班工程人员于10分钟内、工程领班20分钟内赶到事件发生地查看事件真相、理解事41件、过，协调组织应急事件解决等。重大设备故障，项目经理、工程主管30分钟内赶到现场，指挥解决。2.2.3.2发生重大设备故障，工程所有当班人员应处在应急状态，听候安排与调遣。2.2.3.3保修内或外包服务故障，当班工程人员将故障现象即时告知保修单位或外包单位。2.2.3.4过期保修或分公司/管理处自行维护设备故障，工程人员按《设备故障应急办法》解决。2.2.3.5发生重大设备故障工程主管需向项目经理阐明，并提出解决应对办法。2.2.4纠正防止/2.2.4.1发生普通性突发事件，由工程主管组织讨论分析，做出解决决定并采用纠正防止办法。2.2.4.2发生重大设备故障，由工程主管提请项目经理召开事故分析会议，并邀请品质部参加分析事故因素，拟定纠正防止办法，品质部监督实行。2.4.2.3设备故障产生不良后果，工程主管填写《整治告知单》解决。详细按《不合格控制程序》执行。2.2设备故障应急办法2.2.1供配电系统2.2.1.1停电2.2.1.1.1外线故障（高压系统）在无任何告知状况下导致停电时，当班工程人员应在第一时间内赶当班工作人员应在第一时间内赶到高压进线配电房，检查确认高压断路器批示灯与否熄灭，如批示灯无闪烁，阐明停电。2.2.1.1.2高压侧故障，及时向工程主管及供电部门报告故障现象，并全程跟进事故解决过程。2.2.1.1.3高压侧回路（涉及高压侧断路器、高压电缆、变压器）故障，普通状况下，要避免操作。2.2.1.1.4正常高压回路停电时，当班工程人员应及时报告工程主管/领班，在有人监视状况下，将故障线路开关退出，并挂“禁止合闸”警示牌。如有双回路供电，推动备用开关，检查完毕后，合上备用开关。2.2.1.2设备故障2.2.1.2.1发现发电机组不能自动投入时，当班工程人员应高度注意各开关所处位置和高压供电状况，确认所有断开后，可以采用手动方式启动发电机组。应急供电切换时间不得超过3分钟。2.2.1.2.2恶劣雷雨天气时，市电停电、发电机组又不能正常启动，对地下室落水较集中积水井，采用移动式小型发电机进行供电排水，保证排水正常。2.2.1.2.3如单台变压器不能运营时，依照用电实际需求，在条件容许状况下可以通过链路开关实现合并。但在合并前，必要征得工程主管批准。2.2.1.2.4单台变压器超过额定容量时，应及时控制关停某些次要用电负荷。2.2.1.2.5变压器温度异常升高时，观测负载变化，关停次要负载，启动排风机降温。2.2.1.2.6单台断路器，不能合闸时，必要时调换相似型号断路器。2.2.1.2.7个别低压回路故障时，断开该回路断路器，恢复其他用电。2.2.1.2.8配电房个别低压抽屉开关故障，先行先断，然后将开关抽出检查。2.2.1.2.9漏电开关跳闸时，退出该回路线路，用摇表检查线路及末端负载。2.2.1.2.10电机不能启动时，检查线路电压及回路电气开关设备、及电机自身。2.2.1.2.11接触器不能吸合时，检查线圈与否断路，一级辅助触头与否断路或接触不良。2.2.1.2.12供电母排冒烟时，及时关停某些次要负载。2.2.1.3异常状况2.2.1.3.1供配电线路、开关因不可知因素发生起火或冒烟等异常时，当班工程人员应在第一时间采用断开该回路电源，然后，用干粉灭火器灭除明火。禁止用水或其他导电介质。2.2.1.3.2人工不能灭除明火时，告知有关人员紧急启用二氧化碳系统灭火。2.2.1.3.3有火灾时，当班工程人员不能控制火势时，当事人应及时撤离现场，并紧急报告上级。2.2.1.3.4发现供电线路有异味、焦味时，应及时检查线路负载，关停该回路开关。2.2.1.3.5配电间/房发现异味、焦味时，及时查找异味源头，切勿不做寻查。2.2.1.3.6发现异常当事人无法拟定、判断，及时报告上级，切勿不做报告。2.2.2给排水系统2.2.2.1给水系统设备故障2.2.2.1.1水泵变频器故障时，当班工程人员应及时关闭变频器，并依照管网压力手动控制水泵启停，直到变频器回答正常运营。2.2.2.1.2水泵运营中发生故障时，当班工程人员应及时停止故障泵，投入备用泵。2.2.2.1.3系统主管开裂或爆管时，当班工程人员应在30分钟内关闭故障回路供水，必要时，停止水泵运营。断点位置处在楼层时，及时采用办法，制止积水流向客户房间、电梯井或其他设备机房。因溢水对供电设备构成威胁时，对以上断点位置实行紧急断电解决。2.2.2.1.4市政自来水进水管破裂时，一方面关闭市政进水总阀。破裂处在室内，紧急关闭进水总阀，对设备或设备机房形成危害，应积极采用遮挡、包裹、堵截等办法控制水流。必要时，关闭有关区域设备电源，避免产生人身安全事故。破裂处在进水阀门之前，当值工程领班/主管应及时告知自来水公司解决。2.2.2.1.5市政管网浮现不明因素停水时，当值领班及时联系自来水公司检修，理解事情进展，随时向工程主管报告，当班工程人员采用相应应急办法。2.2.2.1.6水质具有泥沙不能使用而又流入蓄水池，当值工程领班将有关状况直接报告到工程主管。普通状况下，对污染水进行排空解决或做她用。2.2.2.1.7水箱/水池溢流时，当班工程人员应及时赶到现场，关闭进水阀，事后检查自动浮力开关、电动阀灯其他有关配套设备与否故障。2.2.2.1.8环网管某一段浮现管道破裂时，迅速关闭该破裂段两端阀门，由工程主管组织工程人员进行抢修，未受影响供水段要正常供水。2.2.2.1.9消防系统浮现管网破裂时，关闭该回路手动阀门，有关设备置于“停止”，避免故障现象扩大。产生积水如影响到客户房间或总要设备机房安全时，按第“2.2.2.1.3”解决办法进行解决。2.2.2.1.10客户户内给水管爆管，及时关停进水阀门，然后进行恰当解决。2.2.2.2给排水系统设备故障2.2.2.2.1污水井水位过高而排污泵不能自动启动时，试试手动启动，强制污水泵运营。2.2.2.2.2单台污水泵故障时，则及时手动启用另一台泵工作。2.2.2.2.3排污连接软管破裂或漏水时，应第一时间转为备用水泵运营并及时更换软管。2.2.2.2.4先睡到严重阻塞，而形成污水溢出时，应及时停止该处以上单位用水。从后端运用工具或高压水进行逆流疏通。2.2.2.2.5电源故障引起污水泵不能正常排污时，就近驳接暂时电源进行解决。2.2.2.2.6市电停电、大型发电机组同步不能正常启用时，紧急启用可移动式柴油发电机进行供电，接通排污泵电源进行抽水。2.2.2.2.7水泵自身不能正常工作，采用暂时加接（连接）移动潜水泵进行解决。2.2.2.3恶劣天气排水办法2.2.2.3.1因雷雨天气导致高压停电时，当班人员应在1分钟之内启用柴油发电机组对排水设备进行供电，维持排水设备正常排水功能。2.2.2.3.2恶劣天气致使市电停电，同步柴油发电机组不能启动时，及时启用小型柴油发电机组为受进水地下室排水设备供电。2.2.2.3.3及时选取落水比较集中积水井，投入移动潜水泵，实行暂时紧急排水作业。2.2.2.3.4积水可排至附近雨水井或排污系统、人工湖等处，规定排水越近越好。2.2.2.3.5排水泵功率受限而致排水能力不够时，工程主管及时组织大量人力用沙包阻断水流进入重要设备机房（如配电房、发电机房、网络机房等）。2.2.2.3.6特大暴雨致使排水泵不能满足排水规定期，增长排水泵，加大排水量。2.2.2.3.7人工湖排水办法2.2.2.3.7.1浮现暴雨或特大暴雨时，工程领班应及时指定工程人员，依照人工湖水位涨落状况，随时向工程主管反馈有关信息。2.2.2.3.7.2人工湖排水自动溢流口浮现故障时，由工程领班及时组织人员进行疏通，检查堵塞点，查清溢流口管道纵深位置，然后酌情进行解决。2.2.2.3.7.3自动溢流口管道短时无法疏通，或因系统排水主管在某处浮现断裂或堵塞，导致排水不畅，应及时、坚决采用分湖排水方式进行应急排洪。详细排泄口位置参照如下：A、南湖排空阀处在A区11A侧面。B、中上湖排空阀在A区18A靠观景桥处。C、中下湖排空阀在A区38栋背面。D、北湖排空阀在A区34F背面靠沿湖路处。2.2.2.3.7.4如北湖自动溢流口与排空阀均不能正常泄洪，而南湖、中上湖、中下湖均可正常排水时，应紧急启动多台循环泵将北湖水抽向以上三湖进行泄洪。2.2.2.3.7.5采用以上办法时，由工程主管批准后执行，并做好有关记录。`2.2.2.4人工湖水质污染2.2.2.4.1因不拟定因素导致人工湖水质受到严重污染时，工程领班应及时对污染因素进行检查，并将检查成果报告工程主管。2.2.2.4.2当人体接触污染水质会产生伤害时，由工程主管及时上报项目经理。2.2.2.4.3客服中心发布禁止接触湖水紧急告知，安管人员控制她人使用、接触湖水。2.2.2.4.4水质受到轻度污染或湖水某区域受到污染，请示工程主管及项目经理，经批准后可采用投放药物、强化水质循环或排空湖水等方式解决。2.2.2.4.5水质污染严重而不能再短时间内解决，应及时将关于状况向项目经理报告，待分公司/管理处做出决定后执行。2.2.2.5山体防洪2.2.2.5.1气象预报有中到大雨时，分公司/管理处安排人员检查排洪沟、清除杂物；气象预报有特大暴雨时，应清除沉砂池中沉积物。2.2.2.5.2排泄口堵塞时，及时将过滤网架前端杂物进行清除，保持排水畅通。2.2.2.5.3雷雨天气应注意避免闪电雷雨时外出作业。2.2.2.6直饮水供水事故2.2.2.6.1筹划停电，由当班工程人员提前手动关机。如故障停电，由发电机供电并维持系统正常运营。2.2.2.6.2直饮水水源（自来水）故障，当班工程人员需密切关注直饮水成品水箱水位，必要时关闭该系统供水。2.2.2.6.3系统主机不能自动运营时，当班工程人员应15分钟之内赶到现场，查看有关技术参数并重新按照系统操作规程予以重新启动。2.2.2.6.4管网活接和阀门漏水（熔接引起除外）可加缠生料带、紧固活接。2.2.2.6.5水泵内有空气，电机运转不能抽水时，应松开排气螺丝进行排气解决。2.2.2.6.6电机过热保护继电器动作，控制柜故障批示灯亮，按下热保护按钮复位。重复后不能得到解决是，对输出电路或设备进行检查。当变频器报警时，按“复位”键并重新启动。如报警不能排除时，对变频器故障进行检查。2.2.2.6.7罐内布满空气时，发现口感调节器、激活系统、活性炭罐压力过高，打开罐旁阀门进行排放空气，直至罐内压力恢复至容许值。2.2.2.6.8电机不转，检查水箱水位与否处在控制范畴之内，水位正常状况下，手动尝试起泵，若能运转，阐明自动控制柜有问题，然后维修自动控制柜。2.2.2.6.9进水电磁阀故障导致中间水箱水位溢出，检查控制回路及电源，回水电磁阀故障，成品水供应不上，检查控制回路及电源。2.2.2.6.10发现UF膜内流水量太小，检查回路压力，及时进行清洗。2.2.2.6.11变频柜压力显示突然上升然后下降，电机转速加快。若长时间如此，则观测管网与否有长时间用水，如没有，则管网有问题，应检查管网。2.2.2.6.12接报供水主干管某处受到外力破坏时，当班工程人员30分钟之内赶到现场，理解现场状况并紧急关闭受损管网供水主阀门。工程主管将现场实际状况及受影响客户范畴、维修时间等告知客服中心以便做解释工作。2.2.2.6.13客户支管损坏，管断客户支管阀门。2.2.2.6.14拟定某处管道受损而不影响其他时，及时采用分段和分区将分户阀、支路阀或主阀关闭，避免其他顾客用水受到影响。2.2.2.6.15某处管道浮现渗漏或阀门损坏导致管路水质受到污染，一方面切断该回路主阀门，然后打开排空阀将管路积水放空，恢复供水前做好相应消毒工作。2.2.3消防系统2.2.3.1消防火警信号解决2.2.3.1.1消防监控主机接受到火警信号，电脑屏显示火警或故障发生详细区域，消防监控值班员拟定详细位置。2.2.3.1.2消防监控值班员运用对讲机告知附近岗位巡逻安管员迅速赶往火警发生现场，对火警状况进行确认。2.2.3.1.3到达火警发生地点后，及时用对讲机或消防插口电话与消防监控中心联系。2.2.3.1.4现场确认浮现火警误报时，应告知消防监控中心接触火警信号，进行现场复位及消防主机复位，消除警铃。2.2.3.1.5一旦现场确认火灾属实且状况严重，应及时告知消防监控中心进行火警确认，将设备各开关打至容许状态，相应消防设备联动启动运营，及时实行消防灭火。如果现场能及时解决，普通状况下，可以不启用灭火系统。2.2.3.1.6电气火灾发生时，一方面切断火灾区域电源，然后灭火。2.2.3.1.7厨房着火时，一方面关闭燃气气源阀门，然后灭火，以防发生爆炸事故。2.2.3.1.8消防控制中心消防报警，无论与否误报，消防监控值班员及防损员/安管员都要高度警觉，严肃认真对待，切勿麻痹大意。2.2.3.2火灾解决2.2.3.2.1运用控制中心消防专线电话拨打“119”消防报警电话，详细清晰报告着火物资、地点、火势等状况，并迅速告知安管员做好引导消防车准备工作。2.2.3.2.2告知消防队员、义务消防队员等迅速到达现场进行统一调度实行救火。2.2.3.2.3迅速运用消防疏散广播引导顾客、业主/客户，运用消防疏散通道向安全地点进行疏散。2.2.3.2.4迫降载客电梯至首层，专业救火消防员必要时使用消防电梯。2.2.3.2.5切除非消防电源，启用应急电源，着火点如有火源状况下，应及时切断火场电源。2.2.3.2.6启动有关地点防排烟风机、消防泵、防火卷帘门等设备进行灭火。2.2.3.2.7当高低压配电房、发电机房声光报警及警铃响起，CO2放气批示灯闪烁复核信号具集，此时，当班工程人员应迅速就近撤离现场，并按照CO2操作规程进行操作。2.2.3.3现场疏散2.2.3.3.1防火负责人到达现场指挥灭火，依照不同性质着火物质采用相应灭火器材，进行统一调度指挥，协同消防专业人员进行分析火势控制等工作。2.2.3.3.2消防管理人员应积极急救受到威胁顾客、业主/客户，有序组织人员救火，被困人员应灵活运用房屋本体设施进行自救。2.2.3.3.3现场指挥抢险应本着先救人，后急救转移重要物资原则。2.2.3.3.4现场疏散强求被困顾客、业主/客户。2.2.3.3.5消防控制中心运用消防广播引导人群进行安全疏散。2.2.3.3.6救护员负责伤员暂时救护及协调疏散伤员解决转移工作。2.2.3.3.7管理员负责撤离人员、被困人员等清点、核对、记录协调解决等工作。2.2.3.3.8安管员负责保证撤离现场畅通无阻，不能让顾客、业主/客户重返火灾现场，回绝无关人员进入危险区域等工作。2.2.3.3.9工程人员负责杜绝使用载客电梯，保证通信联系畅通、应急电源供电正常等。2.2.3.3.10对讲机放大器在停电状况下，所有人员对讲机频道使用一致，以保持通信。2.2.3.3.11防火负责人、消防管理人员协同消防队员积极急救转移重要物资，防止不必要损坏与丢失。2.2.3.3.12采用积极办法保护好现场，配合上级领导管理机关解决善后及其她事宜。2.2.3.4事后解决2.2.3.4.1在着火区域人员，要做好安抚工作，稳定她们情绪，告诫她们不得随便乱跑，更不能返回着火区域，同步组织医务人员急救受伤人员。2.2.3.4.2分公司/管理处要紧密配合消防队灭火工作并做好后勤增援力量，须保证水电供应不间断和有足够灭火器材及运送车辆。对急救出来贵重物品要妥善保管并做好记录。2.2.3.4.3对使用过消防器材和设备进行复位、检查维护解决。2.2.4弱电系统2.2.4.1停车场系统停电2.2.4.1.1市政筹划停电由工程人员告知安管设备操作人员将闸杆升起，系统推出、关闭电源开关。2.2.4.1.2如故障停电，由安管操作人员手动将闸杆升起，执行手动进出车辆管理状态。待供电恢复后，再启动系统恢复正常运营。2.2.4.2停车场管理系统故障2.2.4.2.1停车场管理系统主机浮现故障2.2.4.2.1.1安管设备操作人员可采用开关电源方式重新启动主机，运营停车场管理软件，通过输入对的操作账号及密码，进入系统并知会工程负责人。2.2.4.2.1.2重新启动计算机仍无法正常时，现场操作人员应实时告知工程负责人，手动控制车辆出入。必要时，暂停故障车道运作，引导车辆从其她主出入口出入社区。2.2.4.2.2网络系统故障（系统瘫痪）:安管设备操作人员必要第一时间告知工程负责人，手动升起道闸闸杆，做好人工记录，懂得车辆出入社区。2.2.4.2.3闸杆浮现动作无序：安管设备操作人员应及时重新启动系统主机，观测故障与否存在。如故障未排除，应及时关闭闸机控制电源，暂停运营，做好人工记录，手动控制车辆进出。2.2.4.2.4刷卡机不能手动出卡：安管设备操作人员打开出卡机箱门，手动出卡登记。2.2.4.2.5刷卡机不能有效读卡：安管设备操作人员应当对刷卡记录，做好有关记录，告知工程负责人现场解决。2.2.4.3周界防范2.2.4.3.1停电2.2.4.3.1.1市政筹划停电，由工程负责人到达中心控制机房，将报警联动系统退出，并关闭电源开关。待供电恢复正常，再启动报警联动系统至正常运营。2.2.4.3.1.2如故障停电，由工程负责人关闭报警联动系统电源。待供电恢复正常，再启动报警联动系统至正常运营。2.2.4.3.2振动光纤系统不报警或长时间报警2.2.4.3.2.1到达故障防区现场查看光纤悬挂、弯曲无异常，防护套管无破损、无异物附着。2.2.4.3.2.2查看设备箱中电源工作状态及报警解决单元工作状态、状态批示灯、个输入、输出接头连接完好。2.2.4.3.2.3监察报警解决单元个工作状态批示灯批示正常。如各防区批示灯常亮不灭，需断开报警主机电源，重新启动。2.2.4.3.2.4检查报警主机与其她系统联动连线，拟定连线无脱落、短接等异常。2.2.4.3.3红外对射系统不报警或长时间报警2.2.4.3.3.1到达故障防区现场查看发光端与接受端与否安装端正、无偏转，外观完好防护罩干净、无异物附着。2.2.4.3.3.2查看设备电源供电正常，发光段与接受端工作状态、信号线连接无误，人为触发报警时信号输出。2.2.4.3.3.3检查报警主机工作状态，对射信号输出线与报警主机连线正常，测试短接电阻工作状态，各工作状态批示灯批示。如各防区批示灯常亮不灭，需断开报警主机电源，重新启动。2.2.4.3.3.4检查报警主机与其她系统联动连线，拟定连线无脱落、短接等异常。2.2.4.4可视对讲门禁系统故障2.2.4.4.1停电2.2.4.4.1.1市政筹划停电，由工程负责人到达中心控制机房，将系统服务器退出并关闭电源开关。待供电恢复正常，再启动系统服务器至正常运营。2.2.4.4.1.2如故障停电，由工程负责人关闭系统服务器电源，待供电恢复正常再启动系统服务器至正常运营。2.2.4.4.2数字信号可视对讲系统通讯故障2.2.4.4.2.1户内主机与监控中心通讯故障：通过查看主机工作状态、网络连接状况，确认主机、主机与网络连接；B、查看户内主机房号、IP地址等有关参数；测试与主机连接网络；查看监控中心与户内主机通讯状况，并作相应调试；如上述操作均无法排除呼喊故障，更换户内主机，重复上述环节即可。2.2.4.4.2.2户内副机与监控中心通讯故障：产看户内弱电箱中专用HUB工作状态；批示灯、网络连接；检查户内主机与监控中心通讯正常；检查户内副机网络连接状况；如上述检查均无法排除通讯故障，更换专用HUB，重复上述环节即可。2.2.4.4.2.3户外门口机与户内主/副机通讯故障：查看户内弱电箱专用HUB工作状态、批示灯，各网络连接；检查户内主机与监控中心通讯正常；检查户外门口机线路连接状况；如上述检查均无法排除通讯故障，更换专用HUB，重复上述环节即可。2.2.4.4.2.4单元门禁机与监控中心通讯故障：检查单元门禁机工作状态；查看单元门禁机房号、IP地址等有关参数；测试与单元门禁机连接网络；到监控中心查看单元门禁机通讯状况，并作相应调试；如上述操作均无法排除呼喊故障，更换单元门禁机，重复上述环节即可。2.2.4.4.2.5单元门禁机与户内主机通讯故障：检查单元门禁机能否与监控中心通讯；检查与之通讯户内主机能否与监控中心通讯。2.2.4.4.2.6户内主机互相通讯故障：检查户内主机能否与监控中心通讯；检查户内主机副机能否与户内副机通讯。2.2.4.4.2.7数字化可视对讲系统管理主机故障：检查与管理主机电源线路、网路线路连接；测试与各门禁机通讯；断电重新启动管理主机，测试管理机。2.2.4.4.3数字信号门禁系统通讯故障2.2.4.4.3.1户内主机启动入户门锁故障：检查指纹锁工作状态；找出指纹锁遥控板，装上纽扣电池（3V），测试启动门锁；拟定启动门锁正常检看与遥控板焊接供电线路有无脱焊、虚焊现象，或直接测量供电线路电压处在正常值。2.2.4.4.3.2户内主机启动单元门锁故障:检查单元门禁机能否与监控中心通讯，手动启动单元门锁；检查户内主机能否与单元门禁机正常通讯。2.2.4.4.3.3门禁机启动门锁故障：检查门禁机工作状态；检查密码或刷卡能否开锁；如刷卡开锁正常密码开锁无效时，检查卡失效；检查门锁供电；检查门锁机械故障。2.2.4.4.4模仿信号对讲系统通讯故障2.2.4.4.4.1检查单元门禁对讲机工作状态，通讯线路，检查通讯线路在拨号呼喊时输出信号。2.2.4.4.4.2检查住户对讲机摘机，检查通讯线路。2.2.4.4.5模仿信号门禁系统故障2.2.4.4.5.1户内机启动单元门锁故障：检查单元门禁机与户内及通讯，手动启动单元门锁；检查户内机与单元门禁机正常通讯。2.2.4.4.5.2门禁机启动门锁故障：检查门禁机工作状态；检查密码或刷卡能否开锁；如刷卡开锁正常密码开锁无效时，检查密码与否被更改，或密码按键失灵；如密码开锁正常刷卡开锁无效时，检查卡与否失效；检查门锁供电；检查门锁机械故障。2.2.4.5闭路监控系统故障2.2.4.5.1停电2.2.4.5.1.1市政筹划停电，由工程负责人到达中心控制机房，将系统服务器退出并关闭电源开关。待供电恢复正常，再启动系统服务器至正常运营。2.2.4.5.1.2如故障停电，由工程负责人关闭系统服务器电源，带供电恢复正常，再启动系统服务器至正常运营。2.2.4.5.2云台、镜头、球型一体机无法控制2.2.4.5.2.1检查控制键盘或硬盘录像机/视频分控主机工作状态对摄像机控制状况，设立更改等异常。2.2.4.5.2.2检查控制键盘或硬盘录像机/视频分控主机485信号控制线，与否接驳完好，无短线、脱线，测试在控制操作时输出信号。2.2.4.5.2.3检查解码器、码分派器、信号放大器灯工作状态，各种控制线接驳完好，无断线、脱线，测试在控制操作时输出信号。2.2.4.5.2.4检查云台、镜头、球型一体机工作状态，各种控制线接驳完好，无断线、脱线，测试在控制操作时输出信号。2.2.4.5.3摄像机无图像显示或图像显示异常2.2.4.5.3.1检查摄像机、供电电源工作状态，测试供电电源输出未超过或低于摄像机额定电压。2.2.4.5.3.2调校摄像机光圈、聚焦参数，检查摄像机视频接头与视频线焊接完好，无脱焊、逊汗，视频线信号层与屏蔽层无短接现象。2.2.4.5.4硬盘录像机/视频分控主机/视频矩阵无法正常启动或工作异常2.2.4.5.4.1检查供电电源工作状况，测试电源输出在额定电压内。2.2.4.5.4.2检查硬盘录像机/视频分控主机/视频矩阵启动开关无卡组，散热系统工作无异常，主机启动无异响，各工作批示灯批示正常。有操作系统主机，需查看操作系统启动状况及监控软件启动、加载运营状况。2.2.4.6三表抄送系统故障2.2.4.6.1停电2.2.4.6.1.1市政筹划停电，由工程负责人到达中心控制机房，将系统服务器退出并关闭电源开关。待供电恢复正常，再启动系统服务器至正常运营。2.2.4.6.1.2如故障停电，由工程负责人关闭系统服务器电源，待供电恢复正常，再启动系统服务器至正常运营。2.2.4.6.2自动抄表故障2.2.4.6.2.1查看自动抄表系统服务器运营状况，确认采集终端工作状况。2.2.4.6.2.2检查集中器工作状态，信号采集线路连接完好。2.2.4.6.2.3检查与采集中断连接信号线，接头接触。2.2.4.6.2.4检查记数表头完好状况和采样板完好状况。2.2.4.6.3自动抄取数据错误2.2.4.6.3.1检查自动抄取正常、无误。2.2.4.6.3.2查看记数表头工作状况，手工抄取自来水记数。2.2.4.6.3.3依照手工抄取记数，手动修改自动抄表系统服务器中有关读数。2.2.4.7计算机网络、服务器系统故障2.2.4.7.1停电2.2.4.7.1.1市政筹划停电，由工程负责人到达服务机房，将服务器主机退出并关闭电源开关。待供电恢复正常，再启动服务器至正常运营。2.2.4.7.1.2如故障停电，由工程负责人关闭服务器电源，待供电恢复正常，再启动服务器至正常运营。2.2.4.7.2计算机网络工作异常2.2.4.7.2.1查看网络互换机、路由器等工作状况，各端口批示灯批示正常，如所有批示灯常亮无闪烁，需将其断电1-3分钟后再启动，恢复至正常工作状态。2.2.4.7.2.2查看设备各端口工作批示灯，如批示灯无显示或常亮无闪烁，检测此端口所连接设备或线缆。2.2.5电梯系统2.2.5.1有机房电梯困人解决2.2.5.1.1发生电梯困人时，监控中心工作人员一方面通过电梯对讲电话安慰被困客户保持镇定，并告知正在采用相应办法实行救援。救援操作程序如下：2.2.5.1.1.1监控中心人员及时告知工程人员，阐明状况。2.2.5.1.1.2告知轿厢内客户电梯随时也许移动，不要将身体靠在轿厢门上，不要试图打开轿厢门。2.2.5.1.1.3当班工程人员应及时赶往故障电梯进行救援。2.2.5.1.1.4当班工程人员同步将故障电梯状况告知维修保养单位。2.2.5.1.2当班工程人员接报后，在15分钟之内赶到现场，应先将电梯主电源断开以防止电梯意外启动，但必要保持轿厢内照明并通过电梯内对讲电话，规定客户保持镇定，不要乱动，轿厢将会移动。2.2.5.1.3如需盘车救人应依照电梯机房内电梯平层县对照表（非停电时，依照楼层批示）判断轿厢位置，如电梯不在平层，应采用松开抱闸装置时期平层。操作时，必要有两人同步进行，慢慢将电磁抱闸松开，避免速度过快，尽量不让客户产生惊慌。2.2.5.1.4操作中，移动轿厢平层应尽量以平层距离近来为原则。2.2.5.1.5确认电梯平层批示灯点亮时（或者看钢丝绳所标平层标示位置），救援人员可用专用钥匙将交箱门打开，协助客户撤离故障电梯。2.2.5.1.6当电梯处在不利位置时（≥平层+50CM），需用人工机械方式移动轿厢。2.2.5.1.7实行4.1.3-4.1.4环节后，当轿厢移动位置离平层50CM左右或基本平层时，回答抱闸状态，打开厢门并协助客户撤出轿厢。2.2.5.1.8按上述办法和操作环节发现依然存在异常时，应及时停止救援并及时告知维护保养单位人员赶到现场，然后告知客户静心等待救援。2.2.5.1.9如被困客户浮现不适状况时，应及时告知客服人员采用其她辅导办法。2.2.5.1.10善后解决2.2.5.1.10.1如是停电因素引起电梯困人，救援人员救济成功后合上电梯电源，然后予以观测。2.2.5.1.10.2如飞停电因素导致困人，救济成功后不得及时恢复电梯供电，待维保单位人员排除故障后，电梯才干投入使用。备注：无机房电梯困人解决参照以上“2.2.5.1.1-2.2.5.1.2”环节实行；救援人员打开梯门并观测电梯时所处位置；拉动松闸拉绳使电梯慢速接近楼层平层位置，然后打开轿厢门，协助客户离开电梯。2.2.5.2电梯进水寻常故障2.2.5.2.1巡逻发现或接报发生电梯浸水等危及设备运营安全时，监控中心人员应运用对讲电话告知客户，规定客户就近楼层李开电梯。2.2.5.2.2判断电梯尚可运营时，将电梯轿厢升至高处并关闭电梯所有电源，防止电梯再行启用。2.2.5.2.3集中人员紧急调集沙包等其她物品，将水流控制住，严防控制住，严防溢水大量流入电梯井道。2.2.5.2.4当底坑内浮现少量浸进水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源。2.2.5.2.5当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站上一层，断开电梯总电源。2.2.5.2.6当底坑、井道或机房进水较多时，应及时停梯，断开电梯电源总开关。2.2.5.2.7发生湿水时，应迅速阻断水源。2.2.5.2.8对湿水电梯应进行除湿解决，如用干嘛布擦拭、热风吹干（湿度不能太高），自然通风（采用大功率电扇）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到规定并且试梯运营无异常后，方可投入正式运营。2.2.5.2.9寻常巡检发现电梯钢缆断股、控制柜焦味、运营速度异常等危及安全运营，及时通过对讲电话与轿厢客户获得联系，规定客户就近泊梯，离开电梯。2.2.5.2.10客户安全离开后，将故障电梯关闭，放置警示或告示牌，等待维修。2.2.5.2.11电梯及电梯组件启用存在安全隐患，及时切断电梯电源并告知维护保养单位解决。2.2.5.3发生火灾2.2.5.3.1楼层发生火灾时，工作人员应及时击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运营状态，电梯运营到基站后，紧急疏导客户迅速离开电梯。2.2.5.3.2井道内或轿厢发生火灾时，工作人员应即刻停梯，疏导客户迅速离开电梯，并告知工程人员切断电源。然后用干粉灭火器灭火控制火势蔓延。不能断开电源，也可进行灭火。3.0供配电系统管理3.1供配电系统操作3.1.1工作程序3.1.1.1填写工作票电气设备管理执行工作票制度，发生如下状况工程领班填写《电气工作票》，工程主管并指定经验丰富工程人员为监护人、熟悉现场操作环境工程人员为操作人。3.1.1.1.1高压设备及线路上工作需所有或某些停电时。3.1.1.1.2低压设备及线路上工作需将高压设备停电或某些停电时。3.1.1.1.3高压室内二次接线和照明回路上工作，需要将高压设备停电或做安全办法时。3.1.1.1.4部门进行设备半年及以上周期综合检修，在配电主接线、高低压配电母线上进行工作时。3.1.1.2签发工作票3.1.1.2.1项目经理审批工作必要性、工作安全性。3.1.1.2.2工作票上所填安全办法与否对的、完备。3.1.1.2.3所派工作负责人和作业人员与否恰当和足够。3.1.1.3工作监护3.1.1.3.1对的安全地组织工作.3.1.1.3.2工作前应向作业人员交代清晰.3.1.1.3.3检查工作票所填安全办法与否对的、完备和值班所做安全办法与否符合现场实际条件。3.1.1.3.4督促、监护作业人员遵守本制度。3.1.1.4工作允许3.1.1.4.1操作监护人与工作负责人到现场再次检查所做好安全办法，严点确认检修设备却无电压。3.1.1.4.2操作监护人与工作负责人在工作票上分别签名。3.1.1.4.3完毕上述允许手续后，工程操作人一律不得擅自变更办法，当班工程人员不得变更关于检修设备运营、接线方式。3.1.1.4.4工作负责人需对工程作业人员安全加以监护，并在现场及时纠正违背安全操作。3.1.1.4.5工作间断时，工程作业人员从现场撤出，所有安全办法保持不动，工作票仍由工作负负责人执存。3.1.1.4.6禁止暂时停送电。在未办理工作票终结手续此前不得将施工设备合闸送电。3.1.1.4.7所有工作完毕后，祖业人员应整顿现场，待全体工作人员撤离工作地点后，工作负责人再与值班员核对工作票内容并共同检查设备状况、有无遗留物件，核对无误工作票方告终结。3.1.1.4.8只有在同一停电系统所有工作票结束，拆除所有接地线、暂时遮拦和警示牌，恢复常设遮拦后，方可合闸送电。3.1.1.4.9对作业过程应在《电气工作票》中进行记录。3.1.2停、送电操作3.1.2.1停电3.1.2.1.1通过按配电柜外分闸按钮，线切段分路开关，后切断母线总变计量开关。3.1.2.1.2工程操作人员在高压室通过操作分闸按钮，切断变压器高压进线后再投入三相短路接地线。3.1.2.1.3将变压器低压端A、B、C三相端头与接地端头短路进行放电。3.1.2.1.4检修电容或摇测电缆阻值时，须将端头短接进行放电。3.1.2.1.5经验电无误并设警示牌后，才干进行检修工作。3.1.2.2送电3.1.2.2.1检查维修设备内部及变压器端头，有无导线、杂物及工具遗留。3.1.2.2.2用摇表检查母线及输出线之间绝缘电阻和接地电阻。3.1.2.2.3在高压房通过操作手柄，断开三相接地线后，操作合闸按钮，接通变压器高进线。3.1.2.2.4通过按配电柜外合闸按钮，先合闸接通母线总变计量开关电源，后合上分路开关，给用电负荷供电。3.1.2.2.5拆除警示牌，做好相应记录。3.1.2.3注意事项3.1.2.3.1严格执行电气工作票制度，符合填写工作票情形停、送点操作，必要由项目经理签字《电气工作票》后才干进行。3.1.2.3.2作业时必要有专人监护并悬挂“禁止合闸”警示牌。3.1.2.3.3普通状况下禁止带电作业，确需带电作业时须有完整防护办法（穿绝缘靴、戴绝缘手套等）。3.1.2.3.4必要坚持一人指挥原则。实行谁告知停电，谁负责告知送电。3.1.2.3.5高空作业时须有保护办法。3.1.3发电及操作3.1.3.1启动前检查3.1.3.1.1发电机转动部位有无杂物，转动与否灵活。3.1.3.1.2各附件及线路接头与否连接牢固。3.1.3.1.3蓄电池电压与否符合规定。3.1.3.1.4冷却水、机油、燃油与否充分。3.1.3.2手动启动、停止3.1.3.2.1将发电机操作面板转换开关转到“运营”位置，发电机启动运营。3.1.3.2.2将电动机控制面板上转换开关转到“停止”位置，发电机停止运营。3.1.3.2.3通过发电机控制开关柜及双电源总开关柜开关分合选取发电机供应负荷，选取重要应急照明、消防设备供电。3.1.3.3注意事项3.1.3.3.1禁止发电机逆向对发电机送电，禁止擅自调节事故母线上电气联锁与机械联锁。3.1.3.3.2当发电机启动失败，复位后需延时2~3分钟再次启动，当持续3次不能启动，须先查明故障因素，解决完后再启动。3.2供配电系统巡视维护3.2.1巡视维护项目及规定3.2.1.1高压环网柜3.2.1.1.1每日检查设施编号与否明确、整洁，批示灯与否完好。3.2.1.1.2每日检查外观与否清洁无尘，标记牌、锁与否齐全、完好。3