房地产项目设计阶段成本管理-识别价格影响因素

建筑设计对工业建设项目工程造价的影响目录二工业厂房层高的选择一工业厂房层数的选择三合理确定柱网四尽量减少厂房的体积和面积设计阶段的费用仅占工程总费用的1%～2%左右，但在建设项目决策正确的前提下，该阶段对工程造价的影响程度高达75%以上。根据前面所讲按不同类别划分建设项目，在设计阶段需要考虑的影响工程造价的因素也有所不同，此处介绍的是建筑设计对工业建设项目工程造价的影响。一、工业厂房层数的选择跨度大和层高高，拥有重型生产设备和起重设备生产时有较大振动，生产时有较大振动及散发大量热和气的重型工业，采用单层厂房是经济合理的工艺过程紧凑，采用垂直工艺流程和利用重力运输方式，设备和产品重量不大，并要求恒温条件的各种轻型车间，可采用多层厂房。确定多层厂房的经济层数主要因素，一是厂房展开面积的大小；二是厂房的宽度和长度二、工业厂房层高的选择在建筑面积不变的情况下，建筑层高的增加会引起各项费用的增高，如墙与隔墙及有关粉刷、装饰费用提高，供暖空间体积增大，收费的增加；卫生设备的上下水管道长度增加，楼梯间造价和电梯设备费用的增加等，从而增加单位面积造价。随着层高的增加，单位建筑面积造价也在不断增加。多层厂房造价增加幅度比单层厂房大的主要原因是多层厂房的承重部分占总造价的比重较大，而单层厂房的墙柱部分占总造价的比重较小。柱网的布置是指确定柱子的跨度和间距。工业厂房柱网布置是否合理，对工程造价和厂房面积的利用效率都有较大的影响。柱网的选择与厂房中有无吊车，吊车的类型及吨位，屋顶的承重结构，以及厂房的高度等因素有关。三、合理确定柱网厂房设备布置力求紧凑合理；要采用先进工艺和高效能的设备，节省厂房面积；要采用大跨度、大柱距的大厂房平面型设计形式，提高平面利用系数，尽可能把大型设备设置于露天，以节省厂房的建筑面积。四、尽量减少厂房的体积和面积材料与结构对工业建设项目工程造价的影响目录二材料与结构的选择一前言一、前言1%-2%

设计阶段的费用仅占工程总费用的1%～2%左右，对工程造价的影响程度高达75%以上。>75%费用影响建筑项目中材料费一般会占到直接费的70%左右，同时直接费的降低也会导致间接费的降低，采用各种先进的结构形式和轻质高强材料，能减轻建筑物的自重，简化和减轻基础的工程，减少建筑材料和构配件的费用及运输费，并能提高劳动生产率和缩短建设工期，经济效果十分明显。1二、材料与结构的选择3钢筋混凝土结构，在大中型工业厂房中应用最为广泛。砖木混合结构，适用于跨度不大的冷加工车间，仓库等，在许多工业建筑中受到限制。2二、材料与结构的选择5预应力钢筋混凝土结构在许多条情况下可以替代钢结构。钢结构强度大，适用于大跨度以及振动大的厂房。4二、材料与结构的选择6钢筋混凝土薄壳结构是一种新型结构，薄壳屋顶能形成宽阔空间，缺点是施工技术比较复杂，耗用模板量大，应根据具体条件考虑采用。工艺与设备对工业建设项目工程造价的影响目录二设备的选择一工艺技术方案的选择设计阶段的费用仅占工程总费用的1%～2%左右，但在建设项目决策正确的前提下，该阶段对工程造价的影响程度高达75%以上。根据前面所讲按不同类别划分建设项目，在设计阶段需要考虑的影响工程造价的因素也有所不同，此处介绍的是建筑设计对工业建设项目工程造价的影响。一、工艺技术方案的选择工艺技术方案主要包括建设规模，标准和产品方案，工艺流程和主要设备的选型；主要原材料燃料供应；三废治理及环保措施。此外还包括生产组织及生产过程中的劳动定员情况等。设计阶段应按照可行性研究阶段已经确定的建设项目的工艺流程，进行工艺技术方案的设计，确定从原料到产品整个生产过程的具体工艺流程和生产技术。在具体项目工艺设计方案的选择时，应以提高投资的经济效益为前提，认真进行分析比较综合考虑各方面因素进行确定。二、工业厂房层高的选择工艺设计确定生产工艺流程后，要根据工厂生产规模和工艺流程的要求，选择设备的型号和数量。对一些标准和非标准设备进行设计，设备和工艺的选择是相互依存，紧密相连的。设备选择的重点，因设计形式的不同而不同，应该选择能满足生产工艺和达到生产能力需要的，最适用的设备和机械。设备选型和设计应注意下列要求:1）设备选型应该注意标准化、通用化和系列化。二、工业厂房层高的选择2）采用高效率的先进设备，要本着技术先进，稳妥可靠，经济合理的原则。3）设备的选择首先考虑国内可供产品，如需进口国外设备，以力求避免成套进口和重复进口，是在选择和设计设备时，要结合企业建设地点的实际情况和动力，运输资源等具体条件。总平面设计对工业建设项目工程造价的影响目录二总平面设计一前言一、前言1%-2%

设计阶段的费用仅占工程总费用的1%～2%左右，对工程造价的影响程度高达75%以上。>75%费用影响二、总平面设计总平面设计主要是指总图运输设计和总平面配置，主要包括：1厂址方案、占地面积、土地利用情况总图运输、主要建筑物和构筑物及公用设施的配置2外部运输、水、电、气及其他外部协作条件等3二、总平面设计合理的功能分区可以使生产工艺流程顺畅，从全生命周期造价管理考虑，还可以使运输简便，降低项目建成后运营成本。2功能分区影响征地费用的高低，影响管线布置成本和项目运营的运输成本，应尽可能节约用地。占地面积1总平面设计对整个设计方案的经济合理性有重大影响，影响工程造价的主要因素包括：二、总平面设计运输方式决定运输效率及成本，应选择经济合理的运输方式。4运输方式1）地质、水文、气象条件等影响基础形式的选择和基础的埋深；2）地形、地貌影响平面及室外标高的确定；3）场地大小、邻近建筑物、地上附着物等影响平面布置、建筑层数、基础型式及埋深。现场条件3民用建设项目影响工程造价的主要因素目录二民用住宅建筑设计中影响工程造价的主要因素一住宅小区建设规划中影响工程造价的主要因素民用建设项目设计是根据建筑物的使用功能要求，确定建筑标准、结构形式、建筑物空间与平面布置，以及建筑群体的配置等。民用建筑设计，包括住宅设计、公共建筑设计以及住宅小区设计，住宅建筑是民用建筑中最大量最主要的建筑形式。一、住宅小区建设规划中影响工程造价的主要因素在进行住宅小区建设规划时，要根据小区的基本功能和要求，确定各构成部分的合理层次与关系，据此安排住宅建筑，公共建筑，管网，道路及绿化的布局，确定合理人口与建筑密度，房屋间距和建筑层数，布置公共设施项目规模及服务半径，以及水、电、热、煤气的供应等，并划分包括土地开发在内的上述各部分的投资比例，小区规划设计的核心问题是提高土地利用率住宅小区的占地面积，不仅直接决定着土地费用的高低，而且影响着小区内道路工程管线长度和公共设备的多少，而这些费用对小区建设投资的影响通常很大。1、占地面积2、建筑群体的布置形式建筑群体布置形式，对用地的影响不容忽视，通过采取高低搭配、点条结合、前后错列以及局部东西向布置、斜向布置或拐角单元等方法，节省用地。一、住宅小区建设规划中影响工程造价的主要因素二、民用住宅建筑设计中影响工程造价的主要因素1、建筑物平面形状和周长系数2、住宅的层高和净高一般都建造矩形和正方形住宅，一般住宅单元以3~4个住宅单元，房屋长度60~80米内较为经济。住宅层高每降低10cm可降低造价1.2%~1.5%，民用住宅层高一般不宜低于2.8米。二、民用住宅建筑设计中影响工程造价的主要因素4、住宅单元组成、户型和住户面积5、住宅建筑结构的选择结构面积系数系数越小，设计方案越经济。结构面积系数与房屋结构有关，与房屋平均面积大小和户型组成有关根据实际情况，因地制宜，就地取材，采用适合本地区的经济合理的结构形式。3、住宅的层数其他影响工程造价的因素目录二设计单位和设计人员的知识水平一项目利益相关者三风险因素一、项目利益相关者二、设计单位和设计人员的知识水平三、风险因素除了规划与设计等方面的因素对工业与民用建筑工程项目工程造价的影响外，在设计阶段影响工程造价的因素还包括以下几方面：项目利益相关者涉及单位和人员，在设计过程中要综合考虑业主，承包商，建设单位，施工单位，监管机构，咨询企业，运营单位等利益相关者的要求和利益。并通过利益诉求的均衡，以达到和谐的目的，避免后期出现频繁的设计变更，而导致工程造价的增加。一、项目利益相关者设计单位和设计人员的知识水平，对工程造价的影响是客观存在的。二、设计单位和设计人员的知识水平优化设计成果；优化设计方案；前期设计阶段参与项目，EPC模式工程总承包模式是指公司受业主委托，按照合同约定，对工程建设项目的设计，采购，施工，试运行等实施全过程或若干阶段的承包。设计阶段承担着重大的风险，它对后面的工程招标和施工有着重要的影响，要预测建设项目可能遇到的各种风险，并提供相应的应对措施。三、风险因素依据风险识别、风险评估、风险响应、风险控制的流程，为项目的后续阶段选择规避转移，减轻或接受风险投资估算的概念及其编制内容目录01影响工业建设项目工程造价的主要因素02影响民用建设项目工程造价的主要因素03影响工程造价的其他因素一、影响工业建设项目工程造价的主要因素总平面设计主要指总图运输设计和总平面配置，总平面设计中影响工程造价的因素包括：现场条件、占地面积、功能分区、运输方式的选择。1.总平面设计2.工艺设计按照建设程序，建设项目的工艺流程在可行性研究阶段已经确定。设计阶段的任务就是严格按照批准的可行性研究报告的内容进行工艺技术方案的设计，确定具体的工艺流程和生产技术。一、影响工业建设项目工程造价的主要因素（1）建筑设计中影响工程造价的因素：平面形状、流通空间、空间组合（包括建筑物的层高、层数、室内外高差等）、建筑物的体积和面积、建筑结构、柱网布置。1）平面形状建筑物平面形状的设计应在满足建筑物使用功能的前提下，降低建筑周长系数，充分注意建筑平面形状的简洁、布局的合理，从而降低工程造价。建筑周长系数k周（建筑物周长与建筑面积比，即单位建筑面积所占外墙长度）便不同。通常情况下建筑周长系数越低，设计越经济。圆形、正方形、矩形、T形、L形建筑的k周依次增大。建筑物平面形状的设计应在满足建筑物适用功能的前提下，降低建筑周长系数。2）空间组合空间组合包括建筑物的层高、层数、室内外高差等因素。其中室内外高差过大，则建筑物的工程造价提高；高差过小又影响使用及卫生要求等。3.建筑设计一、影响工业建设项目工程造价的主要因素3）建筑结构建筑结构的选择既要满足力学要求，又要考虑其经济性。对于五层以下的建筑物一般选用砌体结构；对于大中型工业厂房一般选用钢筋混凝土结构；对于多层房屋或大跨度结构，选用钢结构明显优于钢筋混凝土结构；对于高层或者超高层结构，框架结构和剪力墙结构比较经济。4）柱网布置对于单跨厂房，当柱间距不变时，跨度越大单位面积造价越低；对于多跨厂房，当跨度不变时，中跨数目越多越经济。二、影响民用建设项目工程造价的主要因素1.住宅小区建设规划中影响工程造价的因素

主要包括占地面积和建筑群体的布置形式两个指标二、影响民用建设项目工程造价的主要因素（1）建筑物平面形状和周长系数。应在满足住宅功能和质量前提下