房地产项目决策阶段成本管理-投资估算

预备费和建设期利息的计算目录01预备费02建设期利息一、预备费1.基本预备费基本预备费是指针对项目实施过程中可能发生难以预料的支出而事先预留的费用，主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。一般由四部分构成：1在批准的初步设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用。2一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。实行工程保险的工程项目，该费用应适当降低。3竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。4超规超限设备运输增加的费用。按我国现行规定，预备费包括：基本预备费和价差预备费。一、预备费2.价差预备费价差预备费的内容包括：人工、设备、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。价差预备费的计算公式为：按我国现行规定，预备费包括：基本预备费和价差预备费。PF:价差预备费；n：建设期年份数；It：建设期第t年的静态投资额；f：年涨价率（年涨价率，政府部门有规定的按规定执行，没有规定的由可行性研究人员预测。）；m：建设前期年限（从编制投资估算到开工建设，单位：年）。注：It是指建设期中第t年的投资计划额，包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费，即第t年的静态投资计划额。一、预备费例题：某建设项目建安工程费为1500万元，设备购置费为400万元，工程建设其他费为300万元，已知基本预备费费率为5%，项目建设前期年限为0.5年，建设期为2年，每年完成投资的50%，年均投资价格上涨率为7%，则该项目的预备费为()万元。

A.273.11B.336.23C.346.39D.358.21【答案】D【解析】基本预备费=(1500+400+300)万元×5%=110万元静态投资(1500+400+300+110)万元=2310万元建设期第一年投资2310万元×50%=1155万元第一年价差预备费=1155万元×[(1+7%)0.5×(1+7%)0.5×(1+7%)1-1-1]=80.85万元建设期第二年投资2310万元×50%=1155万元第二年涨价预备费=1155万元×[(1+7%)0.5×(1+7%)0.5×(1+7%)2-1-1]=167.36万元预备费=基本预备费+价差预备费=110+80.85+167.36=358.21万元二、建设期利息建设期利息主要是指在建设期内发生的为工程项目筹措资金的融资费用及债务资金利息。qj：建设期第j年应计利息；Pj-1：建设期第（j-1）年末贷款累计金额与利息累计金额之和；Aj：建设期第j年贷款金额；i：年利率。当总贷款是分年均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息。计算公式为：国外贷款利息的计算中，还应包括国外贷款银行根据贷款协议向贷款方以年利率的方式收取的手续费、管理费、承诺费；以及国内代理机构经国家主管部门批准的以年利率的方式向贷款单位收取的转贷费、担保费、管理费等。二、建设期利息例题：例题：某项目共需要贷款资金900万元，建设期为3年，按年度均衡筹资，第1年贷款为300万元，第二年贷款为400万元，建设期内只计利息但不支付，年利率为10%，则第2年的建设期利息应为()万元。

A.50.0B.51.5C.71.5D.86.65【答案】B【解析】在建设期，各年的利息如下：第1年的建设期利息：q1=1/2×A1×i=1/2×300×0.1=15万元，第2年的建设期利息：q2=(P1+1/2×A2)×i=(300+15+1/2×400)×0.1=51.5万元。项目可行性研究阶段投资估算方法可行性研究阶段投资估算方法建筑工程费用估算可采用单位建筑工程投资估算法和单位实物工程量投资估算法。其中单位建筑工程投资估算法可以进一步分为单位长度价格法、单位面积价格法、单位容积价格法和单位功能价格法等。可行性研究阶段投资估算方法1）单位长度价格法

水库以水坝单位长度（米）的投资，公路、铁路以单位长度（公里）的投资，矿上掘进以单位长度（米）的投资，乘以相应的建筑工程量计算建筑工程费。2）单位面积价格法工业与民用建筑物和构筑物的一般土建及装修、给排水、采暖、通风、照明工程，建筑物以建筑面积为单位，套用规模相当、结构形式和建筑标准相适应的投资估算指标或类似工程造价资料进行估算。可行性研究阶段投资估算方法4）单位功能价格法

用医院里的病床数量为功能单位，新建一所医院的成本被细分为其所提供的病床数量，估算时首先给出每张床的单价，然后乘以该医院所有病床的数量，从而确定该医院项目的金额。3）单位容积价格法

在一些项目中，楼层高度是影响成本的重要因素。例如，仓库、工业窑炉砌筑的高度根据需要会有很大的变化，显然这时不再适用单位面积价格，而单位容积价格则成为确定初步估算的方法。项目建议书阶段投资估算方法项目建议书阶段投资估算方法这种方法把项目的建设投资与其生产能力的关系视为简单的线性关系，估算简便迅速。这种方法一般只适用于与已建项目在规模和时间上相近的拟建项目，一般两者间的生产能力比值为0.2~2。（1）单位生产能力估算法。依据调查的统计资料，利用相近规模的单位生产能力投资乘以建设规模，即得拟建项目投资。其计算公式为：项目建议书阶段投资估算方法（2）生产能力指数法。又称指数估算法，它是根据已建成的类似项目生产能力和投资额来粗略估算拟建项目投资额的方法，是对单位生产能力估算法的改进。其计算公式为：其中x为生产能力指数，其取值范围为0≤x≤1。生产能力指数法主要应用于设计深度不足，拟建建设项目与类似建设项目的规模不同，设计定型并系列化，行业内相关指数和系数等基础资料完备的情况。一般拟建项目与已建类似项目生产能力比值不宜大于50，以在10倍内效果较好，否则误差就会增大。另外，尽管该办法估价误差仍较大，但有它独特的好处：即这种估价方法不需要详细的工程设计资料，只需要知道工艺流程及规模就可以，在总承包工程报价时，承包商大都采用这种方法。项目建议书阶段投资估算方法（3）系数估算法系数估算法也称为因子估算法，它是以拟建项目的主体工程费或主要设备费为基数，以其他工程费与主体工程费或设备购置费的百分比为系数，估算拟建项目静态投资的方法。在我国国内常用的方法有设备系数法和主体专业系数法，世行项目投资估算常用的方法是朗格系数法。1）设备系数法选择拟建项目的设备费为基数。3）朗格系数法这种方法是以设备费为基数，乘以适当系数来推算项目的建设费用。2）主体专业系数法是以拟建项目中投资比重较大，并与生产能力直接相关的工艺设备投资为基数。项目建议书阶段投资估算方法（5）混合法。通常是采用生产能力指数法与比例估算法混合或系数估算法与比例估算法混合估算其相关投资额的方法。（4）比例估算法。根据统计资料，先求出已有同类建设项目主要生产工艺设备占整个建设项目的投资比例，先逐项估算出拟建项目主要生产设备投资，再按比例估算出拟建项目的静态投资的方法。其计算公式为：流动资金的计算（一）案例1:流动资金的计算-应收账款估算某企业全年的销售收入是3000万元，经营成本占全部销售收入的40%，应收账款年周转次数是60次，则应收账款估算额为（）万元。A．3000 B．7500 C．50 D．20答案：D解析：本题考应收账款估算额的计算公式，应收账款=年经营成本/应收账款周转次数，代入数值计算可得估算额=3000*0.4/60=20万元案例1:流动资金的计算-应收账款估算案例2：流动资金的计算-应付账款估算某建设项目投产后，应付帐款的最低周转天数为15天，预计年销售收入为12000万元，年经营成本9000万元，其中外购原材料、燃料7200万元，则该项目的应付账款估算额为（）万元。A500 B375 C300 D125解析：相应的计算公式如下：应付账款=（外购原材料+燃料动力费用）/应付账款周转次数应付帐款周转次数=360/应付帐款最低周转天数；计算过程如下：应付帐款=7200/（360/15）=7200/24=300所以应付帐款估算额为300万元。案例2：流动资金的计算-应付账款估算流动资金的计算（二）案例3：流动资金估算（一）流动资金估算的方法有（）。

A、单位建筑工程投资估算法B、单位实物工程量投资估算法C、概算指标投资估算法D、分项详细估算法E、扩大指标估算法答案：D、E解析：流动资金估算方法有两种，即分项详细估算法和扩大指标估算法。案例3：流动资金估算（一）案例4：流动资金估算（二）某拟建项目达到设计生产能力后，全厂定员1200人，工资和福利费每人每年10000元，每年其他费用为1000万元（其中其他制造费用为600万元，其他营业费用400万元）。年外购原材料、燃料动力费估算为20000万元，年经营成本为25000万元，年修理费占年经营成本的10%，年外购商品预付费用为3000万元，预收的营业收入年金额为6000万元。各项流动资金周转次数：应收账款30天，预付账款30天，预收账款30天，应付账款30天，现金40天，存货40天。【问题】用分项详细估算法估算拟建项目的流动资金。解析：（1）应收账款=年经营成本/周转次数=25000/（360/30）≈2083.33（万元）；（2）现金=（年工资福利费+年其他费用）/周转次数=（1200×1＋1000）/（360/40）≈244.44（万元）；（3）外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料费用／分项周转次数=20000/（360/40）≈2222.22（万元）；在产品=（年外购原材料、燃料+年工资及福利费+年修理费+年其他制造费）/在产品周转次数=（20000＋1200×1＋25000×10%＋600）/（360÷40）=2700（万元）；产成品=（年经营成本－年其他营业费用）／产成品周转次数=（25000－400）/（360/40）≈2733.33（万元）；存货=外购原材料、燃料+其他材料+在产品+产成品=2222.22＋2700＋2733.33=7655.55（万元）。案例4：流动资金估算（二）流动资金的计算（三）某建设项目达到设计生产能力后，全厂定员为1100人，工资和福利费按照每人每年7200元估算。每年其他费用为860万元(其中：其他制造费用为660万元)。年外购原材料、燃料、动力费估算为19200万元。年经营成本为21000万元，年修理费占年经营成本10％。各项流动资金最低周转天数分别为：应收账款30天，现金40天，应付账款为30天，存货为40天。估算流动资金。案例5：流动资金估算(三)解析：用分项详细估算法估算流动资金：流动资金＝流动资产－流动负债；式中：流动资产＝应收(或预付)账款+现金+存货；流动负债＝应付(或预收)账款；（1）应收账款＝年经营成本÷年周转次数＝21000÷(360÷30)＝1750万元；（2）现金＝(年工资福利费十年其他费)÷年周转次数＝(1100×0.72+860)÷(360÷40)＝183.56万元；（3）存货：外购原材料、燃料：年外购原材料、燃料动力费÷年周转次数＝19200÷(360÷40)＝2133.33万元;在产品＝(年工资福利费+年其他制造费+年外购原料燃料费+年修理费)÷年周转次数＝(1100×0.72+660+19200+21000×10％)÷(360÷40)＝2528.00万元;案例5：流动资金估算(三)解析：产成品＝年经营成本÷年周转次数＝21000÷(360÷40)＝2333.33万元；存货＝2133.33+2528.00+2333.33＝6994.66万元；由此求得：流动资产＝应收账款+现金+存货＝1750+183.56+6994.66＝8928.22万元；流动负债＝应付账款＝年外购原材料、燃料、动力费÷年周转次数＝19200÷(360÷30)＝1600万元；流动资金＝流动资产－流动负债＝8928.22－1600＝7328.22万元。案例5：流动资金估算(三)案例6：项目流动资金的估算某建设项目达到设计生产能力后，全厂定员1000人，工资和福利费按照每人每年20000元估算。每年的其他费用为1000万元，其中其他制造费600万元，现金的周转次数为每年10次。流动资金估算中应收账款估算额为2000万元，应付账款估算额为1500万元，存货估算额为6000万元，则该项目流动资金估算额为()万元。

A．6800B．6760C．9800D．9760解析：现金需要量＝（2000＋1000）/10＝300万元流动资金＝300＋2000＋6000－1500＝6800案例6：项目流动资金的估算流动资金估算流动资金估算1.分项详细估算法

分项详细估算法是根据周转额与周转速度之间的关系，对构成流动资金的各项流动资产和流动负债分别进行估算。计算公式为：流动资金=流动资产—流动负债流动资产=应收账款+预付账款+存货+现金流动负债=应付账款+预收账款流动资金本年增加额=本年流动资金—上年流动资金其中：应收账款=年经营成本/应收账款周转次数存货=外购原材料、燃料+其他材料+在产品+产成品产成品=（年经营成本—年其他营业费用）/产成品周转次数现金=（年工资及福利费+年其他费用）/现金周转次数应付账款=外购原材料、燃料动力及其他材料年费用/应付账款周转次数注：各项流动资金均计算其年平均占用额，即为流动资金的年周转额度除以流动资金的年周转次数。流动资金估算扩大指标估算法简便易行，但准确度不高，适用于项目建议书阶段的估算。扩大指标估算法计算流动资金的公式为：

年流动资金额=年费用基数×各类流动资金率2.扩大指标估算法投资估算的计算（一）案例1：建项的静态投资额的计算A地拟于2010年6月兴建年产20万吨甲化工产品的工厂，目前有B地2005年6月投产的年产10万吨乙化工产品的类似工厂的建设资料可供参考。类似工厂的设备投资为15000万元，建筑工程费8000万元，安装工程费6000万元，工程建设其他费用3000万元。如果拟建项目的其他费用为4000万元，2010年对2005年的设备费、建筑工程费、安装工程费、工程建设其他费的综合调整系数分别为1.2、1.25、1.1、1.15，生产能力指数为0.6。【问题】估算拟建项目的静态投资额。案例1：建项的静态投资额的计算解析：解析：本题可以采用系数估算法来求出拟建项目的静态投资额。由下列公式可得：建筑工程费占设备费百分比：8000/15000=0.5333；安装工程费占设备费百分比：6000/15000=0.4；工程建设其他费用占设备费百分比3000/15000=0.2；拟建项目静态投资额：C=15000×(20/10）0.6×（1.2＋1.25×0.5333+1.1×0.4＋1.15×0.2）＋4000=61670.8693（万元）案例2：投资估算的内容投资估算的内容是估算()及建设期内分年资金需要量的过程。

A、建筑工程费B、工程费用C、建设投资D、项目投入总资金案例2：投资估算的内容答案：D解析：流动资金属于投资估算的内容，而A、B、C都不包含。项目投入总资金由建设投资(含建设期利息)和流动资金两项构成。投资估算时，需对不含建设期利息的建设投资、建设期利息和流动资金各项内容分别进行估算。投资估算的计算（二）案例3：建设投资构成建设投资可分为静态投资和动态投资。其中，动态投资部分由（）构成。A、工程建设其他费用B、基本预备费C、涨价预备费D、建设期利息E、流动资金案例3：建设投资构成答案：C、D解析：熟悉投资估算的内容。建设投资部分可分为静态投资和动态投资。其中，动态投资部分由涨价预备费和建设期利息构成。案例4：投资项目前期工作投资项目前期工作可以概括为()阶段。A、机会研究B、项目建议书C、可行性研究D、评估E、决策审批答案：A、B、C、D解析：投资项目前期工作可以概括为机会研究、初步可行性研究(项目建议书)、可行性研究、评估四个阶段。决策审批阶段是项目决策分析与评价的工作程序之一。一定要注意投资项目前期工作、项目决策分析与评价工作程序二者之间的区别。案例4：投资项目前期工作投资估算的计算（三）案例5：固定资产投资静态投资部分的估算方法下列投资估算方法中，属于以设备费为基础估算建设项目固定资产投资的方法是()。A.生产能力指数法B.朗格系数法C.指标估算法D.主体专业系数法E.设备系数法[答案]：B、E解析：本题考核固定资产投资静态投资部分的估算方法，要掌握各类方法的特点、优缺点及适用范围。案例5：固定资产投资静态投资部分的估算方法案例6：项目建设期的涨价预备费的估算某项目的建设期为4年，静态投资为5890万元。4年的投资分年度使用比例分为第一年20%，第二年为25%，第三年为25%，第四年为30%，建设期内年均价格变动率为5%，试估算该项目建设期的涨价预备费。案例6：项目建设期的涨价预备费的估算解析：涨价预备费估算。其计算公式如下：

第一年的投资计划数：K1=5890×20%=1178；第一年的涨价预备费：P1=K1×[（1＋5%）－1]=58.9；第二年的投资计划数：K2=5890×25%=1472.5；第二年的涨价预备费：P2=K2×[（1＋5%）2－1]=150.93；第三年的投资计划数：K3=5890×25%=1472.5;第三年的涨价预备费：P3=K3×[（1＋5%）3－1]=232.10；第四年的投资计划数：K4=5890×30%=1767;第四年的涨价预备费：P4=K4[（1＋5%）4－1]=380.80；最后，建设期的涨价预备费为：P=P1＋P2＋P3＋P4=822.73。投资估算的概念及其编制内容目录01投资估算的作用02投资估算的内容03投资估算的编制一、投资估算的作用（1）项目建议书阶段的投资估算是项目主管部门审批项目建议书的依据之一，也是编制项目规划、确定建设规模的参考依据。（2）项目可行性研究阶段的投资估算，是项目投资决策的重要依据，也是研究、分析、计算项目投资经济效果的重要条件。二、投资估算的内容主要包括投资估算编制说明、投资估算分析、总投资估算、单项工程投资估算、工程建设其他费用估算、主要技术经济指标。其中投资估算分析的内容包括：（1）工程投资比例分析。一般建筑工程要分析主体工程和附属工程占总投资的比例。（2）分析设备及工器具购置费、建筑工程费、安装工程费、工程建设其他费用、预备费、建设期利息占建设总投资的比例；分析引进设备费用占全部设备费用的比例等。（3）分析影响投资的主要因素。（4）与国内类似工程项目的比较，分析说明投资高低的原因。三、投资估算的编制（一）静态投资部分的估算方法项目规划和项目建议书阶段，投资估算的精度低，可采取简单的匡算法，如单位生产能力估算法、生产能力指数法、系数估算法、比例估算法或混合法等。在可行性研究阶段，投资估算精度要求高，需采用相对详细的投资估算方法，即指标估算法。1.项目规划和建议书阶段投资估算方法（1）单位生产能力估算法。依据调查的统计资料，利用相近规模的单位生产能力投资乘以建设规模，即得拟建项目投资。其计算公式为：这种方法把项目的建设投资与其生产能力的关系视为简单的线性关系，估算简便迅速。这种方法一般只适用于与已建项目在规模和时间上相近的拟建项目，一般两者间的生产能力比值为0.2~2。三、投资估算的编制（2）生产能力指数法。又称指数估算法，它是根据已建成的类似项目生产能力和投资额来粗略估算拟建项目投资额的方法，是对单位生产能力估算法的改进。其计算公式为：其中x为生产能力指数，其取值范围为0≤x≤1。生产能力指数法主要应用于设计深度不足，拟建建设项目与类似建设项目的规模不同，设计定型并系列化，行业内相关指数和系数等基础资料完备的情况。一般拟建项目与已建类似项目生产能力比值不宜大于50，以在10倍内效果较好，否则误差就会增大。另外，尽管该办法估价误差仍较大，但有它独特的好处：即这种估价方法不需要详细的工程设计资料，只需要知道工艺流程及规模就可以，在总承包工程报价时，承包商大都采用这种方法。三、投资估算的编制（3）系数估算法系数估算法也称为因子估算法，它是以拟建项目的主体工程费或主要设备费为基数，以其他工程费与主体工程费或设备购置费的百分比为系数，估算拟建项目静态投资的方法。在我国国内常用的方法有设备系数法和主体专业系数法，世行项目投资估算常用的方法是朗格系数法。1）设备系数法选择拟建项目的设备费为基数。3）朗格系数法这种方法是以设备费为基数，乘以适当系数来推算项目的建设费用。2）主体专业系数法是以拟建项目中投资比重较大，并与生产能力直接相关的工艺设备投资为基数。三、投资估算的编制（5）混合法。通常是采用生产能力指数法与比例估算法混合或系数估算法与比例估算法混合估算其相关投资额的方法（4）比例估算法。根据统计资料，先求出已有同类建设项目主要生产工艺设备占整个建设项目的投资比例，先逐项估算出拟建项目主要生产设备投资，再按比例估算出拟建项目的静态投资的方法。其计算公式为：三、投资估算的编制（一）静态投资部分的估算方法项目规划和项目建议书阶段，投资估算的精度低，可采取简单的匡算法，如单位生产能力估算法、生产能力指数法、系数估算法、比例估算法或混合法等。在可行性研究阶段，投资估算精度要求高，需采用相对详细的投资估算方法，即指标估算法。2.可行性研究阶段投资估算方法建筑工程费用估算可采用单位建筑工程投资估算法和单位实物工程量投资估算法。其中单位建筑工程投资估算法可以进一步分为单位长度价格法、单位面积价格法、单位容积价格法和单位功能价格法等。三、投资估算的编制1）单位长度价格法水库以水坝单位长度（米）的投资，公路、铁路以单位长度（公里）的投资，