老旧小区的问题及更新内容

技术经济指标统计技术经济指标统计Content用地面积的计算02容积率03建筑密度04绿地率05建筑高度06停车位07建筑面积的计算01建筑高度的《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018/03综合经济技术指标-建筑高度71.当建筑屋面为坡屋面（坡度≥3%）时，建筑高度应为建筑室外设计地面至其檐口与屋脊的平均高度，即：建筑高度（H）=室外设计地面至檐口的高度（H1）+(1/2)檐口至屋脊的高度（H2）。综合经济技术指标-建筑高度82.当建筑屋面为平屋面，包括有女儿墙的平屋面时，建筑高度应为建筑室外设计地面至其屋面面层的高度：这里的“室外设计地面”要满足下面两个条件：（1）建筑首层主要安全出口的室外设计地面；（2）满足消防扑救操作要求的室外设计地面。在此基础上再选择室外设计地面标高的最低值。综合经济技术指标-建筑高度93.当同一座建筑既有平屋面、也有坡屋面时，建筑高度要按照上面1、2款的计算方法分别计算之后，取其中的最大值，作为该建筑的建筑高度。并且要注意，屋顶的天窗可以不计入建筑高度：综合经济技术指标-建筑高度104.如果同一座建筑位于不同高层的地坪上，位于不同高程地坪上的同一建筑各部分之间有防火墙分隔，各自有符合规范规定的安全出口，且可沿建筑的两个长边设置贯通式或尽头式消防车道时，可分别计算各自的建筑高度。否则，应按其中建筑高度最大者确定该建筑的建筑高度：如图所示，同时具备（1）、（2）、（3）三个条件时可以按照H1、H2分别计算建筑高度；否则应该按照H3计算建筑高度。综合经济技术指标-建筑高度115.局部突出屋顶的嘹望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间或设施、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等辅助用房占屋面面积不大于1／4者，可不计入建筑高度：综合经济技术指标-建筑高度126.对于住宅建筑，设置在底部且室内高度不大于2．2m的自行车库、储藏室、敞开空间，室内外高差或建筑的地下或半地下室的顶板面高出室外设计地面的高度不大于1．5m的部分，可不计入建筑高度：也就是说，满足以上要求的住宅建筑，其建筑高度起算点可以不从室外设计地面起算，而是可以从一层室内楼面标高起算。综合经济技术指标-容积率13容积率住宅建筑及其便民服务设施地上建筑面积之和与住宅用地总面积的比值。容积率=地上总建筑面积/总用地面积综合经济技术指标-容积率14现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：独立别墅为：0.2~0.5,联排别墅为：0.4~0.7,6层以下多层住宅为：0.8~1.2,11层小高层住宅为:1.5~2.0,18层高层住宅为:1.8~2.5,19层以上住宅为:2.4~4.5,综合经济技术指标-建筑密度15居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（%）建筑密度=建筑基底总面积/总用地面积建筑密度综合经济技术指标-绿地率16居住区用地内，各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（%）绿地率=绿地总面积/总用地面积绿地率综合经济技术指标-住宅建筑平均层数17住宅建筑平均层数：一定用地范围内，住宅建筑总面积与住宅建筑基底总面积的比值所得的层数。住宅建筑平均层数=住宅建筑总面积/住宅建筑基底总面积住宅建筑平均层数综合经济技术指标-停车位18地面停车率：居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率（%）。停车位总停车位辆其中地上停车位辆地下停车位辆地面停车位辆停车位技术经济指标统计22技术经济指标统计技术经济指标统计Content用地面积的计算02容积率03建筑密度04绿地率05建筑高度06停车位07建筑面积的计算01建筑面积的计算《建筑面积计算规范》GB/T50353-2013/01建筑面积的计算26建筑面积指建筑物的水平平面面积，即外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。建筑面积组成有效面积使用面积使用面积是指建筑物各层面积布置中，可直接为生产或生活使用的净面积总和、居室净面积在民用建筑中，亦称“居住面积”。辅助面积辅助面积是指建筑物各层平面布置中为辅助生产或生活所占净面积的总和。（楼梯、厕所）结构面积结构面积是指建筑物各层平面布置中墙体和柱等结构所占面积的总和。计量建筑面积总规则计算工业与民用建筑的建筑面积,总的规则是:凡在结构上、使用上形成具有一定使用功能的建筑物和构筑物,并能单独计算出其水平面积及其相应消耗的人工、材料和机械用量的，应计算建筑面积；反之，不应计算建筑面积。建筑面积的计算27

夹层建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护机构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.2m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。建筑面积的计算28

凸（飘）窗飘窗、勒脚、附属柱、垛、台阶、装饰性幕墙、空调室外搁板、不相连通的装饰性阳台、挑廊等不计算建筑面积。建筑面积的计算29

落地橱窗附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.2m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2m以下的，应计算1/2面积。建筑面积的计算30

阳台不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。建筑面积的计算31

地下室地下室，半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.2m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2m以下的，应计算1/2面积。建筑面积的计算32

坡屋顶对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.1m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.2m及以上至2.1m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.2m以下的部位不应计算建筑面积。建筑面积的计算33

解：建筑面积S=A*B(一层)+a*b（二层局部楼层）计算全面积【例1】：如图示为某建筑物示意图，其内设有局部楼层，已知该建筑物高为6.0m，局部楼层层高为3.0m，求该建筑物建筑面积。建筑面积的计算34

解：建筑面积S=（10.200+0.240）﹡（15.000+0.240）+1.500﹡（15.000+0.240）﹡1/2﹡2+3.000﹡（15.000+0.240）=227.6856（m2）计算1/2面积不计算面积计算全面积【例2】：如图所示为某单层建筑平面和剖面示意图，该建筑坡屋顶下阁楼空间加以设计利用。计算该单层建筑物的建筑面积。建筑面积的计算35

解：建筑面积S=(15-0.24)*1.6*2+（10-0.24-1.6*2）*1.6*2=68.22（m2）计算全面积【例3】：如图所示为某带回廊的二层平面示意图，已知二层层高2.9m，求回廊的建筑面积。建筑面积的计算36213结构净高小于1.2m的坡屋顶；建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）；屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天泳池；勒脚、附属柱、垛、台阶、装饰性幕墙、空调室外机搁板；挑出宽度在2.1m及以下的雨篷；、窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸（飘）窗等。不计算面积架空层、地下室、有结构层的设备层、管道层、避难层、门厅、大厅内设置的回廊、落地橱窗、立体车库，结构层高在2.20m及以下的；结构净高1.2～2.1m的坡屋顶；阳台、

窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗、室外楼梯、有永久性顶盖无围护结构的架空走廊，有顶盖无围护结构的车棚计算一半面积架空层、地下室、有结构层的设备层、管道层、避难层、有围护结构的架空走廊、门厅、大厅内设置的回廊、落地橱窗、立体车库，结构层高在2.20m及以上的；结构净高大于2.1m的坡屋顶；建筑物内部的楼梯间、电梯井、管道井、通风排气竖井等。计算全面积技术经济指标统计技术经济指标统计Content用地面积的计算02容积率03建筑密度04绿地率05建筑高度06停车位07建筑面积的计算01用地面积的计算《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018/02用地面积的计算40居住区用地面积应包括住宅用地、配套设施用地、公共绿地和城市道路用地，其计算方法应符合下列规定：（1）

居住区范围内与居住功能不相关的其他用地以及本居住区配套设施以外的其他公共服务设施用地，不应计入居住区用地；（2）

当周界为自然分界线时，居住区用地范围应算至用地边界；（3）当周界为城市快速或高速路时，居住区用地边界应算至道路红线或其防护绿地边界。快速路或高速路及其防护绿地不应计入居住区用地；用地面积的计算41居住区用地面积应包括住宅用地、配套设施用地、公共绿地和城市道路用地，其计算方法应符合下列规定：（4）当周界为城市干路或支路时，各级生活圈的居住区用地范围应算至道路中心线；（5）

居住街坊用地范围应算至周界道路红线，且不含城市道路；（6）当与其他用地相邻时，居住区用地范围应算至用地边界；（7）

当住宅用地与配套设施（不含便民服务设施）用地混合时，其用地面积应按住宅和配套设施的地上建筑面积占该幢建筑总建筑面积的比率分摊计算，并应分别计入住宅用地和配套设施用地。

用地面积的计算(4)道路中心线(1)不应计入居住区用地(3)道路红线或其防护绿地边界生活圈居住区用地范围划定规则示意用地面积的计算43(5)居住街坊用地范围应算至周界道路红线(6)用地边界居住街坊范围划定规则示意绿地的计算（1）

满足当地植树绿化覆土要求的屋顶绿地可计入绿地。绿地面积计算方法应符