房地产地块市场分析与预测

5.1房地产市场调查与市场细分房地产市场调查与市场细分是房地产经营的“眼睛”。房地产经营管理人员只有充分了解和把握房地产市场详细情况后，才能做出正确的决策房地产市场调查工作在房地产经营管理中占有重要地位2024/3/212024/3/212房地产市场调查任务与重要性房地产市场调查亦即市场调研目的是识别和确定房地产市场营销机会及问题，为房地产企业的投资决策和管理决策提供信息，涉及到信息的筛选、鉴别、提取、处理、分析和沟通等环节⑴市场调研任务(按时间顺序)①立项前市场调研②立项后市场调研③开发过程中市场调研⑵市场调查在房地产企业投资决策中的重要性①识别市场机会，把握瞬息万变的市场环境②分析市场潜力，判断项目的盈利性③评价决策效果，找出改进的关键点2024/3/213房地产市场的类型按房地产的层次：①地产市场（使用权出让、转让）②房产市场（新房、二手房市场）③房地产金融市场④房地产中介服务市场（各类中介—银行、销售代理等）

房地产市场的类型根据房地产的用途来划分①住宅市场；②写字楼市场；③商业用房市场；④仓储用房市场；⑤行政司法用房市场；⑥科教文卫用房市场；⑦旅游娱乐用房市场；⑧特殊用房市场2024/3/21房地产市场的类型根据房地产的档次来划分①高档房地产市场②普通房地产市场③低挡房地产市场根据房地产的辐射范围来划分①世界性的房地产市场②亚洲性的房地产市场③全国性的房地产市场④跨省区的房地产市场⑤省区内的房地产市场⑥市区内的房地产市场2024/3/21房地产市场的类型根据房地产的供应方式来划分①现房市场，是指进行交易的房屋(连同它占有的相应的地块)已经建好，可以立即投入使用的市场②期房市场，是指进行交易的房屋(连同它占有的相应的地块)还没有建好，需要等待一段时间才能投入使用的市场根据房地产的供求力量对比方式来划分①买方市场，是指供过于求的市场，在这种可场上，买方居于主动地位，房价可能下跌；②卖方市场，是指供不应求的市场，在这种市场上，卖方居于主动地位，房价可能上涨。2024/3/21房地产市场的类型根据房地产的权属让度方式来划分①买卖市场；②租赁市场；③抵押市场；④典当市场；⑤置换市场；⑥用房地产联营、参股的市场等根据房地产市场的发育程度划分①相对成熟的市场②正在发育的市场③刚刚萌发的市场2024/3/212024/3/218房地产市场的细分：房地产市场的细分是指通过市场调研，依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把某一房地产产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程㈠地理位置的细分：地段——

基准地价在同一级别的、土地用途单一的地块，如

北京的王府井地段南京的新街口地段2024/3/219房地产市场的细分：㈡按消费者的人口统计细分年龄家庭规模家庭收入教育水平宗教信仰等㈢按消费者对房屋的特殊要求细分购买动机消费习惯2024/3/2110房地产市场的细分过程㈠在各种细分因素中选择重点因素收入状况购买动机需求档次房型㈡按重点因素进行市场细分，

将消费者特征与产品特征进行匹配；

高收入——自用、炫耀——高档炒作——升值性㈢评价细分结果，必须做到：①有足够的销量，产生利润；②市场需求和购买力可以量化；③采用营销渠道可以接近；④营销行为相对单一。2024/3/2111房地产市场数据资料收集：㈠房地产市场需求的信息资料：①宏观经济发展状况的信息资料。②消费者状况的信息资料，就是按照上述市场细分的因素进行收集，从而发现若干个具有大体相同需要的消费者群体组成的细分市场。2024/3/2112房地产市场数据资料收集㈡房地产市场供给的信息资料：①包括现有的房地产的数量、档次、功能；②需要拆除的房地产数量、档次、功能；③可能发生用途改变的房地产的数量；④目前细分的房地产市场的开发成本；⑤未来一段时间内可能投入市场的房地产数量、档次、功能，包括正在规划的房地产开发项目、取得国有土地使用权的房地产开发项目、获得建筑施工许可证的房地产开发项目和正在施工中的房地产项目等。2024/3/2113房地产市场数据资料收集㈢房地产市场交易方面的信息资料：租金水平、售价水平、出租比率、空置率。2024/3/2114房地产市场数据资料收集㈣房地产金融方面的信息资料：

①利率；②贷款难易程度；③抵押贷款的违约发生率㈤其他方面的信息资料主要是政府政策方面的信息资料，如:政府即将投放到土地出让市场的土地的数量、地理位置和价格，政府税收政策的变化等。房地产市场数据资料收集方法收集方法。包括第一手信息资料的收集和第二手信息资料的收集①第一手的信息资料收集法。是专门针对所关注的房地产开发项目所要实地调查收集的信息资料，具体方式有网上调查、电话调查、书面问卷调查和实地观察②第二手信息资料的收集法。主要是充分利用已经公开的信息资料，特别是充分利用报刊、房地产信息网络等渠道获得公开信息资料，还要充分利用房地产中介机构、政府机关、其他开发商、金融机构等公开提供的信息资料2024/3/215.2房地产市场分析与流程房地产市场分析是在充分了解房地产市场特点的基础上，依据房地产市场调查所得到的信息资料，进行科学有效的分析从中发现房地产市场目前发展状况和发展机会的一种活动进行房地产市场分析，首先需要了解房地产市场的特点2024/3/21房地产市场的特性⑴不可移动性⑵滞后性⑶垄断竞争性⑷周期性⑸投机性⑹交易方式多样复杂性⑺与金融市场高相关性⑻受政府干预性2024/3/212024/3/2118房地产市场分析的价值进行及时的科学的房地产市场分析，至少有以下4个方面的价值获得项目开发的先机为新项目开发提供决策依据有利于制定正确的开发和营销方案有利于正确判断所处的市场地位房地产市场分析的流程⑴确定市场分析的目的和目标⑵设计市场分析方案⑶有效实施方案⑷撰写并提交一份市场分析报告2024/3/21房地产市场分析的内容2024/3/21房地产总体的市场分析⑴总体的市场分析①市场供求现状分析A.需求分析B.供给分析C.价格分析D.交易数量分析E.空置率分析购买力=购买欲望×购买能力②房地产市场周期阶段分析房地产市场鲜明的体现出兴旺——平淡——萧条——复苏——兴旺这样的循环往复的周期。2024/3/21房地产总体的市场分析③房地产市场的完善程度A.市场机制的调节能力B.销售市场与租赁市场的平衡情况C.二手房市场的发育程度：发达国家房地产市场的主力④房地产信贷条件分析房地产信贷条件分析重点是对利率走势的分析，这是最重要的因素另一个重要的因素是抵押贷款年限⑤相关中介机构的发育状况A.房地产交易所B.房地产评估机构C.其他中介机构2024/3/21特定开发地段的市场分析①限制性因素分析A.城市规划B.基础设施C.交通运输条件D.社会环境E.地质情况和环境保护要求②类似项目的价格或租金分析判断这一特定地段所设想开发的房地产项目在整个市场上的竞争力一方面要选取最相似的房地产项目作为分析对象，另一方面也要注意不同的房地产项目的性能价格比的测算。③市场需求的数量、房型分析④市场个性需求分析重点分析市场对这一特定地段房地产功能、档次的需求，目的是想知道是否需要提供特殊配套服务设施2024/3/21房地产目标地块的SWOT分析目标地块的SWOT分析2024/3/212024/3/21255.3房地产市场预测与方法准确、及时的市场预测，能够减少房地产开发的盲目性，提高投资决策的收益性房地产市场预测的种类⑴接预测的时间长短划分①短期预测指对1年内的房地产市场变化的预测②中期预测指企业对3年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测③长期预测指房地产企业对3年以上的房地产市场变化及其趋势的预测⑵按预测对象的范围划分①宏观市场预测②微观市场预测⑶按预测方法的性质划分①定性预测②定量预测2024/3/212024/3/2127房地产市场预测的主要内容①需求预测：一是住宅市场对数量的需求；二是住宅市场对住房标准的基本要求。②供给预测：房地产市场的供给是难以通过某种方法有效预测的。③价格预测：一方面它必须依靠房地产市场的需求预测，另一方面由于存在着大量的价格数据和成熟的数据处理方法，可以直接进行各种数据处理，主要难题是如何选取有效的数据处理方法，而这主要是预测学的知识。房地产市场预测的方法步骤2024/3/21房地产市场预测的方法步骤⑴确定预测对象和预测目的要确定预测的对象，要达到的目的，预测的范围，预测时间等⑵制定预测方案应包括具体内容、人员、分工、资料收集办法、地点、时间安排等⑶搜集和分析有关资料在搜集资料时要注意信息资料的广泛性和信息来源的多渠道性，确保信息具有代表性、准确性、系统性、完整性和可比性，在分析筛选时还要注意资料的实用价值性2024/3/21房地产市场预测的方法步骤⑷选定预测方法和预测模型要根据预测目标、资料占有情况、准确度要求及预测费用多少来选定预测方法和预测模型。⑸进行实际预测即根据搜集的有关资料、选定的预测方法和模型，进行预测计算⑹评价修正预测结果预测不可能做到百分之百的精确，但若预测误差很大，就失去了预测的意义⑺撰写预测报告房地产市场预测报告既要有定性分析，也要有定量分析，尽量做到数据真实、准确、论据充分、可靠、2024/3/212024/3/2131住宅市场需求预测住宅市场对数量的需求：由总人口、人口年龄结构和家庭结构这3个因素决定

住宅市场对住宅标准的需求：由收入水平和消费结构所决定2024/3/2132住宅市场需求预测一般有两种方法：额定需求预测法和有效需求预测法额定需求预测法是在假设人均的住宅需求保持相对不变的条件下来预测未来的住宅市场需求的。这种方法对预测中低收入人群的住宅需求效果较好。包括3个方面的内容：①现有住宅的规模和特点，包括本地区住宅总数，低于所定标准的住宅的数量等；②人口家庭变化状况，包括总人口的变化趋势、人口年龄结构变化趋势、家庭结构变化趋势；③经济发展趋势，包括国民经济发展预测、人均收入预测和消费结构预测。有效需