房地产投资环境分析-环境分析的内容

房地产投资规划环境分析规划环境包含：经济发展规划、区域规划、土地利用规划、城市规划环境等1．规划环境的内涵国民经济和社会发展规划是全国或者某一地区经济、社会发展的总体纲要，是具有战略意义的指导性文件。国民经济和社会发展规划统筹安排和指导全国或某一地区的社会、经济、文化建设工作。经济社会发展计划是指对计划期内国民经济主要活动、科技进步和社会发展所作的部署和安排。在实行计划经济的社会主义国家，是国家管理和调节经济、社会活动，实行计划经济的工具。2．经济发展规划2019年3月5日，国务院总理李克强在作政府工作报告时说，2019年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长6%－6.5%；城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率5.5%左右，城镇登记失业率4.5%以内；居民消费价格涨幅3%左右；国际收支基本平衡，进出口稳中提质；宏观杠杆率基本稳定，金融财政风险有效防控；农村贫困人口减少1000万以上，居民收入增长与经济增长基本同步；生态环境进一步改善，单位国内生产总值能耗下降3%左右，主要污染物排放量继续下降。2．经济发展规划区域规划是为实现一定地区范围的开发和建设目标而进行的总体部署，为城市规划提供有关城市发展方向和生产力布局的重要依据。3．区域规划广义的区域规划指对地区社会经济发展和建设进行总体部署（包括区际和区内）；包括区际规划和区内规划，前者主要解决区域之间的发展不平衡或区际分工协作问题，后者系对一定区域内的社会经济发展和建设布局进行全面规划，一些地方可以分成片区规划。狭义的区域规划主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划。3．区域规划(1)国土规划。国土规划由国家级、流域级和跨省级三级规划和若干重大专项规划构成国家基本的国土规划体系。它的目的是确立国土综合整治的基本目标；协调经济、社会、人口资源、环境诸方面的关系，促进区域经济发展和社会进步。(2)都市圈规划。都市圈规划是以大城市为主，以发展城市战略性问题为中心，以城市或城市群体发展为主体，以城市的影响区域为范围，所进行的区域全面协调发展和区域空间合理配置的区域规划。(3)县（市、区）域规划。它是以城乡一体化为导向，在规划目标和策略上以促进区域城乡统筹发展和区域空间整体利用为重点，统筹安排城乡空间功能和空间利用的规划3．区域规划地利用规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件对土地开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体的战略性布局和统筹安排。4．土地利用规划目的在于加强土地利用的宏观控制和计划管理，合理利用土地资源，促进国民经济协调发展。是实行土地用途管制的依据。编制程序是：编制规划的准备工作；调查研究，提出问题报告书和土地利用战略研究报告，编制土地利用规划方案；规划的协调论证；规划的评审和报批4．土地利用规划目的加强土地利用的宏观控制和计划管理合理利用土地资源促进国民经济协调发展是实行土地用途管制的依据4．土地利用规划编制程序编制规划的准备工作；调查研究，提出问题报告书和土地利用战略研究报告，编制土地利用规划方案；规划的协调论证；规划的评审和报批4．土地利用规划城市规划是以发展眼光、科学论证、专家决策为前提，对城市经济结构、空间结构、社会结构发展进行规划。常常包括城市片区规划。5．城市规划总体规划，是指都市性质、发展方向、规模大小等都市“总体布局”的规划，一般以20年为规划期。总体规划之下又可分为数期的“近期建设”，乃总体规划的组成阶段，规划期一般为5年。5．城市规划控制性详细规划（regulatoryplan）是城市、县人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。5．城市规划控制性详细规划应当包括下列基本内容：（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。5．城市规划修建性详细规划（siteplan）是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计，是城市详细规划的一种。5．城市规划修建性详细规划图包括：规划地区现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图。5．城市规划规划说明书1、现状条件分析；2、规划原则和总体构思；3、用地布局；4、空间组织和景观特色要求；5、道路和绿地系统规划；6、各项专业工程规划及管网综合；7、竖向规划；5．城市规划8、主要技术经济指标，一般应包括以下各项：1）总用地面积；2）总建筑面积；3）住宅建筑总面积，平均层数；4）容积率、建筑密度；5）住宅建筑容积率，建筑密度；6）绿地率。7）工程量及投资估算。。房地产投资经济与社会环境分析1.房地产投资经济环境

经济环境是投资者投资决策时考虑最多、最重要、最直接的基本因素。1.房地产投资经济环境

(1)宏观经济环境国家或地区的总体经济环境国民生产总值、国民收入、消费结构、居民收入、物价指数……1.房地产投资经济环境

(2)市场环境投资项目面临的市场状况市场需求、市场供给、购买力、竞争状况1.房地产投资经济环境

(3)财务环境资金、税收、成本、利润等条件融资可能性与成本、经营环境（投资成本、盈利水平）1.房地产投资经济环境

(4)资源环境人力资源、土地资源、原材料与能源2.房地产投资社会环境

（1）区域人口素质房地产投资与人民生活息息相关，人口数量、素质、结构与家庭规模是房地产投资环境分析中必须考虑的一个重要因素。2.房地产投资社会环境

（2）社会治安因素（3）心理因素（4）消费文化与价值观念民族、区域等因素的不同形成了不同的消费文化和居住文化。2.房地产投资社会环境

（5）社会信誉社会信誉是由社会公共道德水准和法律双向支撑的，是维系社会发展的基石。社会信誉既包括合同履约的信誉，也包括社会承诺的信誉。失信现象的存在，破坏了市场的有序性、公正性和竞争性，使作为市场主体的企业面临着重大的市场风险，同时也造成市场主体自身信誉的破坏。房地产投资设施环境分析设施环境包含：生活设施环境、商务设施环境、教育设施环境、基础设施环境等1．设施环境的内涵生活设施环境是指项目周边区域的生活设施。主要有：超市、饭店、娱乐场所、邮局、银行、医院等2．生活设施环境分析写字楼、公寓、商铺、酒店等商务中心对房地产市场有强劲的拉动力。3．商务设施环境分析学校、图书馆等文化设施。中小学、辅导班、培训学校4．教育设施环境分析城市能源系统城市水资源与给排水系统城市交通运输系统城市通讯物流系统城市生态环境系统城市防灾系统5．基础设施环境分析房地产投资政策法规环境分析1.房地产投资政策法规环境

政策环境：现有的政策规定与政策状况。法规环境：决定房地产投资保护与制约的法律法规2.房地产投资政策环境分析

框架性政策——平台性、基础性并且长期运行的政策