计算比较房地产价值-交易情况修正（房地产估价课件）

比较法搜集交易实例搜集大量交易实例的必要性、途径、要求、建立交易实例库选取可比实例选取可比实例的必要性、数量要求、质量要求、应注意的其他问题建立比较基础统一房地产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一价格单位交易情况修正交易情况修正的含义、造成成交价偏离正常市场价格的因素、交易情况修正的方法市场状况调整市场状况调整的含义、市场状况调整的方法房地产状况调整房地产状况调整的含义、内容、思路、步骤、方法计算比较价值求取最终的比较价值、求取单个可比实例的比较价值交易情况修正的含义可比实例的成交价格不正常正常比较法搜集交易实例搜集大量交易实例的必要性、途径、要求、建立交易实例库选取可比实例选取可比实例的必要性、数量要求、质量要求、应注意的其他问题建立比较基础统一房地产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一价格单位交易情况修正交易情况修正的含义、造成成交价偏离正常市场价格的因素、交易情况修正的方法市场状况调整市场状况调整的含义、市场状况调整的方法房地产状况调整房地产状况调整的含义、内容、思路、步骤、方法计算比较价值求取最终的比较价值、求取单个可比实例的比较价值造成成交价格偏离正常市场价格的因素(1)利害关系人之间的交易(2)对交易对象或市场行情缺乏了解的交易(3)被迫出售或被迫购买的交易(4)人为哄抬价格的交易(5)对所交易对象有特殊偏好的交易(6)相邻房地产的合并交易(7)受迷信影响的交易造成成交价格偏离正常市场价格的因素(1)利害关系人之间的交易成交价格＜正常市场价格亲朋好友之间、母子公司之间、公司与其员工之间等的房地产交易成交价格＞正常市场价格上市公司的大股东将其房地产高价卖给上市公司的关联交易造成成交价格偏离正常市场价格的因素(2)对交易对象或市场行情缺乏了解的交易盲目购买，成交价格↑买方不了解交易对象或市场行情盲目出售，成交价格↓卖方不了解交易对象或市场行情(3)被迫出售或被迫购买的交易造成成交价格偏离正常市场价格的因素(4)人为哄抬价格的交易拍卖、招标、哄抬或抛售容易受诸如现场气氛、情绪，竞买人之间的争强好胜成交价格失常购买房地产看中的不是房地产本身的价值而是购买房地产这一行为所带来的广告宣传效应等非理性因素的影响造成成交价格偏离正常市场价格的因素(5)对所交易对象有特殊偏好的交易买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是对买方或卖方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售，在这种情况下的成交价格往往偏高。造成成交价格偏离正常市场价格的因素(6)相邻房地产的合并交易房地产价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。形状不规则或者面积、规模过小的房地产，价值通常较低。与相邻房地产合并后，效用通常会增加，会产生附加价值或“结合价值”。当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时，往往愿意出较高的价格，出售者通常也会索要高价。相邻房地产合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。造成成交价格偏离正常市场价格的因素例如，在图中有甲、乙两宗面积较小(或形状不规则，或宽度与深度的比例不适当)的相邻土地，市场价格分别为50万元和30万元。如果将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大或形状变得较规则而有利于合理利用，合并后的土地市场价格为120万元。合并产生的增值为40万元（120－50－30＝40）。如果地块甲的拥有者购买地块乙（反之亦然），地块乙的拥有者可要价30万元至70万元（30＋40＝70）合理要价45万元（30＋40×30÷80＝45）地块甲的拥有者愿意付出高于30万元的价格取得地块乙没有损失分享合并所产生的增值收益比较法搜集交易实例搜集大量交易实例的必要性、途径、要求、建立交易实例库选取可比实例选取可比实例的必要性、数量要求、质量要求、应注意的其他问题建立比较基础统一房地产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一价格单位交易情况修正交易情况修正的含义、造成成交价偏离正常市场价格的因素、交易情况修正的方法市场状况调整市场状况调整的含义、市场状况调整的方法房地产状况调整房地产状况调整的含义、内容、思路、步骤、方法计算比较价值求取最终的比较价值、求取单个可比实例的比较价值交易情况修正的方法成交价格不正常时，交易情况修正交易情况修正的方法总价修正（单价修正）金额修正（百分比修正）交易情况修正的方法采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格交易情况修正中要以正常价格为基准假设可比实例成交价格比其正常市场价格高、低的百分率为±S%可比实