论物权法的统一登记制度样本

[摘要]：《中华人民共和国物权法》第十条明确规定国家对不动产实行统一登记制度，它是物权法中重要制度。而当前国内尚未建立物权统一登记制度，故有对《物权法》颁布后如何构建不动产物权统一登记制度进行研究必要。本文体系分为三大某些，第一部就国内当前物权登记制度现状进行分析，从四个方面进行阐明，揭示存在弊端，凸显构建不动产物权统一登记制度必要性。第二某些着重研究现实中如何详细构建不动产物权统一登记制度，从六个方面进行阐述，阐述详细构建和完善国内不动产统一登记制度，并提供某些个人意见。第三某些是从三个方面探讨政府如何应对物权统一登记制度办法，阐明物权统一登记制度建立对依法行政关系。[核心词]：不动产现状登记制度构建办法[正文]：于10月1日起施行《中华人民共和国物权法》以14个条文(第9条至第22条)篇幅，确立了国内不动产登记统一登记制度，为了实现财产关系基本规则统一、完善，为不动产登记法制定，提供了整体框架和构造。不动产统一登记制度能有效地解决纠纷，定纷止争，保持社会和谐稳定，因此建立统一不动产登记制度是意义重大而深远。本文就国内当前不动产登记制度现状进行分析，揭示存在弊端，着重研究《物权法》施行后如何构建不动产物权统一登记制度。一、国内当前不动产登记制度现状国内当前关于不动产物权登记规定重要是散见在各个单行民事法律法规及某些司法解释，重要有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》、国家土地局发布《土地登记规则》和建设部发布《都市房屋权属登记管理办法》等，这些立法分别规定了由不同登记部门进行土地登记或房屋登记有关内容和范畴。依照登记状况不同，登记机关签发不同类型不动产权属证书。立法上虽然建立了不动产登记制度，但这一制度究竟是登记生效主义还是登记对抗主义，法律法规并未明确：有不动产，如土地、房屋、海域等登记属于登记生效主义；有不动产如森林、矿产等登记属于登记对抗主义。从物权登记效果来看，由于登记程序和管理体制不同，容易导致了登记错误或者重复、登记成本高昂，登记效率低，重收费轻公示，重部门利益缺少公共效应等现象。总体看来，现行不动产登记制度在内容、形式、体系和管理等方面不完善，不动产物权登记制度尚未得到系统地建立。并且现行法规中关于制度基本上说不上完全是民法物权法意义上制度。[1]分析不动产登记制度现状，其存在重要问题有：1、不动产物权登记法律根据不统一。如上所述，现行不动产立法重要分散在《中华人民共和国都市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实行条例》、国家土地管理局颁行《土地登记规则》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规中，其内容不但散乱且多有矛盾。按照物权法公示原则、客观公正原则规定，当前法律法规登记制度主线不能满足根据物权法对物权交易进行保护需要。2、不动产物权登记机关不统一。国内当前不动产权属登记分为房屋权属登记、土地承包经营权登记、林权登记等到权属登记机关，涉及到登记机关有房产管理部门、土地管理部门、林木主管部门、工商行政管理部门以及县级以上地方人民政府规定部门等。登记机关不统一，以致登记规则不一，如规定当事人提供材料、登记时间、期限、合用程序繁简等不相似；对不同或者相似不动产登记合用规则也不相似，有需要审批才干登记，有不需要审批而直接可以进行登记，从而体现不同物权登记效力，导致了诸多弊端。3、不动产物权权属证书不统一。物权登记权属证书即由登记机关依照当事人对不动产申请登记事项而依法核发记录着不动产权利状态证明文献。当前，国内由于不动产物权登记登记机关不统一，所核发权属证书不同：国土管理机关核发是土地物权登记证书，房产管理机关核发房屋物权登记证书、林业管理机关核发是林权证书，县级人民政府核发土地承包经营权证书等。这些法律根据不同、效力不同权属证书，对权利人经济承担加重了，影响了不动产市场规范，从而引起了许多不动产管理机关互相利益争执。4、不动产登记权责不清、工作效率低以及资源挥霍现象。例如房屋和土地分别由房产管理部门和土地管理部门进行登记，当事人在办理房地产事项中，不但增长了房地产交易办事环节，且直接导致房地产权属不清、浮现双重抵押、“一房二卖”、交易程序复杂和交易成本增大，使得房地产交易安全不能完全得到保障，已经严重影响国内经济发展软环境改进，不利于充分保护公民、法人和其她组织合法财产权。从对不动产登记制度现状分析，现行不动产登记制度是有许多弊端：⑴不利于当事人对物权事项登记，不利于当事人和利害关系人查阅登记信息，不利于提高交易效率；⑵容易导致房地分别抵押和房屋重复抵押现象发生，不利于维护交易安全；⑶容易浮现登记机构之间协调困难，不利于提高登记机构工作效率，容易滋生腐败行为；[2]⑷不利于机构精简，导致人力、物力、财力挥霍，形成了多头管理格局，行政干预过多，不利于维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，因此建立完善不动产统一登记制度是非常必要。二、不动产统一登记制度构建《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记范畴、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”这是一条对不动产统一登记制度原则性规定。但不动产统一登记制度“怎么统一”、“统一登记机构是什么”，这些问题，法律都没有明确规定出来。[3]不动产是指土地和土地上定着物；所谓不动产物权登记，就是指经当事人申请国家专门登记机关将物权变动事实记载在国家设计专门簿册上事实或行为。[4]（一）、统一登记机关选取及模式构建国内物权统一登记制度，首要问题登记机关拟定。对于由哪个部门作为不动产物权登记机关，笔者批准孙艳辉观点：应当从登记性质、效力和法律责任三方面来考虑。[5]1、对于登记性质问题。一方面，从登记行为过程来看，由当事人参加仅是登记祈求及登记申请两某些，另一方面，从登记所产生效力来看，登记行为是产生私法效果行为，其首要意义在于物权变动公示及公信，任何人均可相信登记权利而为交易。再次，就登记制度而言，预告登记、异议登记、撤销登记性质上均为向法院提起私法上之诉权，并且登记机关应负登记错误之补偿责任。因此，登记制度不但有平等主体间私权关系，并且尚有国家管理公权关系，其中贯穿着个人目的与国家目的双重价值。由此从立法上明确了国内不动产物权登记行为是一种行政确认行为。[6]2、对于登记效力问题。有二种主张：登记要件主义和主张对抗主义。主张登记要件以为既便于实行又有助于明确产权关系；主张对抗要件以为不影响物权公示、公信原则，与社会现实生活相一致，有助于保护买受人利益和减少交易成本，勉励交易。综合《物权法》第十二条规定，实际是采用以登记要件主义为原则，以登记对抗主义为例外，并附之以合同方式变动物权立法模式。[7]3、对于法律责任问题。物权法第二十一条第二款已经规定登记机关民事法律责任承担方式：因登记错误，给她人导致损害，登记机构应当承担补偿责任。登记机构补偿后，可以向导致登记错误人追偿。这阐明登记是以不动产物权登记机关、最后以国家公信力为不动产交易提供法律基本行为。如果由于登记机关过错登记发生错误，给当事人导致财产损害时，当事人有权获得补偿，登记机关应当承担补偿责任。因而，不动产物权登记机关选取不但要符合不动产物权登记自身特性，还要使当事人因登记错误获得补偿提供保障制度和可行办法。综上所述，不动产物权登记机关选取应综合登记性质、效力和法律责任三个方面状况进行考虑。笔者以为，登记机关就要选取既能实现国家管理职能部门，又能实现登记独立、公正、公开、权威和有能力承担补偿责任部门作为统一登记机关。该机关应当符合登记本质规定，充分发挥登记功能，既能体现行政高效，又要便民、利民。进行不动产统一登记机关选取应当结合国内国情，从既有行政机关中进行选取并整合。依照国内当前物权登记现状，短期内完全实现涉及都市房地产、农村集体土地及村镇房屋、林地等在内不动产统一登记，的确有相称难度。房屋和土地权属登记统一到一种机关，结合既有行政资源，可以考虑建立这样登记机关：1、将房产管理部门和土地资源管理部门撤并为“房屋土地资源管理局”，统一城乡房地权属登记。这个模式，上海、重庆、广州、深圳等地已先行一步了，实行房产、地产登记机构合一、权属证书合一制度，但并未为全国性基本法律所承认。笔者以为，国家应当学习这个成功经验，协调各关于部门，是可以在全国推广应用并建立统一登记机关。2、将都市规划区范畴内房地权属登记管理统一到房地产管理部门，将规划区外集体土地上房地权属登记管理统一到国土资源管理部门。这样，既避免了房地分管弊端，同步又形成在农地征收时不同政府部门之间有效权力制约，避免了国土资管理部门在经营都市与耕地保护上两难选取，有助于国家实行下一步征地改革。由政府两个不同部门分别进行管理，有竞争才有比较，可觉得完全实现物权统一登记制度建立基本。3、将房地产管理职能与登记机构职能分离，在政府部门当中设立独立房地产登记局。单独设立房地产登记局，其长处是和行政管理权脱钩，有助于理顺政府职能，有助于为将来统一不动产登记进行准备。缺陷是设立新行政机关与精简机构规定相违背，必然增长人员编制，财政投入多，到将来统一登记机关时势必困难重重。（二）、完善不动产登记程序不动产登记是一种程序规定很高经济活动，《物权法》坚持以人为本立法精神，从便民、利民、为民理念出发，确立了科学合理、以便规范不动产登记规则。如何完善不动产登记程序，是物权法颁布后一种值得广乏探讨问题。1、不动产登记申请材料。物权法第十一条对登记申请材料作了原则性规定：规定提交权属证明、不动产界址、面积等必要资料。综合当前关于不动产登记法律法规，申请文献重要有：一方面是申请书，申请书应当阐明申请人身份、登记类型、登记因素、标等；申请书宜由登记机关提供原则样式，明晰表白当事人应当填写事项和提供证据，由当事人按照提示进行填写和准备。另一方面是证明文献，涉及身份证明、物权来源证明、地上附着物证明，获得或变更物权合同、契约、批准文献等；第三是关于物权基本状况资料，如面积、界址、构造等；第四是应当通过公证程序公证书；第五是法律规定应当提交其他文献，如授权委托书、法定代表人证明等。由于当前不动产登记没有统一制度，因此申请文献也是没有规范，格式不一，这有待于制定不动产登记法进行完善。2、不动产登记审查方式。物权法第十二条对登记机构职责作出了规定，也是对审查制度作出了规定。该条一方面规定了登记机构形式审查义务，同步也赋予了登记机构在必要时实质审查权限，实质上是有限实质审查主义。[8]在什么状况下采用形式审查，笔者以为，只要申请文献表达没有冲突，并与物权真实性和合法性互相符合，则登记申请就可以真实地反映不动产物权变动因素，或对于通过公证物权登记申请文献，就可以审查通过登记。诚然，该物权证明内容明显违背法律强制性规定除外。在什么状况下采用实质审查方式，就要视详细状况而定。例如1、登记机关对登记申请有无管辖权；2、申请人或其代理人与否具备完全民事行为能力，主体资格与否恰当；3、登记申请内容与否与物权变动证明文献内容吻合；4、登记义务人权利与否与登记簿上权利吻合；5、证明文献关联性、真实性与合法性等。实质审查更能使登记内容与实际权利相一致，排除欺诈现象发生也许，也有助于保护申请人合法权益、强化登记机关责任感和登记公示、公信功能。如何规范审查制度，需要不动产登记法律法规指引。（三）、统一物权登记权属证书不动产权属证书是权利人享有不动产物权证明，是在国内实行统一登记制度后保证交易安全不可或缺重要配套制度。不动产权属证书统一，可以以便权利人进行登记，减轻权利人经济承担，有助于市场交易安全和效率。不动产物权权属证书应当由统一机关制作、颁发，并且具备统一格式。建议统一称为“不动产物权证”，证书内容可依照物权详细类型进行登记。这样可以变化和防止当前权属文书中混乱局面，从而保障不动产交易顺利、安全、高效地进行。（四）、尽快完善预告登记、异议登记制度。当前房屋交易多余现这样纠纷：甲预购了一套期房，订立了合同并预付首期款，没有办理登记手续。而开发商又把这套房卖给乙，并且房屋产权已经登记在乙名下。这时，尽管你与开发商这份合同是有效，你可以规定开发商承担违约责任，例如规定开发商补偿损失，但是你对于那套房子就不能再拥有产权了。这个“一物两卖”违法现象在物权法中已建立了规则进行规范，有待在实践中完善。《物权法》确立了预告登记、异议登记制度。1、预告登记是指为保全一项祈求权而进行不动产登记，该项祈求权所要达到目，是将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记特殊类型。其本质特性是使被登记祈求权具备物权效力，对日后发生与该项祈求权内容相似不动产物处分行为，具备对抗力。[9]2、异议登记是指权利人或利害关系人对不动产物权登记对的性存在异议而向不动产登记机关提出申请，并将其异议在不动产登记簿中加以记载过程。异议登记作用并不是涂消或变更不动产记载事项，也不发生变更不动产登记效力，而只是将关于利害关系人异议记载于不动产登记簿，从而使不动产登记真实性受到质疑，进而对想交易该不动产人予以警示。[10]预告登记与异议登记制度予以实际权利人或者说潜在权利人一定期间权利保护，在实践中具备十分重要现实意义。通过不动产物权预告登记和异议登记制度可以一定限度理顺相对混乱房地产市场管理，减少某些不必要纠纷，防止不动产交易中出卖人“一物两卖”，保护买受人合理期待权利。而当前这两项制度却普遍没有建立，不利权利人物权保护与救济。（五）、尽快建立登记错误补偿机制在农村山林权属纠纷中，甲具备林权证，乙也有林权证。甲、乙所各自拥有林权证所拟定权属范畴有相称一某些是交叉。乙将两个林权证上所交叉范畴中某些竹树砍伐，甲以侵权之诉起诉法院，规定乙补偿。要解决本案，须弄清两个问题，一种是甲与否侵权，另一种是甲能否从乙处得到补偿。而这两个问题核心是涉及一种对登记错误应如何解决问题。《物权法》第二十一条第二款已经拟定：因登记错误，给她人导致损害，登记机构应当承担补偿责任。登记机构补偿后，可以向导致登记错误人追偿。这就涉及到损害补偿责任性质、构成要件、补偿范畴，以及诉讼方式。[11]笔者以为，对于物权登记损害补偿责任定性及法律合用，应当视详细错误状况区别对待。１、物权登记权利人、利害关系人确有证据证明不动产登记簿及权属证书记载事项错误，这种错误是由于登记机关自身错误，权利人、利害关系人可以申请改正登记。登记机关应当积极及时地纠正错误，并承担相应过错责任。如登记机关回绝纠错或怠于纠错，给权利人、利害关系人导致损害，可以对登记机关提起行政诉讼，规定法院撤销错误登记，并承担行政补偿责任。登记机构因登记错误先行承担责任后，可以向导致登记错误人提起民事诉讼进行追偿。2、由于登记申请人与登记机关共同过错导致登记错误给她人导致损害，受害人可以直接祈求登记机关行政补偿，法院应追加导致登记错误人为第三人，判令第三人承担相应补偿责任，登记机关依照详细状况承担连带责任或份额责任，原告自身也有过错，应承担某些民事补偿责任。3、由于当事人提供虚假材料申请登记，登记机关依照审查制度规定尽了谨慎审查义务也无法查明，给她人导致损害后果，受害人可以向人民法院提起民事侵权诉讼，祈求承担民事补偿责任。（六）、亟需司法解释规范《物权法》所规定物权登记规则，采用是“宜粗不适当细”原则，对各种物权规则规定较少，有些应当规定没有规定，导致物权在详细执行起来会存在较多问题。[12]对于不动产统一登记制度来说，如1、不动产登记时限分别是什么，2、申请登记不动产有哪些状况需要登记机构进一步进行证明，3、不动产登记簿应当要记载哪些内容，4、登记机构在什么状况不予登记，5、预告登记合用范畴是什么，6、不动产权属证书如何进行换发和补发等等。这些局限性问题，亟需最高人民法院尽快出台有关司法解释进行补充规范，使《物权法》规定不动产统一登记制度在实践中可操作性增强，以保证不动产物权统一登记制度现实生活中能有效实行。三、政府应对物权统一登记制度办法物权统一登记制度不但是保护人民群众财产权利法律制度，也是规范行政机关公权力行使重要法律制度。建立物权统一登记制度，政府就更加要尊重物权、保障物权。在新形势和条件下，政府应当采用某些应对办法，提高依法行政效率。（一）、政府如何应对登记机构统一。一方面调节机构设立，进行机构改革。从当前物权机构统一呼声来看，很也许是统一到既有部门中。这就意味着一方面某些登记机构被撤除，另一方面履行登记职能机构任务加重，规模扩大，人员增长。涉及到各个登记部门利益格局、人员增减等问题，这将是一艰难利益选取过程。规定树立大局观念，提高结识，充分协调，密切配合，保证物权统一登记制度改革顺利进行。另一方面分清管理与服务职能，树立服务观念。相对统一物权登记机关建立后来，在机关内部，依然存在管理职能与登记服务职能区别和行使问题。从当前政府工作方向出发，应当积极转变观念，切实从管理型政府向服务型政府转变，从被动管理向积极服务转变，分清管理职责和登记职责，管理部门和登记部门既是各司其职，又要互相配合。第三是完善登记设施，保证信息畅通。不论物权登记工作统一到哪个部门，从便民、高效服务理念出发，登记机关应当完善所需硬件和软件设施，保持良性运转。充分运用网络资源，保证信息畅通，提高效率和减少失误。（二）、政府如何应对物权登记审查制度。物权法确立有限实质审查主义，对政府法制工作带来挑战，其体现为：一方面规定谈化物权登记行为行政色彩，以《物权法》拟定形式审查为主，规定登记机构对自己管理者和登记者身份加以明确区别，不能混同。另一方面登记机构工作人员不但要掌握形式审查和实质审查界限所在，还要弄清在何种情形下应当进行实质审查以及如何进行。这一切就规定登记机构及人员进行比较进一步系统物权法理论和业务科知识学习与培训，保证在实践中对的、灵活合用。（三）、政府如何应对错误登记补偿责任。物权登记机构对错误登记行为要承担补偿责任。为了应对错误登记补偿责任，应当采用一等系列应对办法：一方面应当建立职业资质准入制度，把好人员地素质关。另一方面是加强登记队伍培训，提高登记人员素质和登记质量。第三是规范登记程序和工作流程，减少登记过程错误风险。第四是建立错误登记补偿基金，增长投保登记责任险。第五是充分运用网络系统，加强信息共享，避免和减少登记错误，保证登记质量。四、结语《物权法》颁布施行，是具备里程碑意义。建立物权统一登记制度，有助于纠合法前不动产物权登记各个方面不统一，切实维护所有权人及利害关系人合法权益，结束不动产登记管理混乱状况。有助于维护国家基本经济制度和社会主义市场经济秩序，促使行政职能部门转变工作观念，树立服务理念，增进依法行政，提高行政效率，推动物权事业健康有序发展。注释：[1]陈儒：《试论国内不动产物权登记制度立法完善》、《法律图书馆》网站