威宁县龙凤花园工程建设项目可行性研究报告样本

目录第一章总论 31.1项目概况 31.2可行性研究报告根据 41.3可行性研究范畴 51.4可行性研究原则 51.5重要经济技术指标 51.6研究结论 6第二章项目建设必要性 72.1项目建设是整合地方资源、有最大限度运用有限土地资源需要。 72.2项目建设符合国民经济发展 72.3项目对都市建设将起到增进作用 82.4解决劳动就业需要 8第三章项目投资环境与市场研究 103.1国内房地产市场行情 103.2贵州省房地产市场行情 153.3销售预测 163.4营销方略 19第四章建设条件 214.1区域社会经济概况及自然条件 214.2建设项目选址状况及建设条件 25第五章建筑方案 295.1设计根据 295.2项目设计主题和开发理念 295.3项目总体规划方案 305.4建筑设计 325.5构造设计 345.6给排水及消防设计 355.7电气设计 365.8暖通设计 375.9建筑方案对比 38第六章节能办法 416.1设计根据 416.2建筑某些节能设计 41第七章环保 427.1施工期间环境影响及保护办法 427.2住宅区内环保办法 43第八章安全与卫生 458.1安全 458.2卫生 45第九章组织机构及人力资源配备 469.1组织机构 469.2项目管理 509.3项目监督 519.4项目评价 53第十章项目筹划进度安排 5410.1项当前期工作安排 5410.2项目实行进度筹划 54第十一章招投标方案 56第十二章投资估算及资金筹措 5812.1投资估算根据 5812.2投资估算 59第十三章财务分析 6213.1项目经济效益分析测算根据 6213.2商品住房项目开发成本估算 62第十四章社会评价 6314.1项目对社会影响分析 6314.2风险分析 64第十五章结论和建议 6615.1结论 6615.2建议 66附件：方案图、鸟瞰图第一章总论1.1项目概况（1）项目名称：威宁县龙凤花园建设工程（2）建设单位：贵州如龙房地产开发有限公司威宁分公司（3）建设单位法人代表：鄢华军（4）建设项目地址：威宁县健康路，在县医院东南约700m，威宁第一中学东面约900m，威宁三小南面约500m，街心花园北面约800m，城北农贸市场东面300m总建筑面积50900.24㎡，其中：住宅面积50900.24㎡（共464套）。（6）建设项目工期：本项目严格按照国家关于项目建设程序进行，项目实行进度涉及准备工作，土建工程勘察设计、施工、竣工验收，附属设备选购、安装、调试及验收等阶段。经研究，本项目建设期从1月开工建设，5月底竣工。（7）总投资估算及资金来源：本项目估算总投资为8546.02万元。其中：建筑安装工程费7902.01万元；工程建设其她费用：644.01万元；基本预备费用：256.38万元。资金来源为：由公司自筹资金。1.2可行性研究报告根据（1）项目建设单位委托书；（2）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；（3）《威宁县都市总体规划》；（4）《都市居住区规划设计规范》；（5）《住宅建筑设计规范》；（6）《民用建筑设计通则》；（7）国家筹划委员会、建设部颁发《建设项目经济评价办法与参数》；（8）国家计委《投资项目可行性研究指南》；（9）项目承办单位提供关于设想及基本资料；（10）国家发改委《产业构造调节指引目录》；（11）《都市房地产开发管理暂行办法》；（12）《都市房地产开发经营管理条例》；（13）《都市房屋拆迁管理条例》；（14）《房屋登记办法》；（15）《国务院关于修改《住房公积金管理条例》决定》；（16）《中华人民共和国都市房地产管理法》；（17）《中华人民共和国都市规划法》；（18）《中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》；（19）《中华人民共和国土地管理法实行条例》；（20）《中华人民共和国物权法》。1.3可行性研究范畴根据国家关于政策、法律、法规、规程、规范，对威宁县龙凤花园建设项目建设目、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、投资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。1.4可行性研究原则（1）坚持严格执行国家及省市县关于经济合用房、廉租房和公共租赁房政策原则；（2）坚持提高社会效益、环境效益原则；（3）坚持节约土地、节约能源、统一规划、合理布局、配套建设原则；（4）坚持经济合用、安全美观原则；（5）坚持采用新技术、新工艺，减少成本、减少能耗，达到建设保本原则。1.5重要经济技术指标1.6研究结论（1）项目建成后可提高公司产品市场竞争力现阶段，国内房地产市场依然处在火爆状态。就贵州省近来十年而言，都市化、再都市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长特性，并已初步形成新消费热点和投资热点。房地产业高速增长因素重要是：居民消费构造升级，人口都市化迅速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与有关产业产业链长、关联度高，具备成为支柱产业潜力，进而拉动区域经济增长。此外，当前诸多跨国公司大举进军中华人民共和国房地产业，使国内房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈竞争压力。房地产发展，可以提高咱们国家国际市场竞争力。（2）项目具备良好社会经济效益房地产开发将会带动周边经济发展，同步提供更多工作岗位。第二章项目建设必要性2.1项目建设是整合地方资源、有最大限度运用有限土地资源需要。这一地区大都由私人办理了土地使用证，但无力建成规范且上规模建筑物，各自以自己依照自己状况进行建设，因而产生了许多规模和层次不等构筑物，致使原有排水系统受阻，区域变成了水淹地，既影响了都市美观，又挥霍了宝贵土地资源。为此，贵州如龙房地产开发有限公司威宁分公司依托威宁县委、县政府大力支持，在本着互惠、互利原则下通过与土地使用方协商，达到开发有限土地资源，整活零散土地开发建设规范住宅社区合伙开发合同。这样，既解决老城在开发资金局限性问题，又美化了都市环境，改进威宁局部硬环境，从而产生最大社会和经济效益，是政府与开发商及土地使用方全面互惠共赢好项目。2.2项目建设符合国民经济发展当前，国内国民经济运营正处在一种特殊发展时期，为了增进国民经济稳步健康发展，必然规定扩大内需，优化消费构造，把住宅建设作为推动国民经济发展支柱产业之一。依照国家记录局分析和研究，房地产对国民经济拉动作用约1.5—2个百分点。贵州省威宁县房地产占GDP比重还将迅速上升，对GDP贡献率还将逐渐增大。依照国家关于部门分析和预测，国内居民住宅当前正在从生存型向舒服型方向转变，，国内城乡居民人均建筑面积将达到22龙凤花园，平均每户拥有一套功能基本齐全住房，住房消费占整个消费比重将达到15%，都市化水平将提高到36%左右。国内居民住宅近期发展目的是户均一套、人均一室，达到人均建筑面积35龙凤花园，主导户型为三室两厅和两室两厅。正由于房地产投资带动作用较大，国家为推动国内国民经济持续健康稳定发展，将建筑业列为国家支柱产业之一。因而，本项目建设是国民经济发展需要。2.3项目对都市建设将起到增进作用当前，贵州省威宁县人均住宅面积偏小，并且居住条件也比较差，与贵州省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因而，改进威宁县人民居住条件已经成为威宁县政府特别关怀问题之一。同步，随着威宁县经济发展和人民生活水平不断提高，人们对居住环境等方面规定也越来越高，近年来实行房地产开发建设就是为了使威宁都市居民生活环境、居住环境不断得到改进。威宁县龙凤花园建设项目符合威宁都市建设总体规划，贯彻了城乡化建设发展战略，其对加快城乡化进程，美化都市空间，创造新都市景观，提高都市品位都具备积极意义。2.4解决劳动就业需要由于国内当前正处在经济构造调节时期，某些行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民生活与就业问题已成为当前各级政府头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长原动力，因而国家固定资产投资总政策依然是继续保持投资总量稳定增长，以创造更多就业机会。据关于权威人士测算，国内GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增长10%，大概可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因而，住宅建设投资增长对于增长社会就业机会有着不可忽视作用，而本项目作为威宁县重点商品住宅建设项目工程之一，将为增长威宁县本地社会就业岗位作出一定贡献。综上所述：该项目建设是必要。第三章项目投资环境与市场研究3.1国内房地产市场行情（1）中华人民共和国房地产行业正进入明显调节起点阶段从公司财务角度讲，一种行业或公司价值创造能力取决于两个方面：经营杠杆和财务杠杆。在房地产市场化以来、特别是后来，中华人民共和国居民资产配备渠道有限性使得房地产成为被“超配”资产，这一特性叠加于中华人民共和国房地产预售杠杆使开发商经营杠杆成为价值创造一支重要驱动力，体当前财务指标上，即是奉行高周转率公司可以通过扩大净经营性负债能力来实现净资产钞票流转换。当前，之因此初步判断中华人民共和国房地产行业正进入明显调节阶段，基本出发点也是基于这样两个视角，即经营杠杆和财务杠杆“双高”时代即将面临主线性转变。一方面，短期来看，行业和公司层面供应相对过剩格局已经逐渐形成，在限购和信贷收缩双重冲击下，中华人民共和国房地产行业正进入去库存阶段。另一方面，保障房大量入市将对变化房地产市场供应构造，对定位中低端商品房供应形成直接冲击。最后，从需求端衡量，基于释放了大量金融危机期间被抑制房地产需求，将来周期性驱动力将会削弱。原则上，财务杠杆使用可以扩大房地产公司净资产回报率（净资产回报率=利润率×资产周转率×财务杠杆），但是财务杠杆正向扩大效应发挥作用前提条件是净经营性资产回报率必要不不大于借贷成本，否则财务杠杆扩大效应将反向启动，成倍减少净资产回报率。从这个角度看，当前及将来一段时间财务杠杆正向放大功能将会弱化，反向放大功能则也许启动。（2）中华人民共和国房地产行业将迎来明显行业洗牌基于经营杠杆与财务杠杆双重受限，基本面趋弱与调控政策互相叠加，当前中华人民共和国房地产行业真正意义上一次大调节正在发生，而调节方式和开发商应对方略则也许是：1）短期内参照融资成本和项目收益率所决定盈亏平衡点进行降价；2）中长期行业分化与整合，房地产行业破产、兼并与收购将成为常态。短期内，参照项目收益率所决定盈亏平衡点进行降价由于不同房地产开发项目都市和区域定位、需求定位及不同开发公司融资成本、市场垄断与定价能力存在较大差别，几乎不也许在统一层面测算出盈亏平衡点所决定合理降价幅度。尽管如此，依然可以从宏观层面把握几种决定降价幅度参照指标。一方面，参照不同都市居民住房可承受能力上限空间选取降价幅度。另一方面，参照项目利率水平、融资成本和自有资金机会成本选取降价幅度。区域分化与行业内整合将成为常态一方面，区域内分化，即随着一线都市过去几年来过快上涨房价透支了将来潜力以及都市化速度放缓，将来一二线都市竞争将更为激烈，不少龙头公司将加速布局三四线都市，这一趋势在以来即有所强化，但是当前一线都市更为严肃调控政策及中长期趋势向下行业环境，将迫使公司在三四线都市以规模化与都市化推动更迅速度集中。另一方面，行业内整合将会明显加剧，这里影响因素重要是：1）随着行业逐渐进入一种相对较弱景气循环周期，行业外资本大举进入房地产勉励下降；2）融资环境恶化，当前某些地产商虽然支付更高融资成本，也难以获得资金支持，流动性压力日益加大。大型房地产公司破产和整合也许会成为本轮调节标志性事件之一。（3）房地产调节短期宏观冲击：与否导致投资增长明显回落？站在当前时点看，房地产行业中长期调节序幕已经打开，但就期短期内对宏观经济冲击渠道来看，其影响重要体当前对房地产投资下滑也许会变化当前经济平稳回落节奏。参照历史经验，房地产市场短期内明显回落发生条件是顺周期融资来源同步急剧收缩和房地产销售同比持续负增长。从房地产投资不同着陆形态对固定资产投资和经济冲击限度比较看，房地市场调节对固定资产投资直接冲击较为有限，房地产投资回落周期中，固定资产投资增速始终保持在25-30%，并且期间GDP平均增速为11%。相反，房地产行业明显调节，促使政府出台了大规模财政支出刺激，对冲了房地产投资大幅下滑负面冲击。事后看，二季度经济增长触底反弹前奏也是房地产投资在一季度之后强劲见底回升。从当前状况看，房地产投资回落节奏依然比较温和，但四季度开始，随着保障房全开工导致房地产新开工同比增速下滑，通过销量下滑、新开工下滑之后，房地产投资将在一、二季度浮现较大幅度下滑，甚至会产生所谓“尾部风险”。第一，从本轮周期看，房地产投资在5月见顶，名义增速为38.2%，虽然在过去13个月呈现持续回落状态，但是回落幅度十分温和，基本是匀速递减，单月平均回落幅度局限性0.4个百分点。更为重要是，与相比，本轮资金来源增速69.5%峰值远远高于投资增速38.2%峰值，两者之差超过30个百分点，两者之差仅为10个百分点，超额资金来源支撑作用使得本轮调节以来房地产投资增速并未随着信贷大幅收缩而同步大幅下滑，波幅明显收窄，对投资和经济增长冲击也相对较轻。第二，从本轮房地产回落先行指标观测，资金来源领先于房地产投资3～4个月，三季度资金来源同比增速23%，二季度为18%，虽然资金来源增速总体上仍不大于投资增速，预示着四季度房地产投资仍将处在下滑趋势，但于三季度资金来源同比攀升却同步意味着四季度下滑幅度也不会太大。以资金来源、实际资金成本等自变量测算成果显示，房地产投资增速逐季温和回落，预测全年增速为30%，但是记录上，每年最后一种月开发公司和记录部门都会对全年合计增速进行一次校正，幅度普通为-2个百分点，考虑到这一因素，将全年投资增速30%预测值向下修正之后为28%，依然高于固定资产投资名义增速约3个百分点，对投资和经济增长依然有明显正向贡献。第三，在信贷资金持续收紧状况下，四季度房地产销售同比增速将决定定金及预售回款速度，从而决定一季度房地产投资增速。虽然在新一轮限购范畴扩大政策冲击下，老式“金九银十”第四，考虑到一季度往往是销售淡季，预售回款不畅，二季度房地产投资能否触底回升核心取决于一季度市场销售状况。扣除金融危机期间被抑制需求集中释放导致当年一季度“淡季不淡”，在正常年份，一季度在全年销售量占比往往最低，不能指望一季度销售超常规增长为二季度投资提供更多资金支持。这样看来，如果当前销量下滑、信贷紧缩延续到二季度，则房地产投资有也许在某一月浮现超过10个点以上下滑幅度，使投资变成个位数增长甚至负增长。这样“尾部风险”事件曾在2月份发生，即房地产投资增速在前7个月始终处在温和匀速回落通道，却在最后一种月即2月份发生了20个百分点降幅，这是由于销售、按揭、定金及预售资金来源同步大幅负增长同步，信贷增速不但保持同向紧缩且在此前三个月达到低谷。对比当前状况，按揭回款增速已经持续7个月负增长，信贷增速也始终保持在5%左右低位，但由于自筹资金始终稳步上升，且开发商采用了从减少土地购买、减少新开工、放缓在建项目施工进度有序调节节奏，并通过影子银行体系开拓多元化融资渠道，使得投资温和回落趋势延续至今，但当前已经启动对影子银行体系监管将会对此产生负面影响。进一步考虑到一季度限购、库存明显加大和季节性因素影响下，如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件未能有所松动，则二季度房地产投资发生“尾部风险”概率变大。尽管市场预期，如果房地产投资明显回落，进而对地方政府土地出让金收入、经济增长产生明显冲击，则也许会浮现房地产调控政策转变例如限购令放松。从当前趋势看，虽然这种也许性是存在，但是考虑到将来房地产在整个经济中地位趋于弱化，针对房地产调控政策难以重演在房地产市场上浮现“旱涝急转”，虽然是货币政策阶段性局部放松也难以变化行业调节总体方向以及分化与整合基本趋势。3.2贵州省房地产市场行情贵州省是全国经济最不发达地区之一，年全省GDP仅为为4594亿元，人均GDP排名全国倒数第一。省内以山地丘陵地貌为主，矿产、林业和旅游资源非常丰富。第二产业缺失是贵州经济落后重要因素之一，因此在十二五期间，贵州提出了工业化强省标语，加大对于资源开发力度。当前，贵州房地产市场仍不发达，居民收入偏低和城乡化进程落后是重要制约因素，但是随着整体经济状况逐渐改进，房地产市场发展空间依然较大。贵阳市。贵阳是当前贵州省内房地产市场最发达都市，万科、保利等品牌开发商已经进入。以南明、云岩为主老城区均价为6000元/m2左右，金阳新城均价约为4000元/m2，全市均价在5500元/m2左右。综合考虑其经济发展水平、交通状况以及基本设施状况，咱们以为这一价格水平已经不低，将来房价走势将重要取决于金阳新城开发状况。作为规划中将来新贵阳行政、商务、居住中心，金阳当前发展状况并不尽如人意，人气局限性，房价偏低。贵阳糟糕交通状况在很大限度上制约了金阳发展，将来如果市内交通状况可以得到改进，再叠加高铁通车因素，咱们以为金阳房价仍存在较大上涨空间。但值得注意是，依照咱们实地调研状况，当前金阳住宅开发量相称巨大，大盘林立，已售楼盘空置率高，市场已经接近饱和，增量空间不大。威宁县。威宁房地产开发仍处在起步阶段，依照咱们调研，市内住宅均价局限性3000元/m2，开发商以本地和小型地产公司为主，当前并无品牌开发商进入。咱们判断，将来威宁房地产市场仍有望延续量价齐升景气格局，重要理由是：1、交通状况改进。随着高速、沪昆高铁陆续开工和建成，将来威宁交通状况有望得到极大改进。2、旅游业发展。威宁旅游资源非常丰富，景点几乎遍及全县，并且自然风景和民族文化兼具。当前政府已经明确地将旅游业作为重点产业，加大对于境内旅游资源开发力度，将来旅游业兴起所带来人气积聚将是威宁房价重要推动因素之一。3.3销售预测本项目所在威宁县是威宁县繁华地段楼盘,交通发达,但该地区尚没有一种具备一定规模高档商住社区,在这里工作和经商人诸多,学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活不断改进，带来消费增长，人们对住房规定越来越高，而本项目地处该地区，以创新开发理念和居住生活方式打造威宁高品质、高原则、不可复制舒服住房，成为威宁人民追求新生活潮流，成为追求高品质生活一种必然。项目销售目的群定位：本项目规划为威宁地区中高档楼盘，销售目的客户群定位如下：一类客户：企事业单位职工。本项目周边公司较多，上百人公司涉及县医院职工、三小学校职工等。二类客户：周边私营业主项目毗临街心花园，周边中小私营业主较多，重要分布在街心花园等周边街道市场，具备大批有购买实力经营商家及商铺业主，当前都住在老城，街道狭小，并且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。三类客户：周边学校教师该地区学校众多，从小学到中学皆而有之，如三小学学校等等，从业教师近万人，并且学校教师待遇较高，具备较强购买能力。四类客户：威宁县公务员威宁县公务员系统，涉及企事业单位员工近千人，该某些客户重要考虑就近工作就近上班，但由于威宁缺少大型优质物业，不能满足她们改进居住环境基本规定，而威宁县龙凤花园浮现完全变化了这种尴尬局面，县城公务员必将置业目光转移到龙凤花园。五类客户：威宁县在外地成功人士当前整个威宁，大型规模社区都罕有，特别是中高档社区，对于在外工作威宁籍人士回故乡购房，一定选取景观好品质高规模社区，作为威宁高品质社区，龙凤花园无疑是该某些金字塔高品位人群置业首选。特别是本地名人作为龙凤花园准业主，对项目内在品质提高是更大增进。威宁人具备很强烈恋土情结，外地成功人士普遍乐旨在本地置业，一方面是为了改进父母居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一种好居住环境。六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士“居住农村向都市转移”，这是普遍多数县市如下居民心愿，其中某些经济条件较好必将置业眼光投入到城区，对龙凤花园销售也将起到很大增进作用。七类客户：各地房地产投资人士威宁房价当前在全国来讲都偏低，全国地级县房地产销售平均价格3500元/㎡,威宁当前水平还不到2800元/㎡，有着极大升值空间，将会吸引各地有眼光人士前来购买。本项目暂时未作任何广告宣传，已有近80批客户慕龙凤花园风名声前来公司作登记，但愿能第一时间购买到龙凤花园房屋。销售部筹划在项目开盘迈进行为期3个月蓄客期，筹划储备客户400批以上。3.4营销方略本项目拟在价格方略上采用低开高走定价方略推向市场。该项目价位有较高上涨空间，升值潜力很大。本项目将拟定如下推广方略：（1）推广渠道①报纸广告涉及威宁日报、贵阳都市报、贵阳晚报，属于典型政府报，报纸不适当投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。②短信推广成本低，覆盖面广，操作简朴灵活，可以作为一种长期营销手法。③影视广告本地几种电视台收视率不高，重要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一动态广告平台，值得周期性高密度投放。④单张派发贯穿项目营销始终宣传利器，威宁地方小，人口集中，单张派发能起到良效。（2）媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传龙凤花园，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合龙凤花园景观工程竣工，举办各种活动，扩大在威宁知名度，加以增进销售。开盘后，公司会出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。影视广告：开盘前一种月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。报纸派发：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。单张派发：每天均需进行推广方式,力求单张波及到威宁每一种角落。短信推广：普通一种月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。公关活动：开盘前举办一场活动，开盘当天举办1－2场，开盘后视销售状况举办。第四章建设条件4.1区域社会经济概况及自然条件4.1.1区域概况威宁彝族回族苗族自治县，贵州西大门。位于贵州省境西北部，北、西、南3面与云南省毗连。全县总面积6296.3km2，平均海拔2200m,森林覆盖率33.28%；县境中部为开阔平缓高原面，四周低矮，是贵州省面积最大、海拔最高县，属毕节地区管辖。是国家新阶段扶贫开发工作重点县之一。全县辖35个乡镇，620个行政村（居）委会。末总人口140.2万人，少数民族人口占全县总人口23.1%。三个主体少数民族中彝族112229人，占总人口8.9%；回族103379人，占总人口8.2%；苗族69864人，占总人口5.6%。县人民政府驻草海镇。高原草场面积大，畜牧业发达。特产威宁火腿。盛产黄梨和苹果。农收产品加工业发达。县城西边是知名草海。中河区发既有新石器时代文化遗迹。森林面积18万公顷。有煤、石膏、铅锌、铁、铜等矿产资源。产玉米、马铃薯、小麦、水稻、豆类、荞麦、甜菜。有火腿、苹果、黄梨、党参等特产。工业以煤炭、地毯工业为支柱。贵昆、贵大铁路过县境，是毕节地区唯一一种已通铁路县。名迹胜地有石门坝教堂、双霞洞摩岩石刻、草海黑颈鹤保护区等。4.1.2属亚热带季风气候。年均温11.2℃，1月均温3.9℃，7月均温17.0℃，年降水量739mm低纬度、高海拔、高原台地地理特性，使这里光能资源和风力资源为贵州之冠，威宁县城也因年平均日照数为1812小时，被气象学界命名为"阳光城"。太阳神无私惠顾，使动植物大受其益，又因地处乌蒙之巅，山脊和空旷地带无静风时刻，春风浩荡，秋风送爽，常年艳阳高照与凉风扑面兼备，是抱负避暑胜地。威宁80%以上地区海拔超过m，是贵州省地势最高县。县境气候温凉，适于马铃薯、甜菜作物生长，是贵州马铃薯良种基地和甜菜生产基地。4.1.3党十一届三中全会以来，特别是近年来，在党路线、方针、政策指引下，在省委、省政府，地委、行署对的领导下，在国家各部委关怀支持协助下，威宁县委、政府团结带领全县广大干部职工及百万各族人民，以邓小平理论和"三个代表"重要思想为指引，进一步贯彻贯彻科学发展观,按照县第十次党代会提出"抢开发机遇、抓开放带动、谋经济发展、促社会和谐"总体规定，坚持"团结、稳定、发展"方针，突出开发和开放两个重点，紧扣毕节实验区"开发扶贫、生态建设、人口控制"三大主题，实行"。三农稳县、工业富县、服务兴县、科教强县"四大战略，统筹社会各项事业，加强党先进性建设,着力构建和谐威宁，全面推动威宁政治、经济、文化和社会建设事业。底，全县完毕生产总值34.57亿元，比增长14.1%；完毕财政总收入3.5亿元，同比增长18%；社会消费品零售总额6.74亿元，同比增长26.69%；完毕全社会固定资产投资7.5亿元，同比增长40%；城乡居民可支配收入9500元，同比增长41.05%；农民人均纯收入2101元，同比增长356元。人口得到有效控制，国民经济呈现出迅速增长良好势头。威宁既是贵州"屋脊"，又是滇东北走廊交通要塞，326国道过县境129km，102省道过县境157km，铁路里程4.1.4，威宁彝族回族苗族自治县辖19个镇、16个乡。威宁彝族回族苗族自治县今辖19个镇、15个乡、1个民族乡：草海镇、幺站镇、金钟镇、炉山镇、龙场镇、黑石头镇、哲觉镇、观风海镇、牛棚镇、迤那镇、中水镇、龙街镇、雪山镇、羊街镇、小海镇、盐仓镇、东风镇、二塘镇、猴场镇、金斗乡、新发布依族乡、岔河乡、麻乍乡、海拉乡、哈喇河乡、秀水乡、斗古乡、玉龙乡、黑土河乡、石门乡、云贵乡、兔街乡、双龙乡、板底乡、大街乡。依照第六次人口普查数据：全县总人口140.2万人。威宁彝族回族苗族自治县辖19个镇、16个乡（其中1个民族乡），610个村委会、10个居委会。少数民族27.81万人；非农业人口4.49万人。4.1.威宁历史悠久，资源丰富。据文献记载，威宁秦朝为汉阳县地，至今已有两千近年历史。1954年11月11日成立"威宁彝族回族苗族自治县"，是全省乃至全国成立较早自治县。历史沧桑巨变，为威宁留下了众多历史文化遗迹，如中水汉墓群、彝族向天坟、奢香古驿道遗迹、百年古刹凤山寺、明代疆界碑、吴三桂金殿、蔡锷点兵场、石门坎柏格里墓、云贵红军桥等。特殊气候条件、地理条件和历史沿袭，使威宁县物华天宝、雄奇壮美，旅游资源、文化资源、风物特产在全国别具一格，形成"多彩贵州"中布满神奇魅力高原风景线。在县城东部盐仓、板底两乡镇范畴内，有面积40余万亩中华人民共和国南方天然大草原－－百草坪；有彝族火把节和歌舞阿西里西；有被列为国家级非物质文化遗产保护名录素有"戏剧活化石"之称彝族古戏"撮泰吉"；有被誉为"东方金字塔"彝族向天坟遗迹。这里还是贵州妈妈河乌江发源地，一口古井使千里乌江源远流长。4.2建设项目选址状况及建设条件本项目为城中村改造（原址拆除重建），运用地形进行统筹设计和建筑布局，满足项目建设需要。项目建设场地地形平整，实行较小工程量场平场工程便可以进行建筑物修建。场址地基良好，周边无工厂，无污染源和噪声干扰，环境清净，交通便利，适当项目建设。4.4.2建设条件（1）自然条件场地位于抗震有利地段，未发现对场地稳定性有直接危害滑坡、泥石流、崩塌、活断层、沉没冲蚀等不良地质现象：地基岩土分布较为持续，场地基岩强风化泥灰岩区厚度不均匀，起伏较大，不适当作基本持力层：中风化泥灰岩厚度较大，有一定力学强度和力学强度较高，总体埋深不大，适于做建筑地基。（2）地形、地貌拟建建筑物场地位于威宁县健康路。构造上处在扬子准地台黔北台隆毕节构造变形区边沿，场地总体北高南低。地层走向大体为北东南西向，倾向北东，倾角25度。地貌单元为低、中山构造侵蚀、溶蚀缓坡地貌。场区内无区域构造断层穿过，视野较开阔，缓坡地形，地面高差小，地貌单一。场地总体呈北高南低（相对高差约5m左右），第四系土层所覆盖、场区内未见基岩出露。（3）水文地质条件拟建场区一带地形宽缓，南面低，场区内无河流发育，依照周边地质资料，场地内也无地表水体存在，建筑物受地下水、地表水影响小。地下水对混凝土中钢筋无腐蚀性。依照相邻建构筑物取水做水质分析实验表白该场地地下水水质为[C]CaⅠ型水，PH值为7，（CI-+）＜500mg/L，腐蚀级别弱，因此地下水对裸露钢构造腐蚀性为弱腐蚀。拟建场地无溶洞、无断裂带，地质构造稳定，适当建筑。该区域地震基本烈度为7度，属Ⅱ类建筑场地。（4）场地工程地质条件依照周边地质资料显示：(1)场地地层构造，岩土构成特性及力学性质，场地无地下水影响，场地附近无滑坡、塌陷及高边坡，有轻微地震史。场地复杂限度为二级；地基复杂限度为三级，工程重要性级别为二级，场地岩土工程勘察级别划为乙级。(2)场地单工程地质条件较简朴，环境工程地质条件较简朴，地质环境基本未破坏。场地总体稳定性属稳定类别，建筑地段属较稳定类别，地基属较稳定类别，工程建设为适当类别。(3)综合建筑特点和场地岩土工程条件，拟建筑物基本方案采用独立基本，持力层应选取可塑粘土②，基本埋深以满足设计埋深规定为宜。(4)依照场地岩土实验成果及地区经验，综合各岩土层关于参数推荐使用：杂填土：fa=70KPa；可塑状粘土：fa=150KPa，C=39.8KPa，∮=4.22°,Es=8.96MPa；强风化石灰岩：fa=300KPa；中风化石灰岩：fa=8400KPa。（5）场地建、构筑物状况整个场地基本平整，场地内无建、构筑物及文化古迹等。（6）交通状况本项目位于威宁县健康路，处在县城区，项目点已有都市道路，能为本项目建设和建成后工作和生活提供交通保障。运送车辆均可直接到达拟建社区场址，不需要修建公路。（7）给排水项目拟建场址已有都市供水管网，项目水源可直接与供水管网相接，保障寻常生活、办公及消防用水。生活污水经解决后可运用既有市政排污系统排放。（8）供电各拟建项目供电电源属农村电网，已有变压器，项目建设用电可直接从既有变压器接入电源。（9）通讯电话经关于部门允许后可直接安装，移动通讯信号良好。（10）建设用地和城乡规划本项目虽属城中村改造，项目建设符合城乡建设规划。（11）建筑材料供应条件威宁县属于山区，县城周边石材均较为丰富，供应厂商比较齐全。沙、石等建筑材料可就近加工或采购；水泥、钢材、砖等重要建筑材料和水、电安装材料、装饰材料均可在项目建设地威宁县城或临近地、州、市选购。综上所述：从建设条件分析，该项目实行是可行。第五章建筑方案5.1设计根据（1）《都市居住区规划设计规范》GB50180-93（）（2）《民用建筑设计通则》GB50352-（3）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97（5）《都市规划编制办法》（6）《威宁县都市规划行政技术准则》（7）威宁县都市总体规划5.2项目设计主题和开发理念龙凤花园，地处被誉为贵州西大门威宁，山水皆自然禀赋，属居家养生之风水宝地。项目建筑设计初期，在建筑设计上，以本地建筑风貌为导向，考量威宁本地居民生活习惯，运用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观均好性、通风及采光自然畅通，并且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享有开阔视野和捕获天生禀赋自然美景。在项目整体规划上，以本地建筑特色为蓝本，融合少数名族居住理念，倾力打造高档生活原则社区，为业主营造高品位、高质量居住氛围。龙凤花园项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生生活。在住宅设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将典型艺术大气、尊贵与东方文化“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围营造融入社区文化建设精神层面。5.3项目总体规划方案（1）规划设计原则①挖掘地块核心价值，以都市连营商业视角规划社区；②以销售为主导规划设计，保证项目有序运作；③节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变环境空间；④人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区穿越破坏。（2）项目构造和布局理念本项目总体规划领先于本地其她楼盘规划，力图体现开发商发展视野前瞻性和产品开发可持续性，总占地面积13200m2。龙凤花园总建筑面积为50900.24m2,本项目兼具当代崇高生活和东方老式人文精神特质，强调人和人交往，动静有机结合，社区停车方式多元化，生活形态多样化，用公共、文化、娱乐建筑与居住社区配套，保证该项目可以站在威宁更多广场和绿化开放空间。社区内曲径通幽、步步为景，可以看见如画园林风景，并形成独具特色景观，使整个空间错落有致。充分考虑威宁气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。采用最经济核心筒尺寸，合理组织交通，尽量减少公摊面积。（3）总平面布局建筑总平面依照建设单位提供之地形现状图进行分析，拟建项目建筑场地基本平整。龙凤花园各建筑布置依照建设场地长、宽尺寸进行规划。场区内，在保证消防和交通条件下，尽量多留空地作为活动场合；场区内道路和活动场地采用现浇砼硬化，外边界设立围墙及排水沟，场区地表水排放按由高至低方向自然排放。通过对场地分析，为了使建筑物与用地结合完整统一，依照建筑使用功能规定及场地条件等因素，方案构思上依地形进行平面布局，充分运用地形同步，考虑建筑物之间协调关系，建筑布置整与场地地形紧密连接。（4）建筑功能设计依照《民用建筑设计规范》(GB50352-)，威宁县龙凤花园建筑设计满足住宅区基本功能要。（5）竖向设计依照场地地形状况进行设计，该场地基本平整，排水沟设于场地四周，其场地排水坡度为1.5%，雨水有组织地排入排水沟后，再接入市政排水管网。生活废水经解决后接入市政排水管网。（6）住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层和多层住宅为主，物业类型较为单一。本项目商业类型齐全，既有临街商业、社区会所。社区南北两个地块之间市政路，结合社区主入口设立，形成人流集中，沿社区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了社区外围商业氛围。5.4建筑设计5.4.1（1）依照“以人为本”建筑设计理念，体现休闲、简约建筑风格，将新古典美学精细、质感、厚重和美感充分体现。（2）在建筑立面上采用红色颜色，用简朴线条体现出优美、动感、多变视觉效果；在群楼某些用文化砖加以装点，让建筑多了点少数名族古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华设计哲学（3）建筑立面体现典雅细腻新古典风格，采用大尺度阳光露台，典型三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵艺术气息。5.4.2（1）细化功能，把握尺度营造氛围，更灵活性平面设计以满足日益变化生活模式。（2）充分考虑威宁气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。（3）住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间构造紧凑。（4）户型设计新颖，增长品位空间，符合当前及将来市场需求，提高卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。（5）采用最经济核心筒尺寸，合理组织交通，尽量减少公摊面积。5.5构造设计5.5.1在构造设计中充分考虑如下内容：（1）使构造具备明确计算简图和合理地震作用传递途径。（2）具备必要抗震承载力，良好变形能力和消耗地震能量能力。（3）对也许浮现薄弱部位，拟采用办法提高抗震能力。5.5.2构造安全级别二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基本设计级别丙级，地下室防水级别二级。威宁县地震基本烈度为7度，设防烈度按7度计算。抗震办法为8度；设计地震分组：第三组；设计基本地震加速度：0.10g。5.5.36层以上多层住宅采用框架构造，4-6层多层住宅依照地质条件和与否有地下车库，拟定采用砖混构造或框架构造。楼层盖均休用现浇梁板构造。5.5.4使用工具及软件中华人民共和国建科院PKPM系列构造软件新规范版。5.6给排水及消防设计5.6.1给排水（1）设计规范eq\o\ac(○,1)《建筑给水排水设计规范》[GB50015-]（版）；eq\o\ac(○,2)《建筑灭火器配备设计规范》[GB50140-]；eq\o\ac(○,3)《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-]（版）；eq\o\ac(○,4)《建筑设计防火规范》[GB50016-]；eq\o\ac(○,5)《室外给水设计规范》[GB50013-]；eq\o\ac(○,6)《室外排水设计规范》[GB50014-]；国家和本地区现行关于规范、规程、原则等；（2）给水设计eq\o\ac(○,1)水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水，市政给水管网供水流量能满足社区用水量规定；压力能保证社区低层建筑压力规定。eq\o\ac(○,2)给水系统社区各栋建筑由室外给水管网直接供水。eq\o\ac(○,3)消防系统社区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150。社区室外有按规范设立室外消火栓。（3）排水设计社区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。社区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入社区化粪池，经解决后，再排入市政下水道。5.7电气设计5.7.1设计根据:（1）现行国家关于规范及原则；（2）本社区建筑规划技术资料；（3）都市管网资料。5.7.2强电：（1）电力负荷取值:住宅某些,依照户型大小,住宅按5（6）KW/户取值,商业裙房按70W/m2取值.本片区住宅设计负荷4656KW,需用系数0.40,计算负荷1862KW;商业建筑某些（含环境照明）450KW,需用系数0.7,计算负荷315KW。经甲方与供电局协调，本工程住宅、商业合用三台变压器。每台变压器安装容量800KVA变压器负载率88%,.（2）供电网络:本项目拟设预装箱式变压器，配800KVA变压器3台.沿都市电力管沟引来一路10KV电源.（3）室外电力管线：本项目室外电力管线有10KV电缆，0.4KV/0.2KV电力管线和环境道路照明管线,均采用电缆沟和排管相结合敷设。10KV电力电缆采用电缆沟或直埋式敷设，普通6根以上采用电缆沟，6根如下采用直埋或穿管。社区内380/220V低压配电线路采用直埋敷设。5.7.3弱电:（1）本项目拟设电话、宽带网、有线电视3类弱电管线,集中敷设.（2）通讯系统:本项目住宅按1.25门/户市话设计,商铺按每40㎡1门市话估算,总计需电话450门。（3）管网布置与规划在本项目社区外市政道路下有市政电信及有线电视管线，将其引入。在社区值班室设1个电信交接箱。小内绿化带下布置通讯和有线电视线路，通讯管道采用管块或波纹管，采用直埋方式敷设。管孔数为6-8孔。孔数应满足市话、长话、数据通讯、有线电讯通讯和其他通讯业务规定。5.8暖通设计5.8.1设计根据（1）建设方设计委托书；（2）国家关于现行设计规范、规程及原则： eq\o\ac(○,1)《建筑设计防火规范》GB50016-； eq\o\ac(○,2)《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-； eq\o\ac(○,3)《贵州省居住建筑节能设计原则》； eq\o\ac(○,4)《城乡燃气设计规范》GB50028-93（）； eq\o\ac(○,5)《全国民用建筑工程设计技术办法》之《暖通空调•动力》分册等。（3）我公司所作该工程方案。（4）各有关专业提供资料。5.8.2设计范畴住宅厨房和暗卫排风设计。5.8.3通风设计住宅厨房油烟经抽油烟机，风管及变压式风道至屋顶高空排放。住宅暗卫排风经卫生间通风器、风管及变压式风道至屋顶高空排放。5.9建筑方案对比方案一：方案二：方案三：对比分析可知：方案一最合理。综上所诉：从方案对比角度分析，方案一最优化且最合理，该方案实行是可行合理。第六章节能办法6.1设计根据为贯彻执行国家节约能源、开发运用新能源和可再生能源、保护环境法规和政策，改进贵州省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调能源运用效率，依照中华人民共和国行业原则《夏热冬冷地区居住建筑节能设计原则》，JCJ134-制定原则为根据。6.2建筑某些节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设立活动外遮阳。2、建筑屋顶和外墙采用下列节能办法并且防止白蚁、鼠等生物侵害。①红色外墙漆饰面。②外加保温隔热构造。③采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增长温隔热性能。3、墙和屋顶中接缝、混凝土、嵌入外墙金属等构成热桥部位均作隔热保温解决，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采用了良好隔热保温办法。5、楼梯间采用封闭式并可启动外窗。第七章环保7.1施工期间环境影响及保护办法7.1.1施工期间对环境影响分析（1）施工期噪音污染源重要来源于施工现场各类机械设备和物料运送交通噪声。（2）施工期扬尘重要来自土方挖掘扬尘及现场堆放扬尘，建筑材料现场搬运及堆放扬尘，施工垃圾清理及堆放扬尘。（3）施工期废水污染源重要来自施工人员生活污水和施工自身产生废水，施工废水重要涉及构造阶段混凝土养护排水。（4）施工期固体废弃物重要来自工人生活垃圾，施工渣土及损坏或废弃各种建筑装修材料。7.1.2施工期间环保办法如何控制施工期间不给周边环境导致大影响，将是施工中面临重要内容，在施工中应采用切实可行办法，从控制噪音、扬尘、文明施工等方面着手，全面控制，保证还静于民，还干净于民，让业主放心、安心，让周边单位、住户满意。详细将采用如下办法：（1）现场配足够沉淀池，与环卫部门联系用专用运泥浆车将泥浆外运，保证泥浆在运送过程中不掉落地面。（2）施工机械选用噪音小机械，尽量减少噪音，避免发出较大噪音。（3）主体粉刷施工期间，采用密目式安全网全封闭施工，本工程以多层为主施工期间禁止从高处抛散物件，钢管、扣件、模板等在施工中要采用严格办法，防止无意中掉落。（4）现场派专人负责暴露垃圾清理，集中堆放，经常浇水湿润，防止因干燥而导致灰尘飞扬。（5）严格执行关于规定，晚上十点后来工地一律停止施工，如确因特殊状况，如浇砼等需要，事先应办理关于手续，贴安民告示，征得关于单位、住房谅解。（6）定期走访周边单位与住户，倾听她们声音、建议，做到有则改之，无则加勉。7.2住宅区内环保办法住宅社区建成后，将产生生活污水、生活垃圾，需要进行解决。同步，对周边环境也将导致一定影响，需要进行保护。（１）生活污水住宅社区内部铺设排水管网，经管网排入市政污水管道，进入污水解决厂进行无害化解决。（２）生活垃圾住宅社区产生生活垃圾，由社区物业管理机构协调县环卫管理处统一清运解决。第八章安全与卫生8.1安全（1）安全办法项目劳动安全卫生是在已拟定工程技术方案基本上，分析论证在建设和运营过程中存在对劳动者和财产也许产生不安全因素，并制定相应防范办法。施工单位在施工过程中，一线人员要佩带口罩和防毒面具，并采用湿式除尘作业。操作搅拌机、振动碾、钻机等施工机械人员或附近工作人员必要采用劳动保护办法，配备个人防护用品，如工作服、耳塞等。（2）安全方案本工程系多层高空建筑物，在施工过程中有较多不安全隐患。因而，应严格按照国家建筑施工规模执行。所有进、出场人员在施工现场必要佩戴安全帽，特殊建筑施工时，必要架设周边安全网。在钢筋砼施工过程中必要有专门安检人员，安装和拆除砼模板工作必要由专业人员施工。8.2卫生（1）抓好环境和饮食卫生，垃圾、粪便应及时清理。（2）加强施工期卫生防疫和疾病防止工作，以防止为主，进行广泛卫生保健宣教，并建立健全卫生防疫制度。（3）施工人员进场前要进行检查，施工期间定期检疫，发现传染病人及时进行隔离治疗。第九章组织机构及人力资源配备9.1组织机构9.1.1办公室职责（1）参加业务。负责公司各部门之间综合协调，对公司全口径业务提出建议和意见；定期汇总出资公司、各项目部有关工作状况；通报工作进度；（2）管理事物。负责上情下达、下情上报、内外联系；日程安排、会务工作；印章和档案管理；（3）文字解决。负责文献起草、传递、收发；会议记录；内部刊物编辑；审核部门文献；（4）后勤保障。负责后勤接待，办公场合管理、车辆调度；办公用品采购和管理；厉行节约，分月预算公司办公经费开支；（5）领导交办其她事务。9.1.2财务部职责财务部是负责集团公司会计核算、资金管理调度、票据和费用审核、参控股单位财务指引职能部门。其重要职责有：（1）资金调度。负责钞票流管理。（2）会计核算。负责汇总编报公司年度财务总收支筹划，参加公司资金总收支筹划，投资项目筹划和编制投资、合伙项目调查评估及谈判工作；负责公司财务收支、成本费用、财务成果会计核算，定期编报会计报表和汇总会计报表。（3）会计监督。负责对全资子公司和控股、参股公司、各项目部财务监督和管理。（4）票据审核。各部门费用需经财务部门审核票据后方能报销。（5）会计档案管理。负责会计凭证、账簿、报表等会计档案管理工作；（6）、领导交办其她事务。9.1.3人力资源部人力资源部是公司行使人力资源管理职权职能部门，其重要工作职责为：（1）人事管理：提出公司组织构造和岗位职责设立、实行方案，并编制职位阐明书；公司需新招员工时负责拟定人员招聘原则并负责现场、电视、网络等各种形式招聘广告。（2）学习培训：负责对公司新招员工进行岗前培训，以及定期对公司在岗员工进行各类业务知识加深培训，并组织经验交流；制定出公司学习制度及学习筹划并组织实行。（3）薪酬管理：负责拟定公司薪酬、福利筹划及员工绩效考核方案，会同其她部门贯彻员工目的考核等工作；负责拟定和完善公司员工事假、病假、探亲、公休、医疗费报销、奖惩等方面规章制度。（4）人事档案管理：负责公司人事档案建立、整顿、查询、补充、完善，调动提档、考核归档等管理工作。（5）公司形象宣传。负责公司内部局域网建设，畅通信息资源交流渠道，建设公司门户网站，合理设立网站频道，适时更新页面，提高公司知名度。（6）完毕公司领导交办其他工作。9.1.4工程部职责（1）负责公司技术管理工作A、负责组织贯彻技术方面政策、法规及原则，建立和完善技术管理体系、制定技术管理工作、规章制度，并监督实行。B、负责审查开发项目重大技术方案。C、制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。D、负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图审定工作。F、负责图纸变更审定工作。G、负责所辖工程技术资料和其她工作资料整顿、归档工作。（2）负责开发项目工程质量管理工作A、认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理规章制度，建立健全质量管理体系，健全工程质量管理规章制度体系。B、负责审核施工单位施工组织设计或质量筹划；负责审核项目部上报项目质量筹划。C、负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件评审。D、负责组织监理单位评审，审查监理规划，抽查实行状况。E、负责组织对施工单位评审和选取工作。F、负责对在施工程项目质量巡逻和抽查工作。G、参加工程协调会议，协助项目解决需协调解决问题。H、参加基本、构造、竣工验收工作。I、协助项目部组织消防、人防验收工作。J、负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在问题，提出改进办法。K、负责重大质量事故调查、鉴定解决工作。（3）负责核算经济洽商工程量并订立意见；负责工程结算中工作量核算工作。（4）负责建筑材料、设备市场调查和质量评估。（5）负责与工程施工和产品质量关于法律法规、原则、规范及信息收集、整顿和沟通工作。（6）负责对施工现场进行安全生产和消防监督检查工作。（7）负责公司范畴内设备设施安全运营检查；负责集团公司范畴内消防安全检查。（8）负责公司范畴内供暖设备检查。（9）负责与施工和工程质量管理部门联系工作。（10）完毕领导交办其她工作，做好与其她部门配合工作。9.1.5销售部职责（1）负责公司销售转让和合同谈判工作；并依照谈判状况制定合同。（2）负责市场调研，掌握销售行情及需求变化；进行销售策划，价格定位；并负责审批销售方案和销售筹划。（3）负责拟订各项目销售合同文本及其有关合同；负责公司销售合同会签。（4）负责公司销售管理，对销售状况进行汇总。（5）负责项目销售代理公司评价选取工作，监督代理公司代销工作。（6）办理销售允许证、产权等关于手续。（7）负责公司法律纠纷及法律事务解决。（8）负责与房地产销售、出让关于法规及有关信息收集、整顿及沟通。（9）完毕领导交办其她工作，做好与其她部门配合工作。综上所述：该项目公司组织机构庞大，拥有先进管理团队，对项目管理强9.2项目管理9.2.1项目实行管理工程设计、建设、监理等均按照国家规定办法进行招标。订立设计、建筑施工等合同，严格监督工程质量和检查设备质量，使工程保质保量按期完毕。9.2.2项目财务管理设立项目专用帐户，专款专用。做好工程预决算，做到手续齐全，收支账目相符，精打细算，节约项目投资。9.2.3项目管理职责（1）项目建设领导小组职责按上级关于规定，积极贯彻各项工作；协调部门间工作关系；考察、评审、督促本项目建设方案；制定项目指引原则和项目有关政策；采用有效办法保证项目顺利实行，实现项目目的。（2）项目建设办公室职责制定项目实行筹划、制定和修改项目培训、项目管理、项目财务信息管理筹划。依照领导小组批示，协调各方关系。组织实行管理各类项目业务会议，安排项目土建工程实行、设备采购、合同订立、财务结算。组织实行各类调查和经常性项目检查、监督，组织和安排评估和评价。9.3项目监督项目监督与评价是保证项目顺利实行重要手段，由项目建设领导小组负责组织实行。（1）监督与评价组织项目建设领导小组负责成立项目监督评价管理小组，由建设领导小构成员各部门经理等部门负责人及关于专家构成，按照项目所拟定目的、实行方案、实行筹划、管理制度及国家关于规定进行监督与评价。（2）监督方式监督方式为经常性监督和阶段性监督。①经常性监督经常性监督即对项目活动各个环节进行监督检查，如项目建设实行筹划贯彻状况，资金到位和使用状况，建设工程施工进度及质量等，发现问题，及时纠正，以保证项目顺利实行。②阶段性监督阶段性监督即定期对项目实行状况进行监督，如项目有关政策制定与实行，配套资金贯彻，设备质量检查与安装质量验收等。对项目中局限性之处进行修改和完善。③监督频率项目监督评价管理小组对项目监督安排如下：经常性监督，每月一次；阶段性监督，每季度一次。特殊状况，随时组织监督。④监督报告项目监督评价管理小组对阶段性监督检查成果向关于部门提交监督报告。内容涉及项目阶段性进度，实行过程存在问题及改进办法，实行筹划局限性之处及修改建议等。实行进度和筹划完毕状况以表格形式反映，表格应涉及筹划量、完毕量和未完毕重要因素等。9.4项目评价（1）评价目评价目是向上级领导部门提供项目建设信息，以便总结经验，进一步改进管理，提高工程质量、建设速度和改进建设环境。（2）评价方式运用项目单位和建筑施工单位寻常记录资料进行记录分析解决及实地考察作出评价。（3）评价时间及人员评价时间：项目建设初期进行一次基本调查，为项目评价准备基如期资料，设定评价内容和原则。项目运营一年后根据评价内容和原则进行终期评价，提出评价报告，上报关于领导部门。评价人员：项目建设领导小组关于成员、项目各行业关于工程技术人员和管理人员。第十章项目筹划进度安排10.1项当前期工作安排（1）本项目实行建设阶段均实行招标制。即施工招标，监理招标。通过招投标，达到择优选取中标单位，节约投资，提高勘察设计水平，保证施工质量，缩短工期目。使龙凤花园工程成为威宁阳光工程。（2）项目建设单位在实行前积极做好供电、供水、土地管理和市政管理，并做好与周边单位以及农村协调工作，完善土地手续，实现施工现场“三通一平”。10.2项目实行进度筹划本项目分14个月完毕，各阶段实行进度安排如下：（1）项目建设前期工作：12月份—1月份：项目申请批复、地质勘查、可行性研究、初步设计、施工图设计。（2）建设工期安排：第一期：1号、3号楼元月—12月，投资约1000万元；第二期：2号、4号楼6月—6月，投资约万元；第三期：5号楼及局部环境元月—12月，投资约万元；第四期：6号楼及环境6月—6月投资约3500万元。第十一章招投标方案本项目依照《中华人民共和国招投标法》、国家发展筹划委员会第3号令以及贵州省关于工程招投标文献规定，本项目通过招标形式拟定设计、施工及监理单位。招标文献（含评标办法）按国家九部委56号令制定《原则施工招标文献》规定格式编制。（1）招标形式项目业主应以适当招标方式组织设备供应商、监理及施工单位招标，并监督上述单位严格按国家法规和合同履行指责。（2）投标单位资质规定设计单位资质须为乙级及以上公司；施工单位资质须为二级以上公司；监理单位须为乙级及以上公司。（3）招标信息发布公开招标公示及其她需公示信息应在重庆市政府指定媒体上公开发布。（4）招投标工作组织由业主委托具备甲级资质招投标中介机构组织实行本项目招标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正原则组织完毕编标、公示、资审、评标等工作。参加投标施工单位不得少于五家，参加邀标监理单位不得少于三家。工程招标状况见下表：工程项目名称招标范畴组织形式招标方式不采用招标方式备注所有招标某些招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√建安工程√√√工程监理√√√设备购买√√√其她第十二章投资估算及资金筹措12.1投资估算根据（1）项目建设总体规划及类似工程资料；（2）《贵州省建筑工程计价定额》；（3）《贵州省安装工程计价定额》；（4）《贵州省市政工程计价定额》；（5）《贵州省仿古建筑及园林工程计价定额》；（6）设备参照市场询价资料估算；（7）工程建设其他费用及关于税费按如下规定原则计取：A、建设项当前期工作征询收费，指按照《建设项当前期工作征询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）计算前期征询费用，涉及项目建议书、可研报告编制和评审费（参照市场报价）。B、环境影响征询费，指按照《关于规范环境影响征询收费关于问题告知》（计价格[]125号）计算环境影响评价费用（参照市场报价）。C、土地费用D、建设单位管理费，涉及工资性支出及福利费、办公费、差旅交通费、业务接待费、劳动保护费、工具用品使用费、固定资产使用费、零星固定资产购买费、技术图书资料费等。该某些费用按财政部《基本建设财务管理规定》（财建[]394号）计算。E、工程勘察、设计费，指委托勘察设计单位进行工程水文地质勘察、设计所发生各项费用。按照《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[]10号）计算。F、施工图设计文献审查费，估算（按市场价格计算）。G、工程监理费，指聘请中介机构进行工程监理而支付费用。工程监理费：参照发改价格（）670号文规定计取，结合市场水平，本项目按建筑工程费用1.5%估算；（本工程结合实际按市场报价8元/m2）H、工程招标代理费、招标交易费，指聘请中介机构编制招标文献、进行工程招标、评标等支付费用。按照《招标代理服务收费管理暂行办法》（国家计委计价格[]1980号）有关文献计算。I、概预算、预算编制、审计费，指施工阶段全过程造价控制费用，工程预算编制费、聘请中介机构进行工程结算、竣工决算审计等支付费用，按市场价格计算。J、人防费：按异地人防建设计算。K、都市配套设施费指省人民政府关于部门强制征收都市基本设施建设专项资金，用于都市道路、桥涵、给排水、路灯照明、环卫设施、园林绿化、消防、供气、供热等市政基本设施建设。L、其她费用，指除上述费用之外工程建设其她费用，涉及政府及关于部门规费，涉及规划放线费、鉴证费、地质灾害评估费、水土保持方案编制费、水土保持补偿费、消防论证费等12.2投资估算12.2.1投资估算范畴本次估算范畴涉及威宁县龙凤花园建设工程工程费用，工程建设其她费用、基本预备费和设备购买及安装费。详细内容如下：（1）土建工程投资，涉及平基土石方、房屋基本、主体、室内外装饰投资；（2）给排水工程，涉及房屋给水和排水管道、阀门、蓄水池等投资；（3）强电安装，涉及房屋配电线路、用电计量设备等投资；（4）弱电安装，涉及房屋电信、有线电视线路、防雷设施等安装投资；（3）消防安装，涉及房屋消防设施、设备和消防管道投资；（4）变配电设备、安装，涉及配电变压器、高低压开关柜等设备投资；电气照明工程，涉及校区内照明，室外线路安装；（5）室外道路、环境、绿化，涉及室外台区内道路、绿化、排污以及地下管线、设施等方面投资；（6）其她工程，除上述各项之外其她投资。12.2.2投资估算总金额：投资估算汇总表工程名称：威宁县龙凤花园建设项目金额单位：万元序号项目名称建筑安装工程费其她费用共计技术经济指标备注单位数量元/㎡一建筑安装工程费（万元）（万元）（万元）7902.017902.011土建工程6108.036108.03㎡50900.2412002给排水432.65432.65㎡50900.2485含消防3暖通133.26133.26㎡47592.2428不含停车库、其她公建配套等4照明127.25127.25㎡50900.24255综合布线106.89106.89㎡50900.24216安保及监控50.9050.90㎡50900.24107其她工程76.3576.35㎡50900.24158土石方工程315.00315.00㎡13246.4237.800459（土石比6:4）9绿化工程49.2849.28㎡4106.384120绿化率30.6％10场地硬化工程273273㎡10500