【旧城改造开发模式探究9700字（论文）】

旧城改造开发模式研究目录TOC\o"1-3"\h\u54211旧城改造理论介绍 旧城改造理论介绍1.1旧城改造旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便从根本上改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。1.2城市更新城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动[1]。1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明:生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满;对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。1.3旧城改造与城市更新的关系城市更新又称旧城更新，是指城市发展中的新陈代谢过程。与所有的事物发展一样，城市也有一个产生、发育成长乃至衰退的过程。直到20世纪50年代，城市更新才被欧美一些发达国家提到突出的地位。这事因为城市在成长过程中，随着工业化和城市化的发展，普遍出现生产集中、人口集中、经济活动集中和城市规模扩大的现象，特别是大城市表现尤为明显[2]。城市更新不是对旧城的全盘否定，而是意味着在旧城的基础上不断发展，不断新建、扩建和完善。城市更新，可以理解为一个过程、一种状态、一个目标。究其实质，是为了满足城市居民物质、文化、环境的需求，体现以人为本，周而复始、循环往复、永无止境的过程。2理论基础2.1城市发展理论城市是区域环境中的一个核心。无论将城市看做是一个地理空间、一个经济空间，还是一个社会空间，城市的形成与发展始终是在与区域的相互作用过程中逐渐形成的，是整个地域环境的一个组成部分，是一定地域环境中的中心。因此由于城市发展的原因，就需要从城市和区域的相互作用中去寻找。城市与区域之间的相互关系可以概括为区域产生城市，城市反作用于区域[3]。城市的中心作用强，带动周围区域社会经济的向上发展；区域社会经济水平高，则促使中心城市更加繁荣[4]。佩罗提出的增长极理论认为，城市对周围区域和其他城市的作用是既不平衡也不同时进行的，一般来说，城市最为增长级与其腹地的基本作用机制有极化效应和扩散效应。极化效应是指生产要素向增长极集中的过程，表现为增长极的上升运动[5]。在城市成长的最初阶段，极化效应会占主导地位，但当增长极达到一定的规模之后，极化效应会相对或者绝对减弱，扩散效应会相对或绝对增强，最后，扩散效应就替代极化效应而成为主导作用过程。与此同时，由扩散效应所带动，城市的极化效应在更大的范围和更高的层次上得到提升。2.2经济学方面的理论当代经济学的大厦，很大程度上是建立在新古典价格理论基础上的。也是笔者的辩论对手依凭的主要理论工具。在马歇尔之前，价格理论大体上分为两派：古典经济学家认为市场是供给和生产一侧决定的，生产者的成本是价格的核心因素；而边际学派则认为，市场是消费和需求一侧决定的，消费者的偏好，决定了产品的价格。马歇尔将两者结合起来，认为市场价格是供给和需求共同决定的(AlfredMarshall，1890)[6]。在完美的市场里，应当有一个均衡解，使得供求双方都无法在不损害对方情况下，增进自己的利益。随后的经济学，基本上都是在这个框架下发展起来的。但也正是从这个框架开始，经济学逐渐脱离真实世界，转变为逻辑内恰、自我证实的数学游戏。为了确保向上的供给曲线，报酬递增和规模经济被排除[7]。劳动力和资本取代了利润和固定成本、可变成本成为新的生产函数；增长被装进“技术进步”的黑盒子[8]；剩余(利润)和固定成本成为冗余概念；为了确保均衡的存在，价格一开始就被假定了，价格理论从寻找价格，转变为寻找给定价格下最优的要素分配；竞争被“完全竞争”所取代，而这个所谓的完全竞争，实际上根本没有竞争(Hayek，1948(1980))——没有人可以通过改变价格最大化自己的剩余。2.3城市空间组织理论经济活动的空间结构也称经济（产业）地域结构，即人类经济活动的地域（空间）组合关系，也即是经济地域的主要物质内容在地域空间上的相互关系和组合形式。空间结构一直是空间经济学与经济地理学关注的基本问题。地域空间结构实际上是个人和社会组织空间偏好与选择的结果，是经济均衡在空间维度下的集中体现，个人和社会选择的各种要素均会对地域空间结构产生实际的影响。“田园城市”理论是1898年由英国人霍华德提出的[9]。田园城市是为安排健康的生活和工业而设计的。其规模要有可能满足各种社会生活，但不能太大，被乡村带包围，全部土地归公众所有或者托人为社区代管。对霍华德来说，“田园城市”并不是他的奋斗目标，而只是实现他所追求的目标“社会城市”的一个局部试验和示范。也就是说“田园城市”只是“社会城市”的一个组成部分，“社会城市”是一个全新的田园城市群体的组合[10]。即“社会城市”是由一个中心城市和若干个名称和设计各异的田园城市组成的城市群，各城市之间依靠放射状和环状的交通网络相联系，把社会城市联结成一个整体。田园城市理论直接孕育了英国现代卫星城镇规划理论，对城镇的空间布局具有一定的指导意义。中心地理论是由德国城市地理学家克里斯泰勒（W.Christaller）提出的。克里斯泰勒认为中心地等级规模体系在三个原则支配下形成六边形中心地网络，这三个原则分别为市场原则（k=3）、交通原则（k=4）和行政原则（k=7）。在不同的原则支配下，中心地呈现出不同的结构，而且中心地和市场区大小等级顺序有着严格的规定，即按照所谓K值排列形成有规则的、严密的系列。3贵阳市花果园旧城改造案例分析3.1贵阳市花果园旧城改造项目简介花果园项目地处贵阳市花果园后街彭家湾，项目总占地面积1460亩，总建面为560万平方米，规划成为一个大型的城市综合体。项目处于贵阳市中心部位，是未来大贵阳城市规划的核心腹地，北连金阳、三马片区，南接太慈桥、花溪，西接安顺、黄果树等国家级风景区，东与贵阳中心区1.5公里距离[11]。项目内“三横一纵”的路网主骨架的“三横”是指花果园北大街（30M/6车道），中山西路（40M/8车道），花果园南大街（30M/6车道），“一纵”是指松花隧道，“三横一纵”的路网主骨架配合狮峰路口，花果园路等多条次干道，形成完善合理的内部交通网络。项目拥有围湖而建的超大型中心金融商业区及4栋豪宅，以2栋260米贵阳地标级双子塔写字楼为中心区，6栋国际级写字楼，8栋酒店式公寓，25万平方米的贵阳最大购物中心，以及12万平方米湖底商业，配合南、北两条西南地区唯一的主题商业水街，还拥有3个幼儿园，2所小学，1所中学的教育配套，3个山体公园将为市民或业主提供14个羽毛球场、3个网球场、1个大型健身文体中心。3.2南明区基本情况南明区地处云贵高原东北部，东望长沙，南接南宁，北靠昆明，西连昆明，是贵州省会贵阳市的中心城区之一，是省委、市政府办公所在地，全省、全市的政治、经济、文化、科技和教育中心，西南重要的交通通信枢纽旅游胜地。全区总面积89.68平方千米，辖两个乡和15个街道办事处，总人口68万人，城市化水平达94.88%。南明区交通便利，通信发达，基础配套设施完善，商品流通快捷。目前已形成了以食品加工业、服装业、医药工业、高新技术产业、商贸饮食业、文化旅游业和社区服务业为主的产业体系，贵阳南明老干妈风味食品有限责任公司生产的“老干妈”辣椒系列产品和贵州神鹰西服有限责任公司生产的“神鹰”西服都是享誉国内外的知名品牌。全区经济实现了滚动式发展，文化、教育、卫生、社会保障等事业全面进步，城市化进程加快、人民生活水平进一步提高[12]。在国家全面启动西部大开发战略的宏观背景下，南明人以建设全省一流经济强县为目标，按照“一产做优、二产做大、三产做强”的发展思路，不断改善投资环境和政策措施，促进社会全面进步，2003年全区国内生产总值达到73.16亿元，财政总收入6.16亿元，地方财政收入4.2亿元[13]。优越的地理位置，丰富的自然资源，坚实的发展基础，公正的司法环境，诚信的招商政策，为广大投资者营造了宽松的投资环境。新启动的龙洞堡开发区、南明区科技基地、沙冲商贸走廊、南明河经济文化带、神奇路科技一条街、新华伙食文化一条街等开发项目优势明显，倍受青睐。3.3南明区旧城改造基本情况介绍2011年至今，南明区已完成棚户区改造项目15个，改造面积达到477万平方米，8.3万人从中受益[14]。其中，用四年时间完成了彭家湾、五里冲大型棚户区改造，共改造棚户危房400万平方米，改善了7万人的居住环境。“2013年，城西片区实现财政收入1.9亿；去年，实现财政收入3.4亿，增长近79%。这大幅度的增长主要得益于花果园发展的楼宇经济[15]。”日前，南明区城西经济发展局局长李万兵用数据说明，目前，花果园棚户区改造项目带来的产业转型升级效果已凸显。2014年，花果园陆续交付8栋商务楼宇，引进企业千余家。其中，以金融、中介、信息咨询、教育、文化数字传媒等为主的现代服务业占到近60%。一年时间取得如此醒目的招商成绩，在该区域工作十来年的李万兵看来，以前想都不敢想。随着花果园棚户区改造项目的实施，现代的城市综合体替代了原有的“城中村”，基础设施配套齐全，人居环境大大改善。“更深层的影响是，它促发了区域经济的发展活力，带来了产业的转型升级，使花果园‘改头换面’。”花果园有200万平方米的商业面积，200万平方米的写字楼面积。凭借中心城区的区位优势、吃住行游娱购于一体的配套设施、聚集的人气，大量企业纷纷入驻。3.4花果园旧城改造中存在的主要问题花果园部分项目只看到局部眼前的利益忽视城市建设的长远目标,在城市历史文化和景观保护区内拆除或者改建需要保护的历史建筑,采用新区开发的模式，大拆大改，推倒重来，严重破坏了城市的传统风貌和特色。并且在很多地方拆迁补偿的标准不合理，补偿的金额过低[16]。这是造成拆迁纠纷中最根本、最普遍、最主要的原因。在有的地方拆迁的主体及行为不合法。有的拆迁人根本就不具备合法的拆迁资格;并在其拆迁过程中暴力拆迁，以强凌弱，以大压小。这种拆迁人是无法让拆迁户安心的。轻视规划，不认真做好建设工作计划，缺乏政策的连贯性，未能做好拆迁户的安置工作，安置房屋条件较差，不但证件手续不齐，而且经常停水停电，有的甚至是危房，这些现象也是屡见不鲜[17]。花果园地质治理与旧城改造的工作不相协调.我国部分的地区位于地质灾害隐患比较大地区，要对这些地区进行改造，就必须采取一边治理一边改造的模式，虽然大幅度提高改造费用，拉长改造周期，但对于城市的长远发展有至关重要的作用；部分改造地区道路狭窄，交通拥挤，对开发商来说升值空间有限，较大地制约了项目整体规划和规模，开发商在前期必须投入大量的人力、物力对其进行评估和改造，改造成本不断的增加，政府应予以政策扶持，以保证地质灾害多发区旧城改造项目的顺利完成。3.5市场化的旧城改造整体运作模式花果园市场化的旧城改造运作模式给公益性的旧城改造项目加入了不少开发商自身的意愿,并不能够完全代表城市居民的利益,不能够体现以人为本的思想[18]。从把握密度与住宅档次、价位的关系而言，一般旧城项目密度越高价位则越低，而密度越低价位则越高，考虑市场的需求和承受力，旧城改造适合采用中密度的发展模式，价位表现适当稍高，体现出合理的性价比，还要挖掘文化与传统资源。旧城的文化、传统资源都是重要的商业价值，但这些资源不是万能的，应该创造性地赋予更大的商业价值。花果园实现居住者、创业者、就业者共赢。旧城地方管理部门与发展商共同成功才是旧城改造的成功；居民、商家都成功才算是全面的成功，否则旧城改造不可能成功[19]。除了“环境、居住、人口”是旧城改造的主题，产业培育也是很重要的内容。产业兴盛能为房地产带来市场和需求，能产生长远的良好的社会和经济效应。3.6旧城改造资金问题花果园旧城改造项目需要大量的资金，大规模的旧城改造项目一次性投资大，资金的周转时间长，容易受到宏观经济形势的冲击[20]。一旦宏观经济调整，就可能造成资金积压、土地闲置、拆迁成本增加等问题。传统的旧城改造模式是由政府投入大量的人力、物力和财力推动旧城改造项目，而在政府财政投入不足的情况下，则由政府指令银行为旧城改造项目提供贷款，但是对于大规模的旧城改造项目，仅仅依靠政府的财政投入和银行贷款显然是不现实的，而且依靠银行贷款来解决旧城改造的资金也不符合银行风险控制的要求。3.7旧城改造制度建设不完善花果园与普通的房地产开发项目不同，旧城改造项目容易受到政策因素的影响。政府为了吸引开发商往往会给予旧城改造项目各种政策照顾，例如花果园对旧城改造项目就有规划优先、税费减免、加大市政投入、拆迁保障等优惠政策。4花果园旧城改造存在问题出现的主要原因分析4.1经济环境影响贵州一直处于一个经济欠发达、欠开发的状态。主要表现为，经济总量小，人均水平低；社会发展滞后，人均水平低；二三产业不发达，结构产业低；区域发展不平衡。但是经过多年的摸索与发展，贵州特渐渐形成了自己的区域经济特色，即，以贵阳为中心的“中心——外围”的空间结构型式[21]。交通便利，经济发展的基础好的省地市往往为经济政治中心，而经济次发达县市。主要分布于各地州市政府所在地和贵阳周边，经济欠发达县市有主要位于贵阳市和遵义市发达地区的外围，这些区域与贵阳市和遵义市的经济联系密切，体现了经济空间上明显的集聚和扩散效应，黔中经济区地雏形基形成[22]。在之外的区域是众多的经济落后区域，主要分布于毕节地区、黔西南州、铜仁地区、黔东南州等地，这些区域由于区位条件差，交通不便利，工业基础薄弱。4.2旧城改造理念缺乏创新花果园旧城改造过程中，从旧址的拆迁到重新建造大程度上由都是由设计师和政府或开发商决定[23]。政府提出要求，规划者进行设计，对市民的意愿和需求考虑甚少。很多旧城空间的设计没有从使用者的不同类型、行为习惯、心理生理需求出发，设计出来的旧城多数片面追求构图效果，仅为观赏，不为参与，缺少了人性化[24]。当人们漫步于这些改造后的地址，最明显的就是空旷、无人的感觉，缺乏个人空间感，没有亲切、愉悦、自然的感觉，凡此种种，都表明了我们在建造旧城空间的过程中，忽视了活动于旧城中的人的感受，忽视了使用者的需求。4.3旧城改造工作的复杂花果园对旧城改造的复杂性认识的缺乏，将问题简单化,不管具体情况一律采取推倒重建的开发模式,导致人力、财力和物力的浪费,破坏原有城市的空间结构和原有的社会网络[25]。对“旧区”的认识就是城市的“烂摊子”、“包袱”和“脏、乱、差”的代表，旧城改造就是放开手脚祛除这些“毒瘤”。再加上强大的商业利益的推动，过去在旧城改造中的具体工作采取了不分良莠，大肆拆迁，整平土地重建的方法。这样的做法收效甚微、工作简单，但是往往直接摧毁了城市原有的社会结构、文化脉络、风土人情，并且市场化运作对高回报的追求，每每突破城市规划对建设的控制的各种要求，致使城市历史格局、肌理的破坏和传统风貌的丧失。如花溪大道北段工程五条道路均为现状道路，工程范围内五条道路走向及中心线基本按现状。只有花溪大道北段与高铁相交处，花溪大道北段道路线形为避让高铁桥墩线形进行了局部调整。另外道路平面线形局部在转弯半径较小的地方，按照道路设计规范设置了平面加宽。其中花溪大道北段道路全线共设置有6处平曲线，最大半径R＝2500m，最小半径R=100m，并按规范规定在圆曲线两侧设置缓和曲线，对于小半径(R<250m)的平曲线按照规范进行了加宽。道路平面设计主要指标如下：表4-1花溪大道北段道路平面设计指标序号指标名称单位规范值采用值1线路长度km-3.552计算行车速度km/h40403圆曲线最小半径一般值m150180（起点处）300（路段）极限值m704不设缓和曲线的最小圆曲线半径m5005缓和曲线最小长度m35356平曲线最小长度m7085.2247小于7°时的平曲线长度m500/α119.466/6.8°8平均每公里交点个数个/km-1.969平曲线长度占道路总长百分比%-48.944.4旧城改造片区分布的不规则性由于于追求规模、气势，和所谓的气派，各改造空间进行攀比，导致花果园改造区域尺度过大，建筑布局不合理，不能给人以亲切感，让人产生距离[26]。花果园改造后空间没有多层次的划分，大多数是较为规整的格局，比较单一，没有针对使用者的不同需求设计不同的空间，让人觉得单调乏味，同时功能单一，缺乏多样性，没有结合周边环境进行功能划分。5项目适用模式建议5.1旧城改造模式研究花果园旧城区改造要以遵循城市发展规律，保护城市原有的人文气息和城市风格，走有机更新可持续发展道路为前提，根据改造的内容和要求，妥善处理当前与将来的关系，并且在旧城改造过程中，要遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则，有计划、有步骤地进行旧城的改造建设。5.2旧城改造整体运作模式5.2.1政府型加强政府的宏观调控。政府要制订管理和约束旧城改造的行为的地方性法规，以减少开发活动中的盲目性；要制订适当的奖惩制度，充分调动各方面的积极性[27]。特别是政府要加大对旧城区基础设施的投资，改善好旧城区的基础设施和自然环境。5.2.2开发商主导型针对空间布局、用地调整、交通、绿化、市政、文物保护等一系列的问题，城市规划的相关部门要花大力气对旧城改造问题进行全面的深入细致的研究，制定系统改造的规划。在旧城改造的规划的可实现的基础上，编制旧城的改造规划要引入城市经营的理念，按经济规律办事。要对每项旧城改造项目，都从土地评估、土地分级方面着手，对土地的增值、土地的市场进行预算，进行系统的成本效益分析。5.2.3政府主导下的开发商参与型引进公众参与机制，走“民主化”的旧城区改造的道路。因为旧城改造是城市建设中最为复杂、涉及面最广的一项工程，直接涉及到公众的切身利益，因而旧城改造一定要积极引入公众参与机制，走“民主化”道路[28]。政府要认真听取群众的意见，协调各方的利益；加强开发商的责任感，增强公众的参与热情，在商业的利润和公众的利益之间寻求合理平衡。对一些居民提出的对超面积安置的意见，可以由被拆迁人先提出申请，根据批准的规划，在条件允许的情况下最大限度的满足居民的需求。如规划条件不允许，必须仍按拆迁补偿方案中的规定执行。5.3旧城改造项目开发模式5.3.1大规模和小规模渐进式开发模式大规模改造属于巴洛克式改造，它是对现有城市进行全盘否定，追求“宏伟”与“巨大”[29]。该种改造方式导致最直接的结果就是将贫民窟从一个地方搬到另一个地方。由于片面追求城市土地开发强度和开发效益，导致很多城市中心区域的改造缺乏弹性和选择性，对城市的连续性和多样性产生破坏性的影响。因此，雅各布斯认为：“大规模改造并不能解决城市中现存的问题，同时还带来了一系列新的问题”。因此，有必要以渐进式小规模更新改造代替大规模改造，通过渐进式小规模的整治改造，该模式不仅可以改善居民的居住条件，还可以实现居住社区与历史街区中文化的继承与发展。5.3.2模块式开发模式模块式开发模式是针对大规模、多功能的旧城改造项目，由单一的开发商、单次难以直接完成，利用模块划分的思路，保证模块的相对独立性与完整性，保证模块开发的资金收回，同时利用规划组与开发商的互动，保证整个项目目标的实现。该模式适用于大型的、需要进行全面的功能改变、开发目标明确的多功能配套地区[30]。软性开发模式的突出特点是，它采用渐进式小规模理论，在城市改造过程中不强制居民一次性搬迁，而是采取边改造边搬迁的方式。5.3.3软性开发模式采用渐进式小规模理论，在城市改造的过程中，不强制居民一次性搬迁，而是采取边改造边搬迁的方式。与渐进式小规模开发的差异在于强调原住户的利益：通过广泛的公众参与，保障公众利益的实现。5.3.4改造开发模式改造开发模式主要是针对街道进行的改造，旨在快速实现大规模的改造。首先，大型开发商负责城市中心区位较好的街区改造，将其改造成为大范围的、高档住宅区；其次，小型开发商负责不位于或者不挨近城市的中心区，但是区位上仍有改造优势的区域，可以将其改造为小范围的家庭住宅，以此来换取一些公寓住宅进行出售，从而获得利润；最后，在区位没有优势的区域，房屋所有者可以用自己的积蓄改造住宅，或者等到所在区域租金上升到能吸引小开发商时再对街区进行改造。5.3.5整合开发模式旧城改造项目由于其庞大的资金需求，在政府主导的前提下必须要引入私人投资，然而私人投资往往要考虑改造地区的潜在开发价值、工程初期投资额、资金回报率等方面的因素，土地价值低的地块常常陷入招商难的困境，旧城改造难以顺利进行[31]。因此，政府需要把土地按经济效益整合后出让给开发商，使得“低价值”土地具有市场竞争力，保证旧城改造的整体性。6结语旧城改造是历史发展的必然，是城市建设的永恒课题，与群众生产生活息息相关，加之当前“十一五”规划中确定的耕地约束性指标，旧城改造必成为增加建设用地有效供给的重要途径之一，在今后的城市发展过程中，必须切实以科学发展观为指导，更新观念，创新建设模式。走资源节约型、环境友好型城市发展之路。参考文献[1]白雪莹.上海市旧城改造运行机制的优化路径研究[D].华东政法大学,2016.[2]赛姝瑞.新时期旧城改造利益相关方行为分析与对策研究[D].吉林大学,2015.[3]张晶晶,车伍,闫攀,赵杨.雨水断接技术在旧城改造领域的应用分析[J].建筑科学,2015,(02):118-125.[4]潘如玉,申丽娟,谢德体,丁恩俊.重庆旧城改造区土地覆被与景观格局变化——以北碚区为例[J].经济地理,2015,(01):155-161.[5]曾九利,于儒海,高菲.成都旧城改造实施规划探索[J].规划师,2015,(01):31-36.[6]彭涛.旧城改造中的利益博弈与政府法治——以渭南市临渭区旧城改造为例[J].人文杂志,2014,(06):117-123.[7]王蔚然.旧城改造项目管理模式研究[D].西安建筑科技大学,2014.[8]孙泽彬.旧城改造的道路交通系统设计方法研究[D].华南理工大学,2013.[9]王玥.旧城改造中住宅被征收人受偿意愿研究[D].华中科技大学,2013.[10]大项目融资[M].清华大学出版社,(美)M.FouzulKabirKhan,(美)RobertJ.Parra著,2005[11]张炳才.民间资本参与旧城改造融资模式研究[D].山东建筑大学,2013.[12]徐卓.城市旧城改造中的利益协调问题研究[D].中央民族大学,2013.[13]潘悦,刘媛,洪亮平.城市规划角色转变下的旧城改造规划策略研究[J].中国名城,2013,(03):19-24.[14]田艳平.旧城改造对城市社会空间分异的影响——以武汉市为例[J].人口学刊,2012,(06):72-80.[15]方长春.组织化的权力和资本与碎片化的多元利益主体——旧城改造中的公众参与及其本质缺陷[J].江苏行政学院学报,2012,(04):68-74.[16]AssessmentofpublicvsprivateMSWmanagement:acasestudy[J].M.AMassoud,MEl-Fadel,AAbdelMa