社区治理背景下小区物业管理中政府监管问题研究

摘要自从上个世纪八十年代改革开放以后，中国城市化的进程就在不断加快，与此同时，物业管理也渐渐从新兴产业变的越来越成熟。因为社区的数量在不断增加，所以社区治理的作用也就随之变的越来越重要，而社区的治理与政府的监管也是分不开的。小区物业管理是基层社会治理的重要组成部分。通过完善政府对物业服务的监督机制来促进社会和谐发展就显得十分必要。本文在社区治理背景基础上研究了社区治理中政府的监管问题。主要是对当前社区治理发展现状、存在的问题、不足之处以及政府在其中起到的作用进行研究。同时尝试性地提出一些看法和建议希望能够有助于解决这些问题的措施。关键词：物业管理，政府监督，社会治理AbstractSincethereformandopeningupinthe1980s,theprocessofurbanizationinChinahasbeenaccelerating.Atthesametime,propertymanagementhasgraduallybecomemoreandmorematurefromanemergingindustry.Asthenumberofcommunitiescontinuestoincrease,theroleofcommunitygovernancebecomesmoreandmoreimportant,andcommunitygovernanceisinseparablefromgovernmentsupervision.Communitypropertymanagementisanimportantpartofgrassrootssocialgovernance.Itisnecessarytoimprovethegovernment'ssupervisionmechanismofpropertyservicetopromotetheharmoniousdevelopmentofsociety.Basedonthisbackground,thispaperstudiesthegovernmentmanagementincommunitygovernance.Itmainlystudiesthecurrentdevelopmentstatusofcommunitygovernance,existingproblems,deficienciesandtheroleplayedbythegovernment.Atthesametime,ItrytoputforwardsomeviewsandsuggestionstohelpsolvetheseproblemsKeywords:Propertymanagement,Governmentsupervision,Socialgovernance目录摘要 IAbstract II1绪论 11.1研究背景 11.2研究意义 11.3研究方法 22概念部分 22.1社区治理 22.1.1社区治理的由来 22.1.2社区治理的结构 32.2小区物业管理 32.2.1什么是物业管理 32.2.2住宅小区的特点 42.3政府监管 42.3.1政府监管的内涵 42.3.2政府监管在小区物业管理中的重要意义 42.3.3常见的物业管理中监督主体 53政府监管在小区物业管理中存在的问题 53.1相关的法律法规不健全 63.2政府缺乏对业主公共管理方面的引导 63.3政府对物业管理行业没有给予足够的扶持 73.4政府对开发商的监管不到位 73.5政府对物业公司的监督管理不到位 83.5.1使得行业专业管理人才匮乏，员工素质参差不齐 83.5.2使得物业公司缺乏竞争机制 83.5.3使得物业公司侵占业主利益，运行不规范 94针对问题提出一些建议 94.1对法律法规加以健全，完善物业管理法规等的细则 94.2加强监管力度，规范物业费等费用的收取 104.3加大宣传力度，提高业主意识 104.4积极培养人才，提高行业水平 114.5对关键小区物业管理项目进行定期审计 11结论 12参考文献 13致谢 141绪论1.1研究背景1981年中国第一家物业管理公司在深圳正式成立了，由此也标志着物业这个概念正式进入中国。随着住房制度改革、商品房住宅小区的出现，我国由过去的福利性质的房屋管理模式逐渐转为企业化、专一化的物业管理专业服务模式。随着小区物业管理覆盖面不断扩大、物业管理这一行业得到了快速发展、物业管理逐渐走向市场化。在发展初期，我国的物业管理因为没有经验，不得不摸着石头过河，不断地进行自我探索来发展。随着市场规模的逐渐扩大，与之对应的的发展模式和服务水平也不断提高。由于社区治理的大环境影响的原因，党在其十九大报告中也清楚说明，想要形成共建共治共享的新局面，就要在党组织的带领下，深化自治、德治、法治等多种治理手段，以此来推动社区治理能力的提升。民惟邦本，本固邦宁。人民是国家的基石。现如今，在我国人民群众对美好生活的向往与当前社会发展水平是相矛盾的。落差一旦形成，人民群众内心的满足感就会大大减少。而为人民服务始终是党的宗旨。在这样的背景下，更加应当加强服务型政府的建设。而基层社区是人民的栖身之所，加强基层社区治理就成了政府的重要工作。做好这份工作，就需要政府充分运用智慧。一言而蔽之，政府需要用智慧来引导基层社区治理。要采取合理的措施，来进行管理和监督。政府把工作做到位，人民才可以安居乐业，幸福安康。然而我国目前住宅小区仍然存在着许多的问题，政府在其中也并没有起到相应的作用。社区治理与小区物业管理以及广大的业主群体之间经常发生冲突，存在大量的矛盾。这些无法化解的矛盾，阻碍了我国小区物业管理的进程。本来起步就相较于别的国家来说是晚的，又有许多的阻碍因素，我国物业水平的发展任重而道远。解决好该行业本身存在的问题，促进该行业的合理健康发展是不能省略的一步。1.2研究意义住房问题是与百姓息息相关的问题，关系到千家万户，也是解决民生问题需要解决的头等大事。而物业管理是影响住房安全、舒适的重要因素。住宅小区物业管理领域国家监督管理领域有着许多的问题，这些问题不仅在我们国家存在，在国外也有这类问题。各个国家、各个地区或许采取的解决措施不同，但是大多数都与政府的监督指导有关。所以在社区治理背景下对研究小区物业管理中政府监管问题进行研究就有着重要意义。因为这个行业在我国发展得晚，目前研究此类问题的人还比较少，对该领域的研究还有待加强。对住宅小区的物业管理中政府监管问题进行研究，对监管的现状和政府监管中存在的问题加以思考和分析，找到问题产生的原因，并探究思考对应的解决方法，提出相应的对策与建议。希望这些建议能够使物业管理中的政府监管进一步完善、规范物业管理发展、提升社区治理水平有借鉴意义，从而打造更宜居的居民生活环境，能更好地满足人民对美好生活的期待与向往。1.3研究方法文章主要采用方法的是文献研究法。就是通过查找已经发表的学术期刊、学位论文、相关书籍和相关政策法规等文献资料，对小区物业管理、政府在其中起的监管作用等方面的国内外研究进行梳理、分析、归纳、分类，以此来充分了解住宅小区物业管理发展进程、政府监管现状、政府监管存在问题、应该采取什么样的解决措施去解决等相关研究成果，并通过学习和借鉴国内外有此类经验地区政府的做法，为本文的研究奠定理论基础。2概念部分2.1社区治理2.1.1社区治理的由来经过查找资料得到，“社区”这个名词最早出现在德国学者滕尼斯在1887年所写的著作《社区与社会》一书中。他所表达出来的意思是社区是一种和“社会”所不同的传统的、包含人与人之间温情的团体组织。对于中国来说，随着我国社会经济改革的不断发展，社区治理的重要作用就逐渐显现了出来。改革开放以后，受企业改制的进行和家庭联产承包责任制的提出和确立的影响，单位制逐渐分崩离析，各个单位组织对人的管理职能变得越来越弱。因此，社区成为单位制衰落以后社会治理的一个重要的要素和落脚点，除了国家和市场等途径以外的解决各类社会问题与矛盾的重要地点便是社区了。社区在传递信息方面、增强政府与市民之间回应性、加强政府与市民之间互动、保障公共服务供给等方面有着不可或缺的作用。由此可见，我们更应该加强对社区的治理工作。党和国家正是因为了解领会了社区的这些重要功能，所以对社区的治理工作投入了很多心血。而在理论领域，学者们在社区治理的领域进行了大量丰富的研究和辩论。学者们通过从不同的理论角度详细分析和解释了社区治理的模式、社区治理的政治、社区服务的提供方式以及社区治理的主体结构等内容。2.1.2社区治理的结构社区管理的结构通常被看作是三个相互联系的要素。政府参与、组织创新、大众参与是三大要素。这三大要素可以通过不同的方式组合在一起，从而达到城市管理结构上的改变。在中国，社区的建立就是计划的转变，而政府的角色与态度是社区管理的关键。首先，政府有权制订各项政策，并在所有的社区建设中作为倡导者、倡导者和出版者。第二，是政府拥有对资源进行配置的权利，而社区管理的效果与其投入的量与质有关。从一定意义上说，社区管理有赖于组织为其提供可持续的环境和力量。的确，由社区领导向社区管理的转型在更多的机构中得到了体现。目前已有的文献对政府的参与组织变革进行了研究，但都忽视了社区居民的集体行为。社区本质上就是一个人的共同体，而一个好的社区管理架构就是要在改善其生存品质和增强其对社区的归属感的同时，为其提供一个更好的社区管理架构。所以，在探讨与探讨社区管理的品质时，必须要将此变数纳入考量。政府通常通过意识形态、规制和代表国家的管理来介入和交互，从而形成一个社区的治理结构。由于执行的方式不同，各国干预的效果差别很大。在特定的社会环境中，新的组织形式层出不穷。每一个组织都是一个特殊的组织，它们在一定的时期和环境中出现。因此，在对地方政府结构进行分析时，要明确其各阶段的主要组织特点。社区居民的集体行为，是指社区成员在社区内共同参与，为当地公共物品的供给和解决问题。社区的集体行为被现存的建筑所制约，而现存的建筑也在不断地影响和改变着他们。2.2小区物业管理2.2.1什么是物业管理广义：从广义上来说，物业管理是指为物业本身及其业主和租户提供的所有服务，以确保物业的正常使用和运作。换句话说，物业管理是对房地产的管理，以及与房地产的使用相关的服务。房地产是指各种类型的住宅和相关设施、设备和区域的建设和使用。我们一般按照他们用途，把房地产分为住宅房地产，如公寓楼，办公房地产，商业房地产，工业房地产和其他用途的房地产等。狭义：物业管理主要是在《物业管理条例》中被定义的，业主自行选择并与居住小区的物业管理公司签订合同，然后物业管理公司向业主提供全面的相关服务，包括维修、维护和管理公寓及相关设施、设备、区域和周边环境，清洁和卫生，保安和安全管理。在本篇文章中，广义的物业管理是被称为“物业管理”，而狭义的物业管理又被称为“物业服务”。2.2.2住宅小区的特点所谓住宅区，是指已经开发建设到一定程度，按照约定的城市规划完成并使用，具有相对完善的基础设施和相对封闭、独立的住宅群或公寓楼。住宅小区是当今城镇人口普遍的一种居住方式，是城市管理中的一个个基础单元。相对封闭独立，功能较为单一，且人口密度大、人员结构复杂。90年代以来，住房制度改革，住房市场化，房地产开发商蜂拥建起商品房小区。住房协会单位的所有权属于个人业主，他们拥有所有权利，包括在法律允许的范围内占有、使用和处置单位并从中获得收入的权利。大量的个人公寓组成住房协会，即住房协会内的房屋所有权是不同的；个人专有部分以外的共有部分，如小区公共道路、公用设施则属于全体小区业主共有，形成共用设施社会化的格局，这与前者住宅小区房屋产权多元化相对立存在，因此，需要统一的物业专业化管理和系列服务。2.3政府监管2.3.1政府监管的内涵国家监管一直是政府在中国建设和完善社会主义市场经济体制中的一项重要任务，并得到不断加强。中国现有的国家监管理论最初来自于西方发达国家，但是现在已经不能满足新时期国家监管的实际需要。构建中国特色国家监管理论体系，需要以马克思主义为导向，立足于中国社会主义基本制度，满足中国国家监管的实际需要，提炼和总结中国监管的实践经验和规律，彰显中国特色。中国特色的国家监察理论体系是以'监督健全、运行高效、准确高效、公开透明、激励约束'为基本特征的。它的主要应用价值在于为分析特定部门和行业的国家监管提供了一个理论框架，以改善国家监管体系和国家监管的有效性。2.3.2政府监管在小区物业管理中的重要意义国家治理的现代化需要加强国家监管。治理是国家治理的一个重要内容。社会是由不同的利益相关者组成的，社会治理的过程容易出现利益冲突，因为每个利益相关者都有不同的利益和目标。为了解决各种矛盾，构建和谐社会，还需要提供相应的规则和措施来规范社会组织的活动，通过有效的治理来弥补社会秩序的缺失，创造良好的社会治理环境，建立政府和社会合作的联合治理机制，以及必要的治理环境。国家监管是政府的一项重要职能，在中国正变得越来越强大。国家行政管理主要由政府职能部门承担，即国家行政机关依法管理公共事务应履行的任务和职能，是国家行政体系中最重要的内容。随着中国经济地不断发展，物业管理行业也在不断地拓宽自己的业务范围，已经从原来单一简单的服务模式，变成了全方面多元化的新模式。业务范围也不仅仅局限于服务，现在已经拓展到了经营管理方面。越来越多的住宅小区居民可以实现买菜、就医、娱乐都在小区内进行的愿望。范围拓宽了自然对于物业公司就是前所未有的挑战。政府在其中就起到了很好的协助和监督作用，有利于物业管理公司迎接挑战。社区治理的目的一方面是对于社会上各式各样的物业公司进行监督，但其实更多的是解决百姓的基本生活需求。仅仅指望物业公司去与小区居民进行交流、沟通困难重重，政府监督的必要性也由此而显现出来。连接物业公司与小区居民，做两者之间沟通的桥梁。政府对于物业公司来说有约束作用，而对居民来说是可靠的存在，对居民来说有着保障作用。因此，政府监督能够解决因为缺少沟通和信任的纠纷问题。政府在其进行监督管理的过程中，还制定了许多与之相关的法律法规，同时也出台了许多政策。这些政策是物业公司发展前进的方向，毕竟物业管理是个新兴产业，尽管有许多国家和地区有了一定的经验，但是要想在中国发展下去还是要结合中国的国情，要了解社会的发展现状，才能如春笋般野蛮生长。政府出台的有关政策无疑是没有太多经验的小白产业的指路明灯。而制定的相关法律法规也可以恰到好处的制约了物业公司的行为，毕竟政府是人民的政府，一切的行为都要从人民的角度出发。法律法规就如同是在人民的利益面前树立起一面屏障。2.3.3常见的物业管理中监督主体主要包括政府相关部门、街道办事处、居民委员会、行业协会、业主大会、业主委员会、其他自治组织、开发商、物业服务企业，甚至还包括物业企业的外包单位等[5]。街道服务是由政府授权的，而不是在政府层面。街道办事处是街道上最低级别的市政办公室。它们的特点是行政执行、授权代表和领土完整，并具有沟通、行政、服务、协调和咨询功能。公民委员会是公民的地方自治、自我发展和自我服务的基层组织。它是中国人民民主和城市权力的重要基础，是党、政府和人民之间的桥梁和纽带。以上仅为常见的政府监督主体，并不是全部的，各地区可能因为情况不同，监督主体或多或少变化。3政府监管在小区物业管理中存在的问题目前为止，我国物业管理水平得到了很大程度地提升。在物业管理这一正在蓬勃发展的领域取得了很多的成就。但是由于相比别的国家起步较晚，仍然存有一部分问题。这些问题还尚未得到解决，若能使这些问题得到合理妥善的解决，我国的物业管理水平将能够达到新的高度。因此我们应该进一步审视自身存在的问题，多多了解别的国家和地区的发展模式，取其精华，去其糟粕。结合本国国情，立足自身条件，找寻到适合自己的发展模式。而当前最重要的一点就是要找寻到自身的不足。找到不足，才能更好的发展。3.1相关的法律法规不健全目前，随着国务院《物业管理条例》的实施，我国出台了针对物业管理方面的规范性文件，但是在管理条例中的很多规定还是过于笼统[1]。虽然国家发表了相关条例，但是这些条例大多只是对物业管理进行了一个大概的约束和限制，对于很多的情况并没有进行细分。不同的开发商对上不同的业主需求，产生的纠纷也是不同的。这些物业管理的政策法规是不够完善也不够全面的，仅仅是笼统的出台相关的管理条例而不对不同情况不同问题进行相关细节的划分是无法解决大部分问题与纠纷的。而且因为这些并不完善的法律条例，相关部门的职责分工也不明确，不明确的分工也成了有关部门推诿扯皮诱因。相关法律法规出台的速度过慢，完全赶不上物业公司以及该领域发展的速度，非但没有起到促进该行业发展的作用，反而限制了该行业的进步与发展。那些无法解决的矛盾与纠纷，进一步损害了业主的利益。所以本着保护业主合法权益的管理条例，却适得其反了。为了该行业的健康正常发展，为了居民能够真正解决问题，完善细分出适合的法规条例已经是箭在弦上了。3.2政府缺乏对业主公共管理方面的引导中国经济发展以来，小区这个概念开始走入千家万户。尽管如此，许多居民对物业管理的认识还并不深刻，对于一些政府和物业公司职能的划分并不明确。经常发生错把政府职能当成物业公司责任的事。这就造成了一些居民因为政府工作没做到位而去指责物业公司的事情。这些事情也直接反应出了居民的意识还没有跟上现代化发展的进程。这一点在许多安置小区中问题非常大。安置小区的居住者主要是被征迁的农户和租户，农户（老人为主）作为安置小区的业主方，在收缴意愿上相对难沟通[10]。因为城市规划的原因，城区范围不断扩大再加上许多城市都在规划建设，有的地方就成了城中村。居民的居住环境发生了很大的变化。但是自身思想和意识并没有转变过来。政府在拆迁时没有做好对他们的思想转变的引导，使得居民的社区意识较为薄弱。他们之所以愿意拆迁是为了配合政府工作。政府对他们做好保障工作。而不是仅靠他们自己去适应居住环境的变化。业主比起物业公司来说，对物业管理知识、相关的政策及法律法规知之甚少。业主单位被破门而入，自行车被盗，公司不允许关闭阳台，产生特殊的维修费用，单位的继承问题长期得不到解决，楼上的水渗漏，管道被堵塞等等。业主不能关闭他们的阳台。这方面的原因各不相同。但业主往往因为不了解和掌握物业服务的内容、规范和义务，不熟悉物业管理及相关事宜而责怪企业。物业管理协议，即使是物业管理委员会和物业管理公司之间的协议，也是所有业主的共同意愿，每个业主都必须尊重。除了业主的理解和方便外，一些业主对物业管理费和双方的权利和义务没有明确的认识，主要原因之一是这些业主认为，如果他们支付了物业管理服务费，物业管理公司就会尽力。他们认为，如果他们为物业管理服务付费，物业管理公司应该尽一切努力，解决好所有事情，如果没有做到，他们就会拒绝支付需要支付的物业费[4]。但事实上，业主享受了相应的服务就应该去支付物业费。对于此来说，显然政府没有做好自己的工作去引导业主、帮助其树立应有的意识。3.3政府对物业管理行业没有给予足够的扶持正因为物业管理行业是新兴行业，行业整体还不够成熟，所以才更加需要政府的扶持。在发展途径及市场经济等发方面给鼓励和帮助。物业管理行业是典型的小型微利行业，从整个行业看亏损面已经超过了80%，没有政府的支持确实很难继续下去。但是面前的状况却是各项补贴政策、优惠政策没有落实到位。许多小区已经处于脱管状态，对于谁来进行托底维持发展并没有明确指出。能够使得物业管理行业朝着健康、有序方向发展，一方面需要政府发挥监督管理职能，另一方面则需要物业管理行业协会充分发挥引领和示范作用。虽然目前大多数地区的物业管理协会已经成立并且能够去指导行业及令该行业保持自律，将行业内部存在问题及业主的诉求及时向政府进行反映，但是依然有些物业管理协会自身能力不足，发展潜力较小，加上没有足够的行业自律性。它们还需要政府监督和指导，使得这个行业继续蓬勃健康发展，该行业指导作用也能够得以完全发挥。3.4政府对开发商的监管不到位政府由于在小区建造的前期对开发商的监管力度不够，使得业主入住以后出现了各种各样的问题，产生了许多本可以避免的纠纷。因为前期发生错误无法解决，这些遗留的问题在后期解决的话又离不开大量资金的支持，所以本该由开发商去承担的损失，有的业主便把这些责任推到了物业身上。政府的监管不到位，让一些老旧的小区以为前期工程交付的时候质量不合格，提早的出现问题。政府不对开发商进行严格把关，开发商在建造房屋的时候钻空子，偷工减料，豆腐渣工程层出不穷。有的甚至在业主刚刚搬进去就出现了类似问题，房屋内漏水，下水管道不同，小区停车位划分不合理，电梯有时出现故障，有的精装房还存在装修材料有害成分超标等现象。因为政府对开发商监管不严，开发商在后期的小区规划建设上会进行变动。原先承诺业主的配套设施可能进行减少。或者是改成别的周边设施。许多业主在买房时看中的基础设施没有了，便会采取一定的方法去维护自己的合法权益。有的业主就是看中了小区里面有幼儿园、有菜市场等便民服务中心、绿化面积合适、小区内楼间距布局合理等因素才决定购买的。突然改变规划布局无疑是在欺骗消费者，也损害了消费者的合法权益。3.5政府对物业公司的监督管理不到位3.5.1使得行业专业管理人才匮乏，员工素质参差不齐诚然，物业管理行业的兴起，在帮助我国加紧现代化建设的同时还带动了一批人员的就业，解决了一部分人的就业问题，缓解了国家促使人民就业的压力。但是我们这个行业毕竟还是新兴行业，基础薄弱。国家目前对该行业从业人员设置的门槛过低，导致了整个行业来看，员工素质参差不齐，整体素质不高。缺乏对有关专业人才的招募和培养的监督，以至于出现了物业管理从业人员水平高低不平的现象。政府对行业还处于疏于管理的状态。该行业在随着中国快速向前发展着，过快的发展也带来了相应的问题。过去的、传统的管理方法已经跟不上现实生活中小区物业管理的需要了。社会的发展使使人民生活的更加富足。老话说，衣食无忧以后就开始考虑精神上的满足了。越来越多的人购买高端住宅小区，高端住宅小区的需求慢慢增加，同时对应的高端住宅小区的物业管理需求也会随之增加。需求的增加给物业公司带来了机遇和挑战。因为政府之前对该行业的准入门槛过低，导致有着过硬的专业素质、较好的协调与沟通能力的人员数量不足。大多数人并没有很多的经验，也不熟悉与物业有关的法律法规、管理条例等。这些新增加的业务需要凭借更高的能力去工作，显然这些人员并不能完全胜任。政府的监管不力，也是物业公司在招聘员工时没有给予足够的重视的原因。3.5.2使得物业公司缺乏竞争机制目前来说小区物业管理公司规模较小，行业又属于微利行业.物业管理同其他行业的经营性质有所不同，其在经营过程中的收益主要是为业主提供综合性服务取得，而收入效益的多少取决于物业企业的管理规模大小。因此，物业小区规模的大小和管理项目的多少，直接影响物业管理企业的规模和品牌效益，没有规模和品牌的物业管理企业很难参与到健康、正常的市场竞争体制中，从而无法保证物业管理在良好的竞争市场中保持活力与动力[1]。现在市场上的物业公司数量也不算多。正因如此，该行业的市场参与度比较低.缺乏对当今社会上现有的物业公司积极的正向竞争的引导，使得物业公司只依靠市场无法焕发出应有的活力，最终许多公司不再重视服务态度和服务质量这个基本原则，更有甚者直接向选择躺平。良性竞争有利于企业健康发展。当企业竞争性不足的时候，往往会失去一部分的服务意识，工作时的动力也会大打折扣。业主找寻物业公司解决问题时，由于工作效率低，往往会出现拖延的现象。没有及时解决问题业主自然对其服务态度是不满意的。被业主投诉，次数多了就会因此限制自身的长期发展。政府没有定期对物业进行监督审查会造成公司不能完全尽职尽责，服务工作只做表面功夫，不能提供高质量的服务，服务意识越来越淡薄。3.5.3使得物业公司侵占业主利益，运行不规范业主因为缺乏专业知识和相应的常识，在购买房产及配套设施签订合同的时候，不会过于仔细查看合同中的内容。政府在其中也没起到应有的作用，给了一些不良企业侵犯业主合法权益的机会。他们明明知道业主的产权意识不足，故意侵犯业主合法权益他们一方面不向业主提供正常应该提供的服务，敷衍消极怠工，为了谋取利益钻合同的空子，无视业主提出的诉求。小区环境乱成一团也置若罔闻。另一方面，部分小区存在乱收费的现象，例如不该业主规划好停车位，反而对在公共场合停车的业主收取停车费，私自挪用给业主的专项维修资金去做别的事情，向业主收取高昂的物业管理费，私自增加一些前所未有的收费项，强迫业主必须支付，用停水停电来威胁业主。物业管理企业越来越规范，物业管理企业才能长远发展。而物业管理的规范专业自然离不开物业公司的自身的努力，除此之外，还需要政府的监督和管理。只有这样才可以使物业公司向着更好的方向发展。目前来说部分小区做的并不是很好，也体现出政府在这方面的监督工作是不到位的。物业公司不重视对业主的服务，政府又没有及时正确的监督，造成的结果就是对业主的正当权益产生了损害，甚至危及业主生命财产安全。4针对问题提出一些建议通过加强政府与物业管理公司的互动，来了解物业管理行业的现状，规范物业管理行业的行为规范，积极处理并找到物业管理费合理的收取标准。积极引导公众对小区物业管理的认识，增强公众的社区意识，为本地区房地产管理的多元化发展起到了引领作用。它对改变这种情况有催化作用。它还可以支持其他自治组织的发展。政府要全力推动住宅小区自治组织的健康发展，使其在物业管理中发挥作用，体现其服务价值，为创建和谐社区做出贡献。小区物业管理的发展和进步，离不开各个单位的努力和合作。作为发展的领导者，政府机构应采取行动，改进现有模式，解决不足之处。以下从几个方面简单说一下相应的解决措施。4.1对法律法规加以健全，完善物业管理法规等的细则加强立法以确保保护。物业管理领域的立法工作需要加强，以使物业管理成为规范化的行业。为了促进现代城市地区物业管理的有效实施，首先需要制定相应的法律和法规以及管理条例。城市地区需要制定与房屋维修、设施管理、消防和安全系统等有关的管理制度。社区委员会应改变传统做法，与物业管理部门合作，促进社区管理的改善。要了解建立住宅小区管理法律法规体系的情况，选择合适的住宅小区管理法律模式，严格遵守建立住宅小区管理法律法规体系的原则，加快落实住宅小区管理的指导方针和具体实施方案。地方政府应根据指导意见，因地制宜地制定住宅用地管理的具体实施方案，明确实施程序和工作要求，确保地方房地产管理监督部门和机构明确工作任务，有监督和工作的依据，使分类管理先易后难，并应逐步推广标准化管理。进一步对笼统复杂的管理条例进行划分，使得居民解决纠纷能够有理有据。政府在辅助解决问题的时候要真正落实到位，不能把设立的规范条例当成空摆设，要真正做到有法必依。4.2加强监管力度，规范物业费等费用的收取进一步完善物业监督的机制，政府规范地划分好各部门的职责，使得监督机构更加有条理，同时也能做到分工明确。有效地避免各部门之间相互推脱，互相推卸责任地情况发生。提高工作效率，在及时解决业主居住问题的同时还能够节约一定的人事和行政成本。即能事半功倍的解决问题还能进一步促进行业的健康发展。加强监管的力度，执法机关工作人员严格执法，对于已经存在的法规条例严格遵守，避免徇私舞弊。将有关政策地实行落实到位。新建造的房屋在验收的时候，仔细查看是否符合国家安全标准，工程质量是否过关，是否是按照前期规范经行的建设。同时加强对小区物业公司收费问题的监管。小区居民与物业公司产生矛盾的主要原因之一就是物业公司乱收物业管理费等相关费用。物业公司给业主提供了生活中的便利服务，理应得到报酬。但这并不是索要天价费用的理由。相关工作人员的工资应该符合劳动法的相关规定。在日常生活中的一些水电费的收缴问题，政府可以规范起来，将费用的详细信息列举出来，收费标准通知到各业主手中。尽量不让这些基本生活费用的收缴经过物业公司的手。可以利用互联网的优势，让居民足不出户经行费用的缴纳。不直接向业主收取，就减少了这方面的纠纷。4.3加大宣传力度，提高业主意识许多居民对于许多的物业管理法律条文、行为规范不了解知之甚少导致一些问题纠纷时常发生，政府加大宣传的力度来全方位地提高业主的社区意识。社区意识是可以将推动社区发展的所有努力凝聚的“绳索”，而在所有的努力事项中，探索社区内部管理体制创新与转型是关键所在[2]。第一，可以对物业管理的各项法律知识经行宣传。考虑到有的业主为老人或者部分文化程度较低中年人，可能无法理解枯燥的法律文字，可以做成有趣的漫画和宣传短片便于理解和接受。第二，要对业主进行物业常识的宣传，必要时能够避免上当受骗，即使维护自己的合法权益。比如物业服务应该包括哪些内容，如何申请使用住宅专项维修资金，及如何成立自己的业主委员会。可以在小区内部开办动员大会、举行科普讲座等等。设立相应的奖励机制，鼓励业主积极参与进来。让业主在一个知法懂法的环境中去成长。第三，对社区公民进行素质教育，同时在平日的物业服务中让群众了解并认识到物业管理优点。从内心去接纳而不是排斥这件事。相信在政府的不断努力下，居民能够积极主动地参与到与自身利益相关的工作当中去，激发出业主管理小区事物的积极性与主动性。宣传不仅在提高知名度和认可度方面发挥重要作用，而且在刺激消费和扩大市场方面也发挥重要作用。宣传的作用不容忽视，中国许多居民观念并没有及时扭转过来，对于与住房有关地附加业务消费意识不强。通过积极的宣传、教育和推广，业主可以认识到良好的服务能够提供舒适地居住体验，而好的居住环境对其生活质量也有着积极的影响。在保护其财产价值的方面也有着不可小觑的作用。加大宣传的力度不仅能够刷新居民对物业管理服务的认识，而且还增加了物业管理公司的收入，同时可以大大减少物业管理的困难和与业主的纠纷。总之，物业管理这个朝阳行业，要想能够有一个健康稳定的发展，就要赢得业主的信任与支持。4.4积极培养人才，提高行业水平首先，应该规范物业管理这个行业的标准。要想判断事物的好坏，最主要的是一套规范化且具有代表性的标准。有了参照物，才知道如何去提高自身实力和水平。其次，应该针对物业管理公司建议一套与管理服务相关的评价体系。一是帮助政府对物业公司进行监督，二是让业主参与其中，真正了解业主需要的服务是什么样的。作为物业公司应该招募什么样的员工。该评价体系由政府直接管理与物业公司信用水平挂钩，能够使得物业公司保持端正的服务态度，和高度的服务水平。再次，要加强对物业管理专业人员的培训。素质水平参差不齐，物业管理素质水平不足的员工可以通过培训学习，提升自身实力，提高工作的质量和水平。在进行员工招聘的时候，要督促物业公司严格把握好招聘的要求。多多招揽与时俱进的灵活变通的高素质人才。现在已经进入到了智能化的时代，员工没有相应的专业知识，公司的前行和发展是巨大的阻碍。只有员工的素质加强了，中国的物业行业才会发展进入新的层次，到达新的高度。4.5对关键小区物业管理项目进行定期审计国家审计是近些年来由于国家治理的需要而发展起来的。审计不断地发展，渐渐地分成了三种方式。国家审计，也叫政府审计，内部审计以及注册会计师审计。随着社会的不断进步与发展，注册会计师审计的范围在扩大，而政府审计的范围在慢慢变小[11]。虽然范围变小了，但是审计的质量依然要得到保证。国家审计对于国家治理来说产生的作用来源于受托经济责任关系。政府对于公民和业主来说具有一定的受托责任。政府是人民的政府，为人民服务，替人民发声。在提升公众对政府管理信任的过程中，政府审计扮演了一个必不可少的角色。政府信息公开、绩效评估、政府问责、政府监督等都离不开政府审计的有效运行。通过经常性的审计监督，可以使原本空空如也的系统与条例变成有效的管理，物业公司、城市主管房地产开发部门和业主委员会都要履行自己的受托经济及服务责任。努力提高服务质量，提高居民的居住环境和生活品质，减少利益冲突，建立“和谐小区”。对于关键小区物业管理项目的审计可以细化为以下几个步骤。一是要明确审计对象，小区物业审计工作涉及的领域广、量大，审计力量不足，审计任务繁重。所以，要把握好关键，要有针对性，才能使审计工作更有针对性。由市房地产行政主管部门的物业基金管理机构进行年度审核。属于国家审计机构的审计范畴。审计的经费是由政府拨款。在此基础上，可以结合基金的财务审计，对有关部门、个人进行经济责任和贪污罪的审计，既能保障基金的安全运行，又能有效地防止企业的贪污受贿。内部审计是指对业主委员会的日常管理和服务活动进行的审计，其中包括对职工和职工的薪酬福利支出审计，对建筑物和小区公共部分的经营租赁收入审计，对维修基金的是使用和管理审计等，是属于内部审计监督的范畴。在此基础上，本文提出了由财务部、财务部、财务部、财务部、财务部、财务部等组成的内部审计机构。二是规范化的审核流程。有必要采取下列措施：制定审核工作方案；起草审核报告；审查和搜集证据；审核内部审计及内部控制系统，撰写审核报告，发表审核意见，并对质疑事项进行讨论；最终发布审核结果及决策[13]。三是要把绩效考评和绩效考评相结合。审计工作完成后，将审计结果及时公示给所有人，让所有人都能了解到自己的情况。加强人民群众的民主监督和监督，使城市自治单位的审计工作更加透明。通过公布审计结果，确保所有人，而非少数特殊群体享有了解国家大事的权利，这是一个社会公平的体现。此外，公众也可以透过审核结果公布系统，掌握各种国家的各种信息，从而为政府的决策和实施提供决策依据，防范政策风险，促进政府与社会的稳定。对被稽查单位来说，由于审计结果公布的行为会造成一定的损害，从而使其行为更加规范、廉洁性。通过对相关部门的审计，可以有效地提高政府的工作效率，确保政府的行为公平、廉洁、透明，从而降低政府的腐败现象。所有者对政府和政府的管理有了更多的信心。同时，通过政府共同努力，可以有效地降低物业纠纷，改善居民的生活质量。结论21世纪，随着自动化、数字化和智能化程度的提高，小区物业管理将会受到大数据、物联网、移动技术的广泛运用的影响。随着物业管理技术的不断发展，业主和业主、业主和物业公司的关系日益密切，新技术的运用也使企业的物业管理水平得到了进一步的提升。物业管理是社区治理的一个关键问题，它以其具有的服务和准公共物品的特性，在推动社区和社区治理中具有巨大的潜力。而服务又是物业服务企业的一大优势，而物业管理则依赖于与业主、基层的联系。通过对服务组织的改革与技术的创新，可以有效地推动物业管理模式的变革，为业主提供更智能、更人性化、更高效的服务，建立更密切的社会关系，从而推动社区治理的社会化。另一方面，房地产开发企业所提供的“准公共物品”属性，其供给的积极外部性显著，是构建一个良好的、有序的地方政府治理环境的基础。物业管理与地方各级政府、地方党组织、居民委员会、物业管理委员会、社会团体等有着紧密的联系。通过构建基于物业管理的社区管理平台，可以实现从企