长沙湘江御景项目投标方案最终稿样本

湘江御景湘江御景，地处长沙市开福区湘江与捞刀河交汇处东北侧，东临南北主干道芙蓉北路，西至湘江风光带与二环线及三汊矶大桥临近。由长沙市水利投资置业发展有限公司斥巨资开发，项目规划用地面积约12.8公顷，总建筑面积约40余万平方米，由高层景观住宅、顶级别墅、四星级酒店、商务写字楼、顶级别墅构成。项目力邀知名规划与建筑设计机构担纲设计，以期打造长沙顶级滨江亲水居所，构筑国际化生活社区，使之成为长沙滨江楼盘典范杰作。第一某些市场环境研究一、解读长沙楼市当前与趋势1、回顾历程自以来，长沙房地产便开始飞速发展，住宅市场尤为突出。在发展初期，巨大市场潜力使商品房市场供应量不断递增，价格一路飚升。庞大消费市场吸引了不少民间资本进入房地产行业，开发公司数量剧增，市场竞争日益激烈。至，房地产市场竞争越演越烈，众多外来地产大鳄凭借先进开发理念与雄厚资本实力纷纷抢滩进驻长沙，如浙江南都、浙江绿城、阳光100、香港国中控股、中体奥园、珠江实业、卓越地产、中信实业、和记黄浦……，一时间，星城楼市大盘云集，风云激荡。2、现状简述东南强势，西北追随：城东、城南区域项目如雨后春笋般突现，项目规模之大，定位之高，是长沙住宅产品现状真实写照。如人民东路上西街花园、水云间、星城世家、世嘉•国际华城、仁和•香堤雅境；体育新城周边美林景园、绿城•桂花城、锦湘•国际星城等；城南奥林匹克花园、BOBO天下城以及芙蓉南路沿线项目不断推出，发展势头强劲。城北区域紧追不舍，具备代表性珠江花城、恒鑫•澜北湾、黄金海岸、湘江北尚、四季美景、万煦园、天健•芙蓉盛世、美林水郡等项目已推向市场；河西楼盘毫不逊色，如阳光100、星语林•汀香十里、卓越•蔚蓝海岸、美林•银谷、香海•西岸、长房•西郡、岳麓山公馆、香格里•麓山别墅、麓谷•加州阳光、标志•麓谷坐标等项目激活了河西市场，并成为了业内关注焦点。文化、概念大行其道：近年来，外来文化、中华人民共和国古典文化、潮流概念等多元体系成为了楼盘总体规划、建筑风格、景观设计法宝，其中有代表湖湘本土文化星语林•汀湘十里，代表欧洲古典文化山水•英伦，传递地中海印象美林水郡，澳洲风情黄金海岸，倡导德国理性主义西街花园，倡导体育概念奥林匹克花园以及引入北美生活早安星城等，80％以上楼盘履行自己主打文化概念。低端产品稀缺：据调查获悉，长沙每年只推出面积约50万平方米经济合用房，远远不能满足市场需求。由于经济合用房低便宜格，是广大中、低收入阶层所能接受和选取。均价约在1800元/平方米左右。中端产品攀升：随着市场竞争白热化，消费需求多元化，消费行为理性化，价位持中，性价比高产品成为了市场新宠。此类产品价格普通保持在2500——3500元/平方米左右，其社区规划、社区配套、周边环境、交通状况、居家生活便利性以及区域发展前景都具备一定优势，对于普通老百姓有很大吸引力。高品位产品递增：价格超过普通老百姓承受范畴，专为社会上层及先富起来高品位客户建造，属于享有型产品，普通人可望而不可及。社区规划、配套、服务都优于中低端项目，其价格大多超过4500元/平方米，“高品质，高价位”也就成了高品位产品代名词。在宏观环境影响下，高品位产品始终保持相对低调态势，随着外来品牌入侵，市场转向活跃，如绿城•桂花城、美林水郡、水云间、华盛·新外滩以及市区繁华地段项目（涉及别墅），将上演一场非同寻常市场争夺战。3、展望将来残酷市场只有强者可以生存:长沙东西南北各个区域项目云集，来势汹涌，竞争限度日益加剧。开发商实力，资源整合，运作能力将决定项目命运。楼盘品质与文化将成为比拼重点:住宅从温饱型到享有型是人们生活水平一种提高，房屋除了满足基本居家规定，还应当蕴涵一定居住文化，使楼盘理念进一步人心。居住从城区向近郊转移势不可挡:喧哗都市，快节奏工作，使居住观念变化成为了现实，舒服、轻松、自由、享有生活成为了都市人最大愿望和追求，拥有宁静居住生活空间成为了最大期盼。二、直面北城——开福区1、都市向南，长沙向北：是开福区项目建设年，全区重点建设项目总投资334.3亿元。史无前例投资筹划将有力地推动开福都市化建设，增进北城低端市场向外迁移，带动产业构造升级和经济可持续发展。

2、大兴市政，经济腾飞：当前开福区城区面积已由14平方千米扩展到了19.5平方千米，都市化水平提高了3个百分点，形成了以城带乡、城乡互动发展格局。松桂园商务中心、湘江滨水区和黄兴北路两厢、伍家岭商务中心、四方坪地区、以洪山旅游区为中心新世纪片、青竹湖地区、三角洲已经成为了投资商青睐投资热点和长沙城北具备较强辐射能力经济增长点，成为了开福区新城拓展和产业发展重点空间，初步形成了一种支撑开福区近期和中长期发展新产业基地。3、交通网络发达，出行以便快捷：开福区区位得天独厚，拥有完善水陆空立体交通网络。湘江二桥和三叉矶大桥飞架湘江两岸，霞凝深水港码头通江达海，火车货运站物畅全国，京广铁路、京珠高速公路贯穿南北，长石铁路横卧东西，319国道、长湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道与一、二、三环线纵横相连，长永高速、四方大道直通黄花国际机场，构成一幅四通八达交通经纬图。三、观北城地产时势1、看今朝北城：过去几年，在长沙各区楼市中，北城发展始终处在相对较弱态势。随着政府推动都市化力度加大，芙蓉北路、湘江北路、新世纪大道规划、扩建和延伸、两馆一厅修建、新河三角洲开发等给北长沙带来了前所未有发展契机。2、地产进行时：当前，北城除了本土开发商顺天、恒鑫外，外地地产商如广州珠江、北京当代置业等也纷至沓来，迅速拉动了此地房地产市场。如：顺天·北国风光、黄金海岸、恒鑫·澜北湾、珠江花城、水韵花都等十几种楼盘已相继面市，其中不乏实力开发商和大手笔项目。四、研判开福楼盘1、抽样楼盘①、顺天·黄金海岸地理位置：芙蓉北路（开福区政府以南）。项目规模：总占地面积为77062.66㎡，总建筑面积306491.00㎡，建筑密度为20.8%，容积率为4.000，绿地率为48.8%。项目规划：总规划户数近户，由12栋地标性33层建筑群、临街两层酒店与商铺构成。除4栋为3梯4户外，别的均为2梯4户。主力户型：三房、四房内部配套：金沙湾、海豚湾、冲浪帆板、棕榈大道、沙滩烧烤、火把灯、钓鱼长堤、黄金海岸大酒店、澳洲风情商业街、星期日广场、喷泉雕塑；销售价格：当前均价约3100元/㎡；层差价为10元/㎡～30元/㎡；物管费用：1.2元/㎡；主题定位：澳洲海岸风情——沙滩、水岸、悠闲、艺术；定位语：水岸尊邸·黄金之御。销售状况：楼名总套数可售套数不可售套数己售均价3号栋1284713041.355号栋1245303051.144号栋19061122834.842号栋129902831.191号栋1301602830.89②、金色屋顶地理位置：湘江大道湘雅路口北；项目规模：总建筑面积5.3万平方米；项目规划：绿化率为34.3%，建筑密度为37.4%，绿地率为34.32%，总户数为189户，建筑高度为99.95m；地上31层，地下3层，其中裙楼某些为1-5层。第6层为休闲会所及预留架空层，住宅某些为7-31层，地下3层所有为车库，221个停车位，地下198个，地上23个，车位比例为：1：1.2。户型面积106～189平米；主题定位：第三代环保节能型江景住宅；工程进度：金色屋顶于10月开工，预测2月房屋主体封顶，预测12月31日交房；主推方向：高档江景物业。

③、华盛·新外滩地理位置：湘春路以北，湘雅路以南；项目规模：总建筑面积近20万平方米；项目规划：由5栋高层建筑构成，绿化面积近10000平方米；主力户型：120－160㎡；销售价格：当前均价6000元/平方米；主题定位：沿江立体景观，首席水岸豪宅；主打广告语：上层建筑外滩生活。④、珠江花城地理位置：芙蓉北路以东、金霞大道以西、新世纪大道以北；项目规模：总占地面积为260000㎡，总建筑面积为460000㎡，建筑密度为17.39%，容积率为1.8，绿化率为55.52%；项目规划：总占地917亩，总建筑面积约110万平方米。一期占地390亩，（其中，第一组团开发8栋，占地55亩），总户数为567户。其中4、6栋为18层电梯高层，别的六栋为12层电梯小高层；销售价格：均价3700元/㎡，涉及精装修费用1000元/㎡；主推广告语：三江水岸共生名城。⑤、水韵花都地理位置：毗邻开福区政府,紧邻芙蓉北路；项目规模：占地24997平方米；项目规划：绿化率高达43%；主推方向：中档住宅。⑥、湘江北尚地理位置：位于长沙北城区湘江与浏阳河夹角新河三角洲范畴内；项目规模：总建筑面积:122682平方米，总户数:825；项目基本定位：长沙具备产品领先性中高档都市景观住宅；项目规划：采用小高层板式与高层塔式住宅组合；营销安排：预测在7年初开盘；主推方向：中档江景物业。⑦、恒鑫·澜北湾地理位置：东临芙蓉北路200米，北接开福区政府；项目规模：总用地面积150亩，建筑面积15万平方米；项目规划：建筑密度为26.7%，容积率为1.87，绿化率为41%。共31栋，分三期开发，第一期为6栋已交房；第二期17栋（均为8层多层住宅），年终交房；第三期8栋（已动工）。户型面积80㎡～200㎡（复式楼）。每栋顶层均送阁楼。一梯两户。每栋均有架空层，做地上车库或杂货间用。社区主入口处两栋楼架空层做商铺出售，规划为商业街，面积区间为40㎡－110㎡；主力户型：两房一厅（90㎡）、三房两厅（147㎡）、三房两厅（122㎡）、三房两厅（134㎡）；销售价格：住宅均价为2700元/㎡；层差价为20－40元/㎡；临街商铺均价为6000元/㎡；物业管理费为0.8元/㎡；车库6万元/㎡左右；主打广告语：“悠悠三江水，心归谰北湾”；主推方向：首个大型人文江景社区。2、综合质素分析项目黄金海岸金色屋顶新外滩珠江花城水韵花都湘江北尚恒鑫·澜北湾湘江御景地段★★★★★★★★★★★★★★★★★★交通状况★★★★★★★★★★★★公共配套★★★★★★☆★★★☆自然景观★★★★★★★★★★★★★开发商★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★注：★代表优势☆代表劣势。重要从现阶段状况进行分析比较。区域现状欠佳，但来势喜人，后劲强劲，前景可观：从上分析表中可以看出，本项目在地段、交通状况、公共配套、自然景观及开发商背景几项中，公共配套相对偏弱，但随着区域发展，将得到改观。如果综合几项分析，项目现阶段优势不十分明显，必要通过全新包装打造本案整体形象，以期在项目正式进入市场时别具一格，通过对主打卖点宣扬，使项目在长沙市场中具备相称影响力与号召力。3、综合性价比分析综合综合品质价格3000400050006000顺天·黄金海岸珠江花城恒鑫·澜北湾湘江北尚华盛·新外滩金色屋顶（售价预估）水韵花都高品质低价格高品质高价格低品质低价格低品质高价格湘江御景综合品质与价格分析图结论：走品质路线，造高品位产品，塑品牌形象，以优制胜。从调查数据获知，在开福区及项目临近周边，价格约在2500—4000元/平方米，80%楼盘价位在此区间；楼盘综合品质直接关系到价位，从抽取样本楼盘数据反映，价格差别在1000—元/平方米。重要是由于楼盘整体设计在项目综合品质中占有相称比重，并直接影响整体形象提高和推广。湘江御景项目在设计上领先、在整体定位上超越、在营销攻略上增强，将塑造出城北区域乃至长沙最典型高品质楼盘。第二某些项目剖析一、项目概述1、项目地理位置：地处长沙市开福区湘江与捞刀河交汇处东北侧，东临南北主干道芙蓉北路，西至湘江风光带与二环线及三汊矶大桥。2、项目规划用地面积约12.8公顷；3、社区净用地面积：81246.7平方米（约121.87亩）；4、总建筑面积：366738.1平方米；地上面积：321238.10平方米；地下面积：45500平方米；高层住宅建筑面积：263778.1平方米低、多层建筑面积：4000平方米；商业及公共设施面积：14980平方米；社区会所面积：2620平方米；幼儿园：2500平方米；公寓：32610平方米；建筑占地面积：1.7平方米；总居住户数：2425户（1900（住宅）+525（公寓））；绿地面积：59010平方米；容积率：2.78；建筑密度：17.4%；绿地绿：51%；车位：1863个地上：274个地下：1450个沿江风光带停车位：139个；5、商务酒店及办公：规划用地面积：23622.8平方米（约35.43亩）；风光带绿地及道路面积：7268.8平方米（约10.90亩）；净用地面积：16354平方米（约24.53亩）；规划总建筑面积：54900平方米；地上面积：43900平方米；地下面积：11000平方米；建筑占地面积：3927平方米；绿地面积：8290平方米；容积率：1.86；建筑密度：16.6%；绿地率：35.1%；停车位：330个地上：90个地下：240个。二、项目投资成本及利润价值分析1、估算阐明：①、估算物业类型重要为：高层住宅、独立别墅、公寓楼及临街商业铺面，其她建筑如酒店、写字楼及有关配套等未列入本次估算中；②、由于不明确详细土地价格，本预算将按100万/亩进行估算；③、本预算不涉及营销费用、宣传推广费用；④、土建成本将按照当前长沙普通行业原则进行估算。⑤、由于缺少详实数据，某些项目计算将依照行业普通原则及规律进行预估，难免浮现一定误差。2、投资额估算湘江御景投资估算表序号项目单位建筑规模投资(元)单位成本备注(一)土地成本亩173.5341000000100万/亩(二)土建工程1地下室㎡455008190000018001800/㎡2商业铺面㎡149801647800011001100/㎡3住宅，公寓㎡300388.1850850/㎡(三)生活给排水工程㎡132251241地下室㎡455009100002020/㎡2商业铺面㎡149802996002020/㎡3住宅，公寓㎡300388.115244040/㎡(四)电气工程㎡403831291配电间7000000预估2商业铺面㎡1498010486007070/㎡3照明（住宅，公寓）㎡300388.1210271677070/㎡4综合布线㎡315368.163073622020/㎡5楼宇自动化管理㎡5000000(五)消防工程㎡297481291消防给水工程㎡315368.1126147244040/㎡2地下室㎡4550013650003030/㎡3商业铺面㎡149807490005050/㎡4住宅，公寓㎡300388.1150194055050/㎡(六)通风工程51400001地下室防排烟通风㎡4550036400008080/㎡2地下室人防㎡455001500000预估(七)电梯00001客梯地下室～顶层５０台500000400000预估５０台一土地成本与建筑单体工程(一)至(七)项小计二室外工程㎡15000000含绿化、广场、小品、管线、夜景亮化等三工程预备费23860213.35（一+二－土地成本）×5%四工程费小计.4(一+二+三)，含土地成本五其他费75378159.631建设管理费13491969.61四项×2%2勘察设计费366738.112835833.5353工程监理费366738.1228.664预算编制费2698393.921四项×0.4%5报建费315368.144151534140六其他预备费33729924.02五×5%估算值四+五+六3、销售收入预估销售收入估算表：物业类型建筑面积（单位：平米）价格（单位：元／平米）销售额（单位：元）高层住宅263778.13300别墅400040000000商铺149808000公寓326103800合计项目总投资约7.83亿元（不涉及商务酒店及办公），可实现11.54亿元销售额，投资收益约：3.70亿元。三、项目区位及地块剖析1、项目区位本案本案项目地块捞刀河五一商圈湘江伍家岭商圈三角洲项目地块捞刀河五一商圈湘江伍家岭商圈三角洲项目区位项目地块评价：①、距离三角洲2分钟（车程），伍家岭商圈5分钟（车程），五一商圈20分钟（车程），芙蓉北路直达项目地块，交通快捷；②、都市扩张之势已让项目区域成为了开发热点，发展前景可观；③、湘江、捞刀河风光带提高项目价值，使之成为本案最大亮点；④、三角洲两馆一厅建设，并将于向公众开放，将大大提高本区域价值。2、项目地块评价：①、地势平整，南北宽，东西窄，保证所有建筑及户型实现南北朝向；②、湘江与捞刀河交汇，为项目开发提供了有利先天条件；③、约1000米水岸线，如此稀有景观开发资源将为项目增长很高附加值。④、现阶段地块周边环境配套欠佳，有待完善。四、项目SWOT分析1、项目优势（STRENGTH）①、地段优势，由于项目独特位置，其区位价值和升值潜力不可预计。②、规模优势，大型社区规模、完善社区配套和浓郁居家氛围。③、滨水景观，真正奠定项目“顶级滨江生活”独特市场亮点。④、规划设计，先进建筑、园林景观设计，为打造顶级楼盘提供了最基本条件。⑤、文化沉积，湘江文化、捞刀河文化所带来人文价值，都具备不可复制性。2、项目劣势（WEAKNESS）①、区域内周边环境为城郊结合部，无论景观和建筑，形象欠佳；②、区域内配套设施极为缺少，居住与生活均有很大不便利性；③、项目位处捞刀河北，公交系统不够完善与发达，出行方式较为单一；④、由于项目距离伍家岭尚有近6公里距离，其商业价值在短期内难以体现。3、项目机会（OPPORTUNITY）①、区域远景规划，湘江两岸滨水区域将是长沙面向世界名片，政府大力打造将为项目带来发展良机；②、湘江大道以及湘江风光带建设，将为项目建立此外一条与主城区通道，与城区关系更加密切；③、三角洲建设与开放，为项目引入当代化国际生活因素，将大力提高项目居住品质；④、项目开发期间正值北京奥运会举办，良好国内发展环境也将为项目带来机遇；⑤、项目整体包装及营销推广大有可为，能强调项目特点，突出优势，吸引市场目光。4、项目威胁（THREATS）①、长沙北城发展依然存在局部高温，整体平缓姿态，并未像东城、南城那样遍地开花；②、项目以北霞凝港板块定位为长沙重要物流发展区域，此种大定位将为项目带来一定影响；③、长沙房地产市场局部泡沫也将给项目所带来威胁；④、宏观环境变化不拟定性给项目所带来威胁，如建材价格走势、政策法规、宏观调控等因素；⑤、区域内直接竞争对手存在质素较高、品质相近、规模较大特点，如世纪金源公司地块等，也将带来竞争威胁。五、项目潜在价值挖掘1、地段：与湘江、捞刀河近在咫尺，江河际会、天然水岸、滨水生活；2、临水：近1000米私家滨河水岸，4大临河亲水平台，近水、亲水、更能爱水3、规划：聘请国内顶尖规划高手设计，依形就势，布局合理，尺度宜人，特色突出，流线畅通，景观均衡4、规模：项目建筑面积40余万平米，包括酒店、商业、办公、高层住宅等多类型建筑，又临水靠岸，符合国际生活潮流，地地道道一种“国际生活城”；5、外景：滨江水岸规划四大主题景观，长堤绿意，亭台水榭，湖湘文化，氛围浓郁；6、内景：项目景观配备非常丰富，底层架空，鸟语花香，移步换境，景色怡人；7、配套：网球场、游泳池、双会所、酒店配套、商业街，应有尽有，品质生活，崇高优雅；8、建筑：精美当代主义建筑，线条流畅，色调雅致，户型方正，设计合理，景观优良；9、楼王：顶级原创设计，价值千万别墅楼王，必将独步湖湘、轰动星城；10、开发：政府背景开发商，实力雄厚、信誉卓著。第三某些项目定位定位启示录：在纽约，有哈德逊河；在伦敦，有泰晤士河；在巴黎，有塞纳河；在香港，有香江；在上海，有黄浦江；在广州，有珠江；在杭州，有钱塘江；在长沙，有湘江；面对湘江岸边项目，咱们该如何面对？一、从沿海到长沙1、在上海黄浦江沿岸千万豪宅2、在广州珠江沿岸3、在杭州钱塘江畔4、看长沙上世纪90年代创远景园沁园春-华盛·新外滩金色屋顶湘江御景欧陆典型欧陆典型金色屋顶综合品质时间沁园春华盛·新外滩创远景园瞩目湘江御景长沙江景楼盘发展历程剖析图结论：①、江景楼盘蓄势待发：长沙楼市自1998年开始迅猛发展以来，楼盘品质及综合质素得到了很大限度上提高。在湘江风光带开发建成后来，地产商已开始圈集湘江沿线土地，为开发江景楼盘储备土地，并相继开发面市。虽然推江景、滨江概念楼盘不少，但名副其实江景盘为数不多，有创远景园、欧陆典型、有沁园春、-有华盛·新外滩、金色屋顶。随着沿江风光带延伸，为湘江两岸及浏阳河、捞刀河区域江景楼盘带来了前所未有发展契机，并呈现出强劲发展态势。②、概念盛行，有名无实，支撑不够：通过几年发展，长沙江景盘综合品质提速不快，发展缓慢，数量不多，某些项目在推江景概念时，仅仅停留在概念层面，并不是货真价实江景楼盘，对于项目产品自身规划设计、园林景观等方面缺少亮点和强有力支撑。二、项目定位谋划长沙使命：——打造最具影响力顶级滨江亲水景观楼盘。1、项目整体定位：湘江御景——长沙顶级滨江亲水景观楼盘定位诠释：①、长沙——恋水情结自古以来，人们选宅、建房就以为“选宅应择山水而居，得水为上。”何况湘江、捞刀河有着渊源历史，并承载了长沙整个都市发展历史、文化以及情感等，更容易让居住者找到一种文化、价值认同感。没有湘江就没有长沙，长沙人对水岸生活布满柔情与眷恋，江景住宅好像成了许多长沙人一种刻骨铭心向往。②、顶级滨江——长沙绝版项目地块所处区位是当前长沙仅有绝佳亲水区，具备相称迷人景观潜质，景观稀缺性、不可再生性赋予了项目特有景观资源，使项目在市场上成为了长沙当之无愧顶级滨江楼盘。③、亲水——爱水就亲水水，既有财气，又有灵气。湘江御景拥有近1000米水岸线，并是临水零距离，④、景观——以水为景，以景制胜项目最大亮点在于江景及社区内景，主推方向为“水景、滨江、亲水”三大主线，最后推广目的就是将项目塑造为长沙最具影响力、最具典型、最宜居住滨江亲水大宅。⑤、名宅——名流、名人、名宅名流乃都市精英，名人，可借助名人代言推介楼盘，名宅，市场明星、长沙典范。2、产品定位①、物业形态定位依照（本报告第二某些内容）项目地块地形地貌，用地面积、周边环境综合分析，项目物业形态可以定位如下几类：商务办公写字楼高层景观住宅风情商业街四星级酒店顶级别墅商务办公写字楼高层景观住宅风情商业街四星级酒店顶级别墅第一类：高层景观住宅理由：本地块拥有较好景观资源，通过南北各栋楼层控制，可以最大限度地观赏到捞刀河、湘江风光，可觉得项目创造较高利润价值，并整体提高项目综合品质。第二类：顶级别墅理由：充分运用地块，创造利润点。此外，别墅作为高品位产品，如规划少量高规格别墅，采用档次配备，打造长沙1000万顶级豪宅，将有助于塑造项目高品位形象。第三类：风情商业街理由：如要建造北城国际化生活城，社区配套必要齐备，可觉得社区业主提供便利生活配套，购物、休闲等常规性商业应当拥有。因而，风情商业街是作为将来社区商业配套。第四类：四星级酒店理由：随着“两馆一厅”开发建设和投入使用，将带动区域旅游业迅速发展，为将来到长沙标志性建筑观光旅游游客提供了便利。此外，项目定位高，业主多为社会上流及都市精英，为商务应酬提供了舒服平台。第五类：商务写字楼理由：旅游业发展，频繁商务活动，必将激活区域商务写字楼市场发展。项目开发少量商务办公物业既可以捷足先登，占领该类物业市场。此外，可觉得某些业主商务办公提供便利。②、建筑风格与外观形象定位从项当前期规划设计方案获悉，建筑采用当代主义风格，立面简洁爽朗，其外观潮流、纯净，以灰色调为主导。项目定位以滨江、亲水为切入点，力求塑造高品位滨江楼盘，在建筑风格及外观形象上必要体现品质感、国际化。建议：在整体视觉感官上更加突出简洁、明快，如在外墙颜色选取上加上某些明亮色块，会让人有眼前一亮视觉冲击力和品质感。③、环境与景观定位项目整体环境涉及社区外部环境和内部环境，外部环境重要通过有关政府智能部门开发建设和改造，来提高，而内部环境及捞刀河、湘江水岸则重要依托贵司在项当前期规划时做足文章，让内外兼修，整体提高。综合项目优劣势，本项目将以景制胜，景观是最大亮点，外景有捞刀河、湘江风光带，内景有园林景观、园艺小品。外部环境：捞刀河、湘江风光带；内部环境：内庭景观底层架空，鸟语花香，移步换境，景色怡人；建议：在社区内将水景做足，让江景与内部景观交相呼应，在拟建营销接待中心前规划一定水景，以营造现场氛围，让客户随处都可以感受到水景楼盘特色。④、户型定位项目户型配比（设计院）：户型户数比例四室二厅二卫38420.2%三室二厅二卫72338.0%五室二厅二卫23212.2%二室二厅二卫（100平米以上）552.89%二室二厅（不不不大于90平米）50626.6%根据项当前期规划设计方案，本项目高层景观住宅户型配例如上，其力户型为四室二厅二卫、三室二厅二卫及二室二厅（不不不大于90平米）。根据我司对长沙市场调查显示，四室二厅二卫、三室二厅二卫及二室二厅是整个市场主流，客户对于这三种户型需求比例分别为：25.68%、34.15%、18.92%。而对于五房需求比例相对于前者明显偏低，仅为8.25%。对于二室二厅二卫和二室二厅一卫需求则体现出前者高于后者。（阐明：数据来源于我司数据库）根据上述分析及项目特性，户型配比必要市场需求而设定，并提供各种不同面积户型，以满足不同客户需求。建议：在二、三期户型配比按下列比例进行控制，并考虑错层、复式等各种类型相组合。二、三期高层景观住宅户型配比建议户型比例户型面积四室二厅二卫32%140—155三室二厅二卫38%120—135五室二厅二卫10%左右180—210二室二厅二卫（100平米以上）15%左右100—115二室二厅（不不不大于90平米）5%70—903、客户定位根据项目户型规划设计，咱们大体可以将本案在不同阶段（前期和中、后期）目的客户界定为如下几类：前期目的客户界定：类别职业基本特性家庭月收入前期目的客户群①公司中层管理人士经济效益较好公司中层管理者，其工作和家庭收入较稳定5000～8000元②公务员、教师工作、收入稳定，各项福利较好中层公务员，以及收入较高大学教师、专家等。5000～8000元③中高收入个体私营者从事各种个体生意或批发业生意个体商户，经商时间不长，有一定积蓄和较高收入5000～10000元④SOHO工作者或小型投资者SOHO工作者：收入较高，但积累较少并且迫切住房需求从事娱乐行业、传媒行业职场新俊，以及自由职业者等。小型投资者：拥有一定闲散资金，但总量较小，但愿通过房屋出租进行投资小型投资者。以上人群为中小户型主力消费群。5000～8000元前期目的客户群共性特性：收入较为稳定，家庭月收入在5000元以上；文化水平较高，具备一定素质修养；有一定积蓄，但积蓄较少，重要购房方式为按揭；年龄较轻(25~35)，心态开朗，易于接受新居住观念；户型面积规定较低，需要较低置业门槛；一次置业占多数、重要为满足家庭居住需要；以价格为重要考虑因素，性价比是购房首要关注因素。中、后期目的客户界定：类别职业基本特性家庭月收入中后期目的客户群①个体私营者从事较大规模个体生意个体商户，经商时间长，收入高，且有相称积累6000元以上②公司高层管理者国企、高档管理人员、属部门主管、技术骨干、有一定权力、某些会有灰色收入或兼职收入大中型公司高档管理者，属于部门经理等，有较丰厚薪金。8000元以上③专业技术人员重要为公司技术骨干或IT业人士、律师等专业技术型人才8000元以上④外市生意人重要指常德、邵阳两地及省外在长个体经商户。7000元以上中后期目的客户群共性特性：收入高、资金积累丰富；年龄较大（35～50），社会阅历丰富，品位较高；家庭构造复杂，规定户型面积偏大；具备一定社会地位，规定居住空间具备一定身份表征；价格不是购房重要考虑因素，环境、配套、社区品位上升到首位；二次购房者占多数，改进居住环境为购房重要目。第四某些项目营销方略一、营销思路1、整合发展商和专业公司资源：发展商是有政府背景房地产开发公司，自身具备丰富资源，加上专业公司资源，在项目运作上采用凌厉、连贯动作抓住市场关注重点。2、把握市场推广契机：在营销推广过程中要不断地运用各种机会、各种策划引导市民关注重点，由于本项目正处在面市酝酿阶段，因此必要充分理解市场反映及消费需求，以便获得市场认同和目的客户支持。3、放大项目宣传面宽：在一种区域影响力小地段启动项目，需要对区域及周边市场消费习惯进行引导，在项目宣传上需要突破对项目自身范畴，对宏观市场、地块、特别是项目形象和理念进行灌输。4、推盘方略严密控制：奉行低开高走方略，在推盘环节上严密监控市场反馈状况，减少门槛低价入市保证项目平稳起步。5、工程全面配合：将工程作为一种销售道具来使用，依照工期推动不同结点制定相应活动营销方案，工程配合对于冲破客户持币观望举动具备决定性作用。二、价格方略1、定价方略①、低开高走，以控制均价来实现开发商利润。长沙楼市上，购房者消费理仿日趋理性，浮现了高收入人士购买中低价房现象，高价位住宅滞销和近两年中低价位楼盘兴起更直接阐明了这一点。销售量跟上前提下，均价能保证开发商利润，易销户型高走，难销户型低开，从时间上、销售上、价格上都能保证开发商总体利润。低开高走，让某些客户购买时在经济和受压力方面感到轻松，可以活跃购买市场，吸引更多客户提前预购。②、依照工程进度，销售状况反馈，阶段性小幅度提价，稳妥而不失进取，风险降小，应对市场变数能力强。工程进度是销售提价根据之一。小幅提价，项目可进行总价控制，以加快销售速度，从而也可使工程进度加快。依照楼层、隔规划路远近、座落、景观方面不同，可差别性小幅提价。明确户型优劣，又可扩大销售利润。2、价格支撑①、通过准拟定位与媒体推广，引起市场热潮，广泛积累客户，有市则有价；②、通过形象包装与品质展示提高项目价值；③、前期销售引导，使客户对项目价格预期较高；④、采用相对有吸引力价格推向市场，确立超值形象。3、起价与均价①、一期起价：2500元/平方米（建议）一期均价：2700～2800元/平方米（建议）②、二期起价：2800元/平方米（建议）二期均价：3300～3500元/平方米（建议）③、三期起价：3100元/平方米（建议）三期均价：3500～3800元/平方米（建议）④、商铺起价：6000元/平方米（建议）商铺均价：7500～8000元/平方米（一楼）（建议）⑤、别墅均价：10000元/平方米（建议）⑥、公寓均价：3600～3800元/平方米（建议）说明：1、起价：由于项目位置当前比较偏僻，起价宜低，减少购买门槛，吸引人气；2、加价：依照工程进度和购买状况，加价以5%，10%，12%递增为宜；3、均价:由于此均价为预估后两年状况，市场状况有变化，最后均价将有待进一步论证。）三、销售方略1、销售办法①、公关营销：运用项目各个时期举办相应公关活动，如开盘典礼、公益活动等，在社会上产生一定影响力，增进销售。②、直销：联系关于公司，与之进行联谊或在公司公共活动场合、宣传栏等人流较汇集地方，张贴项目海报，派发单张，设抽奖，赠送小礼物，并接受征询。或在其办公场合，进行一对一项目解说，积累一某些目的客户。③、现场销售：在项目现场或市内接待点对目的客户进行项目解说，通过沙盘简介、客户洽谈、计价议价、客户资料登记、购买VIP卡等一系列销售手段，促使客户成交。2、销售时机①、VIP卡发放：2月底－4月中旬（暂定）②、内部认购：4月中旬（暂定）③、正式面市：春季房交会期间（暂定）3、促销方式①、媒体广告：通过电视、广播、报纸等媒体方面宣传，达到项目广而告之目，最后实现增进销售目。②、新闻炒作：通过电视新闻、报纸软文等形式对项目地块进行炒作。③、展会：通过房交会类似展会形式对项目进行宣传。④、公关活动：通过业界论坛、颁奖典礼、冠名、公益活动等活动扩大项目知名度。⑤、折扣优惠：在项目举办促销活动期间，可依照项目详细状况推出一系列特殊优惠活动。⑥、人员推广：销售人员对项目周边公司运用单页、楼书等销售工具进行推广。⑦、现场体验：做出2套样板房，（三房、四房）给目的客户以直观感受，增进销售。四、营销阶段布置依照本项目进度、季节特点，销售筹划等因素，项目销售可划分为预热期、开盘期、强销期、持续期、尾盘期五大阶段。1、预热期①、时间：2月至4月中旬②、工程进度：捞刀河风光带及一期工程全面启动，会所（营销接待中心）建设竣工、投入使用③、销售目的：积累有效客户，为开盘期储蓄客户资源④、特点：项目手续正在办理，不能公开销售。目的客户以开发公司关系网和少量户外形象广告为出发点。为销售初步阶段，售价暂未推出，优惠较多；销售准备工作正在进行。、实行内容发放VIP卡；开展客户拜访活动；楼书、单张设计制作；围墙、户外广告（大型广告位、公交车广告）制作；制定开盘详细实行方案；销售队伍培训；广告投放以形象、概念推广为主线。2、开盘期①、时间：春季房交会至8月中旬②、工程进度：一期达到10层左右③、销售目的：消化前期积累客户④、特点：销售准备工作已毕，销售工作全面展开；进入项目销售第一高峰期；售价较低，抱负户型销售旺；力推主打户型，并进行一期整体控盘。⑤、实行内容：制定价格体系，形成价格表；开盘日工作：按详细开盘筹划实行；开始对销售状况进行周期性动态分析，并针对浮现各种问题进行相应调节；按照项目营销实行方案，严格执行开盘阶段寻常工作。3、强销期①、时间：8月底——11月底②、工程进度：一期主体封顶，开始落架；二期全面启动③、目标：完毕预测销售量，借秋季房交会隆重推出二期④、特点：即将进入项目第二个销售高潮阶段；充分运用国庆黄金周进行促销；销售价格将提高至均价；⑤、实行内容：强攻主打户型销售，以保证销售任务完毕；严格执行阶段寻常工作；二期借房交会之势及品牌效益，正式推向市场。4、持续期①、时间：12月初——春节②、工程进度：一期建筑单体竣工验收，社区园林景观开始施工；③、目标：完毕一期住宅可售面积约85%以上，二期进入旺季。④、特点：售价超过均价；一期工程进入尾声；二期工程接近封顶。⑤、实行内容：再推大户型与主打户型；制定交房实行方案和一期尾盘实行方案；继续阶段各寻常工作。5、尾盘期（二期、三期交接）①、时间：3月初——4月（春季房交会）②、工程进度：一期社区绿化、园林基本完毕，5月可实现交房；二期工程竣工，三期启动。③、目标：力求完毕二期存量销售④、特点：分批开始向业主交房；二期剩于少量单元；物业管理工作开始介入。、实行内容：进行项目销售总结；实行交房方案和清盘解决方案；进行物管交接；在4月底（春季房交会）三期全面推向市场。五、营销监控、评估及修正1、第一阶段预热期①、重要测评指标：以内部认购数量测算，项目形象进行导入。如果认购客户较少，达不到以上目的，重要从如下几方面进行因素查找：市场定位与否偏差；价格与否偏高；广告与否达到预期效果；销售一线销售人员和管理人员积极性与否调动起来；销售人员专业水平与否达到规定。、修正办法调节市场定位；调节价格方略；调节广告方略；以更科学管理手段调动一线人员积极性；对一线人员定期培训，及时进行信息反馈。2、第二阶段开盘期①、重要测评指标：销售额及态势，项目形象和品牌形象得到认知；如果成交未达到预期目的，可以从如下方面进行因素查找：推盘初期已经挖掘了所有卖点，广告已没有新意；整体推盘筹划有误，先将好房型所有推出，导致剩余单位户型比例失衡。虽然接待客户较多但成交量少；、修正办法合理安排广告推广筹划，持续不断推售卖点，以引起市场不断关注；楼盘在开售时要按整体筹划进行，尽量本着先将景观及朝向等较差房型售出，控制好推售比例，与总体战略相统一，达到量减价升良好效果。3、第三阶段强销期及持续期①、重要测评指标：完毕可预售总量80％左右，公司形象和品牌形象已被目的消费者接受；如果成交未达到预期目的，可以从如下方面进行因素查找：市场定位与否过窄；广告宣传力度不够；一线销售人员工作水平；各方力量整体配合与否到位；、修正办法：充分挖掘潜在市场，扩大市场消费人群；重新评估媒体，检测广告质量，综合比较竞争对手广告推出状况；对广告方案进行某些调节；采用积极管理对策，有效调动一线销售人员工作积极性；由营销经理全面协调好各方面资源，达到全员营销效果。4、第四阶段尾盘期①、重要测评指标：力求完毕一、二、三期最背面积，项目形象已在消费者心中树立起来，目的消费者已对湘江御景具备忠诚度；如果成交未达到预期目的，可以从如下方面进行因素查找：剩余单位素质与否较差；通过长时间市场博杀，全体员工市场意识和素质与否得到较大提高。、修正办法：将剩余单位素质较差实行进一步优惠政策，尽快在二期推盘前售出，以迅速回笼资金。六、营销培训体系1、培训方式：专项授课，情景演示；2、培训时间：项目营销接待中心正式开发前一种月；3、培训内容：①、销售部人员培训1.1、公司背景及项目知识1.2、详细简介公司状况1.2.1、公司背景、公众形象、公司目的（项目推广目的和公司发展目的）1.2.2、销售人员行为准则、内某些工、工作流程、个人收入目的1.2.3、产品特点A、项目规模、定位、设施、买卖条件B、物业周边环境、公共设施、交通条件C、该区域都市发展筹划，宏观及微观经济因素对物业影响状况D、规划设计特点a、规划设计指标：商品住宅涉及：占地面积、总建筑面积、容积率、建筑覆盖率、公建面积、住宅面积、总车位、车位数等商业物业涉及：占地面积、总建筑面积、容积率、建筑覆盖率、公建面积、商业面积、配套面积、总车位、车位数等b、规划设计特点：商品住宅涉及：建筑风格、景观主题、组团布局、会所规模等商业物业涉及：建筑风格、景观主题、功能布局、人流设计等c、室内设计特点：商品住宅涉及：户型、面积、构造、功能分区、户内面积组合、户型优缺陷、进深、面宽、层高等商业物业涉及：铺型、面积、构造、功能、面积组合、铺型优缺陷、进深、面宽、层高等d、项目优劣势分析e、项目营销方略：价格、付款、方略定位、销售目的、推广手段f、竞争对手优劣分析及对策1.3、业务基本培训课程1.3.1国家及地区有关房地产政策法规、税费规定1.3.2房地产基本术语、建筑常识1.3.3、心理学基本1.3.4、银行按揭知识，涉及房地产交易费用1.3.5、国家、地区宏观经济政策、本地房地产走势1.3.6、公司制度、架构和财务制度1.4、销售技巧1.4.1销售过程中洽谈技巧1.4.2、展销会场氛围把握技巧1.4.3、推销技巧、语言技巧、身体语言技巧1.4.4、心态培训1.4.5、市场现状及走势分析1.4.6、在售楼盘、同区域楼盘、重要竞争楼盘调研培训1.4.7、礼仪、待客技巧1.4.8、逼定及现场成交技巧1.4.9、客户心态分析1.4.10、客户跟踪程序及技巧1.4.11、电话客户解决技巧1.4.12、不同客户接待技巧1.4.13、其她知识②、销售实务培训2.1、售楼部签约程序2.1.1、拟定付款方式2.1.2、计算购买价格2.1.3、办理按揭及计算办法2.1.4、入住或入伙程序及费用2.1.5、合同阐明2.1.6、其她法律文献2.1.7、所需填写各类表格2.2、展销会订立售楼合同技巧办法2.2.1、定金灵活解决2.2.2、客户跟踪③、销售模仿3.1、以一种实际楼盘或商铺进行实习，运用所有所学办法完毕一种交易3.2、运用项目营销接待中心、样板房模仿销售过程3.3、实地参观她人展销现场④、销售文本培训4.1、批文4.2、楼宇阐明书4.3、价格体系4.3.1、价目表4.3.2、付款方式4.3.3、按揭办理办法4.3.4、利率表4.3.5、办理产权证关于程序、税费4.3.6、入住或入伙收费明细表4.3.7、物业管理收费原则A、合同文本B、合同资料表⑤、客户管理培训5.1、电话接听登记表5.2、新/老客户表5.3、客户访谈登记表5.4、销售周报表5.5、销售月报表5.6、已成交客户档案表5.7、应收账款控制表5.8、保存楼盘控制表⑥、销售作业指引书6.1、职业素养准则6.1.1、职业精神6.1.2、职业信条6.1.3、职业特性6.1.4、销售人员基本规定A、基本规定a、职业道德规定b、基本素质规定c、礼仪仪表规定B、专业知识规定C、知识面规定D、心理素质规定E、服务规范规定a、语言规范b、来电接待规定c、顾客来函规定d、来访接待规定e、顾客回访规定f、促销环节基本规定g、销售现场接待方式及必备要素6.2、销售基本知识与技巧6.2.1、业务阶段性6.2.2、业务特殊性6.2.3、业务技巧6.3、项目概况6.3.1、项目基本状况6.3.2、6.3.3、6.3.4、⑦、销售部管理架构7.1、人员设立与分工7.2、职责阐明7.2.1、销售部各岗位职务阐明书7.2.2、销售部各岗位工作职责7.3、待遇、考核、勉励办法7.3.1、销售人员业绩考核办法7.3.2、销售提成制度第五某些项目整合推广一、总体推广方略1、推广思路第一阶段：市场“融资”方略：实现资源整合，充分运用市场环境资源、政策资源、竞争对手广告资源、新闻媒体资源等各种资源，整合和借鉴为自己营销资源。如：营造区域优势等……第二阶段：独特差别方略：在整个市场资源达到积极消费目之后，用独特包装和行销思路迅速占领市场，同步避免和区域楼盘行销、包装思路碰车，找出差别点和空白处，有针对性引起前所未有市场话题，创造销售高潮。第三阶段：把前两方略执行所形成口碑话题，借着耳语效应，把项目知名度和美誉度建立起来。由此通过品牌效应带动后期产品销售。二、阶段性推广布置1、布置思想①、采用“虚实结合”推广思想，转变成作战方略贯穿在项目整体推广过程中。以唯一性、标志性产品为依托（实），不断向市场抛出都市与水理念（虚），从宣传上引导市场。②、以各种具备突破性活动营销冲击市场（实），传达不同服务和经营理念（虚），唤起消费者认同，从而将项目成功不断向纵深推动。③、营销思路上保持高调，站在较高位置上向市场输送产品和理念（虚）；推广动作上采用适合市场战略战术，以增进销售为第一目的（实）。2、推广阶段布置①、形象建立期：1月底——4月中旬主推项目形象，同步将项目定位、理念引出，引起市场关注；将项目核心思想及推广主题推出市场，确立市场信任和认同；广告宣传力度适中，将整个区域及周边潜在客户带入对项目关注；、公开亮相、开盘期：4月底——8月中旬抓住春交会将项目隆重推向市场，提迈进入推广周期，逐渐加强对市场哺育；项目基本信息拟定，正式大规模接待客户，实行内部认购；开盘前确认一某些客户，作为业主资源。、强销、持续期：8月底——春节运用各种营销手段和资源整合将项目推广从接触期，引入认同和购买；市场在不断地被冲击，原有购买习惯已经被先行者示范效应所崩溃，发挥已有业主资源将项目推向成熟；工程进度配合到位，销售旺季充分运用，不断挖掘有效客户。④、收尾保温：3月——4月中高品位产品以成熟姿态推向市场，全面提高项目价值；包装方略、价格方略全面跟进，将项目推向高潮；采用各种手段刺激销售冲刺；将项目三期推向市场。3、推广内容及渠道安排内容及渠道时间内容选取媒体（初步筹划）形象引入期07.1—07.4宣传项目核心概念，树立项目形象公交、户外、礼物、宣传单张、直销活动开盘期07.4—07.8延续和提高项目理念；宣传项目卖点。（配合春季房交会）。公交、户外、报纸、电台、网络、活动强销期07.8—07.11强化宣传卖点，突出亲水主题，配合活动（配合春季房交会）。公交、户外、报纸、电台、网络、活动续销期07.12—春节强化宣传卖点，活动、促销告知。公交、户外、报纸、电台、网络、活动收尾保温期08.3—08.4二期尾盘促销，三期即将面市公交、户外、报纸、电台、网络、活动第二个强销期08.5—底宣传项目配套及园林景观、配合活动、促销（配合秋季房交会）。公交、户外、报纸、电台、网络、活动阐明：上述阶段划分重要是从宣传推广角度将时间细化，与销售阶段划分有所不同。三、项目形象推广1、老式推广手法①、卖场包装外围包装：工地围墙、引导路旗；现场包装：导示牌（售楼处、停车场、样板间等）、路旗；售楼处包装：区位引导牌（洽谈室、签约室、休息室等）；主题墙、展板、装饰画；样板间包装：户型标牌；功能标牌（主卧室、客卧、小朋友房、书房、厨房、浴室等）；设计理念提示牌。说明：卖场包装设计均以项目主题概念为核心，风格与主题相紧密联系。②、印刷品：手提袋、概念楼书、楼书、宣传单页、纸杯、礼物、VIP卡、VI系统（实用物品）等。（阐明：第一阶段物料，后期安排依照每个节点实际状况而定。）③、效果图及模型模型：沙盘模型作为效果图立体阐明，同样在销售过程中起着重要作用，故建议制作如下沙盘模型：总规沙盘（展示整体规模，给客户充分信心，对社区远期发展有初步理解；一期详规沙盘；区域规划示意沙盘；建筑单体沙盘（含剖面沙盘）。④、活动及软宣活动提高知名度：在推广过程中将以各种不同规模活动保持市场知名度，增进消费者对项目理解，树立消费者与项目之间良好关系，为新闻报道提供丰富素材，从而不断积累客户，增进成交。同步通过活动可以建立口碑传播通路，使推广作用进一步放大；软宣提高认知度：软宣作为硬广补充，除更大量向客户传播信息外，还可增长与客户情感沟通，提高认同度与美誉度，从而促使成交；软硬结合：与硬性广告配合整合推广，同步在各阶段安排新闻稿及软宣，从区域预热、品牌树立、项目告知、促销直至品牌提高，服务于整体推广战略。对于湘江御景而言，此两项推广渠道均有着极其重要作用，对于咱们如此紧密销售周期安排是绝对必要。⑤、房展会：随着长沙房地产市场迅猛发展，房展会作为消费者直接获取楼盘信息有效途径，其地位日渐重要，是项目与消费者面对面沟通难得契机，故建议参加、春、秋季房交会进行促销。⑥、第二卖场：从销售增进及提供客户以便角度考虑，设立市内售楼处是十分必要。其选址原则是要位于项目目的客户群较集中核心区域，其装修风格要与现场售楼处及建筑风格、项目定位相一致，如条件允许，应穿插一定现场活动。2、策划亮点及核心①、报纸广告创意策划报广系列一：都市河流攻略阐述：此为系列报纸广告中第一组；以大气、磅礴文案，为项目创立高品位形象；通过系列世界知名都市与河流关系阐述，拉近湘江与项目距离，强调项目唯一性；重点突出案名“湘江御景”与主打定位语言“江河际会处，40万平米国际生活城”，高调突显项目地段资源稀缺与宏大规模；略带项目详细内容，“顶级原创设计千万楼王”“四星级滨江酒店”等，彰显项目“国际生活城”特性；最后落脚处“为湘江、为长沙、为将来”，再次主张“湘江与长沙密不可分”，“湘江将来就是长沙将来”，本项目将是“湘江明珠”，将在“将来长沙湘江水岸”扮演重要角色。同步，也有号召市民“爱湘江、爱长沙”公益特性。报广系列一：第1期文案美国人说，没有纽约，就没有美国。纽约人说，没有哈德逊河，就没有纽约。长沙人说，没有湘江，就没有长沙！湘江御景，江河际会处，40万平米国际生活城为湘江、为长沙、为将来！报广系列一：第2期文案英国人说，没有伦敦，就没有英国。伦敦人说，没有泰晤士河，就没有伦敦。长沙人说，没有湘江，就没有长沙！湘江御景，江河际会处，40万平米国际生活城为湘江、为长沙、为将来！报广系列一：第3期文案法国人说，没有巴黎，就没有法国。巴黎人说，没有塞纳河，就没有巴黎。长沙人说，没有湘江，就没有长沙！湘江御景，江河际会处，40万平米国际生活城为湘江、为长沙、为将来！报广系列一：第4期文案香港人说，没有香江，就没有香港。上海人说，没有黄浦江，就没有上海。长沙人说，没有湘江，就没有长沙！湘江御景，江河际会处，40万平米国际生活城为湘江、为长沙、为将来！报广系列二：什么是真正顶级滨江生活？攻略阐述：此为系列报纸广告中第二组；什么是真正顶级滨江生活？谁是真正顶级滨江生活？惟有湘江御景！系列表达项目核心卖点，界定顶级滨江生活原则；轻松甩下对手，拉开差距，以“制定顶级滨江生活原则”口吻，自然为王！文案落点为数字，通过拥有强劲说服力数字系列，深刻表达项目核心质素。报广系列二：第1期文案谁是真正顶级滨江生活？距捞刀河，1米；距湘江，10米。湘江御景，江河际会处，40万平米国际生活城江河际会天赐福地定义，顶级滨江生活！报广系列二：第2期文案谁是真正顶级滨江生活？4大，临河亲水平台4组，滨河景观组团1000米，私家滨河水岸湘江御景，江河际会处，40万平米国际生活城长堤绿意水岸胜景演绎，顶级滨江生活！报广系列二：第3期文案谁是真正顶级滨江生活？360度，全景阔大名宅2大，主题社区会所湘江御景，江河际会处，40万平米国际生活城内外兼修景冠潇湘表达，顶级滨江生活！报广系列二：第4期文案谁是真正顶级滨江生活？2分钟，到三角洲音乐厅听音乐20分钟，到五一路西餐厅吃大餐湘江御景，江河际会处，40万平米国际生活城优雅生活畅达都市畅享，顶级滨江生活！报广系列三：人水居攻略阐述：此为系列报纸广告中第三组；随着销售进程步步推动，报广需由外及里，逐渐进一步内心，引起共鸣；咱们客户群体在哪里？她们最看重是什么？咱们能提供一种什么样居所？一一解答；人篇，抓住成功人士心理，塑造非凡人气愤度和境界；水篇，始终紧扣“水岸”这一主题，突显项目非凡景观和核心卖点；居篇，以“筑造梦想”为点，表达建筑品质和配套设施优良，突显高品位居所特性；人、水、居，三者合一，又是最高境界体现，气度雍容、涵义深远；开始引入形象代言人陈铎先生形象，以其极具亲和力面容和儒雅气质，吸人眼球，引起关注。报广系列三：第1期文案心寻常，人非凡居庙堂之高处江湖之远均有寻常心心愈寻常，人愈非凡湘江御景，江河际会处，40万平米国际生活城从前主持《话说长江》开始，我主持过《话说海疆》，《话说运河》等一系列电视片，和江河湖海打了一辈子交道。我人生信条是：愈到生活制高点，更需要寻常心。——陈铎报广系列三：第2期文案水远阔，景非凡温婉捞刀河，雄壮大湘江在此相聚水天一色，阔景非凡湘江御景，江河际会处，40万平米国际生活城我到过世界上诸多国家，那些国家妈妈河都给我留下了极其深刻印象。但湘江御景这样一种房地产项目，位于两条妈妈河相汇之处三角洲，却极为罕见，真是天赐福地！——陈铎报广系列三：第3期文案筑梦想，居非凡水利置业，公益为先，口碑为要以修筑防洪堤精心和尽责打造湘江御景筑造梦想，居所非凡湘江御景，江河际会处，40万平米国际生活城。水利部门，是我打过交道最多政府部门。由于肩负着水利工程这样一种“好则利民，不好则祸民”责任，因此往往她们有一种诚惶诚恐，竭力把工作做得更好心态。我相信，在修筑防洪堤精神指引下，水利置业能把湘江御景打造好!——陈铎报广系列四：高潮高兴高歌攻略阐述：此为系列报纸广告中第四组；销售进程步步推动，已进入开盘阶段，报广必要直指销售现场，制造热卖氛围；高潮篇，以销售进程中解筹放号为背景，以旺盛人气突显项目吸引力；高兴篇，抓住购房成功那一刻喜悦心情，表达购房者成为业主自豪与兴奋；高歌篇，集中性展示销售成果，以讴歌姿态呈现项目以及湘江御景成功；三高结合，一气呵成，热卖效应，一呼百应；结尾处以“就有这种吸引力”为注脚，以非常必定语调，再次印证卖场氛围。报广系列四：第1期文案高潮！4月20日，湘江御景解筹日。4月18日晚18：00，营销中心广场顾客排起了长龙。4月20日上午9：00，长龙达到高潮，排队顾客共有646人。湘江御景，江河际会处，40万平米国际生活城就有这种吸引力！报广系列四：第2期文案高兴！5月20日，湘江御景开盘日。李先生，某汽车销售公司总经理，顺利签约，高兴异常。湘江御景，江河际会处，40万平米国际生活城就有这种吸引力！报广系列四：第3期文案高歌！5月20日—22日3天，首期推出260套高层全景住宅高歌猛进，抢购一空，总销售额1.36亿元。湘江御景，江河际会处，40万平米国际生活城就有这种吸引力！②、户外广告创意策划户外广告系列一主题：为湘江为长沙为将来攻略阐述：此为系列户外广告中第一袭击波；三“为”开篇，强势建立高品位品牌形象；为湘江，由于本项目无论地理位置、案名、核心卖点，都与湘江有极大关联；为长沙，滨水河岸，是长沙名片，湘江御景应当为长沙创造风景；为将来，三角洲，长沙将来，滨水居住，将来潮流，湘江御景，为将来准备！三为成篇，简朴明了，层层推动，一气呵成，语法新鲜，号召力强，引人瞩目；公益特性，显而易见，以公益为切入点，更有吸引力。户外广告系列一文案为湘江为长沙为将来湘江御景，江河际会处，40万平米国际生活城江河际会，水岸楼王。户外广告系列二主题：话说湘江御景星城攻略阐述：此为系列户外广告中第二袭击波；公益形象持续推广；话说湘江，与陈铎关于，是《话说长江》系列延续，御景星城，意为湘江御景景观无敌于长沙；两句之中，嵌入湘江御景案名，并且用上项目案名原则字体，巧妙而不露痕迹；陈铎先生形象浮现，当是相称大一种亮点，话说湘江，也非常契合她身份和特性；话说湘江，亦有公益特性，以公益为切入点，更有吸引力。户外广告系列二文案话说湘江御景星城湘江御景，江河际会处，40万平米国际生活城江河际会，水岸楼王。户外广告系列三主题：湘江日攻略阐述：此为系列户外广告中第三袭击波；公益形象持续推广；湘江日，是为保护湘江而拟定一种日期，也是保护妈妈河一种纪念日；湘江御景选取在湘江日开盘，有着非常深远意义，一种公众、媒体、市府领导关注日子，一种具备非常公益特性日子，作为一种房地产项目开盘日，这自身就是一种荣耀；两日合一，天地人和。户外广告系列三文案5.20湘江日湘江御景开盘日江河际会处，40万平米国际生活城才有这种荣耀江河际会，水岸楼王。③、名人代言策划名人形象代言——名流、名宅、名人湘江御景需要一种什么样代言人？高品位人士——需要社会顶层人士，要与“顶级滨江楼盘”相匹配；高知名度——长沙人要基本都结识，形象一出，要能引起轰动；高信誉度——不能有绯闻、丑闻，要有公信力、说服力；全国知名——湘江御景在全国都少见，自然需要一种在全国知名代言人，借助名气提高楼盘知名度；形象健康——必要是正面、健康、布满活力形象，并且是正统，符合主流社会主流人士特性；中年人士——年龄太小代言人只会让人产生不信任感，例如超女，本项目需要一种沉稳形象。那么，谁最适合湘江御景？——陈铎——陈铎是个什么人？一经话说，便成永恒。央视知名节目主持人，高档编辑，全国政协委员；高大魁梧，满头白发，戴着方形眼镜，自然洒脱，翩翩学者儒雅气质……1939年生于上海，1958年作为一名中央广播电视剧团演员开始，陈铎就已经成了最早新中华人民共和国第一代电视人之一。如今，陈铎已经随着中华人民共和国电视行进了49年，如此长电视经历，成为不可逾越巅峰；20世纪80年代中期，她主持大型系列专项片《话说长江》风靡全国，其儒雅、深沉、优雅白发形象让人印象深刻，其浑厚声音被“史诗般声音”；之后，她还主持了《话说运河》、《话说海疆》、《话说中华人民共和国茶文化》、《丝绸之路》、《长征50周年》、《长征60周年》、《开发大西南》、《蜀道》等系列节目，至今仍被视为典型；夏天，66岁陈铎参加一次明星运动会，她项目居然是百米短跑！虽然未能拿奖，但她是这次运动会年龄最大运动员，她还三次登上了青藏高原，其健康与活力可见普通！陈铎先生有哪些特点？儒雅——荧屏内外形象、气质、风度、标志性白发、眼镜……知性——其主持电视节目普遍具备知识性、公益性特点，饱含了对社会、自然、人生思考；高度——央视高度、知名主持人名声、国内家喻户晓知名度、正统知识分子个性特点、全国政协委员政治背景……健康——环保积极分子、66岁上青藏高原、没有绯闻、健康身体，充沛精力，正面形象。选取陈铎先生尚有哪些理由？从项目特性和陈铎先生特点来，两者非常符合，但选取她，尚有几种因素：水关系——陈铎先生主持过全国江河湖海节目，与水、水利部门关联，具备唯一性；客户群体——本项目客户群体多为社会中坚力量和高层精英分子，对陈铎先生这样一位具备很高层次知名人士，会有很高认同。社会当下流行明星，不一定能得到必定；剑走偏锋——和市场流行做法拉开差距，回绝浅薄当红明星，走一条别人想不到道路，既爆冷门、又合情合理；价格因素——由于陈铎先生不是所谓当红明星，说不定价格会相称公道，并且，向她阐述楼盘特性和公益使命，能更加博得她认同；公益属性——由于陈铎先生从事职业特性，让她具备一种公益特性，以这样高品位人士作代言，项目自身公信力、信誉度可见普通；行业特性——非常符合水利部门特性，对于领导来讲，也会赞同这种选取。陈铎在哪里？陈铎艺术工作室地址：北京市海淀区埠成路115号北京印象7号写字楼404室电话：网站：http：//.com邮箱：请陈铎先生做什么？宣传品上使用她形象；电视广告；电台广告；网络广告；出席项目奠基、认筹、开盘等活动；主持项目承办大型论坛及开盘活动。④、“湘江日”活动主题策划520湘江日保护妈妈河大型环保活动策划专案策划背景： 长沙人，守着江河没水喝。

长沙市区仅有湘江一种供水水源，上游有永州、衡阳、株洲、湘潭等都市，沿途接纳了大量工业废水和生活污水，致使长沙段严重污染。同步，湘江枯水期水量局限性，供水安全可靠性差。湘江作为惟一水源，长沙段水流量已经不能满足航运、生态规定，近年来更浮现水位低取水困难现象，市民生活供水保证率受到严重威胁。将来水世界：湖南缺水！《湖南水资源现状于可持续运用》报告表白，湖南总用水量在已居全国第五位，而湖南综合经济能力却排在第12位，水效率低于全国平均水平。“湖南缺水似乎有点危言耸听：地处湿润多雨地区，降雨丰沛，全省近年平均水资源总量为1630亿立方米，居全国第六位。但湖南确的确实是一种缺水型省份。”湖南省气象台高档工程师陆魁东很必定说：“衡(阳)邵(阳)干旱走廊几乎年年大旱。省会长沙，虽然有湘江、浏阳河穿流而过，但长沙也属于资源型缺水、污染型缺水和供水局限性型缺水三者兼而有之缺水型都市。到，长沙市在普通干旱年，可供水量为32.83亿立方米，而需水量为42.03亿立方米，缺水率达21.9%；在特殊干旱年可供水量为31.19亿立方米，需水量为43.40亿立方米，缺水率达28.30%。守着江河湖泊湖南，水源虽不少，却已经陷入了‘守着江河湖泊缺水喝’困境。”摘某些媒体报道：三年后长沙人喝“长寿水”09月08日09时42分星辰在线·34亿引进株树桥水库水源·工程拟于来年初全面开工三年后长沙人要喝“长寿水”

昨日，长沙市引水及水质环境有限责任公司发布消息称，总投资将达到34.2亿元长沙引水及水质环境建设工程已进入征用土地和勘测设计阶段，预测来年初全面开工。保守预计，到，长沙市某些地区市民可以品尝到哺育了无数高寿老人浏阳株树桥水库水。湘江治污受关注国务院领导作出批示还一江清澈-5-119:01:53红网湖南日报5月10日讯（记者赵成新实习生刘婷婷）今日，记者从省环保局理解到，本报4月中旬刊登湘江治污专项报道后，中央及省会媒体相继作了报道，引起了社会各界广泛关注。国务院领导作出批示，规定湖南加强湘江污染治理，严格控制废水、废物排放，还一江清澈之水。潇湘晨报:但愿领导都能到"妈妈河"去游泳选稿:安若溪

来源:潇湘晨报

作者:章淑平

7月14日09:07广东省省长黄华华、广州市市长张广宁，日前和广州市各界3500多名市民一起，畅游了珠江（7月13日《人民日报》）。这一在全国所有省市当中绝无仅有壮举，证明了去年年终原广州市委书记林树森作出要游珠江宣示，并不是放空炮。诚如张广宁在上岸后所说：“本次横渡不是为了游泳而游泳，而是对此前治污成绩检查。策划主旨：保护妈妈河，建设新长沙！日期选取：每年5月20日520——我爱你5月20日，开福区五合垸大堤决口，成为湖南最大受灾区之一，自本次事故后来，捞刀河改道终于进入快节奏工作程序，也正是由于捞刀河改道入湘江，才有今天湘江御景。活动主打广告语：让咱们喝上湘江水！为什么要策划“湘江日”？与湘江特殊关系，让湘江御景有责任为保护妈妈河尽一份力，奉献一份光和热！湘江有水，则湘江御景好！湘江水好，则湘江御景美！湘江污染问题日益严峻，环保活动也有诸多，但都不是常规性持续活动；“湘江日”，是一种反省日，警醒日，是一种每年固定日期，是一种全社会共同参加、市长都要参加大型环保活动。这一天，属于湘江！发起“湘江日”环保活动对湘江御景意义？一方面表白，这是一种有公益心、有责任感开发商；会引起极大社会关注；将是媒体关注热点话题；也将引起有关部门领导热情关注；为湘江御景项目树立一种非常好信誉度、美誉度；是项目举办大型活动、吸引购房者最佳由头。活动可行性分析水利置业公司属于长沙市最高水利管辖部门属性，决定了其发起倡议此活动便利性和也许性；市委、市政府，省环保局对湘江问题日益注重，湘江水污染问题已引起湖南省决策层高度注重，一种投资32亿元巨资湘江流域污染综合治理筹划已全面铺开，“湘江日”将获得全社会赞赏！市民环保意识逐渐加强，喝湘江水，畅游湘江，是多少人梦想，在“湘江日”里，全民参加，共同保护妈妈河！“湘江日”与湘江御景关联湘江御景LOGO就是“湘江日”LOGO；湘江日就是湘江御景举办大型活动日子，如认筹、选房、开盘、入伙；湘江御景建成后，湘江日就是湘江御景社区活动日、纪念日；湘江日一年一度，持续下去，湘江御景和湘江日一起，被世人纪念；一种房地产项目，居然可觉得一种常识奉献一种节日！湘江日，520，我爱你！⑤、开盘活动策划建议开盘活动策划活动宗旨：用“湘江日”来作为本次活动主题，表白本项目开发商具备高度公益心与社会责任感，将引起极大社会关注，并且成为媒体关注热点话题，也将引起有关部门领导热情关注。从而为本项目树立起非常良好信誉度和美誉度；最大限度获取市场关注与好评，增进项目热销。活动目：本次活动重要是为湘江御景项目树立高大形象，也是为了把湘江御景完全推向市场，从而启动全面销售总攻势。是项目一系列公关活动以及宣传推广行动一种最高潮。引起市场对项目产生最热烈关注和最广泛认知，增进项目销售。从而使贵公司得社会效益与经济效益最大化。活动主题：“湘江日”正式启动暨湘江御景