城中村改造的市场规模和参与机会

城中村改造的市场规模和参与机会新建 分类新建 分类城中村改造在国内超大特大城市具有迫切需求p城中村概念城中村是指农村村落在城市化进程中，空间上已经处在城市建成区范围内或者边缘地带，失去或基本失去耕地，但是并未彻底完成拆迁转居，仍然保留了部分集体用地和集体经济组织的村庄。p城中村改造分类措施，提出城中村改造分三类推进实施：第一类是符合条件的实施拆除新建，第二u广东省住房政策研究中心：具备条件的，即资金能平衡、群众改造意愿强烈、土地及物业权属清晰的城中村将实施拆除新建；不具备条件的，不硬上，以守住安全底u深圳：拆除新建类项目鼓励实施区域统筹和成片开发，在城中村空间范围的基础上将周边低效用地一并纳入实施改造；整治提升（含拆整结合）类项目，拆整结合类改造可按照规划采取“整治提升+局部拆建“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台1“有略”片区开发策略管理平台人口倒挂现象严重临近产业园与办公区，人口倒挂现象严重临近产业园与办公区，流动人口聚居，超过本地人口，给社会管理带来极大的困难。城市管理和村镇管理衔接不畅城中村所在区域村庄和城市建设区交错，城市管理和村镇管理交叉，管理边界不清，同时存在很多管理真空。城中村改造有助于超大特大城市的高质量发展城中村存在大量的社会问题，具有三大特征：人口倒挂现象严重；违建大量出现，安全隐患大；城市管理和村镇管理衔接不畅。城中村改造对于超大特大城市的长远发展，是一个亟待解决的难题。违建大量出现安违建大量出现安全隐患大城中村承载力不足，导致出现私搭乱建现象严重、基础设施薄弱、环境卫生恶劣、安全隐患较多等一系列问题。外来人口众多外来人口众多私搭乱建环境恶劣五小行业无序发展“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台2“有略”片区开发策略管理平台68461850北京6272595059659236497468679527986889876144广州6468461850北京6272595059659236497468679527986889876144广州64城中村改造未来5年的市场规模预计超过10万亿的统计，符合城中村、城边村性质的村庄(常住人口超过300万的城市扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，由35个扩大至52个。预计以上城市城中村总数量可“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台3“有略”片区开发策略管理平台城中村改造资金来源趋于多元化，社会资金的占比更高财政资金包括中央财政补助和省、市、财政资金 的财政收入中可统筹部分。金融机政策性银行和商业银行可为城中村改造提供贷款支持。拆除新建比例较高的城中村项目，乘数效应较强，对地产链金融机相关消费和投资拉动作用较大，但受楼市景气度影响项目收益。在房企现金流压力仍较大的背景下，政策性金融等构融资增量资金对城中村改造的重要性更加凸显。专项国开行、农发行向超大特大城市发放城社会资本政府引导、国企牵头联合社会资本设立更新基金；社会资本通过综合开发经营模式参与城中村改造。改造主“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台4“有略”片区开发策略管理平台广州广州“有略资决策支持平台5城中村改造资金流转需要政策保障专款专用封闭管理对于城中村改造项目自身产生的收益，地方政府要有政策支持这部分资金能回流到项目本身，用于平衡各类征迁安置和基础设施投入。上海上海实施意见》（沪府〔2014〕24号）和工作的通知》（沪建房管联〔2020〕476号）提出：对市有关部门认定的城费等。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台6“有略”片区开发策略管理平台城中村改造具有不同于以往棚户区改造的显著特点城中村改造历来是城市建设中的难题和硬骨头。本轮城中村改造与2015年-2017年的棚改的主要区别，不是全面铺开，主要针对的是超大城中村改造棚户区改造定义改造范围改造规模改造模式城中村改造多为“政府引导、市场化运作”改造方向资金筹措棚改主要依赖政策性金融工具，“财政补助+政策性金融工安置方式“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台7“有略”片区开发策略管理平台城中村改造当前获得的政策支持力度大和社会发展第十四个五年规资产组合供应。探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保加快推进保障性住房建设等三大工程以及加快构建房地产发展“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台8在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市政府应做好征求村民意见、产业先行搬迁、落实征收依法实施征收。应先行安排安置房项目供地和建设，配套基础设施和①落实政府资金平衡主体责任。政府应制定市域内城中村改造资金平衡方案。整治提升类改造应建立政府与村民、社会力量改造资金共取实现改造项目资金平衡的有效措施。鼓励实施区域统筹和成片项目土地四至范围在村集体建设用地基础上,可扩大至周边少量低效用地。允许城中村改造地块除安置房外的住宅用地，原则上应当按一定比例建设租赁用作保障性租赁住房。鼓励在妥善做好原有租户安置搬“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台9“有略”片区开发策略管理平台广州是首个公开发布城中村改造条例的超大特大城市2023年11月22日，广州市发布《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》。广州是继《指导意见》后首个公开发布新版城中村【规划先行】可在市区域范围内统筹平衡规划指标。市规划和自然资源部门应当依产业用地需求或者配置一定比例的产业用房。城中村改造流程：改造意愿征询、改造方案编制和审核、土地现状调查、编制补偿方案和制定征收补偿标准等。纳入城中村改造城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建减免等优惠政策。明确了城中村改造后运维管理、社会综合治理和“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台10“有略”片区开发策略管理平台深圳市规自局于2024年1月4日发布的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿基本衔接《深圳经济特区城市以深圳市原农村集体经济组织继受单位及原村拆除新建类项目：意愿征集和项目可研-城中村改造年度计划-基础信息核查-项目实施方案-单元规划-搬迁补偿和安置-土地清理与收储-用地出让及开发整治提升（含拆整结合）类项目：基础信息台账-城中村改造年度计划-规划设计方案-建设实施方案-实施主体确定-建管一体长①拆除新建类城中村改造年度计划和房屋征收年度计划两个重要计划；②新增土地、房屋、人口、产业等基础信息核查内容；④项目实施方案范围、现状情况、上层次规划要求、改造单元规划方案、搬迁补偿方案、土地整理方案、资金平衡方案、前期服务商公开选择方案、工作计划、保障措整治提升（含拆整结合）类城中村项目以栋为单位，涉及的拆除用地面积之和（含零“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台11“有略”片区开发策略管理平台u改造方式：上海市采取土地储备u改造方式：上海市采取土地储备（政府收储形成净地，再招拍挂出让）、农村集体经济组织自行改造、农村集体经济组织引入市场主体共同改造和公益性项目建设方邀请招标或进行竞争性磋商的方式确定，并将资金实力、信用等级、改造经验等作上海已形成政策体系并在项目实践方面走在前列自上海市发布《关于进一步推进本市“城中村”改造工作的通知》（沪建房管联[2020]476号）以来，位于上海城乡结合区域的“城中村”上海在推进“城中村”改造过程中的相关支持政策城中村改造中的土地储备项目探索发行专项债；合作改造项目探索发行“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台12“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台13“有略”片区开发策略管理平台城中村涉及的改造内容与实施方式呈现多样化集体经营性用地开发集体产业园提质升级城中村风貌改造集体土地租赁租房建设“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台14“有略”片区开发策略管理平台项目位置合作企业改造范围改造模式项目位置合作企业改造范围改造模式整村改造：引入外部合作单位实施整体开发典型案例：典型案例：上海市松江区洞泾镇沪松公路相邻地块“城中村”改造项目改造主体投资规模采用“镇、区政府主导，农村集体经济组织引入合作单位共运作”原则实施。合作开发改造地块将留存研发及商办物业给集体经济组织；已收储地块拟采用土地储备的“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台15“有略”片区开发策略管理平台产业园区改造：通过连片整合升级改造促进产业高质量发展典型案例：广州市花都区花东镇象山村村级工业园项目典型案例：广州市花都区花东镇象山村村级工业园项目用地面积30476平方米（须与另外24009平方米采取村级工业园“工改工”全面改造模式。改造范围内集批准的改造方案及相关规划要求拆除重建实土地面积3.05公顷。项目区位图项目区位图“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台16“有略”片区开发策略管理平台经营管理获得租金收益项目规模：项目位于丰台区太子峪村，规划建设用地5万平方米。拟建设集体租赁住房及配套设施15万平方米，总投资规模12亿元。用途限制：租赁住房只能用于租赁，不得对外销售，租金将参考周经营管理获得租金收益项目规模：项目位于丰台区太子峪村，规划建设用地5万平方米。拟建设集体租赁住房及配套设施15万平方米，总投资规模12亿元。用途限制：租赁住房只能用于租赁，不得对外销售，租金将参考周边住房租赁市场水平，鼓励签订长期住房租赁合同合作模式：村集体经济组织以项目经营权出租的形式与社会企业合作开发建设。太子峪村集体将项目建设经营管理权及50年运营期授予社会资本方。社会资本方负责筹集资金、经营管理，定期向集体经济组织支付租金。府集体土地租赁住房：盘活存量集体土地增加租赁住房供给典型案例：北京市丰台区太子峪村集体土地租赁住房项目典型案例：北京市丰台区太子峪村集体土地租赁住房项目社会资本方：中国铁建投资集团“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台17“有略”片区开发策略管理平台“土地换资产”返还物业“土地换资产”返还物业集体经营性用地开发：村集体通过物业持有实现长期稳定收益典型案例：北京市大兴区西红门镇鸿坤金融谷项目典型案例：北京市大兴区西红门镇鸿坤金融谷项目成立盛世宏祥资产管理有限公司开展联营。盛世宏祥公司将集物业获得利润向全体村民分红。谷“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台18“有略”片区开发策略管理平台城中村风貌改造：改善景观增加公共空间以提升区域品质典型案例：深圳市南山区南头古城改造项目典型案例：深圳市南山区南头古城改造项目•南头古城已有1700年历史，是深圳历史的集中代表，位于南山区南头天桥北，建筑面积约51.7万平方米。包括牌楼、南城门、新安县衙等十余处人文历史景观。•南头古城改造由政府发起，在古城轴线上以最小拆迁量建设工厂区、十字街、南城门、古建筑组团、春景街5个区域，重建南头古城公共开发空间系统。•本项目由政府主导、企业实施、村民参与。区政府统筹协调，投资于基础设施、古建筑修缮、景观提升；万科作为代建单位负责规划设计施工一体化管理。后续运营由万科、区属国企、村集体经济组织合资公司负责。动员企业、社会、商户、居民共同参与。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台19“有略”片区开发策略管理平台城中村TOD开发：依托地铁站点服务城市交通带动高品质开发典型案例：浦东新区张江“城中村”改造项目典型案例：浦东新区张江“城中村”改造项目•张江“城中村”改造项目是2014年上海首批启动的“城中村”改造项目之一。位于浦东新区张江镇，项目总占地面积约为321亩，可出让土地面积为216亩，计容建筑面积32.8万平方米，分为劳动村（部分）区块和田园、江欣居民区两个区块。•项目定位为TOD城市综合体（地铁2号线、21号线广兰路站涵盖大型商业办公、住宅、体育公园、张江栅历史风貌休闲街等业态。2015年以政府引导、村集体入股、中建八局参与的方式合资成立了项目公司，作为项目一、二级开发的实施主体。“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台20“有略”片区开发策略管理平台要在业环送法区险_控道越“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台21“有略”片区开发策略管理平台改造环节核心关注的是成本控制l改造环节主要是指城中村改造项目的一级开发阶段，主要是投资征地拆迁与配套设施建设，最常见的风险主要有三点：一是征地拆迁成本控制风险，二是历史遗留问题处理风险，三是基建投资成本控制风险。征地拆迁成本控制风险历史遗留问题处理风险基建投资成本控制风险“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台22“有略”片区开发策略管理平台开发环节核心关注的是市场变化l开发环节主要是指二级开发阶段，主要投资集中于出让拿地与二级物业开发，最常见的风险主要有三点：一是土地一二级联动风险，二是土地定价风险，三是房地产市场风险。土地一二级联动风险土地定价风险房地产市场风险“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台23“有略”片区开发策略管理平台产业合作环节核心关注的是经营效果l产业合作环节主要是指近年来概念比较热的“三级开发”，主要工作是项目范围内的产业导入与招商运营，最常见的风险可以概括为两方面，一是产业招商风险，二是产业退出风险。产业招商风险产业退出风险产业退出风险城中村改造项目普遍包括代建政府用房、代建村集体产“有例”城市开发投资决策支持平台“有例”城市开发投资决策支持平台