星级农贸市场商业计划书样本

星级农贸市场商业筹划书二〇一二年五月目录一、前言…………03二、公司简介……………………08三、项目简介……………………10四、市场分析……………………12五、项目建设方案………………16六、项目招商运营方略…………17七、项目经济效益分析…………19八、项目社会效益分析…………23九、需要政府提供扶植政策…………………23附件一市调报告（节选）………25附件二农贸市场星级评估原则（略）……………32附件三建设原则（略）………36附件四管理规范略）…………38一、前言近一段时间以来，国际、国内经济形势严峻，从政府到普通老百姓都感受到了前所未有压力。如：1、欧洲主权债务危机持续蔓延，中华人民共和国出口贸易萎缩，出口加工公司纷纷裁人、倒闭，失业人口增长，社会不稳定因素增长；2、国内CPI持续高企，通胀压力增大。其中与老百姓寻常生活息息有关农产品价格轮流领涨：从“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”，到近来浮现“向前葱”，老百姓生存压力日渐增大；3、食品安全问题频出，“餐桌保卫战”烽烟再起：从“染色馒头”、“毒豆芽”、“瘦肉精猪肉”、“假鸡蛋、假羊肉”、“膨大剂西瓜”，到近日“工业明胶事件”，极大挤压了老百姓消费热情，严重阻碍了“促消费、保增长”方针贯彻。中华人民共和国作为新兴经济体国家代表，中华人民共和国经济持续、健康增长是增进全球经济复苏重要力量。而居高不下CPI在很大限度上抵消了GDP增长，老百姓感受不到经济增长带来生活水平提高，幸福指数没有随着GDP增长而上升，反而有所下降。老百姓有钱不敢花、不肯花，导致了当前出口出不去、内需拉不动困局，中华人民共和国经济面临着前所未有增长压力。而破解这一困局现实办法之一就是让老百姓吃上放心、优质价廉鲜活农产品。（一）菜价高因素及解决思路让老百姓吃放心，政府加强监管就可以解决。而价格问题牵涉则到社会方方面面，重要因素有两方面：1、流通环节多以近日暴热“向前葱”为例：山东省此前每斤不到2元大葱，近日已经涨到3.5元，比鸡蛋价格还高。对于一棵普通大葱来说，从章丘种植基地到省城普通老百姓餐桌上，仅仅几十公里路程，却因被多次转手，差价变成了数倍：0.7元1.2元赚两分钱1.8元3元葱农小经纪人大经纪人大小批发商零售商在这个链条中，可以清晰地看出一棵大葱涨价之路。涉及大葱在内农产品价格最大涨幅某些就是终端零售环节，也就是常说“最后一公里”。大葱价格从批发到零售之间，每斤价格至少涨1元以上。而农产品零售环节重要是农贸市场（占80%），由于农贸市场分布不均衡、租赁成本高、管理费用高等问题，迫使大葱等农产品价格高企。从这个角度看，如果能减少零售商经营成本，自然就能传导到菜价上。2、信息不畅通农产品价格暴涨暴跌身后并没有真正赢家，看到价格高时，大多数农民就都跟风种植，过量种植导致供不不大于求，导致卖菜难，价格暴跌，丰产却不丰收；下一年度农民往往由于上一年价格不好又开始惜种，整体又供不大于求，从而导致价格攀升。建立终端信息监控系统，按需种植，或许是解决产销信息不畅通好办法。（二）详细解决方案1、加强农产品流通体系建设，提高产销衔接能力支持建设和改造一批当代化、原则化、规模化星级农贸市场，支持大型农贸市场与农产品生产公司及农村合伙社开展“点对点”对接，充分发挥规模化流通公司和经营主体骨干作用，消除中间环节。2、规范市场流通秩序，提高农产品质量安全水平在具备条件农贸市场推动农产品检测、检查站点建设和质量安全可追溯体系建设，增进流通环节提高质量安全责任意识。3、建立农产品信息共享机制将终端零售公司农产品销售信息纳入政府农业产业信息平台，形成重要农产品监测公司报送信息网络，定期发布重要农产品市场信息，引导农产品生产和流通，稳定市场消费预期。（三）老式农贸市场弊端农贸市场并不是新生事物，它诞生于上世纪八十年代，它浮现缓和了老式筹划经济体制下农民“卖菜难”和都市居民“买菜难”矛盾，为搞活农产品流通、增长农民收入、丰富都市居民“菜篮子”，发挥了重要作用。然而，随着人们生活水平与都市文明限度提高、当代流通业态发展，老式农贸市场弊端逐渐显现，重要存在如下几方面问题：1、基本设施功能缺失，导致购物环境和卫生条件上不尽如人意就当前我市农贸市场现状来看，供水、排水、通风、照明等设施陈旧，污水解决以及消毒设施基本不具备，许多农贸市场垃圾遍地，污水横流，老百姓买一趟菜出来一身味、一脚泥，谈不上轻松购物，更谈不上购物乐趣。同步农贸市场中某些熟食摊位没有进行有效划分，同蔬菜、蛋禽、鱼虾、瓜果等摊位混杂，卫生条件令人担忧。2、粗犷经营鱼龙混杂，存在严重食品质量隐患农贸市场交易方式，基本上还是延续了30前“日中为市、集天下之民、聚天下之贵、交易而退，各得其所”原始市场交易方式，众各种体小贩采用租赁摊位形式进行经营。这种分散经营状况，客观上形成了进货渠道广而杂混乱局面,导致市场管理者对商品质量难以管理,消费者难以辨认。农药超标、注水猪肉等现象时有发生，而市场内又缺少农产品质量检测手段，长此以往，有些农贸市场就成了“假冒伪劣产品集散地”，一旦商品浮现重大质量或卫生问题，往往是商贩一走了之，责任无从追究，消费者权益得不到保护。3、分散经营、各自为政，难以进行统一监管农贸市场中经营户众多，各商户进货数量、成本和销售额只有商户自己清晰，市场管理者对各经营户总交易额不清晰，不能精确把握市场供求状况，对市场将来前景无法做出精确判断，从而难觉得政府调控市场和农民生产提供科学根据。4、老式农贸市场先天局限性，阻碍了都市当代化进程。我市大某些农贸市场建筑设施已经陈旧老化，有甚至是简易棚市场，尚有为数不少占道市场，严重影响到了都市交通、市容环境和居民生活。农贸市场现状离人们对当代文明都市规定仍有着一定差距，特别是在建设“富庶、美丽、文明”大连过程中，农贸市场原则化、星级化改造势在必行。（四）农贸市场升级换代模式进入21世纪以来，国外大型超级市场涌进中华人民共和国，以其整洁环境、丰富商品和新颖购物模式，在中华人民共和国大江南北迅速攻城略地，一时间将国内老式商业公司挤压无喘息之地。但随着大型超市在国内通过十几年发展，其弊端也徐徐显现，如：1、农产品价格高﹡超市那种开架式销售模式，损耗极高﹡超市管理方收取费用名录繁多（现已广受诟病）﹡超市运营管理模式导致管理成本高这些费用摊到商品上，使得超市农产品价格要高于农贸市场。2、鲜活农产品鲜活度差超市集中采购无法像农贸市场商户那样灵活，农贸市场商户普通是当天早上4、5点钟去批发市场采购，从而保证了所售商品鲜活，而这一点是超市无法做到。3、超市覆盖范畴大，距离远由于大型超市是舶来品，它经营模式是适合外国人购物习惯，即每周一次驱车几公里外集中购全所有日惯用品。因而，在中华人民共和国，大型超市选址原则和经营模式也是沿用了国外模式，人们去超市购物普通是低频次、高客单价。而老百姓一日三餐高频次采购农副产品需要无法由超市满足，只能由居住地附近农贸市场来满足。综上，鉴于现阶段国内经济发展水平和老百姓消费习惯等客观需求，在此后相称长一段时期内，农贸市场仍将是国内农产品流通重要渠道和为老百姓提供放心消费环境重要载体，它存在是不可代替。故此，农贸市场应定位为具备一定公益性、非垄断、竞争性商业设施。将农贸市场升级换代定位于比超市低一点，比本来集市要高一点，可以概括为“超市环境，集市价格”。

****商业中心“五星级农贸市场”项目就是按照这种模式、借鉴其她先进都市做法、由****开发建设市首家星级农贸市场项目。无论是在项目定位、规划、硬件投入还是后续招商、运营管理上，新星房地产开发集团和新荣农超管理有限公司都环绕着“打造东北一流农贸市场，创**农贸市场样板市场”这一目的展开。通过各级政府扶持和协助，将***农贸市场建设成拥有五星级购物环境，但商品价格比普通集市更低农产品购销场合。***商业中心“五星级农贸市场”项目愿为市农贸市场改造领域摸索产生积极推动作用，为建设“富庶、文明、美丽”**出一份力。这也是***集团秉承“天地之心、生民之爱”公司发展理念所做一件利在当代、功在千秋、造福于民大好事。。二、公司简介三、项目简介四、市场分析（一）市场需求分析1、人口概况2、交通概况3、居民消费能力（二）市场供应分析（三）结论综上所述，项目所在区域内人口密集，居民消费能力不高，寻常消费频次高，消费需求旺盛，随着新建住宅项目陆续竣工入住，居民消费能力呈逐渐提高趋势。该区域特别适合这种升级版五星级农贸市场，其品种更齐全、更新鲜鲜活、选取性更强、交易方式灵活以便。五、项目建设方案星级农贸市场是原则化菜市场和老式农贸市场升级版，按照不同原则规定可以由政府有关部门或行业协会评估为一星、二星、三星、四星、五星。星级评估原则详见附件二。1、工程概况本项目拟按照五星级原则建设，于5月开始动工新建，5月投入使用。项目位于***（建筑面积约4,000平，经营面积约2,400平），工程总投资约3,000万元。2、规划概况本项目一层为农副产品及制成品、粮油、饮品，地下一层为库房及停车场，地下二层为停车场，市场管理办公室设在一层。一层拟规划约200～260个摊位，可吸纳就业约500人。3、项目建设原则﹡市场内设立蔬菜农药检测室、宣传栏、服务台、复秤台；﹡采用大屏幕显示屏发布当天蔬菜中心指引价格，配备市场动态实时监控设备；﹡市场下水、排污按规定接入都市污水管网；﹡地面采用防水、防滑材料铺设；﹡屠宰水产经营区域实行防水、防溅设计；﹡市场门面外观整洁，摊位设立合理、统一美观；﹡通风条件良好，室内光线明亮、通道宽敞；﹡建立信息公开、交易追溯、联网监测三大系统。详细建设原则详见附件三。六、项目招商运营方略集团将成立专业经营管理公司负责该项目招商、运营、管理，并将对星级农贸市场项目进行规模化、连锁化、品牌化推广，力求在3～5年时间里覆盖市内各区。总经理招商部经理综合管理部经理1总经理招商部经理综合管理部经理1企划部经理物业管理部经理工程管理部经理行政人事专人活动推广美工平面设计招商专人商管员商场前台接待兼广播员保洁主管秩序维护主管消防专人车场管理员保洁员秩序维护员内业管理员电气主管暖通主管维修电工电梯工万能工水暖工空调工弱电工商业管理公司组织架构图副总经理或总监招商营运部内业营运部经理（二）招商方略1、实行品牌战略，以各经营业态品牌商家作为龙头，予以租金减免优惠。如：熟肉制品：瑞安八珍、阿满食品、棒棰岛食品、沟帮子烧鸡等生鲜肉：础明、棒棰岛、雪龙、皓月、科尔沁草原牛肉、悦牛等海参：小芹、棒棰岛、獐子岛、三山岛、新玉麟、三山浦等干果：嗑客、好想你枣、新疆大枣、恰恰瓜子等水果：三十里堡苹果、旅顺大樱桃、庄河草莓等干调：棒棰岛调味品、山西陈醋等粮油：天狗、日清等2、市场内设立一定面积自产自销区位在市场中增设自产自销摊位，并减免其租金及管理费。一方面可以安顿马路市场中农产品经营户，将市场周边街道蔬菜经营户动员迁入农贸市场；另一方面，可以引进地产蔬菜生产公司（如水培菜、芽苗菜）及农业合伙组织、种菜大户，实现点对点产销对接，省去中间环节，以达到比普通集市更低菜价。3、加强宣传推广，让经营业户和消费者都能真正领略星级农贸市场“超市环境，集市价格”这一市场定位。4、招商过程中，保证市场内经营品种、品类齐全，没有漏项。5、品牌商户、有经营经验商户优先。（三）运营管理方略1、运营方略﹡每日推出四种特价菜。农贸市场目的消费者对价格极其敏感，因而这将是非常能聚拢人气促销手段。﹡市场提供统一计量、收费系统，由市场统一发放储值消费卡，业户刷卡收费。这样，一方面能方面买卖双方，省去了钞票交易找零方面麻烦，一方面便于市场管理者理解市场行情和商户经营状况，另一方面还可以增强消费者归属感。﹡建立食品安全追溯系统，消费者凭购物小票就可追溯到销售商和产地，最大限度保障消费者权益。﹡建立农产品农药残留检测实验室，每日抽检，并即时发布检测成果。﹡建立公平计量器具，监督商户经营行为。﹡建立诚信保证基金，对消费者举报、投诉先行赔付。2、管理方案市场管理队伍落后，管理不规范，是当前农贸市场“脏、乱、差、湿”是重要因素。俗话说“三分硬件，七分管理”，大某些市场硬件虽然改进了，但管理仍未跟上，乱扔垃圾，乱摆卖，乱停放现象仍未主线改进。在农贸市场硬件设施提高同步，应切实加强对农贸市场规范化建设，提高管理队伍管理水平和素质，及经营人员培训与教诲，用制度巩固农贸市场升级成果，增进农贸市场管理规范，对于提高农贸市场管理水平具备十分重要意义。《农贸市场管理制度》详见附件四。七、项目经济效益分析项目周边重要商业设施租金状况如下表（略）：1、收入估算本项目拟所有采用租赁方式，规划建筑面积4,000㎡，其中摊位总面积约4,000×（1-40%）=2,400㎡，提供摊位营业道具租金高，不提供营业道具租金低。租金收入表如下（元/天/平）：第1～2年第3～4年第5～第11～40年11.522.540年总收入：（1×2+1.5×2+2×6+2.5×30）×365×2400÷10000=8,059.2万元2、成本估算﹡建设成本：6,000元/平﹡装修成本：500元/平﹡设备成本：300元/平总计：6,800元/平3、财务经济评价1）测算阐明﹡假设收益率为3%﹡经营成本（涉及水费、电费等费用）：50万/年﹡管理成本：50万/年﹡资金成本（按50%贷款计）：6,800÷2×7%=238元/平﹡每五年重新装修一次，装修成本为300元/平﹡商业项目计算周期按40年﹡税费：未考虑2）财务赚钱能力分析﹡静态指标：①总投资利润率=（8,059.2-7,655.2）/7,655.2=5.3%其中：总成本：（6,800＋300×7＋238）×4,000÷10,000＋50万×40＋50万×40=7,655.2万元②投资回收期：经测算，静态投资回收期约为37年﹡动态指标：①财务净现值：经测算，FNPV＜0,阐明本项目财务内部收益率低于3%②动态投资回收期：已超过70年，远远不不大于商业项目40年土地使用年限3）结论与建议该项目财务赚钱能力较差，无抗风险能力，故在财务上是不可行。鉴于农贸市场属于公益性项目，不同于普通商业项目对利润规定，因而本项目对收益规定为动态投资回收期30年以内，内部收益率设定为4%，略高于银行一年期存款利率3.5%即可，这样投资才是有价值。建议本项目应最大限度争取政府财政支持，当首年得到1,000万元财政补贴、并每年得到65万元财政补贴，补贴至第时：﹡静态投资回收期为：﹡动态指标：①财务净现值：经测算，FNPV﹥0,阐明本项目财务内部收益率高于4%②动态投资回收期为：29年﹤项目40年土地使用年限4、不拟定性分析（在得到如上财政补贴状况下）由于租赁物业持有周期较长，随着社会经济发展，内、外部环境变化，使得本项目经济效益分析产生了某些不拟定性。重要不拟定性因素有如下几种方面：﹡出租率﹡租金水平﹡经营、管理成本1）盈亏平衡点分析﹡经营、管理成本不变状况下，本项目盈亏平衡点收入=（6,800+238-2,500）/40+100万/4,000=363.45元/年/㎡如果正常年份摊位租金价格为2元/天/㎡，按建筑面积折算后为1.2/天/㎡，则盈亏平衡点出租率为83%，出租率每上升5%，项目利润率变化状况详细如下：出租率利润率83%088%6%93%12%如果出租率达到100%，则盈亏平衡点租金为1元/天/㎡，租金每上升10%，项目利润率变化状况详细如下：租金（元/天/㎡）利润率1.001.110%1.220.5%﹡如果正常年份租金价格能达到1.2元/天/㎡、出租率达到100%，则盈亏平衡点经营、管理成本=1.2×365-4,538/40+650，000/4，000=487.05元/年/㎡，即195万元/年，经营、管理成本每下降10%，项目利润率变化状况详细如下：经营、管理成本（元/年/㎡）利润率487.050438.358.8%389.6419.4%2）敏感性分析由以上分析可见，对本项目经济效益指标对出租率、租金水平、经营管理成本这几种因素敏感限度比较均等，对出租率敏感限度略高。因而，在项目招商过程中要力求提高出租率，在运营过程中要力求节能降耗。八、项目社会效益分析*****商业中心星级农贸市场不但经济效益明显，同步也将为社会和谐发展做出很大贡献。市场每年为社会提供500各种就业岗位，可解决我市都市化改造过程中失地农民生存、生活问题，并将与北三市、县区达到战略合伙，带动地产农副产品生产和销售，增进了城乡统筹发展，有助于推动新农村建设。

为保证市场产品质量安全，市场内将自筹资金建立质量安全检测点和“无公害蔬菜检测中心”，所有蔬菜将所有严格实行“准入制”。此外，为维护市场寻常秩序、完善市场管理，每年在商户中开展“诚信守约党员先锋岗”和“诚信承诺经营户”评比活动，对的引导经营户诚信经营，提高经营户食品安全意识。

建立当代公司管理制度，把星级农贸市场打导致真正“绿色市场”，为老百姓提供安全放心农副产品，丰富人民群众物质生活，实现社会效益与经济效益共赢。九、需要政府提供扶植政策老百姓菜篮子丰富和餐桌安全牵动着党和国家领导人心，国务院和各地方政府纷纷想方设法减少生鲜农产品流通环节、破解“最后一公里”难题，使农贸市场广场、公园、健身设施同样，重新回归公益性，重新将“菜篮子”工程提到了前所未有民生高度。10月8日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，布置加强鲜活农产品流通体系建设。会议强调，鲜活农产品流通体系建设具备重要公益性，要在充分发挥市场机制作用同步，加大政策扶持力度。要增长财政投入，通过投资入股、产权回购回租、公建配套等方式，改造和新建一批公益性批发市场、农贸市场和菜市场；对鲜活农产品市场要减免租金、摊位费、管理费等费用。贯彻和完善“绿色通道”，依法查处违规收费行为。早在，在杭州市委、市政府就出台了一系列增进农贸市场改造提高扶持政策和重大举措，成立了由工商局牵头，各委办局参加专项工作小组。杭州市财政安排2,000万元专项资金，对实行改造各类农贸市场统一进行财政补贴，以增进农贸市场投资管理者对经营业户减免租金、摊位费、管理费等费用，进而减少农产品销售价格。杭州市已经在全国设立了样板，形成了原则化设计、验收、评估体系，实现了“地不湿、无异味、菜安全、价公道、计量准、价公示、可追溯、联成网”。获得了经营者、消费者、政府各方多赢