房地产企业税务稽查应对培训

房地产企业税务稽查应对培训得威财税效劳机构〔北京〕二〇〇七年七月1.

财富巨人，纳税侏儒

2004年开展的第一次全国经济普查报告：房地产行业的利润率仅为6.7%，不管是净资产回报率还是销售利润率都在7%以下，在全国普查的16个行业中销售利润率排在第7位，仅为中游的水平。福州市物价局2006年在全国率先公布了该市商品房的社会平均本钱。经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。2.2007年２月，中央统战部、全国工商联、中国民〔私〕营企业研究会共同发布的一份调查结果显示：房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第二位的电力煤气业的利润高１倍多，比平均水平高５倍。其中，房产业的利润率一般在15％－30％之间；地产业利润率更是高达100％－300％。房地产行业的高利润，造就了该行业中不胜枚举的富豪。一部“胡润制造〞的“2004中国大陆百富榜〞中，房地产企业老板竟然占到了４５％。在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。财富巨人，纳税侏儒

3.2005年，国税总局公布的2004年度“中国纳税500强〞企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业，500强中也只有一家。2006年9月2日，国税总局发布的“中国纳税500强〞企业中，房地产企业的数量仅占0.6%，纳税额仅占0.3%。房地产业，被公认为是造就富人最多的暴利行业，却成了税收违法行为最严重的行业。2007年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国第六次把房地产列为专项检查的范围，也说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。财富巨人，纳税侏儒

4.本次培训目的针对行业特色探讨稽查策略剖析稽查内容指导业务操作关注涉税事项重点工程解析5.本次培训的内容一、房地产行业的特点及对税收检查的影响二、房地产行业的检查策略三、房地产行业预售的检查四、房地产行业收入的检查五、房地产行业税前扣除的检查6.一、房地产行业的特点及对税收稽查的影响〔一〕房地产企业经营活动的主要业务〔二〕房地产企业开发审批过程及批件〔三〕房地产企业行业特点对税收检查的影响〔四〕房地产企业主要税收违法行为7.〔一〕房地产企业经营活动的主要业务房地产企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随着我国土地使用改革、城乡住宅建设事业的开展以及城(镇)住宅商品化的推行而开展起来的一种新兴产业，它与施工企业、工业制造业有着一定相似之处，但又不同于这些产业，而形成一个独立的行业——房地产业。1．土地的开发与经营2．房屋的开发与经营?城市房地产转让管理规定?以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合以下条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；8.②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政根底设施、公用设施的建设，到达场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。3．城市根底设施和公共配套设施的开发4．代建工程的开发〔一〕房地产企业经营活动的主要业务9.〔二〕房地产企业开发审批过程及批件立项审批

由公司向建委提出立项申请，建委与发改委会签审批文件，公司凭立项文件，向发改委申请投资方案立项批复

10.规划审批

由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括办理“两证一书〞即“建筑工程规划许可证〞、“规划用地许可证〞、“选址意见书〞〔确定用地范围，审核红线图〕〔1〕城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证〔2〕城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同〔3〕国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证〔4〕土地开发协议及补充协议〔通过协议列支拆迁费和开发费的依据)〔二〕房地产企业开发审批过程及批件11.施工审批

房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责〔1〕建委颁发的施工许可证〔2〕企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出〔二〕房地产企业开发审批过程及批件12.销售审批

依据?商品房销售管理方法?、?城市商品房预售管理方法?〔1〕房屋管理局颁发的商品房销售〔预售〕许可证，作为可售面积的依据〔2〕企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。〔3〕规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表〔确定开发本钱的终止日〕〔4〕房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表〔二〕房地产企业开发审批过程及批件13.产权审批

商品房交付使用后，由业主向房管局报送购置房产的资料，办理房产证房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据

资料：房地产开发的法律程序、步骤和税费

〔二〕房地产企业开发审批过程及批件14.〔三〕房地产企业行业特点对税收检查的影响房地产企业有非常特殊的行业特点必须认真分析研究，才能解剖税收漏洞。1、房地产行业生产周期长，经营业务复杂房地产企业生产最终产品周期较长，最少数月，多那么数年，而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个工程竣工办理决算后才能计算确定其建造本钱，但房地产开发产品一般按分户分套分割销售，而且可以预售。本钱核算的真实性和准确性难以逐笔核实。

15.经营业务复杂一是经营业务的内容复杂，囊括了征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售、售后效劳等过程。二是涉及面广、经济往来对象多。〔三〕房地产企业行业特点对税收检查的影响16.2、资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金压力大，有强烈的缓慢税款缴纳的意愿。原因建住房[2002]217号规定：对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的工程，不得发放任何形式的贷款。?中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知?规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金〔指所有者权益〕应不低于开发工程总投资的30％〔三〕房地产企业行业特点对税收检查的影响17.商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产工程，严禁跨地区使用。承建房地产建设工程的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购置施工所必需的设备〔如塔吊、挖土机、推土机等〕。

〔三〕房地产企业行业特点对税收检查的影响18.3、购房者中相当一局部是个人，存在大量的现金交易与其他行业相比，商品房的消费群体主要关心的是产权证明的办理结果，为房地产开发企业采取隐匿经营收入等手段偷逃税款开了方便之门。4、产品具有固定性、永久性便于取证，有一定的补救措施每套房产都有一套完整的档案资料，便于检查人员取证，有一定的补救措施〔三〕房地产企业行业特点对税收检查的影响19.〔四〕房地产企业主要税收违法行为一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚〞多采用虚假本钱的方式避税，而外资房地产企业那么擅长运用“转让定价〞的手法避税。房地产企业偷逃税收手段把戏繁多，高招迭出，真可谓是“八仙过海，各显神通〞。概括来看，主要有以下几种形式：1、移花接木式——少计不计应税营业收入偷逃税收。〔1〕“以房换地〞不计收入〔2〕“以房抵欠〞不计收入20.〔3〕银行按揭收入充抵借款少计收入〔4〕代收代垫款项不计收入〔5〕返租房款冲抵收入2、瞒天过海式——采取虚增本钱手段偷逃所得税〔1〕采用混淆本钱归属期、本钱所属工程的方法，人为控制本钱结转将不属于某一工程的本钱挤入该工程，提前结转本钱，甚至重复计算结转本钱，空转本钱，调节利润，少缴税款。〔四〕房地产企业主要税收违法行为21.〔2〕不按规定核算资本性支出与经营性支出将应当在开发本钱中核算的相关支出直接在期间费用中列支，混淆本钱费用界限，减少当期应纳税所得额。〔3〕购进土地“三通一平〞后，进行虚假土地评估，虚增土地本钱，并将虚增土地本钱直接计入开发本钱，侵蚀企业所得税税基。3、偷梁换柱式——将开发行为改头换面为自建联建行为逃避税收。存在“假合同，假集资，假代建，假联建〞的四假行为〔四〕房地产企业主要税收违法行为22.4、暗渡陈仓式——利用关联企业进行偷逃税收。房地产开发企业麽下拥有了一些控股或全资的建筑安装公司、销售公司和物业管理公司。房地产开发集团公司采取将开发房屋的建安工程转交给关联的建筑公司承建，由关联的销售公司经营其房地产开发企业的代理销售业务和广告业务等，由下辖的物业公司代收房地产企业的代垫代付维修基金等价外费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，到达偷逃税收的目的。〔四〕房地产企业主要税收违法行为23.二、房地产行业的检查策略〔一〕从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检

查与开发工程检查相结合。〔二〕拓展和完善调查取证的渠道和方法〔三〕收集企业根底资料、数据〔四〕运用整体测算法分析企业本钱构成比例的合理性，找寻检查突破口〔五〕实地检查与询问调查相结合〔六〕账内检查与外调相结合〔七〕重视房地产合同凭证的检查24.〔一〕改进税务检查的方法，年度检查与开发工程检查相结合以房地产企业已完工或阶段性完工的开发工程为检查重点。从工程开始到结束，针对工程的完税情况，全面审核工程的收入和本钱支出的真实性、准确性。对开发周期较长工程，分期作为检查的重点。25.〔1〕从立项环节入手，到开展改革方案委员会调查房地产开发企业批准立项的全部开发工程及其开发量。〔2〕从开发环节入手，通过对开发工程主体工程预〔决〕算建筑面积的审核，掌握开发企业竣工和在建的开发工程及其开发量。〔3〕从竣工环节入手，通过建筑质检部门了解开发产品竣工验收的建筑面积，责令房开企业提供测绘报告，核实开发企业竣工工程的开发量——“库存商品〔或开发产品〕〞。〔一〕改进税务检查的方法，年度检查与开发工程检查相结合26.〔二〕拓展和完善调查取证的渠道和方法1、根据房地产开发的审批、备案程序，依托社会综合治税网络，采集涉税信息。〔1〕向发改委采集开发工程批准文号、建设单位、批复工程、投资概算、建设地址、工程备案号等立项批复信息。〔2〕向规划部门采集开发工程名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。27.〔3〕向建设部门采集城市拆迁资料信息，发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。〔4〕向土地管理部门采集土地使用权出让和转让信息，转〔出〕让方、转〔出〕让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等〔5〕向房产管理部门采集房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发本钱情况。〔二〕拓展和完善调查取证的渠道和方法28.2、收集企业根本情况主要了解：〔1〕企业的业务性质、经营规模、组织机构和经营情况。目的了解是否有关联机构，有几个分支机构；有几个开发工程，是否有挂靠机构或挂靠工程。与建筑商或销售商的关系交易。〔2〕企业的内部控制制度和财务管理制度；〔3〕公司的重要会计政策的选择；〔4〕企业会计销售收入确实认时限；〔5〕企业销售本钱的计算方法等。〔6〕以前年度接受审计和税务检查的情况；〔二〕拓展和完善调查取证的渠道和方法29.3、收集开发工程的根本信息〔1〕开发工程名称；〔2〕工程坐落地址；〔3〕取得土地使用权方式和支付地价款；〔4〕支付的土地补偿费、公共设施配套费等各项费用；〔5〕开发工程总建筑面积；〔6〕开发产品类型和各自建筑面积；〔7〕工程施工建筑总承包企业名称；〔8〕建筑工程预〔决〕算金额；〔9〕工程可供销售面积；〔10〕已销售〔含预售〕房屋〔土地〕面积；〔11〕最低房屋销售价格；〔12〕采取何种销售方式；〔13〕已售房屋收取总价款等。〔二〕拓展和完善调查取证的渠道和方法30.〔三〕收集企业根底资料、数据1、需要收集的根底资料、数据房地产企业纳税检查需要收集的根底资料有：企业根本情况表、开发手续情况登记表、工程局部会计科目汇总表、开发本钱明细表，工程销售情况一览表等。通过以上数据的收集，可以全面掌握房地产工程开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考到达数据共享，提高检查效率。31.〔四〕整体测算由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是本钱方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业本钱构成比例的合理性，找寻检查突破口。1、根据同行业同一性质房产的本钱构成比例和平均建安本钱比例，与企业的实际比例进行比较2006年盐城出台了首个“官方版〞房价构成清单，涉及该市2004年以来开盘的97个楼盘。“土地费用195.82元/平方米、前期费用37.58元/平方米、建安费用832.09元/平方米、附属配套费33.43元/平方米、公共根底设施费用255.41元/平方米、管理销售财务费用114.49元/平方米、政府规费157.1元/平方米、土地增值利润税金494.41元/平方米。〞32.以此作为标准，盐城市物价局核定上海某公司开发的普通住宅商品房基准销售价格为2120元/平方米，可在上浮不超过8%的幅度内确定具体价格。南京市栖霞区日前发布的?2006年房地产价格管理情况分析?报告，官方版房价本钱清单是这样界定“商品房价格组成〞的：〔1〕土地本钱占到了37%；〔2〕建安费用约占总本钱28%；〔3〕公共根底设施费约占10%；〔4〕前期工程费用和附属公共配套设施费各占2%；〔5〕各项税、费及利润约占21%。房地产企业本钱构成分析〔四〕整体测算33.2、通过相关费用追查开发工程的信息土地契税、土地出让金、房屋产权交易费和配套费用〔人防基建费、市政建设配套费、墙改费、公共建地费、渣土处理费、煤气、天然气集资费、规划验收费〕房屋产权交易费等，都是按照一定比例征收的，可测算企业比例是否合理，通过与其他政府部门的信息共享，掌握企业情况是否属实。〔四〕整体测算34.〔五〕实地检查与询问调查相结合在掌握工程开发总体情况和检查账本资料的根底上，深入到工程开发地、销售地实地盘点检查，了解工程的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊销情况等与工程检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。35.〔六〕账内检查与外调相结合由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个工程的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，本钱核算也容易混乱；因此应考虑对与房地产公司往来账账载金额大、且业务往来频繁的单位，进行重点外调核实。36.〔七〕重视房地产合同凭证的检查房地产企业的会计的帐目，是不可信任的，房地产所有的合同凭证是唯一稽查的依据。房地产企业会计核算不真实、不清晰已成为税务部门稽征税收的主要障碍，标准企业的会计根底核算工作、如实核算财务成果成为税务部门做好税收征管工作的当务之急。财政部2006年11月3日通报了对39户房地产企业进行检查的结果：这些房地产企业资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%。37.三、房地产行业预售的检查〔一〕预售收入的检查方法〔二〕检查中应当注意的几个问题38.〔一〕预售收入的检查方法

1、登陆房产网查询合同备案情况，检查预售收入是否纳税申报，结合开发产品完工情况的检查，审查是否及时转为销售收入

2、通过核对售房合同约定的收款方式，检查企业预收房款是否全额入账；采取预售方式销售开发产品的，预售收入是否按规定预缴企业所得税。

3、与地税部门核对企业开具预收房款的收据金额与申报的预售房款是否一致39.〔二〕检查中应当主要的几个问题1、预售收入包括企业在取得?预售许可证?前向客户收取的订金或诚意金?城市商品房预售管理方法?规定：〔1〕预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证；持有规划许可证；预售房的投入的开发资金到达工程建设总投资的25%以上.〔2〕开发商与承购人签订商品房预售合同，并于签约之日起30日内持商品房预售合同向房管部门备案。40.建设部?关于进一步整顿标准房地产交易秩序的通知?〔建住房[2006]166号〕规定：未取得商品房预售许可证的工程，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购〔包括认订、登记、选号等〕、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。根据最新的规定，房地产开发企业取得预售许可证后应当在十日内开始销售房屋。对取得预售许可证前、取得预售许可证十日后且未签订房屋预售合同的收款，要注意是否存在违规收取“诚意金〞等认购款的情况。〔二〕检查中应当主要的几个问题41.2、销售收入与预售收入的划分是否正确国税发〔2006〕31号开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原那么，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税本钱，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。符合以下条件之一的，应视为开发产品已经完工：①竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品〔本钱对象〕；②已开始投入使用的开发产品〔本钱对象〕；③已取得了初始产权证明的开发产品〔本钱对象〕。〔二〕检查中应当主要的几个问题42.国税发[2001]142号企业应以房地产管理部门出具工程工程合格证之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。〔二〕检查中应当主要的几个问题43.关于完工的相关法律规定?城市房地产开发经营管理条例?〔国务院令第248号〕第十七条规定：房地产开发工程竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发工程竣工后，房地产开发企业应当向工程所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共平安的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。?商品房销售管理方法?〔建设部令第88号〕第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。然而多数地区，房地产开发企业在实际商品房预售过程中，为了履行当初合同约定的交付日期，往往是房屋尚未竣工，尚未到达入住条件〔一般是勉强到达可装修条件〕即将房屋交付给业主。〔二〕检查中应当主要的几个问题44.3、预计计税毛利率的问题〔1〕经济适用房的批准文件和证明材料开发企业对经济适用房工程的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。〔国税发[2006]31号〕经济适用房必须报送有关部门的批准文件，是指国土资源、建设、物价行政主管部门的批准文件；其他相关证明材料是指?国有土地使用证?、?建设用地规划许可证?、?建设工程规划许可证?、?建设工程开工许可证?以及税务机关要求报送的其他相关材料〔二〕检查中应当主要的几个问题45.〔2〕预计计税毛利率政策衔接问题企业2005年12月31日账面预收账款余额按?国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知?〔国税发[2003]83号〕第二条规定计算预计营业利润额；2006年1月1日以后新增预收账款按国税发[2006]31号第一条规定的预计计税毛利率计算预计毛利额内资企业经济适用房工程计税毛利率不得低于3%。非经济适用房开发工程预计计税毛利率按以下规定确定：

〔二〕检查中应当主要的几个问题46.开发工程位于省、自治区、直辖市和方案单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。开发工程位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。开发工程位于其他地区的，不得低于10％。外资企业苏国税发[2002]62号该省执行的预计利润率分为两档：别墅、写字楼、公寓、营业用房预计利润率为10%－20％；普通住宅预计利润率为5%－10％。〔二〕检查中应当主要的几个问题47.普通住宅标准的问题国办发〔2005〕26号中小套型、中低价位普通住房原那么上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。〔二〕检查中应当主要的几个问题48.4、关于预售款使用票据问题苏地税发[2006]120号企业收取的开发产品预售收入〔包括定金〕使用地方税务局监制的“房地产开发销售预收款凭据〞，待产品完工后，必须向购置方开具“销售不动产通用发票〞。〔二〕检查中应当主要的几个问题49.辛苦了，休息一下！50.四、房地产行业收入的检查〔一〕销售收入检查的方法〔二〕销售收入检查的重点51.〔一〕销售收入检查的方法〔1〕将从外部取得的有关开发工程分析信息，与企业的收入、本钱等工程核对，确认申报的开发工程。核实纳税人实际参与开发的工程数量，各工程的开发地点，重点核对根本情况资料，与该工程的“竣工验收证明书〞、“土地规划许可证〞、“土地出让〔转让〕合同〞、“竣工验收时间〞等资料进行核对，对影响主营业务的有关问题进行审核。52.〔2〕从房地产主管部门和相关部门收集各工程的建筑面积，与企业帐载面积和实地核对，以确认销售面积。与开发工程的建筑规划许可证、规划用地许可证、竣工验收报告、施工图设计文件审查意见或联建协议等资料进行核对，核实开发工程的开发面积情况。通过抽查开发工程的回迁安置协议、联建协议、房屋销售合同，并根据开发工程座落地点等客观情况判定回迁，联建商品房面积的真实性，核实开发工程可售商品房面积的真实数量。〔一〕销售收入检查的方法53.〔3〕验证审核开发工程已售商品房面积的真实程度，核实开发工程是否有隐匿或少转收入的情况。收集企业销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录，分析比对，并将结果与申报、帐上记录进行核对,以确认销售〔收入时间、数量、金额〕准确性、及时性。到企业的售楼部门直接了解楼盘的销售状况、掌握尚有未卖出的楼房状况，结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，同企业“销售收入〞和“预收帐款〞明细帐进行比对。〔一〕销售收入检查的方法54.〔4〕根据企业“销售费用〞科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易效劳费〔根据售房面积按定额费率收取〕，可以估算企业应按照其会计口径确认的收入，用倒算结果和企业的帐面销售收入进行比较，测试其销售收入的完整性。〔5〕根据发票开具情况，抽查局部用户进行核对，看开票金额与收取货款金额是否一致。〔6〕核实开发工程的销售单价与同期市场价格相比是否异常〔一〕销售收入检查的方法55.〔二〕销售收入检查的重点1、

“预收账款〞不及时结转销售收入或不结转预计利润将预收账款的贷方明细与房屋销售合同进行比对，以确定是否有预收账款不及时结转收入的情况；2、分解售房款房地产业的营业收入是指销售开发产品所取得的全部价款和价外费用，包括收取的小房款、停车位款等。而有些单位采取分解售房款的形式，将小房款、停车位款等款项不按规定计入经营收入，而计入往来款项，造成少缴营业税和企业所得税56.价外费用也是企业分解售房款的内容国税发〔2006〕31号开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

〔二〕销售收入检查的重点57.3、以物易物少记收入房地产业中以房换地或以房抵债等销售房产形式普遍存在，换取土地或抵偿债务均为销售房地产取得收入的不同形式，应按照市场销售价确认收入申报缴纳企业所得税。一些房地产开发企业往往采取直接冲减本钱或者长期挂往来账的形式隐瞒收入，逃避税款。如对某房地产开发公司进行检查时，发现该单位资金相当困难，而与某建筑公司的往来账户“应付账款〞却一次性付清了所欠工程款，应进一步检查。〔二〕销售收入检查的重点58.4、以假代建真开发的名义开发产品少申报收入，造成少缴税款名为代建、实为销售房地产，偷逃税款。这种偷税方式多以土地所有方的名义报建，所需资金由开发方代垫，实际是开发企业以转让局部房屋所有权为代价，换取了局部土地所有权，而土地所有方以转让局部土地所有权为代价换取了局部房屋所有权。双方均发生了纳税义务，一方为销售不动产，另一方为转让无形资产。对假代建的检查要以合同协议为主，严格执行代建的四个条件即：〔1〕以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；〔2〕与委托方不发生土地使用权、产权的转移；〔3〕与委托方事前签订委托代建合同；〔4〕不以受托方的名义办理工程结算。〔二〕销售收入检查的重点59.5、银行按揭贷款资金不及时结转收入，滞纳税款采取银行按揭方式销售开发产品，其首付款应于实际收到日确认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现。而企业不按照规定及时足额结转收入，偷逃税款。检查时可以从银行存款账入手，检查银行按揭的保证金账户存款余额〔银行规定按揭贷款的5-7%不允许动用〕，可以推算银行按揭贷款数额，与结转收入数比较，查找涉税问题。〔二〕销售收入检查的重点60.检查人员也可以到当地人民银行的信贷登记咨询系统查询按揭贷款的发放情况。?中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知?商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。〔二〕销售收入检查的重点61.6、拆迁补偿收入不按规定确认收入房地产开发企业对老城区或旧居民区进行开发时，对原住户普遍采用建成后新房等面积安置，即“拆一还一，多增补价〞的方式，如需增加面积那么以市场价或优惠价出售。〔1〕收取的超面积安置收入，应当并入当期的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。〔2〕按照费用与收入配比的原那么，为简化计算，确定单位可售面积本钱时，对房地产企业按政府拆迁方法规定的补偿标准安置拆迁户的面积，可从可售面积中剔除，将安置标准内的面积发生的有关开发本钱，作为取得土地的费用，只就额外取得收入的面积计算单位本钱。〔二〕销售收入检查的重点62.7、合作开发房地产工程收入〔1〕合作建房行为的认定国税发[1995]156号规定：合作建房，是指由一方〔以下简称甲方〕提供土地使用权，另一方〔以下简称乙方〕提供资金，合作建房。〔2〕不同合作建房方式的所得税处理国税发〔2006〕31号开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产工程，且该工程未成立独立法人公司的，按以下规定进行处理：〔二〕销售收入检查的重点63.A、凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该工程已经结算计税本钱，其应分配给投资方〔即合作、合资方，下同〕开发产品的计税本钱与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税本钱，那么将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。〔二〕销售收入检查的重点64.B、凡开发合同或协议中约定分配工程利润的，应按以下规定进行处理:①开发企业应将该工程形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该工程的利润。同时不能因接受投资方投资额而在本钱中摊销或在税前扣除相关的利息支出。②投资方取得该工程的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。案例：〔二〕销售收入检查的重点65.8、视同销售收入的稽查国税发〔2006〕31号开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入〔或利润〕的实现。〔二〕销售收入检查的重点66.注意：在开发工程立项时作为自用或经营性的资产，可作为自建固定资产，按实际发生的本钱计价，不视同销售。国税发〔2006〕31号①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；③按本钱利润率确定，其中，开发产品的本钱利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。〔二〕销售收入检查的重点67.国税发〔2006〕31号

开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

案例〔二〕销售收入检查的重点68.外资企业国税函[2005]970号企业内部处置资产〔包括各项自制和外购资产〕，除将资产转移至境外以外，不确认收入；相关资产的历史本钱延续计算。内部处置资产是指资产所有权属在形式和实质上均不发生改变的处置行为，包括但不限于以下情形：

〔1〕将资产用于生产、制造、加工另一产品〔2〕改变资产形状、结构或性能；

〔3〕改变资产用途〔如，自建商品房转为自用或经营〕；

〔4〕将资产在总机构及其分支机构之间转移；〔5〕上述两种或两种以上情形的混合。〔二〕销售收入检查的重点69.五、房地产行业税前扣除的检查〔一〕营业本钱的检查可售面积单位工程本钱＝本钱对象总本钱÷可销售总面积销售本钱＝已实现销售的面积×可售面积单位工程本钱房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售本钱，是指已实现销售的开发产品的本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程本钱确认。70.检查时应注意以下几个问题：1、审查本钱核算对象确实定是否正确房地产企业本钱核算中隐蔽问题就是通过混淆本钱核算对象到达调节利润的目的。有些企业甚至把历年来所有工程开发工程本钱，放在一个账户中进行核算，本钱内容包罗万象，时间范围有始无终，而不是以工程为核算对象，进行明细核算，使确认当期单项工程开发本钱失取了依据。五、房地产行业税前扣除的检查71.〔1〕一般的开发工程，以每一独立编制的概算或施工预算所列单项工程为本钱核算对象。〔2〕同一开发地点、结构类型相同的群体开发工程，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个本钱核算对象。〔3〕对于个别规模较大、工期较长的开发工程，可以结合经济责任制的需要，按开发工程的一定区域和部位，划分本钱核算对象。

本钱核算对象应在开发工程开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。五、房地产行业税前扣除的检查72.举例：同一开发工程中有多层和高层建筑因为国土资源管理局确定各业主土地使用证书面积是按照楼基座面积为标准,根据各业主所购置房屋建筑面积占该楼总建筑面积比例分配的。所以楼基座土地本钱直接作为该楼的开发本钱中的土地本钱，对于其他土地本钱可按各业主所购置房屋建筑面积与总可售面积比例分配。这里有个前提，就是多层和高层要分别核算，分别作为本钱核算对象，因为其建筑本钱不同，显然每平方米的销售本钱也不同。五、房地产行业税前扣除的检查73.2、审查本钱计算是否正确

审查企业是否分清工程，本钱计算是否正确，有无成心提高单位面积开发本钱。国税发〔2006〕31号开发企业发生的应计入开发产品本钱中的费用，包括前期工程费、根底设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按规定进行分摊。房地产企业本钱费用明细表五、房地产行业税前扣除的检查74.要注意的是〔1〕按规定作为固定资产管理的房地产工程支出有无计入开发产品的本钱。国税发〔2006〕31号开发企业建造的售房部〔接待处〕和样板房，凡能够单独作为本钱对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理。开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施由开发企业投资建设完工后出租的，按建造固定资产进行处理五、房地产行业税前扣除的检查75.开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，应当单独核算其本钱。开发企业自用应按建造固定资产进行处理外。〔2〕检查有无白条入账现象白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程本钱，是房地产业普遍存在的问题。检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产本钱的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。五、房地产行业税前扣除的检查76.国税发〔2006〕31号开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原那么计入本钱对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期本钱对象的外，一律不得计入当期本钱对象。计入开发产品本钱的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提〔或应付〕费用不得计入开发产品本钱。五、房地产行业税前扣除的检查77.比较特殊的问题－拆迁补偿费按照有关规定，政府征地或收回土地使用权，作为收回国有土地费用，应当向原土地使用机构进行补偿。现行的补偿方式有两种，一是由土地部门从收取的土地出让金中支付；二是由土地部门按政府规定的补偿标准在?收回国有土地协议书?中明确土地补偿金额，作为土地出让金的一局部，由取得土地的企业直接支付给原土地使用机构。

五、房地产行业税前扣除的检查78.对取得土地使用权的企业按照政府规定的补偿标准支付给原土地使用机构的补偿费用，可以作为土地价款的一局部计入开发本钱或在建工程本钱，并按房地产企业所得税有关规定予以税前扣除。但由于补偿收入不属于生产经营收入，不能开具发票，原占地机构收取补偿款开具的收据可以作为税前扣除的凭证。超过政府规定支付标准的补偿款不得扣除，房地产企业在扣除上述费用时，应向主管税务机关提供?土地出让合同?、?收回国有土地协议书?、?公证书?等有关资料。五、房地产行业税前扣除的检查79.〔3〕检查配套设施本钱结转是否正确国税发〔2006〕31号开发企业发生的应计入开发产品本钱中的费用，包括前期工程费、根底设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：：A、属于本钱对象完工前发生的，应按计税本钱结算的规定和其他有关规定直接计入本钱对象。五、房地产行业税前扣除的检查80.B、属于本钱对象完工后发生的，应按计税本钱结算的规定和其他有关规定，首先在已完工本钱对象和未完工本钱对象之间进行分摊，然后再将应由已完工本钱对象负担的局部，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。五、房地产行业税前扣除的检查81.国税发〔2006〕31号开发产品完工前发生的直接本钱、间接本钱和共同本钱，应按配比原那么将其分配至各本钱对象。其中，直接本钱和能够分清本钱负担对象的间接本钱，直接计入本钱对象中；共同本钱以及因多个工程同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接本钱，应按各个本钱对象〔工程〕占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。房屋开发本钱的核算方法

五、房地产行业税前扣除的检查82.检查方法：通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施〔如商店、银行、邮电所〕，这些配套设施如何结转本钱，有无直接列入开发本钱现象。一般存在问题为不单独按工程核算，直接将开发本钱列入房屋开发本钱；或单独核算本钱，但不对土地费用或根底设施费进行分摊。

如检查某房地产公司的安康花园工程，企业账面配套设施仅有幼儿园和居委会、配电室等，而经实地检查发现有1000平方米商业门脸已对外出租〔出租收入已按规定申报纳税〕，经进一步询问会计成认了将本钱已计入开发本钱，造成多转本钱，少纳所得税330000元的事实。五、房地产行业税前扣除的检查83.〔4〕审查销售本钱的结转是否正确国税发〔2006〕31号开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税本钱，不得提前或滞后。如结算了会计本钱，那么应按税收规定将其调整为计税本钱。五、房地产行业税前扣除的检查84.常见问题：A、竣工待售甚至已售的房地产不及时进行竣工决算。一方面无法提供真实工程工程的本钱核算资料，也同时把应计入财务费用的利息费用计入工程工程本钱，降低了本钱利润率，偷漏了土地增值税。由此造成税务机关无法准确地稽征企业所得税、土地增值等各种税款。B、有无将应记入开发产品的开发本钱直接转入销售本钱，造成提前结转本钱，少纳税款。C、重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售本钱，有无早转，多转本钱现象。五、房地产行业税前扣除的检查85.〔5〕税前扣除的销售本钱是否进行会计和税法差异的调整国税发〔2006〕31号开发企业在进行本钱、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品本钱、开发产品会计本钱与计税本钱、已销开发产品计税本钱与未销开发产品计税本钱的界限。计入开发产品本钱的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。计算公示中“本钱对象总本钱〞一般指“开发本钱〞科目未结转销售本钱前的期末余额按税收政策调整后的计税本钱。五、房地产行业税前扣除的检查86.A、计入开发产品的借款利息费用的调整国税发〔2006〕31号开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于本钱对象完工前发生的，应配比计入本钱对象；属于本钱对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。案例：五、房地产行业税前扣除的检查87.B、预提费用的纳税调整国税发〔2006〕31号计入开发产品本钱的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提〔或应付〕费用不得计入开发产品本钱。会计上往往会对公共配套设施费进行预提。案例：五、房地产行业税前扣除的检查88.注意外资房企业规定不同国税发【2001】第142号

企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。苏国税发【2002】62号预提的配套设施费与实际发生的配套设施费的差额，在配套设施工程结束当年调整本钱费用。

配套设施费预提比例＝配套设施的概算数/预计完工年限来确认每年的预提数。五、房地产行业税前扣除的检查89.国税发【2001】第142号可售单位工程本钱费用＝可售总本钱费用÷总可售面积

可售总本钱费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；根底设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具确实定房地产工程可售面积证书中明确的面积。本期可列支工程本钱费用=可售总本钱费用/总可售面积×已售面积+预提本钱费用五、房地产行业税前扣除的检查90.3、审查总出售面积确实定是否正确国税发【2001】142号总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具确实定房地产工程可售面积证书中明确的面积国税发【2006】31号无明文规定，企业会在设计面积、建筑面积和实测面积作文章。〔1〕熟悉商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么〔2〕注意私改规划提高“容积率〞增加销售面积的行为

五、房地产行业税前扣除的检查91.私改规划提高“容积率〞是房地产企业暴利黑幕手法之一，住宅楼规定得比较死，不好见缝插“楼〞，更多的开发商就将目光盯在了商住楼、公寓楼、高档别墅等工程上面，以尽可能扩大建筑面积。五、房地产行业税前扣除的检查92.〔二〕共用部位、共用设施设备维修基金的检查