推盘手法策划实操样本

推盘手法——策划实操[广州]楼盘营销远近大小各不同刘先生初期负责市区内一种小型住宅项目营销，近４００套单位不用一年时间便所有售罄，刘先生因而备受老板看重。日后刘先生接手一种具相称规模郊区楼盘营销工作，几种月下来却颇为失意，近旁其他楼盘销售都很不错，而刘先生负责项目销售却毫无起色，刘先生为此极为烦恼。相反，邹先生原先参加郊区一大盘营销工作，日后接手市区内一种小型项目营销，同样做得很不开心，因素是原先做郊区大盘时有诸多资源可以运用，诸多“ＳＨＯＷ”可以“上演”，但做市区小盘却感觉极为沉闷，很不得意。其实，刘与邹都犯了一种错误：简朴地将自己原先经验随意地套用于不同项目上，未“量体裁衣”、“看菜吃饭”，销售业绩自然也做不上去。其实，郊区大盘与市区小盘营销，诸多手法与方略都不尽相似，需要区别对待。推盘手法不同市区小盘开盘，普通只需做好一二套样板房，投放几种广告，再在楼盘上挂上几条横额，弄个舞狮队助庆一下便可以开售了。此后就是“慢火煲靓汤”慢慢推售，君不见，诸多市区小盘都是在“无声无息”中售罄。倘若嫌销售速度过慢，也可在售价上玩些手法：例如搞几套特价房或将楼盘销售“均价”下调少量。做郊区大盘则不同，一方面开盘就要引起“轰动”，倘若人气局限性，甚至需拉上某些“无关人士”去充数。不但如此，“火爆开盘”后销售还需要保持一定“热度”，保持持续关注度，千万不能让其“冷却”下来，若非如此，则离“烂尾”便不远了。因而，郊区大盘需要“高调”营销。为了保持“热度”，还需要充分运用郊区大盘丰富资源优势“炒作”，例如一段时间后发布“入住率”新闻，或者居住氛围业已浓厚，开始推出配套“商铺”，更或者是那条规划路开通、学校招生开学等等，都是郊区大盘不可或缺“炒作”题材。郊区大盘初期必要完善社区配套，营导致熟居住氛围，即令需要花上更多“冤枉钱”也要先烘托出楼盘社区居住氛围。相反，市区小盘“钱要用在刀刃上”，将产品做精致，环境配套更多去依托周边设施。价格方略不同市区楼盘可以经常使用降价方略促销，而郊区大盘则极忌讳降价方略，即令楼价事实上已是“明升暗降”，除非开发已近尾声，存货已不多。反之，要经常宣称楼盘再次升价，那怕与此同步给出更多“让利折扣优惠”。市区盘楼价较“实”，购房者可以将其与周边楼盘售价做比较——有参照物定价会“实”些；相反，郊区盘大都缺少可以用于比较参照楼盘，因此楼价显得较“虚”。现实中咱们不难发现，市区内楼盘，例犹如处淘金区富力御龙庭与城启波尔多庄园甚至淘金家园，虽然定位不同产品差别性也很大，但售价基本上都在每平方米５０００多元至６０００余元间，差别不大。相反，同区域郊区盘售价则相差较大，例犹如处市桥近旁祈福新村与锦绣生态园，前者售价每平方米３０００元，后者则为１８８０元；星河湾与珠江花园地理位置相近但售价相差也很大。因而，市区盘降价常让买家觉得“有着数”，而郊区盘降价却会令人觉得其价格水份太大，购房者即令拿到大优惠也感觉不到“着数”，因而郊区大盘极其忌讳“降价”。待客方式不同诸多购房者选取市区内楼盘不但是由于看上了楼盘所处位置，更重要是价格，然后才是产品与配套；而选取郊区盘购房者则更多地是由于看上了楼盘环境与配套，然后才是价格与产品。因而，市区小盘销售是“守株待兔”等客上门，而郊区大盘销售则需要积极出击兜售拉客，那怕“拉”上只是某些“游客”甚至是顺路回家楼盘周边原居民。君不见，某些以别墅豪宅定位郊区大盘，虽明知销售对象非“有车一族”莫属，也要安排几辆豪华空调大巴，接送某些明知不也许会“掏钱买别墅”“游客”。由此不难理解，为什么某些市区小盘有时甚至连一杯矿泉水也不备，而郊区大盘却经常提供“免费”盒饭。目的客户不同郊区大盘一定要给自己“定位”，要锁定某一独特目的客户群，并且目的客户群定位区域性要广、概念定位要虚，以便留下更多可以“兼容”空间，大撒网广布线“沙里淘金”。相反，市区小盘若非具备极其独特“风格”，大都无需刻意“定位”，也不需要强硬锁定某一特定目的客户群。郊区盘销售对象大都是“有车一族”，但宣传却不能以“停车场停车位”作“诱饵”，相反，市区小盘即令楼盘自身停车位局限性，也要突出楼盘周边“停车”以便，由于对市区小盘而言，有停车场或以便停车是一大优势，而郊区大盘强调停车位，反而有“喧宾夺主”之嫌，甚至让人觉得楼盘没有更多可以“ＳＨＯＷ”出优势。强调重点不同对于远处郊区大盘而言，一条新规划路带来是交通便捷、生活便利，而对市区小盘而言，一条新规划路带来也许更多只是噪音与烦扰。当前不少市区楼盘总喜欢“吹捧”周边居住氛围浓厚与生活便利，其实所有这些早已为购房者所“一眼了然”，“吹了等于白吹”，相反，市区盘应当多强调楼盘质素与价格，用品质价格去征服购房者，突显楼盘性价比优势。而郊区盘则应当不失时机地强调楼盘环境配套与交通便捷，居住生活便利，要运用优美环境与配套招徕宾客，反而应当淡化价格因素与楼盘性价比（事实上诸多时候也主线无法做比较）。据此咱们不难理解，为什么一条华南迅速干线会令番禺特别是华南板块诸多大盘“风生水起”，而内环路所到之处，却令沿路两边楼盘售价“应声而跌”。市区小盘需要强调是当前“地利”，少“吹”将来规划前景。而郊区楼盘则应多突出楼盘所处区域将来发展前景，少评价当前之“地利”。奥林匹克花园：颠覆关怀重庆晚报10所谓颠覆，是指一种打破既有潜规则叛逆行为。重庆奥林匹克花园当前就正在以一种叛逆行为，对重庆楼市既有销售方式进行一次彻底颠覆。这种颠覆来源于开发商对购房者彻底人性关怀，更来源于奥林匹克花园把握产品一种十足底气。奥林匹克花园可以在短短5年中，扎根于27个都市，修建33个奥林匹克花园，有一种因素就是创新，正是这种不断创新，让奥林匹克花园每到一种新都市，都会有打破这个都市既有楼市某些潜规则、建立某些新规则行为浮现。颠覆，给人性一种必定在销售方式上，重庆楼市当前已经形成了一种基本固定模式：排队、放号、解筹、开盘。应当说，这样商定俗成模式，原本无可厚非，只但是，让消费者把拟定自己“家”选取，压缩在一种极其短时间里，甚至几分钟内，却显得有些不够人性，更有甚者，为了购房而昼夜排队现象，在重庆楼市已屡见不鲜。尽管也有不少开发商为体现人性化关怀，做出了诸如提供座椅、端送茶水等温馨举动，但显然，这种关怀只触及了皮毛，而非本质。放号、开盘，白天、夜晚，让购房者或者曝晒于烈日之下，或者争挤于寒风之中，风餐露宿。某些购房者好不容易辛苦排队抢到购房序号，但为了在开盘时按开发商规定期间完毕选房，不得不准备好几套选房方案，尽管如此，依然会有让消费者措手不及慌张：自己做几套方案都被人选走，遇到此时，购房者就不得不在几分钟内容易做出决定，甚至于某些人在选取时候，连房屋价格和朝向都来不及问，就出手了。而重庆奥林匹克花园选房则是在几天甚至十多天里完毕，没有人为了买房而排队，也没有人催促你在几分钟时间内容易地决定几十万元出路。重庆奥林匹克花园提供购房环境是从容：仔细地比较、笃定地选房和轻松地买房。“在已有潜规则地方，咱们将颠覆不合理规则；在没有规则地方，咱们将建立有序规则。”重庆奥园营销总监李战洪道出此言时，布满着自信和底气。她表达，奥园不倡导那种缺少人性化操作，大张旗鼓地排队放号、解筹选房等活动，或允许以汇集人气，营造火爆场面，甚至达到盲从效果，但成果却是：聚人气造氛围乐了开发商，起大早排长队苦了消费者。奥园颠覆现行惯例，让销售方式回归老式做法，正是为了在开盘前把充分时间留给购房者，给她们最实在人性关怀。颠覆，给将来一种方向奥林匹克花园对当前盛行销售模式颠覆，在重庆楼市刮起了“奥林匹克”风。选房没有时限，重复、比较着看，定房时便自然目的明确并且没有悔意。李战洪把这种让重庆人倍感温馨销售手法，归结为“当代+原始”：奥林匹克花园“一切尽在务实”销售手段，与其“务虚”推广方略形成巨大反差，不搞开盘排队放号、不搞解筹、集中选房等开发商虚张声势、制造“抢购营销”场面，而是回到上个世纪80年代自由选房“原始”年代，做“房屋超市”。整个营销手法上，是以“虚”求实，跳出地产做地产，更高层面追求，将产品、配套等“实”工作，视为每一种项目开发商必要有“固定动作”，没有去做过度张扬。对此，业界人士颇为赞赏，称这种销售方略更能检查楼盘质量，由于消费者购房通过了理性选取，交房时就可以避免某些不必要纠纷，减少了当前市场上存在匆忙“下叉”后又后悔退房事情发生，同步也保护了开发商信誉。甚至有人预言，随着楼市逐渐成熟和消费者更加理性，奥园这种颠覆，将是将来楼市销售手段一种方向。受益消费者，也对这种颠覆关怀予以了认同。曾经亲历排队购房何小姐说，一旦购房排起了长队，购房者心里就不由得开始紧张，紧张买不到自己想要房子。特别是自己看中房子已被别人抢购或队伍中有多人中意同一套房子时，更会不由自主地产生非理性购房意愿，选取某些本来主线未曾考虑房源。颠覆，给购买一种信心其实，奥林匹克花园这种销售方略，也曾经提上过诸多品牌开发商量事日程。但是，奥园却率先把想法付诸于行动。大胆逆市实践，让购房者不久便结识、认同并投资奥园，这一切，是由于有底气和自信做保证。奥林匹克花园品牌号召力，成就着重庆奥园辉煌。秉承奥林匹克花园5年来感召200万中华人民共和国人力量，重庆奥园不但延续着这一号召力，更将它发挥到了前所未有极致。性价比是奥园给出又一种购买信心。花园洋房不到3500元/平方米均价，联排别墅但是5000元/平方米均价，与3300亩超大规模和涉及20辆24小时由奥园来回于主城区高档巴士在内高档次配套等种种高性能比起来，重庆奥园开发商予以购房者实惠和升值潜力显而易见。固然，奥园所处北部新区高成长性地段优势，也是购房者购买信心保障。据悉，购买重庆奥园客户多为二次甚至三次、四次置业者。随着购房经验和购房心态成熟和理性，“买楼跟着都市发展方向走”已成为众多购房者共识，当前，北部新区已汇集了大量精英人群在此工作；北部新区高档楼盘群星闪耀，又吸引着更多人前来落户。在越来越旺盛人气烘托下，北部功能中心正迅速成熟，而奥园，也正在为嗅着明天味道而追着赶着到北部新区安家重庆人，迅速营造出一座人气旺盛高档居住城来。本报记者老调重弹：也论策划策划这个词虽然算上是一种新词，但其表达意思已远算不上新意了，在不同步代，有军师、幕僚、师爷等不同称谓，多用于军事、仕途等方面。正是有了它，古代军事斗争、官场勾心斗角才有了更多看点，让人在惊心动魄同步回味无穷，人们对它作用评价最佳一句话就是“运筹帷幄之中，决胜千里之外”。当代社会，策划多用作经济方面。策划究竟是什么？我觉得，用“出谋划策”足以形容，确切地说，策划人（团队）依照公司（单位）当前状况，紧紧把握公司（单位）战略目的（）或活动规定，针对公司转型方向、公司市场（服务、文化）定位、品牌建立手段、市场活动过程等策划对象，起草出一套（系列）完善切实可行方案过程就叫做策划。从上咱们可以看出，策划从来就不是孤立存在，它是一种综合过程。有人把策划同市场、管理等割裂开来，欲使策划成为独立体系，离开了市场、管理等要素，策划尚有什么存在乎义？难道和人打架也要策划？策划为什么存在？说白了就是要创造效益，涉及经济效益和社会效益。没有效益，还要策划作什么？没有效益，公司怎能生存、发展？从实现形式上看，策划是个从上到下过程，是一种未实现想法，是战略。因而，如果没有从下到上完全配合，很容易成为“纸上谈兵”。这里从下到上完全配合就是指管理人员将当前公司内部存在问题和一线市场销售（情报）人员将有关状况（诸如客户喜好，市场需求、竞争对手布局、举动等等）对的及时反馈到策划人那里，以便及时地给出或调节对策。这正如战争时，参谋（长）依照我方眼下总体实力和侦察人员提供敌情，制定或修改战役（斗）方案同样。完全策划应当连接一种公司内部和外部，它对象应当涉及公司内部组织形式、公司文化确立、员工培训及勉励机制、公司物流布局和外部市场运作手段（涉及广告、促销手段）、资本运作手段、销售渠道（商）布局、公司经营理念以及全局性公司战略制定和品牌锻造。一流策划应当可以将内部对象和外部对象资源进行有效整合，以达到事半功倍效果。我以为，对于普通策划人来说，并非一定要时时地完全创新，那是特流策划人事，普通策划者只需依照客户状况，将前人点子进行有效组合，最佳再稍加新意，使自己方案成为有力组合拳。方案做出来后，便进入执行阶段，下面核心是与否有一种好执行人。一种先进执行人，对于好方案，她可以精确完全地把握方案精髓，可以迅速进入角色，甚至能使方案获得比预期更大效果；对于差方案，她可以适时地用“将在外，君命有所不受”理论，拼弃（差）方案，自己依照市场状况，当机立断，迅速地拿出补救方案来，这时执行人，开始兼任了策划人角色。这个过程，体现了战略与战术关系问题，战术可以容忍平庸战略，这就是某些没有任何筹划、远景目的公司生存较好因素，但是锻造一种品牌，并使它长期，没有高明战略策划，那是不也许；而战略一定要有高明战术配合，脱离了战术配合，战略目的就成了天方夜谈神话。尚有一种问题，那就是策划人和她方案与否被赏识，这个问题也是个很重要问题。不被赏识，再先进策划人，也让你有“冯唐易老，李广难封”感觉；再先进策划案，也会束之高阁。对于先进策划人来说，最幸运莫过于有一种赏识自己“伯乐”。一种当代版“三顾茅庐”对当代人来说，依然是有很大吸引力，可惜，当前缺少惜才如命“刘备”们，还是让某些怀才不遇人感触万千！10月11日重庆晨报报道800重庆奥园魅力四射本报讯备受人关注重庆奥园，遭遇空前激情，近来可谓捷报颇传：在不到一种月时间内，800多套花园洋房已所剩无几；在几乎没有任何宣传背景下，其推出130多套别墅（涉及联排和独立）也已接近尾声。这样战绩在重庆市场着实令人惊艳和拍案称奇。争先恐后买买家们来自重庆奥园在主城设立各大销售接待中心精确信息是，本次重庆奥园向市场推出808花园洋房只剩40套（这之中不涉及当前正在向重庆奥园做工作想一口气“吃“下几十套、甚至100多套几位神秘大客户）；一种更有趣现象是，从来主打低密度花园洋房重庆奥园本次在一期“雅典卫城”中推出122套滨湖连排别墅、10套滨湖独体别墅，更是遭遇重庆购房者空前热情。10天内，100多套别墅已然名花有主。连日来，记者在杨家坪、沙坪坝、解放碑等几种重庆奥园销售接待中心看到，前来征询、下订人群一拨接一拨，争先恐后地挑选自己称心如意好房子。称心如愿，欣喜而去；来迟了，没有订到房，则是全家老少齐出动，各自绝招，要么将重庆奥园置业顾问跟前跟后，要么劝告别下订者高风亮节，转让给自己。一副不达目不罢休壮观景象。除了热情普通购房者，一亮相重庆奥园，就吸引了不少大客户眼球。一位张姓先生向记者不无骄傲和激动地向记者透露，她和亲朋朋友加起来十余家人都成了重庆奥园业主。据透露，另一位神秘大客户更是对重庆奥园挥出了大手笔，要一口吃下百余套房。但考虑满足更多购房者热情和强烈需求，重庆奥园开发商婉拒了这位神秘大买家规定。除了置业顾问，重庆奥园高层更成了要房源者套近乎重要对象。9日就在记者采访重庆奥园营销总督李战洪时，其电话响个不断，多为向其套近乎要房源各路“熟人”。另一方面，重庆奥园吸引客户群也颇故意思。一亮相重庆奥园，就吸引了重庆精英阶层热切目光。可谓将重庆精英阶层来了个一网打尽。来自重庆奥园客户中心信息显示，当前预定其别墅意向性客户大多是年龄在30岁—45岁之间高档白领、公司中高层管理者、私营公司主等。可以预见是，在不久将来，重庆奥园将成都市精英者一方居家、休养乐园。重庆奥园“香饽饽”背后要说房子，眼下重庆可谓是乱花迷人眼，各路开发商源源不断地市场推出形形色色房源，那么，为什么购房者向重庆奥园体现出如此大热情，使得一亮相重庆奥园就在重庆楼市出尽风头，上演“风景这边特好”令人振奋和艳羡风景？细细分析起来，咱们说重庆奥园成为重庆楼市‘香饽饽’并不是偶尔，种种利好和魅力炼就了重庆奥园能香满楼市。在众多魅力中，奥园品牌号召力，在成就重庆奥园辉煌，自是功不可没。这正如奥林匹克花园5年来已感召200万中华人民共和国人同样，重庆奥园不但延续了这一号召力，同步更是将这一号召力发挥到前所未有淋漓尽致。事实上，空降重庆就高擎性价比大旗，也使得重庆奥园一种3300亩“巨无霸”在重庆购房者迅速建立了牢不可破亲和力。均价不到3500元/平方米花园洋房、均价5000元/平方米联排，与超大规模、高档次配套（据透露，仅用于24小时由奥林匹克花园来回各主城区高档巴士，重庆奥园将配备不下20辆。其中，2台高档巴士将在近几天内运抵重庆，投入使用）等种种高性能比起来，掰着指头算购房者就欣喜地读出了重庆奥园高性价比，读出了重庆奥园开发商予以购房者实惠和升值潜力。另一方面，北部新城地段高成长性，也是促使购房者们争先恐后出手重庆奥园又一因素所在。购买重庆奥园客户多为二次、其至三次、四次置业者。随着购房经验和购房心态成熟和理性，“买楼跟着都市发展方向走”已成了众多购房者共识。而3300亩重庆奥园，正处在这个区域核心位置上，无疑是炙手可热重庆北部新区一面旗帜，其蕴含都市“能量”不可预计。从而，也就显示出重庆奥园追捧者远见专家盛赞奥园户型创新记者日前从中华人民共和国建设报主办重庆奥园“人居环境和居住方式研讨会上”获悉，奥园户型得到与会专家高度赞扬，以为是对原有户型设计一大突破，是一种独具匠心创新。居然将从来认真公允理性严肃专家们都打动了，奥园户型究竟有什么秘密？让咱们走进奥园，走进专家，去打听奥园户型每一种精彩细节。人性细节打造奥林匹克花园一期推出别墅有一种共同点，就是每一户均面朝湖泊。烟霞秋水、长天落日，使人尽享尊崇生活。奥园还在别墅内，精心设计了首层屋前、屋后小院，这种设计不但增长了业主生活空间，也增长了业主同左邻右舍交流机会。奥园还为某些房屋设计了凹入天井，增长了整个房屋采光以及同自然交流乐趣。上下穿通天井，为餐厅设立了观水景框，将园林引入居室。超越老式阳台设计理念。买一套联排别墅，业主将获赠其中车位、景观阳台、生活阳台，这些面积加起来近100平方米，业主尽可享有“超级空中花园”老式别墅，老人小孩“爬上爬下”，成了最累一族。于是，奥园在我市首创别墅中“卧室进首层”设计。让老人和小孩可以有更轻松生活环境。户型突破创新奥园户型错落别致，花样繁多，再挑剔客户也会为奥园灿若群星户型所打动，举例，仅仅花园洋房即达到20各种型态，连排10各种、独栋2种。面积也是，花园洋房80—140平方米，连排160—240平方米，独栋292—每一套户型从一层到五层平面都是不同样，楼台有大有小，有退有进，给人们选取余地相称大，不像重庆其她房子设计，从底层到顶层都是同样。起居室和餐厅都是朝景观比较好方向，体现了情景洋房品质，并使情景互相有机交融，使业主可以足不出户，就可以享有到美丽自然风光。专家高度必定奥园户型使从来喜欢鸡蛋里挑骨头诸多地产专家翘起了大拇指，被以为是奥园在户型上一种跳跃式创新。中华人民共和国建筑设计研究院副总规划师韩锈琦先生以为，奥园在户型设计上有独出心裁、颇具匠心之处，是对老式户型设计一种突破。韩先生特别提到奥园在空间营造上尺度把握地极有分寸，安全空间和私密空间安排非常合理，恰到好处。这些创新方面，处处体现出奥园第三代精品解析奥园速度7月份才刚刚宣布来到重庆，8月份就开始举办产品推荐会，9月份一期推出900多套花园洋房和别墅就未售先火，几乎被热情重庆人抢购一空，以致未开盘就要封盘。人们在惊艳奥园所获得辉煌战绩时，也在一遍遍追问，奥园速度究竟是一种什么样速度。奥园狂飙突进之后，究竟有什么样助推器，才使得它在重庆地产市场神骏非凡，一骑绝尘呢？记者为此采访了几位营销专家，来探讨奥园现象。方略之一：集中造势，遍地开花7月10日，“奥林匹克来到重庆”巨型户外广告几乎铺天盖地、无处不在。当天重庆几大主流报纸，均有好几种整版彩页广告。同一天解放碑广场，国内知名百名模特参加、名为“盛世中华迎奥运”文艺汇演正吸引着上万人关注，而“在短短24小时内，奥林匹克花园由一种不为重庆市民所知外来地产品牌用近千万广告推广费用，创造了一种重庆城人人争说奥园奇迹。评价：伤其十指，不如断其一指。集中轰炸造势，借淡季强势进入市场，先声夺人、遍地开花、引人眼球。方略之二：品牌在天，人在地行品牌力量是在于它迅速复制和推广，而奥林匹克花园挟其成功运作几十个楼盘经验，固然能迅速在重庆形成品牌效应。而在追求和维护公司品牌同步，其在房屋品质构造和户型构造上均有所创新。并且推出诸多人性化设计，非常符合当代人对精神生活需求。评价：品牌力量让人无法抗拒。运用成熟品牌是奥园成功又一法宝。方略之三：吻合风向，引领潮流奥园广告语：重庆向北，生活向奥林匹克，就很能阐明问题。向北，是重庆都市、重庆地产发展方向。崇尚品质、自由、运动，也是当代人潮流生活需要，而奥园就可以从潜意识里满足人们对潮流需要，满足南富北贵地理心理优势，其被追捧也自然在情理之中。评价：符合重庆都市规划政策，既可以减少诸多阻力，又可以得到政策支持。同步将自己自由潮流元素融合到这场都市北移浪潮中，可以形成市场共鸣。此外，制造神秘感、不按常规出牌也是其经常惯用手法。总之，正是奥园运用了上述种种方略，才使得奥园可以在短时间内成为重庆广受追捧品牌重庆奥园刷新多项记录？在山城猛刮“奥园风暴”重庆奥林匹克花园，这只地产大鳄一举一动自然成了人们高度关注焦点。有业界人士惊呼，重庆奥园这只地产大鳄将在重庆楼市刷新多项记录。刷新记录之一：开盘就封盘或者主线就不开盘记录。放号、开盘，让购房者要么在大烈日下挥汗如雨、曝晒，要么在寒风苦雨中争挤，这样不人性化场面，在重庆以至全国众多都市新盘中是常态。而重庆奥园高层表达，重庆奥园不会走这条老路，不会搞大张旗鼓排队放号、解筹选房等多余活动。布满自信奥林匹克花园而是在此前将时间充分留给购房者，处处为消费者着想，让购房者有充分时间选到自己“心水”房。重庆奥园营销总督李战洪表达：依照奥园销售前线反馈市场信息，传言中关于“未开盘就要封盘”说法，正在一步步成为也许。刷新记录之二：营销手法刷新。细心观测就会发现，重庆奥园营销手法是与众不同。在所谓“产品营销”时代，重庆奥园却不按常规出牌。从7月10日“来到重庆”至今，重庆奥园很少说产品，而是环绕都市——生活——筹划这条脉落，一路风生水起。有人说这是在务虚。而李战洪表达，“虚中自有黄金屋”。“虚到极致自有突破为此，李战洪将这种手法归纳为“当代+原始”：奥林匹克花园销售方略，与其“务虚”推广方略形成巨大反差，销售手段将“一切尽在务实”，不搞开盘排队放号、不搞解筹、集中选房等开发商虚张声势、制造“抢购营销”场面，而是回到上个世纪80年代自由选房“原始”年代，做“房屋超市”。而在整个营销手法上，则是以“虚”求实，跳出地产做地产，更高层面追求，将产品、配套等“实”工作，视为每一种项目开发商必要做“固定动作”，没有必要过度张扬。刷新记录之三：成交额、成交量刷新。据理解，按当前良好势头，奥林匹克花园今年将刷新重庆市房地产业“单盘成交金额”和“单盘成交户数”两项记录。而另一种激动人心数字是，在不到一种月时间里，900余套数量，在重庆楼市似乎也是一种稀有数字和战绩。刷新记录之四：从7月10日“来到重庆”，到如今推出房源几近一抢而空，时间仅为短短3个月。重庆奥园创造这一“重庆速度九月24近来，重庆楼市逐渐进入秋季高潮，北部新区大盘率先吸引了购房者眼球。当购房者细究各家产品时惊奇地发现，此前未见任何宣传重庆奥林匹克花园一期122套连排别墅、10套独体别墅，一半左右已被悄悄预定。北部新区别墅群起作为楼市中顶级产品，别墅从来备受瞩目。特别是在北部新区这个正在崛起富人区，别墅更集中体现了楼盘品质化、高档化趋势。从两三年前人和、两路一带小别墅楼群开始，北部新区别墅已现山露水；当和记黄埔走过北部新区人和立交打造比华利豪园时，重庆楼市眼球大量地汇集于此；随后，龙湖•蓝湖郡、保利花园等项目把更多关注吸引到了金开大道，吸引到了北部新区。当前，北部新区尚有哪些别墅项目？购房者们把目光更多地投向金开大道上“八大金刚”。不少人发现，在别墅产品上还没发任何声音重庆奥林匹克花园，竟已有数十位客户预定登记别墅。据重庆奥林匹克花园置业顾问透露，当前预定其别墅意向性客户大多是年龄在35岁—45岁之间高档白领、公司中高层管理者、私营公司主等。从来主打花园洋房重庆奥林匹克花园也有别墅，且如此抢手？这引起了更多购房者兴趣。据悉，除了低密度花园洋房，重庆奥林匹克花园在一期“雅典卫城”中推出了122套滨湖连排别墅、10套滨湖独体别墅。这些别墅位于160多亩天然湖“爱琴海”边，占据着地块中最佳位置，视线开阔且可与水零距离接触；基本上都坐北朝南，光线充分。重庆奥林匹克花园独体别墅户型有两种：分别为300平方米与400余平方米；连排别墅户型面积则从160多平方米到240别墅进入大配套时代为拥有宁静环境，别墅大多在远离闹市地方“安营扎寨”。此前，别墅盘体量普通都不大，这也意味着其不也许有大配套。于是，居住在别墅虽以便了自己，却牺牲了生活便捷，还把孤单留给了老人和孩子。当前，别墅盘品质越来高、也越做越大，居住者在享有环境、获得身份认同同步，同样也能获得完善配套。金开大道上“八大金刚”，体量动辄上千亩。同样高档别墅产品、同样宁静环境，却可享有“大配套”。同步，大盘在品质生活倡导上，也远非以往小盘可比。例如，作为一种3300亩超大盘，一种倡导“健康、运动”生活全国连锁品牌，重庆奥林匹克花园与外地姊妹楼盘同样，将拥有完备体育主题会所、休闲娱乐设施、商业配套。体育设施中涉及1.6万平方米体育会所、1.8万平方米攀岩公园、1万平方米位于“爱琴海”边重庆奥林匹克花园一期别墅，通过车道分流、间隔景观带以及独立物管，在社区中自成一统；同步，别墅又享有着奥林匹克花园各种完善配套。当前，预定重庆奥林匹克花园别墅客户中意大均有两条，一是“大配套”，二是奥林匹克花园“健康、运动”生活。“大配套”带来是“全生活”。这一点不但在金开大道各大“金刚”如此，在重庆奥林匹克花园也正得到验证。[现象]未做盛妆亮相，预定紧锣密鼓北部新区别墅凭啥打动市场？作为楼市中顶级产品，别墅向来是多数人关注对象、少数人享有专利。为吸引更多市场关注，别墅往往在开盘一两年前就会通过媒体、户外广告等展示形象；开盘时，开发商更会通过各种活动、密集广告轰炸，让项目盛妆登场，以突显别墅尊贵。但是，近来奥林匹克花园别墅却在还没宣传状况下就被预定一半。在重庆楼市，这倒是件稀罕事，其因素引起了楼市极大兴趣。户户滨湖在拥有两条江重庆，亲水是居住中相称看中一点。不少别墅楼盘没有天然水体也要想方设法做人工水体，重庆奥林匹克花园却有一种160多亩天然湖泊“爱琴海”，别墅居住者与水能零距离接触。坐北朝南、背山拥水坐北朝南、背山拥水，是北半球国家科学居住选取。重庆奥林匹克花园连排与独体别墅基本都坐北朝南，各个房间都拥有充沛光线；一期地块前面是“爱琴海”，背面就是奥林匹亚山。被誉为“超级花园洋房”160平方米精致连排当前，重庆不少选取别墅购房者是三口之家甚至两口，160多、170多平方米连排无疑相称实用。重庆奥林匹克花园连排别墅户型面积则从160多平方米到240多平方米，创造了重庆小面积连排别墅纪录。既有不少人放弃了原筹划，由买洋房转向购买了奥园“超级花园洋房”罕有“两层”联排别墅为使建筑、人文、自然得以充分互动，满足人们精神需求、居住需求等各种需要，奥园打破联排别墅设计老式，与国际别墅生活方式接轨，动静分离、室内活动空间便捷，其“两层”联排别墅受到市场追捧。近100平方米“空中庭院重庆奥林匹克花园秉承“住宅+运动+教诲+自然+奥林匹克内涵”规划原则，环绕“山水谷林园桥风”等自然元素，在户型设计时充分体现了人与自然和睦相处，户户享有100平方米左右“空中庭院”。据说其没有作任何宣传接近“买一送一”销售办法，更让人心动（买一套联排别墅，其赠送车位、景观阳台、生活阳台等不低于100平方米首层出卧室设计在设计上，重庆奥林匹克花园某些户型首层即配有卧室，适于家有老人、小孩及不肯登梯爬高购房者。据悉，这也是在当前预定中相称受欢迎一种设计。此外，设计还充分运用了湖滨缓坡地形，例如某些两层构造独体别墅从二层入户，客厅、车库均设在二层。[趋势]北部新区由富及贵向北、向北、再向北！众多大盘正在北部新区崛起。它们总占地超过1万亩，宛如一座城，一座重庆前所未有高品位居住区。从新牌坊往金开大道，这些品质大盘从体量到起点、再到品质，个个项目都在冲顶重庆楼市高品位领域。说它体量大，是由于这里楼盘，超过500亩就有9家，其中超过1000亩就有6家，总占地面积超过了1万亩。例如，龙湖圈地1600亩，建工吞地1500亩，融科置地占据1000余亩……重庆奥林匹克花园更是扛下了3300亩。说它起点高，由于这些楼盘目的惊人一致：建造重庆高档住宅社区，客户群直指中高收入人群，例如白领甚至更高金领。例如奥林匹克花园，将在重庆演绎集地产、体育、教诲等于一体复合地产，且产品重要为低密度花园洋房、连排别墅、独体别墅。说它品质高，是由于各种精彩纷呈崇高物业均在这里呈现，例如别墅物业、高尔夫物业、奥林匹克运动社区、山水物业……仅容积率这一指标，就可以判断出这些物业档次：几乎所有楼盘容积率都低于1.5，且大多数都不到1。在大某些重庆人眼中，重庆富人区是从以龙湖南苑、西苑代表新牌坊片区开始。当前，富人区已从新牌坊向北延伸；并且，随着金开大道“八大金刚”等气质楼盘吸引越来越多精英人群落户，这一区域贵气显山露水。无怪乎有人这样评价重庆富人区——南富北贵。[言论]要鱼，也要熊掌住在别墅是什么感觉？户主说，环境较好，没有了此前社区嘈杂；虽然生活有时不太以便，但有车也不太成问题。父母说，房子好是好，就是没人说说话。孩子说，没有小朋友一起玩。三个说法，代表了两种心声：住在别墅，获得身份认同，享有宁静环境；住在别墅，离开繁华、隔断人群。好久以来，这两种需求是鱼与熊掌不可兼得，别墅与大配套似乎成为了一对矛盾。人群体习性因而被制约。于是，当别墅户主借助汽车挽回了生活缺陷时候，却将老人、孩子留给孤单——再好房子，对她们都无异于藩篱。所幸是，当前楼盘越做越大，此前在繁华市区才干有商业设施、体育会所、休闲娱乐等，在宁静环境里也能享有到了。例如重庆奥林匹克花园别墅，在社区中自成一统，同步又享有3300亩超级大盘完善配套。因此，大配套与别墅不再是矛盾；住在别墅，鱼与熊掌也能兼得。每个都市均有属于自己舞台，每个时代演绎着不同主题故事。继八十年代以广州天河区为代表珠三角、九十年代以上海浦东区为代表长三角大阔步发展后，21世纪中华人民共和国，以重庆北部新区为代表这块中华人民共和国西部风景最美丽，环境资源最优越土地上，已经开始了经济大提速和都市化建设浪潮。重庆，让世界瞩目。一种都市有无吸引力，不但在于宽阔街道、优美绿化、园林式环境、当代化设施，更在于有无都市魅力和居住环境质量和品位，能不能汇集四海精英，有无使她们留连忘返都市舞台和生活空间。重庆向北，都市向新。北部新区，已成为重庆都市发展重心。三把火烧出奥园重庆青年报9•1999年，广州第一种奥林匹克花园在中华人民共和国开园，首创了复合地产概念。一种全新生活模式在社区里诞辰。从此，这个张扬着奥林匹克精神复合地产在全国各大都市遍地开花。•开创一种崭新地产模式不容易，让这种模式如此疾速地强势繁衍则更是不容易。但最值得钦佩还是奥林匹克花园能在发展中保持旺盛摸索激情，大胆开拓更辽阔经营之道。•7月10日，就在第三把火烧出奥园新时代6年风雨历程，转战广州、上海、北京等全国各大都市之后，在重庆推出第三代精品奥园8月，火红8月，处处一片狂热。奥林匹克圣火在雅典燃烧，整个世界为之呐喊，为之倾倒。奥林匹克代表着一种精神，一种文化，它生生不息，永不落幕。随着奥林匹克圣火点燃，一种与奥林匹克这个国际大品牌有关联“中华人民共和国第一名盘”——“奥林匹克花园”，也将自己在重庆扩张步伐，大踏步地向前推动。奥运匹克花园这个高扛着奥运匹克精神大旗楼盘，刚在重庆落脚，就以它惯用大手笔，气势恢弘地在重庆楼市，打出一系列令人眼花缭乱“迷踪拳”，开始了它在重庆发展筹划和生活筹划：8月14日象征着奥运精神会员俱乐部“奥龙会”在重庆正式吸纳会员，8月事实上，早在1999年，第一种在广州开园奥林匹克花园，就率先提出复合地产开发模式，首创把高尔夫运动引入社区，以“运动就在家门口”生活理念，将房地产和体育产业进行复合。接着，为了给业主创造一种健康生活人居环境，“奥园”又将房地产业与文化教诲产业嫁接复合，并大胆提出“南奥学村”概念。通过复合地产这种模式把体育元素、文化元素及教诲元素和住宅产业有机结合起来。对此，业界人士评价以为，跳出地产来做地产，是奥园品牌灵魂，它一方面使得自己产品具备独特性，另一方面使得奥林匹克花园成为畅销代名词，甚至使得这种操作模式成为业界普遍学习效仿一种模式。在地区性极强房地产行业，奥园创造了一种通过品牌输出和操作模式输出实现地产品牌扩张模式，或许应当说这也是奥园七八年发展中成就最大奥园动了谁奶酪？每年8月本来是我市老式房地产淡季，然而今年8月我市房地产业界却有某些不同现象和声音。其中最典型就是重庆奥林匹克花园掀起热浪，业界有人称之为“奥林匹克花园现象”。重庆在浮现“奥林匹克花园现象”同步，也招来了奥园在其他都市罕见围追堵截现象，不容置疑，奥园在重庆一定是“动了谁奶酪？”。缘起何方？思考再三，好像可以从如下思路中找到一点答案……回答“奥园动了谁奶酪？”问题途径可以从下文找到某些提示：大体有这样几种大方面－－：1、大盘、大配套、大营销；2、“奥园速度”；3、北部新区竞争格局；4、推盘手法与方略；5、奥林匹克花园高举项目性价比大旗；6、高起点教诲资源配套7、健康管家服务8、土地公开拍卖竞争；人们仔细看看下文就可找出某些答案……“奥林匹克来到重庆”“打造奥林匹亚山”“一年成势、两年成形、三年成城”“重庆向北、生活向奥林匹克”……重庆奥林匹克花园在重庆楼市掀起一道强烈“奥园”风暴。而随着这道风暴“风力”愈来愈强，关注和向往奥园人群队伍也正在一每天壮大着，漫延着，汹涌着。这道风景，无疑成为重庆楼市令人惊艳一道奇观。8月29日，重庆奥林匹克花园以9•5亿元巨资一举拿下此前竞争激烈北部新区蔡家沟而接下来一种个大手笔活动，奥园风暴更强有力。而之中，7月10日在解放碑举办新闻发布会以及“盛世中华迎奥运”大型文体表演，这次“重庆奥林匹克花园启动盛典紧接着，7月中旬，重庆人一朝醒来惊奇地发现，重庆主城区交通要道上一夜之间立起了20多块户外广告牌，让重庆人在感受到奥园大气同步，对“奥园速度”也留下深刻印象。……8月14日奥龙会、8月解放碑、希尔顿酒店、大田湾体育馆、朝天宫豪华游船、重庆人民大礼堂……在一次次大手笔事件营销活动中，重庆奥园对活动地点选取考究，令业界称奇。“仅从这一点上就可以一窥奥园运作高超。”一位业界资深人士研究了重庆奥园多次活动后，如此感叹。高擎高性价比大旗但是，仅有品牌又是远远不够。只有作为品牌载体产品自身过硬了，品牌内涵才有附着点和实现也许。因而，产品才是打动人们最为核心之所在。而在这一点上，重庆奥林匹克花园又给了重庆人以意外惊喜。由于，已然启动重庆奥园一期，已高高擎起高性价比之旗。详细说来，重庆奥园高性价比又是全方位。一方面，在谈到重庆奥园是如何打造最佳人居环境时，重庆奥林匹克花园说：“奥园人居环境营造自始至终是环绕人文与自然来做，让人文、自然互动起来，开发出真正人居环境，让居住者生活在人文与自然完美统一中，真正满足人们居住多重需要。”在谈到奥园产品环境功能时：“重庆奥园产品环境设计以人为本，同步具备生态环境功能、景观文化功能、健康成长功能和休闲活动功能。从居住、运动、教诲、绿化、园艺、交通和环保等诸多方面综合考虑，注重环境生态化与个性化，崇尚自然，追求原生自然环境与人工元素紧密结合。”“奥林匹克花园将高举项目性价比大旗，召唤60000重庆人。”在人们敏感价格上，重庆奥园日前传递出消息是，花园洋房均价不会超过3500元/平方米。这一价格，对于此前紧张奥园价格太高和紧张4000元/平方米如下是买不到重庆将来示范城区（北部新区）房子人们来说，一颗悬着心终于可以放下。其高性价比更体当前其大手笔、高瞻远瞩规划上。3300亩、250万平方米，无疑是重庆楼市中“大个儿”。而众多考虑周全林林总总设施，带给人们将是耳目一新大生活、大配套。从小孩到老人各个层次高起点教诲资源配套，规划业主人生，管理业主健康，带给业主也是大利益。如此种种都无不体现着重庆奥园高性价比，由此形成号召力和牵引力势必更强，这也就意味重庆奥园追捧者队伍将更加壮大。有关链接：重庆奥林匹克花园大事记1、8月29日，重庆土地拍卖中心将北部新区蔡家沟2367亩土地进行公开拍卖。本次拍卖活动中，奥园和重庆本地几家有实力开发商展开激烈竞争。在通过多轮角逐后，最后，奥园以2、5月13日春季房交会，可以说是重庆奥林匹克花园初次在山城亮相。在这次房交会上，奥园推出“奥林匹克冠军暨世界冠军奖杯奖牌展”与“奥林匹克花园在中华人民共和国名盘廊3、6月18日，重庆奥林匹克花园置业有限公司董事会决策：“一年成势、两年成形、三年成城”――重庆奥林匹克花园项目发展筹划4、7月10日，在万人注目解放碑，重庆奥林匹克花园举办了项目入市以来规模最宏大一次亮相活动。当天新闻发布会，宣布“奥林匹克来到重庆”。同地，当天在海逸酒店举办“奥林匹克与都市发展”论坛、“盛世中华迎奥运”大型文体表演，以及来自中体产业、中奥房联、世界冠军等多人特意前来捧场。5、8月14日，重庆奥林匹克花园“奥龙会•重庆生活筹划”在重庆希尔顿酒店盛情揭幕。6、8月21日，在重庆人民大礼堂举办产品推介发布会。7、8月22日起，举办奥龙会金银卡申请发放。奥林匹克花园凭啥打动重庆转载商报从去年初至今这一年多时间里，重庆楼市从火爆走到了安静。特别是近来两三个月里，楼市疲倦已被人们公认。但是在安静与疲倦中，一种亮点却迅速闪现。7月10日，重庆奥林匹克花园在解放碑正式亮相，100多位市民看完立即跑到雨田大厦接待中心规定登记；一种房记三年等待本地一种房地产行业老记，三年前到南方看到奥林匹克花园，看到绿荫掩隐中花园洋房，看到大规模体育主题会所，体味到运动健康生活方式，体味到真正奥林匹克精神，当即爱上了奥林匹克花园。遗憾是奥林匹克花园当时还没有进入重庆，老记说会始终等待。三年之后，奥林匹克花园来到了重庆！老记以及诸多与她同样偏爱奥林匹克花园重庆人终于可以梦想成真。今年重庆春季房交会4天展期内，3386位重庆人在重庆奥林匹克花园登记了购买意向。截至当前，参加奥林匹克花园生活俱乐部奥龙会重庆人超过了5000位。点评：品牌影响力。从一位房产专业人士等待，可以得出奥林匹克花园打动重庆人第一种理由。在中华人民共和国地产连锁品牌中，奥林匹克花园是较突出。在信息交流越来越快当前，奥林匹克花园品牌早就潜移默化地进入了重庆人心中。这可以在重庆奥林匹克花园意向性客户登记中得到证明——30%人在登记前就已经懂得奥林匹克花园这个品牌，并冲着这个品牌而来。“奥林匹克”份量夏季奥运会正在雅典举办，“奥林匹克”这四个字很也许是近来提及率最高词语。搭着奥运会顺风船，重庆奥林匹克花园还没开口已惹人关注。7月101.6万平方米体育会所、1万平方米竞技场、1.8万平方米攀岩公园、8000平方米拓展训练营、7000点评：健康、运动购房趋势。在温饱问题解决之后，人们开始追求更好生活条件。在生活条件越来越好同步，人们开始考虑更健康生活方式。例如居住，上个世纪80年代前重庆人只要有间房住就很满足；80年代末房改开始后，人们又想拥有一套真正属于自己房子；90年代商品房浮现后，住哪里、住什么房子开始有了选取。当前，健康、运动成为越来越多重庆关怀问题。于是，在“奥林匹克”这四个字感召下，重庆人把目光投向了奥林匹克花园。低密度+花园洋房重庆奥林匹克花园打动重庆人尚有一种重要理由：产品。也是在这次亮相时，重庆奥林匹克花园发布了开篇之作：一次性推出14万平方米、940套，其中808套花园洋房，122套连排别墅，10套独立别墅。按照重庆人“退台、露台、跃（错）层”花园洋房习惯性原则，不少号称花园洋房只属于多层。重庆奥林匹克花园洋房却是典型退台式建筑，每户有露台，某些户型为错层式构造；楼高分5层、6层两种。点评：低密度花园洋房走俏。从去年以来，重庆购房者有一种趋势越来越明显：亲地、见天。与这个趋势相符，低密度多层越来越受青睐。例如从竞地·蒴源居开始，到金科紫园，户户见天花园洋房在购房者心中占据了越来越重要位置。当前，重庆奥林匹克花园尚未推出，但其退台式样构造多层花园洋房已经让不少重庆人陷入了爱河。北部新区+大盘+实力，北部新区，一种面积136.6平方公里大区，一种规划人口65万元新区。依照都市总体规划，这里将成为极具活力都市发达圈核心增长极和重庆财富诞生地。就是这个区域，吸引了奥林匹克花园、棕榈泉国际花园、保利花园大盘等纷纷落户。其中，重庆奥林匹克花园就是一种体量达3300亩超大盘。总建筑面积250万平方米，住户两万户，居住人口6万。为完毕这些，重庆奥林匹克花园100亿打造奥林匹亚山，“一年成势，两年成形，三年成城”。点评：居住在大盘。重庆楼盘众多，为什么选取大盘？住在大盘，享有是品质级生活。大盘开发商必要是有实，她们不但提供产品，还倡导生活。住在大盘，享有是都市级配套。例如重庆奥林匹克花园，6万居民已经相称于一种小都市。教诲、生活、商业、娱乐、餐饮都将按照都市级来建设。[纵深]“一年成势，两年成形，三年成城”——看重庆奥林匹克花园发展对于一种大盘，特别是上千亩大盘，购房者往往会有这样一种顾虑：我会与工地为邻多久？这一顾虑在重庆奥林匹克花园却不存在。从1999年开始，短短5年时间内，奥林匹克花园发展到全国27个都市、33个楼盘（涉及在建、筹建）、200万居住人口规模。8月21日晚上，重庆奥林匹克花园总经理路鹏详细描述了项目发展战略：项目分为3个阶段滚动开发完毕，预测总户数在2万户左右，居住人口超过重庆奥林匹克花园将“三年成城”，这与其3300亩体量相比是相称短。在重庆，一种不到千亩楼盘开发周期往往就为3—5年。组团式开发模式，每开发一期即成熟一期。例如，开篇将一次性推出14万平方米，涉及808套花园洋房，122套连排别墅，10套独立别墅。900多套住宅与其她组团之间，将有上百亩湖面间隔。奥林匹克花园一贯运动、健康生活方式，将通过先期推出各个体育主题会所、休闲娱乐设施、商业配套，以及社区康体制度得到体现。上海奥林匹克花园、北京奥林匹克花园、天津奥林匹克花园、成都奥林匹克花园等外地姊妹楼盘已经证明了这一点。值得一提是，随着重庆市政府重心“北移”，北部新区迅速成为一种成熟经济开发区。到，该区将成为一种集市政、商业、住宅为一体当代化新城区。这也将促成重庆奥林匹克花园等楼盘迅速成熟。“一年成势，两年成形，三年成城”，重庆奥林匹克花园用这样理念，依托中体产业强大体育资源，以超前观念和超大规模启动重庆运动与健康生活模式，缔造出奥林匹克生活方式，缔造出世界级人文居住社区。看看奥园内部人怎么说？晨报独家采访报道8月27日第50版

重庆奥园：团队致胜

8月27日晨报记者

赵青

采访人物：

路鹏：重庆奥林匹克花园置业有限公司总经理

商羽：重庆奥林匹克花园置业有限公司副总经理

张璐：重庆奥林匹克花园置业有限公司副总经理

刘培：重庆奥林匹克花园置业有限公司销售部管理经理

刘晓：重庆奥林匹克花园置业有限公司员工

记者手记：

走进重庆奥园办公室，立马会感受到一种不同样氛围。在这里，有一种令人兴奋、快马扬鞭激情。

她们是一群忙碌人，每一种人身上都布满活力，信念和信心写在她们脸上，并互相传递和感染着。

只争朝夕信念，使加班几乎成了这里常态。24日晚11点46分，当记者结束独家采访离开时，几种会议在这里才刚刚拉开序幕······这是一群用钢铁铸成不同样团队。面对这样团队，你只能有一种感觉，那就是她们会走得远，并且会愈走愈精彩。

前言：

奥林匹克不但顺利来到重庆，并且不久在重庆楼市掀起了举城注目奥园风暴，一道道冲击波震撼着本埠楼市和受众。

一种先进项目背后，必然站着一支先进团队。那么，重庆奥园这样一种3300亩、建筑体量达250万平立米超级大盘，其运作者究竟是何方高人？是一支什么样团队？随着奥园风暴愈来愈剧烈，这个问题也就成了萦绕在本埠业界和观测者们脑中、迫切想寻解一道悬念。

为理解答这一悬念，日前，本报记者对重庆奥园这支团队上到总经理下到普通员工，进行了一次全面独家采访，由此获得一张生动而动人奥园团队群像图。

一支战之能胜精良之队

记者：

自从重庆奥园登陆重庆以来，不久在重庆刮起奥园风暴。奥园运作团队自然成为外界最想懂得一种秘密。那么，请你给咱们描述一下，重庆奥园团队大体辞状况？

路鹏：

咱们这个队伍，是一支由140多人构成作战队。平均年龄为28岁左右。可以骄傲地说，这是一支来之能战、战之能胜精兵强将之队。在这个团队里，一人能顶几人。精力充沛，有闯劲。我很满意这支队伍。

商羽：

咱们这个团队领导层，虽然年龄不大，但走上管理层时间却并不短，均有3-8年不等管理经验。每个高层，均有丰富阅历和经验，每个人都操作过5个以上项目。是与公司共同成长起来，融入到公司血肉中，能进一步理解公司理念和追求。因而，能起到较好传帮带作用。

同步，在外部合伙伙伴上，咱们拥有诸多支高水平合伙团队。有公司在合伙伙伴上舍不得花钱。而咱们恰恰相反。咱们整合了世界上最佳团队。由于咱们懂得，只有与高水平大师们合伙，自己才干加速度地成长。在重庆，咱们也有自己专家顾问团。“每一点声音对咱们都很宝贵。”

从这个意义上说，这个团队战斗力固然强。

一种能让咱们迅速成长团队

记者：

据说你们经常加班，一天当3天用？在这个团队你们得到了什么？

刘培：

我是6月初从天津过来。此前，经历过两个项目，干全是销售工作。而这个3300亩大盘，这对于个人来说，是一种很难得项目，很有挑战性。

“咱们目的是3年做万科做事，因而，加班很正常。虽然累一点，但心里特踏实。

刘晓：

在这里，领导较好沟通，员工间很团结。会爱惜这个机会，好好地干，可以与奥园共同成长。

每个人都能在这里找到兴奋点

记者：

从今年春季房交会亮相，到7月10日“奥林匹克来到重庆”，再到8月14日奥龙会、8月21日产品推荐会、8月22日奥龙金银卡申请发放，重庆楼市感受到重庆奥园令人惊艳速度，那么请问这个速度是如何产生？动力在哪里？

张璐：

这应当说是这个团队特有公司文化作用。公司文化不是虚，而是员工形成统一做事理念、原则。只要乐意和咱们公司共同发展，均有平台和空间。这是一种做事地方。坚持好基本上讲究速度。新员工开始时不适应，日后不但不久适应了，并且不久能找到兴奋点。这正是咱们这个团队魅力所在。

此外，咱们始终坚持以专业说话。

“快”是建立在专业基本上，强调是集体智慧，而不是长官意志。

商羽：

可以说，咱们是一种学习型团队。其她团队，也许只有一种将军，也只能容忍一种将军。而在咱们这个团队，但愿每个人都能成为将军。对于员工成长来说，这个团队，没有“天花板”，空间上没有限制。

共同信念就是最大凝聚力记者：

重庆奥园这样一种超级大盘，不但要过市场关，人才吸引和公司管理等方面应当说是一道考验。例如公司凝聚力诸如此类关都是绕但是坎。那么，在这方面你们是如何？

路鹏：

咱们懂得咱们要做什么，也懂得成果。也就是说，咱们这个团队目的很清晰。因而，应当说，共同抱负和信念就是咱们这个团队最大凝聚力。

在咱们心中，（重庆）奥园决不但仅是一种房地产项目而已。奥园，只是一种载体，一种实现公司以及个人发展潜力和和生价值载体。我非常满意这个团队，从前期运作状况看，团队体现很高凝聚力。

商羽：

咱们这个团队非常强调共同发展，共同成长。发挥合力，共同推一种球，才干走得快。同步，没有信任，也就没有凝聚力，上下猜疑，领导与员工、领导层之间以及员工与员工之间缺少信任，这样公司必定走不远。

咱们深深明白这一点。因而，]在咱们这个团队里，特别强调沟通。沟通核心又在于沟通效果。由于，听见了，不一定明白了；明白了，不一定理解了；理解了，不一定行动了；行动了，不一定有好成果。沟通，沟通，再沟通；信任，信任，再信任。也可说是咱们管理法宝。

咱们始终有种使命感

记者：

你们是如何给重庆奥园定位？

路鹏：

重庆奥园这个项目，决不简朴一种居住功能。咱们强调多方面功能性。核心应当是提供一种全新、健康生活方式。体现是人类共通精神——奥林匹克精神。整合运动、教诲等多方面资源，关注孩子成长。

咱们始终有种使命感。咱们每天都在反思，团队应当以什么样心态操作这个项目？那就是一种使命和责任。详细说，就是对都市

、对居住者使命和责任。“使命般激情，信任并尊重每一种人”。这正是咱们核心价值观楼市淡季浮现奥林匹克花园现象晚报说奥园楼市淡季浮现奥林匹克花园现象（主题）每年8月本来是我市老式房地产淡季，然而今年8月我市房地产业界却有某些不同现象和声音。其中最典型就是重庆奥林匹克花园掀起热浪，业界有人称之为“奥林匹克花园现象”。从6月份开始，重奥就宣布“世界奥园，今日到达。”7月，700多人参加重奥初次亮相活动—“奥林匹克与都市发展”论坛以及随后“盛世中华迎奥运”大型文体表演。8月14日，1200多名市民成为奥龙会首批会员。8月从6月下旬到8月下旬，从700人到3000多人，短短两个月内，越来越多市民开始关注奥林匹克花园，而其温度不断上升丝毫没有停顿迹象，让市场对老式淡季说法产生怀疑。每一种热潮都会有推动它形成因素，当前，市场对“奥林匹克花园现象”有着各种说法和猜疑。有人说是盘大，3300亩，250万方，固然受关注；有人说是地段好，位于重庆将来新居住中心金开大道旁，发展空间无限；尚有人说是推广“整涨”，穿梭在重庆大街小巷，看来看去都是重庆奥林匹克花园广告，报纸、电台、电视台，感受是立体。其实，以上这些理由固然是形成重庆奥林匹克花园旋风某些因素，但更核心因素还是由于项目自身——高品质、高大配套超大型社区魅力。例如说重庆奥林匹克花园地段，位于北部新区经开园，将来重庆向北中心区域，由三条都市主干道（金开大道、金山大道、210国道）围合而成。宽阔迅速双向6车道，从这里经童家院子立交到新牌坊再到解放碑，时间仅需25分钟。重庆铁路新站，寸滩万吨级新港、江边国际机场，水路空三线，从重庆奥林匹克花园都可在30分钟内轻松到达。随着重庆都市发展重心向北偏移，重奥前景也受到市场必定。在建筑解决上，重庆奥林匹克花园将环绕健康新生活主题，将当代新技术设计融入运动休闲概念。其重要物业形态将是退台式4＋1、5＋1花园洋房、双拼/三拼联排别墅、独立别墅。据悉，该项目建筑设计由世界级大师美国EDAW资深建筑规划大师DavidBennett担纲。重奥另一种吸引人之处在于其景观。重庆奥林匹克花园所在地块属于错落有致坡地与台地，天然空间变化丰富，开发商依照地势打造楼盘，容易形成高低错落、层次有别坡地建筑形态。其拥有1.1容积率，55％绿化率，540亩天然山沟，280亩天然湖面，3000平方米而重奥配套更是让市场心动。据悉，在将来3300亩土地上，将有大型商业中心区、奥林匹克运动区、家庭活动区、小朋友游戏区、绿化通道区、老年活动区等；大型会所配备阳光泳池、壁球馆、乒乓球馆、阅览室、体操室等多功能运动设施。其中不少也是我市房地产行业难以寻找数据：16000平方米体育会所，10000平方米竞技场，18000平方米攀岩公园，18000平方米撒野公园，8000平方米拓展训练营，7个大型主题会所……引入北大附中、附小，社区内配备6到8综合上面各种因素，可以总结出重庆奥林匹克花园生活筹划：体育健身＋教诲＋文化＋娱乐＋医疗＋购物。正是这些优势资源综合，导致重庆奥林匹克花园自亮相以来赢得市场真正因素。可以预见，到今年下半年一期开盘之时，将再次重庆楼市热浪带入到新高度。致关注“生态住宅、健康环境社区”人士参照资料生态住宅－－健康环境参照要素参照其他资料，以抒管窥之见。限于篇幅因素，简要论述生态住宅关于健康环境三大要素，提供应消费者们参照。第一、区域健康环境建设要素一、交通设施：车站及社区穿梭巴——社区应有连接市区、生活服务区、写字楼工作区、重要车站、码头等重要场合穿梭巴士和公交车.街道宽度——主、次干道原则，社区内机动车道、非机动车道和人行道间隔，楼宇间人行道属于禁行车道.交通车辆行人状况——交通路网发达，车辆、行人秩序井然，不会拥挤.道路平整状况——市政道路维护保养良好.机场距离——生态住宅与机场距离恰当，显示其交通发达.地铁距离——生态住宅接近地铁，显示其环境优越.二、景观景点：主题公园——住宅区内及周边应有各种形式主题公园.社区森林公园——生态住宅应有独具特色森林公园.自然景观——生态住宅应有天然山体、水系、森林和坡度，视野开阔、舒畅.酒店宾馆——社区周边应有星级宾馆、酒店，社区内最佳有住宿会所.行政中心——社区内及周边最佳有行政中心.体育场馆——社区内及周边应有适合居民开展体育运动大中型场馆.大型商场——社区内及周边应有品种丰富大中型超市、商场.三、都市规划周边规划——住宅社区周边环境规划和建设应符合生态环保规定.道路规划——各级路网发达，道路、桥梁拓宽、拓平.公用设施规划——市政公用设施配套齐全.四、环境污染治理及规避附近有无重要污染源.——如:尘土源.噪音.废气.各种排污等.——如:化学化工厂.钢铁冶炼厂.皮革加工厂.造纸厂.畜牧养殖场等.——如:电站.变电站.无线发射塔.地矿等.五、区域生存空间地形——地形地貌、自然元素丰富，有助于人居环境改进.气候——气候宜人.生态群落——生态平衡，有机生态群落种属繁多，共生共荣.绿化指标——容积率低于1，绿化率≥30%.水资源——生活用水资源丰富，有节水系统和装置.第二、社区文明环境建设要素一、公共设施学校.幼儿园——社区内至少有小学、幼儿园，周边有初级中学和高档中学.住户会所——社区内要有住户会所，为业主提供除餐饮服务外休闲娱乐服务.康体中心——社区内要有体育运动场地，如：球类运动场、健身馆、桌球馆等.运动步道——社区内有规划和布局合理运动步道，设施设备安全实用.商业街——社区内有规划合理，种类丰富、品种齐全、价廉物美商业一条街.风味食街——社区内有风味齐全、各具风俗和特色风味食街.绿色无公害食品市场——社区内应有绿色无公害蔬菜、禽蛋肉食品摊点和市场.二、综合景观生态建筑小品——社区内建筑小品应具备生态环保意识设计.喷水池及旱地喷泉——社区内应有造型美观奇异喷水池、或喷泉.生态大门——社区大门具备生态效果.生态路面——社区内各种路面应具备生态环保效应.绿色围墙——社区与周边分隔围墙应具备生态意识.绿色平台——住宅建筑物平台和屋顶应具备节能和节水系统及绿色装饰.园林山石——社区内园林山石景观设计具备较高水平.三、环境设施指路牌——路标醒目、合理且风趣.座凳椅——实用、周到细致、人性化.垃圾箱——形态异化合理、实用且风趣.书报亭——品种齐全、服务周到.公用电话——设立合理、电话亭造型夸张合理且风趣.取款机——社区内应有合理设立，以便居民.四、区内装饰艺术雕塑——社区内最佳有品位较高造型雕塑.造型花坛——设计巧妙、环保实用、美观大方.水体——水体形态各异，节能节水.灯饰——路灯装饰美化环境.音乐路面——最佳有设计巧妙、音响效果较好音乐步道和路面.音乐亭阁——最佳有设计美观、富有音乐信息亭台楼阁.五、环境绿化人工绿化带——设计美观、形态各异、植物品种繁多.广场绿化——有广场气息、有生态美.街心花园——社区内有各具特色街心花园.道路多元绿化——道路绿化注重乔木、灌木、草本搭配多元化.绿色植物多元主题化——社区内植物绿化主题效果有美化、果化、药化、香化.六、社区文化业主委员会——社区业主委员会对物业管理和社区文明建设有监督职责和协助义务.会所会员委员会——会所会员委员会对住户会所消费有监督职责和协助义务.各单项文学艺术和运动兴趣者协会——各协会有义务组织各种文体活动.年度或季度运动会、展示会、文艺晚会——物业管理和各委员会有义务组织开展各种年度、或季度活动.社区内外亲情活动、帮教活动——物业管理和各委员会有义务开展各种区内外社会交流活动.社区内报刊及节假日文化娱乐活动——物业管理应运用社区报刊及节假日开展各种文化交流活动.第三、健康住宅环境建设要素一、绿色建筑绿色建筑设计——住宅建筑设计造型美观、实用大方，节约并合理运用土地.仿生立面——建筑外立面颜色具备生态环抱设计.绿色建材——建筑材料绿色无公害.舒服空间尺度——室内空间舒服、实用，隔热、隔音、防火、防震等效果好.住宅自然光亮度——楼宇间隔合理.二、窗台景观视角及可见度——客厅、卧室、晒台等视觉景观效果最佳.景观大小——社区景观体量与楼宇体量比例恰当，各楼层景观视觉较好.风向——室内通风与本地气候特点适当.阳光——室内采光合理.朝向——视觉朝向符合人文地理特点.三、室内装饰艺术盆景、插花——雅致.摆设——文化氛围气息浓厚.吊件——高雅干净、造型别致.窗帘——淡雅素净.门面——绿色材质、安全实用.壁饰——典雅大方.四、智能化管理可视对讲系统.IC卡门禁系统.安全报警网络系统.闭路电视监控系统.巡更管理系统.业主会员“一卡通”消费管理系统.自动抄表系统.车辆出入和停车管理系统.通讯和接入网系统.物业管理系统.环境管理系统.家庭智能化网上生活服务系统五、健康生活服务设施急救中心——医疗急救应急服务.保健中心——常设家庭生活疾病防止保健服务机构.医学专家门诊及会诊中心——常设居民疾病医疗服务机构.协作机构远程检查及会诊中心——社区智能化网上远程检查及会诊中心.健康生活管家中心——健康生活家政服务机构.养生保健康复中心——老年、少儿慢性病和疾病愈后保健康复机构.药膳食疗中心——除家庭保健生活外药膳食疗康复机构.韩国都市建设对重庆房地产业启示韩国都市建设启示一、韩国堪称世界上“第二个日本”和“亚洲四小龙”之一，其经济腾飞轨迹和经济发展成绩令人折服韩国位于朝鲜半岛南部，东濒日本海，西临国内黄海，东南与日本隔海相望；国上面积99000平方公里，占半岛面积45％；韩国人口众多，近4300万，是世界上人口密度最大地区之一；韩国自然资源相称贫乏，至今没有发既有开采价值石油和煤炭等能源基地，其她有经济价值矿产也寥寥无几。从考察中理解到，韩国国土面积不大，人口密集，自然资源匮缺都是制约其经济发展因素。但从上世纪60、70年代起，她们就打开国门，扬长避短，逐渐优化了国家经济链，使经济发展步入捷径。长期来，她们一是在国内实行经济构造重大转变，由农业国家转变为以轻工业、重工业为主体国家；二是在国际范畴实行产品出口和参加世界经济为重点外向型战略，进口原燃料，引进加工技术，拓展新科技产业，出口工业产品、科技产品和有相称附加值软科技。这一方略，使韩国国民经济持续发展，综合国力和国民生活水平迅速提高，国际竞争力不断增强，十年前一度达到顶峰，被称为世界上“第二个日本”和“亚洲四小龙”之一。从考察中理解到，以往作为长期处在贫困线韩国，通过奋发图强、精诚治国，现已挤身于发达国家，但毕竟片叶之地，且属多丘陵地区，地盘环境起伏复杂，平坦地区不到国土面积15％，从先天条件看，与世界上许多同类国家绝对不能相比，可想而知，其经济建设与都市规划建设难度。韩国交通设施相称发达、完善，都市间、都市内交通都如此。地上处处是绵亘在山坡间封闭式公路、轻轨线，地下是都市地铁为主导交通，就汉城而言，开通地铁交通线有8条之多。韩国人出行多半自己驾车或者搭乘地铁，而市内宽敞马路上整日车水马龙，全都是机动车（韩国马路不设非机动车道），以韩产轿车居多。据理解，汉城每个家庭拥有1.25辆中、高档轿车。从宾馆高楼远眺，一条条大道上轿车似甲克虫有序地运动着，相称壮观。因而，在汉城通衢大道很少见到行人，更见不到自行车族。只有到闹市、商业区、大型娱乐活动中心，才干见到人头簇拥场面。韩国体育场馆也是重要内容之一。十余年前举办1988年24届汉城奥运会大型体育馆、为举办韩日世界杯而新建可容纳6.7万人大型体育馆，规模宏伟，构造新颖，技术先进，与中华人民共和国体育场馆等相比，毫无逊色，真正体现了一种地理小国坚强综合国力。韩国政府早在上世纪中叶，就推出《迈向国家长期发展构想》报告，为韩国将来发展提供了一幅宏伟蓝图。10余年间，韩国人为之奋斗目的相称明确：国民生产总值（GNP）要达到7500亿美元，国民经济年增长率内保持不不大于7％；产业构造升级，朝发达国家产业构造形态发展；缩小地区差距，积极进行地区开发，改进生活环境，缩小城乡差别，为此，要在全国构筑四通八达高速公路网络；进入高学历社会，实现义务中档教诲和专科、大学基本普及方针；大幅度提高人民生活水平，使消费构造向发达国家转化……。但前几年东南亚金融风波掀起，经济危机波及了韩国，受害限度着实极为严重。一度迫使许多公司财团倒闭关门，跳楼自尽事件屡屡发生。房地产业萧条，金融、贸易、商业市场冷落，国际、国内债台高筑，失业率上升，就业率局限性，对韩国经济导致广泛持续影响，至今还留有余痕。如当前失业人数还诸多，社会就业和毕业生就业艰难，贫富差距还相称明显……。这些都是社会发展存在负面因素。当前，韩国基本挣脱了经济危机影响，已步入有序发展轨道。制定新经济发展战略，调节产业构造，充分调动国民积极性，在经济全球化、一体化大背景下，参加世界经济又一轮竞争，其成绩卓著，气势不凡。二、韩国住宅建设成绩卓著，住宅社区颇具规模，建筑群体简洁明快，体现人与自然交融在汉城、仁川市，几乎没有见到过类危棚简屋简陋建筑地块，呈当前人们眼前尽是毗连型式纷呈、具备不同亮点街坊社区。韩国住宅建设发展，离不开国家经济主体性质和发展状况，由于韩国经济是以垄断资本集团为主体经济，20世纪80年代以来，拥有大公司集团大财阀控制了韩国国民经济，它们经济势力已渗入到国民经济和人民生活各个领域和角落——都市基本设施建设、房地产开发、住宅建设等。韩国住宅社区建设似国内卫星城乡，建筑规模都不小，按经验估测，不下十几万平方米。选址在地形相对较为平坦山丘间，一幢幢建筑物顺坡倚山而筑，错落有致。每个住宅街坊拥有自己一种风格，但线条明快简洁、大透光、先后阳台，立面涂刷外墙涂料，非常鲜艳，非常亮丽是普具特点。每幢建筑物两侧山墙高处有独立标志和编号（韩国当代、三星、大宇、乐喜金星、双龙公司标志），毋用简介，这些住宅社区都是国内大型财团投资建设。