青州市锦绣江南房地产开发有限公司顺天福农贸市场项目申请报告样本

******青州市顺天福农贸市场项目项目申请报告 ******二○一六年十月目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章申报单位及项目概况 1第一节项目申报单位概况 1第二节编制根据及范畴 2第三节报告总结论 3第四节项目建设背景及必要性 5第五节项目概况 7第二章发展规划产业政策和行业准入分析 30第一节发展规划分析 30第二节产业政策分析 31第三节行业准入分析 31第三章资源开发及综合运用分析 33第四章节能方案分析 34第一节用能原则和节能规范 34第二节能耗状况和能耗指标分析 35第三节节能办法和节能效果分析 36第五章建设用地和征地拆迁分析 39第一节项目选址及用地方案 39第二节土地运用合理性分析 39第三节征地拆迁和移民安顿规划方案 39第六章环境和生态影响分析 41第一节设计根据及原则 41第二节环境影响分析评价 41第三节生态环境影响分析 45第四节生态环境影响结论 45第七章社会、经济、生态效益评价 46第一节社会效益评价 46第二节经济效益评价 46第三节生态效益评价 46第八章建设投资估算及资金筹措 47第一节资金概算根据 47第二节投资估算 47第三节财务效益分析 48第九章风险分析与对策研究 51第一节重要风险因素辨认 51第二节风险限度分析 51第三节防范和减少风险办法 51第十章结论与建议 53第一节结论 53第二节建议 53附件附图：1、公司法人营业执照2、青州市规划局规划设计条件3、土地成交确认书4、总平面布置图5、区域位置图第一章申报单位及项目概况第一节项目申报单位概况一、项目名称青州市顺天福农贸市场项目二、项目建设性质新建三、项目建设单位******法定代表人：******身份证号码：******通讯地址：******邮编：262500项目联系人：******联系方式：******四、建设地点青州市顺天福农贸市场项目位于青州市圣水路与玉竹路交叉口东北角，东面及北面是玉竹安顿区，南面是圣水路，西面是玉竹路。该地址符合都市总体规划，基本配套设施齐全，交通运送、通讯便利，适当此项目建设。五、项目建设单位概况******前身为青州市天山房地产开发有限公司，从属锦绣江南总公司，成立于8月，是经青州市工商局注册民营公司，位于将军山中路1666号，具备房地产开发经营四级资质，注册资本3000万，是青州市诚信公司、最具影响力房地产开发品牌公司、十佳公司。既有专业技术人员五十余人，大专以上学历四十余人，以高素质、高效率、高质量服务为广大客服提供优质服务。公司以“生态文明”为理念，本着质量第一、安全第一、住户第一宗旨，在青州地区建造了一批高质量生态社区，涉及天山花园一期、二期、锦绣江南生态园、锦绣府邸、江南世家等居民社区，以及江南酒店、南驼山庄、王界山书画写生基地等服务性项目。其中，重点打造锦绣江南生态园，是集中旅游、度假、住宿、餐饮为一体大型开放式公园社区，建有高档独栋、联排等别墅项目，通过多样化绿地、园林空间形态组合，高覆盖绿地绿化，打造青州特色生态景观高品位住宅社区，引领青州高品位住房迈进方向，在青州同行业是首屈一指当代化生态低碳环保社区。当前，我公司正在积极打造锦绣江南二期项目——锦绣名门以及南驼山庄风景旅游项目，依然以绿化生态为特色，凭着丰富房地产开发经验，塑造高品质江南地产，唱响江南品牌！第二节编制根据及范畴一、项目申请报告编制根据1、国家发展和改革委员会《关于印发农产品批发市场试点项目建设实行意见告知》（发改经贸【】54号）2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》3、《潍坊市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》4、《青州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》5、《青州市都市规划技术管理规定》（.1.1）6、《青州市都市总体规划》（—2030年）7、《青州商务局积极构建当代化商品流通体系》（7月）8、《建设项目经济评价办法与参数》、《投资项目可行性研究指南》9、项目用地范畴内现状及周边环境等基本资料10、关于部门提供证明和资料等二、项目申请报告研究范畴依照国家对基本建设项目可行性研究内容和深度规定，重点研究如下内容：1、分析研究项目产业政策、市场导向、投资环境。2、阐述项目建设必要性、可行性和建设配套条件。3、拟定项目工程内容、建设规模、技术方案。4、估算项目建设投资和安排资金使用筹划。5、计算和评价项目经济效益。第三节报告总结论青州市顺天福农贸市场项目是青州市新城区住房社区配套工程，重要用于社区及周边区块菜场配套。该工程占地7638.43平方米，投资3500万元，按三星原则进行设计、施工，各项设施配备齐全。该市场建成后可提供生食、熟食、果蔬等农副产品。工程预测4月份竣工并投入使用，届时，将极大以便社区业主及周边群众寻常生活。项目建设十分必要切实一、建设地址青州市顺天福农贸市场项目位于青州市圣水路与玉竹路交叉口东北角，东面及北面是玉竹安顿区，南面是圣水路，西面是玉竹路。该地址符合都市总体规划，基本配套设施齐全，交通运送、通讯便利，适当此项目建设。二、建设规模及内容该项目规划用地面积7638.43平方米。总建筑面积13635.51平方米，其中地上多层市场用房建筑面积6477.08平方米，市场大棚建筑面积1774.8平方米；地下停车场建筑面积5383.63平方米三、投资估算该项目总投资为3500万元，其中固定资产投资为3100万元，铺底流动资金400万元。建设投资中土建工程费用1146万元，配套工程建设费用420万元，其她费用1484万元（含土地购买费用1169万元），基本预备费50万元。项目资本金1050万元，占总投资30%。四、资金筹措该项目总投资3500万元，所有由建设单位自筹解决。五、建设期限本项目建设为半年。筹划于11月份开工建设，于4月所有竣工。六、经济和社会效益该项目开发建设符合青州市都市发展规划，对于增进农副产品市场哺育，规范市场体系具备积极作用，且可以明显提高和改进区域经济中带头作用和辐射作用，同步可带动本地建材工业和第三产业发展，具备良好经济效益和社会效益。七、项目重要技术经济指标表1-1重要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1规划用地面积平方米7638.432地上建筑面积平方米8251.88其中市场用房平方米6477.08市场大棚平方米1774.8停车位个2003地下建筑面积平方米5383.63停车位个1004建筑密度%55.595容积率1.086绿化率%177摊位米10008商铺间1249营业人数人54810管理人员人1011建设期年0.512总投资万元3500.013租赁收入万元87514利润总额万元50915所得税万元7616营业税金及附加万元56.717税后利润万元43318投资利润率%19.5019投资利税率%34.4620税后内部收益率%42.1第四节项目建设背景及必要性一、项目建设背景近年来，青州市经济、社会、文化有了很大发展，人民生活水平有了很大提高，已不满足老式意义上吃得饱、吃得好，逐渐讲究生活品质，追求生活健康。但是，由于缺少必要资金投入和规范统一原则，青州市原有农副产品交易市场基本设施差，装备水平低、档次不高、服务功能单一、质量检测体系落后，信息采集发布不及时，经营秩序不规范，服务功能单一、流通成本高、效率低、效益差等问题。消费者日益增长食品安全规定及农民、农产品经销商、农产品加工公司及各级政府对农产品价格、市场供求等信息需求促使市场建设必要提高档次、规范化建设，在市场功能上实现设施当代化、管理规范化、交易电子化和信息化，构建先进、安全、完善当代化农副产品流通体系是必然趋势。二、项目建设必要性1、该项目建设是满足青州市新东城和周边人民生活需要农贸市场是一种与千家万户生活息息有关,不可或缺购物场合，同步是农副产品流通重要载体，她是与国内现阶段经济发展水平、群众消费习惯、不同层次消费阶层等客观实际相适应一种流通业态。农贸市场是一种地区窗口形象，它与其她商品市场同样作为生产者与经营商乃至最后消费者之间纽带，作为都市居民“菜篮子”商品供应重要场合和农产品流通重要渠道，与人民群众生活质量密切有关，同步也是进一步改进民生，解决本地老百姓买菜难一项民心工程、惠民工程、德政工程、意义深远、责任重大。东圣水顺天福农贸市场建设是青州市委、市政府贯彻贯彻党“十八大”精神，加快解决附近人民群众生活设施困难实际举措，这一工程建成，将使新东城及附近居民买菜难问题得到有效缓和。因此对该项目建设是十分必要。2、该项目建设是繁华青州市商贸流通需要青州市是农业大市，农产品资源比较丰富，为了让平原和山区农产品可以走出去，新建顺天福农贸市场将为之提供一种良好交易平台，同步，将吸引更多客商来此投资兴业，不断繁华青州市商贸流通领域。3、该项目建设是解决青州市就业问题需要顺天福农贸市场将提供若干摊位和门面，为此将提供许多就业机会，这也正符合中央“通过创业来带动就业”号召。一方面随着青州市工业化、城乡化推动，许多农业劳动力将涌入城乡，另一方面城乡待业人员也急需寻找就业门路。因而该项目建设是解决青州市就业问题需要。4、该项目建设是发展农村经济，增进农民增收有效途径农产品是青州市农村新经济增长点。项目拟通过建设原则化农产品贸易，为农民生产农产品交易提供产地和信息服务，可以使农民获得更多生产利润，增长农民收入。5、该项目建设是我市城区都市化发展必然规定在相称一种时期，专业农贸市场在推动都市化进程、改进人居环境、提高生活质量、活跃农村经济、增进社会和谐发展中都发挥着不可代替作用；她不但仅具备一定社会性，并且还具备很强公益性，与其她商业设施功能相比，其社会价值取向更能体现政府形象，政府和社会都应对的结识、高度注重。要充分考虑其公益性，与新农村建设同步规划，同步建设，同步运营。要确立社会效益优先观念，增强市场主办者社会责任意识，提高市场经济效益同步，更要注重专业农贸市场社会效益，变化落后陈旧“搭棚架、隔摊位、收租金、做房东”办市场思路和“重收费、轻管理、重权利、轻责任”管理现状。要的确持续适应社会经济发展和人民生活提高观念，注重长远利益，克服短期行为，加大、完善专业市场建设，实行老式农贸市场和当代化专业市场并存，满足不同层次消费者需求。搞好城乡农贸市场建设，不但可以提高一种都市品位，并且可增强区域经济发展潜力，提高经济发展整体水平，对增进都市化进程、构建和谐社会和新农村建设将起到积极作用，是商贸服务业为农业提供服务,畅通农副产品供求信息，扩大农副产品销售渠道，满足人们消费需求重要手段，因此实行建设该项目势在必行，是社会发展需求。第五节项目概况一、都市概况青州市位于北纬36度4分至36度8分，东经118度0分至118度6分，地处山东半岛中部，胶济铁路中段，东接风筝都潍坊，西临工矿重镇淄博和化工基地齐鲁石化公司，南依邻果之乡沂蒙，北傍洋口渔盐海区和胜利油田。总面积1569平方公里。历史悠久，文化灿烂，旅游资源丰富。青州是中华人民共和国古九州之一，在七千年人类文化发展过程中这里留下了众多“北辛文化”、“龙山文化”、“大汶口文化”遗迹，被史学家称为“东夷文化”发祥地。二、社会经济条件全市实现地区生产总值（GDP）578.8亿元，按可比价格计算，比上年增长8.3%。其中，第一产业增长值50.7亿元，增长4.6%；第二产业增长值279.4亿元，增长8.3%；第三产业增长值248.7亿元，增长9.1%。一、二、三产业对经济增长贡献率分别为1.1%、57.0%和41.9%，分别拉动GDP增长0.09个、4.73个和3.48个百分点。从产业构造看，三次产业比重由上年9.1:49.9:41.0调节为8.7:48.3:43.0，三产比重提高2.0个百分点。三、基本设施条件1、交通青州市地处山东半岛蓝色经济区和胶东半岛高品位产业汇集区最西端,坐拥齐鲁中心区位优势,是连接胶东半岛与中西部、陆域与海域“枢纽”。青州境内有胶济铁路和新建胶济客运专线横贯东西，在胶济客运专线上新建青州北站有旅客列车29对之多，其中济南到青岛动车组有8对，是全国动车经停最多县级车站之一。另有地方铁路益羊铁路和青临铁路连接渤海与鲁中山区。公路方面，有济青高速公路和东青高速公路。另有309国道，济青公路和羊临公路等贯穿青州全境，交通运送极为以便快捷。2、通讯条件青州市通讯设施先进，电话所有实现了程控自动互换，可直拨国内外。形成以高速宽带为主高效迅捷网络，各类信息可以及时传播交流，为项目建设提供了便利条件。3、供电该项目用电由青州市供电公司供应，可就近自都市供电网络“T”接引10kV电源进变配电室，电力供应有保障。4、供水该项目用水重要由青州市晖泽水务公司供应，公司在市内建有完善供水管网，该项目可直接从就近供水管网引管，其供水水压、供水水质、供水能力能满足该项目建成后用水需求。5、排水该项目排水采用雨污分流制，雨水经雨水管道就近排入市政雨水管道，污水经原有污水解决设施解决后，就近排入市政污水管道。6、采暖该项目采用集中供热方式取暖，热源由市政热力供应，由附近市政热力主管道引入，可满足项目冬季采暖需求。7、生活用气该项目气源为天然气，由市华润燃气供应，由附近市政低压燃气主管道引入，可满足项目居民生活需求。8、消防青州市消防队依照火灾危险性类别和重点单位、工商公司、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际状况划分消防区，以“消防结合、以防为主”原则组织消防。整个农贸市场区域消防给水以该区自来水为主，消防设施按防火规范规定设立，主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设一消火栓，以保证火情发生时能及时灭火，减少损失。该项目消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配备设计规范》设计、配备。四、自然条件⑴气象条件青州市属暖温带半湿润季风区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。气温：年平均气温12.7年平均最高气温19.2极端最高气温40.7年平均最低气温7.7极端最低气温-21.4降水量：年平均降水量596.8mm年最大降水量615.7mm年最小降水量372.3mm湿度：年平均空气湿度67.5%年最大空气湿度90%年最小空气湿度55%风向风力：夏季主导风向为：东南风冬季主导风向为：北风最大风速：20m/s最大冻土深度500mm⑵地貌地形青州市位于东经118°00'-120°01',北纬36°30'-37°26',地处鲁沂山区与鲁北平原交接地带,地势自西南向东北逐渐倾斜。海拨高程最高点954.3米，最低点16.2米。境内地貌类型以西南区低山丘陵、东南区岗丘，中、北部平原为主。⑶地质、地震烈度青州市在大地构造上属华北台地，处在鲁西隆起、沂沭断裂带、鲁东隆起三个次级构造交汇处。依照国家地震局《中华人民共和国地震烈度区划图》，该项目所在区域为7度烈度区。该项目所有建构筑物建设原则均按国家抗震设计规范规定建设。五、需求分析与政策保障1、需求趋势从当前城乡化发展趋势来看，随着人口向城乡集聚，也涉及既有农村重点集聚，她们在国家城乡化发展过程中，逐渐从老式农业型转化为城乡型这些居民，亟需一种施展个人才华舞台，以创业来解决就业问题，这是一种需求总发展趋势。青州市东圣水顺天福农贸市场位于繁华新东城人口居住密集区，与玉竹安顿区、圣水安顿区紧邻，南侧为世纪泰华、大益华府、海天辰韵等；东西两侧临公安局宿舍、旭馨园、凌云居、新办事中心、龙苑、平章府、益王府等大型居民区。周边居住人数达6-10万人。2、政策保障根据《青州市都市规划技术管理规定》，为改进和提高该市农贸市场购物环境和管理水平，规范市场秩序，繁华市场经济，保证农副产品市场供应和人民群众消费安全,急需在新东城建设一农贸市场。农贸市场建设工作是一项惠民、利民工程，是加快创立卫生都市急迫规定，是事关人民群众切身利益一项重要工作。农贸市场建设应满足都市规划规定，并遵循“划行归市，合理布局；有利经营，以便购买；使用美观，便于清洁；经济适应，明亮卫生”原则。综上所述，本项目良好人文环境，便捷交通条件，完善生活服，市场前景十分乐观。六、工程建设1、市场建设指引思想以“十八”大会议精神为指引，全面贯彻科学发展观，环绕创立国家卫生都市规定，全面改进我市农贸市场硬件设施和购物环境，丰富市场商品供应，有效稳定市场价格，不断提高市场建设和管理水平，推动全市经济社会又好又快发展。2、市场建设原则⑴坚持“以人为本”原则；⑵注重公益性原则；⑶都市建设同步性原则；⑷社会投资与政府扶持相结合原则。3、目的从项目建设起，争取用3年时间，通过调节布局，优化环境管理升级，使该农贸市场成为原则化农贸市场。形成布局合理、功能完善、管理规范、环境良好批发、零售和便民服务三级农副产品网络服务当代化农贸市场体系。4、总平面布置⑴设计根据①建筑构造可靠度设计统一原则（GB5008-)②建筑构造荷载规范（GB50009-) ③混凝土设计构造规范（GB50010-)④建筑抗震设计规范（GB50011-)⑤建筑地基基本设计规范（GB50007-)⑥建筑桩基技术规范（JGJ94-)⑦砌体构造技术规范（GB50003-)⑧地下工程防水技术规范（GB50108-)⑨业主提出设计规定⑵场地概述工程地质和水文地质状况：场地尚未进行地质勘察，参照玉竹安顿区类似地质工程地质资料：项目建设地交通便利，无影响场地稳定性及建筑安全不良地质现象，适当建筑。⑶设计构思结合周边环境与建筑风格，采用局部坡屋顶建筑形式，色彩搭配上，采用冷色调和暖色调相协调，遥相呼应。因而，该建筑既可以融入本地建筑之中又能以它雄伟、稳重而立于其中成为本地建筑另一亮点。⑷无障碍设计主道路及室内外有高差处均设有无障碍坡道和扶手。⑸绿化景观设计将以植物为景观主体，道路作为观赏线贯穿其中，而各种休息小空间，景观节点将作为“点”成为点睛之笔。绿地和区外周边道路绿化带遥呼相应，使内外景观互相交融,生态环境资源得到充分运用，力求营造一种优美环境空间。5、建筑方案⑴设计根据①重要设计根据关于规范；②《建筑设计防火规范》GB50016-；③《都市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-；④《屋面工程技术规范》GB50345-；⑤《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-；⑥《民用建筑工程建筑初步设计深度图样》09J802；⑦与工程关于其她国家和地方现行规范、规定和原则。⑵平面设计平面设计应注重功能实用性和面积紧凑性,平面布置力求紧凑合理,不挥霍面积,对每个功能空间尺度通过精心布局，使人活动和家具布置相适应，并且在相似面积状况下尽量多分隔出可用功能空间。本项目重点关注建筑节能技术、如通风、采光设计，建筑墙体保温、太阳能有效运用等。⑶立面设计建筑造型依照总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整规定，同都市环境具备良好视觉关系，与周边建筑体共同构成统一和谐都市空中轮廓线。立面以灰色、白色为主，局部棕黄色外墙面砖使用，使建筑颜色及时生动起来。⑷装饰原则①内墙面：卫生间白色瓷砖到顶，其她为乳胶漆；②外墙面：涂料墙面；③天棚：乳胶漆；④楼地面：户外水泥砂浆，户内水泥砂浆拉毛。⑤室外某些：外墙面仿石墙面涂料或浅色面砖装饰。⑥室内某些：门、窗为塑窗。内墙面：卫生间墙面瓷砖到顶，别的为水泥混合砂浆，面罩。室内地面：为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房间为水泥砂浆地面。⑸门窗工程建筑外门窗水密性级别：不应低于国家现行原则《建筑外窗水密性能分级及检测办法》GB/T7106-规定2级。⑹建筑新材料、新技术应用依照建设部科技进步发展规划，结合当前建筑科技发展状况，该项目拟采用如下几项科技进步成果：①大量推广使用建筑节能新型墙材，该技术能减少污染，节约能源，提高居住质量。②高效钢筋和预应力混凝土技术应用。该技术具备减少工程造价、提高工程质量特点，应在各项建筑中积极推广、应用。③生活垃圾粉碎解决，大大减少污染，节约能量，应在建设中大量推广。④其他新材料、新技术应用，涉及新型建筑防水材料，PE塑料管应用技术等。通过对新型、材料新技术运用，提高环境质量，节约能源和资源，减少造价，建设生态性购物场合。6、交通组织规划道路交通组织以人车分流，营造安全、宁静购物氛围，同步以便居民停车和出行为基本原则。⑴道路：在农贸市场南面和西面设立了由6.0米宽车行环形车道消防备用车道。⑵出入口：出于对市场基地形态考虑，人员出入口重要有两个，一种是在南边，紧靠圣水路；另一种在西边，面临玉竹路。去地下车辆由农贸市场东南角驶进，走时从西北角驶出。七、公用工程方案（一）供排水工程1、设计根据⑴《建筑给水排水设计规范》GB50015-；⑵《住宅建筑规范》GB50368-；⑶《室外给水设计规范》GB50013-；⑷《室外排水设计规范》GB50014-；⑸《节水型生活用水器具》CJ164-；⑹建设单位提出设计规定和本工程周边市政管道资料。2、设计范畴⑴本工程室内给水排水和消防给水系统设计。⑵本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。3、给排水现状本工程附件规划道路已基本形成,给排水管网系统已至项目区。本工程可就近搭接。4、给水⑴水源本工程水源为都市自来水。设进水管2条，管径为DN200mm，分别由农贸市场西北和东南侧接入。规定水压不低于0.35Mpa⑵水质普通按生活用水水质考虑。⑶给水系统由市政给水管进水管2条，管径为DN200mm-DM400mm。室外管网呈环状型敷设。采用生活和消防合一给水系统。环形供水主管为DN250mm-DN400室内生活和消防各自独立给水系统。室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。⑷管材①室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。②室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管；采用卡环连接；DN50如下采用给水聚丙烯管（PP-R管)，热熔粘接。⑸卫生洁具：采用节水型生活用水器具。5、用水估算⑴用水量本项目用水重要是营业人员和管理人员生活用水。本项目生活用水按《建筑给水排水设计规范》规定，工作人员和摊位营业人员用水量按30L/（人·d）计，人员共计310人，年工作360天，年用水量为3348t；商铺用水按3L/（㎡·d）计，年用水量为6995t；绿化用水按2L/（㎡·d）计，按180天/年计，年用水量为468t；未预见用水量按以上三项10%计算，综上项目年总用水量为⑵供水计量方式在农贸市场各进水口设总水表，各户设分水表，单独计量。6、排水工程⑴项目排水系统采用雨污分流制，分设生活污水、雨水排水管网。⑵排水方案①生活污水生活污水重要是洗涤水及冲刷粪便后污水，经污水池滞留沉淀解决，排入市政污水管网，送至污水解决厂解决达标后统一排放。②雨水雨水和道路广场冲刷水采用地面自然漫流方式，排入雨水管网，就近排入都市雨水管网。（二）强电工程1、设计根据⑴《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-；⑵《建筑照明设计原则》GB50034-；⑶《10kV及如下变电所设计规范》GB50053-；⑷《低压配电设计规范》GB50054-；⑸《供配电系统设计规范》GB50052-；⑹《建筑物防雷设计规范》GB50057-；⑺建设单位本专业设计规定2、设计范畴⑴本工程所用电负荷均为三级负荷。⑵本工程10kV配电所设在地下室设备用房内，由供电部门提供一路10kV电源。3、用电负荷及用电量估算⑴电力供应状况项目用电取自都市配套电网，总用电负荷254.24kW。青州市电力供应比较充分，供电有保证。该市场在地下建有变电站，变压器及相应配电设施，接入线路为专线，安装10kV变配电站，电压降至0.4kV后引至各用电单位作为电源，项目供电有保证。⑵用电负荷估算：市场地上用电负荷冬、夏季按60.0W/m2，其她季按20.0W/m2进行估算；地下停车场用电负荷按5.0W/m2估算。本项目总用电量估算见下表：表1-2总用电量估算表名称建筑面积同步系数用电负荷用电时间用电量备注（㎡）（kW）（h）（万kWh）市场地上冬、夏82520.4198210×1041.5860W/m2其她季82520.3049.51150×64.4620W/m2地下停车场5383.630.256.73360×122.915W/m2损耗1.22用电量2.5%共计-—=SUM(ABOVE)254.24—=SUM(ABOVE)50.17⑶供电方案农贸市场拟选用一台S15-500kVA/10/0.4节能变压器，高压开关柜选用JYN2手车式开关柜，低压开关柜采用GGD固定式开关柜，变压器与低压柜联接采用封闭式母线槽，无功功率补偿静电电容器选用PGJ2型。详细供配电方案依照《全国民用建筑工程设计技术办法—节能专篇电气》、《供配电系统设计规范》(GB50052-)、《通用用电设备配电设计规范》(GB50055-)等有关原则、规范进行设计。⑷设备选型变压器选用S15系列节能变压器，高压开关柜选用JYN2手车式开关柜，变压器与低压柜联接采用封闭式母线槽。无功功率补偿静电电容选用PGJ2型。⑸低压配电系统市场内所有用电负荷均为低压负荷，供电电压380/220V。在区内采用放射式供电方式。消防用电设备需由两个专用配电回路供电，电源引自不同低压母线段，并在配电设备末端设双电源自动切换箱。每户均为单相进线，电源进户后均设立顾客配电箱。⑹建筑照明依照不同场合使用功能及建筑规定选用各种类型照明光源及灯具，每个商铺设立2-3组插座和一种灯头。重要场合及出入口处均按消防规定设立必要带镉镍电池应急照明灯和疏散照明批示灯。公共场合均采用节能型灯具和光源，分散控制。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合开关。⑺电气消防系统整个区内按规范规定在有关场合装设火灾自动报警和联动控制装置。当火灾发生时，联动启动系统有关消防设施，扑救火灾。⑻建筑物防雷接地依照自然条件、本地雷电日数、建筑物高度和重要限度，区内所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设立避雷带，运用柱子内钢筋作接地引下线、基本内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不不不大于10Ω。在每个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。所有供重要弱电设备用电配电箱内均设立防雷电感应保护器。（三）弱电工程1、设计根据⑴《智能建筑设计原则》GB50314-；⑵《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-；⑶《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-⑷《有线电视系统工程技术规范》GB500200-1994；⑸《安全防范工程技术规范》GB50348-；⑹《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-；⑺建设单位本专业设计规定。2、设计范畴⑴通信系统；⑵有线电视系统；⑶安全监视与消防控制系统。3、有线电视系统⑴本工程设有有线电视系统，该系统电视信号源为都市有线电视网。⑵该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管广播机房内。⑶由光纤电视网引入信号。以社区中心为界分设两个电视分派区。⑷公建某些在竖井内预埋电视器件箱，以便二装使用。⑸电视电缆支线均穿管暗敷设。⑹电视系统为550MHz传播系统，顾客电平为60正负4dB。4、电话配线系统⑴本工程由电信部门从室外引来中继线至电话互换机。⑵在所有配套用房和商业用房恰当部位设立电话插座。5、安全监视与消防控制本工程在公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统,为一级保护对象。消防控制室拟设在物管区域。6、电阻及接地本工程各子项均采用共用接地方式,运用建筑物基本钢筋做接地体，接地电阻R<1欧。各弱电系统接地系统分别用接地干线引至接地体（四）暖通工程规划1、设计根据⑴《采暖通风与空气调节设计规范》GB500111-⑵《公共建筑节能设计原则》GB501811-⑶《民用建筑采暖通风设计技术办法》()2、设计参数⑴室外气象资料冬季：空调计算干球温度-11℃；通风计算温度-3℃；采暖计算温度⑵室内设计参数冬季温度16-18℃3、热负荷测算该项目大厅、商铺等拟采用集中供热方式，热源由青州市热力公司供应，自就近供热管线引入，可满足本项目冬季采暖需要。依照《采暖通风与空气调节设计规范》，该地区属于采暖地区，采暖热负荷指标为30W/㎡，采暖面积为8250㎡，则采暖负荷为247.5kW，全年采暖120天，则采暖年用热2566GJ。4、采暖设计=1\*GB2⑴热源：来自都市供热热网，热媒为95/70℃热水，在项目区内设热互换站，内设两台换热机组，提供55/45℃热水作摊位及商铺热媒。⑵管材采用PE-RT塑料加热管，地热用阀门均采用热熔连接型；地面敷设采暖系统设立若干套集、分水器，并由该分、集水器引出若干路加热管线至各个房间。（五）空调所有建筑均考虑预留空调电源插座，空调设备由顾客自行选购。（六）通风设计原则：建筑内通风采用自然通风与强制通风相结合方式，当自然通风达不到规定期，采用机械通风。设计方案：建筑物自然通风换气次数不少于7次/小时，事故换气次数不少于15次/小时，用于改进营业场合和生活环境。（七）燃气工程该项目所需燃气自就近市政燃气管线接入，在农贸市场负一楼设1座调压站降压，管线所有采用管径为DN100低压燃气管线为主管，防腐保护地下直埋敷设，供各商户使用。依照《城乡燃气设计规范》（GB50028-）及潍坊地区人均天然气用量记录数据，生活用气耗热指标按2930MJ/人·年（即75.26Nm3/人·年）计算，项目管理和营业人员共有558人，则该项目生活年用天然气约为4.2万Nm3。（八）消防1、设计根据⑴《建筑设计防火规范》GB50016-；⑵《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-；⑶《建筑灭火器配备设计规范》GB50140-；⑷《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-；⑸《消防安全标志设计、施工及验收规范》DB50202-；⑹《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-。2、设计内容及原则⑴设计内容：本工程设计范畴内，总图、建筑、构造、给排水、电气等各专业消防设计。⑵设计原则：贯彻“以防为主，消防结合”方针。依照建筑物消防特性，正拟定性，分别采用不同消防方式，以满足国家强制性防火规范规定规定。3、消防系统⑴总图消防①防火间距：在总体布局方面，各建筑物之间互相间距均符合规范规定防火间距。②消防车道：沿建筑物两个面设立消防车道。③对消防车道和扑救场地规定：该地块西面及南面有都市道路，可以形成便捷消防环道。用于消防车通行道路宽度单车道≥4m。消防车道最小转弯半径R>9m。消防车道路面、扑救作业场地及其下面管道和暗沟等均能承受36t大型消防车压力。供消防车停留空地，其坡度不大子3%。⑵建筑消防本工程设消防车道，使消防车能通达所有建筑，建筑物耐火级别为二级。建筑防火构造:本工程防火隔墙采用240厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于3.0小时。防火墙两侧门窗洞口水平距离≥2.00m，“U”型“L”建筑转角处水平距离≥4.00m。建筑二次装修应采用不燃烧或难燃烧材料，并按《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-执行。⑶构造防火该工程设计所釆用建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定相应级别规定。构造柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火级别规定。⑷消防给水依照《建筑设计防火规范》，本工程所有建筑物应设立室内消火栓灭火系统。①消火栓系统用水量：室内消火栓系统用水置20L/S，室外消火栓系统用水置15L/S。②自动喷水灭火系统设立参数：商铺和物管用房喷水强度q=8L/(min•m2),作用面积A=180m2。喷水系统设计用水置30L③消防水池拟设地下，室外设立消防取水口，消防水池容积V=360m3。消防水箱设于建筑屋面，其有效容积V=18m④室内外消火栓系统设立：统一设立室内外消防增压设施、消防给水系统，共用消防水箱、消防水池和消火栓增压泵，消火栓系统按区内最不利建筑考虑。室内消火栓处，均设立可启动消火栓泵按钮，楼梯前室设立专用消火栓，屋面设立实验消火栓。⑤自动喷水灭火系统设立：商铺和物管用房等场合，设立喷水系统，依照不同水压规定和报警阀服务喷头数分区设立。⑥采用生活与消防合一消防给水系统，管网呈环状形敷设，管径为DN250mm。地上式消火栓均匀布置。间距不超过100m。供都市消防车到火灾现场取水灭火使用。⑦消火栓系统和喷水系统于消防泵出口处设有稳压泄压阀,有效防止系统超压工作。⑧依照规范设有建筑灭火器。（九）卫生防疫1、污废水汇集后排入都市污水干管。2、生活垃圾袋装集中解决。3、给水管采用塑料给水管，以保证水质卫生。（十）安全防护1、选用电器及设备设施应符合质量原则。2、在所有走道，人员密集大厅等处设安全照明和疏散批示标志（某些兼作火灾事故照明）。（十一）管线工程管线综合规划依照《都市工程管线综合规划规范》（GB50289—98）等规范做到布局合理，达到既有助于管线施工与维护，又有助于净化美化环境目的，项目区内各种管线所有采用地下敷设。区内规划管线有电力线、电讯线、给水管、污水管、雨水管。管线相交遵循如下原则：①压力管线避让重力自流管线；②小管线避让大管线；③给水管尽量在污水管上面；④易弯曲管避让不易弯曲管；⑤暂时性让永久性；⑥工程量小让工程量大。（十二）环卫设施（十三）抗震设计依照《山东省地震安全性评价管理办法》规定，本项目必要进行地震安全性评价，此处不做阐述。（十四）配套工程项目建成后，由物业管理公司对项目实行专业化物业管理。按照物业管理单位规定严格按照建设部颁发《物业管理条例》等关于规定，对项目供水、供电、供气、通信等公用设施提供相应服务，为产权人、使用人提供社会化、专业化、当代化服务，以保证项目正常使用，创造文明、安全、以便、优雅生活环境。物业管理机构职责涉及：1、保安：涉及24小时保安执勤及巡更任务。2、卫生清洁：区内环境清洁、保洁及垃圾收集、清运。3、绿化维护：区内花草树木生长维护、杂草清理等。4、公共设施维护：区内景观、运动、设施保养、维修、维护。5、房屋及配套设施(供排水、电、暖、气等)维修、维护。6、搞好农贸市场管理，创立健康文明市场文化；协助政府进行社会管理，为营业人员提供全面服务。7、建立物业档案，随时掌握产权变动状况，维护物业完整和统一管理等。八、项目实行筹划该项目立项后，应及时着手项目初步设计编制及施工前准备工作。初设批复后，设计单位及时组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司监理下，保证工程进度，力求高速、优质完毕项目建设。本项目建设期半年，筹划于11月份开工建设，期间完毕项目土建、设备安装调试等工程，预测4月工程所有竣工，项目完毕进度。详见项目实行进度表。表1-3项目实行进度表时间时间项=项目名称.11-.04.1-.12项目立项施工准备施工图设计工程施工竣工验收九、项目招投标依照《中华人民共和国招标投标法》等关于规定，本工程项目建设应依法进行招标，以提高建设工程质量。1、招标投标基本原则依照《中华人民共和国招投标法》规定，为保证项目建设质量，缩短工期，节约投资，防范和化解工程建设中违规、违法行为，保护国家利益，本项目建设各重要环节应通过招标方式进行。依照本项目详细状况，招标工作应遵循如下原则：⑴公开原则。工程项目招标应具备高透明度，实行招标信息、招标程序公开。⑵公平原则。应予以所有投标人平等机会，使其享有同等权利，并履行共同义务。⑶公正原则。评标时应按事先发布原则对待所有投标人。⑷诚实信用原则。招标人应以诚实、守信态度行使权利，履行义务，以维护招投标双方利益平衡，以及自身利益与社会利益平衡。⑸独立原则。招标人应是独立法人，在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素干扰。⑹接受行政监督原则。遵守关于法律法规以及关于规定，接受关于行政监督部门依法实行监督。2、招标⑴招标程序依照关于规定，项目工程招标应按下列程序进行：①建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招标文献。或委托经建设行政主管部门批准具备相应资质招标代理机构办理。②发布招标公示或招标告知书。③对招标公司进行资格审查，组织投标公司勘察施工现场。④编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底。⑤工程开标。由招标单位主持，在招标管理部门监督下进行。当众启封标书，宣布标价，公开标底，进行评标、决标。⑥订立承包合同，中标公司拟定后，由招标单位发出经招标管理部门签发中标告知书，招、投标双方在一种月内订立承发包合同，并经招标管理机构审定。⑵招标方案招标方案重要涉及：设计招标，施工、监理招标等。①设计招标。重要涉及方案设计、初步设计、施工图设计等。②施工、监理招标。在工程施工之前，应针对主体建筑、附属设施、绿化、道路等不同建设内容进行招标，拟定施工、监理单位。⑶招标基本状况详见《山东省建设项目招标方案》。⑷对中标单位规定①对中标工程施工、工程监理以及安装单位，其项目负责人、技术负责人通讯标书中各专业技术负责人必要亲自到现场，原则上不得半途换人，如的确需要换人，必要征得甲方批准，且一旦甲方发现所换人员不称职，中标单位必要及时撤换，如由于换人而引起质量、延误工期、增长造价等问题，应由乙方负全责。②本项目不接受联合投标，不容许中标人向她人转让中标项目，也不容许将中标项目分解后向她人转让。十、投资估算1、估算根据及阐明(1)国家计委、建设部发布《建设项目经济评价办法与参数》(第三版)(2)国家计委投资司、建设部原则定额研究所编《建设项目经济评价办法与参数实用手册》(3)中华人民共和国国际工程征询公司编《投资项目经济征询评价指南》(4)建筑工程按本地询价估列(5)装置性材料购买按本地询价估列(6)国家资产方向调节税按国家税务总局国税发【1999】158号文献关于规定暂缓征收(7)建设单位管理费按工程费用2.1%计列(8)基本预备费按工程费用和其她费用之和3%计列，价差预备费按国家计委计投资【1999】1341号文献费率为0%。2、投资估算该项目总投资为3500万元，其中固定资产投资为3100万元，铺底流动资金400万元。建设投资中土建工程费用1146万元，配套工程建设费用420万元，其她费用1484万元（含土地购买费用1169万元），基本预备费50万元。详见总投资估算汇总表：表1-4顺天福农贸市场项目投资估算表序号项目名称金额建筑面积单方造价占总投资比例（%）（万元）（m2）(元/m2)一工程费用1566.0013635.631148.4644.74%1地上某些661.008252801.00—⑴市场用房615.006477.08—⑵市场大棚46.001774.8--2地下某些485.005383.63900.00—⑴停车场485.005383.63—3配套工程费用420.007638.43550.00—⑴给水工程4862.84—⑵排水工程4255.00—⑶强电工程84110.00—⑷采暖降温工程4457.60—⑸弱电工程4862.84—⑹绿化景观工程92120.00—⑺区内道路工程3951.00—⑻场地平整2330.11二其她费用1484.007638.431942.8142.40%1都市建设配套费111.00145.322设备购买及安装费120.00157.103土地费1169.001530.00—4防雷费33.93—5消防电气检测费11.31—6综合开发费1418.33—7环保评测22.62—8地震评测33.93—9建设单位管理费2735.35—10暂时设施费56.55—11勘察设计费67.86—12工程监理费810.47—13工程保险费1215.71—14招投标费33.93—三基本预备费50.007638.4365.461.43%四铺底流动资金400.007638.43523.6711.43%总投资3500.007638.434582.09100.0十一、资金筹措本项目总投资为3500万元，所有由建设单位自筹解决。

第二章发展规划产业政策和行业准入分析第一节发展规划分析一、符合国家关于发展规划规定《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出：实行农业社会化服务支撑工程，哺育壮大经营性服务组织。支持科研机构、行业协会、龙头公司和具备资质经营性服务组织从事农业公益性服务，支持各种类型新型农业服务主体开展专业化、规模化服务。推动农业生产全程社会化服务创新试点，积极推广合伙式、托管式、订单式等服务形式。加强农产品流通设施和市场建设，完善农村配送和综合服务网络，勉励发展农村电商，实行特色农产品产区预冷工程和“快递下乡”工程。深化供销合伙社综合改革。创新农业社会化服务机制。《服务业发展“十三五”规划》中指出：规模城乡化向人口城乡化转型升级为生活性服务业发展提供了巨大空间。“城乡化红利”仍是“十三五”期间扩大内需突出优势。实现人城乡化，核心在于加快从规模城乡化向人口城乡化转型升级。随着户籍制度改革加快，将来5年国内人口城乡化年均有望保持2个百分点左右增速，到达到50%左右。这意味着将有近4亿农业转移人口进城，这将为教诲、医疗、养老等生活性服务业带来巨大市场空间。从近几年状况看，城乡化率每提高1个百分点，可以带动服务业增长值比重提高0.77个百分点。以此估算，到虽然人口城乡化率仅提高10个百分点左右，也会带动服务业比重提高7～8个百分点。二、符合山东省关于发展规划规定《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中指出：坚持市场化、产业化、社会化、国际化发展方向，顺应经济服务化发展趋势，推动服务业加快扩大规模、拓展空间、优质高效、融合发展。优化提高老式服务业。坚持拓展内涵、打造品牌、便民优先、引领潮流，聚焦重点领域，运用科学管理模式和当代经营业态，提高服务质量和效率。推动住宿餐饮业原则化、精细化、人性化服务，支持老字号发展，强化品牌意识，加快名店、老店、特色店建设。提高宾馆、酒店星级服务原则，增进连锁化、网络化、集团化发展。加快鲁菜开发创新，振兴鲁菜品牌，支持发展中式快餐连锁业，增进家庭餐饮服务社会化。优化商贸服务业布局，加强商业服务设施和网点规划建设，提高各级商业中心能级，推动社区商业设施、特色商业街建设，打造智慧商圈。合理配备副食品市场、大众餐饮店、维修服务、废品回收等必备设施，科学布局便利店、快递、专卖店等选取性设施，拓展微生活、云社区等新兴社区服务模式。增进以互联网为基本无店铺销售。重点支持一批管理规范、运作良好、形式多样家庭服务公司。建设家庭服务网络平台，提供家居清洁、饮食料理、育儿服务、家庭教诲等全日制、钟点制综合家庭服务。三、符合青州市总体规划规定《青州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中指出：推动生产性服务业向专业化和价值链高品位延伸、生活性服务业向精细和高品质转变，推动制造业由生产型向生产服务型转变。力求到，社会消费品零售总额年均增长12%左右；服务业增长值占生产总值比重达到50%左右，形成服务业占主导地位经济构造。综上所述，该项目建设符合国家、行业、省及市政策规定，项目建设是合理、可行。 第二节产业政策分析本项目建设依照国家发展和改革委员会《产业构造调节指引目录（本）（修正）》，该项目不属于勉励类、限制类、裁减类，应属于容许类。项目符合国家关于产业政策规定。第三节行业准入分析******于二〇〇九年十一月依法注册成立，注册资本为人民币叁仟万元整，公司类型为有限责任公司。公司重要经营范畴为：房地产开发，房屋租赁、销售，环境绿化，物业管理等。该项目总投资3500.0万元，项目资本金1050万元，占总投资30%。由此，在行业准入方面，******符合国家关于房地产开发公司注册资本、经营范畴、出资规定等方面准入原则及规定。第三章资源开发及综合运用分析该项目是非资源开发类项目，因而对资源开发运用方面不进行详细阐述。在资源运用方面，项目建设及使用过程中不占用金属矿、非金属矿等重要资源。项目为都市文化产业开发建设项目，建设实行过程中耗费资源重要涉及钢筋、水泥、木材等普通性建筑材料，该类建筑材料在本地建材市场均可满足供应；项目使用过程中耗费资源重要涉及生活用水、电等，均由本地都市配套基本设施集中供应，该项目地处青州市，供水、供电、供气、供热等设施齐备，供应有保障。一、项目三材用量钢筋500t；水泥1500t；木材100立方米二、资源综合运用办法为提高资源运用效率、减少资源消耗，项目在建设及使用过程中拟采用节约资源及资源综合运用办法如下：1、项目建筑、构造设计严格按照国家关于设计原则规范进行设计，不超标，合理运用建筑材料，不挥霍。2、采用新型节能墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。墙体材料使用国家推广使用新型建材。3、推广使用新技术、新工艺，客房重要房间朝南，充分运用自然光和自然通风，以节能降耗。4、所有设备一律选用符合国家规定节能型设备，不得选取国家已发布裁减机电产品。电器设备应选用新型高效节能型，并采用电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。照明灯具选用节能型，以节约用电。5、建筑物内供水﹑风机等建筑设备均采用智能化控制，使其能耗降到最低。6、注意节约用水，所有用水设施均应尽量选用节水型。卫生间采用节水办法，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。水景﹑绿化﹑浇洒道路﹑冲厕所等用水尽量使用经中水解决设备解决后中水。

第四章节能方案分析第一节用能原则和节能规范一、国家和省关于法律、法规1、《中华人民共和国建筑法》（1998.3.1）2、《中华人民共和国节约能源法》（.4.1）3、《中华人民共和国清洁生产增进法》（.6.29）4、《民用建筑节能条例》（.7.23）5、《山东省节约能源条例》（.11.1）6、《山东省综合资源运用条例》二、指引性文献1、《国务院办公厅关于开展资源节约活动告知》2、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（中华人民共和国国家发展和改革委员会第6号令）3、国家发改委、国家经贸委、建设部《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估规定》三、国家、行业原则及规范（1）《中华人民共和国节能技术政策大纲》（）（2）《中华人民共和国节水技术政策大纲》国家发改委.04.21（3）《用能单位能源计量器具配备和管理导则》GB17167-（4）《综合能耗计算通则》GB2589-（5）《产品单位产量能源消耗定额编制通则》GB12723-（6）《节能中长期专项规划》国家发改委（7）《评价公司合理用电技术导则》GB/T3485-1998（8）《节水型公司评价导则》GB/T7119-（9）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-（10）《建筑照明设计原则》GB50034-（11）《建筑采光设计原则》GB50033-（12）《低压配电设计规范》GB/T50054-（13）《供配电系统设计规范》GB/T50052-（14）《通用用电设备配电设计规范》GB50015-（15）《建筑给水排水设计规范》GB50015-（16）《室外给水设计规范》GB50013-（17）《室外排水设计规范》GB50014-（18）《10kV及如下变电所设计规范》GB50053-94（19）《3-110kV高压配电装置设计规范》GB50060-（20）《公共建筑节能设计原则》GB50189-（21）《绿色建筑评价原则》GB/T50378-（22）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计原则》JGJ134-（23）《外墙外保温工程技术规程》JCJ144-第二节能耗状况和能耗指标分析一、能源供应状况分析1、电力供应状况项目总用电量为50.17万kWh。青州市电力供应比较充分，供电有保证，该项目建设变配电室并配套变压器及相应供电设施，可满足项目需要。2、采暖该项目采用集中供热方式取暖，热源由市政热力供应。冬季采暖用热量2566GJ。项目夏季降温自备单体空调。用电量已在用电量估算表中计算。3、给水项目年用水总量约为11892m³。青州市自来水公司4、天然气项目生活及熟食制作年需天然气总量约为4.2万Nm³。由青州市华润天然气供应，能满足项目用气需要。二、能耗分析该项目重要能源品种为电力、热量、天然气，耗能工质为水。项目设计能耗分析见下表：表4-1项目能耗分析表名称单位消耗量折标系数折原则煤（t）电万kWh/a50.171.229kgce/kWh61.66水t/a118920.0857kgce/m³1.02天然气万Nm3/a4.21.33kgce/Nm355.86热量GJ/a25660.03412kgce/MJ87.55共计折原则煤系数来源于《综合能耗计算通则》（GB/T2589-）=SUM(ABOVE)206.09综合上述状况，本工程在热工设计、采暖系统、电气照明系统、建筑维护构造等方面设计均符合《居住建筑节能设计原则》《公共建筑节能设计原则》，并达到《民用建筑节能条例》、《公共机构节能条例》中新建建筑节能规定。其综合能耗折原则煤206.09t，单位建筑面积能耗量为15kgce/m2。第三节节能办法和节能效果分析一、节能办法本项目建筑工程设计建造中，应依照国家关于法律、法规规定和建筑节能原则，采用节能型建筑材料、产品和设备，提高建筑物围护构造保温隔热性能,减少建筑物使用过程中采暖、制冷、照明能耗，合理有效地运用能源。1、在规划中引进生态环保设计理念，通过合理建筑布局及环境设计，充分运用自然环境，运用太阳能减少非可循环运用能源消耗。2、设计时，在保证合理布局前提下，尽量缩短供水、供电线路，减少线路能耗损失。3、总平面布置依照用地条件尽置采光通风良好。建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。4、依照建筑功能规定，积极采用节能材料。照明灯具采用节能灯，电气设备造型，应本着节约能源、减少设备用房面积进行优选。二、采用建筑节能技术办法1、屋面采用保温隔热解决；2、建材选用上采用轻质隔墙材料，减少建筑重量及建材用量；3、所有设备选用节能和低噪声型；4、重要采用高效节能灯具；5、运用水力条件较好衬塑复合管，减少水头损失。三、建筑电气节能1、照明(1)倡导住户室内采用高效照明产品，选取高效照明灯具与节能光源合理配合使用。设备用房、公共设施等处采用节能荧光灯，且配电子镇流器。公共走道、楼梯采用消防型热释红外延时节能灯。(2)合理布置照明开关及选取开关联数，充分运用天然采光，节约照明用电。2、变压器及线路(1)选用低损耗电力变压器；(2)合理选取变压器台数，使变压器经济运营；(3)采用节能型干式变压器及其他电气元件，并采用电容补偿柜进行补偿，提高功率因数。(4)变配电房位置尽量接近负荷中心，减少线路长度及损耗。四、其她节能办法保护生态环境，充分运用周边自然环境和绿地、水域，并在也许条件下增大绿化面积，例如墙面、屋顶立体绿化，减少日辐射和热岛效应。五、节水办法1、积极开展节约水资源宜传，提高人们节水意识。2、采用合理供水系统和质量较好用水设备。3、安装工程实行中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏等。4、采用节水型卫生器具。六、节能材料规定本项目所用节能材料应注意安全、阻燃、无毒。七、节能效果分析只要严格按照《山东省居住建筑节能设计原则》、《山东省公共建筑节能设计原则》进行设计，采用以上节能技术和节能办法，即可达到山东省规定居住建筑节能65%、公共建筑节能50%目的。

第五章建设用地和征地拆迁分析第一节项目选址及用地方案一、项目地理位置概况青州市位于北纬36度4分至36度8分，东经118度0分至118度6分，地处山东半岛中部，胶济铁路中段，东接风筝都潍坊，西临工矿重镇淄博和化工基地齐鲁石化公司，南依邻果之乡沂蒙，北傍洋口渔盐海区和胜利油田。地理位置优越，交通四通八达，十分便利，是山东中部重要交通枢纽和物资集散地。总面积1569平方公里，人口91万，有汉、回、满等29各种民族。二、建设地点青州市顺天福农贸市场项目位于青州市圣水路与玉竹路交叉口东北角，东面及北面是玉竹安顿区，南面是圣水路，西面是玉竹路。附：区域位置图三、场址现状该地块规划用地性质为其她商服用地、不占用耕地。项目所在区域内当前无大工业污染源，环境质量总体优良。场地范畴内无矿床、文物古迹和军事设施，没有基本农田保护区，没有各类列入国家保护目录动植物资源，没有风景名胜古迹等环境敏感点，不影响交通运送和周边地块防洪排涝。第二节土地运用合理性分析该项目建设符合国家产业政策和青州市都市发展总体规划，有助于改进都市环境面貌和提高都市居民生活质量。顺天福农贸市场是按照青州市规划局规定科学布局，构造以便好用，外观鲜亮大方，地上地下位300各种，是配套齐全农贸市场。项目建设符合青州市土地运用规划关于规定。青州市建设规划部门已对本项目建设出具了规划建设意见。东圣水顺天福农贸市场项目总用地面积7638.43㎡，该宗土地区位优势明显，交通便利，配套设施完善，具备得天独厚建设条件。第三节征地拆迁和移民安顿规划方案

该项目用地规划用途属其她商服用地，当前处在开发状态，******已获得该块土地使用权及开发资格。项目用地范畴内无建构筑物，无拆迁状况，不存在移民安顿问题。

第六章环境和生态影响分析第一节设计根据及原则一、设计根据1、《中华人民共和国环保法》.1.12、《中华人民共和国大气污染防治法》.1.13、《中华人民共和国水污染防治法》.6.14、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》.4.245、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》1997.3.16、《中华人民共和国水法》.5.237、《中华人民共和国环境影响评价法》.7.2二、技术规范1、《都市排水工程规划规范》（GB50318-)2、《地表水环境质量原则》（GB3838-)3、《污水综合排放原则》（GB8978-)4、《污水排入都市下水道水质原则》（CJ343-)三、技术文献1、《环境影响评价技术导则》（HJ/T2.1-)2、《生态环境状况评价技术规范（试行)》(HJ/T192-)四、评价原则1、《环境空气质量原则》（GB3095-) 二级原则2、《地下水质量原则》（GB/T14848—93) III类水域原则3、《地表水环境质量原则》（GB3838-)III类水域原则4、《都市区域环境噪声原则》（GB3096-) II类原则5、《大气污染物综合排放原则》（GB16297-) 二级原则6、《污水综合排放原则》（GB8978-) —级原则第二节环境影响分析评价一、评价范畴本项目环境评价范畴涉及：项目概况，建设工程、项目周边环境现状；建设工程项目在建期间对环境也许导致影响分析、预测和评估；工程项目建成后对环境也许导致影响分析、预测和评估；建设项目环保办法及其技术、经济论证；对建设项目实行环境监测和采用环保办法建议；环境影响评价结论。二、社会环境状况区域空气质量优良率（API指数<100天数）达88.4%，较上年同期上升了5.9个百分点；综合污染指数下降0.140。城区区域环境噪声平均值52.2分贝，城区交通干线噪声平均值72.0分贝。随着都市建设进程加快和“城乡一体化新居工程”推动，农村人口逐渐向城乡转移，都市化进程进一步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域面貌得到极大改观，房地产、物流等产业发展迅速。三、环境影响分析本工程建设有助于改进该区域居民生活环境，规划中保存了较大面积绿地，因而无社会环境和生态环境方面不利影响。1、噪声影响分析施工期：本项目所用建筑机械重要有自卸式运送车辆、平地机、压路机等，特别是在夜间，施工噪声将产生扰民问题，影响邻近居民工作和休息。若夜间停止施工,或进行严格控制，则噪声对周边环境影响将大大减小。施工噪声具备高噪声、无规则特点，对周边环境影响较大，但该影响是短期，采用恰当工程和管理办法后可缓和对环境影响。营运期：项目运营期重要为交通运送车辆噪音影响。在执行有关都市噪音管理规定规定后，沿线噪音可以达标。2、空气质量影响分析施工期：项目施工期以扬尘污染为主，若堆土裸露，将使大气中悬浮粒物含量骤增，影响市容和景观。施工扬尘将使附近建筑物、植物等蒙上厚厚尘土，给居住区环境整洁带来许多不利影响。项目施工期应加强环保办法。在加强管理、优化施工车辆运送路线后，堆土使用防尘网隔离，并及时清运，施工扬尘污染可以得到较大限度缓和。营运期：工程建设对环境负面影响是暂时、局部，随着施工结束，对环境负面影响将消失。3、固体废弃物影响分析本项目施工期产生固体废物重要为施工过程中产生建筑垃圾、工程渣土及施工人员生活垃圾。施工期间将生产许多弃土，这些弃土在运送、处置过程中都也许对环境产生影响。工程施工时，施工人员食宿将会安排在工作区域内。这些暂时食宿地水、电以及生活废弃物若没有做出妥善安排，则会严重影响施工区卫生环境。4、水环境影响分析本项目施工期间产生废水重要来自：施工作业开挖等产生泥浆水、施工机械及车辆冲洗水、施工人员生活污水、下雨时冲刷覆土、建筑泥浆、垃圾、弃土等产生地表径流等。5、瓜果、蔬菜和生活垃圾随意堆放和抛撒，对地面环境污染。四、环保重要办法1、施工期环保对策办法声环境：为了减少施工对周边居民影响，工程在距民舍<200米区域内不容许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同步应在施工设备和办法中加以考虑,尽量采用低噪声机械。如必要采用夜间作业时，应获得环保主管部门批准，并提前公示一周公众；采用低噪声施工机械和低噪声施工方式、合理选取运送路线；封闭施工场地，在施工区域周边设立固定式硬质围栏；加强施工期管理，防止因运送车辆超载、超速、鸣笛以及野蛮施工等带来人为噪声污染。水环境：施工人员生活污水，应考虑运用周边卫生设施，将污水纳入周边污水管网；对于施工机械设备冲洗、施工车辆冲洗废水和地面开挖、水泥铺设等施工活动产生等泥浆水规定在施工现场设立若干不同规模简易沉淀池。振动环境：选用低振动施工机械和施工方式。环境空气：施工使用商品混凝土和预拌砂浆；施工前制定扬尘污染防治方案，采用办法防止对散装物料在装卸、使用、运送、转运和暂时存储等过程中扬尘污染。固体废弃物：施工单位应按照弃土解决筹划，及时运走弃土，采用加盖型运送车辆并在装运过程中不要超载，装土车沿途避免洒落，车辆驶出工地前应将轮子混土去除干净，防止沿程弃土满地，施工现场设立车辆冲洗设施以及配套排水、泥浆沉淀设施；同步施工应对工地门前道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建设单位及施工单位应与本地环卫部门联合，及时清理施工现场生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教诲，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。倡导文明施工:规定施工单位尽量减少在施工过程中对周边居民、工厂、学校影响，倡导文明施工，做到“爱民工程”，组织施工单位、街道及业主联系会议，及时协调解决施工中对环境影响问题。施工单位在工程竣工后，及时清理施工现场，清除建筑垃圾，恢复因施工和堆放建筑材料而被破坏植被。2、营运期环保对策办法⑴批发交易市场设有垃圾集收站，对瓜果、蔬菜和生活垃圾集中堆放；定期清运。⑵在保证生产设备性能和满足工艺规定前提下，动力设备均选用低噪声产品，并采用减震、消声、隔音办法，车间内噪声不超过85分贝，市场内噪声不超过65分贝。⑶提高市场内地坪、道路硬化率，减少扬尘源。在道路两侧、生产设施附近进行绿化，发挥树木、草地调湿、吸灰和净化空气作用。⑷绿化美化道路绿化应选取适合吸尘、吸音较好本地植物。五、安全卫生制定安全生产规章制度，普及劳动卫生知识，对员工定期进行安全生产教诲，培训上岗。第三节生态环境影响分析该项目为农贸市场建设项目，建设场地较为平坦，不需施工取弃土，对地表植被破坏很小，本项目建设运营会对本地生态环境产生影响较小。由于拟建项目用地量占所在区域较小，排放污染物也较小，且对产生各类污染物都采用了切实可行治理办法，严格控制在国家规定排放原则内，因此本项目建设不会对区域生态环境产生明显影响。因而，从环保角度讲，本项目建设是可行。第四节生态环境影响结论该项目选址在青州市圣水路与玉竹路交叉口东北角，符合本地土地运用总体规划和都市总体规划。该项目属于建筑业，符合国家产业政策。产生各种污染物经相应办法解决后能做到达标排放。该项目正常营运后，产生污染物经治理达标后对本地环境影响不大，环境质量基本仍能维持现状。综上所述，从环保角度而言，该项目只要贯彻上述提出各项治理办法，严格执行项目“三同步”，在安全生产前提下，加强环保管理以保证污染物达标排放，本项目建设是可行。

第七章社会、经济、生态效益评价第一节社会效益评价顺天福农贸市场建设以服务新东城区以及周边居民为宗旨，是政府一项惠民工程，大大提高居民生活档次，彻底改进既有居民生活设施不完善状况，农贸市场建设有助于保障青州市食品安全卫生，为创立文明集市提供保证。解决马路市场脏、乱、差现象，这对消除城乡居民消费安全和食品安全隐患起到了重要保障。推动专业农贸市场建设，改进市场经营环境，建立健全各项制度，加强专业市场管理，提高经营者素质和服务质量，对以便群众寻常生活，保障群众食品安全，提高群众生活质量，繁华市场具备重要现实意义。第二节经济效益评价顺天福农贸市场建设可以提高农业发展所必要依托基本设施作用，有助于减少农产品交易成本；另一方面，专业市场建设可以增进人流、商品流、信息流向小城乡更大集聚，从而带动起有关产业和基本设施发展，有助于产业构造优化和提高，提高人口规模和经济实力。第三节生态效益评价通过顺天福农贸市场建设实行实现集中交易，规范市场秩序，同步通过市场约束，对于维护人居环境和食品安全有重要意义，符合科学发展规定。第八章建设投资估算及资金筹措第一节资金概算根据一、估算原则1、投资估算适度从紧，但不漏掉，不搞“钓鱼工程”。2、功能齐全，与周边建筑物及配套设施互相协调，满足使用年限需求。二、估算根据依照国家发改委、建设部《建设项目评价办法与参数》第三版对可研究报告编制规定，按照项目业主单位提供规划范畴中工程规模和内容，结合工程既有实际状况编制投资估算。项目建设用地费用涉及土地征用费用、土地补偿费用、土地收购费用、农转非社会保障费用、拆迁补偿费用及其她有关费用。该某些投资估算根据青州市国土资源局和项目业主单位提供相关数据进行估算。与项目建设有关费用取费:①建设单位管理费用按财政部《基本建设财务管理规定》计取；②工程前期征询费按青州市物价局规定计取；③环境影响征询评估费按国家发展筹划委员会文献计取；④工程勘察设计费《工程勘察设计收费管理规定》计取；⑤施工图审查费按勘察设计费10%计取；⑥工程招标代理费用按国家发改委《招标代理服务收费管理暂行办法》计取；⑦工程量清单及控制价编制费用按《工程造价征询服务收费原则》规定计算；⑧工程监理费按《建设工程监理与有关服务收费管理规定》计取。预备费按建安工程费用3%计取。第二节投资估算本项目建设投资约3500万元，其中第一某些工程费用1146万元，占总投资32.74%；第二某些工程配套费用420万元，占总投资12%；第三某些其她费用1484万元（含土地出让费1169万元），占总投资42.4%；基本预备费50万元，占总投资14.29%；铺底流动资金400万元，占总投资11.43%。详见项目投资估算费用明细表1-4。第三节财务效益分析一、项目概述青州市东圣水顺天福农贸市场建设内容重要涉及农产品批发、零售交易。二、评价根据和参数1、国家计委、建设部《建设项目经济评价办法与参数》。2、财务基准收益率为10%。3、房屋租赁收入中19.5%税收上交国税，其中：12%房屋租赁税、5%公司营业税、2.5%契税。4、市场摊位出租收入原则根据青州市市场开发建设服务公司提供价格原则。三、项目计算期和运营负荷项目建设期0.5年(11月一4月），营运期，计算期。5月市场投入运营，当年达到正常年经营收入60%,次年()达到正常年经营收入80%,第三年(）后来实现100%经营收入。四、财务分析1、市场经营收入农贸市场经营收入重要来自商铺、摊位出租收入等。正常年经营收入875万元，正常年经营分项收入见附表。2、税金及附加营业税金及附加重要涉及营业税、城建税教诲费附加。其中：营业税5%、城建税取营业税7%、教诲附加费取营业税3%。房屋租赁交纳税收19.5%，其中:租赁收入12%交国税，营业税5%,契税2.5%。项目正常年营业税金及附加为56.7万元。3、成本费用正常年经营成本298万元，总成本费用310万元。详细详见总成本估算表。4、重要财务赚钱指标东圣水顺天福农贸市场重要财务赚钱指标见附表。正常年税后利润总额509万元。所得税税率为15%，盈余公积金按税后利润10%,公益金按税后利润5%计取。5、财务不拟定性分析⑴盈亏平衡分析经计算，项目盈亏平衡点为55.8%,当农贸市场年经营收入额达到488万元(正常年经营收入为875万元)时公司可保本，项目具备较