武汉长印房地产开发公司项目策划工作手册样本

武汉长印房地产开发公司项目策划工作手册版本号：发布日期：4月6日发放编号：持有者：武汉长印房地产开发有限公司目录一、项目策划内容 257理念设计工作内容 2571制定理念设计工作筹划 2572策划代理公司招标 2573市场调研 2584策划公司市场调研报告 2585组织评标工作 2596形成理念设计 2598编制概念设计任务书 2609规划/建筑设计招投标 26010编制设计任务书 260三、有关原则文献 262代理公司招标书 262市场调研内容 267住宅项目楼盘调查表 268写字楼物业调查表 270商业物业调查表 272理念设计提纲 273第五某些：项目策划（综合PPT版《解析运营管理核心要领》有关某些及奥复版《理念设计分册》）一、项目策划内容理念设计工作内容1制定理念设计工作筹划内容界定：依照项目总经理制定项目进度筹划，制定理念设计工作筹划，以便控制理念设计工作时间与进度。负责部门：副总经理（主管营销）执行部门：市场部该项目负责人（下简称策划负责人）决策层级：项目总经理、副总经理原则文献：理念设计工作筹划（project形式）工作环节：策划负责人依照项目进度筹划制定理念设计工作筹划（project形式提交）副总经理检查筹划可行性并提出修改意见策划负责人依照修改意见修改后，提交筹划给项目总经理和市场部经理审议项目总经理和市场部经理依照项目实际进度规定，对筹划提出针对性意见（以备忘录形式传达）策划负责人依照意见修改，并最后定稿，提交筹划给项目总经理和市场部经理2策划代理公司招标内容界定：在拟定理念设计工作筹划后来，对策划代理公司进行招投标工作。负责部门：副总经理执行部门：策划负责人原则文献：策划代理招投标文献工作环节：策划负责人制定策划代理招投标文献，并提交副总经理审视副总经理审视招投标文献，并提出详细意见策划负责人依照意见调节后，提交给项目总经理审视并留存按筹划向各参加策划代理公司发出策划代理招投标文献在《策划代理招投标文献》规定应标第二日，如未收到参加策划代理公司传真函，致电其联系人，以拟定其应标状况。3市场调研内容界定：进行策划代理招标工作后，展开市场调研工作。负责部门：项目总经理/副总经理执行部门：副总经理/策划负责人原则文献：市场调研筹划工作环节：策划负责人制定市场调研筹划提交筹划给项目总经理与副总经理，以便掌握进度并及时提出意见并进行沟通策划负责人展开市场调研，并撰写市场调研日记，提交项目总经理与副总经理，抄送市场部经理市场调研期间，及时与各策划代理公司保持沟通重点竞争项目，邀请项目总经理与副总经理考察4策划公司市场调研报告内容界定：按照策划代理招投标文献时间安排，安排参加策划代理招投标公司展开市场调研报告。负责部门：项目总经理/副总经理执行部门：策划负责人原则文献：市场调研报告会告知、市场调研报告会议程工作环节：发出市场调研报告会告知安排市场调研报告会形成市场调研报告会决策，形成会议备忘录将会议备忘录发给策划代理公司5组织评标工作内容界定：按照策划代理招投标文献时间安排，组织理念设计评标工作。负责部门：项目总经理/副总经理执行部门：策划负责人/项目公司行政人员决策层级：董事长/总裁原则文献：策划代理评标会邀请函、评标会议程工作环节：策划负责人拟定评委人员名单及评标会议程，提交项目总经理与副总经理审视策划负责人发出策划代理评标会邀请函及评标会议程项目公司行政人员安排详细会议地点和时间安排、准备投影仪及手提电脑等副总经理主持会议策划负责人负责计算评分，并撰写会议纪要6形成理念设计内容界定：依照自身市场调研、招投标过程中获取创意，展开讨论并形成理念设计。负责部门：项目总经理/副总经理执行部门：策划负责人原则文献：理念设计原则文献工作环节：策划负责人起草理念设计草稿策划负责人与项目总经理、副总经理一起碰撞，形成理念设计策划负责人撰写理念设计文本理念设计文本经项目总经理、副总经理睬签后，提交项目董事会。8编制概念设计任务书内容界定：依照理念设计，编制概念设计任务书。负责部门：项目总经理/项目工程总监执行部门：策划负责人/项目工程总监原则文献：概念设计任务书原则文献工作环节：策划负责人起草概念设计任务书市场某些草稿，项目工程总监起草概念设计任务书工程技术某些草稿项目工程总监完毕概念设计任务书，提交给项目总经理审视项目总经理提出详细意见，项目工程总监依照意见进行调节9规划/建筑设计招投标内容界定：开展规划/建筑设计招投标工作。负责部门：项目总经理/项目工程总监执行部门：项目工程总监/策划负责人原则文献：工作环节：项目工程总监展开规划/建筑设计招投标工作策划负责人负责解释理念设计某些内容10编制设计任务书内容界定：依照概念设计招投标成果，编制设计任务书。负责部门：项目总经理/项目工程总监执行部门：项目工程总监/策划负责人原则文献：工作环节：策划负责人编写设计任务书策划某些内容，项目工程总监编写设计任务书工程技术某些内容项目工程总监完毕设计任务书，提交给项目总经理审视交设计单位开展设计工作

三、有关原则文献代理公司招标书第一某些招标阐明公司：贵司始终以来在房地产界出众体现，赢得了众多行家良好信誉。为配合项目发展及销售，树立项目市场形象，增进项目市场推广，特邀请贵司参加本项目策划销售代理竞标，在此对本次竞标状况作出阐明。一、竞标规则我司将坚持公平与公正原则，依照公司规定对本项目竞标公司之提案进行评判并给出成果。中标公司将获得本项目独家策划销售代理权。未中标公司将获得我司支付竞标费用￥X元。二、竞标公司（1）XX代理公司（2）XX物业顾问有限公司（3）XX物业顾问有限公司阐明：如以上公司不应标或半途推出竞标，我司将候补其她代理公司，保持三个竞标公司。三、应标回答代理公司应在接到标书后第一种工作日内书面正式回答与否应标（传真件也可），如超过时间，我司将视贵公司放弃本项目销售代理竞标，并另行安排其她候补公司竞标，请应标公司掌握时间。第二某些项目简介一、项目名称二、项目简介概况略三、项目经济数据（详见附件一）第三某些应标规定一、提供详细企划案请贵公司在深刻理解和分析所提供项目背景资料基本上，进一步进行市场调查工作，并以周详精确分析为根据，撰写本项目企划案，详细如下：1、前期市场调查报告提交时间：X月X日前2、项目概念建议提交时间：X月X日前3、项目市场推广销售策划案提交时间：X月X日前4、公司资料和代理规定提交时间：X月X日前二、针对企划案进行详细简介时间：X月X日第四某些标书规定一、贵司所提供报告应当力求精确，可以提高项目在人们心目中价值。（一）前期市场调查报告请对项目及周边地区进行广泛和进一步调查，调查项目应涉及所在地历史文化、政治经济、人口构成、人群分析，房地产状况等，请参照《前期市场调查任务书》（附件二）。从而提交前期市场调查报告，报告应涉及但不限制如下几种方面成果并有充分数据支持：本地政治经济文化环境周边人群特性本地房地产状况周边对居住规定和抱负（户型面积装修价格等）项目目的人群本地人群对房地产信息获知有效途径项目市场机会及也许遇到各种影响或威胁项当前期开发规模建议（二）项目概念建议请依照市场调查分析报告，拟定本项目开发理念，结合贵司对奥林匹克花园复合地产、体育地产理解，提交项目概念建议。概念建议应涉及如下几种论点并有严谨论证：项目开发理念建议项目名称建议项目主题建议标语建议项目与其她行业复合建议项目品牌形象需要在那方面提高项目规划构思和产品类型a、规划整体风格；b、别墅、低层、小高层建筑风格；c、园林风格；d、装修风格e、别墅、低层、小高层面积、比例等依照开发理念，项目应具备软硬件配套建议依照开发理念，项目物业管理应在那方面提高服务项目目的人群及其构成特性；目的人群对项目产品规定（三）项目市场推广销售策划案请依照贵司市场调查和理念建议，撰写本项目市场推广销售策划案，内容应涉及：1、项目名称建议2、制定项目市场推广主题概念（宣传标语）3、制定项目市场推广整合营销方略4、制定项目整合传播方略，涉及在各种载体中基本实行方案5、媒体建议6、公关活动建议7、销售布置建议8、其她行销手段运用之建议9、相应费用预算二、公司资料和代理规定（1）提供贵司简介，涉及贵司代理资质，管理水平优势，人员特点和优势。（2）贵司代理本项目优势、以及对本项目销售策划人员构造安排建议。（3）公司如获得本项目代理，对开展工作布置及规定。（4）贵公司如获得本项目代理，对代理费用规定所有提供项目报告建议及策划书须1式3册第五某些时间安排本次招标定为X个日历日，X年X月X日至X月X日详细安排如下：发标：X月X日回标：X月X日~X月X日1、前期市场调查报告（X月X日）2、项目概念建议（X月X日）市场推广销售策划案（X月X5日）4、公司资料和代理规定（X月X日）标书简介会：X月X日议标：X月X日定标：X月X日第六某些评标原则标书评核：市场调查报告25%项目概念建议25%策划销售方案15%代理公司实力、行内评价，--公司业绩5%代理公司策划销售人员水平，拟派驻本项目人员素质10%收取代理费用10%代理公司管理架构，管理运作水平，开展本项目策划销售工作布置10%第七某些附录若被邀请投标单位对本标书所述之内容有任何布明确之处或对本项目有任何需要征询问题，请予我司之下属人员联系：附件涉及：项目地块总平面图及重要经济指标（附件一）前期市场调查任务书（附件二）奥园杂志及奥园集团简介（附件三）

市场调研内容调查项目调查内容调查方式调查渠道调查结论宏观经济背景都市概况：资源，区位，面积、人口，重要经济发展指标、产业构造，重要知名公司分布，文化特色；资料收集网站：本地人民政府、记录局、中经网。《都市记录年鉴》、近两年社会经济记录公报对比全国和周边重要都市，理解都市在区域和全国经济发展格局中地位，理解都市经济增长状况判断都市经济发展走势，以宏观把握项目区域经济发展背景和投资环境。居民消费水平：人均可支配，社会消费零售，商品价格指数，居民储蓄余额，恩格尔系数；重要发展筹划：“十五”发展筹划|、有关产业行业发展战略和筹划；都市规划建设状况都市发呈现状：总体功能和产业布局，土地运用，交通状况；都市总体规划：将来发展格局、都市重要发展方向、各组团新区定位、交通规划；都市房地产土地供求状况；重大都市建设项目和旧城改造状况；资料收集访谈《市志》，《市城建志》，《都市建设年鉴》，《房地产年鉴》都市规划局、国土局权威人士中大市政建设项目现场考察详细理解项目区域现状和将来发展定位、交通条件、分析重要建设项目对项目影响。房地产业发展概况近几年房地产（重要是商品住宅）总体供应和成交数据、各片区数据、明星楼盘、明星开发商、价格走势资料收集访谈踩盘调查《房地产年鉴》、政府房地产期刊、网站房地产经验人士，涉及开发、代理、媒体地产版重要片区代表性房地产项目调查理解房地产业发展历程、总体供求状况、理解代表性楼盘状况，分析市场反映和成败因素公司公司管理构架、发展构想、核心资源和能力资料收集访谈公司简介、刊物公司重要管理人士理解公司资源，评估其开发能力项目地块现状地形地貌、地质水文基本状况、周边景观资源和配套设施资料收集访谈现场踏勘项目资料公司访谈理解项目资源条件

住宅项目楼盘调查表住宅项目楼盘调查表调查时间：年月日楼盘名称公开日期项目位置交房日期销售中心位置联系电话公司组合投资商地址/电话发展商地址/电话代理商地址/电话设计单位地址/电话承建单位物业管理项目基本资料占地面积总建面积物业类型建筑类型项目进度容积率建筑密度绿地率实用率停车位数配套设施物管费用备注户型配比及销售状况户型面积（M2）数量（套）占总量面积比例销售数量销售数量占总套数比例户型分布所在建筑类型销售价格最高价最低价销售均价总价范畴装修原则多层（6层及如下）小高层（7-12层）高层（12-17层）高层（18层以上）独立别墅双拼别墅联排别墅项目总体售价起售价最高价最低价单方均价总价范畴主力总价各期均价花园售价付款方式一次付款按揭付款其她付款方式：折扣率%%车位售价车位租金客户分析客源分析购买动机购买抗性重要卖点综合评述

写字楼物业调查表项目名称XXX商厦地理位置开发商XXXX建筑面积（M2）300套，3.35万规划形态37F/B2-8F裙楼规划功能B1-B2车库、1-8F大都会广场、9F和26F为避难层、10-37F为写字楼，其中10-18F为低区，19-27F为中区，28-37F为高区。层高净高2.6米单位面积（M2）30-1600（套内）产品配备公共装修500M26米挑高酒店式大堂，40M2酒店式候梯厅，公共过道宽1.7米，铺设地毯，卫生间酒店式装修，设烘干机、洗手液、卷桶纸，冷暖水供应硬件设施户式中央空调（冷暖系统），各区别设4部客梯和2部消防梯，400车位地下停车库智能化宽带网入户，综合布线系统，背景音乐系统室内交房原则大开间式，天花、乳胶漆饰墙装修，地面统一铺设地毯，入户玻璃门商务配备大都会广场、太平洋百货、员工餐厅、物业管理中心商务服务信息征询、写字间租赁、酒店式物业管理服务车位数（个）售价（万/个）月租（元/个）车位数：400售价：/月租：1200经营形式租赁/低区均价:105（套内）中区均价：115（套内）高区均价：125（套内）80%按套内面积出租物管：和记实业费用：含租金内其