《纳税申报与会计处理》课件（项目7任务7.6）

项目7

其他税种申报与会计处理纳税申报与会计处理任务7.6土地增值税纳税申报与会计处理一、什么是土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上的建筑物和其附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。1、土地增值税纳税义务人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。包括:各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体、个体经营者及其他组织。2、土地增值税征收范围(1)转让土地使用权;(2)地上建筑物及附着物连同土地使用权一并转让。3、土地增值税计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额,即转让房地产取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额。二、土地增值税税率房地产企业建设普通住宅出售,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。选择题1.土地增值税的最高税率为()。A.20% B.30%C.50%D.60%2.增值额超过扣除项目金额()的部分,税率为60%。A.50% B.60%C.100% D.200%3.下列情形中,需要按照房地产评估价格计算征收土地增值税的是()。A.隐瞒、虚报房地产成交价的B.提供扣除项目金额不实的C.转让房地产的成交价低于房地产评估价,又无正当理由的D.转让房地产的成交价高于房地产评估价,又无正当理由的4.旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,以政府批准设立的房地产评定机构评定的()乘以成新折扣率后的价格。A.原价B.重置价格C.折余价格D.市场价格答案：1.D2.D3.ABC4.B三、土地增值税税款计算(一)土地增值税计算知识1.房地产转让收入的确定转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2.房产开发企业扣除项目房产开发企业扣除项目包括:(1)取得土地使用权所支付的金额(以下简称地价款)。①取得土地使用权所支付的地价款。包括:1)以协议、招标、拍卖等方式取得土地使用权所支付的土地出让金。2)以行政划拨方式取得土地使用权按国家有关规定补交的土地出让金。3)以转让方式向原土地使用权人实际支付的地价款。②按国家统一规定在取得土地使用权过程中为办理有关手续缴纳的费用。(2)房地产开发成本。房地产开发成本主要包括:①土地的征用及拆迁补偿。②前期工程费。③建筑安装工程费。④基础设施费。⑤公共配套设施费。⑥开发间接费用(间接费用与管理费用划不清的,不得扣除,只能作为管理费用按规定的比例计算扣除)。(3)房地产开发费用:按规定计算扣除。财务费用的利息支出,能够按转让房地产项目计算分摊,并能提供金融机构证明的允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。(4)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、教育专项资金。(5)财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按取得地价款和房地产开发成本计算的金额之和,加计20%的扣除。主要是考虑房地产开发的周期较长,所需资金量较大,投资的风险也大,因此给予适当的投资回报,给予税收优惠,保护其投资的合理权益。3.非房产开发企业(包括个人)扣除项目(1)取得土地使用权所支付的金额。(2)旧房及建筑物的评估价格,具体是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格,评估价格须经当地税务机关确认。(3)与转让房地产有关的税金和印花税。(二)计算公式1.一般计算应纳土地增值税=∑(每级距的土地增值税×适用税率)应税土地增值额=出售房地产总收入-扣除项目金额增值率=(房地产增值额÷扣除项目金额)×100%2.速算法计算公式应纳土地增值税=应税土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率案例7.6.1某房地产开发公司,2018年5月转让房地产所取得的收入为400万元,其中扣除项目金额为100万元,试计算该公司当月应缴纳的土地增值税。解析:土地增值额=转让收入-扣除项目=400-100=300(万元)土地增值额与扣除项目金额的比例=(转让收入-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%=(400-100)÷100×100%=300%由此可见,增值额超过扣除项目金额200%,适用税率60%,速算扣除系数为35%。所以:应纳土地增值税=300×60%-100×35%=180-35=145(万元)四、土地增值税纳税申报（具体见参考教材）五、土地增值税会计处理土地增值税应通过“应交税费——应交土地增值税”账户核算,反映税款的计提与缴纳。按规定计算出应交纳的土地增值税时,分如下情况进行处理:(1)主营房地产的企业,当期应纳的土地增值税,借：税金及附加贷：应交税费——应交土地增值税(2)企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”“专项工程支出”“固定资产购建支出”等账户核算的,转让时应交纳的土地增值税,借：固定资产清理在建工程专项工程支出固定资产购建支出贷：应交税费——应交土地增值税(3)企业交纳土地增值税时,借：应交税费——应交土地增值税贷：银行存款接案例7.6.1该企业应交纳的土地增