房地产行业深度研究-保障房：新模式、新思路、新使命-

内容目录核心结论 6“三大工程”加速推进，保障房建设“继往开来” 8政策目标：完善制度、补充短板、重构关系 8发展历程：从“满足基本需要”迈向“改善民生” 9政策路径：顶层设计逐步明晰，租售并举双轨发力 1224年保障房建设拉动投资超6000亿，重点聚焦三十五城 14存量统计：23年全国存量保障房预计超2200万套 14增量预测：24年保障房建设拉动投资超6000亿 16从流动人口角度看重点城市潜在保障需求 19新房改：迎接中国特色的住房保障模式改革 22模式探索：走向“商品+保障”的双轨新模式 22资金来源：政府贡献增量资金，市场化形式激发活力 30运作模式：多方位、多主体、多渠道 40针对当前市场对保障房发展分歧的一些看法 47保障房产业链重点标的梳理 48重要子板块梳理 49哪些公司有望充分受益 54风险提示 57图表目录图1：2020年各省市城镇化率 8图2：2010-2020年各省市城镇化率增速 8图3：2010-2020年我国一、二、三线城市房价收入比 9图4：2007至今北上广深住宅平均租金（元/月/平米） 9图5：我国保障房体系演变历程 11图6：上海市住房结构体系图解 11图7：我国家庭住房来源占比 22图8：城镇家庭住房来源占比 22图9：深圳首批配售型保障性住房分布图 25图10：黄埔区配售型保障房项目开工 26图11：1980-2022年新加坡家庭住房自有率 26图12：新加坡政府组屋数量 26图13：2009-2022我国公共财政住房保障支出（亿元） 31图14：保障性安居工程占地方公共财政住房保障支出的比例 31图15：2022年中央财政补助资金住房保障分类占比 31图16：2022年中央财政补助资金租赁住房保障区域占比 31图17：双龙新居保障性住房项目规划图 33图18：双龙新居保障性住房项目效果图 33图19：2021年以来专项债及其中保障性安居工程占比（单位：亿元） 34图20：深圳人才安居保障性租赁住房REITs交易结构 37图21：截止2023年四季度末保租房REITs业绩表现 37图22：截止2023年四季度末保租房REITs涨幅表现 38图23：2014年以来抵押补充贷款（PSL）期末余额和当月新增数值 38图24：保障房运营模式梳理 40图25：2022年各省市债务率情况统计（） 43图26：2022年典型城市债务率情况（） 43图27：2010-2022我国一、二、三线城市平均库存 43图28：2010-2023我国一、二、三线城市平均去化周期 43图29：存量非居住房屋改建保障性租赁住房实施程序 44图30：开发商保障房建设及转化路径 46图31：保障房产业链梳理 48图32：代建的服务模式及业务范畴 49图33：2017-2023年房地产代建新签约项目面积与增长率情况 50图34：2023年政府代建新签规模 50图35：装配式施工原理 51图36：2017-2021年全国装配式建筑新开工建筑面积（万㎡） 51图37：龙悦居三期实景图 51图38：凤凰英荟城鸟瞰图 51图39：绿城管理控股政府代建收入占营收比重超25 54图40：绿城管理控股政府代建利润率稳步 54图41：装配式建筑施工技术特点 55图42：2021年新开工装配式建筑按结构类型分类 55图43：深圳市龙岗区保障性住房项目 55图44：滨湖沁园项目 55图45：深圳瑞捷全资子公司广东瑞诚与区质监站联动检查 56图46：深圳瑞捷质监站拜访交流 56表1：保障房拉动投资规模测算 6表2：我国各类保障房及其特点 9表3：2021年以来保障房相关会议、政策梳理 12表4：我国现有主要保障房种类特点及存量（万套） 14表5：全国及35个重点城市保障房存量统计 15表6：保障房拉动投资规模测算 16表7：35个重点城市十四五期间保障房规划（单位：万套） 18表8：35个重点城市人口流入带来的住房需求空间 19表9：流动人口“四层八类”的住房分层 20表10：35个重点城市人口流入带来的保障房潜在需求面积 21表11《关于规划建设保障性住房的指导意见》细则 23表12：各地配售型保障房推进情况 24表13：新加坡组屋模式介绍 27表14：新加坡住房公积金制度梳理 28表15：保障房资金来源主要方式 30表16：近年来保障房税费减免相关政策 32表17：各大金融机构与保障房相关的政策/产品及落实情况 32表18：保障房专项债主要内容梳理 33表19：湖南省安化县“2022年保障性租赁住房”项目 35表2035表21：保租房REITs项目运营期限规定 36表22：PSL典型特点 39表23：重点城市保障性租赁住房项目的运营模式及示范案例 41表24《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》中关于存量改保的内容 44表25：部分城市存量改保案例 45表26：政府代建、商业代建、其他代建收费形式对比 49表27：强制推行地区IDI政策 52可售型保障房年拉动投资（亿元）000117615191904134417362176保障房总年拉动投资（亿元）421649735712524563377457560767837994核心结论可售型保障房年拉动投资（亿元）000117615191904134417362176保障房总年拉动投资（亿元）421649735712524563377457560767837994（一）前景展望轮加速期，我们看好以保障房为代表的“三大工程”对地产需求端带来的增量机会。（二）投资测算90023204万发贷落地福州，后续资金端的配套有望带动整体投资规模超预期，我们预计242100.950.3240958524（除可售可拉动的投资超48006300亿。考虑未来配售型保障房增加，且以新建、改建结241500超过6300亿元。表1：保障房拉动投资规模测算年份20232024E2025E增量（万套）204210220存量（万套）假设单套建面（平方米）保守50534中性60乐观70保守50744中性60乐观70保守50964中性60乐观70保租房改建比（）新增建面（亿平方米）300.71250.92201.14300.74250.95201.18300.77250.99201.23改建建面（亿平方米）0.310.310.290.320.320.290.330.330.31建安成本（元/平米）4000改建成本（元/平米）1000保租房年拉动投资（亿元）316239784855325540954998341042905236保租房占现有保障房比例（除758085808590808590保障房可售）（除可售）现有保障房年投资拉动（除可售）421649735712406948185553426350475818可售型保障房增量（万套）07080单套建面（平方米）607080607080607080筹建比（）403020403020403020可售型保（）（）0.000.000.000.000.000.000.250.170.340.150.450.110.290.190.390.170.510.13障房建安成本（元/平米）4000改建成本（元/平米）1000保障房合对地产开发投资带来的弹性计对地产新开工带来的弹性11.9810.3513.5017.0311.0914.4918.29 资料来源：中国政府网，国家统计局等，2425年预测数为基准；2）1242w3570w70w25年可售型保障房建设套数稳定增长。（三）资金来源&运作模式资金端，PSL等货币工具未来（四）分歧讨论1）但同时也需要辅以时间、平滑周期，防范金融风险的产生。3）针对建设资金和地方财政（五）产业链保障房筹建项目整综合考虑产业链及保障房建设特点，我们建议按照3条主线来寻找优质标的：代建：伴随保障性住房体系的发展，以绿城管理控股为代表的代建龙头的规模和收入展、招商蛇口，中国海外发展，建议关注城投控股等。装配式建筑：华阳国际造方面安徽建工海螺水泥鸿路钢构三棵树（门、墙、柜、顶、地、配套服务）产品系统是装配式装修首选新材料。未来保障房规模起量，将利好具有强整合能力的建材企业。IDI保险：IDI深圳瑞捷具有进入保障房市场先决优势。“三大工程”加速推进，保障房建设“继往开来”2372411保障房建设的重要性再度被提升至纲领性的政策高度。新一轮建设中，保障房分为配租型和配售型两种。政策目标：完善制度、补充短板、重构关系为何启动新一轮保障房项目建设？2312系、重构市场和保障关系的一项重大改革。一线城镇化率已达高位，住房矛盾日益突出。截止2022年，我国城镇化率达65202080170规划明确指出，要结合城镇棚户区改造和老旧小区改造，有效增加保障性住房供应。图1：2020年各省市城镇化率 图2：2010-2020年各省市城镇率增速100%80%20%80%20%70%60%15%50%40%10%30%20%5%10%

25%北京天津广东江苏浙江辽宁重庆福建宁夏山东湖北陕西吉林山西江西海南青海河北湖南安徽四川新疆河南广西贵州甘肃云南西藏宁夏河南陕西四川重庆江西甘肃河北湖南青海云南安徽山西广西新疆山东江苏湖北西藏北京天津广东江苏浙江辽宁重庆福建宁夏山东湖北陕西吉林山西江西海南青海河北湖南安徽四川新疆河南广西贵州甘肃云南西藏宁夏河南陕西四川重庆江西甘肃河北湖南青海云南安徽山西广西新疆山东江苏湖北西藏福建浙江海南辽宁吉林广东天津北京上海资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，城市居民住房困难矛盾主要集中在大城市特别是一3-61552）从租金角度看，以一线城市为例，2023年9月，北京、上海、深圳三地平均租金超100元/月/平米，而全国百城平均租金水平低于30元/月/平米，高能级城市住房存在结构性供给不足，故房价较高，形成大量“夹心层”人群，难以负担商品房购置和较高租金成本，构建更为合理的住房保障体系以满足区域供需矛盾、提升居民居住水平的必要性强。图3：2010-2020年我国一、二三线城市房价收入比 图4：2007至今北上广深住宅平均租金（元/月/平米）30 1502520 1001510 505201020112012201320142015201020112012201320142015201620172018201920202007-032008-042009-052010-062011-072012-082013-092014-102015-112016-122018-012019-022020-032021-042022-052023-06一线城市 二线城市 三线城市 北京 上海广州 深圳全国百城平均资料来源：， 资料来源：，发展历程：从“满足基本需要”迈向“改善民生”从规模上看，我国已建成世界上最大的住房保障体系。自1994年国务院决定深化城镇住20071000200878002从类型上看，我国保障房经历多种形式演变，公租/保租/共产房为现阶段主体。为解决住适用房及廉租房及共有产权房三大类的新型体系。从形式上，主要可分为租赁型和出售型保障房两类。表2：我国各类保障房及其特点保障房种类提出时间租售形式面向对象特点经济适用房1994年出售中低收入家庭住房困难户建设标准：按国家住宅建设标准（不包括别墅、高级设计：要体现经济、适用、美观的原则，使用功能要满足居民的基本生活需要。价格：由经济适用住房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定。廉租房1998年租赁城镇居民中的最低收入者租金补贴或实物配租，实物配租包括新建廉租屋和收购二手房。两限房2006年出售无力支付市场化的商品住分为限房价(低于市场价出售给中低收入家庭)、限套型房，但又不符合经济适用(90平以下)普通商品住房，5年内不得转让。房要求的“夹心层”公租房2010年租赁城镇住房、收入困难家庭实物配租或货币补贴共有产权住房2014年出售有一定能力但仍买不起商在经济适用住房基础上，以试点的形式成为新的保障品房的家庭性住房，但并未在全国内形成推广保障性租赁住2021年租赁新市民、新青年重点在人口净流入的大城市筹集建设，通常为70平方房米以下的小户型、低租金住房资料来源：中国政府网，儋州市人民政府网，住房与城乡建设部，爱家讲房公众号等，从发展历程看，我国住房保障体系发展可以分为以下五个阶段：（-1994（-1998（-2(低于市场价出售给中低收入家庭)(90平以下普通商2006920102013请，基本上退出了历史。（-2013年4月19障房申请审核不再按廉租房、经适房、限价商品房（两限房、公租房这四类分别申请，2014201420172018年开启建设热潮，主要集中于北上广一线城市。（2021至今供给，努力实现全体人民住有所居。图5：我国保障房体系演变历程资料来源：中国政府网，北京市人民政府，国家发展和改革委员会，住房和城乡建设部，现行住房结构体系的典型案例：+权房或通过财产积累购买商品房。图6：上海市住房结构体系图解资料来源：上海徐汇公众号，政策路径：顶层设计逐步明晰，租售并举双轨发力1“租”：保障性租赁住房成为住房体系的重要分支20216大的大城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30初步计划建设筹集保障性租赁住房近900（间2600人的住房困难，可完成投资3万亿元左右，从规划层面落地保障房的实际。3年8（14号文了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。房，配售型保障性住房实施封闭管理，个人不得私下交易或者上市流通。表3：2021年以来保障房相关会议、政策梳理时间来源主要内容2021《关于加快发展保障性租赁住房的意见》首次明确国家层面住房保障体系的顶层设计——我国住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。2023.4.28中央政治局会议公共基础设施建设。2023.7.21国务院常务会议要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造。多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求。把城中村改造与保障性住房建设结合好。积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。2023.7.24中央政治局会议要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。2023.8.25《关于规划建设保障性要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质住房的指导意见》（国发量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。【2023】14号文）建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。协调好保障性住房与商品住房、保障性租赁住房等的关系。继续发展用于配租的保障性住房，对困难家庭提供公共租赁住房保障，对新市民、青年人提供保障性租赁住房，鼓励将空置的商业办公楼改建为宿舍型保障性租赁住房。城市人民政府应当对用于销售的人才住房、共有产权住房等政策性住房的政策进行2023.8.28发改委主任郑栅洁增加保障性住房供给，支持地方政府和企业加大保障性租赁住房建设。2023.9.4规划建设保障性住房工何立峰强调，保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程，要坚持规划先行、谋作部署电视电话会议定后动扎实做好前期工作、严格项目管理和成本控制，综合考虑市场形势，合理把握建设节奏。要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售。保障性住房要实施严格封闭管理不得上市交易。相关部门要抓紧完善政策体系，各地要加强领导力量，抓好组织实施强化项目建设全链条监管，确保保障性住房建设取得预期成效。2023.9.5《自然资源部关于开展自然资源部发文开展低效用地再开发试点。文件提出完善收益分享机制。对实低效用地再开发试点工施区域统筹和成片开发涉及的边角地、夹心地、插花地等零星低效用地，探索作的通知》集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间，依法办理登记。探索完善土地增值收益分享机制，完善原土地权利人货币化补偿标准，拓展实物补偿的途径。优化保障性住房用地规划选址，增加保障性住房用地供应，探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房，探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房。2023.9.28《关于保障性住房有关财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发文，从23年10月1日起，对税费政策的公告》保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税；对保障性住房经营管理单位与保障性住房相关的印花税，以及保障性住房购买人涉及的印花税予以免征。对个人购买保障性住房，减按1的税率征收契税2023.10.30中央金融工作会议健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。2023.12.12中央经济工作会议持续有效防范化解重点领域风险，要统筹化解房地产地方债务中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，加加快构建房地产发展新模式，统筹好地方债务风险化解和稳定发展。资料来源：中国政府网，国家发改委，新华社等，24年保障房建设拉动投资超6000亿，重点聚焦三十五城存量统计：23年全国存量保障房预计超2200万套我国现有保障房存量主要由公租廉租/保租/共有产权/经适&双限房构成：①公租房：截至2022年上半年末，公租房1450万套据住房及城乡建设部新闻披露的数据，截至2022年上半年末，3800多万困难群众住进公租房，累计2700万困难群众领取租赁补贴。据七普数据，我国平均的家庭户规模为2.62人/户，我们粗测估计截止22上半年末，我国共建成并使用公租房1450万套。②保租房：截至2022年，330万套2022330（间保障性租赁住房，“保租房”系2021年《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中首次提出，因此可以得到截至2022年我国现存保租房330万套。③共有产权房：截至2022年底，28万套据中国经济网，截至2022年底，全国已有18个城市发展共有产权住房，累计开工超过28万套。④经济适用房＆双限房：截至2022年，120万套据七普数据，截至2020年，我国共有118万家庭户购买经济适用房＆双限房，不考虑一2020118（截至2021年首次明确保障性住房的顶层设计后，经济适用房＆双限房逐渐淡出市场，我们2022120万套（考虑到前置残余存量。2022年我国现存公租房/保租房/共有产权房经济房＆1450/330/28/1201928结合住房和城乡建设部部长倪虹表示，将于23年大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹360因此我们预计到2023年底，现存各类保障房合计约2288万套。表4：我国现有主要保障房种类特点及存量（万套）性质及特点2020202120222023公租房 租赁城镇住房收入困难家庭实新增物的公租房；②货币补贴；一般在60累计14501450平方米以下保租房 租赁新市民青年人低租金以建新增94204筑面积不超过70平方米的小户型为主累计330共有产权房 出售有一定能力但仍买不起商品房的累计28家庭；通过拥有部分产权实现低价；建筑面积控制在60平方米以内经适房/双限房 已逐渐淡出市场新增累计118120合计新增360累计22619282288资料来源：住房和城乡建设部，国家统计局，中国政府网等，35城廉租/公租/经适房合计占比全国约8根据第七次人口普查数据对家庭户口径下住2020/108118万22612153.64（。表5：全国及35个重点城市保障房存量统计租赁廉租房/公租房(户）购买经济适用房两限房(户）保障房存量（户）1,075,5071,179,9572,255,464上海33,6148,35241,966北京39,71245,52985,241深圳31,7155,71237,427重庆43,60442,17985,783广州市33,74091,258124,998成都市14,53924,63139,170天津12,45517,64130,096武汉市29,92439,79869,722东莞市63,1191,25164,370西安市12,3319,40421,735杭州市18,39128,32246,713佛山市13,5451,24814,793南京市6,67633,14239,818沈阳市4,3252,8927,217青岛市6,1078,01914,126济南市5,84510,68316,528长沙市5359885114,210哈尔滨市4,14811,56015,708郑州市8,8258,77917,604昆明市52,82319,49872,321大连市4,1353,3937,528南宁市7121532412,445石家庄市5,9615,12211,083厦门市10,4771,44211,919太原市4,5046,38110,885苏州市17,09622,98640,082贵阳市5,72511,20516,930合肥市5,2962,7588,054乌鲁木齐市37,95150,46488,415宁波市22,12217,48439,606无锡市5,19243,92949,121福州市6,4302,6639,093长春市5,89412,45418,348南昌市4,2382,2306,468常州市4,14316,05620,19935个城市合计5746026084651209722资料来源：中国人口普査年鉴(2020年)，广东人口普查年鉴(2020)等，注：采用2020年数据测算；武汉、昆明、乌鲁木齐城市数据未获披露，故相关数据均采用所在省份数据替代增量预测：24年保障房建设拉动投资超6000亿23年10月底，中央金融工作会议明确提出，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。此前在7月24日的中央政治局会议也已明确提出“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”。我们认为，三大工程中的保障性住房建设和城中村改造将有望在未来年以改善、更新需求形式提供需求增量，对冲中枢下行压力。2425210220年-22330万套（间）900万套（间，据住房城乡建设部，23年全国筹集建设保障性租赁住房204（间2425年保租房新增套数23年基础上稳步增长。中性假设下，预计24年保租房的可拉动的投资超4000亿。按照国务院“保障性租赁70不得超过1205060平方米左60244000亿。8524（除可售可拉动的投资超480063003585.92/保租房/50/60/8084.1285。则2024年保障房（除可售）可拉动投资超4800亿。考虑未来配售型保障房增加，且以新建、改建结合形式，我们预计24年可售型保障房有望可拉动投资超1500亿，保障房合计年拉动投资超过6300亿元。表6：保障房拉动投资规模测算年份20232024E2025E增量（万套）204210220存量（万套）假设单套建面（平方米）保守50534中性60乐观70保守50744中性60乐观70保守50964中性60乐观70保租房改建比（）新增建面（亿平方米）300.71250.92201.14300.74250.95201.18300.77250.99201.23改建建面（亿平方米）0.310.310.290.320.320.290.330.330.31建安成本（元/平米）4000改建成本（元/平米）1000保租房年拉动投资（亿元）316239784855325540954998341042905236保租房占现有保障房比例（除758085808590808590保障房可售）（除可售）现有保障房年投资拉动（除可售）421649735712406948185553426350475818可售型保障房增量（万套）07080单套建面（平方米）607080607080607080可售型保筹建比（）新增建面（亿平方米）400.00300.00200.00400.25300.34200.45400.29300.39200.51障房改建建面（亿平方米）0.000.000.000.170.150.110.190.170.13建安成本（元/平米）4000改建成本（元/平米）1000可售型保障房年拉动投资（亿元）000117615191904134417362176保障房总年拉动投资（亿元）421649735712524563377457560767837994保障房合对地产开发投资带来的弹性计对地产新开工带来的弹性11.9810.3513.5017.0311.0914.4918.29 资料来源：中国政府网，国家统计局等，2425年预测数为基准；2）1242w3570w70w25年可售型保障房建设套数稳定增长。重点35城为保障房先行试点，新增供应占比接近5“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间，占全国900万套的72。北京、上海、广州、深圳等重点城市普遍将新增住房供应量中保障性租赁住房的比例提高至40-45203550。14号文指出，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。按照七普数据，目前城区人口超过300万的城市共35个，这些城市将成为保障性住房建设的先行试点。我们梳理了这35个城市十四五期间保障房建设规划，各城市十四五规划披露的数据中，保租房在三类保障房中占比已达85.92。伴随政策倾向加大可售型保障房建设力度，未来保租房占新增保障房的比重或将有所回落，配售型保障房同样有望为行业提供较大增量空间。表7：35个重点城市十四五期间保障房规划（单位：万套）合计公租房保租房共有产权房上海654223北京526406深圳546408重庆4040广州市663603成都市3030天津1010武汉市26125东莞市1010西安市3030杭州市363303佛山市8.57.51南京市301317沈阳市66青岛市2121济南市20.520.5长沙市16115哈尔滨市33郑州市2020昆明市66大连市4.14.1南宁市8.970.978石家庄市88厦门市2020太原市2.20.22苏州市1515贵阳市1010合肥市1515乌鲁木齐市0.750.75宁波市21.321.3无锡市88福州市1515长春市33南昌市11182常州市5535城合计7023660363各类占比5.1185.928.97全国900资料来源：各政府网站，新华网，太原新闻网等，注：南京市为包括产权类（征收安置房、共有产权房）17万套从流动人口角度看重点城市潜在保障需求要提供与其支付能力、居住需求相匹配的保障性租赁住房。21735个城市的人口净流入量，根据七普数据中各城市的人均居住面积，计算得到35个重点城市由于人口流入带来的住房面积约39.91亿平方米。表8：35个重点城市人口流入带来的住房需求空间常住人口（万人）户籍人口（万人）人口净流入（万人)人均居住面积（平方米）人口增长形成的住房需求量（亿平方米）上海市2475.891505.19970.7032.283.13北京市2188.601413.55775.0534.892.70深圳市1766.18583.471182.7121.502.54重庆市3212.433414.66-202.2341.96广州市1873.411034.91838.5030.152.53成都市2126.801571.60555.2035.992.00天津市1373.001151.56221.4435.450.79武汉市1373.90944.42429.4847.312.03东莞市1043.70292.45751.2527.802.09西安市1316.30999.45316.8545.511.44杭州市1237.60846.70390.9044.521.74佛山市955.23495.40459.8336.271.67南京市942.34733.73208.6139.650.83沈阳市914.70764.70150.0036.140.54青岛市1025.67846.20179.4734.920.63济南市941.50819.95121.5541.390.50长沙市1023.93760.04263.8943.151.14哈尔滨市988.50943.2045.3035.200.16郑州市1274.20911.45362.7542.101.53昆明市860.00594.11265.8943.581.16大连市745.08601.60143.4834.190.49南宁市889.17810.0879.0943.560.34石家庄市1120.47988.03132.4442.260.56厦门市530.80293.00237.8028.720.68太原市539.10395.11143.9935.740.51苏州市1291.10774.70516.4041.592.15贵阳市610.23444.83165.4039.880.66合肥市963.40800.16163.2436.910.60乌鲁木齐市407.00234.82172.1832.520.56宁波市961.80621.10340.7039.171.33无锡市749.08519.01230.0743.751.01福州市844.80728.84115.9646.890.54长春市908.72851.7057.0234.750.20南昌市653.81544.44109.3741.060.45常州市536.62389.21147.4145.550.6735个城市合计40665.0629623.3511041.711249.5939.91资料来源：，第七次人口普查，202122年数据，重庆人口流出，故此方法暂不考虑其保障房建设情况流动人口的住房自有率不足30，住房状况较差。流动人口可以划分为四大住房阶层，从2017年，流动人口中已获住房产15.751.5套。相比之下，流动人口的住房自有率较低，住房状况较差。表9：流动人口“四层八类”的住房分层“四层八类”的住房层级占比（）已获住房产权的有房阶层24.96住在居委会辖区的有房阶层住在村委会辖区的有房阶层住在居委会辖区的租房阶层40.74住在村委会辖区的租房阶层18.55住在宿舍等其他住房类型的住房阶15.75住在单位或雇主提供的宿住在就业场所住在借住房住在其他非正规居资料来源：国家卫生健康委员会全国流动人口监测数据（2017假设流动人口中需要住房保障的比例为30/40/50根据国家卫生健康委员会对于流动30，在保守/中性/乐观情境下，假设30/40/50流动人口住房保障需求,则对于全国人口30035在保守/中性/乐观情景下，分别为11.97/15.96/19.96亿平方米。表10：35个重点城市人口流入带来的保障房潜在需求面积人口净流入形成的住房需求 保障房潜在需求面积亿平米）量（亿平方米）保守中性乐观304050上海3.130.941.251.57北京2.700.811.081.35深圳市2.540.761.021.27重庆////广州市2.530.761.011.26成都市2.000.600.801.00天津0.790.240.310.39武汉市2.030.610.811.02东莞市2.090.630.841.04西安市1.440.430.580.72杭州市1.740.520.700.87佛山市1.670.500.670.83南京市0.830.250.330.41沈阳市0.540.160.220.27青岛市0.630.190.250.31济南市0.500.150.200.25长沙市1.140.340.460.57哈尔滨市0.160.050.060.08郑州市1.530.460.610.76昆明市1.160.350.460.58大连市0.490.150.200.25南宁市0.340.100.140.17石家庄市0.560.170.220.28厦门市0.680.200.270.34太原市0.510.150.210.26苏州市2.150.640.861.07贵阳市0.660.200.260.33合肥市0.600.180.240.30乌鲁木齐市0.560.170.220.28宁波市1.330.400.530.67无锡市1.010.300.400.50福州市0.540.160.220.27长春市0.200.060.080.10南昌市0.450.130.180.22常州市0.670.200.270.3435个城市合计39.9111.9715.9619.96资料来源：，第七次人口普查，202122年数据，重庆人口流出，故此方法暂不考虑其保障房建设情况新房改：迎接中国特色的住房保障模式改革模式探索：走向“商品+保障”的双轨新模式14号文：可售型保障房成为住房体系改革的新起点我国目前住房供应体系以商品房为主、保障房为辅。46，为目前我国三大主要住房来源。村家庭中自建住房占比89，全国家庭自建住房占比主要由农村自建房贡献。/341284224，可以看到保障房相关住房在镇住房来源中占比仍较低。租房，还是21年以来的提出的保障性租，均遵循“以租赁为核心”的发展思路，背后所有权的归属或同样是保障房供需不匹配的原因。图7：我国家庭住房来源占比 图8：城镇家庭住房来源占101其他5廉租房公租房4101其他5廉租房公租房4其他租赁住房22购买新建商品房34购买经济适用房/两限购买原公房4有住房8购买二手房12

继承或赠予100

购买住家庭比 租赁住家庭自建住家庭比 其他占比全国 城镇 农村 资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，14号文突出“商品+保障”双轨制核心，明确侧重点为可售型保障房2023年8月25日，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（20231414号文21+保障性租赁住房+（廉租房、公租房、保租房条相关细则，发展“可售型保障房”将下阶段政策的发力重点。表政策目标 1）加大保障性住房建设和供给；2）推动建立房地产业转型发展新模式性住房或商品住房。具体措施 继续发展用于配租的保障性住房对困难家庭提供公共租赁住房保障对新市民性住房或商品住房。试点范围 “以需定建。支持城区常住人口300万以上的大城市率先索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。资金来源 资金来源 1）中央补助；2）地方专项；3）利用公积金发放开发贷。保障对象 1）重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。土地供给 以划拨方式供应土地，利用闲置土地、商品房改造配售规则 配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。配售规则 配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。税费减免 免征城镇土地使用税、印花税等税费，个人购买契税减按法定税率基础上减半征收运营管理 封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市运营管理 封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市资料来源：中房网，国家税务总局，思南县人民政府官网，12月20日，住房城乡建设部相关司局负责人针对保障房相关问题做出回复，提供以下增量信息：要点一：申请条件——重点保障好“两类群体”有条件的地方可以逐步覆盖其他群体。目前，配售型保障性入、住房、财产等因素按顺序配售，从最困难的群体做起，逐步拓展范围。”要点二：政策划断——“新房新政策，老房老办法”从目前的政策来看，对于配租型保障房（包括公共租赁住房、保障性租赁住房，政策强京等城市的共有产权住房可上市交易。住房城多建设部相关司局负责人指出“新一轮保障性住房规划建设要实施严格的封闭管理，但同时将采用“新房新政策，老房老办法”的原则，保障性住房政策实施前已配售的共有产权住房、人才房等，将继续执行原有政策。”要点三：落地进展——首批项目已开工，首笔配售型保障房开发贷款已发放“目前大部分城市已按要求报送了24年的建设计划和建设项目，住房城乡建设部正在会同有关部门督促地方将建设项目落实到具体建设地块，同时做好后续项目储备。其中上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目。”表12：各地配售型保障房推进情况城市时间建设规模建设面积(万平米)投资额（亿元）基本情况南2023.7200套(首批)4000套39(首批)2023125宁12.5(2024年)金平衡”两个重点，已汇总梳理出配售型保障性住房先导项目7个、住房7200套，总投资约39亿元，其中2024年计建设住房4000套福2023.约1.24万 109(首批)2023年12月19日，国家开发银行宣布已向建福州市双龙新居保障性住州12.19套(首批)房项目授信2.02亿元，目前已经实现了首笔1000万元的贷款发放，这意味着全国第一笔配售型保障性住房开发贷款成功落地，我国新一轮保障性住房规划建设正在加速推进。滨海双龙新居项目计划建设保障性住房710套，重点面向住房和收入困难群体公开销售，主要配售的户型为45到75平方米的中小户型。项目是划拨地，以保本微利原则出售。据悉，福州市保障房初步选址8个地块539亩，规划总建筑积109万平方米，总套数约1.24万套，其中，滨海双龙新居项目已开工，长乐区鹤上项目正在办理土地收储，四城区6个项目正在办理前期相关手续，下一步将根据工作进展逐个推进。深2023.1万余套 75.7(首批)125(首批)20231228圳12.28(首批)本次集中开工共有13个配售型保障性住房项目，配售型保障性住房建设面积75.7万平方米，房源合计1万余套。总投资约125亿元，项目周边交通、教育、商业等配赛较为完善。大2024.2170套2024年大连市确定的重点民生实事项目中，头号安居工程是解决工薪家连1.11(2024年)庭、来连留连学生和农民工群体住房难，将在交通便利、公共设施较为产全的区域，按照保本微利原则，规划建设配售型保障性住房2170套。沈2024.2200套今年将筹集保障性租赁住房5000套，解决新市民、青年人的阶段性住房阳1.12(2024年)困难问题。同时，筹集配售型保障性住房2200套，缓解城镇工薪群体、城市引进人才住房困难。昆2024.1.1241(2024年)1月12日，昆明市自规局公布了《昆明市2024年配售型保障性住房地明4216亩土地调整为二类居住用地(R2-保障性住房)，总建面约41万平米。广 州 1.14

不少于1万套(2024年) 住建局表示，广州市高度重视住房保障工作，住房保障覆盖面从户籍低收入家庭逐步扩大到中等偏下收入家庭，向新市民和人才延伸。截至2023年12月底，广州市共筹建保障性安居工程住房近36万套，累计发放租赁补贴8万多户，全市累计保障近120万人，基本做到应保尽保："十四五”期间已筹集保障性凭住房近38万套。11284性租赁住房不少于10万套，发放住房租赁补贴不少于1.8万户。推动房地产市场平稳健康发展，推进商品房预售制度等改革，实施住宅推动房地产市场平稳健康发展，推进商品房预售制度等改革，实施住宅品质提升行动，发挥住房公积金制度作用。推进住房保障体系改革，持续强化公租房基本保障，按需增加保障性租赁住房供给，稳步推进配售2024500020万套(间)，规划建设配12.7万户。积极防范化解房地产风险。浙 2024. 1万套江 1.15 (2024年)北 京 1.23

1万套以上(2024年) 2024年北京将建设筹集7万（间）保障性租赁住房、1套以上产权2024房用地，选址优先向现状和近期建设的轨道交通站点和重点功能区周边布局。资料来源：中指数据库，财联社，北京市规划和自然资源委员会等，深圳首批配售型保障房项目已开工。12月2813个配售型保障性住房项目，其中福田区2222221个项目，总用地面积17.7万平方米，配售型保障性住房建设面积75.7万平方米，总投资约125亿元，房源合计1万余套，项目周边交通、教育、商业等配套较为完善。图9：深圳首批配售型保障性住房分布图资料来源：新市民LIVE公众号，注：图中【房源套数】仅为预计，定位或存在偏差，最终请以深圳住建局官方信息为准。南宁将建设0据77200392024年计划建设住房4000流程、户型面积等实施细则。广州首个配售型保障房项目启动。近日，黄埔珠江村旧村改造项目，举行银团签约仪式，中交四航局与各银团代表，共同签署银行贷款协议，项目总开发地面积约259020265200套。截至目前，珠江村旧改项目获得各家金融机构累计融资批复授信144亿元，给项目建设提供了充足的资金保障。图10：黄埔区配售型保障房项目开工资料来源：出彩黄埔公众号，首笔配售型保障房项目开发贷落地福州。国家开发银行深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，于日前实现福州市双龙新居保障性住房项目首笔贷款发放10002.02700套配售型保障性住房建设。新加坡组屋模式：政府+完全市场化的二元体系对比我国，新加坡住房市场是以政府组屋为主，完全市场化的私人房地产为辅的二元体系。从体系设计目标看，起初旨在解决新加坡人口快速增长带来的土地稀缺、住房供不应求等问题，后逐步发展满足多群体住房需求。1960年颁布19701974增加住房供给，满足中高收入人群需求，引入开发商建设改善型组屋。从政策效果看202289.380的新加坡人口居住于府组屋，可以认为新加坡“公共为主+私人为辅“的二元住房体系很好的满足了民众的住房需求。图11：1980-2022年新加坡家住房自有率 图12：新加坡政府组屋数量新加坡:家庭住房自有率（） 100806040201980198219841980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022198019841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022

(户)1,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,0000

新加坡政府组屋数量资料来源：， 资料来源：，表13：新加坡组屋模式介绍组屋类型 一房、两房、三房、四房、五房式，公寓式等申请条件 1）新加坡公民才能申请新组屋，新加坡永久居民满三年以后才可以购买二手组屋2）已拥有私有房产的不能申请组屋；10000至少两人组成的核心家庭产权 1）政府提供的组屋的地契为99年2）5场上自由购买3）价格由政府提供的参考价格和卖家的议定价格决定4）如果屋主居住组屋不满5年时卖掉组屋，政府规定屋主只能将组屋回卖给政府，政府照原价收回，且不收租金。回收的组屋，政府再将其重新纳入组屋分配编制市场化运作模式

每户只能拥有一套组屋，新组屋由政府直接定价。每户根据条件可享受两次购买组屋的权利。购买组屋后，随着人口的增加或家庭经济条件的改善，可以再一56内出售现有组屋3）用完了两次组屋的申购资格后，因为各种原因仍想更换住房时，则或在商品房市场上购买私有住宅，或在公24倍资料来源：中指研究院，小移在新加坡公众号，在明确发展方向后，核心是解决保障房发展“人、地、钱”的问题。对比14号文的新加坡模式“组屋”模式，我们可以注意到：14同样明确：保障以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。新加坡政府以极低价格将土地使用权出让给HDB14号文”同样采用土地划拨形式、利用闲置土地、商品房改造形式，保障房配售价格仅包含较低的土地和建安成本，实现低售价，更好满足工薪阶层需求。14号文”提出可售型保障房建设资金新加坡模式带来的经验与启示式未必适合国企，借鉴并探索出适配我国双轨制的保障房配套体系是当前主要方向：住房保障管理机构获得政府资金支持及自主管理权供的购房资金贷款和津贴，主要由政府提供。2018年，深圳市发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道40、40、20建立更完善的公积金支持体制部分公积金储备，以贷款和补贴的形式注入建屋发展局的组屋建设。表14：新加坡住房公积金制度梳理设立时间 1955年开始推行存在形式 单位户头存缴比例 具备强制性，法律规定每个国民不分职业，只要是受雇员工，都要提拨约20的薪水到个人的公积账户里，雇主则要提拨约16到员工的账户内。公积金存款利率 由政府决定的，住房公积金所在账户存款利率是新加坡主要国内银行的平均用途限制 不可用于租房资金投向 1）投资计划，满足条件的会员可动用80的公积金存款或通账户中的余额投资于股票、基金、黄金政府债券，储蓄人寿保险等2）新加坡巴士有限公司股票计划，会员能利用其公积金存款购买新加坡巴士有限公司的股票非住宅产业计划，允许会员用公积金储着投资写字楼、商店、工厂和金库等非住宅序地产填补购股计划，协助新加坡人拥有国营机构私营化后所出售的股票购买政府债券资料来源：中指研究院，新浪新闻，根据住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布的《全国住房公积金2022年年度报告》显示，我国住房公积金制度惠及面持续扩大，全年住房公积金实缴单位452.7216979.57年新加坡公积金会员人数为391万，公民人数为347万人，永久居民为52万人，公积金接近全覆盖，我国公积金覆盖人数仍由较大的提升空间。体制必要性强。3）合理调配土地资源提高利用效率新加坡政府在上世纪通过强制性方式，低价将大部分土地国有化，政府通过对土地资源的较好的实现了对房地产市场进行调控、提高了土地利用效率，协调产业、区域发展。经营性建设用地改保租房、企事业单位自有闲置土地改保租房等项目。我国保障房发展重点方向。资金来源：政府贡献增量资金，市场化形式激发活力中央补助资金、地方专项债、公积金开发贷为新一轮保障房建设的三大资金来源14“风险评估，凡是因之新增地方政府隐性债务的，一律不得实施。”“300万以上的大城市试”开发贷明确为新一轮保障房建设的三大资金来源。参考保租房看，资金以中央/地方财政补助为主，财税/贷款/险资多渠道供给。结合此前保租房建设的资金来源对比来看，国务院办公厅21年印发《关于加快发展保障性租赁2022年以来，多地聚焦推动金融与财政、专项债等资金的衔接，创新融资模式，通过REITs源外，类似的多渠道供给或同样能为新一轮保障房建设提供资金支持。表15：保障房资金来源主要方式类型 主要方式银行贷款 加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自主体提供长期贷款。支持银行发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。信用债专项债 符合条件的项目可积极申请专项债券（如广东。政策性银行 政策性银行重点城市授信发放中长期贷款，并建立保障性租赁住房项目储备库，依调节评审项目，提供融政策性银行 政策性银行重点城市授信发放中长期贷款，并建立保障性租赁住房项目储备库，依调节评审项目，提供融支撑。ABS 企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。REITs REITs REITs试点。险资 支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设资料来源：中国政府网，上海证券交易所，中央、地方政府为主体，财税政策有力支撑1）财政支持：保障房建设资金的重要支撑财政支持方面，1）通过公共财政支出提供保障性安居工程的公共服务；2）通过转移支付的形式对保障性安居工程提供财政补贴。从公共财政支出来看，2015-2018201643912009年以来的峰200952提升201275图13：2009-2022我国公共财住房保障支出（亿元） 图14：保障性安居工程占地方共财政住房保障支出的比例2009201020092010201120122013201420152016201720182019202020212022中国:公共财政住房保障支出:保障性安居工程中国:地方公共财政住房保障支出:保障性安居工程

80%70%60%50%40%30%20%10%20092010201120092010201120122013201420152016201720182019202020212022资料来源：， 资料来源：，从中央财政补贴看，2022年中央财政安排城镇保障性安居工程补助资金633亿元，主要35.40年投向租赁住房保障的中央财政补助资金在东部/中部/西部占比分别为31.52/34.43/34.05，较为均衡。图15：2022年中央财政补助资金住房保障分类占比 图16：2022年中央财政补助资金租赁住房保障区域占比租赁住房保障0.32%

15.80%35.40%48.49%15.80%35.40%48.49%34.05% 31.52%34.43%棚户区改造城镇老旧小区改造、棚户区改造和发展保障性租赁住房工作激励资料来源：《2022年中央财政城镇保障性安居工程补助资金分配表》，

东部地区 中部地区 西部地区资料来源：《2022年中央财政城镇保障性安居工程补助资金分配表》，2）政策倾斜：税费减免为需求端吸引力的关键“一公里”20212023928①企业端：建设用地免征城镇土地使用税；企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额20育附加等。②居民端：保障性住房购买人涉及的印花税予以免征，按1的税率征收契税。表16：近年来保障房税费减免相关政策时间 部门 政策内容2021

从2021年10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5％征收率减按1.5％缴纳增值税。对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4％税率征收房产税；对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。2023 2023 财政部国家税务总 从23年10月1日起，局住房城乡建设部 对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税对保障性住房经营管理单位与保障性住房相关的印花税，以及保障性住房购买人涉及的印花税予以免征企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税对保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源的，1的税率征收契税保障性住房项目免收各项行政事业性收费和政府性基金基础设施配套费、教育费附加和地方教育附加等资料来源：中国政府网，以金融机构为主体，长期贷款支持银行长期贷款从历史角度看，保障房建设资金与金融机构贷款发放有较强关联。2018年以来，配合财PPP2021表17：各大金融机构与保障房相关的政策/产品及落实情况机构出台政策/产品落实情况国家开发银行印发《关于大力发展保障性租赁住房业1.与四川省住房和城乡建设厅、安徽省住房和城乡建设厅、厦门市住房保障和房屋管理局等签订了合作协议；在17个重点城市已授信保障性租赁住房项目56个，授信额度334亿元，已发放中长期动各分行依法合规支持保障性租赁住房贷款85亿元，支持建设保障性租赁住房9.2万套，贷款期限最长建设。25年，贷款利率最低3.95。2.在北京、深圳、杭州等15个城市建立了第一批保障性租赁住房项目储备库，符合评审条件项目46个，融资需求710亿元。3.与福州市属国企左海集团签署总额4.88亿元的贷款合同并全额放款，支持福州收购存量住房用作保障性租赁住房4.向济南城市投资集团所属泉城城市更新投资有限公司提供总额14亿元的中长期授信，首笔发放贷款4.6亿元，主要用于购置存量住房用作保障性租赁住房中国建设银行要求各分行贯彻落实《国务院办公厅关通过扩大审批授权、开发智能化评估系统等措施，进一步优化信于加快发展保障性租赁住房的意见》精贷流程，提高审批效率。截至2021年8月，保障性租赁住房贷款已落实到241个项目，授信658亿元，已投放282亿元。加大力度支持发展保障性租赁住房。中国工商银行开办“公共租赁住房”贷款产品截至2021年，累计发放公租房建设贷款150多亿元。此外，该行还已推出“商业性租赁住房”专项金融产品，重点支持住房租赁市场需求较为旺盛城市的新建租赁住房项目。资料来源：中国政府网，住房和城乡建设部，人民网，从本次融资支持的路径看，整体沿袭此前保障房的惯例放松。23年12月20日，国家开2.021000700款成功落地。13339（约20亩，5060-7070-80㎡（具体根据规划设计确定，重点面向住房和收入困难群体，以保本微利原则出售。目前已经完成了规划、6000元/（后续可能做适当调整。图17：双龙新居保障性住房项规划图 图18：双龙新居保障性住房项效果图 资料来源：蓝房网公众号， 资料来源：蓝房网公众号，专项债20192022表18：保障房专项债主要内容梳理类别 主要内容实施期限 3年财政部负责专项资金中期财政规划和年度预算编制，确定专项资金分配方案、下达专项资金预算，对财政部负责专项资金中期财政规划和年度预算编制，确定专项资金分配方案、下达专项资金预算，对专项资金的使用管理情况进行监督和绩效管理。住房城乡建设部负责住房保障计划编制，督促指导地方开展城镇保障性安居工程相关工作，组织做好绩效目标制定、绩效监控和评价等。发放及监管主体支持范围 公租房保障和城市棚户区改造、老旧小区改造、住房租赁市场发展公租房保障和城市棚户区改造资金，采取因素法，按照各地区年度租赁补贴户数、公租房筹集套数、公租房保障和城市棚户区改造资金，采取因素法，按照各地区年度租赁补贴户数、公租房筹集套数、城市棚户区改造套数、绩效评价结果等因素以及相应权重，结合财政困难程度进行分配。资金分配方式资料来源：中国政府网，23年用于保障性安居工程专项债发行规模4690231053966495788.85程的专项债累计发行4690亿元，占比8.69，22年同期用于保障性安居工程的专项债累计发行6244亿元，占比12.59。2023年10月24日，国务院提前下达部分新增地方政府债务限额。根据决定，授权国务（包括一般债务限额和专项债务限额60且在保障房建设提升背景下具备良好发力空间。图19：2021年以来专项债及其中保障性安居工程占比（单位：亿元）16,000 2014,000 1812,000 161410,000 128,000 106,000 84,000 642,000 22021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-100 02021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-10中国:地方政府债券发行额:专项债券:当月值 占比资料来源：，典型保租房项目专项债发行案例从发行主体看：目前城投平台是保障性租赁住房建设投资主力，多种社会资本均可参业、企事业单位、其他社会资本等几类。从建设要求看：保障性租赁住房专项债项目建设内容主要有住宅楼及配套设施、物业管理楼、底商、地下车库、配套停车场、休闲娱乐设施、小区道路、配套综合楼等。从收入来源看：主要包括出租房租赁收入，配套商业租赁、出售收入，停车位收入，充电桩服务收入，物业收入等。202250倍，项目收益与融资能够自求平衡。表19：湖南省安化县“2022年保障性租赁住房”项目内容建设内容 规划新建650套保障性租赁房。项目建成后，将解决650户中低收入家庭及就业职工的住房困难，提高其生活质量，改善其生活环境。资金筹措及发行情况财政资金 5205.85万元专项债 5200.00万元截至2022年3月24日该项目共发行1批次累计发行金额5200.00万元。发行利率3.32。收入来源 住房租金收入安化县现同地段同品质市场租赁住房每年均价约150元/平米，本项目保障性租80120元/㎡/5512100计算。商业门面出租收入

5280520元/平方米。55100计算。运营成本 债券存续期内运营成本共计1522.50万元其中营业成本463.96万元税费924.36万元、其他支出134.19万元。融资平衡情况 本项目估算建设总投资为10405.85万元经测算本项目预期总收入13,418.63万1,522.5011,896.13万元。项目收益覆盖债券本息倍数1.30倍，项目收益与融资能够自求平衡。资料来源：昆明市五华区发展和改革局公众号，3）公积金发放开发贷：2009107部28截止2022373个保障性住房试点项目发放贷款872.15亿元，但2021年以来，贷款发放已经实质性停止，以贷款回收为主。型，或更为明确打通配售型保障房资金回收路径，防止呆坏账的形成。表方面 要求试点目标原则 严格控制贷款用途实行专款专用规范贷款审批程序贷款资金实行封闭管理加强风险管理确保金安全和保值增值，维护缴存职工合法权益；试点工作以城市为单位进行，由试点城市人民政府负总责50％以内的住房公积金结余资金10％执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用职工权益保障资金使用方向 利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建设贷款必须定向用于经济适用住房列入保障性住房规划基础设施建设买或租赁贷款风险防范工程建设质量 必须加强贷款管理保证资金安全非试点城市不得利用住房公积金发放任何项目贷款必须加强对住房人员的责任；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任资料来源：中国政府网，公募REITs打通保租房项目退出路径2021年7月，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试5月，证监会、发改委联合发布的《关于规范做好保障性租赁住房伴随保租房REITsREITs对已建成的保障性租赁住房已被明确纳入基础设施公募REITs试点。保障性租赁住房已被明确纳入基础设施公募REITsREITs、资产证券化方式回笼资金。工银瑞信投资已于2019年成功发行全国首单省级人才公寓类REITs产品，即不动产投资信托基金，为金融支持租赁住房建设进行了创新和探索。REITs，投资者委托基金管理公司负责REITs的投资和运营，托管机构负责REITs的资产保管。投资者可REITs，获取保障房租金收入和资产增长带来的收益分配。运营期限：保障性租赁住房的运营期限与土地使用年限、经营权年限等相关。表21：保租房REITs项目运营期限规定不同获取方式下保租房项目的运营年限1）房企通过招拍挂方式获得的住宅用地中自持租赁住房的部分，房屋持有期限一般和土地使用年限相同，可达到70年22）通过项目经营权出租获得的保障性租赁住房项目，如北京市规定经营权出租期限由双方约定，最长不超过50年3）通过“商改租”"工改租”等方式形成的保障性租赁住房，其运营年限还受限于原有土地的使用年限资料来源：中国政府网，北京市规划和自然资源委员会，REITs行业联盟公众号，北京市住房和城乡建设委员会，REITs定保障性租赁住房租金要低于同地段同品质市场租赁住房租金。红土深圳人才安居保障性租赁住房REITs项目深圳人才安居保障性租赁住房由住建部门向重点企业和社会组织、用人单位或个人配租，图20：深圳人才安居保障性租赁住房REITs交易结构资料来源：《红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书(更新)》，四支保租房公募REITs表现REITs10从收入端看2023REIT1989.25万元，位居首位。从利润端看，REIT最高，实现净利润776.21万元；华夏基金华REIT123.01REIT最高，为1433.92万元。从出租率来看，10个项目出租率超90，华夏基金华润有巢92.88从REITsREIT10.07。图21：截止2023年四季度末保租房REITs业绩表现资料来源：，图22：截止2023年四季度末保租房REITs涨幅表现资料来源：，除上已市的四单保租房REITs外，目前还有8单保障房REITs等待上市。1REITsREITsD03-01REITs、北京REITsREITsREITs、REITs。我们认为保障房REITs是我国保障房体系的构建中重要一环，未来或将起到“以存量带动增量”，推动保障房建设的作用。同时，开发商系的租赁业务发展也有望进一步提速，为REITs发行公司的业绩提供新的增长来源。PSL工具对保障房建设形成良好支撑。20144月起，央行考虑通过专项借款、抵押补充贷款（PSL）等政策工具，分阶段通过政策性银行提供中长期低成本资金，以支持棚改建设。自其创设以来，PSL年12月-2019年3.520203月-20228PSL30年9-11月，央行重启PSL投放，三个月累计投放6300亿元，用于保交楼和基建项目资金支持。此后，PSL再无大规模新增。图23：2014年以来抵押补充贷款（PSL）期末余额和当月新增数值（亿元）2014-122015-042014-122015-042015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-082022-122023-042023-08

中国:抵押补充贷款(PSL):期末余额 中国:抵押补充贷款(PSL):提供资金:当月新

40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000资料来源