沈阳财富中心营销策划案

12三月2024沈阳财富中心营销策划案由于贵方提供的资料相当有限，故西贝尔公司仅以一些思路及建议作以初步沟通。沈阳财富中心沈阳财富中心我们在怎样的环境背景下运作项目我们对“沈阳.财富中心”项目几点建议我们所提供的服务项目/服务方式一二三我们在怎样的环境背景下运作项目一沈阳财富中心商品住宅：投资/施工/空置/交易/价格/面积/走势公建/商用：供应与需求/投入使用/市场格局/用户构成/租购形式/面积需求/价格接受度/综合结论竞争格局：项目的竞争格局分析/竞争对手例表/酒店公寓的分析消费形态：十大消费阶层/富人形成的五个阶段商品住宅供应状况沈阳财富中心3）截止9月末，空置商品住宅面积达129.0万平方米，同比增长20.8%。其中，空置一年以上（含一年）的商品住宅52.2万平方米，同比增长4.5%。1、2005前三季度商品住宅投资、施工、空置情况

1）前三季度，沈阳市商品住宅完成投资48.7亿元，比上年同期增长50.0%，占房地产开发投资为79.4%，同比提高了5.3个百分点。2）前三季度，沈阳市商品住宅施工面积676.7万平方米，比上年同期增长33.3%，占房地产房屋施工面积为81.8%，同比提高了4.1个百分点。2、2002年沈阳市住宅交易成交量（万平方米）

2002年沈阳市（所属的）7个行政区，住宅商品的成交总量为517.9749万平方米，按消化量（由大至小）排序，依次为大东、于洪、铁西、和平、沈河、皇姑、东陵。沈河区位居第五与排名第六的皇姑区难分伯仲，与排名第一的大东区相差26.5345万平方米，5.12个百分点。商品住宅交易状况沈阳财富中心商品住宅成交走势沈阳财富中心3、2005年住宅成交走势沈阳市住宅价格指数2005全市增量住宅的均价走势，始终围绕970-1035的价格指数间徘徊波动。旺季，价格指数呈小幅下滑。比较而言，存量住宅则表现乐观，从年初的1079一路稳步攀升至1155。增量住宅的成交量，完全受制于价格指数局限，随着年初价指的渐进下跌，增量住宅成交指数显上升，可见价指在市场的推动力。在价格指数全年飘红的情况下，存量住宅的成交，于房产销售旺时，春、秋两季均呈现两个升涨期，且整体处于上涨态势。沈阳市住宅面积指数4、2005年住宅价格状况沈河区住宅交易价格（元）沈河区增量住宅（平均）价格，为4010-4272元，较全市住宅高出1151-1262元。从趋势观察，沈河区的增量住宅价格，呈现向下调状态。沈河区存量住宅（平均）价格，为2264-2471元，较全市住宅高出333-342元，整体呈下滑趋势。沈阳市住宅价格（元）全市增量住宅（平均）价格，为2859-3010元；全市存量住宅（平均）价格，为1922-2138元；商品住宅价格状况沈阳财富中心公建商用供需状况沈阳财富中心1、沈阳市写字楼/商住楼的供应与需求分析:沈阳市写字楼/商住楼市场处于饱和状态，供大于求，同时新项目不断涌现。万m²调研项目空置率消化率总空置率

由于写字楼/商住楼市场在98年前投入量过大，导致98-2000年间市场出现低谷；而今又呈增长态势。2、沈阳市写字楼/商住楼阶段性投入使用量与比例分析:万m²沈阳财富中心公建商用使用状况

3、沈阳市写字楼/商住楼的区域分布分析:太原街地区（和平大街）：商业繁华，交通便利，配套设施完善，以商贸行业为主，占50%以上。青年大街：沈阳重要街路，交通快捷，政府机关较多。约占20%左右。北站金融商贸区：为沈阳开发重点区域，交通及其便利，以金融行业为主，约占15%左右。三好街科技开发区：IT业集中区域，环境好，专业配套完善，沈阳的窗口区域，约占5%左右。其他：比较分散，约占10%左右。沈阳财富中心公建商用市场格局4、沈阳市写字楼/商住楼的用户构成分析：沈阳财富中心公建商用用户构成用户结构用户规模写字楼/商住楼的主流客户是私营企业，占有42%的市场份额，其次是个体公司占21%，其中，以小企业为主，构成61%市场份额。沈阳财富中心公建商用租购形式5、沈阳市写字楼/商住楼的用户行为分析：用户租购形式用户对商住的兴趣写字楼/商住楼的主流客户以租用为主，对商住楼有很大的兴趣。用户更换打算50-100平方米的小面积是需求的主流，其次是101-150/151-200平方米。6、沈阳市写字楼/商住楼的预计租购面积排序：沈阳财富中心公建商用面积需求7、沈阳市写字楼/商住楼的租购价格及物业价格分析：沈阳财富中心公建商用价格程度购买价格接受度租用价格接受度物业价格接受度购买价格接受度为3001-4000元/平租用价格接受度为801-1000元/平年物业价格接受度为100元以下沈阳市写字间/商住楼总体市场处于供大于求的状态纯写字间的增长率高于同期商住及商厦的增长率写字间只租不售的占60%，其余可租可售，付款灵活配套配置趋向同质化和同值化物业管理趋于专业化、规范化客户需求以改变办公环境，提升企业形象为主新客户增长率不高，基本上挖掘原有写字间/商住楼的老客户为主客户流动性比较大，竞争激烈沈阳财富中心公建商用综合结论8、沈阳市写字楼/商住楼的综合结论：竞争格局沈阳财富中心财富中心写字间商住楼酒店公寓酒店新港澳总统大厦火炬大厦华新国际大厦高登大厦城市广场东宇大厦银基商务中心裕宁大厦方圆大厦金豪大厦经维大厦玛莉蓝大厦华利大厦腾龙公寓当代程式五里河大厦凯莱酒店格林饭店时代广场假日酒店万豪酒店喜来登酒店商贸饭店新世界酒店北南西东1、沈阳市写字楼/商住楼/公寓/酒店的竞争格局:虽然项目没有整体结构上的竞争，但细分市场的竞争与分流仍然存在，且相当激烈。详细情况零贰年，随着腾龙国际公寓与当代程式的相继推出，零三年、甚至更长一段时期，将是“酒店公寓”项目冒进的阶段；上述提及的仅仅是显现的，或将浮出水面的。侧重居住功能型典型代表是位于新华广场的艾特国际公寓/豪隆世家，豪隆世家（现已入住）面积在150平方米左右，强调家的感觉，主要招租外商人士经营者为台湾人）侧重自用的白领概念型典型代表如位于和平区马路湾的当代程式，面积从30---70平方米（尚未开工），地理位置优越，户型为正南或正北。但宣传资料及装修样板房档次一般，服务内容模糊，主要强调省钱，但没有建立完整的可售体系。侧重于居住的商务人士型典型代表如位于太原街裤子城的腾龙国际商务大厦，面积50---80平方米，分为平层及全越二种户型，宣传推广概念不明确，可信体系不明确。侧重单身公寓型典型代表如位于沈河区亚洲电影附近的非常公寓，面积为30---60平方米，总价款低6.2万元/套。但档次及服务极低，只适合于单身的小资。侧重星级硬件、星级服务，炒作投资型以华利酒店公寓/（原银基商务中心）新皇城酒店为代表。“华利”由（上海）半岛比华利进行四星级管理服务，“新皇城”由凯宾斯基酒店集团负责管理。另，今年待推出的项目还有华新开发的“五里河大厦”等。酒店公寓沈阳财富中心2、目前，沈阳市场酒店式公寓类型：消费形态沈阳财富中心1、十大消费阶层:注：人数比例中，“＋”表示在增长，“－”表示在减少。

无业、失业、半失业者阶层：没工作＝没钱，生活极其困难，谈不上地位，人数还在增加！3.1%＋10农业劳动者阶层：纯农民，人数最多，只靠农（林、牧、渔）业赚钱。没权，没什么钱，没文化（技术），地位低。44.0%-9产业工人阶层：工人（其中约1/3为民工），他们的地位明显下降。22.6%8商业服务业员工阶层：普通职员12%7个体工商产阶层：小老板，雇人不多，或自己干。4.2%6办事人员阶层：普通公务员。4.8%＋5专业技术人员阶层：科学家（工程师、经济师、会计师）及企业技术骨干。5.l%4私营企业主阶层：私企老板。钱很多，权很小，不谐调，这里边有“暴发户”。0.6%3经理人员阶层：大中国企老总、副总等。1.5%＋2国家与社会管理者阶层：各级掌握实权的领导层，地位当然高。2.1%1通俗说明图示人数比例排序消费形态随着消费群体的不断细分而出现不同的需求和购买形态。消费形态沈阳财富中心2、富人及形成的五个阶段:富人有如下几类：个体私营企业主，外资企业的高层管理与专业技术人员，影视明星，新兴的CEO与IT新贵，高校的知识富豪（学者兼商人的教授博士们），某些官员，还有一些不能归类的暴发户。1、80年代早期，联产承包责任制解放了一批敢闯敢拼的农民，出现一批“养鸡专业户”、“养鸭专业户”等“万元户”，他们积累了“原始资本”，其中一部分后来成为乡镇企业的带头人。2、80年代中期，流通领域市场化，一些待业青年甚至是劳改释放人员等城市边缘人群进入这一领域，成为迅速获利的“个体户”。其中有不少炸油条或卖水货服装起家的大佬们。3、80年代后期，主要生活、生产资料开始市场化，粮食、棉花、钢铁、土地等形成了计划内与计划外两种价格，一些头脑精明的小商贩、采购员，部分拥有批条权的人及其亲戚，利用这种差价获取暴利。如年代以后，随着制度与市场的完善，以上三类人获得超额利润的日子便宣告结束。4、90年代初期，随着金融体制的改革，上市公司的大量出现，传媒业广告利润的巨额增长又打造了新一代的富人。其中很大一部分是企业本身的领导及工作人员，他们从原始股中尝到滚雪球的滋味。同时，一些有着专业金融知识的人士和一批冒着风险的“赌棍”闯了进来。传媒业的迅速扩张使一部分文化人与影视明星也成为财富倾情的对象。5、年代中期至今，知识与技术市场化，随着“知识经济”时代的临近，出现了一批管理精英与IT新贵。高校也浮现出一批“知识富豪”。关键点沈阳财富中心1、如何整合、提炼“沈阳.财富中心”的深度资源，构建起“沈阳.财富中心”整体核心优势与竞争能势。2、塑造出各单体项目细分市场的消费群独特的拥有欲和归属感。我们对“沈阳.财富中心”项目几点建议二沈阳财富中心优势整合沈阳财富中心1、沈阳.财富中心商圈透析：沈阳.财富中心商贸圈凯莱/格林政治圈党委/市政府生活圈高档住宅区办公圈火炬/新港澳时代广场人才圈人才市场/图书馆信息圈报业/通讯交通圈铁路枢纽/公交便捷金融圈中国工商银行/日本住友银行/北站金融区购物圈国美/家乐福沈阳.财富中心核心商圈拥有9大资源，集人流、物流、资金流、信息流为一体，极具投资与发展潜力。不但是商业活动的核心区，也是城市财富资源的融汇处。优势整合沈阳财富中心2、沈阳.财富中心项目透析：写字楼约6.3万m²商住办公楼约3.7万m²四星级国际公寓式酒店约2.9万m²商住两用国际公寓约4.9万m²商业文化娱乐会议中心约2.6万m²新型国际化综合性商务建筑群24小时开放的、流动的不夜城智能的/现代的城中城CBD的地标/代表/破浪者长城饭店全程管理国际建筑业顶尖智能建筑设计理念占地面积2万m²建筑面积20万m²沈阳.财富中心是一个集写字楼、商住、星级酒店、国际公寓及商业会议为一体的多功能的、互动性与互补性的、抗风险能力强的、全天候的高效建筑群。定位建议沈阳财富中心3、定位建议：商务生活平台生态的人本的智能的全天候的国际的是一个创造财富和分享财富的核心聚焦点将商务办公、个性化商务活动与居住、国际标准酒店公寓及相关配套服务有机结合，以全方位、全天候的星级服务为“商务人士”在CBD核心商务区营造一个“随时起降”的商务生活平台。全天候核心概念沈阳财富中心4、核心概念方向建议：城市观建筑代表城市/建筑演绎历史“建筑见证财富”客户群创造财富积累财富/分享财富经济圈CBD金三角/沈阳新地标经济活跃中心核芯财富东北亚经济圈核心概念沈阳财富中心纽约有曼哈顿、巴黎有拉德方斯、东京有新宿、香港有中环、东北亚有沈阳.财富中心。4、核心概念方向建议：环渤海经济圈沈阳经济圈世界银行公布：东亚将成为全世界经济最活跃的地区，其中，东北亚是最具竞争力的核心。以沈阳.财富中心自身的内聚力超越经济壁垒，积聚推动力和拉动力，为项目制造能势。CBD中央商务区东北亚经济活跃核“芯”——沈阳.财富中心目标群锁定沈阳财富中心无家，无忧，有资金的单身贵族地位优越的小资群体新经济新环境的新贵一族中产阶层/特定人群大投资商投资/使用的人群创业公司中小企业本地的快速发展的上升期公司国内企业/分公司外企购买/使用的人群高端切入高端切入细分锁定5、目标群细分与锁定：营销策略沈阳