收益法的基本原理

2024/3/12收益法的基本原理第一节收益法的基本原理一、收益法的概念和理论依据收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观和理价格或价值的方法。从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。3/12/20242房地产评估—王阿忠普遍适用的收益法原理是：将估价时点视为现在，那么，在现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格。3/12/20243房地产评估—王阿忠货币的时间价值就是指现在的钱币在将来具有更高的价值。有了货币的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：（1）可获净收益的大小；（2）可获净收益期限的长短；（3）获得该净收益的可靠性。3/12/20244房地产评估—王阿忠二、收益法适用的对象和条件

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产。但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这块房地产有收益即可。收益法适用的条件：房地产的收益和风险都能够量化。3/12/20245房地产评估—王阿忠第二节收益法的计算公式一、最一般的公式式中：V——房地产的收益价格；i——年份；n——房地产的收益年限（自估价时点起至未来可获收益的年限）；ai——房地产未来第I年的净收益（假设发生在年末）r——房地产的资本化率或折现率。3/12/20246房地产评估—王阿忠二、收益年限无限年且其他因素不变的公式1、收益年限n为无限年2、净收益每年不变为a3、资本化率大于零为rV=a/r公式的假设前提3/12/20247房地产评估—王阿忠三、收益年限有限年且其他因素不变的公式1、收益年限n为有限年2、净收益每年不变为a3、资本化率大于零为r（当等于零时，V＝a*n）公式的假设前提3/12/20248房地产评估—王阿忠(1)直接用于计算价格例6-2：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用年限是50年，至今已使用了6年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可以获得净收益8万元；该类房地产的资本化率为8.5%。该宗房地产的收益价格为：V=a/r[1-1/(1+r)^n]=8/8.5[1-1/(1+8.5%)^(50-6)]=91.5万元3/12/20249房地产评估—王阿忠（2）不同年限价格的换算为论述方便，可用Kn来进行不同年限价格的换算：Kn表示n年的K值，Vn表示收益年限为n年的价格，换算公式如下：1.若已知V求V70：V70＝V*K702.一般化：3/12/202410房地产评估—王阿忠例6-3已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，资本化率为12％，试求其30年收益权利的价格。3/12/202411房地产评估—王阿忠（3）比较不同年限价格的高低例6-5：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价为2000元/平方米，B房地产的收益年限为30年，单价1800元/平方米。假设资本化率均为6%，试比较两宗房地产价格的高低。

要比较两宗房地产，如果该两宗房地产的收益年限或土地使用年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们转换成相同年限下的价格。3/12/202412房地产评估—王阿忠通过上述处理之后知道，B房地产的价格名义上低于A房地产的价格（1800<2000）,实际上却高于A房地产的价格（2179.47>2114.81）。要将两宗房地产先转换成相同年限下的价格。为计算方便，都换成无限年下的价格：B房地产A房地产3/12/202413房地产评估—王阿忠四、净收益在未来的前若干年有变化的公式

（1）

收益年限无限年的公式式中：t——净收益有变化的年限。此公式的假设前提是：1、净收益在未来的前t年（含低t年）有变化，在t年以后无变化为a；2、资本化率大于零为r；3、收益年限n为无限年。3/12/202414房地产评估—王阿忠（2）收益年限有限年的公式此公式的假设前提是：1、净收益在未来的前t年（含低t年）有变化，在t年以后无变化为a；2、资本化率不等于零为r；3、收益年限n为有限年。3/12/202415房地产评估—王阿忠例6-7:某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10%，该房地产的收益价格为？3/12/202416房地产评估—王阿忠五、净收益按一定数额递增的公式

（1）收益年限无限年的公式

式中：b—净收益逐年递增的数额递增，如净收益第一年为a，则第二年为（a+b），第三年为（a+2b），以此类推，第n年为[a+(n-1)b].3/12/202417房地产评估—王阿忠例6-8:某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，受益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为9%。该宗房地产的收益价格为？3/12/202418房地产评估—王阿忠（1）收益年限无限年的公式V=a/(r-g)净收益按一定比率递增的公式假设前提是：1.净收益按一定比率递增；2.资本化率r大于净收益逐年递增的比率g3.收益年限n为无限年。3/12/202419房地产评估—王阿忠假设前提是：1.净收益按一定比率递增；2.资本化率r不等于净收益逐年递增的比率g（当相等时，V=a*n/（1+r））3.收益年限为有限年。（2）收益年限有限年的公式

3/12/202420房地产评估—王阿忠例6-10某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权的剩余年限为50年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％；该类房地产的资本化率为9％。该宗房地产的收益价格为？

3/12/202421房地产评估—王阿忠预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式此公式的假设前提是1.已知房地产在未来第t年末的价格为Vt；2、已知房地产未来t年（含第t年）的净收益。如果ai每年相等，均为a，则上述公式变为：3/12/202422房地产评估—王阿忠例6-13某宗房地产现行的价格为2000元/平方米，年净收益为200元/平方米，资本化率为10％。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/平方米。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/平方米。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。元。元涨到由每平方米价格知兴建火车站的前后，可见，该宗房地产在获平方米元36962000)/(3693%)101(5000]%)101(11[%10200)1(])1(11[66=+++-=+++-=tttrVrraV3/12/202423房地产评估—王阿忠例6-14目前的房地产市场不景气，但预测3年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则该写字楼目前的价值为？)(6858%)101(%)61(7950]%)101(11[%10500)1(])1(11[33万元=+-++-=+++-=tttrVrraV3/12/202424房地产评估—王阿忠例6-15（拆迁前评估）某出租旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取的净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的资本化率为10％。该旧办公楼的价值为：)(6.1006%)101(501100]%)101(11[%1080)1(])1(11[22万元=+-++-=+++-=tttrVrraV3/12/202425房地产评估—王阿忠第三节净收益潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益，不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，而包含其他资本或经营的收益。运营费用与有效毛收入之比被称为运营费用率。

一、净收益的计算公式净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效毛收入-运营费用3/12/202426房地产评估—王阿忠二、不同收益类型房地产的净收益求取

净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为以下几种：1、出租型房地产的净收益求取通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费（如房屋火灾保险费等）、房地产税和租赁代理费等后的余额。3/12/202427房地产评估—王阿忠1、商业经营型房地产：应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。2.工业生产型房地产；3、农业净收益的估算2.直接经营型房地产的净收益求取最大特点是房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开3、自用或尚未使用的房地产的净收益求取4.混合型房地产的净收益求取3/12/202428房地产评估—王阿忠三、求取净收益时对有关收益的取舍

1、有形收益和无形收益在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。有形收益无形收益房地产收益3/12/202429房地产评估—王阿忠实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能用于估价。如城市中有一块空地，目前未作任何使用，实际收益为零，甚至为负数（因为要缴纳各种税费），但如此并不表示这块空地无价值。相反，如果一个交通不便、环境不太好的宾馆，但有特殊的关系能将一些会议、活动指定在该宾馆举行，因此可以获得较高的收益，但这并不意味着该宾馆的价值较高。2、实际收益和客观收益

客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，它才能作为估价的依据。3/12/202430房地产评估—王阿忠例6-17：某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于1999年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25％。该类房地产的资本化率为9％。试估算该商场2002年10月1日带租约出售时的正常价格。3/12/202431房地产评估—王阿忠商店一层价格的估算：租约期内年净收益＝200*180*（1-25％）*12＝32.40万元租约期外年净收益＝200*200*（1-25％）*12＝36.00万元)(69.375]%)91(11[%)91%(936%)91(4.32%)91(4.32244022万元=+-+++++=--V3/12/202432房地产评估—王阿忠商店二层价格的估算：年净收益＝200*120*（1-25％）*12＝21.60万元商店的正常价格＝商店一层价格＋商店二层价格＝375.69+229.21＝604.90（万元）)(21.229]%)91(11[%960.21440万元=+-=-V3/12/202433房地产评估—王阿忠如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束，可采用下列方式之一处理：1、确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。五、收益年限的确定净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费2、将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧费和土地摊提费。3/12/202434房地产评估—王阿忠第四节资本化率一、资本化率的重要性资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。二、资本化率的界定三、资本化率的实质资本化率实质上是一种投资的收益率。收益率与投资风险正相关。3/12/202435房地产评估—王阿忠（1）市场提取法是通过收集同一市场三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法公式，求出资本化率1、在V=a/r的情况下，通过r=a/V来求取r，即可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率作为资本化率。2、在

的情况下，通过来求取r。具体是先采用试错法，计算到一定精度后再采用线性内插法求取，即r是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取。四、资本化率求取的基本方法])1(11[nrraV+-=0])1(11[=+--nrraV3/12/202436房地产评估—王阿忠基本公式：资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠（2）累加法又称安全利率加风险调整值法，是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为资本化率的方法流动性是指在不损失太多价值的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。速度愈快则流动性愈好，反之愈差。是无风险投资的收益率3/12/202437房地产评估—王阿忠完全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的一年定期存款法定利率（或一年期国债利率）去代替安全利率。于是：投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的风险补偿；管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的缺乏流动性的补偿；投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资一年定期存款所带来的优惠。3/12/202438房地产评估—王阿忠(一)抵押贷款与自有资金的组合抵押贷款与自有资金的组合是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有收益率的加权平均数作为综合资本化率。五、投资组合技术率。自有资金所要求的收益—为抵押贷款利率；抵押贷款收益率，通常—比率；贷款额占房地产价值的贷款价值比率，即抵押—综合资本化率；—式中：EEMrMrMrrrMr)1(*M00-+=3/12/202439房地产评估—王阿忠例6-18某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为8％，自有资金要求的年收益率为15％，则该类房地产的资本化率为？%1.10%15*%)701(%8*%70)1(*0=-+=-+=EMrMrMr3/12/202440房地产评估—王阿忠购买者要求的收益额＝5*12％＝0.6（万元）支付抵押贷款利息的能力＝2-0.6＝1.4（万元）抵押贷款额＝1.4/8％＝17.5（万元）该房地产价格＝5+17.5＝22.5（万元）例6-19：某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，购买者要求的年收益率为12％，抵押贷款的年利率为8％。试求该房地产的价格。3/12/202441房地产评估—王阿忠（二）土地与建筑物的组合

综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率三者虽然是严格区分的，但又是相互联系的。联系公式如下：建筑物价值。土地价值；建筑物资本化率；土地资本化率；综合资本化率；式中：；------+=-+=++=BLBL0000VVrrr)()(BLLBLBLBBBLLBLBBLLVVrVVrrVVrVVrrVVVrVrr3/12/202442房地产评估—王阿忠第五节剩余技术

一、土地剩余技术是土地与地上建筑物合并并产生收益将建筑物价值乘以建筑物资本化率得到归属与建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益中扣除此归属与建筑物的净收益，得到归属与土地的净收益，再用土地资本化率进行资本化，即可求得土地的价值。3/12/202443房地产评估—王阿忠土地剩余技术的计算公式如下：建筑物剩余技术的计算公式如下：土地资本化率。建筑物资本化率；建筑物价值；的净收益）；收益（通常是基于房租产生的净土地与地上建筑物合并土地价值；式中：------=LBBL*rrVVoLBBoLarrVaVBLLoLrrVaV*-=3/12/202444房地产评估—王阿忠第六节收益乘数法一、毛租金乘数法二、在毛收入乘数法是将估价对象一年的毛租金乘数得出估价对象价值的方法。是将估价对象的潜在毛收入乘以潜在毛收入乘数得出估价对象价值的方法3/12/202445房地产评估—王阿忠三、有效毛收入乘数法有效毛收入乘数是房地产的售价除以其