XX石林鹿城广场营销策划报告

XX石林鹿城广场营销策划报告2024/3/11XX石林鹿城广场营销策划报告项目全程营销策划方案构架本体分析项目总体定位区域市场研究区域竞盘分析市场定位项目核心定位项目推广定位项目价格定位客户分析及定位主要为市场分析数据主要为项目推广定位营销策略第一部分第二部分第三部分项目营销策略总纲项目推售策略项目推广策略春节前执行概述销售执行策略XX石林鹿城广场营销策划报告[目标及核心问题界定]XX石林鹿城广场营销策划报告目标销售目标2014年春节前，实现B、C区销售80%品牌目标项目：石林城市运营的领跑者企业：树立石林品牌开发商形象2013年目标XX石林鹿城广场营销策划报告目标解析：项目：石林城市运营的领跑者企业：树立石林品牌开发商形象品牌提升：2013年销售任务艰巨，淡市下如何实现有价格要求的快速去化？营销突围：如何在淡市下完成艰巨的销售任务？项目自身有何优劣势——本体分析

市场中有何竞争与威胁——市场分析客户有何特征与需求——客户分析XX石林鹿城广场营销策划报告[本体分析]XX石林鹿城广场营销策划报告位置：项目位于石林老城核心区旁，紧邻巴江，周边商业比较发达，居住氛围比较浓厚；交通：东临阿诗玛南路，南临南门街，西接环城西路马家巷，道路交通便捷。配套：购物：双龙农贸市场、阿诗玛东路精品街、财富中心等；学校：鹿阜中学；医院：县人民医院；景观：巴江滨江景观带。区域位置城市核心稀缺地段，石林成熟居住生活区交通：项目四面临路，内有多条规划路，出行十分便利；配套：周边10分钟车行范围内即有多家餐饮、商场、超市等配套，生活便利度高；环境：项目位于老城核心区和巴江，整体商业氛围和居住环境较好；商业：项目规划有商业多为临街商铺，区域商业为城市商业较发达区域。项目XX石林鹿城广场营销策划报告主要经济技术指标：基础指标+产品本项目产品分类：规模大、中容积率；以酒店式公寓+住宅+商业及五星级酒店产品的城市综合体XX石林鹿城广场营销策划报告本体属性定位老城核心区，周边配套成熟，商业居住氛围浓厚项目区位基础指标规模大，产品丰富项目属性定位：城市稀缺地段、成熟城市中央居住生活区、规划产品丰富、综合质素优越精品商业商务特区紧临城市主干道阿诗玛南路，且项目四面临路，交通便捷区域交通配套条件配套完善，巴江滨江景观，规划有酒店、集中商业、步行街XX石林鹿城广场营销策划报告[区域市场分析]XX石林鹿城广场营销策划报告市场化逐渐形成经济背景城市在区域的中心地位逐步形成，现代服务业为主的第三产业逐渐占据支配地位供应供应主体专业开发商为主需求客户特征自用城市化进程客户占据半壁江山；客户特征明显产品多样化产品：建筑形象多样化、产品品质多样化、营销操作专业化板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立项目开发方向主要由区域地段主导投资外来客户比例加大财富阶层逐渐形成成交关键驱动因素自用价格因素，生活配套设施产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理盈利模式大部分持有出租，部分项目对外销售投资对固定资产升值保值、租金实现的信心对实现长期稳定收益的信心阶段标志板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户逐渐细分石林地产总体：地段主导，板块形成、客户逐步细分化，投资客比例逐渐增多石林房地产总体特征分析XX石林鹿城广场营销策划报告

大商家巴江明珠领城石林老街东门坊凯旋城中央金座龙园石锦邑城上海恒联新天地花园桃源水乡彩云天地云鼎·合院悠然墅注：县城中心区新城区；风景区世纪阳光石林步行街颐林尚都阿诗玛小镇书香门第御云林石林主要楼盘分布XX石林鹿城广场营销策划报告县城中心平均租金区间(元/天/m2）2.2-2.51.2-1.6均价在1万-1.5万之间商业市场相对成熟，人流量及商业氛围较好；旅游风景区商业住宅均价在0.6万-0.8万之间受旅游客的影响较大，商业氛围较差；未来商业价值很大程度受旅游产业发展产品集中以高层为主产品以中低端产品为主客户主要以县城、周边乡镇自主、改善性客户为主；市场供应量逐步被旅游风景区楼盘所取代均价在3800元/平米产品别墅、类别墅产品为主产品以高档产品为主客户主要以县城、外省昆明等区域的投资客为主；产品供应量较大，社区及周边环境良好；均价在4000元/平米县城中心与旅游风景区竞争力差异化明显；未来城市消费会逐步向旅游风景区延伸发展竞争格局形成，县城中心存在挑战市场竞争格局分析XX石林鹿城广场营销策划报告鹿阜镇中心城区—石林高价位商铺最为集中的商圈，对本案形成竞争优势；住宅价格存在上涨空间；行政导向，依托县机关配套成完善，商业氛围浓核心驱动力未来发展趋势租金：2.2-2.5元/m2/天，售价：1万-6万元/m2，根据地段不同价差较大租金/售价区域：多集中于石林县行政区域内；石林县城经商、改善性居住以及周边乡镇客户；客户：住宅客户以事业单位，国有大中型企业事业单位的客户为主；商铺客户以个体私营业主（石材加工、经商、投资）为主；关注地段，对价格敏感度较高：客户特征未来中心逐步转移旅游景区新城；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况物业招租良好，出租率在85％以上销售客户以自用客户为主；外来客户投资比例较大龙泉路县城中心价值分析XX石林鹿城广场营销策划报告旅游风景区——昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心，代表昆明东南部休闲、旅游、度假型产品典范；对住宅构成威胁政府导向，旅游业带动高档住宅区核心驱动力未来发展趋势商铺租金：1.2-1.6元/m2/天住宅售价：4000元/m2物业管理费：1.2-2元/m2/月租金/售价区域：石林县外围客户数量明显增加；昆明客户比例也明显增加；客户：别墅产品投资型客户比较明显，比例也相对较高；选择本板块的原因主要看重因旅游而带来的潜在商业价值；以及区域内的环境因素；客户特征未来5年内将继续保持领先地位；土地供应量大，后续供应量充足；租售状况交通不便，商业配套不成熟，出租率在50％左右；销售状况较好，以投资客户为主；悠然居恒联新天地桃园水乡林墅阿诗玛小镇石林彝族村旅游风景区价值分析XX石林鹿城广场营销策划报告区域市场产品对比分析（1）目前老城区项目以旧城改造项目为主，商业占比大，产品多样化，以中低端项目为主，多层类住宅均价在3500~4000左右，小高层、高层类住宅均价在3200~3300左右。但由于拆迁问题，多个项目推盘进度后延。项目区域在售/待售产品项目名称价格（元/㎡）主力户型（㎡）销售状态备注老城区小高层、高层凯旋城3300两房、三房在售

龙园320090在售巴江明珠360090-113㎡住宅在售

多层龙园3500120－140在售水石坊4000110－130未开盘商住一体，多层小户型公寓石林老街·东门坊900040-70在售返租第1-3年返7%、第4-10年返7.5%商业石林老街·东门坊一层5.6万二层2.0万20-40尾盘

龙园————未销售

水石坊1.8~4.8万30－100在售商住一体，多层石林商业步行街一层3.5万20-160在售

XX石林鹿城广场营销策划报告老城区产品情况分析市场供应：目前在售的楼盘主要有龙园、凯旋城和水石坊，其中龙园、鹿城广场开发体量较大。其他待售楼盘如石林东门坊，水石坊，石林商业步行街，巴江明珠等楼盘，总盘量估计约为60万平米左右。供应较为集中。物业类型：老城区楼盘物业多以高层、小高层、多层等相结，产品类型多样化，涉及商业、住宅、投资型公寓、酒店、写字楼等。社区配套:由于楼盘规模限制，大多楼盘缺乏社区景观、运动设施、休闲娱乐设施，如果推广中不加以引导，就不能对购房者产生影响。XX石林鹿城广场营销策划报告新城区及景区项目品质层次不齐，但中高端项目居多，受楼盘品质影响，售价差距较大；商业根据地段和商业运营的影响，价格也各有高低。项目区域在售/待售产品项目名称价格（元/㎡）主力户型（㎡）销售状态备注新城小高层、高层桃源水乡350030-130㎡不等在售

上海恒联新天地340064－97在售

书香门第3200104-106三房在售

巴江峰景320080－140在售世纪阳光350080-122在售一次性付款优惠5%多层、别墅上海恒联新天地7000－10000180-280在售

桃源水乡4600100-160在售小户型公寓世纪阳光350040-65在售

书香门第3500-380044在售

桃源水乡410030以上在售

商业世纪阳光1.3－1.8万40－50在售桃源水乡————未售只租不售租金55－85书香门第1.1万40－60在售巴江峰景1.4万——在售区域市场产品对比分析（2）XX石林鹿城广场营销策划报告新城区及景区产品情况分析市场供应：目前在售的楼盘主要有大商家、中央金座、桃源水乡、上海恒联新天地、世纪阳光等。其他待售楼盘主要有颐林尚都和彩云天地等楼盘，总盘量估计约为52万平米左右，都会在近期陆续推盘。物业类型：新城区及景区楼盘物业多以高层、小高层、多层等相结，多层产品占比较大。产品类型涉及商业、住宅、别墅、投资型公寓、酒店等。产品品质差异较大，商业和别墅是该区域的开发亮点。社区配套:该区社区景观、运动设施、休闲娱乐设施等配套相对齐全。XX石林鹿城广场营销策划报告市场对营销的启示石林房地产市场进入平稳发展期，房价涨幅趋缓，开发商开盘定价更趋理性，销售周期拉长目前，石林房地产买方市场呈观望状态，周边各楼盘客户上门量同比下降近期已开盘销售的周边大盘大户型普遍滞销，推出分期首付。定价需更加谨慎，周边房价超过4000元/㎡的市场接受度低，同时必须建立应急预案争取在市场回暖后的销售旺季入市，首期入市要用一些高性价比产品形成热销，并通过营销活动制造人气必须通过降低首付的方法突出项目首付少的优势XX石林鹿城广场营销策划报告[竞争研究]XX石林鹿城广场营销策划报告竞争研究—依据市场价格裂变，对重点市场进行点对点的深入研究

项目名称成交均价（元/平米）商业类（7000-63000元/平米）东门坊一期一楼销售价格45300-63000万/㎡，优惠后均价56000元/㎡，2楼均价2万左右，石林步行街1楼45000元/㎡左右，（售楼部及临街位置）；其余28000-32000元/㎡，靠近临街位置32000-40000元/㎡，一楼均价35000元/㎡左右，二楼7000元/㎡水石坊一期1.8~4.8万元/㎡左右(最高价为环城西路一层商铺)，均价3万元/㎡，马家巷3~3.5万元/㎡，内街部分2.5万元/㎡住宅类（3300~4900元/平米）水石坊一期3300~4900元/㎡，均价4000元/㎡东门坊一期住宅均价：3500元/㎡（基本回迁消化），产权酒店价格：8000-95000元/㎡，均价9000元/㎡石林步行街3800元/㎡水石坊核心CBD板块本项目的核心竞品依据主要为三大项目：对以下两类竞品进行深入研究，并采取针对性的竞争策略东门坊石林步行街XX石林鹿城广场营销策划报告住宅物业竞争分布图石林东门坊一期住宅物业：高层328套（回迁后余50套对外售）主力户型：70－150平米均价：3500元/平米推出时间：2012年9月销售情况：基本消化完水石坊一期住宅物业：多层450套主力户型：110－130平米均价：4200元/平米推出时间：2013年4月龙园一期住宅物业：多层、小高层、高层主力户型：90－120平米多层均价：3500元/平米推出时间：2012年10月销售情况：高层销售不理想凯旋城住宅物业：18~32层2800套主力户型：150－250平米均价：价格区间2860~3960均价3300元/平米推出时间：2012年3月巴江明珠·嶺城住宅物业：33层高层792套主力户型：92－115平米均价：剩余房源价格区间3600~3700元/平米推出时间：2012年5月项目竞品点对点研究石林商业步行街住宅物业：多层（82套）主力户型：50－138平米均价：起价3380，均价3800推出时间：2012年6月销售情况：已售罄XX石林鹿城广场营销策划报告商业物业竞争分布图石林东门坊一期均价：1楼均价56000元/㎡，2楼均价2万推出时间：2012年9月销售情况：尾盘水石坊一期均价：均价3万/㎡，马家巷步行街3.0~3.5万/㎡，内街部分2.5万/㎡推出时间：2012年9月销售情况：内街销售较差石林商业步行街均价：一楼均价35000元/㎡左右，二楼7000元/㎡推出时间：2012年6月销售情况：剩余20间项目竞品点对点研究XX石林鹿城广场营销策划报告东门坊地理位置东门坊：阿诗玛转盘，石林核心地段。周围商业发达，项目昭示性好。整体规划及景观设计东门坊：大型城市综合体；项目规划酒店、主题商业、商业街和高层住宅；项目二期有体量商业。外部景观配套项目相邻无景观价值。XX石林鹿城广场营销策划报告东门坊招商情况项目以撒尼文化为特点。负一层为石林县城最大的超市（约8000㎡），一层设石林民族手工艺品及地道云南美食街区；南侧临巴江两岸为风情酒吧一条街。；项目招商情况较好，已经明确的品牌有肯德基（1-2F,200多平方）、国美（-1F，3000平方）、美好超市(-1F，5000平方)、新知图书3F、新昆明影城4F，云南国际观光旅行社，康辉旅行社、戴斯品牌酒店；商业：第一批内部卡金10万，优惠3个点；20万优惠5个点正式蓄客时对外卡金1万，10%的利息+5%的优惠一期商业基本售罄。商业销售XX石林鹿城广场营销策划报告东门坊产权式酒店销售产权式酒店销售策略降低首付：首付8.8万，有3万免息扶持基金（半年内补齐），返租抵首付；品牌支持：引入国际知名酒店方管理——温德姆集团下的戴斯品牌,投资保障：租期十年，返租形式，前三年返7%（一次性返回），后七年每年返7.5%（每季度返）；特色增值：每年免费住15天，加入易度网可置换酒店；销售率：约44%（销售约150套）；招商先行，招商对商铺、公寓的溢价支撑较大项目借鉴多种投资保障组合，解决客户后顾之忧XX石林鹿城广场营销策划报告地理位置阿诗玛南路与阿诗玛西路交会处。交通便利，城市配套完善整体规划规划无大的亮点外部景观配套项目周边无景观价值。石林商业步行街XX石林鹿城广场营销策划报告石林商业步行街招商情况项目业态以服饰、百货为主，主要落地品牌：劲霸、利郎、九牧王、中国黄金、阿依莲、拓谷、七匹狼、匹克、秋水伊人、亿美佳服饰；商业：销售情况：一楼销售80%左右，2楼基本售罄 租金: 一楼总价/20年,2楼30--55元/月/㎡，一楼免租半年或者一年左右，送500-800元的装修基金，直接在租金里扣除；营销手段：送家电；最高优惠5个点商业销售XX石林鹿城广场营销策划报告水石坊一期地理位置环城西路与阿诗玛西路交汇处交通便利，城市配套完善外环境比较杂乱整体规划住宅加临街商铺，自身无太大亮点。外部景观配套无明显外景观。XX石林鹿城广场营销策划报告水石坊一期招商情况商业以销售为主，无招商品牌商业：销售情况：一楼阿诗玛西路（最高）4.8万/㎡，最低1.8万，商业均价：3万/㎡，马家巷步行街2万/㎡，内街部分2.5万/㎡ 销售情况：临街4铺面剩余少量价格偏高铺面，内街销售情况较差， 营销手段：临街买一楼送二楼，优惠3-5个点商业销售内街商铺和外街商铺价差较大内街商铺市场抗性较大，应在价格上如何实现跑货项目借鉴XX石林鹿城广场营销策划报告重点竞品项目点对点研究小结园林配套招商外部景观地段规划户型东门坊一期水石坊一期石林步行街本项目开发商品牌1、项目在规模、内部规划等方面有优势，但在招商方面处于明显劣势。2、区域竞争项目可售产品现阶段都处于销售后期，且下半年是传统销售旺季，利于项目入市。3、在目前基础上如果能在配套、户型及物业上给予适度提升则可将项目整体品质拉高。XX石林鹿城广场营销策划报告自身借鉴在同品质项目中，本项目自身地段并不具备优势，因此我们更应从其他方面进行弥补。内街商铺销售抗性较大，定价应谨慎。单层商铺与二层商铺或一套二商铺价格要有拉开距离。招商对项目产品溢价支撑较大。项目招商是软肋，且招商对销售支撑较大，应尽快启动。竞品中普遍缺乏景观设施，对于我们存在一定利好。东门坊二期预计明年上半年入市，及区域可售产品相对较少的时机，抓住时机入市。合理利用大众传媒，注重小众媒体的利用；多种投资保障策略组合，解决客户的后顾之忧。强调老城中心地段价值和升值潜力，降低置业门槛。XX石林鹿城广场营销策划报告[意向客户研究]XX石林鹿城广场营销策划报告意向客户背景分析意向客户来源来看：主要以本地人为主，其次是昆明，省外客户主要是公司的关系户。意向客户的职业来看：商铺主要是以个体经商或私营业主为主，住宅以企业白领、教师、公务员为主XX石林鹿城广场营销策划报告意向客户产品需求意向客户购买目的来看：主要以自用为主，投资为辅，其中投资主要考虑商铺，住宅较少。意向客户产品需求来看：由于公司现阶段推出产品以住宅和商铺，因此需求较高，公寓由于宣传较少，客户较少需求比例较低。XX石林鹿城广场营销策划报告意向客户产品需求购买商铺意向客户面积来看：主要集中在60平米以内的商铺，同时由于项目尚示公开价格，有过27%的客户等待价格公开后再根据购买力决定需求面积。购买住宅意向客户面积来看：主要集中在100~120平米的小三房、三房为主，以70~90平米的二房为辅，大户型需求较少。XX石林鹿城广场营销策划报告意向客户产品需求意向客户项目信息获取方式：主要通过现场宣传及展示吸引客户进入售楼部为主，其次是DM单派送，由于项目短信和电台等才开始投放，尚未体现出来。XX石林鹿城广场营销策划报告意向客户需求小结现阶段客户群以石林本地为主，其次是昆明人。大部分的投资意愿集中在面积100平方米以下的商铺，大部分投资者的商铺投资总价上限在200万以内，很少投资者能接受总价超过200万的商铺，低于100万的商铺是市场投资热点；商铺主要是以个体经商或私营业主为主，住宅以企业白领、教师、公务员为主。住宅需求主要集中在100~120平米的小三房、三房为主，以70~90平米的二房为辅，大户型需求较少。XX石林鹿城广场营销策划报告[总体定位]XX石林鹿城广场营销策划报告项目案名及主题新定位鹿城广场总案名——鹿城广场五星级酒店——石林国际假日大酒店(自营建议用这个名称。如和国际酒店管理公司合作就用酒店管理集团的品牌名称。国际著名的酒店管理集团有13个：喜达屋、洲际、香格里拉、凯宾斯基、希尔顿、凯悦、万豪、雅高、费尔蒙莱弗士、温德姆、文华东方、朗廷、四季)产权式酒店及写字楼——成安大厦B区——国际风情街C区——乐享新天地住宅案名——B区叫云溪中，C区叫幸福里，E区叫水岸香缇XX石林鹿城广场营销策划报告乐享新天地国际风情街成安大厦项目总名称：鹿城广场石林国际假日大酒店XX石林鹿城广场营销策划报告项目业态业种及分布建议石林·鹿城广场五星级酒店酒店公寓及写字楼石林国际假日大酒店成安大厦集中式商业鹿城广场步行商业街区国际风情街住宅水岸香缇︹E区︺幸福里︹C区︺云溪中︹B区︺乐享新天地XX石林鹿城广场营销策划报告[项目整体营销策略]XX石林鹿城广场营销策划报告项目营销现状分析项目下阶段取得预售证的为B、C地块，可售产品为住宅、临街住宅底商、商业步行街商铺三种产品，年底条件成熟可推出酒店式公寓产品。项目B、C地块住宅基本回迁，销售重点为商铺，住宅为辅。项目前期招商相对滞后，对项目商铺销售支撑较小。项目上半年不能取得预售证，前期积累意向客户被竞争楼盘抢走，后续再蓄客户时间紧、难度大。石林市场公寓、酒店和商铺等投资性产品供应量大，市场饱和，客户被分流稀释。东门坊二期预计明年上半年推出，未来直接竞争较强。【总体战略】XX石林鹿城广场营销策划报告营销核心问题营销问题：实行怎样的产品推售策略？如何选择适当的推售时间？实行怎样的推广方式？如何积累与引导合适的客户？实行怎样的价格策略？实行怎样的促销策略？【总体战略】XX石林鹿城广场营销策划报告整体推广策略光辉形象：前期推广要树立项目高端产品形象；厚积薄发：通过前期有效客户积累，在解筹时迅速释放需求；一鸣惊人：开盘解筹制造轰抢效应，创造舆论热点；租售互动：商业招商带动销售，销售促进招商；商住交替：商业与住宅、公寓销售可交替推进；活动营销：通过有效营销活动与营销事件将重要节点串接起来效力持久：指通过有效的推广活动将项目整体项目营销连贯起来。【总体战略】“光辉形象、厚积薄发、一鸣惊人、商住交替、活动营销、效力持久”XX石林鹿城广场营销策划报告媒体组合策略网络广告（新浪、腾讯地产网）电台（昆明95.4、云南交通广播）立体化大型户外广告牌（主体形象）DM单外派送直邮/短信（感情积累）昆明报纸媒体（树项目形象）围墙、现场导示媒体组合推广执行大纲地产杂志、加油周刊（夹报）以大众传播树形象，小众通路对话客户XX石林鹿城广场营销策划报告活动营销策略昆明——石林——长湖自驾游活动年底客户答谢会全程贯穿“石林价值再发现”论坛活动项目开盘活动银行VIP客户产品小型推荐会昆明秋季房交会招商大会活动营销推广执行大纲每周不固定小型暖场活动大活动贯穿项目销售节点小活动活跃售楼热销氛围XX石林鹿城广场营销策划报告利用线上、线下各种渠道多种方式释放品牌信息、项目价值信息以及销售促销信息渠道框架线上线下报广：从购房者角度出发的软文、新闻、专刊配合硬广炒作网络：全屏、通栏、专题网页、网络软文、论坛软文、网报多角度立体炒作户外：品牌信息及项目重大节点发布信息重要途径电台：品牌信息及项目重大节点发布信息时配合户外及报广的重要途径活动：线下活动以事件营销、活动营销为主串连起下半年活动主线，配合主题周月的旺场行销：组织小蜜蜂、销售人员重点区域海量行销派单拉客拓客：有针对性对云南银行VIP客户及高端私家车客户进行电话拓客老带新：从活动、老带新政策、平日维护及物业服务等角度建立业主满意度推广执行大纲渠道营销XX石林鹿城广场营销策划报告[推广执行概述]XX石林鹿城广场营销策划报告6月—7月9月8月11月10月201312月14年1月第一阶段1．阶段性营销主题：随风潜入夜，润物细无声本阶段主要为营销准备阶段，公开媒体宣传，利用口碑效应进行小众传播。2、媒体等多渠道宣传：本阶段项目以信息渗透为主。

3、销售工作：本阶段主要进行认筹前的准备工作和目标客户意向摸底；本月关键动作：6－7月——项目营销准备，润物细无声XX石林鹿城广场营销策划报告

6月—7月9月8月11月10月201312月14年1月第一阶段1．活动营销8月中旬与云南日报社举办石林价值再发现论坛活动，吸引市场关注。8月下旬在昆明某商业中心举办“爱我昆明、环保从我做起活动”。2、媒体推广：线上配合活动营销做新闻事件炒作，线下持续短信、DM单投放。

3、销售工作：本阶段大量积累意向客户，初步确定项目销售价格。本月关键动作：8月——吸引关注，持续积累客户XX石林鹿城广场营销策划报告

6月—7月

9月

8月11月10月201312月14年1月第二阶段1．活动营销9月上旬与昆明954汽车广播联合举办昆明——石林——长湖自驾游活动，吸引昆明有车族下石林参观项目9月中旬参加昆明秋季房交会。9月中旬中秋送好礼活动。9月下旬启动项目招商大会，启动项目招商工作。2、媒体推广：线上项目产品卖点宣传，招商大会做强势媒体宣传和新闻事件炒作，线下持续直邮、短信、DM单投放，完成招商手册。

3、销售工作：本阶段大量积累意向客户，启动客户认筹活动，房源梳理。本月关键动作：9月——全城引爆，做好认筹准备XX石林鹿城广场营销策划报告

6月—7月9月

8月11月

10月201312月14年1月第三阶段1．活动营销10月初国庆自驾游看房活动。10月下旬首次商铺开盘活动。2、媒体推广：线上项目产品卖点宣传，开盘热销媒体宣传，线下持续直邮、短信、DM单投放。开盘前确定初步意向商家做招商品牌宣传。

3、销售工作：意向客户转认筹客户，梳理引导客户意向选铺，做好开盘准备工作和开盘工作。本月关键动作：10月——首次开盘，财富盛宴XX石林鹿城广场营销策划报告

6月—7月9月

8月

11月10月201312月14年1月第三阶段1．活动营销11月中旬住宅首次开盘。11月下旬商铺第二次开盘。针对银行VIP客户专场推荐活动。2、媒体推广：线上项目产品卖点强化，开盘热销媒体宣传，线下持续直邮、短信、DM单投放。意向商家做招商品牌宣传。

3、销售工作：商铺二次开盘蓄客，梳理引导客户选房，做好开盘准备工作和开盘工作，合同签约。本月关键动作：11月——住宅开盘，持续热销XX石林鹿城广场营销策划报告

6月—7月9月

8月11月10月201312月14年1月第三阶段1．活动营销12月下旬住宅第二次开盘。圣诞嘉年华活动。启动成安创富俱乐部会员及老带新优惠活动。2、媒体推广：线上项目产品卖点强化，开盘热销媒体宣传，线下持续直邮、短信、DM单投放。老带新优惠活动宣传。

3、销售工作：合同签约，新房源蓄客，梳理引导客户选房，做好开盘准备工作和开盘工作，老带新优惠政策。本月关键动作：12月——圣诞嘉年华，持续热销XX石林鹿城广场营销策划报告

6月—7月9月

8月11月10月201312月

14年1月第三阶段1．活动营销1月中旬商铺第三次开盘。新年客户答谢会。2、媒体推广：线上项目产品卖点强化，开盘热销媒体宣传，线下持续直邮、短信、DM单投放。老带新优惠活动宣传。

3、销售工作：合同签约，后续新房源蓄客，梳理引导客户选房，做好开盘准备工作和开盘工作。本月关键动作：2014年1月——年底冲刺，B、C区收关XX石林鹿城广场营销策划报告[项目价格策略]XX石林鹿城广场营销策划报告价格策略适应类型适用性低开高走规模大，分为多期开发的项目、或竞争激烈、要求同时实现较高利润和快速销售的项目部分适于本项目高开高走规模小，市场竞争相对较弱高开平走公司具有一定品牌，销售进度要求不高中开高走中等规模，需要实现较高价格适于本项目中开平走后期开发压力较大项目住宅入市价格策略本项目地段位置较佳，配套成熟，今年石林推出的项目较多，竞争较为激烈，本项目各种物业各自体量中等。建议项目采取“中开高走”结合“低开高走”的价格策略。XX石林鹿城广场营销策划报告制定合理有效的价格策略1、中开高走结合低开高走：——以内街商铺、位置差、面积相对较大的以相对低价引发热销，通过带露台、端头产品、位置较好、面积小总价低的产品树立项目正价格标杆，引导客户按照销售策略购买，在保证量的同时，保证价值最大化，同时获得较好的市场反应——保持销售速度2、采用小步快跑，根据蓄客情况分货包多批次推出：（可根据销售情况对每次货包价格进行调整，价格策略灵活）——保证均衡稳定的销售速度和现场人气（大幅提价的风险性）——买涨不买跌，促使下定——保证最终实收均价3、合理分流内部竞争，扩大外部竞争力合理制定价差，可类比房号总价差距拉开，引导客户分流至较少需求的房号；控制总价，扩大项目竞争力；根据客户需求，合理范围内的大价差策略。XX石林鹿城广场营销策划报告住宅核心均价推导：市场比准法本项目的静态市场比准均价由于石林住宅供应量较大，首次推出住宅应突出性价出，实现开盘热销的势头，因此首期住宅货包推出均价建议不超过4000元/㎡，根据货包组合，采用小步快跑，逐步提升价格。市场比较法均价推导原则：目前积累富的客户主要来自石林及周边乡镇，因此选择区域直接竞争楼盘和石林与项目类似且有代表性住宅小区梳理出客户购卖住宅的关注点，进行综合对比打分，根据项目销售情况进行修正，得来项目市场销售均价XX石林鹿城广场营销策划报告项目B、C区住宅货包组合：C区B区住宅第一货包住宅第二货包住宅第二货包项目B、C区住宅货包暂定二个：B区第一货包由119~120㎡三房（B、C户型）和127~130㎡四房（D、E户型），考虑总价因素建议住宅均价不突破4000元/㎡。C区第二货包以89㎡（A户型）二房，119

㎡三房（C户型）和127~130㎡四房（D、E户型）为主，可根据第二货包产品销售情况均价可适度上涨。最终货包组合及价格，根据回迁后可售房源进行调整。XX石林鹿城广场营销策划报告商业入市策略1）商铺销售时机：

商业分区主题概念确定，已签约主力大商家信息释放，招商力度进一步强化。2）先预热先展示再认筹：

商业进行充分的市场预热和展示后再认筹。3）入市产品：按分区主题概念进行商业货包组织。4）推售节奏：多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求紧张度。5）制造营销热点，持续举行活动：

不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度。XX石林鹿城广场营销策划报告1、项目住宅底商临街小铺基本已回迁，内街商铺为一托二，面积偏大（多数为200㎡左右），总价高，且商铺的昭示性差人流不容易到达。

2、步行街商铺与集中商业道路相连，为3~4层独立商铺，其中一层划为小铺，二至四层均按层划分，面积比较大。

项目商铺特点：XX石林鹿城广场营销策划报告制定项目商铺价格的方法市场比较法：选取市场在售可比项目，通过商铺综合素质比较，参考可比项目的市场价格，制定比准均价；收益还原法：参考周边在营商铺的租金，选定平均投资回报率，利用估价中收益法公式计算售价；两种方法相互验证，得出核心均价。XX石林鹿城广场营销策划报告市场比较法——可比项目选择参考楼盘东门坊一期水石枋一期石林商业步行街产品地上27间，商铺面积段6—300㎡，主力20-40㎡商铺120间，商铺面积区间：1楼30-60平方米，2楼70-100平方米；135间商业面积1.3万平方米，商铺面积段30-160㎡售价一楼优惠后均价56000元/㎡，2楼均价2万左右，均价3万/㎡，马家巷步行街3.3万/㎡，内街部分2.5万/㎡一楼均价35000元/㎡左右，二楼7000元/㎡销售情况一层基本售罄内街销售较差一楼销售80%左右，2楼基本售罄1、东门坊一期2、水石坊一期3、石林商业步行街根据项目产品同类性，本项目定价之主要参考楼盘选定：项目商铺分为内街住宅底商、临街住宅底商、步行街独立商铺项目内街商铺价格参考：水石枋一期内街商铺价格项目临街住宅底商和步行街一层商铺价格参考：石林商业步行街和东门坊一层商铺价格XX石林鹿城广场营销策划报告市场比较法——比准均价确定通过市场比较法：项目内街住宅一托二底商铺由于商铺面积偏大，总价偏高。因此建议商铺价格在1.8~2.0万元/㎡。临街独立商业及项目步行街一层商铺商铺面积适中，且商业价值相对较高，因此建议商铺价格在3.0~4.0万元/㎡。步行街商铺二至四层按层划分，面积比较大，建议先持有招商带活商业街后再考虑销售或做为公司资产内街商铺：均价1.8万元/㎡.均价2.0万元/㎡.临街独立商铺：均价3万元/㎡.均价3.5万元/㎡.步行街独立商铺：均价4.0万元/㎡.XX石林鹿城广场营销策划报告收益还原法——在营铺位租金铺位所在位置租金平均租金巴江商业中心33—116元/㎡·月60元/㎡·月金彩石林50—110元/㎡·月70元/㎡·月结论：根据本项目所在位置的租金特点，利用市场比较法可推断本项目的街铺现阶段可实现租金为50~120元/平方米·月。XX石林鹿城广场营销策划报告收益还原法——计算P：价格a：年收益，取月租金×12月＝年收益；r：投资回报率，市场平均投资回报率为6%；n：收益年限，商铺50年使用权，项目按实际收益年限47年计算。P=a/r×[1-1/(1+r)n]XX石林鹿城广场营销策划报告核心均价确定说明：市场比较法价格远高于收益还原价格，说明本项目所在区域商业价值已经被市场充分挖掘；商业物业“卖的是未来的价值”；根据目前市场旺势状况，本项目核心均价确定倾向于市场比较法。因此，本项目商铺实收核心均价定为18000元/平方米~40000元/平方米XX石林鹿城广场营销策划报告项目B、C区商铺货包组合：C区第二货包第三货包项目B、C区住宅货包暂定三个B区两次货包C区两次货包最终货包组合及价格，根据回迁后可售