深圳招商地产布吉项目营销策略

深圳招商地产布吉项目营销策略2024/3/11深圳招商地产布吉项目营销策略项目分析竞争分析项目定位政策分析地块分析环境分析深圳招商地产布吉项目营销策略“一管”收紧流动性之加息政策分析当前流动性过剩、通胀压力大困扰着中国经济的发展，2011年货币和政策转为稳健以来，央行已经加息4次，开发商融资渠道收紧，居民购房压力加大。目前，5年期贷款利率已经高达6.8%，居民供楼负担比不断增加，二手房租金供楼比已经超过2008年房地产高峰时期深圳招商地产布吉项目营销策略二管“抑制需求”：“新国八条”出台，多项措施抑制需求政策分析经过2011年的两轮调控之后，房地产市场并未出现预期中的降温，市场仍在高涨之中，虽然量出现了下调，但价格稳步上涨。中央在传统春节前出台“新国八条”，堪称史上最严厉的政策。深圳招商地产布吉项目营销策略二管“抑制需求”：深圳出台限购细则，非深户购房门槛提高政策分析针对之前市场上部分购房者利用外地身份证，通过补缴税单或补社保获得购房资格，打政策“擦边球”的现象，3月初，深圳对此做出了明确规定，出台了深圳版的限购细则：要求非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，必须是最近连续缴纳12个月以上且不含补缴情况，提供社保证明的，必须符合下列条件之一：一是最近连续缴纳12个月以上养老保险并医疗保险、二是最近连续缴纳12个月以上养老保险并工伤保险、三是最近连续缴纳12个月以上医疗保险并工伤保险。（即：提供社保缴纳证明的，必须同时连续缴纳12个月以上的养老保险、医疗保险、工伤保险中的任何两种保险。同时依据社保局的规定，医疗保险和工伤保险是不可以补缴的。）之前市场普遍规避限购令的方法是利用外地人身份证补缴一年的养老保险，而在新规定下，通过补缴社保证明而获得购房资格的可能性几乎为零，同时又不承认补缴纳税证明的购房资格，因此新政下利用外地人身份证购房的比例将大大降低，但近期市场有传闻表示无论是否有社保证明，仍有办法办理过户，前提是花费2w不等的费用。深圳招商地产布吉项目营销策略三管“房价控制目标”：年度房价控制目标深圳房价涨幅不超过GDP和人均可支配收入涨幅政策分析国务院要求各地出台房价调控目标，并于一季度前向社会公布。3月31日，深圳公布了年度房价控制目标，2012年深圳房价涨幅不超过GDP和人均可支配收入涨幅。国务院督察组来深圳调研同时，国务院房地产调控督查小组对深圳等16省市对保障房及宏观调控情况全面督查，首站在深圳，并于4月20日结束，深圳政府部门内部沟通核心内容包括：深圳房地产调控政策的落实情况，房价稳定在可控的范围内，没有过高过快的增长等。深圳招商地产布吉项目营销策略三管“房价控制目标”：深圳出台限价令政策分析限价令的主要内容：4月底5月初将采取全新的预售备案系统；已拿预售的项目：针对2011年录入合同的价格折算出均价，采取一刀切的做法，新系统针对每个项目设定一个价格上限，超过该价格不予打合同；2012年拿预售项目，则按照某一个月的录入合同价格折算均价；未拿预售项目：分片区制定均价上限。结合区域及物业类型进行审批，高于均价的不给预售，要求每一套报预售的价格都要低于片区设定的价格；以2011年均价2万计算，预计2012整体均价不超过2.2万，同时新推单位价格不得超过上期价格，部分高价物业转现售销售。深圳招商地产布吉项目营销策略部分楼盘开始下调备案预售价格政策分析一、宝安区·品尚居原预售报均价2.4万，被要求不能高过20400，经多次与国土部门沟通，带装修价2.2万，对外口径19999元送装修，被要求不允许集中开盘、自然销售，上4月14日晚上开盘，推出219套41-93平1-3房，当晚销售140多套，至周日销售近9成；二、宝安中心区·第五大道：16日推出楼王8、9栋88套261平四房楼王单位，均价3万。之前被国土局约谈，在政策未明朗前推售剩余单位，没有什么销售压力，尾盘。三、潜龙·曼海宁：原预售报均价2.8万，被要求不能高过2.1万，正在调整价格；四、南山·君汇新天：2012年11月入伙，现为现售；五、铭筑：原预售报价3.8万，在口头约谈后打未出具体细则的时间差，上周四开始二三级转介，至周日成交21套，均价约3.2万；六、盐田·东港印象：被要求定价不得高于1-3月片区成交均价（2万元/平方米），经与国土部门多次沟通，最终定价1.6万/㎡，于4月15日开盘，推出170套38-87平1-3房，销售约60套；七、熙园山院:整体转现售，预计10月面市；八、合正·中央原著:别墅仍在认筹，交50万可以预定房号，但目前转现售的可能性大。九、万科清林径23日推37号楼，359套78平2房改3房单位和89平3房改4房单位，送精装修，折前价格14300元/平方米,销售七成深圳招商地产布吉项目营销策略二级市场：4月成交量仅为3月的三成政策分析深圳招商地产布吉项目营销策略三级市场：新增放盘量增幅明显少于访客量，业主仍较惜售观望政策分析深圳招商地产布吉项目营销策略中原观点政策分析观点1：限价令政策直接指向房地产开发企业，对开发商而言有巨大的压力，首先影响的是豪宅市场，豪宅市场供应骤减甚至可能为零，现楼发售将考验豪宅开发商资金链，同时由于现楼发售价格不受调控影响，且考虑到财务成本，豪宅价格未来将大幅上涨。观点2：限价令下，未来供应将以普通住宅为主，其价格在片区均价以下或者附近，成交均价将“被下降”，但实际上客户不会感觉到房价的下降。观点3：接下来的几个月住宅成交量会明显回落，一手房市场出现“供应慌”，市场出现的这种“量价齐跌”的局面会对不少客户心理造成不良影响，这种时间持续越长对客户心态越不利。而商用物业的成交会再上一层楼。观点4：目前基本没有开发商打算降价，都以观望为主，但如果政策长期保持高压，部分开发商可能会扛不住，部分楼盘会促销降价。深圳招商地产布吉项目营销策略下半年政策预判政策分析从近期系列政策可以看出，深圳政府调控房价的决心还是很大，为了完成房价调控目标，不惜动用如此严厉的价格管制。预计接下来还会有后续政策：紧缩的货币政策仍会持续，3月CPI涨幅高达5.4%后，央行立即提高准备金率，今年控制通胀是宏观调控的首要任务，而目前通胀压力仍不见缓解，预计第二季度仍会加息。银行开发贷款出现利率上浮的同时还收取额度管理费，开发商资金链继续收紧。7月1日出台二手房评估价征税。中原认为这一政策出台的可能性非常之大，目前，限价令出台后，一手房源骤减，部分客户分流至二手房市场，政府接下来会对二手市场进行调控，二手房评估价征税在短期内是一项相对有效的政策。市场传闻：限价之后未来可能会进一步“限售”，即个人购买商品房之后五年内不允许出售转让，进一步限制需求。但中原认为这一政策影响面大，出台的可能性不大，“限价令”在今年内可能不会取消，开发商需控制经营现金流风险。深圳招商地产布吉项目营销策略项目分析竞争分析项目定位政策分析地块分析环境分析深圳招商地产布吉项目营销策略深圳城市功能外拓已成必然，布吉依靠地缘优势成为承接深圳城市中心转移的第一站。区位分析中心区中部组团世界主要城市发展阶段城市聚集期城市强化升级期城市外拓期多中心形成期纽约：BatteryParkCity东京：涩谷、新宿等巴黎:拉德芳斯国外区域深圳处于城市发展史城市中心外拓的阶段向东：东部组团深圳招商地产布吉项目营销策略片区紧临布吉核心中心，地处三联社区的中部。项目与南坪快速、水官高速、布龙路、布澜路等城市主干道联系紧密。至福田中心区：布龙路—南坪快速—梅观立交桥—梅观高速—皇岗路。至罗湖中心：布龙路—大芬立交—205国道—文锦路—东门。至龙岗中心：布龙路—水官高速—龙翔大道至大梅沙：布龙路—水官高速—盐排高速—大梅沙至福田至罗湖至龙岗和大梅沙目前紧密连接多条城市主干道

交通分析深圳招商地产布吉项目营销策略周边居住氛围较浓，但受旧改进度制约，片区价值在布吉处于较低水平。地源分析123451—丽湖花园2—茵悦之生3—中海怡翠4—中海怡瑞5—慢城项目周边二手社区的市场价值普遍不如布吉关口片区社区二手价值高。三联片区改造未启动是根本原因。深圳招商地产布吉项目营销策略当前玉石产业链附加值较低，提升项目价值有限三联的水晶玉石文化产业是布吉5大产业之一。截至2009年，已有相关从业人员达3000人以上。水晶玉石文化街目前拥有超过180多家玉石展销店，形成了完整的原料供给、成品加工、运输销售一条龙的生产经营链。玉石产业在三联仍属于初级的加工制造阶段，附加值较低，对于项目价值开发阶段的提升作用有限。玉石文化街文化广场产业分析深圳招商地产布吉项目营销策略周边存在山水资源，未能有效提升项目价值。三联社区公园占地1.66平方公里，是石牙岭公园2倍多，是荔枝公园的40倍，规划建设区内包括三联生态公园和三联水库。项目开发初期，社区公园的暂时无法充分开发利用。三联水库三联公园登山道尚未完工景观分析山体改造初期三联水库休闲价值未开发山顶现状深圳招商地产布吉项目营销策略地块四至深圳招商地产布吉项目营销策略项目分析竞争分析项目定位政策分析地块分析环境分析深圳招商地产布吉项目营销策略地块分析项目基地整体属于三联片区最低的低谷部分。内部各地块也存在比较大的高差。对于未来规划设计的社区空间感和统一性营造要求较高。地块总体地势较低，内部高差较大。深圳招商地产布吉项目营销策略地块分析未来社区规划路网分隔，可能造成形象不一致道路系统分析图道路竖向规划图项目地块未来规划主干道布龙公路为双向8车道，次干道联中路、联布北路（联中路）、铁西路规划为双向4车道，次干道三联南路规划为双向6车道。地块被2条次干道和2条城市支路分割为7个地块，可能在未来入市之际对于社区的形象展示造成影响。深圳招商地产布吉项目营销策略地块分析项目基地东侧全部置于铁路的噪音影响下。要求未来在户型产品布置、园林打造和建材使用方面，均考虑铁路噪音的影响。铁路噪音影响地块整个东侧深圳招商地产布吉项目营销策略地块分析由于日照的要求，项目内部地势较高、景观资源价值强的03、04地块被用作文化教育和医疗配套用地。同时，医院用地紧靠景观资源价值最高的06地块东侧。未来规划布局时候需弱化医院的影响。文教卫生用地与地块价值不匹配03地块将引进蛇口育才学校资源，大大提升布吉市场的教育水平。深圳招商地产布吉项目营销策略地块分析松源大厦最高10层，对于项目最大的06地块形成了事实上的分隔。未来建筑布局将尽量弱化松源大厦对于地块建筑对视和视觉的负面影响。松源大厦对于06地块造成事实上的分隔深圳招商地产布吉项目营销策略地块分析02地块规划为商业用地，规划初衷做为未来玉石商贸综合体的商务配套部分。未来玉石文化进行产业升级，02地块未来在商务价值得到更高的提升。玉石文化街未来升级，提升02地块价值深圳招商地产布吉项目营销策略30万平米返迁房不受90/70限制地块编码用地代码用地性质用地(平方米)建面(平方米)容积率覆盖率(%)01R2二类居住用地8982533005.935002C商业服务业设施6310374405.935503GIC5教育科研用地33762——0.72504GIC4医疗卫生用地956995691.03005G1公共绿地4147——————06R2二类居住用地1251336995005.593007C+R2商业用地+二类居住用地404612261855.5930合计2283641025994——30返迁房：30万平米的建筑面积用于安置村民的返迁房，其余58.5万平米用于商品住宅开发。套型比例：30万平米返迁房部分不受90/70影响，58.5万平米商品住宅受90/70影响。项目整体的住宅开发比例将突破90/70的限制。地块分析深圳招商地产布吉项目营销策略结论地缘优势明显，承接深圳城市中心功能外拓。与城市中心区连接紧密。布吉市场未来罕有的100万平米超级大盘，对于外部现有配套依赖程度低，能够改变区域市场结构。育才学校强势的教育配套吸引力。招商地产传统的领导者品牌。玉石文化产业未来升级，提升地块的商务价值。置换单位可以不限制90/70限制。优势周边山水资源，未能有效提升项目价值。整体地势和内部高差提高规划设计难度。规划路网可能造成社区形象不一致。铁路噪音的干扰整个项目西侧。文教卫生用地牺牲掉优质资源地块。松源大厦分隔项目地块整体性。劣势深圳招商地产布吉项目营销策略项目分析市场分析项目定位区内市场区外市场深圳招商地产布吉项目营销策略布吉市场龙华市场龙岗中心与本项目关系密切的区域市场为布吉区域的区内市场和龙岗中心城、龙华市场的区外市场的2个层面的市场环境。市场分析区内市场区外市场深圳招商地产布吉项目营销策略在售项目：本片区市场目前有万科红、龙园意境、来座山、和谐家园、荔山道5个项目在售。市场分析区内市场区外市场深圳招商地产布吉项目营销策略在售项目：万科红位置：地处锦龙路与惠康路交汇处开发商：万科房地产投资有限公司区位占地：3.1万平方米

总建筑面积：19.5万平方米容积率：4.8物业类型：6栋31层至33层的住宅楼经济指标深圳招商地产布吉项目营销策略在售项目：万科红规划分析项目规划围合式的布局。1A1B2345A5B6幼儿园待拆迁可售深圳招商地产布吉项目营销策略在售项目：万科红户型分析万科红户型范围是30-99平米一房至小三房。主力户型为30-61平米一房、小两房。户型面积套数套数占比一房30-4033637.5%小两房60-6122425%两房7011212.5%小三房8811212.5%三房9911212.5%合计896100%项目户型配比：优点：客厅较宽。带双层阳台。缺点：赠送面积少。60平小两房70平两房深圳招商地产布吉项目营销策略在售项目：万科红价值体系区位：靠近罗湖的地缘优势，临近地铁3号线木棉湾站。万科品牌号召力：收购后包装和展示到位。精装修：万科一贯的标准化精装修低总价：一房总价49-59万，首付15万即可入住，带装修均价仍低于片区其它在售楼盘。全民营销：以“寻找红人”开始全城营销，短期建立项目市场形象。时间推售价格2011.121栋+2栋190002012.13栋一房14000-1800，二房17000-21000深圳招商地产布吉项目营销策略在售项目：和谐家园位置：龙岗布吉布澜路与深惠路交汇处（桂芳园对面）开发商：新锦安实业发展（深圳）有限公司区位占地：26918平方米

总建筑面积：112797平方米容积率：3.2物业类型：5栋高层约28-34层

经济指标深圳招商地产布吉项目营销策略在售项目：和谐家园规划分析项目规划并排式的布局，阶梯式抬高园林中部景观。443233333322222332222322红：四房黄：三房蓝：两房绿：小两房A区C区B区深圳招商地产布吉项目营销策略在售项目：和谐家园户型分析和谐家园户型范围是58-109平米一房至四房。主力户型分布均匀。项目户型配比：60平小两房户型面积房型套数比例A66.05-67.86两房两厅一卫18517%B67.79-68.92两房两厅一卫18517%C85.29-88.42三房两厅二卫30427%D86.82-109.48三房两厅二卫666%E58.76-61.36一房两厅一卫18517%F59.68-61.28一房两厅一卫18517%深圳招商地产布吉项目营销策略在售项目：和谐家园价值体系区位：地铁3号线物业。现楼：现楼优势，即买即住超高赠送率：户型赠送率高达40%，多户带有入户花园，入户花园可营造独立书房，创造更多功能空间；超高实用率和性价比时间推售价格2012.11、4-1、5栋22001深圳招商地产布吉项目营销策略在售项目：信义荔山公馆荔山道位置：龙岗布吉罗岗路与荣华路交汇处，罗湖金稻田路北（荔山公园旁）开发商：深圳市信义房地产开发公司区位占地：91875平方米

总建筑面积：284806平方米容积率：3.2物业类型：塔楼高层经济指标深圳招商地产布吉项目营销策略规划分析项目规划围合式的布局荔山道3号楼25层，4号楼24层8号楼（公馆8号）27层，共525套7号楼30层，共324套6号楼29层，共107套5号楼19层，共306套2号楼33层，共159套1号楼33层，共319套在售项目：信义荔山公馆荔山道深圳招商地产布吉项目营销策略户型分析荔山道户型范围是67-172平米两房至五房。主力户型为67-89平米两房、三房。项目户型配比：在售项目：信义荔山公馆荔山道荔山道户型面积户数比例2房1厅67-7214432.14%3房2厅85-8923452.23%4房2厅137245.36%5房2厅1724610.27%深圳招商地产布吉项目营销策略区位：接近布吉关口、紧邻罗湖：社区规模：依托信义多年开发的大社区，形成了比较成熟的生活配套和商业配套。在售项目：信义荔山公馆荔山道价值体系时间价格2011.1019000起价2012.424000深圳招商地产布吉项目营销策略在售项目：来座山位置：龙岗布吉生态新区开发商：深圳市承翰投资开发集团有限公司区位占地：31696平方米

总建筑面积：130382平方米容积率：3.2物业类型：高层经济指标深圳招商地产布吉项目营销策略户型分析来座山户型范围是46-146平米一房至五房。主力户型为88-140平米中大户型。项目户型配比：在售项目：来座山来座山户型面积户数比例1房46.616013.33%2房76.616013.33%3房88.7232026.67%4房129－12432026.67%5房144－1465016.45%深圳招商地产布吉项目营销策略资源：背靠石芽岭一线山景资源。大社区配套：承翰慢城前三期大型社区，形成基本齐备的生活配套在售项目：来座山价值体系时间价格2011.12220012012.423000深圳招商地产布吉项目营销策略待售项目：本片区市场未来可能入市项目众多，但多为旧改项目，受制于旧改进度，具体入市不确定性强市场分析区内市场区外市场深圳招商地产布吉项目营销策略中洲华宇坂田项目中洲华宇实业公司75128富霖地产坂雪岗项目深圳市富霖房地产开发有限公司170000翠峰豪园三期鸥富实业公司64000圣力布吉项目圣力开发有限公司100000海轩投资布吉罗岗项目海轩投资发展有限公司150420布吉中心花园二期雍盛房地产公司150000粤宝实业布吉项目深圳市粤宝实业有限公司40000大贸坂田项目深圳市大贸股份有限公司120010宏达大厦正岛投资有限公司85600大贸西环路住宅项目深圳市大贸股份有限公司100000康达尔五期深圳市康达尔集团股份有限公司75000宇宏南岭汽车城项目深圳宇宏集团300000广胜达布吉吉华路项目广胜达建筑、布吉合丰84000中洲布吉木棉湾项目深圳中洲房地产有限公司150000合正丹竹头项目合正房地产开发公司150000铭豪、宝智恒布吉项目珠海市铭豪集团有限公司/深圳市宝智恒投资有限公司100000鹏龙布吉项目深圳市鹏龙实业有限公司19043铭豪项目珠海铭豪集团/深圳市宝智恒投资有限公司300000宝吉雪象村旧改项目宝吉工艺品有限公司/香港宝图公司/盛世房地产有限公司/鼎丰地产600000中州布吉写字楼项目中州房地产开发有限公司113000康达尔花园六期康达尔房地产开发公司50000佳兆业大芬油画村项目佳兆业地产1914000万年坂雪岗项目深圳市万年投资公司72500龙岗鹏基布吉项目龙岗鹏基地产公司101360邦安实业坂雪岗项目深圳市邦安实业有限公司/深圳市茂恒实业发展有限公司220010江科达实业布吉项目深圳市江科达实业有限公司30000新居布吉项目深圳市新居产业房地产开发有限公司120010岗宏布吉项目岗宏投资实业93000新润布吉泥岗项目新润房地产/港鹏基投资91900深圳综大市场闽侨投资980000世博布吉镇中心项目北京世博伟业房地产公司120010合丰项目深圳市布吉合丰工贸有限公司130000成龙山庄深圳华昱投资开发股份有限公司1000000创邦布吉旧楼改造项目深圳市创邦投资有限公司10000信义坂田项目深圳信义房地产开发有限公司200100万达裕布吉镇政府旁项目深圳市万达裕实业发展有限公司32001三联物流园珠海铭豪集团/深圳宝智恒投资有限公司100000尚模公司布吉项目深圳市尚模发展有限公司19043大中华布吉住宅项目大中华实业25130大中华布吉商业办公项目大中华45951万基旅游度假小镇深圳万基置地集团有限公司未定盈翠家园四期深圳市中元房地产公司30000佳兆业布吉旧城改造项目佳兆业地产未定布吉吉华路项目深圳源丰实业发展有限公司28500佳兆业龙岗坂田项目佳兆业地产（深圳）有限公司、深圳市岗头新围仔股份有限公司146500欧美投资宏达大厦欧美投资发展有限公司（深港投资）10031青城南岭村项目青城房地产开发有限公司公司\新亚联合有限公司\劲富鸿实业发展有限公司\青城实业有限公司320010巨银诚信镇政府项目深圳市巨银诚信投资发展有限公司24718青城布沙路项目青城房地产公司34768中海信布吉商业项目深圳市中海信实业有限公司65000颂雅面吉李朗项目颂雅实业400000世纪岭南深圳市新丰益实业股份有限公司100000布吉经济罗岗项目布吉经济发展48700德兴布龙路项目深圳龙岗德兴房地产开发有限公司20010伟亮实业布吉项目深圳市伟亮实业有限公司120880龙坤物流仓储中心深圳市龙昆实业有限公司800000德福山庄钧濠房地产开发(深圳)有限公司88107物资集团长发路项目深圳物资集团有限公司130000国协布吉项目深圳市国协实业有限公司50000南岭国际汽车城颂雅实业290000运通布龙路项目深圳运通物流有限公司180000三联村项目三联村实业股份有限公司137000深圳招商地产布吉项目营销策略未来布吉土地供应量预计达1140万。潜在供应量大，但由于多为旧改项目，开发商、村民、政府之间三方博弈，关系复杂，存在很多的不确定性。过百万规模纯居住大盘稀少。未来供应对于本项目的机会：加快项目拆迁进度，占据布吉旧改项目的市场供应先机。以大配套树立大盘的市场地位，改变目前市场格局。深圳招商地产布吉项目营销策略万裕草埔入市时间：未定开发商：万裕总建面：99万商业面积：26.5万居住面积：65.5万容积率：3.29（开发商欲将容积率调到7）金稻田片区改造南岭-求水山片区改造万裕草埔改造项目圣力项目佳兆业旧改项目木棉湾改造西中东佳兆业旧改项目入市时间：2012年开发商：佳兆业总建面：10万商业面积：2.5万居住面积：7.5万容积率：7.0圣力项目入市时间：未定开发商：圣力总建面：7.2659万商业面积：2.3842万居住面积：4.8万容积率：5.3南岭项目入市时间：未定开发商：国香（其中之一）总建面：21.7万商业面积：15.5万居住面积：19.9万国香项目定位：大户型，高端山水资源住宅典型待售项目扫描：深惠路沿线深圳招商地产布吉项目营销策略典型待售项目扫描：佳兆业大都汇占地面积0.5万平方米建筑面积9.5万平方米容积率——总户数729发展商深圳市天利安实业发展有限公司开盘时间5月目前价格18000-22001（装修2001）主力户型60-120平米酒店式公寓项目价值价值1：地铁枢纽物业。价值2：以酒店式服务体系，吸引投资群体。深圳招商地产布吉项目营销策略项目价值价值1：地铁口精品楼盘。价值2：周边商业和生活氛围成熟分类指标用地性质商业+二类居住用地用地面积13709容积率5.3建筑面积72659商业面积23842居住面积48118现状：建至4层楼高，烂尾多年典型待售项目扫描：圣力项目深圳招商地产布吉项目营销策略万科红后期入市时间：未定（待完成2期，一起出售)开发商：海轩总建面：19万商业面积：3.6万居住面积：15.4万主力户型：1房、2房和3房项目特点：集中式商业正在与吉之岛洽谈，项目将以商业提升真个项目档次、形象保利地块动工时间：预计2012年开发商：保利总建面：约25万商业面积：4.7万居住面积：约19万容积率：3.6-4.0（预计以二房、三房为主）项目特点：商业面积大，靠近荔山公园，预计项目档次不在信义之下海轩广场保利地块信义地块动工时间：未定开发商：信义总建面：37.55万商业面积：5.1万居住面积：31.69万容积率：3.6-4.2（预计以二房、三房为主，预计将有双拼户型）项目特点：依托信义自身成熟商圈，打造罗湖北高档社区典型待售项目扫描：金稻田片区大综艺项目深圳招商地产布吉项目营销策略典型待售项目扫描：信义后期分类指标用地性质商业+二类居住用地用地面积99776容积率3.6-4.2建筑面积375572商业面积51004居住面积316968背景一：信义假日名城开启了信义在布吉版块，信义荔山公馆奠定了信义在布吉的地位，为片区的房地产发展起到了推波助澜的作用。背景二;开发商看好未来各项规划落成对片区房价的提升的促进作用，在荔山公馆最后一期产品荔山道已实现溢价，未来后续产品将有望持续突破项目价值价值1：信义片区大社区优势价值2：布吉最靠近罗湖的地理优势。深圳招商地产布吉项目营销策略依托自然资源为核心价值樟树布公园区位意义紧靠城市中心区，是城市向外发展的首要收益地带交通条件交通便利，丹平快速可快速接驳罗湖区；配套设施基本生活配套齐全，但档次较低；土地指标总建面47万平米，容积率4.5，含樟树布公园容积率3.4；不利因素噪音：布沙路/丹平快速/布沙立交对项目安静度影响较大；污染：地块周边有2个污水站，沙湾河有污染；其他：项目北侧有1坟地，东北向2公里处有殡仪馆、墓地，是传统罗湖印象较差的区域；景观资源樟树布公园是核心资源，东侧、南侧有山景；其它片区待售项目扫描：万科樟树布项目产品线户均面积(m2)户型套数套数比例再改21604房2厅2卫120053%再改11404房2厅2卫50022%首改1203房2厅2卫35016%首置883房2厅1卫2009%合计2250100%万科樟树布项目主力户型为户均160平米的4房，次主力户型为户均140平米的4房。项目核心优势资源为樟树布公园景观。深圳招商地产布吉项目营销策略竞争价值外部共享价值项目价值附加值项目区位交通外部配套景观户型规划社区配套品牌服务万科红√√√√√来座山√√和谐家园√√√√荔山道√√√√大都汇圣力项目√√√信义后期√√√√万科樟树布√√√布吉市场竞争价值扫描外部共享性价值体系竞争特征：除万科项目外，布吉市场在售和已知待售项目，主要的竞争价值体系集中在区域的共享性价值，核心竞争优势不突出。启示：跳出布吉市场竞争价值体系，主动打造项目独特的核心优势。深圳招商地产布吉项目营销策略项目分析市场分析项目定位区内市场区外市场深圳招商地产布吉项目营销策略区外市场：与本片区市场存在板块间竞争关系的主要为龙华板块和龙岗中心城。市场分析区内市场区外市场深圳东部的崛起与布吉板块未来主要的竞争板块是龙华和龙岗中心板块。龙华布吉龙岗中心深圳招商地产布吉项目营销策略板块驱动力：强势的政府规划和近福田地缘因素规划快速落地实施●新中心城成型●深圳的副中心福田CBD需求外溢：产业2011-2012年市场供给、142.48万平米住宅，仍无法满足中心区与日倍增的住宅需求。龙版片区成为置业首选。20分钟CBD圈层：4号线二期工程由港铁承建，建成后港铁运营4号线全线30年。规划2011年9月30日全线贯通。建成后二线拓展区到福田中心区20分钟。北站建设形成新的交通枢纽：到2012深圳北站（龙华新客站）是地铁4、5、6号线的换乘枢纽，与中心区、口岸及机场交通便捷，居住和商务价值更显突出板块竞争龙华深圳招商地产布吉项目营销策略置业核心点：价值洼地、规划升值预期和交通便利板块竞争项目/地块占地建面(万）主力产品1绿景项目8.218.82房、3房：按照90-70限制2水榭春天16.756.3中大面积户型居多。一期以85-90m2的小三房为主。二期为120平以上大户，最大160—170m2（双拼）3鹏润达项目312.2100％小户型，90－70限制4泰华项目4.9612.9两房三房为主5金地上塘道15.345-88平米1房、2房、3房6中航项目5.3624.7商业面积：7.23万住宅面积：17.27万龙华深圳招商地产布吉项目营销策略标杆项目：水榭春天位置：深圳大福田CBD中央居住区，龙华人民路旁开发商：深圳市水榭花都房地产有限公司区位占地：167000平方米

总建筑面积：565902平方米容积率：3.4物业类型：塔楼小高层高层经济指标深圳招商地产布吉项目营销策略规划分析项目规划围合式的布局标杆项目：水榭春天深圳招商地产布吉项目营销策略户型分析标杆项目：水榭春天（一期）产品配比情况户型套数比例154平米中4房337%120平米大3房6814%89平米小3房20441%85平米小3房13126%69平米小2房6513%合计501100%（二期）产品配比情况户型类型套数比例160(5+1)房628%140(4+1)房24830%120(3+1)房24830%89小三房18623%75二房628%顶层大平面121%合计818100%（三期）户型配比套数比例68平22120%89平28126%115-120平37234%140平18017%160平313%200-270平顶层大平面81093100%一、二、三期户型总配比

套数比例75平35014%85-90平80634%120平69429%140平43418%160平1265%顶层20合计2430100%深圳招商地产布吉项目营销策略推售节奏2011.320010标杆项目：水榭春天2011.72011.82011.112012.221000220012500025000深圳招商地产布吉项目营销策略价值体系龙华新中心核心位置：大社区大配套：水榭春天总建筑面积56万平米，拥有社区幼儿园、沃尔玛等齐全的生活配套。发展商品牌：莱蒙鹏源在深圳的开发品牌影响力。标杆项目：水榭春天深圳招商地产布吉项目营销策略一般项目：潜龙曼海宁占地面积5万平方米建筑面积24.6万平方米容积率4.92总户数2020发展商潜龙实业集团有限公司开盘时间2011.5.2目前价格21000-25000主力户型68-87㎡两房,89-120㎡三房项目价值价值1：龙华片区，片区市政规划完善价值2：临近龙华高铁站及地铁4、6号线价值3：项目自身部分附加值提升，外立面、小区园林、雕塑艺术等。潜龙曼海宁80㎡两房121㎡三房深圳招商地产布吉项目营销策略一般项目：金地上塘道占地面积5.3万平方米建筑面积15.3万平方米容积率一期：2.8，二期：3.0总户数1087发展商金地新城房地产开发有限公司开盘时间2011.6.19目前价格14000-23000主力户型65-78㎡两房、89平三房、98平四房项目价值价值1：龙华片区，片区市政规划完善价值2：临近龙华高铁站及地铁4、6号线价值3：小区自身完善配套设施金地上塘道78㎡两房89㎡三房深圳招商地产布吉项目营销策略一般项目：合正中央原著占地面积5万平方米建筑面积19万平方米容积率2.6总户数1280发展商合正房地产集团有限公司开盘时间2012.1.6目前价格23000-25000主力户型88-128㎡两房（改三房项目价值价值1：龙华片区，片区市政规划完善价值2：大尺度稀缺户型价值3：户型方正，赠送面积多价值4：赞助央视《红楼梦》，树立文化标签。合正中央原著128㎡两房改三房88㎡两房改三房深圳招商地产布吉项目营销策略一般项目：港铁一号占地面积6万平方米建筑面积11.8万平方米容积率1.46总户数1100发展商鹏宝东物业发展有限公司开盘时间2009.10目前价格24800主力户型38-56㎡一房项目价值价值1：现楼优势价值2：地铁物业，项目紧邻地铁4号线，交通便利、价值3：1期商业街配套。41㎡一房56㎡一房深圳招商地产布吉项目营销策略一般项目：锦绣御园占地面积7.4万平方米建筑面积30万平方米容积率3.2总户数1600发展商深圳市锦绣江投资有限公司和深圳市龙华弓村股份合作公司开盘时间预计今年中目前价格——主力户型130-190平米3-4房，少量80平米2房项目价值价值1：自建6000㎡商业及3600㎡的文体配套。价值2：临近4万㎡原生态弓山公园。深圳招商地产布吉项目营销策略一般项目：清湖花半里占地面积6.3万平方米建筑面积28.4万平方米容积率3.2总户数2011发展商深圳市恒和基房地产开发有限公司开盘时间预计今年底目前价格——主力户型90平以下，通过30%以上的赠送面积实现90平米小三房、110平米小四房。项目价值价值1：临近地铁清湖站价值2：户型高赠送率。深圳招商地产布吉项目营销策略竞争价值外部共享价值项目价值附加值项目区位交通外部配套景观户型规划社区配套品牌服务水榭春天√√√√√√潜龙曼海宁√√√√金地上塘道√√√√√√√中央原著√√√√√√港铁一号√√√√√锦绣御园√√√清湖花半里√√√√√龙华市场竞争价值扫描项目自身配套价值竞争特征：在区域共享性价值的基础上，龙华市场主要的竞争价值体系集中在项目自身价值方面，部分项目已经具备了附加值层面的竞争优势。启示：打造项目自身强势配套体系，形成更高层次的附加值体系。深圳招商地产布吉项目营销策略板块驱动力：大运会带动的城市基础设施跨越式发展，轨道建设推进龙岗板块加速与主城区融合。1400亿交通系统建设●70亿体育设施●百亿城市美化工程深圳大运会，为龙岗带来了一场城市建设的运动轨道交通建设：地铁3号线起于红岭站，止于双龙站,将于2011年底建成通车;地铁12号线于2011年年底开工,全线连接龙岗中心城、坪山及坑梓片区，经过“体育新城”和“坪山新城”城市公路建设：水官高速08年开始扩建,2012年竣工,将成为我国第一条双向十车道生态高速公路;深圳龙岗北通道2011年7月全线开通，到市内仅半小时；2012年深惠路改造完成体育设施建设：2012年深圳举办大运会，到时将会建成大运会博物馆、大运自然体育公园、大运会主体育馆、全民健身广场等体育设施配套城市美化工程：深惠路沿线城市更新和景观整治，对沿线65个地块进行全面改造，沿线70米建设红线外的沿街建筑和空间全面进行净化、美化和亮化，对中心城５个重要节点进行绿化改造板块竞争龙岗中心城深圳招商地产布吉项目营销策略置业核心点：相对城区的价格洼地和未来升值预期1345112210159111413678大运板块中心城板块三个板块层级项目名称总建面主力产品均价第一层级（均价1.5-2万元/平）6公园大地77万160-2501.9-2万3奥林华府40万160-3201.65万第二层级（均价1.2-1.5万元/平）1绿景大公馆9.9万55、88、132-1631.38万2阳光天健城23万140-1501.28万8家和盛事13万120-1541.5万13阅山华府11万88、120、142-1561.3万15紫麟山20.4万平面160-1891.26万第三层级（均价1万元/平左右）4康城国际38万75-891.1万5大运城邦——70，90-100，119，13985007万象天成25万40，69-89，1401万板块竞争龙岗中心城深圳招商地产布吉项目营销策略项目概况项目位置：龙岗区黄阁南路与深惠路交汇处北角项目规模：占地160000平方米，建面460000平方米户型：10栋高层；28栋多层：17栋4层叠墅、11栋5-6层住宅项目概述：集7.9万平米COCOPARK级别商业、17万平别墅与高层住宅，汇聚20万平米社区公共配套。龙岗中心城大运板块星河时代区位资源：星河时代介于大运板块和龙岗中心城之间，不能享受2个板块的配套资源，同时无任何强势自然景观资源。项目属性：边缘化的大盘项目。标杆项目：星河时代深圳招商地产布吉项目营销策略标杆项目：星河时代价值体系星河强势品牌：城市化大配套：总建筑面积46万平米，引入COCOPARK、山姆会员店、深圳实验学校等高端配套。明显产品体系：联排、洋房、大面积高层产品。深圳招商地产布吉项目营销策略一般项目：公园大地占地面积36.5万平方米建筑面积82.6万平方米容积率1.66总户数3776发展商鸿荣源开盘时间2011.7.15目前价格20010主力户型111-125㎡三房163-185㎡四房项目价值价值1：紧邻龙岗中心城，生活配套齐全价值2：背靠山体资源。价值3：户型方正，非合拼大户型，预留较大赠送面积公园大地125㎡三房185㎡四房深圳招商地产布吉项目营销策略一般项目：振业峦山谷占地面积20万平方米建筑面积54万平方米容积率2.7总户数3422发展商振业集团开盘时间2011.8.20目前价格9000主力户型80-89㎡两房138㎡四房项目价值价值1：正中高尔夫景观价值2：低价策略，深圳最低价格。振业峦山谷87㎡两房80㎡两房复式深圳招商地产布吉项目营销策略一般项目：尚模八意府建筑面积57万平方米容积率3.98发展商尚模发展有限公司开盘时间2011.11.28目前价格13000主力户型88-128㎡三房154㎡四房175㎡五房项目价值价值1：大运新城板块，市政规划利好价值2：稀缺大户型设置价值3：完善的配套规划尚模八意府128㎡三房175㎡五房深圳招商地产布吉项目营销策略待售项目：万科广场区位意义位于龙岗中心城最核心位置，是行政、商业、文化、休闲最集中的区域交通条件位于龙翔大道与深惠路中间，地铁三号线两个站点在项目附近配套设施外部市政配套很完善，内部有超过15万平米的商业配套，其中有10万平米作为购物中心。配套有幼儿园、小学；另有星级酒店、公寓、写字楼等多种业态。土地指标整个大项目约100万平米建面。2012-2012年计划销售37万平米不利因素1、农民房持续拆迁，导致周边界面较差；2、项目内有旧村宗祠、客家围屋、小学等，对住宅私密性、安静度有所影响；3、南面紧挨深惠路景观资源龙城广场公园、高层可远眺余石岭公园万科广场的核心竞争优势是万科品牌、区域核心与高端综合体配套。深圳招商地产布吉项目营销策略竞争价值外部共享价值项目价值附加值项目区位交通外部配套景观户型规划社区配套品牌服务星河时代√√√√√√公园大地√√√√√万科清林径√√√振业峦山谷√√√√尚模八亿府√√√万科广场√√√√√√√龙岗中心城市场竞争价值扫描项目附加值体系竞争特征：龙岗中心城市场主要的竞争价值体系从项目自身配套价值向附加价值转移，以星河时代和万科广场为代表的标杆项目已经在附加值层面的形成核心竞争优势。启示：附加值体系是本项目的核心竞争优势。深圳招商地产布吉项目营销策略布吉、龙华、龙岗中心城市场对比区位交通配套资源规划布吉龙华龙岗中心布吉市场相对于龙华和龙岗中心城市场，最大的优势是无缝接轨深圳主城区的地缘优势。目前由于布吉的旧改进度问题，制约了布吉市场竞争优势的释放。本项目属于布吉市场未来的领导型大盘项目，一定要在配套、资源及规划等方面实现全面超越，脱离片区市场目前的滞后现状，是本项目带领布吉市场突破其它区域竞争的关键。深圳招商地产布吉项目营销策略项目分析市场分析项目定位战略定位形象定位客户定位产品定位深圳招商地产布吉项目营销策略优势——Strength近罗湖地缘优势和交通便利三联片区生活氛围浓厚未来引入育才教育资源布吉未来首席100万平米以上的品牌开发项目置换单位不计90/70面积招商品牌号召力及品质打造力劣势——Weak片区价值未被充分认知周边山水资源不能增加价值点铁路和主干道的噪音影响周边工厂和农民房的影响机会——Opportunity片区价值暂时处于洼地片区缺少集中商业和高端消费场所布吉市场少有的大盘旧改项目战略发展原则：SO战略：发挥品牌大盘优势，形成强势大盘影响力。WO战略：首期以快速回现为开发目标，快速占领市场。ST战略：率先入市，占据布吉市场的绝对高端领导者地位。WT战略：“速度第一、形象第一”的入市目标，抢占布吉旧改市场的最先机。威胁——Threaten未来布吉市场超过1000万的供应量其他竞争版块的影响SWOT分析深圳招商地产布吉项目营销策略城市资源自然资源主动式被动式地段、交通、外部配套和谐家园价格、户型、赠送面积园林、立面、装修……内部配套、服务、品牌万科红荔山道花语岸大都汇慢城绿景大公馆阅山华府鹏达摩尔城公园大地大运城邦星河时代曼海宁水榭春天金地上塘道锦绣御园中央原著万科华府万科清林径项目所在的布吉市场目前整体竞争价值，相对于龙岗中心城和龙华板块处于较低的价值竞争层次。本项目的竞争价值将跳出目前的市场竞争体系，在内部配套、服务和品牌方面进行突破。竞争价值逐渐升级中原地产竞争价值模型深圳招商地产布吉项目营销策略星河时代项目概况项目概况项目位置：龙岗区黄阁南路与深惠路交汇处北角项目规模：占地160000平方米，建面460000平方米户型：10栋高层；28栋多层：17栋4层叠墅、11栋5-6层住宅项目概述：集7.9万平米COCOPARK级别商业、17万平别墅与高层住宅，汇聚20万平米社区公共配套。龙岗中心城大运板块星河时代区位资源：星河时代介于大运板块和龙岗中心城之间，不能享受2个板块的配套资源，同时无任何强势自然景观资源。项目属性：边缘化的大盘项目。案例借鉴深圳招商地产布吉项目营销策略B1-B3栋3栋33层住宅主力面积为89㎡三房B4/B6栋2栋33层板楼住宅主力面积为176㎡四房B5栋1栋32层楼王单位主力面积为205㎡复式B7-B10栋4栋32层点式住宅主力面积为130/146/162㎡别墅10套双拼+39套联排主力面积277-303㎡洋房140套主力面积220-258㎡8.2万㎡商业Mall学校以高端商业启动、名校推动的模式提升住宅销售，实现从边缘到自我中心化的转变，成为龙岗新标杆项目2011.8COCOPARK进驻山姆会员店等商家集体签约样板房开放2011.9首期开盘2011.10实验学校进驻再次开盘创龙岗新价格标杆2012.3开发节奏案例借鉴深圳招商地产布吉项目营销策略以自我中心化实现高端溢价自我中心化模式大盘打造强势大的商业和教育配套，形成影响区域市场中心型大盘商业配套走集中式的高端路线，以强势高端的集中形成项目的市场发力点。项目开发首先启动高端集中商业部分，以高端商业撬动项目价值提升。配合以街区式的城市化生活氛围，营造城市中心的气场。战略定位深圳招商地产布吉项目营销策略项目分析市场分析项目定位战略定位形象定位客户定位户型定位深圳招商地产布吉项目营销策略属性定位本项目的核心价值分析突出属性核心属性基本属性一线品牌开发商项目。深圳主城外拓地缘优势最明显的生活圈层片区第一家大型集中商业9年制育才学校强势教育配套可打造的大盘街区形象深圳国际化大势下的里程碑式巨著。依靠大盘的配套价值，形成绝对附加值优势，引领布吉区域步入城市发展主流。深圳招商地产布吉项目营销策略属性定位深圳新城市中心●领导型旗舰大盘深圳招商地产布吉项目营销策略“世界”—承载深圳城市进入世界大都市的历史使命，带领布吉区域融入城市发展主流。“山”—坐拥三联山体公园和石牙岭公园，但是更深层次的含义是像山峰一样被仰望和崇敬，因为我们带领了一个区域走向了世界招商·世界山深圳招商地产布吉项目营销策略招商·公元“公元”—首先联想到三联山体公园和石牙岭公园，更深刻的是体现出来项目在深圳城市发展史的里程碑式的价值。以“公元”称呼，气势磅礴。深圳招商地产布吉项目营销策略招商·仰芷作为城市进程新高度，在深圳地产发展史上处被仰视的地位。“仰”，就是无可匹及的高度和气度。深圳招商地产布吉项目营销策略招商·揽胜深圳招商地产布吉项目营销策略招商·铭誉深圳招商地产布吉项目营销策略招商·唯壹深圳招商地产布吉项目营销策略招商·观天下深圳招商地产布吉项目营销策略项目分析市场分析项目定位战略定位形象定位客户定位户型定位深圳招商地产布吉项目营销策略代表楼盘桂芳园主力户型：98㎡以上三房代表楼盘桂芳园主力户型97-101㎡4房代表楼盘可园。。主力户型88-96㎡3房代表楼盘可园、桂芳园。。主力户型92-110㎡3-4房代表楼盘可园、桂芳园。。主力户型：70-74㎡2房87-89㎡3房代表楼盘可园主力户型：94-107㎡4房70-73㎡2房代表楼盘:可园、慢城、英郡年华、...主力户型：88-120㎡3房2厅67-79㎡2房2厅代表楼盘:曼城、康达尔、英郡年华、荔山公馆...主力户型：88-120㎡3房2厅67-79㎡2房2厅代表楼盘花语岸。。。主力户型：78-90㎡3房代表楼盘:荔山道花语岸。。。主力户型：89-90㎡3房中小户型是供应主流：从布吉历年推售的情况看，历年推售的主力户型段在70-110平米的2房、3房，110平米以上的4房、5房的供应量在区域内比较有限。供应户型特点比较单一，如公寓型、复式型及大平面单位缺乏；导致户型单一的主要因素是布吉早期客户和外来人口购买力较低所决定。布吉市场10年内主流户型供应为中小户型2002200320042005200620072008200920102011户型定位深圳招商地产布吉项目营销策略5步推导确定项目户型比例步骤1：布吉区域二级市场供应初定步骤3：布吉区域三级市场热销户型修正步骤4：参考区域热销户型借鉴步骤5：项目内部分析户型定位步骤2：布吉区域二级市场热销户型修正深圳招商地产布吉项目营销策略布吉区域目前在售项目整体户型配比面积段50以下51-7585-9095-100111-130131-150151-170套数比例14%6%53%3%9%11%4%根据对片区内在售的4个项目楼盘（荔山道、万科红、和谐家园、来座山）的户型面积段配比分析可知，71-90平米的2、小3房是布吉市场目前最主要的供应面积段。即将入市的佳兆业大都汇为小体量酒店式公寓，对本项目借鉴意义不大。户型面积价格一房30-4016000小两房60-6119000两房70布吉市场50平米产品溢价能力较低，市场表现较差。万科红产品价格表现户型定位深圳招商地产布吉项目营销策略根据布吉区域二级市场表现进行第一次修正在售配比第一次修正（数据来源：中原地产三级市场/中原集团市场研究部）取消50平米以下面积段，比例分配至其它面积段。户型定位面积段50以下51-7585-9095-100111-130131-150151-170套数比例14%6%53%3%9%11%4%面积段51-7585-9095-100111-130131-150151-170套数比例8%55%5%12%14%6%深圳招商地产布吉项目营销策略5步确定项目户型比例户型定位步骤1：布吉区域二级市场供应初定步骤3：布吉区域三级市场热销户型修正步骤4：参考区域热销户型借鉴步骤5：项目内部分析步骤2：布吉区域二级市场热销户型修正深圳招商地产布吉项目营销策略根据布吉区域二级市场热销户型进行第二次修正户型定位和谐家园户型面积1房2厅58.76-61.362房2厅66.05-68.923房2厅85.29-88.424房2厅86.82-109.48荔山道户型面积2房1厅67-723房2厅884房2厅1375房2厅170来座山户型面积3房88.724房129－1245房144－146万科红户型面积一房30-40小两房60-61两房70小三房88三房97布吉市场在售项目热销户型最多为61-72平米2房以及85-89的3房。压缩51-75平米面积段为61-72平米。深圳招商地产布吉项目营销策略根据布吉区域二级市场热销户型进行第二次修正户型定位第一次修正压缩51-75平米面积段为61-72平米。第二次修正面积段51-7585-9095-100111-130131-150151-170套数比例8%55%5%12%14%6%面积段61-7285-9095-100111-130131-150151-170套数比例8%55%5%12%14%6%深圳招商地产布吉项目营销策略5步推导确定项目户型比例户型定位步骤1：布吉区域二级市场供应初定步骤3：布吉区域三级市场热销户型修正步骤4：参考区域热销户型借鉴步骤5：项目内部分析步骤2：布吉区域二级市场热销户型修正深圳招商地产布吉项目营销策略布吉三级市场热销户型分析根据对布吉三级市场2011年1月-2012年3月的成交产品面积段统计，片区三级市场成交量最大的以61-72、85-90和111-125平米。95-110平米销售速度较慢，因此建议去除该面积段。130以上单位销售速度较慢，主要由于缺乏供应，因此暂时不建议调整130平以上的单位的面积段和比例。户型定位深圳招商地产布吉项目营销策略布吉三级市场高成交价户型分析第二次修正第三次修正取消95-100平米的面积段，将户型分摊到90平以上的单位中；将111-130平米对应面积段调整为111-125平米。由于布吉市场主流供应产品始终为90平米以下产品，90平米以上的产品供应量较少，总体产品结构不连续，因此以上推导出的90平米以上比例不能完全代表未来布吉市场的需求变化。现选取龙岗市场热销户型的配比，以修正以上初步推导结论。户型定位面积段61-7285-90111-125131-150151-170套数比例8%55%14%16%7%面积段61-7285-9095-100111-130131-150151-170套数比例8%55%5%12%14%6%深圳招商地产布吉项目营销策略5步推导确定项目户型比例户型定位步骤1：布吉区域二级市场供应初定步骤3：布吉区域三级市场热销户型修正步骤4：参考区域热销户型借鉴步骤5：项目内部分析步骤2：布吉区域二级市场热销户型修正深圳招商地产布吉项目营销策略龙岗中心城典型项目热销户型借鉴项目户型套数比例消化率鹏达摩尔城82-86二房24742%13%86-89三房22038%50%143-152四房10919%11%155复式81%0%阅山华府88三房（复式）6225%100%120三房改四房6225%100%140四房改五房6225%92%160四房6225%87%金色沁园90平层20032%95%90复式30348%93%152-177复式325%40%156-185复式9715%30%中海康城国际64-79二房186089%92%158-163三房512%8%206-239四房1196%4%158-348复式603%12%项目户型套数比例消化率清林径47-72公寓11711%97%78-86二房72070%100%200四房525%25%213-284别墅14514%88%君悦龙庭110-130三房65053%100%140-164四房29724%65%172五房847%95%93-232复式19016%95%奥林华府2期85—87两房16826%100%131三房284%100%144—160四房22435%98%210-240五房16426%94%270六房528%13%阳光天健城137-147三房26669%85%181-193四房5113%55%226-237六房5715%47%222-313复式103%30%龙岗中心城90平米以下产品以2房-3房表现最好，其中85-90平米3房分为平层和复式户型，其中复式户型客户接受度较高，因此建议增加复式单位设计，根据借鉴项目的套数比例为3:1，因此建议本项目细分85-90平米为平层和复式户型。90-144平米3房中，110-130平米的3房表现最好，另外144-160平米4房销售表现最好。户型定位深圳招商地产布吉项目营销策略龙岗和龙华区域高端项目热销户型参考重点参考——星河时代星河时代最热销产品为89、130平米3房和180平米4房。未设计90-110平米面积段。户型定位面积（㎡）户型户数套数比例89三房二卫48048%130三房二卫12412%151三房二卫12412%162四房三卫12412%180四房三卫12012%205—293%

1001100%

套数比例75平35014%85-90平80634%120平69429%140平43418%160平1265%顶层201%合计2430100%重点参考——水榭春天水榭春天热销产品为85-90平米、120、140平米3房。未设计90-110平米面积段。深圳招商地产布吉项目营销策略参考区域热销户型借鉴

户型定位第四次修正第三次修正面积段61-7285-90111-125131-150151-170套数比例8%55%14%16%7%面积段61-7285-90（平)85-90（复)111-125131-150151-170171-200套数比例8%41%14%12%14%6%5%增加171-200平米五房面积段（可以以顶复的形式出现），但整体比例不宜过高，控制在5%以内。细分85-90平米面积段为平层和复式单位，套数比例为3:1。深圳招商地产布吉项目营销策略5步推导确定项目户型比例户型定位步骤1：布吉区域二级市场供应初定步骤3：布吉区域三级市场热销户型修正步骤4：参考区域热销户型借鉴步骤5：项目内部分析步骤2：布吉区域二级市场热销户型修正深圳招商地产布吉项目营销策略项目内部竞争修正

户型定位第五次修正第四次修正面积段61-7285-90（平)85-90（复)111-125131-150151-170171-200套数比例8%41%14%7%17%8%5%111-125以三房形式出现，与85-89及131-150两个面积段存在一定的功能内耗，因此建议适当调整111-125的比例，在满足部分客户群体需求的同时尽量减少未来的内部竞争。面积段61-7285-90（平)85-90（复)111-125131-150151-170171-200套数比例8%41%14%12%14%6%5%深圳招商地产布吉项目营销策略分项建筑面积（万平米）项目地上总建筑面积102.6商业面积9.6保障房面积4.5地上住宅总建筑面积88.5其中返迁房建筑面积30（无面积比例限制）可售住宅建筑面积58.5（90/70限制）由于30万平米的返迁房面积比例不受限制，则本项目88.5万平米住宅总建筑面积，可开发的90平米以上大户型面积比例最高可达到（30+58.5×30%）/88.5=53.7%。本次配比则按照目前布吉区域实际市场需求进行，最终可开发90平米以上的户型面积比例不超过53.7%。户型定位30万返迁房不受90/70限制深圳招商地产布吉项目营销策略项目最终户型配比和房型建议户型定位以上户型配比建议，90平米以上户型面积比例为49.08%，未超过项目的规划限制条件。由于市场和客户群体特征变化较快，因此该配比仅基于当前市场得出结论。建议本项目能分批报建，以为后期户型调整提供空间面积段房型实现房型套数比例套数户均面积总面积面积比例61-722房2房8%66870467605.34%85-90（平)小3房小3房41%34218729762733.98%85-90（复)复式小3房复式4房14%11688710161611.60%111-125中3房3+1房7%621120745208.51%131-150舒适3房4房17%131514018410021.02%151-170舒适4房奢侈4房8%6011609616010.98%171-200奢侈4房奢侈4+1房/复式5%417180750608.57%合计————100%8211——875843100.00%深圳招商地产布吉项目营销策略项目最终户型配比和房型建议户型定位补差型产品,主要在临路等素质较差的位置摆放,利用低总价刺激客户;现金流产品,承担着快速回笼资金的任务,也是项目主力户型段;利润型产品,利用客户的差异化实现产品溢价,达到利润最大化的目的.面积段房型套数比例套数面积比例61-722房8%6685.34%85-90（平)小3房41%342133.98%85-90（复)复式小3房14%116811.60%111-125中3房7%6218.51%131-150舒适3房17%131521.02%151-170舒适4房8%60110.98%171-200奢侈4房5%4178.57%合计——100%8211100.00%补差型产品现金流产品利润型产品深圳招商地产布吉项目营销策略关于保障性住房对小户型的影响专题户型定位安居房购房条件1.申请人具有本市户籍，参加本市养老保险、医疗保险并按时连续缴费5年以上，申请人如依照《深圳市人才认定办法》经认定为人才的，连续缴费时间为3年以上。2.申请人及其家庭成员在本市未享受过购房优惠政策、在本市未拥有任何形式自有住房，在申请受理日之前3年内未在本市转让过自有住房；以及市政府规定的其他条件。3.符合条件的本市户籍居民，已婚的应当以家庭为单位申请购买安居型商品房。单身且年龄满35周岁的，可以个人名义申请。申请廉租住房保障的家庭，应当同时具备下列条件：1.享受市民政部门核定的最低生活保障待遇;2.不拥有任何自有形式的住房和建房用地。自有形式的住房包括安居房(含准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房)、房改房、经济适用住房等政策性住房，集资房，拆迁安置房，军产房，商品房，自建私房等;3.申请人及共同申请人均具有本市户籍且实际在本市居住;4.申请人及共同申请人之间有法定的赡养、扶养或抚养关系。申请条件参照深圳市保障性住房条例：（一）家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准；（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额；（四）家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；（五）家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障；（六）市政府规定的其他条件。政府当前正加大保障性住房的建设力度，以保证部分低收入人群能够实现购房，保障性住房主要包括：廉租房、经济适用房以及安居房三类客户群不对位客户群不对位有一定影响深圳招商地产布吉项目营销策略安居房申购对象与本项目首期客户群对比2011年保障房部分申请条件内容：3．申请人已婚的，其婚姻状况形成时间在2008年12月31日之前。申请人为单身居民的，须在2008年12月31日之前年满35周岁。7．申请家庭人均年可支配收入2009年、2010年连续两年低于26529元；申请租住公共租赁住房的单身居民，年可支配收入2009年、2010年连续两年低于26529元。家庭人均年可支配收入按申请人及共同申请人年可支配收入的总和，除以申请人及共同申请人