2023年物业管理师《物业经营管理》预测卷（二）附详解

2023年物业管理师《物业经营管理》名师预测五套卷之(二)

附详解

一、单选题

1.下列属于实际办公室的特点的是()。

Av为客户提供个高价值的商业地标地址

B、办公空间使用管理具有较大的灵活性

C、同时拥有齐全的会议室、秘书和其他支持服务

D、客户可以在有需求时，随时拥有所需的所有资源

答案：B

解析：服务式办公室一般有两种使用形式，即实际办公室和虚拟办公室：①实际

办公室租赁使用对象一般为一家企业，有实际具体办公空间，办公空间使用管理

具有较大的灵活性，②虚拟办公室则是为多家企业同时使用，数家企业可以租用

服务式办公室内的同一区域办公，没有实际具体的办公空间，是为客户提供一个

高价值的商业地标地址，建立一个可靠、成功的形象，同时拥有齐全的会议室'

秘书和其他支持服务，客户可以在有需求时，随时拥有所需的所有资源，即客户

充分利用服务式办公室内的公共商务资源和服务资源。

2.写字楼物业经营管理要以0为基础。

A、客户基本需求

B、利润最大化的目标

C、物业的增值服务

D、基本物业服务

答案：D

解析：写字楼物业经营管理要以基本物业服务为基础，不要脱离基本物业服务。

这样，可以尽量减少资金、技术和经验等方面的劣势，大大降低经营风险。反之

将会对物业服务产生不利的影响，甚至导致丧失该写字楼的服务管理权。

3.使用物业定时间的价格，在经济学上称为()

A、源泉价格

B、服务价格

C、使用价格

D、更换价格

答案：B

解析：物业同时有两个价格：①其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，②

使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格。

4.如某笔贷款的月利率为1%,每月计息一次，按复利计息，年名义利率是()。

A、12%

Bx12.55%

C、12.68%

Dv13.55%

答案：A

解析：因为月利率为1%,即周期利率为1%,根据周期利率=名义利率/每年的计

息周期数，有“2=1%,则r=12%°

5.()是企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案的市场营销策

略。

A、无差异营销

B、精细化营销

C、差异性营销

D、集中性营销

答案：C

解析：差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方

案，以满足不同细分市场的需求，无差异营销是指企业不考虑细分市场的差异性，

对整个市场只提供种产品。企业的产品针对的是客户的共同需求而不是不同需求,

集中性营销是指企业将整体市场细分后，只选择其一个或少数几个细分市场作为

目标市场,制订一套营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营。

6.下列关于公寓、别墅的说法错误的是()。

A、别墅一般是指带有庭院的'二至三层的独立居室和住宅

B、公寓的土地使用年限可能只有40年

C、公寓一般选址在郊外，远离市区

D、公寓的建设原则是“统一规划、综合开发”

答案：C

解析：一般公寓建设选址在市中心商业繁华地段，主要入住对象为商务人士或家

庭。各类大型园区的开发建设一般都有公寓配套,满足入园企业员工的居住需求，

别墅一般选址在风景优美的郊外，远离市区，公共交通相对不够便利。

7.直管公房所有权人的代表是()。

A、各级人民政府

B、各级人民政府办公厅(室)

C、房地产行政主管部门

D、物业管理行政主管部门

答案：C

解析：公有房屋的所有权人是国家。直管公房一般自各级人民政府房地产行政主

管部门管理,房地产行政主管部门作为直管公房所有权人的代表,依法行使占有、

使用、收益和处分的权利。

8.不考虑以往的预算项目和预算数额，主要以预算期(比如下一年度)的需要、

企业预测目标为依据设定预算项目构成和预算水平是()。

A、固定预算法

B、弹性预算法

C、零基预算法

D、概率预算法

答案：C

解析：零基预算法在编制预算时，不考虑以往的预算项目和预算数额，主要以预

算期(比如下一年度)的需要、企业预测目标为依据设定预算项目构成和预算水

平。零基预算法的编制工作量较大，但优点是不受过去因素的影响。在企业开拓

新项目或组织结构发生重大变化时，可能就需要采用零基预算法编制新的预算。

9.学校物业的属性不包括()。

Ax属于不动产

B、属于生产资料

C、属于教育资料

D、属于生活资料

答案：C

解析：学校物业属性：①是一种斐产，是固定资产，属于不动产，②是学校教学

科研工作不可或缺的载体，属于生产资料，③是师生学习和生活的空间，属于必

不可少的生活资料。学校物业的这三个属性是学校物业经营管理服务工作中要始

终关注的。

10.下列关于医院物业服务员工承受压力的能力的说法，错误的是()。

A、物业服务人员往往会被误认为是医务人员而受到莫名的指责甚至刁难

B、物业服务企业要对物业服务人员不断进行心理辅导，缓解压力

C、物业服务企业要对物业服务人员进行基本医疗知识和患者心理知识的培训，

使他们在与患者打交道时能得心应手

D、物业服务员工应忍气吞声

答案：D

解析：在病人眼中，没有医生与物业服务员工之分。往往物业服务人员会被误认

为是医务人员而受到莫名的指责甚至刁难。在这种情况下，物业服务企业要对物

业服务人员不断进行心理辅导，缓解压力，做好本职工作。同时，应加强对他们

的基本医疗知识和患者心理知识的培训，使他们在与患者打交道时能逐步做到得

心应手。

11.关于物业经营过程中的准备金，下列表述不正确的是()。

A、准备金又称大修理基金

B、用于物业的日常维修和更新改造

C、如果准备金来自物业收益，应从物业现金流中扣除

D、准备金是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金

答案：B

解析：准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于

支付未来费用的资金。如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中

扣除。准备金通常用于支付物业经营过程中的斐本性支出，包括房屋及设备、设

施的大修理更新。

12.()的选择和确定直接影响着经营效果，决定着经营管理的威与哦。

Ax项目负责人

B、管理团队

C、经营管理小组

D、专业操作人员

答案：A

解析：组建团队是经营管理过程中非常重要的一个环节。项目负责人的选择和确

定直接影响着经营效果，决定着经营管理的成与败。

13.下列对于物业服务企业成本控制的理解，不正确的是()。

A、物业管理成本控制包括对目标成本本身的控制

B、目标成本完成的控制和过程的监督不在物业管理成本控制范围之内

C、在成本控制的基础上，着眼于未来，为今后的成本降低指明方向也是管理成

本控制的工作内容

D、物业服务企业开展成本控制有利于企业降低成本，提高效率和效益

答案：B

解析：物业管理成本控制具有三层含义：①对目标成本本身的控制，②对目标成

本完成的控制和过程的监督，③在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本

的降低指明方向。

14.下列有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是()。

A、横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点通常表示当前时点

B、时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始

C、加果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初

惯例法

D、某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和

答案：C

解析：C项，如果现金流入或流出不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生

在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算

周期发生，称为期末惯例法。

15.大多数写字楼以()为主。

Ax出租

B、租赁

C、自用

D、出售

答案：A

解析：写字楼由于档次高、设施设备复杂，因此，管理要求高，一般都委托专业

物业服务企业管理。同时由于多数写字楼以出租为主，出租率的高低是此类物业

的生命线，而出租率的高低与物业管理的好坏休戚相关，因此，很多写字楼业主

委托物业服务企业代理出租。对于物业服务企业来说，为业主获取最大利润是其

全部工作的出发点和落脚点，其所有工作均应围绕这个目标进行。

16.下列关于商业模式的说法错误的是()。

A、商业模式是“企业战略的战略”

B、从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题

C、广义的商业模式又称为盈利模式

D、商业模式是企业创造价值的核心逻辑

答案：C

解析：商业模式有广义和狭义之分，狭义的商业模式又称为盈利模式，广义的商

业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值、运营结构、合作伙伴及关

系资产等一系列商业要素的集成。从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造

价值以实现自身价值的问题。商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战

略的战略”，它事关行业发展战略的定位、方向、原则和目标，这都决定了必须

站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题。

17.下列关于信息技术对物业经营管理的意义的说法错误的是()。

A、推动物业经营管理的标准化运作，全面提升服务质量

B、充分利用自然能源和人工能源

C、帮助物业服务企业创造新的商业模式

D、信息技术是提高物业经营管理效率、增强企业核心竞争力的新动力

答案：B

解析：现代信息技术的运用和网络系统的开发，对物业管理行业逐步摆脱劳动密

集型现状，应对用工难和成本持续上涨，以及推动物业经营管理的标准化运作与

服务质量的全面提升具有战略意义。可以说，现代信息技术的应用既可以帮物业

服务企业创造新的商业模式，又可以改变管理服务方式、降低管理服务成本，提

高管理服务工作的透明度，是一项提高管理效率、增强企业核心竞争力的新动力。

同时，所服务的对象也会深刻感受到物业服务企业的科技含量、与时俱进的经营

理念和高品质的管理服务水平。

18.商业物业经营管理的对象主要是()。

A、自动售货

B、有店铺零售业态

C、无店铺的零售

Dx网上商店

答案：B

解析：有店铺零售业态因其有着固定的进行商品陈列和销售所需要的场所和空间,

并且消费者的购买行为主要在这一场所内完成，因此需要良好的物业经营管理。

商业物业经营管理的对象主要是有店铺的零售业态。无店铺的零售是自厂家或商

家直接将商品递送给消费者的零售，目前与物业服务企业的经营管理尚无明显的、

直接的联系。

19.某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%,若该笔贷款的

还款方式为期间按季度单利付息'到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支

付的利息的总额是()万元。

A、160

B、240

C、320

Dv480

答案：D

解析：单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成

正比。单利计息时的利息计算公式为：In=P∙n・i；n个计息周期后的本利和为：

Fn=P(I+i∙n),在本题中，利息总额为：2000*8%*3=480(万元)。

20.复利计息时，几个计息周期后的本利和是()。

A、Fn=P∙n∙i

B、Fn=P(I+i∙n)

CvFn=P[(1-i)n-i]

D、Fn=P(I+i)n

答案：D

解析：复利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计

的利息进行计息，即“利息再生利息”。则第n个计息周期后的本利和为：Fn=

P(1+i)n-1+P(1+i)n-1-i=P(1+i)no

21.现在人们越来越重视的距离是()。

A、交通路线距离

B、最佳交通路线距离

C、空间直线距离

D、交通时间距离

答案：D

解析：由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现

在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。

22.成本预算以()为基础。

A、其他预算

B、各项定额

C、技术经济措施

D、费金使用收益

答案：B

解析：物业服务企业制定的各项材料物资消耗定额、劳动定额、费用定额等，是

编制成本预算的直接依据。成本预算必须以各项先进的技术经济定额为基础，因

此，应及时完善和修订各项技术经济定额。

23.我国零售业态分类体现了()的特点。

A、商业物业及其商品结构

B、国家分类标准

C、零售业态

D、商业物业管理具有基本共性

答案:A

解析：我国零售业态分类体现了商业物业及其商品结构的特点，即同时考虑其经

营方式、商品结构'业态布局、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、

目标顾客和有无固定营业场所等因素进行分类。其中，规模一项主要用经营面积

来衡量。经营面积是指零售店铺内收银线以内的自营面积。

24.小区停车场、会所等设施属()。

A、发展商所有

B、政府所有

C、业主共有

D、物业企业所有

答案：A

解析：通常，住宅小区里可以作为物业服务企业经营的物业资源的权属可划分为

以下几种类型：①属发展商所有：例如小区停车场、会所等设施。如果发展商没

有将这些设施在合同中约定为他人所有,则这些设施的所有权属于开发商。此时,

发展商可以将自有停车场的部分使用权和收益权转让给物业服务企业，以弥补物

业服务企业的亏损。②属政府所有：如人防工程等，这部分空间的使用权和收益

权的归属存在着理论和实践上的很多争议。③属业主共有：一般来说，除去上进

①、②之外的可经营物业部分均属业主所共有。如利用小区道路、绿地改建的露

天停车位，物业管理用房等。

25.酒店公寓物业经营管理的首要工作是()。

A、经营

Bv营销

C、服务

Dv管理

答案：B

解析：酒店公寓物业经营管理的首要工作是营销，营销是实现经营目标的基础,

也是区别与一般物业服务的基本特征。

26.下列有关物业服务合同的说法中，不正确的是()。

A、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提

B、物业服务合同是有偿的

C、物业服务合同既不是诺成性合同又不是劳务合同

D、物业服务合同是劳务合同

答案：C

解析：C项，物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。所谓诺成合同是指当

事人意思表示一致即告成立的合同。双务合同是指合同当事人都享有权利和负有

义务的合同。

27.()是提高会所使用率、减少运行成本、使业主满意的关键。

A、对周边环境、潜在消费群体的消费需求'财务运营的可行性分析

B、不断推出新颖的康体健身和娱乐项目

C、合理配套，尽量完善

D、在项目定位及经营上突出个性

答案：D

解析：目前小区内配套会所已经相当普遍，但会所经营服务项目定位及经营服务

方式趋于类同。如何在项目定位及经营上突出个性，是提高会所使用率、减少运

行成本、使业主满意的关键。

28.西方认为投资物业最重要的是()。

A、区位

B、价格

C、供求因素

Dv品质

答案:A

解析：由于物业不可移动，其价格与区位密切相关。西方认为的投资物业最重要

的三点，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。物业的区位是指物业

的空间位置。具体地说，一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方

位和距离上的关系。

29.专用物业发生突发事件、恶性事件的概率要()住宅小区、写字楼等物业

A、低于

B、高于

C、差不多

D、无法比较

答案：B

解析：专用物业的使用性质决定这些物业发生如法事件、恶性事件的概率要高于

住宅小区、写字楼等物业。近年，校园砍伤学生事件、医院因医患纠纷伤人事件`

银行抢劫事件'大型集会踩踏事件等时有发生，社会负面影响很大。因此，从事

此类物业服务的企业应当特别予以重视。

30.物业服务企业拓展社区商业经营业务的做法不包括()。

A、自行开展社区商业服务

B、通过与商业机构联合经营

C、通过与其他物业服务企业联合经营

D、通过对进驻社区的商业组织提供物业管理服务，收取物业服务费

答案：C

解析：随着商业模式的变化，社区成为各类商业机构竞相追逐的热点。物业服务

企业应充分发挥自身优势，拓展社区商业经营业务。具体做法有：①可根据社区

需求，自行开展社区商业服务，②通过与商业机构联合经营，③通过对进驻社区

的商业组织提供物业管理服务，收取物业服务费。

31.产业园区，一般以()为主要支柱产业。

A、高科技产业

B、新兴产业

C、金融产业

D、文化产业

答案：B

解析：产业园区，一般以新兴产业为主要支柱产业。新兴产业的企业从业人员往

往比较年轻；园区地处偏远，企业刚刚发展，聘用基层员工多为外地务工人员。

32.下列关于住宅小区社区文化建设说法错误的是()。

A、社区文化建设依靠社区力量，利用社区斐源

B、开展社区文化建设成为物业服务企业物业管理服务的重要组成部分

C、社区文化建设能提高社区管理水平

D、带来了社区文化建设资金筹集问题

答案：D

解析:社区文化建设是指依靠社区力量，利用社区斐源,促进社区文化健康发展，

不断提高社区成员生活水平和生活质量，提高社区管理水平的过程。随着和谐社

会进程的不断推进，营造和谐社区、开展社区文化建设也逐步成为物业服务企业

物业管理服务的一个重要组成部分。通过社区文化建设的展开，同时开展文化项

目经营业务，既解决了社区文化建设资金筹集问题，同时也拓宽企业多种经营范

围。

33.物业管理实行注册制的国家或地区是()。

Ax中国大陆

B、香港

C、台湾

D、美国

答案：D

解析：美国物业管理实行注册制，任何注册物业管理师都必须达到美国房地产经

纪人协会物业管理学会(IREM)制定的严格标准，在拿到注册物业管理师(CPM)

证书后，物业管理师方可组建一个团队。

34.外包管理的停车场，重点要关注分包商的()。

A、信誉

B、实力

C、合法性

Dv专业性

答案:C

解析：外包管理的停车场，重点要关注分包商的合法性。分包单位必须具备完备

的符合法规规定的审批手续，拥有有效的营业许可和执照，配备符合停车场所必

需的工作人员和管理人员,有能力及时处理顾客投诉,解决停车纠纷,化解矛盾，

全心全意为商业物业经营服务。

35.反映物业服务企业在定时期内经营业绩或经营成果的会计报表是()。

A、资产负情表

B、利润表

C、现金流量表

Dx成本表

答案：B

解析：利润表又称损益表，是反映企业在一定会计期间经营成果的会计报表。现

金流量表是反映企业在定会计期间内的现金和现金等价物流入和流出的会计报

表。利润表反映了企业在一定期间的收入和相应的费用、成本，以及最终形成的

4-0.XX-

预®。

36.()不仅为酒店公寓增加经济效益，而且是酒店公寓评星级的必备条件之一。

A、康乐管理服务

B、交通服务

C、家政服务

D、汽车租赁服务

答案:A

解析：康乐管理服务作为酒店公寓的一个营业部门，不仅为酒店公寓增加经济效

益，而且是酒店公寓评星级的必备条件之一。在以长包房为主的酒店公寓里，其

客户大多为长住客。为满足健身健美的需求，他(她)们会经常光临。

37.某旧住宅，其重置价格为45万元，地面门窗等破旧引起的物质折旧2万元,

因户型设计引起的功能折旧5万元，地区衰落引起的经济折旧3万元，该住宅的

现值为()万元。

A、35

B、37

C、40

D、45

答案：A

解析：建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。根据造成建筑物

折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧'功能折旧和经济折旧三大类。计算

三种折旧，该住宅的现值为：45-2-53=35(万元)。

38.小区上空一定范围的空间可以看作为()。

A、物业内部空间

B、物业附属空间

C、物业内部斐源

D、物业关联资源

答案：B

解析：从物业使用属性上划分，可将物业资源分为内部资源和关联资源，内部空

间和附属空间。例如，小区门口空地、道路、绿化带可以看作物业关联资源，小

区上空一定范围的空间可以看作为物业附属空间，这些资源和空间通过合理利用

也能为业主和企业带来定的经济效益。

39.服务量增至边际成本()边际收入时，为企业获得最大利润的服务量。

A、大于

Bx等于

C、小于

D、不等于

答案：B

解析：边际成本是指在定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所

｛起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。微观经济学理

论认为，服务量增至边际成本等于边际收入时,为企业获得其最大利润的服务量。

40.通常，当总资产报酬率指标()市场利率时,表明企业可以充分利用财务杠杆。

A、小于

B、等于

C、大于

D、不大于

答案：C

解析：通常，企业可把总资产报酬率指标与市场利率进行比较，如果该指标大于

市场利率，则表明企业可以充分利用财务杠杆，进行负债经营，获取尽可能多的

收益。该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。

41.绿色建筑概念中的两个关键点是“全寿命周期理念”和()。

A、节约资源

B、保护环境

C、减少污染

D、建设运营

答案：D

解析：绿色建筑是在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境和减

少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿

色建筑概念中“全寿命周期理念”和“建设运营”是两个关键点。

42.按()划分，产业园区可分为工业园区、农业园区、科技园区、物流园区、文

化创意产业园区。

A、园区经济业态

B、发展模式

C、产业集聚形成方式

D、产业园区的性质和功能

答案:A

解析：按园区经济业态划分，产业园区可分为：①工业园区。以工业生产企业为

主的特定区域，②农业园区。以农业生产为主的特定区域，③科技园区。以高科

技研发企业为主的区域，包括软件园区、高新园区等；④物流园区。以物品集散'

交易、转运为一体的区域，包括港口园区、交易园区等，⑤文化创意产业园区。

以文化创意产业为主的特定区域。

43.房屋承租人将承租的房屋再出租的行为称为()

A、房屋转租

Bx房屋出租

Cx房屋承租

D、房屋批租

答案：A

解析：租赁房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租

人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中

获得收益。

44.目前在物业管理行业占绝对优势地位的主流商业模式是()。

A、物业服务提供商

B、物业资源开发商

C、物业顾问服务商

D、物业费产运营商

答案:A

解析：物业服务提供商，又称基础服务模式。其特征是，物业服务企业通过向业

主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合

性的基础服务，来获取物业服务费的收入。其实质是，物业服务企业直接向业主

出售准公共性的物业服务产品。这是目前在物业管理行业占绝对优势地位的主流

商业模式。

45.净现值是指投资者可接受的()，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点

时的现值之和。

A、最低收益率

B、最高收益率

C、社会平均收益率

D、内部收益率

答案：A

解析：净现值(NPV),是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,

将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

46.通常用来表示物业的从“外”到“内”一“进”的方便程度的术语是()。

A、便捷性

B、方便程度

Cv可及性

Dx可通达性

答案：C

解析：可及性与便捷性的含义基本相同。但通常用“可及性”表达由“外”到“内”

——“进”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”至IJ“外”——“出”的方便

程度。

47.由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理的房屋租赁属于()。

A、直管公房租赁

B、自管公房租赁

C、私房租赁

D、他营房屋租赁

答案：B

解析：按照我国的管理体制，公房分为直管公房和自管公房。自管公房由国家授

权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有房地产权证或房屋所

有权证。

48.下列关于大数据的处理环节的说法错误的是()。

A、数据收集要针对各行业的特点需求，专门设计行业数据收集系统

B、数据显化特大数据的分析结果还原为具体的行业问题

C、在产业应用环节中，大数据真正开始帮助管理实践

D、数据收集之后，紧接着进行数据的存储及管理

答案：D

解析：按照信息处理过程，大数据可以分为：①数据采集。专业的数据收集公司

针对各行业的特定需求，专门设计行业数据收集系统。②数据清理。当大量庞杂

无序的数据收集之后，特有用的数据筛选出来，完成数据的清理工作并传递到下

一环节，也会有专业公司专注于数据清理工作。③数据存储及管理。数据的存储'

管理是数据处理的两个细分环节。这两个细分环节之间的关系极为紧密。④数据

分析。⑤数据显化。将大数据的分析结果还原为具体的行业问题。⑥产业应用。

这一环节中，大数据真正开始帮助管理实践。通过对数据的分析和具象化，特大

数据能够推导出的结论量化计算，同时应用到行业中去。

49.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，

余款20万元自投资者用现金支付。如果该投资的经营费用和抵押贷款还本付息

后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为()。

A、12%

B、14%

C、7%

D、2.8%

答案：B

解析：现金回报率是指房地产置业投费过程中，每年所获得的现金报酬与投斐者

初始投入的权益资本的比率。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。

其中，税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投费者

的初始现金投资。题中，该项投资的税前现金回报率为：2.8/20*100%=14%o

50.下列关于酒店公寓的说法错误的是()。

A、酒店公寓以接待短期住户为主

B、酒店公寓的建筑及布局与公寓相似

C、酒店公寓引进了酒店管理的服务模式

D、入住的客户应与酒店公寓签订租房协议或合同

答案：A

解析：酒店公寓，又名酒店式公寓，是指以酒店方式和标准提供服务的出租性公

寓。酒店公寓以接待长住客户为主,入住的客户与酒店公寓签订租房协议或合同,

写明租用期限和酒店公寓提供的服务项目等内容。

51.写字楼物业经营管理，就是物业服务企业特写字楼物业管理服务过程中所能

涉及的所有斐源和()都作为可以经营的资源。

A、有形资产

B、无形资产

C、生产要素

D、生活斐料

答案：C

解析：写字楼物业经营管理，就是物业服务企业特写字楼物业管理服务过程中所

能涉及的所有资源和生产要素，包括人、财、物、品牌及知识产权等有形资产和

无形资产，都作为可以经营的资源，通过对这些资源的综合运营利用，获得相应

经济效益的过程。

52.在对小业主、承租商进行管理时，经营者是承租商的商业物业类型是()

A、分散使用权型

B、分散产权型

C、统一使用权型

D、统一产权型

答案：D

解析：对小业主、承租商的管理。统一产权型的商业物业，其经营者一般情况下

都是承租商，有的还可以再转租。租赁合同中写进相应的管理条款，对承租商的

经营行为进行规范管理，也可以商业物业经营管理公约的形式对他们进行管理引

导。

53.某宗物业的正常成交价格为2500元Anz,卖方应缴纳的税费为正常成交价格

的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。卖方实际得到的价格和买方实

际付出的价格分别为()元∕m∖

A、2800；2200

B、2325；2675

G2325；2625

D、2675；2325

答案：C

解析：

交易税费非正常负担的交易。在物业交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、

城市维护建设税、教育费附加、土地增值税'契税、印花税、交易手续费'补交

土地使用权出让金等。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易

税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴

纳的税费。由题意，卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=

2500-2500*7%=2325(元/m?),买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴

纳的税费=2500+2500*5%=2625（元/m?）。

54.下列关于公寓、别墅物业特约服务的需求调查说法错误的是()。

A、调查时要有针对性，做到有的放矢

B、调查后对调查材料进行整理分类

C、经调查后，可确认开展何种经营项目、何时开展

D、仅可采用问卷法进行调查

答案：D

解析：调查可采用问卷式进行，也可通过开设热线电话、上门走访等去到收集信

息和资料。

55.对于居住物业，应重点了解()。

A、目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平等

B、其所处地段的交通通达程度，目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系

C、物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平等

D、未来入住者的意见

答案：A

解析：居住物业要重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现

有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置

标准、需要向业主或租户提供的物业服务产品的种类、数量及标准等。

56.下列关于金融物业对社会冲突的管理和控制的说法，不正确的是()。

A、尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助

B、采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾，如果行不通便强行压制

C、制定应对措施和所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能独断专行

D、在事发现场布置摄录装置，保留相关影像资料备用

答案：B

解析：在处理此类纠纷中，物业管理方应尽可能取得当地派出所或公安方面的配

合和协助，采取规劝、说服'讲道理等柔性手法化解矛盾，切不可以强行压制，

采取硬性手段处理，以避免矛盾升级，产生意外伤害甚至集体暴力行为。无论物

业管理方如何制定应对措施，所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能

独断专行。同时注意，在事发现场布置摄录装置，保留相关影像斐料备用。

57.下列不属于写字楼租金折扣方式的是()。

A、变相折扣

B、续租价格折扣

C、租金的直接折扣

D、租金的间接折扣

答案：D

解析：在入住率比较低时，写字楼的租金一般会往下调，为了不降低写字楼的对

外招商形象，尤其是更改报价还会带来一段时间的滞后，此时，出租人往往倾向

采用付款折扣等形式来促进潜在承租人最终成交。写字楼租金折扣方式有：①变

相折扣，②续租价格折扣，②租金的直接折扣。

58.期货价格是指在交易达成后按约定在未来()进行商品交割的价格。

A、较长一段时间

B、某个日期

C、短期内

D、某个地点

答案：B

解析：期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。

物业也有类似期货交易的期货价格，物业的期货价格是指以未来状况的物业为交

易标的的价格，其中最常见的是期房价格(含土地价格)。

59.()是物业管理行业发展壮大的必经之路。

A、标准化

Bv个性化

C、专业化

D、多元化

答案：D

解析：多元化是物业管理行业发展壮大的必经之路，是满足企业扩展冲动和拓展

企业外部边界的必然选择，是物业服务企业做大的方向，多元化能够为专业化提

强大的物质和客户保证。

60.下列对于成交价格、市场价格和理论价格的说法正确的是()。

A、市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格

B、成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格

C、实际的成交价格即市场价格

D、成交价格可以按照交易方式的不同来划分

答案：A

解析：A项，市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是

长期均衡价格。

多选题

1.住宅小区物业经营管理的收费原则包括()。

A、统一收费原则

Bx可比性原则

C、依法分配原则

Dx公平台理原则

E、分层收费原则

答案：CDE

解析：住宅小区物业经营管理的收费原则包括：①依法分配原则，对利用住宅小

区内共用场地、共用设施设备经营产生的利润，应与业主大会(或业主委员会)

协商确定成本费用与利润的分配原则，定期对收入与支出进行公示。②公平合理

原则，物业服务企业与业主均要顾及对方利益，通过充分沟通协商确定物业服务

价格。③分层收费原则，个性化服务需求量小，可以采取高标准高收费的定价策

略，普适性服务需求量大，可以采取薄利多销的定价策略。

2.关于单利计息和复利计息，下列说法正确的有()。

A、在投资分析中，一般采用单利计息

B、复利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息

C、复利计息是按本金加上先前利息周期所累计的利息进行计息

D、我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算

E、复利计息时，n个计息周期后的本利和计算公式为Fn=P(I+i∙n)

答案：CD

解析：A项，投费分析一般采用复利计息。B项，复利计息，是指对于某一计息

周期来说,按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。

E项，按照复利方式计算利息时，n个计息周期后的本利和为：Fn=P(I+i)n0

3.影响写字楼分类的因素包括()等。

A、位置及建筑形式

B、声望或形象

C、物业管理费

D、租户类型

E、物业管理水平

答案：ABDE

解析：在实践中，常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别

写字楼的吸引力来对写字楼进行档次划分。一般要考虑12个因素，即写字楼物

业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯'走廊'写字

楼室内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和承租人

类型。

4.物业服务企业信息类资源包括()。

A、物业开发建设过程中形成的各类资料

B、物业企业所拥有的各类的资料

C、物业服务企业运行中形成的各类资料

D、物业企业从其他企业的的得知的信息

E、物业服务企业在提供管理服务的过程中搜集和掌握的各类信息

答案：ACE

解析：信息类资源主要有三类：①物业开发建设过程中形成的各类资料，②物业

服务企业运行中形成的各类斐料，③物业服务企业在提供管理服务的过程中搜集

和掌握的各类信息，如设施设备的使用信息、业主的需求信息、房屋信息等本身

就是现场或可挖掘的经营资源。

5.按产业集聚形成方式划分，产业园区可分为()

A、企业组织型

B、政府组织型

C、外资组织型

D、自主组织型

E、政府和企业联合型

答案：BD

解析：按产业集聚形成方式划分，产业园区可分为：①政府组织型。大部分产业

园区属于政府组织型，集中体现政府的意愿，由政府及相关部门规划管理，在资

金'政策、人员等方面具有较大的优势。②自主组织型。自主组织型园区主要是

依据区位特定优势'产业关联、文化传统及资源配置市场等因素，自然形成的产

业集群区，产业关联度非常强。

6.下列对于虚拟办公室需求客户特质的说法正确的有()。

A、企业在城市业务中心地区以外运作，所以不需要市中心地址

B、需要在市中心举行会议，需要有办公室

C、经常往返各地，无需实际的办公场地

D、居家工作

E、需要个工作环境和形象，但没有建立实际办公场所的资金预算

答案：CDE

解析：虚拟办公室需求客户一般有以下几个方面的特质：①企业在城市业务中心

地区以外运作，但需要一个市中心地址，②需要在市中心举行会议，但不需要办

公室，③经常往返各地，无需实际的办公场地；④居家工作，⑤需要一个工作环

境和形象，但没有建立实际办公场所的费金预算。

7.产业园区物业管理经营对策包括()。

A、做好物业管理早期介入，为经营管理打下基础

B、协调处理好与园区开发商、管委会的关系

C、制定物业费的收费标准和服务制度

D、了解园区产业政策和主导产业服务需求

E、处理好人员代管与费用代担问题

答案：ABDE

解析：产业园区物业管理经营对策包括：①做好物业管理早期介入，为经营管理

打下基础，②协调处理好与园区开发商、管委会的关系，③了解园区产业政策和

主导产业服务需求；④处理好人员代管与费用代担问题。

8.对我国产业园区的发展趋势的表现说法正确的有()。

A、产业园区发展进程加快

B、产业园区向高新化发展

C、产业集群化趋势显现

D、产业科技化提高

E、生态产业园区发展迅速

答案：ABCE

解析：当前，我国产业园区的发展趋势主要表现在以下几个方面：①产业园区发

展进程加快，②产业园区向高新化发展，③产业集群化趋势显现；④生态产业园

区发展迅速。

9.写字楼租金调整方式包括()。

A、变相调价方式

B、直接调价方式

C、间接调价方式

D、调价频率

E、调价幅度

答案:ABDE

解析：写字楼租金调整方式包括：①变相调价方式；②直接调价方式；③调价频

率；④调价幅度。

10.租约执行中，租赁管理的主要工作内容包括()

A、房屋空间交付

B、收取租金

C、租金调整

D、租户关系管理

E、租金确定

答案：ABCD

解析：租赁管理包括租约签订前'租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。租

约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租

户关系管理。E项属于租约签订前租赁管理的主要工作内容。

11.我国资产管理的区域现状有()o

A、经济发达地区物业服务企业变革的内在动力和外部压力均较为强大

B、经济发达地区资产管理市场发育较早

C、经济发达地区物业服务企业经营效益较好

D、经济发达地区物业管理行业的法制体系较为完善

E、经济发达地区多数物业服务企业对资产管理还没形成明确的认识

答案：ABCD

解析：一般来说，资产管理的发展状况与区域经济发达程度成正比。经济发达地

区斐产管理的起步较早，也较其他地区发育更成熟。①在经济发达地区，房地产

业也较为发达，市场整体发育度高，物业管理市场竞争以及来自外部专业公司的

竞争较为激烈，物业服务企业变革的内在动力和外部压力均较为强大。②经济发

达地区资产管理市场孕育较早。③经济发达地区物业服务企业经营效益较好，企

业实力较强，在人才、专业、技术等方面具有明显的比较优势。④在经济发展的

推动下，经济发达地区物业管理行业的法制体系较为完善、法制环境更为良好,

有开展斐产管理的较好法制基础。

12.写字楼物业经营管理的特征包括()。

A、经营内容的特殊性

B、经营管理的特殊性

C、经营内容的规模性

D、经营管理的规模性

E、经营管理的不确定性

答案：ABDE

解析：写字楼物业经营管理的特征包括：①经营内容的特殊性；②经营管理的特

殊性；③经营管理的规模性；④经营管理的不确定性。

13.在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于()。

A、当地房地产市场状况

B、物业本身的状况

C、物业所处的位置

D、业主希望达到的投费收益率目标

E、其可接受的最低租金水平

答案：BC

解析：写字楼租金水平主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。而写字楼建

筑内某一具体出租单元的租金则依其在整栋建筑内所处的位置及出租单元面积

大小也有一定差异，尤其对高层建筑而言。

14.下列关于产业园区物业租赁与销售中物业企业的做法，正确的是()。

A、要明确园区对入园企业产业定位要求

B、非产业定位类企业允许