房地产市场报告 -2024年2月大昆明市场月度研究报告 克而瑞

行业：5年期LPR调降至3.95%，利好支持刚性和改善性住房消费投竞拍后溢价9.36%摘得西山纯住净地动地州客占比上升，春节月未带动旅居克而瑞昆明机构·2024年2月MONTHLYREALESTATEMARKETREPORT政政5年期LPR调降至3.95%，利好房地产供需两端策公积金/购房补贴为主力手段，一线城市限购松绑土土地主城无供应，邦泰溢价9.36%摘得西山纯住净地郊县商业地块主导，均含安置要求l中央：5年期LPR“破4”降幅超预期，利好房地产供需两端l地方：公积金/购房补贴为主力刺激手段，一线城市限购松绑l昆明：昆明持续推进城改项目建设，计划投资万亿进行重点项目开发l主城：本月供应2宗用地，其中西山区宅地为净地出让，需配建9班幼儿园，年初供应放缓，市场无经营性用地成交；l郊县：市场仅嵩明供应1宗宅地，禄劝、东川均为小体量商业用地，本月市场成交仅1宗商业用地，含商铺安置要求。市场挂牌量下滑，卖家为促成交均价持续下探市场挂牌量下滑，卖家为促成交均价持续下探二手房以价换量对新房分流加剧，市占率高涨主城成交同环比双降，旅居客未随春节到来郊县少数项目让利实现走量，文旅消费不及预期新房l主城：春节淡季影响，成交降幅超4成，春节月未带动旅居客上升l郊县：淡季+渠道放假，成交量大跌，本地客成为置业主力l开盘：无项目开盘，万科公园城市加推均价较上次降低，去化效果较好l企业：低首付为本月营销热点，万科上马首付贷且“以旧换新”升级，但整体效果较差l挂牌：2月受春节假期影响挂牌量下滑，各区挂牌量环比跌幅达15%以上，卖家为促成交挂牌价格持续下探l成交：二手房以价换量对新房分流加剧，成交市占率攀升至73%，新房/二手房成交均价环比均下滑，刚需项目延续低总价态势。预判本月春节淡季影响，新房成交下降、二手房降价分流优质地段溢价成交，核心资源板块关注度高房贷利率下调叠加3月供应放量，成交量有望回升31515套166%环比166%646套18%环比18%725套环比500%环比500%12.25万㎡环比7.95万㎡环比2.77万㎡环比1.53万㎡环比 1641套17.74万㎡12763元/㎡89%环比-49%环比-48%环比4%1058套13.12万㎡13617元/㎡27%环比-41%环比-43%环比-4%451套3.63万㎡6756元/㎡——环比-55%环比-33%环比3%132套1.00万㎡23414元/㎡568%环比-67%环比-81%环比132%4 安宁0套0万㎡67套0.89万㎡环比-100%环比-100%环比-56%环比 太平0套0万㎡82套0.98万㎡环比上月无供应环比上月无供应环比-67%环比 晋宁0套0万㎡94套1.03万㎡环比上月无供应环比上月无供应环比-60%环比 嵩明0套0万㎡41套0.48万㎡环比上月无供应环比上月无供应环比-57%环比 富民0套0万㎡34套0.41万㎡环比上月无供应环比上月无供应环比-8%环比 宜良0套0万㎡41套0.66万㎡环比上月无供应环比上月无供应环比-66%环比6789元/㎡-58%-2%环比-58%-2%6322元/㎡-66%1%环比-66%1%4828元/㎡-59%-5%环比-59%-5%5508元/㎡-49%-7%环比-49%-7%4423元/㎡-13%-9%环比-13%-9%6010元/㎡-69%-13%环比-69%-13%0102行业环境Indu0102行业环境Industrypolicy土地市场Industrypolicy新房市场Housemarket二手房市场030405开盘监测06Contents市场预判MarketPrediction6PARTONE全国政策2024年2月地方政策利好/利空分布概览政策利好政策利空无明显变化地方政策昆明政策昆明经济公积金政策购房补贴土地市场详细政策咨询请见全国政策：5年期LPR“破4”降幅超预期，利好房地产供需两端，多省金融支持政策逐步落地全国政策2024年2月地方政策利好/利空分布概览政策利好政策利空无明显变化地方政策昆明政策昆明经济公积金政策购房补贴土地市场详细政策咨询请见新一期LPR报价，5年期及以上LPR调降25BP至3.95%，利好供需两端；政策分级政策类型政策内容中央政策四部门将全面推进不动产登记“全程网办”26省份170城已建立房地产融资协调机制，首批白名单出炉各地要尽快出台地方保障性住房建设实施意见根据国家统计局数据，2024年1月，我国70个大中城市商品住宅销售价格变动呈现新态势。环比来看，价格下降的城市数量有所减少，整体1年期LPR不变，5年期以上LPR下降25个基点地方政策高层次人才补贴、青年人才补贴、购房契税补贴、消费券、鼓励北京通州楼市限购政策迎优化落户或就业家庭不再“双限”调整商品住房限售政策，网签备案满2年即可上四限政策7四限政策82021年11月12月2022年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年1月2月3月4月5月6月7月8月9月2021年11月12月2022年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2024年1月2月2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，上次为3.45%；5年期以上LPR为3.95%，上次为4.2%。全国政策有效降低银行资金成本，打开了LPR下行空间，另一方面，央行多次释放降息信号,比如《四季度货币政策执行报告》就明确提到进一步完善贷款市场报价全国政策地方政策2021年末-2024年2月LPR利率走势4.65%4.6地方政策2021年末-2024年2月LPR利率走势4.65%4.60%4.45%4.301LPR5年期以上P%3.85%3.70%3.70%3.65%3.55%因此，本次25BP降幅创LPR机制设立以来之最。昆明政策表：2022-2024年2月LPR下调下的月供影响1年期LPR5年期以上LPR2022年1月20日3.70%4.60%5.20%昆明政策表：2022-2024年2月LPR下调下的月供影响1年期LPR5年期以上LPR2022年1月20日3.70%4.60%5.20%2022年5月20日3.70%4.45%4.25%4919.4-571.712022年8月22日3.65%4.30%4.10%4831.98-87.422023年6月20日3.55%4.20%3.85%4688.08-143.92024年2月20日3.45%3.95%3.60%4546.45-141.63备注：以贷款100万，30年等额本息计算；首套房最低款利率参考昆明最低利率标准，22年10月至昆明经济对存量房贷而言，有利于减负担、促消费，存量房贷的房贷利率将在重新定价日(昆明经济9统计局：70城房价环比跌幅收窄，但同比跌幅仍在加大降城市个数减少，新房价格上涨的城市数量从2023年12月份的7个增加至11个，这是最近11个月来首次出现房价上涨城市数量增加的现象。全国政策下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。北京、广州和深圳分别下降0.1%全国政策地方政策0.7%，上海上涨0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。1月份，70个大中城市中，新建商品住宅下跌城市减少到56个，3个城市持平，共有11个城市新房地方政策自2023年底至今，房地产政策积极。在一系列的政策利好下，房价环比跌幅整体收窄价上涨的城市数量增加，这说明前期利好政策效果开始显现，市场开始出现企稳迹象。昆明政策从数据来看，虽然2024年1月份70个大中城市房价环比跌幅整体收窄，但同比跌幅仍在加昆明政策大0.4个百分点。其中，北京和上海分别上涨1.3%和4.2%，广州和深圳分别下降3.6%和4.1%。二线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.1%转为下降0.4%。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.3个百分点。昆明经昆明经济2023年1-5月，价格有所反弹，但6月以来，又重回下行区间。由此可见，虽然70个大中城市房价环比跌幅整体收窄，但整体市场压力仍然较大。全国政策32地方政策：公积金/购房补贴为主力刺激手段，一线城市限购松绑，支持刚性和改善性住房消费全国政策322024年2月2024年2月2024年2月2024年2月11①北京通州落户或就业家庭不再“双限”，在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州区购买一套商品住房。新政策变化最大的就是在通州区落户和就业的家庭,只要是符合北京整体限购政策即可，取消了落户、社保或纳税需满3年的要求②深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，本市户籍成年单身人士(含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房>限售政策①海南海口调整商品住房限售政策，网签备案满2年即可上市销售②江苏扬州取消限售政策。市区住房取得《不动产权证书》，即可上市交易（有限产权限制交易的除外）①河南郑州青年人才购房契税补贴采取“先征后补①河南郑州青年人才购房契税补贴采取“先征后补”的方式，州市青年人才首次购房补贴条件的房屋所有权人只能补贴，按照所缴契税总额的100%给予补贴②福建福州春节期间购房每套最高给予1.5万元奖励③西藏自治区林芝市发布购房补贴公告。自公告发布日起，林芝市内购买新建商品房的自然人，可获得购房总价3%的一次性补贴，农牧民购房补贴比例提高至4%。每人最多享受两套补贴，每套补贴上限④吉林长春在房地产促销活动期间，对购买长春市主城区及展新建商品住房购房消费者，发放每张1.5万元的购房消费券，总金的全日制大专及以上学历高校毕业生，能获得2万元一次性购⑤湖北荆门非中心城区户籍家庭购房符合相关规定的，每户可享受补⑥江苏新沂人才首次买新房最高补贴10万元，购置商业用房可补贴八⑧河南郑州在郑工作并经省市认定的卓越工程师）首次购房补贴标准：按照购房价格的50%，年人才首次购房补贴标准为：博士每人10万元，硕士每人5万元，本科毕业生(技工院校预备技师、技师)每人2万元，专科毕业生（技工地地方政策的时间由12个月调整为6个月；住房公积金贷款最高额度及住房公积金贷款计算公式中的流动性调上浮至1.2，这意味着住房公积金最高贷款额度将由当前的120万元，上浮至144万元。昆昆明政策④四川成都降低缴存对象年龄上限；设置最低缴存金额；缩短提取资金存储时间；新增互认互贷；优化异⑤云南临沧提高住房公积金最高贷款额度至80万元，多子女家庭可上浮20%⑥福建龙岩公积金最高可贷额度提高到70万元，加装电梯可昆明经昆明经济⑧海南下调首套住房公积金贷款最低首付比例⑨天津公积金贷款政策拟调整，首套房首付比例降至20%⑩山东调整住房公积金贷款首付比例：首套房不低于20%⑪湖南益阳提高公积金贷款额度至45万元多子女家庭可享额外上浮20%全国政策对比4个一线城市政策内容，从政策松紧程度来看，北京和上海在放宽政策上相对比较谨慎，上海外环以外区域放松（崇明区除外），外环以内区域及崇明区仍旧保持原有政策，而北京仅松绑了通州区的“双限购全国政策对比4个一线城市政策内容，从政策松紧程度来看，北京和上海在放宽政策上相对比较谨慎，上海外环以外区域放松（崇明区除外），外环以内区域及崇明区仍旧保持原有政策，而北京仅松绑了通州区的“双限购”，但仍需满足北京限购条件，在4个一线城市中，政策力度最小。广州和深圳政策力度相对大一些，尤其是深圳，虽然是4个一线城市中最后一个出台限购松绑的城市，但在政策力度上明显更大。首先是取消了户籍购房的落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求，结合深圳最低“全日制大专以上”落户要求，可以说是极大程度上降低了深圳购房门槛。与此同时，北京和上海虽然没有户籍购房落户年限要求，但其落户门槛一直较高，虽然近几年曾有多次落户政策调整，但整体要求仍相对较高。其次非深圳户籍社保要求5年改3年，对比4个一线城市来看，目前仅北京和上海在非户籍人口购房资格方面，依然坚持5年社保要求，深圳和广州都已经调整为3年。我们认为，为支持刚性和改善性购房需求，目前相对较严城市和区域，政策仍有进一步优化空间，未来有望按照“因区施策”原则，优化限购政策，非核心区域或有进一步放宽的可能。地方政策昆明政策昆明经济城市政策内容2024/1/27广州在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房不纳入限购范围所有限购区域范围2024/1/30上海在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域(崇明区除外)限购1套住房外环以外区域2024/2/6北京在通州区落户或就业的家庭，如需购买通州区商品住房，符合本市限购条件即可，取消了在通州落户或纳税、社保满三年的限制通州区2024/2/7深圳一、本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房，本市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房:取消落户年限以及缴纳个人所得税，社会保险年限要求。二、非本市户籍居民家庭及成年单身人士(含离异)能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。全市范围全国政策城市配套及规划落位图西翥经城铺全国政策城市配套及规划落位图西翥经城铺坝山山明朗贡开地方政策昆明政策昆明经济详细政策咨询请见昆明自规局发布一批国有土地划拨批前公示，将首批3宗房建设管理有限公司。根据公示，此次划拨的3宗土地，总计占地约93亩。西山/官渡区划拨地块容积率均为3.1，楼面价均在2000元/平以内，可建面积约16.64万>盘龙区5个城改项目启动后，第二批名单昆明规划建设公号发布消息，建投华翠文苑（建投春城华滇缅大道快速路建设项目（一期工程）已完成主体结构施工，目前进入收尾阶段，计划今号路(金桂街至88号路)市政道路建设项目施工招标公告，这意味着斗南片区配套2条市政云南省公共资源交易信息网连续发布呈贡区呈祥街（古滇路至71号路段）市政道贡区呈祥街（71号路至兴呈路段）市政道路及地下综合管线建设项目招标计划设将打通断头路、连接主次干道，有助于提升片区交通配套，让居西山区教育科学研究院揭牌仪式在原西山区实验中学校址举行，与西山区教育科学还有一所中学，即西山区教育科学研究院附属中学，该学校由西山区实验中学、粤秀中全国政策u重大项目共有500个，总投资约8167亿元，年度计划投资1362.5亿元，涉及综合交通、城市建设、社会事业等8大类。39个项目入围昆明市“重中之重”名单，全国政策u重大项目共有500个，总投资约8167亿元，年度计划投资1362.5亿元，涉及综合交通、城市建设、社会事业等8大类。39个项目入围昆明市“重中之重”名单，总投资约2827亿元，今年拟投资约620亿元。普吉路以东城改项目一期位列“重中之重”名单，该城改项目总投资约73.6亿元，今年拟投资18亿元。普自社区城改二期，上个月已获云南首笔城改专项借款，授信资金约19.7亿元，首笔发放1000万元借款。沙地村城改项目年度投资金额较高，达约13.75亿元。该项目已纳入2024年第一批申报专项借款范围。西客站核心区建设被列为“重中之重”项目，年度计划投资约30亿元，去年12月，西客站已举行试桩工程开工。u教育类项目昆明市级体育中心确定落址呈贡乌龙街道，规划占地约805亩。包含6万座的体育场和1.8万座的体育馆，以及2000座的游泳馆和其他场馆等。u文旅类项目派拉蒙主题公园位于滇池度假区大渔片区，总投资近50亿元，年度计划投资约10亿元。省图书馆新馆去年确定落址巫家坝，占地约103亩。项目总投资约22亿元，年度计划投资约8亿元，建成后可服务800万人口，服务半径约9公里。省图书馆新馆建设在即，巫家坝也将再迎配套利好。地方政策昆明政策昆明经济客站、市级新体育中心、云南省图书馆新馆、派拉蒙主题乐园等都被纳入重中之重，45个城中村列为改造名单。昆明市2024年市级重大项目计划表-重点项目（不完全）项目名称建设性质目864994300000（含城市更新改造）736135180000西山区29号片区棚户区改造安置地块建设项目540128125000普自社区城中村改造项目（二期）290932110000西坝新村城中村改造项目（7号片470396135000429349137500404324274000347420100000500000100000（呼吸区域医疗中心、云南省第一337291100000派拉蒙主题公园建设项目489229100000云南省图书馆新馆建设项目22000080000昆明政策昆明经济重点资讯：昆明政策昆明经济据官渡国投（官渡区国有资产投资经营有限公司）透露，云南首笔城改专项借款投放项目，为官渡区普自村城改二期，授信资金约19.7亿元。普自村城改二期位于官渡矣六街道，涉及1129户，预计2026年完工。此次专项借款的资金，主要用于项目征地拆迁、回迁房建设等工作。全国政策金融机构开展深度合作。2024年第一批城改专项借款共申报6个项目，总投资约319.4亿元，申请专项借款全国政策地方政策普自村城改项目总用地面积约1279亩，改造范围为广福路以南、南绕城高速以北、星体花园以西地方政策普自村城改一级开发。2019年，云南宝象地产（俊云峰A2（已交付）、A5（已交付）、A6地块（在建)地块，盛俊地产则负责A3地块重点资讯：根据西山区公布的计划，目前已有4个城中村通过了1月政府投资项目审批全国政策西坝新村：西坝新村也即西山区7号片区城中村改造项目，四至范围东至环城路，西至西华北路，南至西园路，北至新闻路。项目计划总投资196193.78万元，用于包括土地征收、安置房、配套基础设施及公共服务设施建设，土地征收规模232.6亩，涉及改造1005户。其中用于安置房建设用地59.92亩，总建筑面积23.5万平米，建设1232套安置房住宅，配套基础设施将新建各类管道、供电线全国政策西山区7号片区城改项目早在十多年前就已经启动开发，项目一期已开发为文化下属的云南西翥投资公司为新的社会投资人，此次公布的建设单位为昆明市西山区城市建设投资开发有限责任公司，建设内容仅涉及土地征收与安置房、基础设施建设，除开安置用百亩一环边的优质土地，而优越的区位加上国企开发背景，正是地方政策土堆村三期：土堆村为西山区4号片区城中村改造项目，项目三期东至白马小区东碧组团，南至成昆铁路，西至二环西路，北至和顺巷。土堆村一、二期为碧鸡名城项目，三期改造搁置多年一直没有启动，仅有部分土地拆迁。该项目计划投资100837.2万元，用于土地征收、安置房、配套基础设施及公共服务设施建设。建设单位为昆明市西山区城改置地发展有限公司，土地征收涉及143.14亩,改造485户，其中安置房建设用地82.72亩，新建708套安置房。将新建各类管道、道路、绿化等配套基础设施，以及社区公共服务设施、养老托育设施。土堆村同样拥有二环内的区位优势，因此碧鸡名城开发商退出后，西山区曾多次对外招商，试图引入实力企业接手开发，但由于遗留的历史问题太多，最后都无果而终。此次如果能申请到专项借款，完成征地方政策昆明政策沙地村：沙地村为西山区50号片区城中村改造项目，项目东临华苑路，南临兴苑路，西靠西山区检察院，北至铁路石咀线。该项目原来的一级开发方俊发已经退出，现在同样是由西山区国企接棒。昆明政策昆明经济福海小村：福海小村（37号片区）城中村改造项目位于福海街道福海社区，东至南方公园，西至规划A-19地块，北至广福路，南至南绕城高速。从四至范围看，为37号片区城改项目的安置片区，昆明经济综合来看，昆明申请城中村专项借款的模式有相同之处，概括起来都有以下特点：一是都由区属国企操刀，借款用于土地征收、安置房和基础设施建设，属于一级开发范畴；二是列入计划的城中村项目普遍区位较优，完成一级开发与安置房建设后，可收储大批优质净地，为城市建设与地产开发腾挪出很大的空间。2019…2019…2019…2019…2020…2020Q22020…2020…2021…2021Q22021…2021…2022Q12022Q22022Q32022…2023…2023Q22023…2023…2019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q480%3000.0地方政策60%2500.040%2000.020%昆明政1500.0500.0-40%昆明经济-60%0.0GDP：全年GDP同比增长3.3%，对比典型西南城市，累计值仅高于贵阳，同比增速最低2019…2019…2019…2019…2020…2020Q22020…2020…2021…2021Q22021…2021…2022Q12022Q22022Q32022…2023…2023Q22023…2023…2019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q480%3000.0地方政策60%2500.040%2000.020%昆明政1500.0500.0-40%昆明经济-60%0.0全国政策2023年全市实现地区生产总值7864.76亿元，按可比价格计算，同比增长3.3%，增速较2022年加快0.3个百分点。分产业看，第一产业增加值353.43亿元，增长4.1%；第二产业增加值2281.88亿元，下降2.3%；第三产业增加值5229.45亿元，增长5.9%。对比典型西部城市，昆明GDP全国政策2019年Q1-2023年Q4昆明三产占比走势2019年Q1-2023年Q4昆明GDP单季值与累计同比增速走势2019年Q1-2023年Q4昆明三产占比走势同比增幅（%）第一产业占比（%）第二产业占比（%）同比增幅（%）第一产业占比（%）第二产业占比（%）第三产业占比（%）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%59%61%58%64%71%67%66%64%70%66%66%64%69%65%65%64%70%68%69%62%38%36%39%32%25%30%30%31%26%31%30%32%28%32%31%32%26%34%27%31%4%4%4%6%4%3%4%5%4%4%4%5%3%3%3%4%4%3%4%7%0%1000.0-20%策2023年典型西部城市经济运行情况-20%策GDP累计值（亿元）重庆30145.796.1%6.88：38.81：54.31成都22074.76.0%2.69：28.86：68.447864.763.3%4.49：29.01：66.49贵阳5154.756.0%4.03：35.02：60.9519-1-219-419-619-819-1019-1220-320-520-720-920-1121-1-221-421-621-821-1021-1222-322-522-722-922-1123-1-223-423-623-823-1023-1219-1-219-419-619-819-1019-1220-320-520-720-920-1121-1-221-421-621-821-1021-1222-322-522-722-922-1123-1-223-423-623-823-1023-122019-2023年固投额及增速变化500040003317.960%30002000地方政策20%-20%-60%0昆明政策2019-2023年房投额及增速变化30002500100%2000昆明经济888.80%5000-50%禄劝县寻甸县35.0投资：全年降幅较前三季度收窄，房投比重下降，固投增速对标典型西部城市垫底19-1-219-419-619-819-1019-1220-320-520-720-920-1121-1-221-421-621-821-1021-1222-322-522-722-922-1123-1-223-423-623-823-1023-1219-1-219-419-619-819-1019-1220-320-520-720-920-1121-1-221-421-621-821-1021-1222-322-522-722-922-1123-1-223-423-623-823-1023-122019-2023年固投额及增速变化500040003317.960%30002000地方政策20%-20%-60%0昆明政策2019-2023年房投额及增速变化30002500100%2000昆明经济888.80%5000-50%禄劝县寻甸县35.0全国政策全年固定资产投资同比下降24.9%，降幅较前三季度收窄0.3个百分点，房地产投资占全部投资的比重34.1%，较上年降低8.8个百分点。对比典型西部城市全年情况，昆明固投增速垫底，投资意愿低，从各区（县）固投增幅看，禄劝全力推进项目建设，固定资产投资增速全市第一，富民全国政策2023年典型西部城市固投/房投增速变化4.3%-13.2%2.0%-21.1（1-11月）-24.9%-40.2%-10.3%-25.6%2023年1-12月各县(市)区固定资产投资2023年1-12月各县(市)区固定资产投资固定资产投资(不含农户)增速1-12月同比增长±%五华区-30.7-30.0盘龙区-30.0官渡区-23.1西山区-46.7东川区-3.8呈贡区-26.8晋宁区-20.6富民县4.6宜良县-25.8石林县-22.9嵩明县-11.9-3.8明市各县（市）区固定资产投资数据时间为2023年1-12月 安宁市-25.219-1-219-419-619-819-1019-1220-320-520-720-920-1121-1-221-421-621-821-1021-1222-322-522-722-922-1123-1-223-423-623-823-1023-12政策2023年典型西部城市社会消费品零售总额及增速城市社会消费品零售总额（亿元）增速2020-2023年社零总额及增速变化100%4000地方政策151008.6%10001.610.0%3574.285.5%2526.775.2%2023年1-12县(市)区社会消费品零售总额社会消费品零售累计总额(亿元)同比增长±%3000五华区605.07-1.0盘龙区官渡区西山区东川区呈贡区晋宁区富民县宜良县石林县嵩明县禄劝县寻甸县安宁市691.94784.31568.2558.94190.8447.0147.5291.4654.1619-1-219-419-619-819-1019-1220-320-520-720-920-1121-1-221-421-621-821-1021-1222-322-522-722-922-1123-1-223-423-623-823-1023-12政策2023年典型西部城市社会消费品零售总额及增速城市社会消费品零售总额（亿元）增速2020-2023年社零总额及增速变化100%4000地方政策151008.6%10001.610.0%3574.285.5%2526.775.2%2023年1-12县(市)区社会消费品零售总额社会消费品零售累计总额(亿元)同比增长±%3000五华区605.07-1.0盘龙区官渡区西山区东川区呈贡区晋宁区富民县宜良县石林县嵩明县禄劝县寻甸县安宁市691.94784.31568.2558.94190.8447.0147.5291.4654.16113.1257.8289.88171.047.5-0.6-5.08.28.61.4-5.9昆明政策2000昆明经济02023全国年社会消费恢复向好，升级态势持续，全年实现社会消费品零售总额3574.28亿元，同比增长5.5%，增速较上年加快5.5个百分点，按消费形态分，餐2023全国5.5%60%20%-20%-60%（市）区社会消费品零售总额数据时间为2023年1-12月Q1Q2Q32019年Q4Q1Q2Q32020年Q4Q1Q2Q32021年Q4Q1Q2Q32022年Q4Q1Q2Q32023年Q4地方政策昆明政策昆明经济收入：全年居民收入高出全国平均，城镇居民收入对标典型西部城市排名第二Q1Q2Q32019年Q4Q1Q2Q32020年Q4Q1Q2Q32021年Q4Q1Q2Q32022年Q4Q1Q2Q32023年Q4地方政策昆明政策昆明经济2023年昆明居民人均可支配收入45511元，高出全国平均水平6293元，同比增长3.6%，城乡居民人均收入相对差距持续缩小，城乡收入比值为2.51：1，对比22年同期水平收缩0.09个百分点，对比典型西部城市，城乡收入比最高，以55501元的城镇居民收入排第二全全国政策6000025.0%500004000030000200001000020.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%2023年典型西部城市人居可支配收入对比城市居民人均可支配收入（元）农村居民人均可支配收入（元）574774.7%330656.9%1.74555013.1%6.9%251474354.2%208207.8%2.28483644.6%236407.8%2.05数据来源：昆明市统计局，人均可支配收入PARTTWOLandmarket土拍日历主城土地郊县土地下月拟拍主城土地郊县主城土地郊县土地盘龙区1宗商办用地成交，建面4.12万方，成交总价8497.5万元,昆明市安居集团有限公司摘得本月共计成交3宗住商办用地，其中主城内邦泰溢价9.36%摘得西山区1宗住宅用地，需配建1所9班幼儿园，其次安居集团底价获得青昆明土拍日历昆明土拍日历星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期七123456789西山区1宗住宅用地成交，建面西山区1宗住宅用地成交，建面8.45万方，成交总价57847万元，昆明邦辉置业有限公司（邦泰置业）摘得嵩明县1宗商住用地成交，建面2.73万方，成交总价2507.316万元，云嵩明县1宗商住用地成交，建面2.73万方，成交总价2507.316万元，云南瑞悦房地产开发有限公司摘得2023年22023年32023年42023年52023年62023年72023年82023年92023年102023年112023年122024年12024年2月00建筑面积（万方）月48.744月39.484月57.074月21.241月14.131月12.0922023年22023年32023年42023年52023年62023年72023年82023年92023年102023年112023年122024年12024年2月00建筑面积（万方）月48.744月39.484月57.074月21.241月14.131月12.092月12.572月14.234月0.081月6.65100主城土地郊县土地地块编号（亩）建筑规模（万方）（万元）（万元/亩）公告楼面价（元/㎡）周边房价（元/㎡）周边地价（万元/亩）报名截止时间拟出让时间2023年2月-2024年2月昆明主城区住商办用地供应走势604.560450403040302032.52100.5002024年计划供应l392024年累计供应5L100.78%历0主城成交：西山区纯住净地经邦泰置业、云南建投竞拍后，邦泰溢价9.36%获取历02月7日邦泰溢价9.36%摘得双塔优质宅地，地块由邦泰置业、云南建投参拍，共10轮竞拍，地块建筑面积8.45万方，成交总价57847万元，成交楼面价拍土2月23日安居集团摘得青年说·云悦商业地块，建筑面积4.12万方，成拍序号地块编号土地位置用途土地面积（亩）建筑规模（万方）容积率成交总金额（万元）净地单价(万元/亩)成交楼面价溢价率方式竞得单位竞得时间外挂条件1KCXS2023-7号42.258.453.0057847.001369.2468469.36（邦泰置业）3691㎡9班幼儿园2KCPL2015-6-A315.454.124.008497.50550.0320630（安居集团）配建建筑面积大于2000㎡的肉合计57.7012.57/66344.501149.895278/////主主城土2023年2月-2024年2月昆明主城区住商办土地成交走势郊县土地郊县土地900080.00900070.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.00700060005000300020000.000.002023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月成交建面（万方）0.000.000.0012.1014.1321.240.006.6569.7123.0061.410.0012.57成交楼面价（元/㎡）000662977228160538210002632193202063 20173881358437563043主城土地郊县2063 20173881358437563043主城土地郊县土地从挂牌成交来看：截止2024年2月市场成交4.12万方，为青年说·云悦商业用地，成交楼面价2063元/㎡，需配建建筑面积大于2000㎡的肉菜市场；80060040020002019年-2024年2月昆明土地挂牌成交情况1233.4730251233.47 123.65144.5332.724.122019年2020年2021年2022年2023年2024年2月2000350020003000250020008006008006004002000200002019年-2024年2月昆明土地拍卖成交情况1752.616846937.172955161.57161.78161.5781.718.452019年2020年2021年2022年2023年2024年2月800070006000500040003000200002019年2020年2021年2022年2023年2024年（万方）2986.081859.80285.22226.24194.5012.575564.41（万方）1332.401149.50876.63655.18512.2751.714577.691653.68710.3-591.41-428.94-317.77-39.14986.72备注：土地成交量仅含房地产开发用地，商品房成交量不含车库郊县供应：仅安宁供应1宗小体量商业地块，市场供应体量持续低位本月仅安宁供应1宗商业用地，建面1.75万方，起始楼面均价816元/㎡，拟定于3月22日出让。地块编号（亩）建筑规模（万方）（万元）公告楼面价周边房价周边地价报名截止时间拟出让时间1ANCB-2023L00910.531.752.501432.08136.03816251.00主主城土地郊县郊县土地2023年2月-2024年2月昆明郊县住商办用地供应走势40353025205002023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月0.0021.742.2931.640.0016.980.002023年102023年112023年12044.452.072022年12月11.7752023年9月10.129建筑面积（万方）2023年8月6.5312024年1月2024年2月4.05619876543210历主城土地2023年10月2023年11月2023年12月1.3616.1938.392527历主城土地2023年10月2023年11月2023年12月1.3616.1938.392527372300成交建面（万方）2024年1月2.072023年8月0.0002023年9月15.366732023年5月28.772023年7月0.0002023年4月3.682002023年6月0.0002023年3月21.102024年2月2.739192023年2月0.000拍本月仅嵩明成交1宗商住用地，建面2.73万方，成交楼面价919元/㎡，由云南瑞悦房地产开发有限公司底价摘得，竞得人必须向东北街社区居委会第五居民小组提供不少于1400㎡的商铺，商铺按照一楼、二楼5:5的比例，价格为3850.71元/㎡，超过部分按照5000元/㎡的单价购买，超出面积不得超过100㎡，拍序号地块编号土地位置用途土地面积（亩）建筑规模（万方）容积率成交总金额（万元）净地单价(万元/亩)成交楼面价方式竞得单位竞得时间外挂条件1SM-J2011(201)-32-D1（兼容商业用地）13.202.733.102507.32190.00919不少于1200㎡的商铺2023年2月-2024年2月昆明郊县住商办土地成交走势3000郊县土地25003000郊县土地25002000500040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00714947786850.35743主城土地郊县土地714947786850.35743主城土地郊县土地5004504003503002502005002019年-2024年2月昆明土地挂牌成交情况472.36888582676100.03106.26100.0342.332.0712.982.072019年2020年2021年2022年2023年2024年2月800600400200080060040020002019年-2024年2月昆明土地拍卖成交情况1061.97919354.6564.1487.552.732019年2020年2021年2022年2023年2024年2月80060040020002019年2020年2021年2022年2023年2024年（万方）1322.711162.00460.9177.12129.884.803157.42（万方）343.51498.44320.19235.99191.3718.241607.74979.2663.56140.72-158.87-61.49-13.441549.68备注：土地成交量仅含房地产开发用地，商品房成交量不含车库27 2024年3月 2024年3月（亩）建筑规模（万方）（万元）公告楼面价拟出让时间1ANCB-2023L00910.531.752.501432.08816主城土地郊县土地下月郊县拟拍：安宁市1宗商业用地拟定于3月22日出让，地块建面1.75万方，起始楼面均价816元/㎡。星期四星期四 7安宁市1宗商业用地拟出让星期七星期六星期五星期三星期二星期一 4689325主城土地市场地块质素高，经历与云南建投10轮竞拍后邦泰溢价9.36%摘得，安居集团成交为青年说 ·云悦商业地块。主城土地市场地块质素高，经历与云南建投10轮竞拍后邦泰溢价9.36%摘得，安居集团成交为青年说 ·云悦商业地块。郊县土地市场下月土拍看点郊县：安宁市1宗商业用地拟定于3月22日出让，地块建面1.75万方，起始楼面均价816元主城无供应，成交方面邦泰与建投经过10轮竞拍后以邦泰溢价9.36%摘得，企业对城市核心优质土地拿地意愿提升郊县仅小体量商业用地供应，市场持续低迷，成交为嵩明1宗商业地，含商铺安置要求PARTTHREEHousemarket主城商品房主城客群郊县住宅郊县客群主城商品房主城客群郊县住宅郊县客群主城商品房主城客群郊县住宅郊县客群2024年2月无项目过规（平米）（平米）500.00450.00400.00350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.000.002019-2024年同期规划审批面积对比（单位：万方）465.64300.6995.7083.1119.320.002019年同期2020年同期2021年同期22年同期23年同期24年截止目前累12023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月400012.2511.416.49820007665410主城客群郊县住宅郊县客群商品房供求：受春节影响房企推售放缓，供应低位运行，成交同环比均下降2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月400012.2511.416.49820007665410主城客群郊县住宅郊县客群近6月均值供应（万方）22.3512.2588.75%7.36%18.741.13%主城商品房成交（万方）35.9717.74-47.78%-71.52%主城商品房2023.2-2024.2昆明主城商品房供销价走势70605040302002023年2月-2024年2月商品房新增预售月度走势160001400048.4845.1837.791000033.8128.69800028.6920.02600020.0216.3516.3510.6410.64房2023.2-2024.2昆明主城商品房存量走势截止当月各区域存量454035302520502000.001800.001600.001400.001200.001000.00800.00600.00400.00200.00主城客群郊县住宅房2023.2-2024.2昆明主城商品房存量走势截止当月各区域存量454035302520502000.001800.001600.001400.001200.001000.00800.00600.00400.00200.00主城客群郊县住宅郊县客群0.002023年22023年32023年42023年52023年62023年72023年82023年92023年12023年12023年12024年12024年21631.581609.001611.911578.191561.241545.311529.431538.731521.781527.401510.181486.841481.3530.228.6库存量(万方) 31.940.333.540.534.741.137.741.230.135.834.538.429.127.629.932.62930.935.439.029.233.429.330.2中备案，云南建投朝朝暮暮为工抵备案，万科公园城市持续热销，截止24年2月市场存量1481.35万方，去化周期37.7个月；区看，官渡区存量集中空港、螺蛳湾、巫家坝板块内，区域库存长期高企，本月存量达444.42万方，其次盘龙区商业库存高企，去化缓慢，截止目前存量 月，五华自身项目基数少，保持低存低销模式，去化周期35.4个月。品存量（万方）近6个月去化周期近12个月去化周期官渡区444.4238.437.9呈贡区249.6334.631.7西山区292.1739.334.7五华区199.1642.235.4盘龙区295.9858.952.1501450040140003013500201300002023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月供应面积(万方)7.4834.5347.2910.4325.8814.7332.755.0122.5019.246.267.95成交面积（万方）46.2350.8632.1432.127.3525.7526.4727.9627.8723.9331.5523.1913.12501450040140003013500201300002023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月供应面积(万方)7.4834.5347.2910.4325.8814.7332.755.0122.5019.246.267.95成交面积（万方）46.2350.8632.1432.127.3525.7526.4727.9627.8723.9331.5523.1913.1213794140501465514166137641317113908134971415313617近6月均值城商品房主城商品房供应（万方）成交（万方）15.627.9527.00%6.28%14.21-2.20%24.613.12-43.42%-71.62%36.31-47.50%均价（元/㎡）1366713617-3.79%-1.28%139601.23%2023.2-2024.2昆明主城商品住宅供销价走势150006015000主主城客群郊县住宅郊县住宅郊县客群郊县客群房2023.2-2024.2昆明市主城商品住宅存量走势截止当月各区域存量主城客群720.00700.00680.00660.0030.025.020.0640.00620.00600.00580.00560.00540.00郊县住宅15.010.05.0郊县客群0.02023年22023年32023年42023年52023年62023年72023年82023年92023年12023年12023年12024年12024年2库存量（万方）697.77684.90693.37666.13659.59639.81630.18635.37615.25622.56618.66605.01599.8422.619.423.419.822.721.0房2023.2-2024.2昆明市主城商品住宅存量走势截止当月各区域存量主城客群720.00700.00680.00660.0030.025.020.0640.00620.00600.00580.00560.00540.00郊县住宅15.010.05.0郊县客群0.02023年22023年32023年42023年52023年62023年72023年82023年92023年12023年12023年12024年12024年2库存量（万方）697.77684.90693.37666.13659.59639.81630.18635.37615.25622.56618.66605.01599.8422.619.423.419.822.721.024.417.918.218.618.618.622.218.622.018.019.417.617.917.618.717.417.717.817.32月大盘项目如万科公园城市、万科城顺销加推入市以及去年新入市项目中铁时代央著、建投春城华府和海荣滇池澜庭补货，带动供应上涨，2月大盘项目如万科公园城市、万科城顺销加推入市以及去年新入市项目中铁时代央著、建投春城华府和海荣滇池澜庭补货，带动供应上涨，响，市场成交下降，截止2月库存599.84万方，去化周期21个月；区看，官渡受空港、小哨内大盘开发项目影响，存量达189.76万方，去化周期24.1个月，西山区存量集中筑友、华发等热销项目内，本月成交下降，去化期拉长至19个月，盘龙区存量集中白沙理想居、江东永和府，去化周期受俊发项目影响达25.8个月，呈贡、五华存量维持100万方以下，五华区低存，去化 期在滞销线以下，呈贡区低销拉长去化周期达19.2个月。品存量（万方）近6个月去化周期近12个月去化周期官渡区189.7625.024.1呈贡区99.4325.219.2西山区126.6420.919.0五华区63.0520.015.2盘龙区120.9631.125.82023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月主城商品房主城客群50454035302520145001400013500郊县住宅1300011.437.955011500郊县客群高层供求：供应低位运行，成交量跌价稳，大平层市占率稳定2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月主城商品房主城客群50454035302520145001400013500郊县住宅1300011.437.955011500郊县客群近6月均值供应（万方）14.187.9527.00%33.84%14.219.39%成交（万方）21.0011.43-41.44%-71.22%30.95-46.01%均价（元/㎡）1345213620-0.45%-0.71%13659-0.17%2023.2-2024.2昆明主城高层供需价走势2023.2-2024.2昆明主城大平层（总价400万+）成交及市占率4000350030002500200050036583378215321532201203918391845930645034334943353838645034334943353838月份2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月202