资产评估中的最经典案例-重要知识点汇总

武汉市城乡统筹示范区整体改造项目资金平衡方案武汉国佳房地资产评估有限公司2012年5月目录第一章项目基本情况 1一．项目概况及背景 1二、项目区位概况 2第二章项目成本概算 4一、测算说明 4二、征地成本测算依据 4三、征地成本测算过程 5四、主要技术思路和相关说明 6五、项目成本测算 7第三章 平衡资金测算 14一、土地价格定位 14二、土地出让收益 24三、国家规定计提费用 28四、土地净收益测算 30五、资金平衡结论 30第四章融资计划 31一．项目资本金 31二、项目债务资金筹措 31三、土地收益转投 34第五章项目平衡财务评价 35一、财务评价基础数据与参数选取 35二、财务评价报表 36三、财务评价结论 36第六章分析结论 37附表、附件 39一．附表 39二．附件 39第一章项目基本情况一．项目概况及背景1、项目概况项目名称：武汉市城乡统筹示范区整体改造项目（以下简称项目）。项目定义为由武汉市城乡统筹示范投资开发有限公司负责投资运作的武汉市城乡统筹示范区整体改造项目。根据武汉市汉阳区人民政府文件：阳政文[2012]8号《汉阳区人民政府武汉地产开发投资集团有限公司关于联合组建武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司的请示》，项目由武汉市汉阳区人民政府指定的湖北天创房地产开发有限公司和武汉汇科质量检测有限公司共同出资，与武汉地产开发投资集团有限公司组建合资公司——武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司负责投资运作。2、项目背景为促进汉阳西部城乡统筹发展，贯彻落实好湖北省、武汉市领导关于加快汉阳西部“七村一场”（郑家嘴、徐湾、快活岭、罗家嘴、陈家嘴、董家店、三眼桥7个村和什湖农场）综合改造的批示精神，汉阳区委、区人民政府会同武汉地产集团，对联合推进汉阳西部“七村一场”整体改造工作进行了多次会商，现已签订《合作框架协议书》和《合作协议》。根据《武汉市人民政府国有资产管理委员会关于综四交字【068】号政务督查事项的回复意见》，武汉市汉阳区人民政府所属全资子公司与武汉地产开发投资集团有限公司共同组建合资公司——武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司，作为“武汉市城乡统筹示范区”整体改造主体，负责项目投融资、基础设施建设、城中村改造建设，实施项目改造。3、项目整体改造的必要性一是三环线综合整治及绿化带建设的需要。自2011年4月起，武汉市启动了三环线及周边环境综合整治工作，要求将三环线建成武汉市“百里文明示范路”，对三环线建设提出了“快速通达、智能诱导、绿化美化、管理规范”的具体要求。由于汉阳西部“七村一场”紧邻三环线西侧，沿三环线约8公里长，若不对其进行整体改造，汉阳三环线西侧的综合整治和绿化带建设所需的拆迁和征地资金将无法落实，从而影响全市三环线整治目标的实现。二是“三万”活动中村民强烈要求进行改造。汉阳西部“七村一场”地区基础设施极其缺失，村民医疗、教育以及供水、排水、供电、道路、通讯等必要生活配套设施严重不足，环境卫生、消防安全等问题长期没有得到有效解决，非城非乡的局面造成该区域农民社会保障和生活质量均无低于区内其他城中村村民水平。自2011年3月武汉市“三万”活动启动以来，汉阳西部“七村一场”农民群众向驻村工作组强烈反映要求实施村湾整体改造。三是“城市生态绿楔”规划要求只能实施整体改造。汉阳西部“七村一场”位于城郊结合部，根据2010年国务院批复《武汉市城市总体规划（2010～2020年）》，汉阳西部“七村一场”中有4个村属规划中“城市生态绿楔”范围，禁建区和限建区面积较大，加之该区域基础设施落后，需要全新建设和改造。因此，无法按照目前城中村改造政策进行单个城中村改造，只能实施整体改造。二、项目区位概况汉阳西部“七村一场”隶属汉阳区永丰街办事处，东邻武汉三环线，西连蔡甸区，南与武汉经济技术开发区毗邻，北接汉蔡高速公路。汉阳区人民政府对“武汉市城乡统筹示范区”整体改造项目高度重视并将给与大力支持。

第二章项目成本概算汉阳西部“七村一场”项目成本主要包括拟改造地块征地报批规费、征地补偿成本、还建房投资、货币补偿成本、装修补偿费用、拆迁补偿费用、土地登记费、基础设施投资费用（三通一平）、不可预见费、财务成本等。一、测算说明根据土地供应计划，制定项目改造计划：1、项目改造要纳入武汉市总体的改造计划，形成改造成本和供给总量的平衡；2、按照武政【2004】7号文提出的土地开发运作的模式开展项目改造工作，项目改造要抑制该地区地价不正常波动和违规违建的因素，要成片成规模的进行土地收购；3、项目改造需要结合市场的供需状况，适时适地的进行项目改造，要兼顾开发商投资者的选址意向，重大项目和与社会经济发展关联密切的项目，必须做好土地的先期改造工作；4、项目改造要考虑资金的筹措能力和资金负担压力，需要结合资金供给方案拟定可行的改造计划。5、根据改造项目的规模，紧密联系市场供需状况，该项目改造周期暂定为5年。二、征地成本测算依据1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《城市房屋拆迁管理条例》；3、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；4、《武汉市城市房屋拆迁估价实施意见》；5、《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》；6、武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知（武价房字【2004】74号）；7、《武汉市中心城区农村宅基地区位图》；8、《武汉市市区土地定级与基准地价评估》；9、现场勘查资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期房地产市场行情；10、委托单位提供的其他有关资料。三、征地成本测算过程改造项目用地为集体土地，地上房屋采取还建方式进行补偿，宅基地部分按《武汉市中心城区农村宅基地区位图》确定所处地区宅基地区位分类，确定宅基地价格。耕地部分，按成本法测算征收集体土地耕地费用，并参照其他拆迁评估项目中征收集体土地费用经验数据调整。具体工作内容及流程如下：1、在对现场进行现场勘查的基础上，参照项目预评资料，确定房屋平均重置价格及建筑容积率，估算总建筑面积及各类型用途房屋的比例；2、根据实际用途确定各种用途区位价格（商业、住宅区位单价）；3、国有土地上企业，已评估的按评估资料显示的土地、房产、装修、资产设备的补偿金额汇总，未评估的在明确土地用途性质为工业的按工业用途测算地价及其他部分补偿金额；4、集体土地征地补偿根据《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》（武汉市人民政府令第149号）；5、集体建设用地征地补偿根据《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》（武汉市人民政府令第149号）和《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》（武汉市人民政府令第148号），其集体土地上企业按照评估资料显示的土地、房产、装修、资产设备的补偿金额汇总测算。四、主要技术思路和相关说明1、房屋重置价格房屋重置价评估采用重置成本法，即求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。房屋重置价依据《武汉市房屋重置价格标准》（武价房字【2004】第74号）。重置价评估中房屋折旧（成新率）的评估采用年限折旧法和勘察打分法相结合。2、住宅用房区位价格评估技术思路采用市场法评估住宅区位价的技术思路：遵循市场法可比实例的选取原则，根据评估人员掌握的房地产交易市场资料，在与估价对象地块同一供求圈内选择三至五个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期房屋交易实例作为可比实例，扣减重置价后，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取待估房地产的区位价格（比准价格）。3、商业、办公用房区位价格评估技术思路商业、办公用房的评估采用收益法为主，有条件的可同时采用市场比较法。在具体操作中选取估价对象周边同类型商业用房的正常客观租金收益作为估价对象未来正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。4、工业地价评估技术思路由于估价对象工业用地所处区域位于武汉市基准地价覆盖区内，故可采用基准地价系数修正法评估工业用地价格。基准地价系数修正法：是以基准地价估价成果为依据，通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价影响系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。五、项目成本测算本次测算中征地成本按征地补偿单价综合补偿的方式。实际改造土地面积24403.20亩，征地成本测算如下：1、征地报批费用①耕地开垦费依据武土财[2000]1号文标准，按1.5万元/亩计取。②征地管理费依据计价格[2001]585号文、鄂价房字[1995]44号文、鄂价房服[2001]117号文、鄂价房服[2002]47号文标准，按征地费总额的1.1%计取。③新征勘丈费按用地面积0.2元/平方米计。④新增建设用地有偿使用费依据财综[2006]48号文标准，按80元/平方米计取。⑤新菜地开发基金依据鄂价费字[1992]130号、武政[1998]30号标准，按1.5万元/亩计取。⑥水利建设基金依据省政府[1999]182号令按耕地2000元/亩、非耕地1500元/亩计取。⑦耕地占用税由市财政局负责征收，依据湖北省财政厅湖北省地方税务局关于印发《湖北省耕地占用税适用税额标准》的通知，按50元/平方米计取。本项目在实际操作中只有可出让用地及公建类用地会发生相关规费（可出让用地及公建类用地面积合计为11092.95亩）。根据以上测算标准，征地报批规费约5.49万元/亩，合计约133870.68万元。前期规费估算序号费用名称收费标准小计用地分类经营性、公建类用地其他用地（水域、禁建区）土地面积（公顷）1626.88739.53887.35折合（亩）24403.2011092.9513310.25一、前期规费1耕地开垦费（万元）耕地1.5万元/亩16639.4316639.432征地管理费（万元）1.1%×征地费总额2788.983新增建设用地有偿使用费（万元）80元/平方米59162.4059162.404新菜地开发基金（万元）1.5万元/亩16639.4316639.435水利建设基金（万元）耕地：2000元/亩；非耕地：1500元/亩1663.941663.946耕地占用税（万元）50元/平方米36976.5036976.50前期规费小计（万元）133870.682、征地成本改造项目用地为集体土地，地上房屋采取还建方式进行补偿，宅基地部分按《武汉市中心城区农村宅基地区位图》确定所处地区宅基地区位分类，确定宅基地价格。耕地部分，按成本法测算征收集体土地耕地费用，并参照其他拆迁评估项目中征收集体土地费用经验数据调整。具体工作内容及流程如下：A、在对现场进行现场勘查的基础上，参照项目预评资料，确定房屋平均重置价格及建筑容积率，估算总建筑面积及各类型用途房屋的比例；B、集体土地征地补偿根据《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》（武汉市人民政府令第149号）；C、集体建设用地征地补偿根根据《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》（武汉市人民政府令第149号）和《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》（武汉市人民政府令第148号），其集体土地上企业按照评估资料显示的土地、房产、装修、资产设备的补偿金额汇总测算。根据《省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（鄂政发（2009）46号、2009年12月1日起施行）的有关规定，郑家嘴、徐湾、快活岭、罗家嘴、陈家嘴、董家店、三眼桥7个村和什湖农场属于武汉市汉阳区Ⅳ等地段，年产值标准为9550元/亩。结合打包地块现状，初步估算工业用地、公共设施用地、居住用地、市政公用设施用地、居住配套教育用地、公共设施用地、独立公用停车场用地的征地补偿成本单价为年产值标准的21倍（其中土地补偿费、安置补助费的补偿倍数合计为20倍，地上附着物和青苗补偿费的补偿倍数合计为1倍），约20万元/亩，绿地、水域、禁限建区、道路用地的征地补偿成本单价为年产值标准的8.4倍（其中土地补偿费、安置补助费的补偿倍数合计为6倍，地上附着物和青苗补偿费的补偿倍数合计为2.4倍），约8万元/亩，实际改造土地面积24403.20亩，则征地补偿总价为253543.80万元。征地补偿费用土地类别征地面积（亩）征地补偿单价（万元/亩）征地补偿成本（万元）工业用地1789.2020.0035784.00公共设施用地298.9520.005979.00居住用地1917.9020.0038358.00市政公用设施用地645.6020.0012912.00居住配套教育用地146.1020.002922.00公共设施用地43.6520.00873.00独立公用停车场用地18.4520.00369.00绿地2988.458.0023907.60禁限建区12521.408.00100171.20水域717.608.005740.80道路3315.908.0026527.20征地费用小计（万元）253543.803、还建房投资、货币补偿估算（1）还建房投资根据《中共武汉市委武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》（武发[2004]13号）的规定，住宅类征收按照80平方米/人的标准进行实物补偿，“七村一场”总人口约12514人，则需还建房建筑面积约100万平方米。其中80万平方米还建房，货币补偿20万平方米。另重置价补偿面积约50万平方米。打包项目需要安排80万平方米的还建房。根据武汉市规划设计研究院武汉新区分院出具的《武汉市城乡统筹示范区打包项目规划咨询报告》，住宅用地的容积率为2.5—3.0，本次还建用地的容积率按3.0估算，则需要安排还建用地400.00亩。本资金平衡方案考虑从可出让用地中的住宅用地中调整400.00亩的还建用地。①还建房建安投资根据《武汉市建设工程造价管理站文件》（武建价字【2011】20号）的规定，还建房建安成本单价取3000元/平方米，则还建房建安投资估算为240000.00万元。②过渡费还建房建设期暂定为2年，根据《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府第148号令）的规定，过渡安置费按还建房面积6元/月/平方米计算。据此估算，过渡费为11520.00万元。③还建房投资还建房投资合计为251520.00万元。还建房投资估算还建房用地面积（亩）容积率还建房总建筑面积（㎡）还建房建安投资单价（元/㎡）还建房建安投资（万元）过渡费（万元）还建投资（万元）400.003.08000003000240000.0011520.00251520.00（2）货币补偿费初步估算，需要进行货币补偿的建筑面积有200000平方米，根据以往征地补偿数据，货币补偿标准约为4000元/平方米，则货币补偿费为80000.00万元。4、装修补偿费初步估算，还建房建筑面积约100万平方米，重置价补偿面积约50万平方米，则需要进行装修补偿的建筑面积有1500000平方米，根据以往征地补偿数据，装修补偿标准约为100元/平方米，则装修补偿费为15000.00万元。5、拆迁补偿费（1）住宅初步估算，住宅的建筑面积有500000平方米（重置价补偿建筑面积），拆迁补偿标准为400元/平方米，则住宅的拆迁补偿费为20000.00万元。（2）非住宅初步估算，非住宅的建筑面积有320000平方米，根据以往征地补偿数据，拆迁补偿标准为1000元/平方米，则非住宅的拆迁补偿费为32000.00万元。（3）拆迁补偿费拆迁补偿费合计为52000.00万元。6、土地登记费土地登记费按照以上五项之和的0.5%计算，即3929.67万元。7、基础设施投资改造项目范围内的道路面积为3315.90亩，根据以往数据，初步估算投资强度为25万元/亩，则基础设施投资额为82897.50万元。8、不可预见费按照征地补偿费和安置补助费的10%计算，即58506.38万元。9、利息项目改造投资为以上四项之和，为931268.03万元，计息周期（区别于项目周期、滚动贷款）暂定为6年，利率取中国人民银行现行一至三年期贷款利率6.65%，利息估算为43989.75万元。10、项目改造总成本项目改造总成本为以上五项之和，约975257.80万元，约39.96万元/亩。项目改造成本估算表面积(亩)项目改造成本（万元）土地登记费（万元）基础设施投资（万元）不可预见费（万元）利息（万元）项目改造总成本（含息）（万元）24403.20785934.483929.6782897.5058506.3843989.75975257.8011、成本回收土地单价本项目拟对可出让用地、禁建区及水域之外的基础设施用地等其他土地实行成本回收。经估算项目改造总成本为975257.80万元，则单价（即成本回收土地单价）为316.32万元/亩。估算过程详见下表。成本回收土地单价估算表改造总成本（万元）面积（亩）单价（万元/亩）备注975257.803140.25316.323140.25亩为可发生供地行为的土地平衡资金测算对项目用地进行经济分析和评价，就需要通过估价来确定项目用地在土地供应市场上的客观合理的价格。在对项目用地类似地区和周边地区土地价格数据资料调查分析的基础上，根据对地区经济环境、市场前景、规划方案、开发成本和土地增值潜力研究的分析及结论，对项目用地熟地状态时的土地价格进行评估定位。一、土地价格定位1、估价原则①预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也受预期收益形成因素的变动所左右，所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价人员必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准备预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。②替代原则在正常的土地市场中，地价水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定，地价水平由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定，另外，地价可通过比较地块的条件及使用价值确定。因此，在土地估价时，要综合考虑与待估宗地具有相替代性的土地的价格进行测算。③最有效利用原则由于土地具有用途多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的作为确定土地利用方式的依据。同时，土地的利用方式又受到其所在区域经济发展，土地利用规划、城市规划及社会、政治、军事等多方面因素的制约。因此，合理的土地价格的形成是以该土地的效用在合法的条件下作最有效发挥为前提的。④供需原则在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。土地也是一样，其价格也是由需求与供给的互相关系而定。但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求规律。由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制。因此，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特征，充分考虑土地的供求状况和可能导致供求关系变化的因素。在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。⑤报酬递增递减原则经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。假设在某地段建设高层楼房，随着楼层的增加，纯收益相应增加，当超过某一层数之后，收益就很难成比例增加，这个收益达到最高的层数，在经济上是最有利的。为了确定这一点，必须就不同结构不同高度建筑物的必要成本、预计收入、经营支出等加以组合进行计算，以寻找总收益上升和下降的转折点。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最大收益点，也可称为最有效使用点。因此这一原则与最有效使用原则密切相关。实际上，在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。⑥贡献原则按经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。其中某一部分带来的收益，对总收益而言，是部分与整体之间的关系。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性。⑦变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。此外，在评估工作中，我们还应遵循客观、公正、科学、合法以及多种方法相比较的原则。2、评估思路根据估价规范，在房地产市场较发达地区，应选用市场比较法作为其中的一种估价方法。本项目所征用的土地位于汉阳西部“七村一场”（郑家嘴、徐湾、快活岭、罗家嘴、陈家嘴、董家店、三眼桥7个村和什湖农场），随着武汉市周边城区的发展，紧临中心城区的汉阳西部土地市场较发达，因此适宜的估价方法选择为市场比较法。3、2011年武汉市土地市场概况2011年是“十二五”规划的开局之年。武汉市社会经济保持较快发展，全市地区生产总值预计达6500亿元以上，较2010年增长12%以上，净增1000亿元左右;预计全年可完成财政收入1763亿多元，增长24.5%，经济增长表现出强大后劲。2011年4月武汉市发布《武汉市2011年度国有建设用地供应计划》，指出“土地供应空间布局应以城市总体规划确定的‘主城+新城组群’、‘主城区为核、多轴多心’空间结构为导向，在确保中心城区重点功能区域供地的同时，逐步向新城组群倾斜，促进主城与新城、中心城区与远城区的协调发展。”为全年的土地供应结构奠定了基调。与经济快速增长相反，随着国家房地产调控政策的逐渐深入，在年度楼市政策调控、货币收紧等一系列因素的影响之下，武汉土地市场全年呈现出先热后冷的趋势，市场习惯性底价成交，土地市场明显降温。根据武汉市土地交易中心公示，2011年全市土地成交地块258宗，比2010年多出59宗地，成交面积约为2万亩，比2010年略有减少，成交总金额仅539.04亿元，同比下降31%左右。土地单价约275万元/亩，平均楼面地价为1890元/平方米，同比下降9.05%。出让土地的平均容积率为2.80，土地利用效率与2010年基本持平。纵观全年土地交易，第一季度成交金额为199.72亿元，第二季度为141.40亿元，第三季度达62.98亿元，第四季度达134.95亿。通过年度变化分析可知，第一季度，无论是本土开发商，还是外来开发商，拿地都比较积极，交易量为全年最大，其中，中心城区优质地块依然很抢手，成为名企争抢目标，而郊区尤其是配套不足的远城区一些地块比较受冷落。可以看出开发企业其实对市场并没有十足的信心。第二季度，在受到国家出台政策的深度打压后，开发商拿地谨慎，开始出现土地延期拍卖的现象，还有一宗地块流拍，交易量急速下降。第三季度，远郊地块供应量远超中心城区，由于开发商上半年资金回笼情况不理想，而新政进一步加大调控力度，开发商拿地压力剧增，土地交易市场明显降温，土地出让面积虽有增多，但大都集中于远城区，因此土地总体出让金额仍较少。第四季度，年底多宗土地的出让使得市场成交额略微上涨。到四季度，由于传统楼市的“金九银十”销售状态并不理想，开发商资金链更趋紧张，楼市的惨淡使得开发商拿地热情骤减，至年末，国家明确坚持房地产调控不动摇的政策，使得开发商拿地能力和愿望均大大降低。四季度出现多宗地块因为没有买主，不得不一再延期拍卖，两宗地块流拍，绝大部分地块以底价成交。4、汉阳区土地市场概况汉阳区开发用地成交量较2010年有显著递增，集约利用水平提升，土地价值显著增长。2011年成交土地20宗，同比增长25.00%，土地面积3132.45亩，同比增长19.26%，成交金额118.44亿元。汉阳区成交的房地产开发用地平均楼面地价2107.65元/平方米，比2010年2010.70元/平方米的水平增长4.6%，低于全市房价19.4%的同比增幅，占同期中心城区平均房价的30%左右。从成交土地的楼面地价分布来看，楼面地价在2000元/平方米以下地块的规划建筑面积占51.95%；2000-3000元/平方米的占20.14%；3000元/平方米以上的占27.91%。汉阳区加大了居住用地供应，同时注重通过土地市场引导办公商服、公建设施等城市配套功能的完善。2011年，汉阳区成交土地中商住兼容用地占比达到52.11%，土地面积108.83公顷（合1632.45亩），同比增长168.38%；居住用地78.80公顷（合1182亩），占37.73%，同比增长32.97%；商业用地21.2公顷（合318亩），占10.15%。若计入商住兼容用地中的居住用地，则居住用地占房地产开发用地总成交面积的84.37%，成交面积达到154.98公顷（合2324.72亩），规划建筑面积542.44万平方米；商业用地成交面积占房地产开发用地成交总面积的15.63%，达到53.85公顷（合807.75亩），规划建筑面积188.68万平方米，用途结构比较合理。5、评估综合结论武汉市汉阳区近期土地成交案例如下：武汉市汉阳区近期土地成交案例序号地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途供地方式容积率土地使用年限成交价格（万元）亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平方米）成交时间1P(2011)074号荆州市正德亿投资有限公司汉阳区江城大道与四新大道交叉口西南部2.71商业金融业挂牌5.5商服40年22320549.6314992011.9.162P(2011)097号武汉黄金口新城经贸集团有限公司汉阳区黄金口工业园西北片，四新铜业项目西侧1.93工业挂牌1.5工业50年164056.75/2011.9.163P(2011)104号湖北垦鑫房地产开发有限公司汉阳区墨水湖北路（汉阳民政局对面）0.74居住兼容商业挂牌2.6住宅70年

商服40年4800431.612490.12011.9.164P(2011)108号武汉城投房产集团有限公司汉阳区玫瑰园东路与永丰路交叉口东南角0.21公共设施（酒店）挂牌4.75商服40年324010093186.42011.9.165P(2011)075号中铁房地产集团有限公司汉阳区磨山村A包16.22居住挂牌2.85、1.86住宅70年58600240.781485.22011.8.166P(2011)076号武汉祥泰源置业有限公司汉阳区磨山村B包18.74居住与公共设施混合挂牌3.2、3.0、2.85住宅70年

商服40年84700301.281488.32011.8.167P(2011)060号武汉蓝空房地产开发有限公司汉阳区潮江村17.5公共设施兼容居住、居住挂牌3.32、3.5住宅70年

商服40年89800342.051501.222011.6.308P(2011)050号武汉西高电气有限公司汉阳区黄金口五村特1号、百威路以北0.3工业挂牌1.5工业50年25856.57/2011.6.309P(2011)057号名流置业武汉有限公司汉阳区邓甲村19.16居住挂牌2.16—3.9住宅70年

商服40年142860466.311903.62011.6.301.26商业金融业4.8310P(2011)034号河南和昌置业发展有限公司汉阳区二环线以南、汉欣街以北、芳草路西路以东、芳草路以西6.37居住挂牌2.2住宅70年42071440.213001.42011.5.2711P(2011)035号武汉新区建设开发投资有限公司汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、芳草路西路以东、芳草路以西3.83商业金融业挂牌3.6商服40年22446390.941628.92011.5.2712P(2011)036号武汉新区建设开发投资有限公司汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西4.69商业金融业挂牌3.8商服40年28509405.381600.22011.5.2713P(2011)004号武汉市汉阳黄金口都市工业园区管理办公室汉阳区黄金口工业园东南片0.64工业用地挂牌4工业50年53055.38/2011.3.314P（2010）091号武汉南国洪广置业发展有限公司武昌区彭刘杨路（首义文化区D地块）0.172商业、社会停车场库招标地上约为1.16,地下约为1.58商服40年12300476.242605.932010.9.1615P（2010）034号中国石油天然气股份有限公司湖北销售分公司汉阳区十里铺赫山北路昌家湾73号0.29市政公用设施（加油站）挂牌0.25商服40年80801842/2010.7.2根据项目用地现状，结合目前房地产市场情况，考虑地块预期发展趋势，初步确定打包地中的可出让用地出让价格如下表所示：项目用地出让价格一览表用地类别编号用地性质用地规模规划容积率楼面地价（元/平方米）土地单价（万元/亩）公顷亩可出让用地1二类工业用地5.1477.101.275060.002一类工业用地34.05510.751.275060.003行政办公用地15.43231.453.21400298.674商业金融用地3.3349.953.22700576.001.1717.552.82700504.005二类居住用地34.63519.4532500500.0066.56998.402.52600433.34公益性用地1加油加气站0.243.6010000.314.6510000.243.6010002独立公用停车场用地0.406.006000.8312.456003行政办公0.334.953.21400298.674游乐用地0.385.70300二、土地出让收益根据下表测算，土地出让总收入为1035261.00万元。土地供应计划及收入估算表序号项目合计计算期123456供应比例100%0%10%10%25%25%30%一土地面积（亩）3083.10308.31308.31770.78770.78924.931商业用地面积（容积率为3.2）49.9505.005.0012.4912.4914.992商业用地面积（容积率为2.8）17.5501.761.764.394.395.273居住用地面积（容积率为3）119.4011.9411.9429.8529.8535.824居住用地面积（容积率为2.5）1398.450139.85139.85349.61349.61419.545工业用地面积587.85058.7958.79146.96146.96176.366行政办公用地面积231.45023.1523.1557.8657.8669.447加油加气站用地面积11.8501.191.192.962.963.568独立公用停车场用地面积18.4501.851.854.614.615.549行政办公用地面积4.9500.500.501.241.241.4910游乐用地面积5.700.570.571.431.431.7111公交首末站用地面积13.501.351.353.3753.3754.0512其他用地(成本返还)624.000.0062.4062.40156.00156.00187.2012.1变电所6.150.000.620.621.541.541.8512.2轨道车场358.500.0035.8535.8589.6389.63107.5512.3通信机楼4.650.000.470.471.161.161.4012.4建筑垃圾转运站100.950.0010.1010.1025.2425.2430.2912.5废品物流基地150.000.0015.0015.0037.5037.5045.0012.6医院3.750.000.380.380.940.941.13二土地出让价格1商业用地出让价格（万元/亩）（容积率为3.2）576.005765765765765762商业用地出让价格（万元/亩）（容积率为2.8）504.005045045045045043居住用地出让价格（万元/亩）（容积率为3）500.005005005005005004居住用地出让价格（万元/亩）（容积率为2.5）433.34433.34433.34433.34433.34433.345工业用地出让价格（万元/亩）6060606060606行政办公用地出让价格（万元/亩）298.67298.67298.67298.67298.67298.677加油加气站用地出让价格（万元/亩）1000100010001000100010008独立公用停车场用地出让价格（万元/亩）6006006006006006009行政办公用地出让价格（万元/亩）298.67298.67298.67298.67298.67298.6710游乐用地出让价格（万元/亩）30030030030030030011公交首末站用地出让价格（万元/亩）30030030030030030012其他用地(成本返还)（万元/亩）316.32316.32316.32316.32316.32316.32三土地出让收入（万元）1035261.00103526.10103526.10258815.25258815.25310578.301商业用地出让收入（容积率为3.2）28771.202877.122877.127192.807192.808631.362商业用地出让收入（容积率为2.8）8845.20884.52884.522211.302211.302653.563居住用地出让收入（容积率为3）59700.005970.005970.0014925.0014925.0017910.004居住用地出让收入（容积率为2.5）606004.3260600.4360600.43151501.08151501.08181801.305工业用地出让收入35271.003527.103527.108817.758817.7510581.306行政办公用地出让收入69127.176912.726912.7217281.7917281.7920738.157加油加气站用地出让收入11850.001185.001185.002962.502962.503555.008独立公用停车场用地出让收入11070.001107.001107.002767.502767.503321.009行政办公用地出让收入1478.42147.84147.84369.61369.61443.5310游乐用地出让收入1710.00171.00171.00427.50427.50513.0011公交首末站用地出让收入4050.00405.00405.001012.501012.501215.0012其他用地(成本返还)197383.6819738.3719738.3749345.9249345.9259215.1012.1变电所1945.37196.12196.12487.13487.13585.1912.2轨道车场113400.7211340.0711340.0728351.7628351.7634020.2212.3通信机楼1470.89148.67148.67366.93366.93442.8512.4建筑垃圾转运站31932.503194.833194.837983.927983.929581.3312.5废品物流基地47448.004744.804744.8011862.0011862.0014234.4012.6医院1186.20120.20120.20297.34297.34357.442、土地交易服务费根据省物价局关于土地交易服务收费有关问题的通知（鄂价房服[2007]6号），以拍卖、挂牌等公开方式出让（租赁）、转让（协议转让）国有土地使用权、探矿权、采矿权的，按照成交价格总额，采取差额定率分档累进计收，具体收费标准如下：档次成交额（万元）累进计费率（%）110以下（含10）2.50%210以上至100（含100）2.00%3100以上至500（含500）1.20%4500以上至1000（含1000）1.00%51000以上至5000（含5000）0.80%65000以上0.65%根据测算，本项目土地交易服务费合计为6785.95万元。三、国家规定计提费用土地出让总收入为1035261.00万元，交易服务费为6785.95万元，项目改造总成本为975257.80万元，土地出让总收入扣减交易服务费、项目改造总成本后为53217.25万元。在土地出让过程中，还应缴纳一定比例的资金（支农支出、廉租房建设、土地出让业务费、农田水利建设基金、教育资金），这部分资金应从土地收益中扣除，扣除后的土地收益可用于项目建设及还款需求。1、支农支出费用根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）文件，新增建设用地的土地出让收入必须将一部分比例用于支农支出，根据有关规定结合实际情况，土地出让金用于农业土地开发的比例，一般按照出让土地面积每平方米90元的15％计。2、廉租房建设费用根据《财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综[2006]25号），各地要从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设，一般为10%。本次估算取土地出让收益的10%。3、土地出让业务费根据《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》（[92]财综字第172号）以及《湖北省国有土地使用权有偿使用收入征收及财务管理暂行办法》，财政部门按照上缴的土地收入，可提取一定比例的业务费，一般不超过2%，用于土地收入中各项业务支出。本次估算取土地出让收益的2%。4、农田水利建设基金根据2011年中央一号文《中共中央、国务院关于加快水利改革发展的决定》，为加大公共财政对水利的投入，发挥政府在水利建设中的主导作用，将水利作为公共财政投入的重点领域，各级财政对水利投入的总量和增幅要有明显提高，从土地出让收益中提取10%用于农田水利建设。本次估算取土地出让收益的10%。5、教育资金根据国发〔2011〕22号文《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》，“从2011年1月1日起，各地区要从当年以招标、拍卖、挂牌或者协议方式出让国家土地使用权取得的土地出让收入中，按照扣除征地和拆迁补偿、土地开发等支出后余额10%的比例，计提教育资金”。本次估算取土地出让收益的10%。国家规定计提费用为以上五项之和，估算为19804.32万元。四、土地净收益测算土地出让总收入扣减交易服务费、项目改造总成本后为53217.25万元，国家规定计提费用为19804.32万元，扣减国家规定计提费用后的土地净收益为33412.93万元。土地净收益估算国家规定计提费用（万元）土地净收益（万元）土地出让支农支出土地出让廉租房支出土地出让业务费农田水利建设基金教育资金2774.825321.721064.345321.725321.7233412.93五、资金平衡结论土地出让总收入为1035261.00万元，项目改造总成本为975257.80万元，土地增值收益为60003.20万元（土地出让总收入扣减项目改造总成本）。交易服务费为6785.95万元，土地增值收益扣减交易服务费、国家规定计提费用19804.32万元后的资金盈余为33412.93万元。

第四章融资计划项目融资主体为武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司。项目资金筹措来源分为三个部分：资本金、债务资金、土地出让收益。一．项目资本金根据投资估算和资金使用计划，按照国家资本金制度的规定要求，本项目的资本金额度不应低于项目总投资的30%。本项目资本金为319257.80万元，占总投资的32.74%，资本金来源为企业自有资金。二、项目债务资金筹措1、项目债务资金测算根据总成本费用估算和资金使用计划，按照国家资本金制度的规定要求，本项目的债务资金额度不应高于项目总投资的70%。按照70%计算，在不考虑总资金结构的情况下，本项目债务资金总额至多为：682680.46万元。2、项目债务资金来源平衡资金的来源为土地净收益和成本返还，但这部分资金并不是从计算期第1年就可以实现的，可出让土地的净收益在整个计算期的第2年（2013年）开始实现，融资计划在2012年开始实施，融资金额为441000万元，占总投资的45.22%，债务资金的偿还来源为土地出让净收益。项目总投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号年份合计计算期项目1234561总投资975257.80189246.11195231.11195231.11195231.11194931.865386.501.1项目改造成本931268.03186253.61186253.61186253.61186253.61186253.610.001.2项目改造投资利息43989.752992.508977.508977.508977.508678.255386.502资金筹措975257.80189246.11195231.11195231.11195231.11194931.865386.502.1项目资本金534257.8099246.11105231.11105231.11105231.11113931.865386.502.1.1自有资金319257.8099246.1195231.1195231.1110231.1113931.865386.50用于项目改造投资275268.0596253.6186253.6186253.611253.615253.610.00用于项目改造投资利息43989.752992.508977.508977.508977.508678.255386.502.1.2项目出让土地收入215000.000.0010000.0010000.0095000.00100000.000.00用于项目改造投资215000.000.0010000.0010000.0095000.00100000.000.002.2债务资金441000.0090000.0090000.0090000.0090000.0081000.000.002.2.1银行贷款441000.0090000.0090000.0090000.0090000.0081000.000.00用于项目改造投资441000.0090000.0090000.0090000.0090000.0081000.003、利息利息的偿还来源为土地收益，期末本息全部还清。借款还本付息计划表单位：万元序号项目利率(%)合计计算期1234561借款及还本付息1.1年初本息余额90000.0090000.0090000.0090000.0081000.001.2本年借款441000.0090000.0090000.0090000.0090000.0081000.000.001.3本年应计利息6.6543989.752992.508977.508977.508977.508678.255386.501.4本年还本付息484989.752992.5098977.5098977.5098977.5098678.2586386.501.4.1本年还本441000.0090000.0090000.0090000.0090000.0081000.001.4.2本年付息43989.752992.508977.508977.508977.508678.255386.501.5年末本息余额441000.0090000.0090000.0090000.0090000.0081000.000.002还本资金来源1051888.392992.50110306.02110306.02262298.78261999.53303985.542.1未分配利润1013285.140.00101328.52101328.52253321.28253321.28303985.542.2自有资金38603.252992.508977.508977.508977.508678.250.003财务分析指标3.1利息备付率1.0012.2912.2929.2230.1956.433.2偿债备付率1.111.112.652.663.52三、土地收益转投土地供应计划从2013年开始，部分土地出让净收益可转投入，用于偿还借款利息，这部分资金为215000万元，占总投资比例的22.04%。

第五章项目平衡财务评价一、财务评价基础数据与参数选取1、财务价格项目财务评价对未来的偿债收入和建设投资进行分析时所采用的价格是预测价格。由于项目未来的偿债收入和建设投资支出等会受到政策的调控，故在整个计算期内都使用预测的固定价格。2、利率结合本项目的融资及还款期限，根据中国人民银行公布的2011年7月7日起执行的人民币贷款基准利率，项目债务资金的借款利率确定为6.65%。3、项目计算期选取根据同类项目实际实施周期和本项目实际需要，项目改造规模较大，但考虑到用地方的实际用地需要及融资安排，项目实施周期总体确定为6年。自2012年4月始，至2017年12月止。其中项目改造5年内完成，土地供应滞后1年。主要的里程碑事件的相应时间为：2012年4月开始征地工作；2013年初完成一部分的项目改造，2013年初完成第一批土地供应；2016年3月完成全部的项目改造；2017年12月底前完成剩余土地的供应。项目实施计划表计算期123456年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年项目改造土地供应二、财务评价报表本项目财务评价所编制的财务评价报表主要有：《项目总投资使用计划与资金筹措表》、《项目投资现金流量表》、《项目资本金现金流量表》、《财务计划现金流量表》、《借款还本付息表》、《经济评价指标汇总表》。三、财务评价结论从静态角度分析，项目总投资估算为975257.80万元，其中项目改造总成本概算为931268.03万元，计算期内利息为43989.75万元。通过财务分析，项目累计盈余资金为33412.93万元。

第六章分析结论本项目测算范围为武汉市城乡统筹示范区整体改造项目：包括郑家嘴、徐湾、快活岭、罗家嘴、陈家嘴、董家店、三眼桥7个村和什湖农场。用本项目范围内的可出让用地出让收入来平衡自身的项目改造投资。进行资金平衡分析测算，现将资金平衡方案测算结果汇总如下：1、项目投资概况打包地项目改造投资主要包括拟改造地块前期征地报批规费、征地补偿成本、还建投资、货币补偿成本、装修补偿费用、拆迁补偿费用、土地登记费、基础设施投资费用（三通一平）、不可预见费、财务成本等。根据相关文件，项目的投资概算情况如下：武汉市城乡统筹示范区整体改造项目投资总概算为975257.80万元，其中征地报批费用为133870.68万元，征地成本为253543.80万元、还建房投资为251520.00万元、货币补偿费为80000.00万元、装修补偿费为15000.00万元、拆迁补偿费为52000.00万元）、土地登记费为3929.67万元、基础设施投资为82897.50万元、不可预见费58506.38万元、财务费用为43989.75万元。详见附件：表1-1《项目改造投资估算表》。2、用于项目的平衡资金武汉市城乡统筹示范区（汉阳西部七村一场）整体改造项目范围内的可出让用地出让净收益和成本返还来平衡自身的项目改造投资。3、根据改造土地规模，可出让土地分5年挂牌出让，土地的出让收益有一定的滞后性，故在测算中考虑融资安排，本项目的融资金额均不超过总投资的70%。4、资金平衡结论从静态角度分析，项目总投资估算为975257.80万元，其中项目改造总投资概算为931268.03万元，计算期内利息为43989.75万元。通过财务分析，项目累计盈余资金为33412.93万元。主要经济评价指标汇总表序号项目单位数量备注1项目改造总成本费用万元975257.801.1前期规费万元133870.681.2征地费用万元253543.801.3还建投资估算万元331520.001.4拆迁补偿费用万元52000.001.5装修补偿费用万元15000.001.6土地登记费万元3929.671.7“三通一平”及市政配套设施费用万元82897.501.8不可预见费万元58506.381.9财务费用万元43989.752成本指标2.1项目改造土地面积亩24403.202.2单位面积成本万元/亩39.96按改造面积平摊2.3单位面积成本元/㎡599.40按改造面积平摊3土地出让收入万元1035261.004土地净收益万元33412.934.1土地增值收益万元60003.204.2国家规定计提费用万元19804.324.3土地交易服务费万元6785.955财务评价指标5.1最低的利息备付率1.00长期债务存续期间5.2最低的偿债备付率1.11长期债务存续期间5.3总投资收益率3.43%总投资回报率

附表、附件一．附表附表1《项目总投资使用计划与资金筹措表》附表1-1《项目改造投资估算表》附表1-2《项目改造投资分年度计划》附表2《借款还本付息计划表》附表3《项目投资现金流量表》附表4《项目资本金现金流量表》附表5《财务计划现金流量表》附表6《主要经济评价指标汇总表》二．附件附件1《汉阳区人民政府武汉地产开发投资集团有限公司关于联合组建武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司的请示》附件2《武汉市人民政府国有资产管理委员会关于综四交字【068】号政务督查事项的回复意见》

利润点平移

主业利润持续降低，几乎成为企业的普遍现象，特别是面临原材料成本攀升的中国企业。这既可以归结为产品同质化竞争加剧，价格战成为竞争常态，也可以解释为受产品生命周期的影响，甚至还可以从经济学的经典理论中找到根据——任何产品的利润都会倾向于平均利润以下。那么，在产品本身的创新空间受限的情况下，如何寻找新的利润增长点呢？利润点平移是一种有效的解决方案。它是指在主业利润率很低的情况下，企业将利润增长点向主业外平移的一种方法。但它与多元化不同，区别在于：新的利润增长点依然是以原来的主业为核心或为依附的。比如报纸，最初主要是靠报纸的销售创造利润，但随着竞争的加剧，卖报的收入连印刷成本都难以挽回，更别提产生利润了。于是利润点就平移到了广告收入，但广告收入是完全建立在报纸的销售量上的，算不上多元化。有时它和一体化类似，但也有很大的不同。比如利润点在纵向上的平移，就并没有涉及到产业链上下有时它和一体化类似，但也有很大的不同。比如利润点在纵向上的平移，就并没有涉及到产业链上下游中的核心业务。日本钢铁制造商参股而不是控股铁矿企业，目的不是为了进入铁矿开采领域，而是为了对冲铁矿石的价格波动，保持钢铁制造的利润。有时它和一体化类似，但仍然有很大的不同。一方面，利润点在横向上的平移常常并没有涉及到价值链上下游中的核心业务。日本钢铁制造商无论是参股还是控股铁矿企业，目的都不是为了进入铁矿开采领域，而是为了对冲铁矿石的价格波动，保持钢铁制造的利润。另一方面，利润点平移会更注重纵向上的扩展，通过主业核心能力相关的关联业务寻找新的利润机会，这时候就更没有一体化的特征了，如我们后面将要谈到的柯达公司的案例，其从相机业务向胶卷业务的转移和从胶卷向数码相机的转移，都是纵向上拓展在互补品和替代品上的利润来源，就明显与一体化区分开来了。既然利润点平移是一个解决主业利润稀薄的有力手段，那么是否有系统的思路进行规划和执行呢？第一步：寻找内部的平移机会；第二步：价值链上的纵横平移；第三步：建立全新的交易模式。寻找内部的平移机会传统的企业都是依靠制造利润来立身的。但这种传统的利润创造模式也越来越面临巨大的挑战。对于这样的企业而言，利润点平移的第一步可以在企业内部寻找。一些一直承担辅助作用的职能部门，都是可以创造新利润的源泉，如服务、研发、物流、采购、财务、营销等部门。而企业要做的，是通过某种方式使这些部门产生利润——一个重要的措施就是将这些成本中心变成真正的利润中心。1.从产品利润到服务利润提升服务部门的能力、向服务转型是很多大型制造商很惯常的选择。IBM从硬件制造商向服务转型，包括收购普华永道咨询公司和壮士断臂般地卖掉其赖于立身的PC业务，都是利润点象服务平移后的一个极端的表现。通常，制造商都可以通过各种方便，提升服务能力，特别是开发对顾客而言非常重要的服务项目，从而在物理产品这外创造服务利润。ABB公司虽然在向油/气钻机提供钻井管道的业务上处于全球领导地位，但在管道本身的质量和制造技术上，并不能真正领先于竞争对手。但服务于客户的过程中，ABB发现“当井打好后，管道必须立即完成连接并嵌入到管道井中”是钻井项目流程中的一个关键控制点，而“管道是否能及时到达钻进现场”是客户面对的最大风险之一。但管道准时到达钻井现场的最大问题并不在于产品的制造和运输环节，而是钻井地所在国的通关问题。依托于多年来在一百多个国家的业务经验，ABB通过熟悉各国的通关手续，得以在很大程度上控制和缩短通关时间，使其在提供管道的速度和及时性的控制上形成了独特竞争优势。同时，这一能力也成为ABB产品之外一个新的利润来源，因为，客户非常乐意为此付费。同样，本土企业在这方面也颇多心得，比如精伦电子和威灵电机。当国内公用电话终端市场进入衰退期时，一些中小企业在产品价格下降和客户采购量减少的双重压力下逐步退出市场。作为龙头企业的精伦电子在充分分析市场和顾客需求后，敏锐地意识到以质量竞争和价格竞争的产品时代已经过去，市场的重点也从新增量向保有量转变，顾客对服务的需求日益增加。为此，精伦电子确定了向从产品制造商向服务供应商转变的发展思路，并从内到外进行调整。在内部，精伦电子依托售后服务部门成立独立的利润中心——服务中心，与制造中心、研发中心、销售中心并列为公司的四大中心，在内部进行服务定价和结算；在外部，扩展对电信运营商的服务功能，将其从以前辅助产品销售的功能提升到独立的服务业务，包括为客户提供终端产品维护和系统平台的维护升级等支持，并且从以前的免费项目变为收费项目。同时，针对运营商对产品采购价格的敏通过将一部分利润来源从产品销售平移到对存量产品的维护上，精伦电子在局部上实现从产品模式向服务模式的转型。威灵电机是从美的集团独立出来的电机制造商，为空调、冰箱等家电产品提供配套。残酷的价格战侵蚀了美的、科龙等整机制造商利润的同时，也冲击着价值链前端的配套企业。威灵虽然是同类配套企业中的佼佼者，但面对客户成本控制的需求也备感压力。在合作中，威灵发现每当客户推出一种新款产品，都需要配套企业尽快提供配件，因为新产品能否及时投放市场，能否赶上旺季需求在相当大的程度上影响着盈利水平。同时，一般新品利润率比较高，所以，客户此时对电机的供应价格往往不太敏感，并乐于用较高的利润激励供应商更快供货。更重要的是，一旦新品畅销，威灵的利润额将相当丰厚。为了回应客户的需求，威灵通过改革项目管理，加强同客户的沟通方式和信息共享，努力缩短供货时间，从而在单纯低成本追求之外找到了客户的更重要的需求——快速反应能力（包括设计和制造）。2.从产品利润到技术利润研发部门通常是企业烧钱比较大的地方，特别是高科技公司。但很多先知先觉的企业，都在探索将研发机构从成本中心向利润中心转型，至少能创造部分利润来祢补费用。往往这种转变的懵懂状态就是企业非有意地将一些闲置不用的技术或非核心技术转让给其他机构。这种技术转让收入其实在很多公司的财务报表中都能看到，只是更多的是间或性的，不能形成稳定的收入。而利润点的平移就是要求有一个长期、稳定的收益。在很多企业，其制造部门除生产自主品牌的产品外，也承接其他企业的代工业务一样。这在IT、纺织品业非常常见。其实，对于研发机构，同样存在类似的技术OEM情况，即所谓的技术外包——研发机构在为本企业服务的同时，也为其他机构提供技术服务。比如，一些知名的汽车制造商，他们的汽车设计部门有时也会为其他制造商提供设计服务，甚至将一些设计好的车型卖给后者。更高级的方式就是将技术变成专利、将专利变成标准，以此重建一个更为强大的赚钱机器。专利和标准的使用权都是一个强大、持续、稳定的利润来源。高通这种极端的情况自不用说，仅就中国优盘的发明者朗科，虽然在规模和销售额上并不出彩，但在频频将专利大棒砸向SONY等跨国IT公司，包括2006年初远赴美国起诉PNY公司、瞄准苹果iPod产品等，都显示出其与华旗等同业制造商在利润模式上的不同设计。3.从产业利润向财务利润一些现金充裕或现金流巨大的公司，都会将多余或暂时不用的资金用于投资，比如投资债券、委托理财、同业拆借等，从而获取财务收入。在欧美市场，由于金融投资产品丰富以及相关政策的宽松，企业有更多的选择。对于规模更大的企业，甚至会在原有财务机构的基础上建立独立的财务公司。如国内的石化、电力、钢铁等大型国营企业就是如此。通过对资金统一管理和提供金融服务，在资金管理和运用上创造不同于原来产业的利润。也许，某一天，随着利润转移的不断深化，这些企业会发现来自产业利润的比例已降低到主导地位之下了。而企业的财务利润最终会上升为金融利润，即企业会成立自己的金融机构，财务公司就是一种准金融机构。实际上，全球众多制造商，特别是大型设备制造商，都通过为客户提供金融服务获取金融利润。当顾客在设备采购时面临资金压力时，通过向其提供贷款服务，制造商除扩大了销售量外，在产品利润之外就获得了相应的利息收入。而且，随着竞争的加剧和产品价格的走低，金融服务所创造的利润在制造商的利润池中所占的比例越来越大、越来越丰厚。例如，全球各大汽车集团旗下均有汽车金融公司，多数公司开展车贷经营业务所获得的利润能够占到整个汽车集团利润的1/3，甚至已超过制造汽车所获得的利润，成为汽车集团最主要的利润来源。以通用汽车金融服务公司（GMAC）为例，其是全世界规模最大、最为成功的金融机构之一。在2001年，GMAC共向全球800多万用户提供了汽车信贷服务，净收入达到了18亿美元，利润占通用汽车公司利润总额的36%。同样的，福特汽车信贷公司（FMCC）2000年总资产达到1890亿美元，净收入达17.86亿美元，占福特汽车集团总利润的36％。相对于有形的产品，无形的产品也可以依靠金融服务来拓展市场，增加新的利润。达内科技是一家由加拿大留学归国人员创办的IT培训企业。基于强大的师资力量和有竞争力的高端培训课程，为了在鱼龙混杂的培训业中脱颖而出，2005年底，达内科技推出了“零首付、低压金、就业后分期付款”的TPET培训计划。由于受国内法律的限制，非金融企业不能提供金融服务。达内科技通过和金融机构合作，在“产品利润”也开始收获“金融利润”。除了以上较明确的方式，还有一些隐蔽的方式。如大型零售商在中国的利润模式，其长期侵占供应商货款的行为，在一定程度上表明其一部分利润来源是脱离了零售业务的，是资金的时间价值创造的。4.从产品利润到营销利润利用企业的营销体系赚钱是一个非常容易实现的道路。具体的，这个道路中有三个常见的方法：1)渠道共享“渠道为王”是近年来常听到的口号。确实，强大的渠道网络就是企业资产负债表外一份举足轻重的资产。而将渠道向其他厂商甚至竞争对手开放，是实现营销利润的一个有力手段。比如若干年前，TCL向飞利浦开放其彩电渠道，波导向西门子开放手机渠道等。只是，大多数渠道合作并没有直接收取现金，而是一种战略合作，但渠道利润必然在其他利润中得到体现。2)知识共享众多企业都建立了自己的企业大学。除了提供内训外，也向外提供培训服务。除了传播企业文化和企业价值观间接取得传播利益外，还直接取得真金白银的培训收入。其中做得比较好的，本土企业有海尔大学，外企有惠普商学院。他们都是通过将营销在内的知识对外共享，从而创造了营销利润。3)对外服务简而言之就是提供外包服务。比如，一些企业将自己强大的营销部门整合成一个营销策划公司，在对内提供支持的同时，也将这种专业服务提供给第三方。5.从产品利润到辅助业务利润我们这里指的辅助业务是企业制造业务的直接支持业务，包括采购、物流、仓储等环节。这些环节创造利润，一方面是直接赚钱，比如很多大流通的企业建立自己专业的物流公司，或者将自己规模庞大的仓储配送中心向市场开放，另一方面是通过节省间接创收。前一种通过将成本中心改成利润中心实现从产品利润向采购利润、物流利润和仓储利润的转移，容易看到，后一种则相对比较隐蔽，因为很多时候我们习惯于将这部分平移的利润仍然归结于产品上。比如，在一个产品零售价格不断降低的市场，某个企业的价格优势来源于那里呢？制造环节的效率是一部分，但实际上更多的利润是由采购、物流和仓储这些环节创造的。如浙江嘉善的晋亿螺丝是全球最大的螺丝制造企业，其生产量占全世界四万种螺丝的一半。立足于大规模采购下物流和仓储效率的持续改善，晋亿螺丝实现了超级库存下的低成本控制。在制造业利润不断稀薄的今天，晋亿螺丝的一部分利润实际上已从制造转向了我们上面谈到的几种辅助业务上。

价值链上的纵横平移