知识资料职业法规(三)(新版)知识资料

朽木易折，金石可镂。千里之行，始于足下。第页/共页需要课件请或三、房地产规矩房地产规矩调节的对象面广、复杂。目前已颁布了一系列规矩，最主要的是1994年颁发、2023年年修改的《中华人民共和国城市房地产管理法》。此外还有大量的房地产行政规矩、地办规矩和各部门规则，如：《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇个人建造住所管理主意》、《城市房地产开辟经营管理条例》、《房地产开辟企业资质管理规定》等等。在此着重推荐《城市房地产管理法》《城市房地产管理法》共分七章。(一)总则总则中主要内容为定法目的，适用范围及城市房地产管理的原则。该规矩定在中华人民共和国城市计划区国有土地范围内取得房地产开辟用地的土地使用权，从事房地产开辟、房地产交易、实施房地产管理，都应遵守该法。(二)房地产开辟用地的规定房地产开辟用地的主要内容为土地使用权出让与土地使用权划拨的规定。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，必须符合土地利用总体计划、城市计划和年度建设用地计划。土地使用权出让最高年限由国务院规定。土地使用权出让金应该所有上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开辟。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。属于划拨范围的是：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；以及法律和行政规矩规定的其他用地。(三)房地产开辟的规定房地产开辟必须郑重执行城市计划，合理布局，综合开辟，配套建设。以出让方式取得土地使用权举行房地产开辟的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开辟期限开辟土地。超过出让合同约定的动工开辟日期满一年未动工开辟的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开辟的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开辟必须的前期工作造成动工开辟迟延的除外。设立房地产开辟企业，应该符合有关规定，并向工商行政管理部门申请记下。(四)房地产交易的规定房地产交易的主要内容为房地产交易普通规定、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和中介服务机构。1．普通规定普通规定中提出，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。国家采取房地产价格评估制度和房地产成交价格申报制度。2．房地产转让房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。法律规定不得转让的房地产以及以出让方式取得土地使用权的，转让房地产的条件。还指出了以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时的规定。关于商品房预售，规定应该符合的条件是：取得了土地使用权证；持有建设工程计划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开辟建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已决定施工进度和竣工交付日期；取得商品房预售许可证实。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。3．房地产抵押房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。法律规定了抵押权的范围、抵押的主意。4．房地产租赁房地产租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。法律规定了房屋租赁的主意。5．房地产中介服务机构房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。设立房地产中介机构，应该具备规定的条件，并向工商行政管理部门申请设立记下，领取营业执照后方可开业。四、城乡计划规矩城乡计划规矩是为了加强城乡计划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展而制订。城乡计划规矩是以《中华人民共和国城乡计划法》(全国人大常委会2023年年10月通过，2023年年1月1日起实施)为母法，以国务院各部门颁发的部门规则如建设部2023年年年发布的(城市计划编制主意)等所构成的一个规矩体系。原《中华人民共和国城市计划法》已废止。《城乡计划法》共有七章、七十条。(一)总则总则中指出城乡计划的范围包括城镇体系计划、城市计划、镇计划、乡计划和村庄计划。在计划区内举行建设活动也必须遵守本法。在制订和实施城乡计划时，应遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先计划后建设的原则，以及改善生态环境、促进资源综合利用、保护天然资源和历史文化遗产，防止公害等要求。总则中还规定了城乡计划的管理体制、单位和个人的权利和义务等方面。(二)城乡计划的制定该章主要内容是城乡计划的编制、审批的程序和组织领导关系；城镇体系计划、城市总体计划、镇总体计划、乡计划、村庄计划的主要内容；编制机关从业与计划师执业资历的规定；城乡计划的公告、论证、听证等事项的规定。(三)城乡计划的实施该章主要内容是实施城乡计划的基本原则和城乡计划管理的基本内容。规矩要求城乡计划应该按照当地经济社会发展水平，量力而行，要尊重群众意愿，有计划、分步骤地组织实施。应该优先安顿基础设施及公共服务设施的建设，妥善处理新区开辟和旧区改建的关系、合理开辟和利用城市地下空间等。在城市计划管理方面强调：1．在计划区内申请用地的管理以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位应该向城乡计划主管部门申请开辟选址意见书。在建设项目批准后，再申请建设用地计划许可证。取得建设用地计划许可证后，方可向土地管理部门申请用地。以出让方式提供国有土地使用权的，建设单位在签订国有土地使用权出让合同后，向城乡计划主管部门领取建设用地计划许可证。2．建设工程的计划管理在城镇计划区内举行建造物、构筑物、道路、管线及其他工程建设的，建设单位要向城乡计划主管部门申请建设工程计划许可证。在乡、村庄计划区内举行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，要向主管部门申请乡村建设计划许可证。此外还对暂时建设用地及工程竣工验收管理等作出规定。五、环境保护规矩环境保护规矩是调节因保护和改善生活环境和生态环境、防止环境污染以及其他公害而产生的各种法律关系的总称。是我国环境保护工作的法律根据。环境保护规矩以《环境保护法》、《海洋环境保护法》、《水污染防治法》、《大气污染防治法)、《水土保持法》等法律为主，并以条例和实施细则和管理主意等行政规矩和规则配合成为环境保护规矩体系。建设项目的环境保护，应按照国务院在1998年颁发的《建设项目环境保护管理条例》举行管理。它对于防止建设项目产生新的污染、破坏生态环境，促进可持续发展，推进全国环境保护工作目标的实现，具有十分重要的意义。该条例规定的主要管理内容有：(一)郑重执行环境影响评价制度在项目建议书批准后，建设单位应按照《建设项目环境影响分类管理名录》(1999年国家环境保护总局发布)决定建设项目环境评价类别，以委托或招标方式决定评价单位，开展环境影响评价工作，并编制环境影响报告书或环境影响报告表，报有审批权的环境保护行政主管部门审批。环保行政主管部门对建设项目环境影响评价审批负所有责任。对不符合国家当业政策和地区发展计划，能耗物耗大、污染物产生量大，国家明令淘汰的落后生产方式、工艺和产品或禁止投资的建设项目，坚定不予审批，从源头上防止新的环境污染和生态破坏。(二)强化环境保护设施的“三同时”管理在建设对环境有影响的一切建设项目时，必须依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。建设项目的初步设计，应该按照环境保护设计规范的要求，编制环境保护篇章，落实防治环境污染和生态破坏的措施以及环境保护设施投资概算；建设项目施工中，应采纳环保主管部门的日常监督检查；建设项目建成投产使用时，环境保护设施要经环保行政主管部门验收合格后才干正式投产使用。(三)对环境影响评价机构，实施环境影响评价资历审查制度环境影响评价机构必须持有《建设项目环境影响评价资历证书》，评价证书分甲级、乙级两个等级，评价机构必须按评价证书规定的等级和范围，从事环境影响评价工作。《建设项目环境保护管理条例》还列有违抗规定的法律责任。对违抗规定者可按照情况责令其停止建设、限期恢复原状及处以罚款等处分。例：1．《城市房地产管理主意》中，房地产交易不包括（A）A房产中介B房地产抵押C房屋租赁D房地产转让2．城市总体计划应该包括:（D）(A)城市的性质、发展目标、近期建设计划;(B)城市主要建设标准和定额指标、发展规模、城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署;(C)城市综合交通体系和河湖、绿地系统、各项专业计划;(D)以上(A)、(B)、(C)。3.城市详细计划应该包括(D)(A)计划地段各项建设的详细用地范围;(B)建造密度和高度等控制指标;(C)总平面布置、工程管线综合计划和竖向计划;(D)以上(A)、(B)、(C)4申领开工证时必须持有的证件中应包括:(B)(其中哪一项是不须要的?)(A)建设工程计划许可证(B)商品房预售许可