2007年西安市某住宅区项目二期工程可研报告

【××项目】二期工程可行性研究报告目录：PAGE目录：第5页/总5页目录第一章 总论 1一、 建设单位概况 1（一） 基本情况 1（二） 法人代表简历 1（三） 公司组织机构图 1二、 建设项目概况 2（一） 项目区位 2（二） 项目整体概况 2（三） 项目五证 3（四） 项目配套 3（五） 项目分期 3（六） 二期工程建设内容 3（七） 二期工程建设经营期 4三、 项目建设的必要性 4（一） 项目的实施符合西部大开发战略 4（二） Q新区建设的需要 4（三） 满足西安市房地产市场的需要 5（四） 形成新的居住组团的需要 5四、 项目可行性研究结论 5五、 可行性研究报告编制依据 6第二章 市场分析 7一、 宏观经济形势分析 7（一） 全国宏观经济形势 71、 从国民经济的角度来看 72、 从产业环境看 83、 从居民收入与消费变动上看 84、 从国家的宏观调控来看 85、 从国房景气指数看 9（二） 西安市经济形势 101、 西安市生产总值 102、 城镇固定资产投资总额 113、 西安市人均收入 114、 居民消费价格指数 12二、 西安市房地产供求分析 12（一） 市场供给 131、 房地产开发投资 132、 房地产竣工与施工面积 14（二） 市场需求 151、 GDP与人均可支配收入 152、 销售面积 163、 销售额 174、 销售价格指数 185、 均价 18（三） 西安房地产市场特点 191、 房地产市场价格持续上涨仍是大势所趋 202、 注重品牌和环境建设的规模经营将成为商品房开发的主流 203、 住宅产品面临更新换代 204、 “独立主题”概念，差别化竞争营销 205、 住宅郊区化，且消费者具有明显的购房区域和类型偏好 216、 呈现旅游房地产开发新市场。 21三、 Q新区地产分析 221、 Q新区地产特点 222、 Q现售楼盘房产类型及面积分布 223、 Q楼盘销售价格分析 234、 Q新区典型楼盘供给分析 23四、 项目自身因素分析（SWOT分析） 26（一） 项目优势分析 261、 区位优势 262、 设计优势 263、 质量优势 274、 价格优势 275、 环境优势 286、 配套设施优势 297、 营销策略优势 308、 物业管理优势 30（二） 项目劣势分析 311、 项目周围城市基础设施建设有待完善 312、 交通状况有待改善 313、 融资条件限制比较严格 31（三） 项目机会分析 31（四） 项目威胁分析 32五、 项目市场分析结论及项目市场定位 32（一） 项目市场分析结论 32（二） 项目形象定位 33（三） 项目功能定位 33（四） 项目目标客户群定位 33（五） 目标客户群购房面积需求 34（六） 项目价格定位 341、 影响价格的主要因素 342、 定价的原则 35错误！超级链接引用无效。第三章 项目的建设条件 37错误！超级链接引用无效。二、 项目建设的用地条件 37错误！超级链接引用无效。四、 项目建设的市政配套条件 38错误！超级链接引用无效。第四章 项目的规划设计 40错误！超级链接引用无效。（一） 建筑设计单位 40错误！超级链接引用无效。二、 规划设计方案 41错误！超级链接引用无效。（二） 绿化景观设计 41错误！超级链接引用无效。（四） 保安设施 42错误！超级链接引用无效。（六） 建筑设计 43错误！超级链接引用无效。2、 会所设计 44错误！超级链接引用无效。（八） 智能化设计 44错误！超级链接引用无效。一、 进度安排依据 46错误！超级链接引用无效。（一） 尽量缩短建设工期 46错误！超级链接引用无效。（三） 住宅和配套同步 46错误！超级链接引用无效。（五） 项目实施的进度安排 47错误！超级链接引用无效。一、 营销策划思想与项目卖点 48错误！超级链接引用无效。（二） 营造质高价优的特色楼盘 48错误！超级链接引用无效。（四） 各种设施齐全，方便住户的各种日常生活需要 49错误！超级链接引用无效。（六） 高科技智能信息化的硬件配置 50错误！超级链接引用无效。（八） 名校近在咫尺，过街即到 50错误！超级链接引用无效。二、 营销策略 50错误！超级链接引用无效。（二） 认购期营销策略 51错误！超级链接引用无效。2、 认购活动细则 51错误！超级链接引用无效。（四） 宣传推广计划 54错误！超级链接引用无效。2、 场地布置 56错误！超级链接引用无效。4、 销售人员的促销 57错误！超级链接引用无效。第七章 投资估算及资金筹措 59错误！超级链接引用无效。二、 项目建设的投资估算 59错误！超级链接引用无效。（二） 前期工程费 59错误！超级链接引用无效。（四） 房屋开发费 60错误！超级链接引用无效。（六） 管理费用 62错误！超级链接引用无效。（八） 建设期投资利息 62错误！超级链接引用无效。（十） 不可预见费 62错误！超级链接引用无效。三、 资金筹措 63错误！超级链接引用无效。一、 财务评价的原则 64错误！超级链接引用无效。（一） 基准收益率的确定： 64错误！超级链接引用无效。（三） 销售税金及附加的确定 65错误！超级链接引用无效。三、 财务盈利能力分析 65错误！超级链接引用无效。（二） 现金流量表（自有资金） 65错误！超级链接引用无效。五、 评价结论 66错误！超级链接引用无效。一、 盈亏平衡分析 67错误！超级链接引用无效。（一） 销售收入变化对内部收益率的敏感性分析 68错误！超级链接引用无效。第十章 项目综合评价结论及建议 70错误！超级链接引用无效。（一） 宏观结论 70错误！超级链接引用无效。二、 相关建议 71【××项目】二期工程可行性研究报告正文：正文：第71页/总74页总论建设单位概况基本情况A公司成立于2003年6月19日，是一个产权明晰、符合市场经济发展和现代化管理的规范的有限责任公司，经西安市工商行政管理局审核批准并办理注册登记，注册资本2000万元人民币，主营房地产开发及销售、房产中介服务、房屋出租、物业管理、房地产项目投资咨询服务，房地产开发资质等级为三级。公司现有员工103人，其中大专文化程度以上的员工占到85%以上，建筑、结构、景观工程师18人，财务、房地产及有关经济类专业的具有中级职称的管理人员有23人，并配有专业的营销策划团队。公司董事会由3人组成，均有多年房地产开发从业经验。公司以“……”为经营方针。法人代表简历企业法人代表Z，男，汉族，1948年12月出生，共产党员，1965年7月参加工作，1967年至1998年在B区D街办事处工作，历任东关住宅统一建设处代理经理、经理、C公司经理、D街办事处经济科副科长、科长。1997年底当选为B区人大代表，同年当选为B区政协常委及祖国统一“宗教委员会”副主任。1998年9月在B区城市建设综合开发管理办公室副主任，并当选为B区工商联副主席。1999年12月任B区城市建设开发总公司经理。2000年至2002年任B区政协委员常委。2002年底任B区人大常委会常委，2002年3月至今当选为西安市人大代表，现任A公司董事长兼党支部书记。公司组织机构图公司组织机构图如下所示：略建设项目概况项目区位【××项目】项目地处Q新区中心地带，南临Y五路，北临Y四路，东临芙蓉西路，交通便利，地理位置优越。Q新区位于西安市东南，以闻名中外的T和Q皇家园林遗址为中心，规划面积47平方公里，是西安市城市中心区的重要组成部分，也是未来五年西安城市建设的重点区域。区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地。它的实施使西安城市中心区与近郊结合以提高区域的城市化水平，并发挥区域产业积聚效应和辐射作用，拓展了城市中心区的发展空间，带动Q新区的经济发展，可以实现政府与开发商优势互补、互利互惠、共同发展的目标。Q新区项目已被确定为西安市未来几年内的重点开发建设项目。【××项目】项目地块正东向为Q南湖，是总投资42亿元的Q南湖综合开发项目的核心地带，对改善地块自然环境，提升地块文化品味和地块价值有极大作用，是项目的区域亮点。Q南湖综合开发项目是以Q南湖为核心，集旅游、休闲、居住、办公、商贸等为一体的大型文化旅游开发项目，主要建设内容包括：建设Q南湖1000亩水面，建设环湖660亩文化公园，实施4个村庄的整村搬迁，建设道路等城市基础设施，建设3160亩居住社区等。【××项目】项目区位如下图所示：略项目整体概况【××项目】项目总占地93252㎡，折合139.878亩，总规划建筑面积268100㎡，建筑密度19.9%，容积率2.4，绿地率40.1%。整个项目由14栋板式小高层、3栋高层、7栋单体景观小高层和1栋会所构成。由于小区自然落差的原因使小区的排列错落有制，整个小区以绿色与水景为主题，其间点缀小桥、假山、亭、台、楼阁、荷花、垂柳、绿竹、棕榈等等，充分构筑住宅小区内充满诗情画意的意境，为现代成功人士营造一个高雅，宁静的生活氛围。项目五证【××项目】项目已分别于2004年8月25日取得××号《建设用地规划许可证》，2005年1月20日以出让方式取得市Q国用××号《国有土地使用权证》（土地使用权终止日期2074年8月30日），2006年3月24日取得××号《建设工程规划许可证》，2006年6月9日取得××号《建筑工程施工许可证》。项目配套学校：西工大附中是西安市是重点中学之一，教学质量优良，本项目周边2公里范围内，拥有大量教学质量优良的小学、中学，其中包括翠华路小学，八十五中，雁塔路小学，陕师大附中，西影路小学，四十五中，同仁中学，瑞云中学等；商场：小寨商业中心、家乐超市长安南路店、麦德龙超市、好又多量贩超市、军人服务社；金融：中、农、工、建各大商业银行齐全；医院：同济医院、医学院附属医院、二六二医院、解放军三十五医院；交通：224路、504路、407路、320路、715路；内部：会所、商业中心等；供水：城市管网；供电：双回路；供气：天然气管道入户；供暖：集中供暖，分户计量，地板辐射式采暖；通讯：每户预留两条外线电话接口，有线电视、宽带网接入；电梯：进口名牌电梯；地下停车位：449位。项目分期【××项目】项目共分两期开发建设，其中一期工程已于2006年4月动工建设，二期工程于2006年7月份开始动工建设。项目分期如下图所示：略二期工程建设内容【××项目】项目二期工程占地39017㎡，折合58.5255亩，规划建筑面积106459.08㎡，由4栋12F和2栋11F板式小高层、5栋12F单体景观小高层组成，可建住宅642套，提供车位449个。详细情况如下图所示：略二期工程建设经营期二期工程建设经营期（从投资建设到实现全部销售收入）：2006年3季度～2009年2季度，共3年，其中投资建设期：2006年3季度～2008.1季度，约1.75年。项目建设的必要性项目的实施符合西部大开发战略国家西部大开发战略的最终目的是通过给予西部各城市政策倾斜，鼓励各城市充分利用自身优势资源进行规划建设。本项目的建设是实施陕西省“一线两带”经济发展战略的客观体现，是完成西安市委、市政府提出的“建设西部经济强市”和“中国西安，西部最佳”、计划的重要组成部分。按照西安市新规划，拟建设东南城区新板块，本项目正位于该板块中，属于实施新规划、建设新城区的项目，本项目的建设符合西安市城市发展的整体规划，符合Q新区的发展规划。Q新区建设的需要Q，是我国历史上著名的风景园林胜地，历经秦、汉、隋、唐四个朝代，唐朝开元年间重新修葺，形成了以Q池为中心、南有紫云楼和芙蓉园，西有杏园和大慈恩寺，北有乐游园和青龙寺的风景旅游区。Q芙蓉园的“Q流饮”作为著名的关中八景之一，被永载史册。Q新区是西安市“城市南扩、产业北进、旅游带动、两翼发展”总体战略的重要实施内容。西安总体规划遵循保护古城，建设新城的思路，采用组团式发展的模式。城市发展战略思路是近期向南、远期向西发展。即近期在西安市南郊建设行政中心新城区，将行政机关从旧城迁出，同时将旧城内人口向外疏散，实现重心南移。在东南方向主要是结合交大科技园、Q新区和杜陵保护区，发展高科技园和旅游度假区。因此Q新区位于西安发展的主导方向，是西安城市发展的重要一轴。随着Q新区的迅速开发、基础设施建设的加快，对区内房地产项目的开发也提出了更高的要求。Q假日新嘉园、Q六号、世纪花园大酒店、秦浦花园、翠竹园小区、悦成花园、Q蘭亭和本项目等十余个项目，有的已开工建设并已投向市场。本项目的建设对于Q新区成为一个集吃、住、行、游等为一体的新城区意义重大。另外，本项目所在地目前为城乡结合点，根据有关统计资料，在类似地区进行的房地产开发对当地经济的辐射倍数一般为8。因此，本项目的开发符合西安市的城市发展规划，具有明显的经济意义和战略意义，对该区域的经济发展必将起到很大的带动作用。满足西安市房地产市场的需要随着住房市场化的推进，根据不同经济收入家庭享受不同住房的政策。最低收入家庭的住房由政府或单位提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用房、其他高收入家庭购买市场价的商品房。近几年来，西安市政府连续加大住宅建设投资计划。这些项目的实施建设对缓解西安市目前住宅状况起到很大的促进作用，但是还不能满足各层次人们的需求，尤其是中高层收入人群的住房需求。【××项目】项目的投资建设，正是为了满足这部分中高收入家庭的置业需求。形成新的居住组团的需要在本项目开发建设的用地周围已经建成了许多中、高档住宅小区，如……等，随着本项目以及新区其他房地产项目的投资兴建，将在这一区域形成新的居住组团。【××项目】项目的开发规划主旨是建设高尚住宅的“绿色、滨水营地”，绿化率为40%以上，小区内的开发布局将完全按照绿色生态居住的标准，符合建设绿色都市的要求。项目可行性研究结论结合项目情况，本次可行性研究分别对将来的销售情况制定方案，并对其进行财务评价，财务评价结果如下：通过对项目的技术经济分析论证，我们得出如下结论：（1）项目收益较好，有建设的必要性；（2）项目建设条件具备，满足项目建设的要求；（3）设计方案技术经济指标合理；（4）财务可行性研究结论可行；（5）项目风险在合理的限度内。可行性研究报告编制依据1、项目规划设计方案；2、Q新区经济和社会发展规划；3、《陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）》；4、《西安市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则；5、《西安市建设项目城建费用统一收费一览表》；6、《陕西省工程建设其它费用定额》；7、相关的设计、勘察、施工合同；8、项目前期累计实际投入；9、其他有关资料

市场分析宏观经济形势分析全国宏观经济形势房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防止供求关系过大波动。2006年我国房地产业根据国家“十一五”规划的战略目标，进入稳步前进、持续发展和总体平衡的新阶段。从国民经济的角度来看据统计数据显示，2001～2005年，我国国内生产总值增长率分别为8.3%、9.1%、10.0%、10.1%、9.9%，5年间平均增长率达到9.48%。2006年1至3季度，经初步核算国内生产总值为141477亿元，同比增长10.7%。在国际经济总体增速有所放缓和国内继续加强对某些偏热行业调控的情况下，我国经济继续在快速增长的区间运行，表明当前经济仍继续处于上升通道，经济增长的内在动力仍然较强。资料来源：国家统计局资料来源：国家统计局从产业环境看房地产业关联度高、带动力强，是国民经济的支柱产业，根据国家统计局公布的数据显示，2006年1～11月各行业城镇投资累计完成79312.1亿元，同比增长26.6%，其中房地产业完成投资18212.99亿元，同比增长28.1%，值得注意的是，房地产业投资占全行业投资总额的比重已达到23%。从居民收入与消费变动上看随着我国经济实力的稳步提高，人均国民总收入也逐年稳步增加。我国人均国民总收入继2003年首次突破1000美元后，2004年达到1500美元，2005年又进一步提升到1740美元。这一时期，我国居民消费结构向着发展型、享受型升级，汽车、电脑、高档电器加速进入家庭，住房条件不断改善。消费结构的升级推动产业结构的升级，进而为我国经济的进一步增长提供新的动力。从国家的宏观调控来看近年来房地产调控政策频频出台，使国内各地的房地产市场均或多或少受到一定的冲击，尤其在2006年二季度以来，国家针对房地产市场进行了一轮新的调控，颁布了一系列严厉的调控措施，主要包括：5月17日的“国六条”、5月29日的九部委“十五条”、7月14日建设部的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、7月19日《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、7月26日国税总局发布的《征收个人二手房转让所得税通知》、8月19日人民银行对存贷款的加息举措以及9月6日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等等。对于宏观调控，虽然短期内会对行业造成一定影响，但从根本上来说是为了使行业和国民经济更加健康地发展，为创建“和谐社会”所必须的，而不是要危及房地产行业的发展。从国房景气指数看进入2006年以来，“国房景气指数”上升较快，2006年2～11月平均数值达到102.62，整体处于景气上升区间，至2006年11月份，“国房景气指数”为103.92，比10月份上升0.52点，比去年同月上升3.23点，创下2年新高。资料来源：国家统计局总之，伴随着经济基本面持续向好、国民经济整体保持平稳快速增长，居民收入不断提高和城市化进程的加快，城镇居民的住房需求不断增加，和在以稳定房价、保证中低价位住房的供给、保护自住需求、抑制投机炒房行为、调整和引导房地产市场供求为目的的各种宏观调控措施作用下，房地产市场仍然会维持供不应求的基本格局和保持基本平稳的发展态势。从需求层面看，宽松的货币政策环境与流动性过剩，刺激了房地产市场需求的增长，此外，全球经济失衡和全球流动性过剩与对人民币升值的预期相结合，导致大量的境外资金从各种渠道流入我国。同时，房地产领域不断出台的宏观调控措施，重点是稳定房价、保证中低价位住房的供给、保护自住需求、抑制投机炒房行为等，将会有效地稳定消费者的购房预期，使其购房行为日趋理性。从供给层面看，房地产市场供给仍会保持平稳增长。国家宏观政策导向将会继续抑制固定资产投资过快增长，采用土地管理、项目控制等手段抑制地方政府的投资冲动，但是政策调整的重点并不在于房地产投资，而是集中在钢铁、电解铝、水泥等过热行业上，当前陆续出台的各项调控措施都表明政府要增大对普通住房和廉租房的供给。房地产市场供给增加，可以缓解房价上涨的压力。近年来，国家在规范房地产市场方面做了很大的努力，尤其是进入2004年之后，政府“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，将房地产开发的两大命脉——土地和资金均纳入宏观调控范围，房地产相关税制的改革等。把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务来做，这一系列政策对楼市的健康运行无疑起到了良好的规范作用，市场竞争加剧，优胜劣汰加速，资金实力雄厚、实战经验丰富的实力型公司将凸显竞争优势，行业集中度进一步提升。另外，中产阶层的形成对我国的房地产市场发展有着极其重要和深远的影响。一方面中产阶层是购买商品房的主力军，随着经济的发展，步入中产阶层的人将越来越多，这些人中相当一部分原先的居住条件并不十分理想，收入的不断增长使他们对居住品质的要求也愈加提升，即使已经进行过一次置业的家庭也开始对住宅的位置、环境、档次等方面有了更新更好的要求，因而不少中产阶层家庭会进行二次甚至多次置业。从而大大增加住宅市场的需求，而他们所选的住宅将是中高档或高档住宅，对提高我国住宅市场的整体品质也会起到积极的促进作用。另一方面，由于中产阶层手中有较为充裕的资金，他们会积极地寻找较好的投资渠道，而购买一处或多处升值潜力大的商品房作为投资是一个很好的选择，因此中产阶层中房地产的投资者将会越来越多，这在很大程度上增加了住宅市场的有效需求。西安市经济形势西安市生产总值从国民经济角度来看，2005年全市生产总值1270.14亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。其中，第一产业增加值64.08亿元，增长7.5%；第二产业增加值539.61亿元，增长14.4%；第三产业增加值666.45亿元，增长12.7%。“十五”期间，全市生产总值年均增长13.3%。按常住人口计算，2005年全市人均生产总值15925元，是2000年的1.83倍。城镇固定资产投资总额固定资产投资快速增长，投资结构进一步改善。在西部大开发和国家加强宏观调控的大背景下，西安市固定资产投资继续保持较大幅度增长，但增长速度上有所放缓，国家宏观调控政策效应明显。2005全年完成全社会固定资产投资835.10亿元，比上年增长29.1%；其中城镇固定资产投资776.33亿元，增长26.8%。“四区一基地”共完成投资212.97亿元，较上年增长38.2%，占全市城镇投资总量的27.4%。其中高新技术产业开发区完成投资106.25亿元，增长20.7%；经济技术开发区完成投资63.30亿元，增长40.4%；Q新区完成投资33.19亿元，增长69.3%；浐灞生态区完成投资7.11元；阎良航空产业基地建设完成投资3.12亿元，增长126.1%。全年新增固定资产409.72亿元，固定资产交付使用率52.8%。各类房屋竣工面积1131.41万平方米，竣工率28.1%。共有957个城镇建设项目建成投产，项目建成投产率54.2%。“十五”期间累计完成全社会固定资产投资2579.30亿元，是“九五”时期的3.2倍，年均增长29.2%，比“九五”时期高出11.5个百分点。至2006年11月，全社会固定资产投资总额达到951.06亿元，累计比上年同期增长33.6%。西安市人均收入2005年全市在岗职工年平均工资17654元，比2000年增加8475元；城市居民人均可支配收入9628元，比上年增长12.7%，比2000年增加3264元，“十五”期间年均增长8.6%。年末城乡居民储蓄存款余额1716.76亿元，比年初增长19.8%。至2006年11月，城市居民人均可支配收入已达到10074元，累计比上年同期增长13.2%。居民消费价格指数2005年西安市居民消费价格指数为100.3，较2004年下降1.96%，2006年11月西安市居民消费价格指数101.5，则较同期上涨1.2%。西安市房地产供求分析2006年以来，国家针对房地产市场进行了一轮新的调控，颁布了一系列严厉的调控措施，对西安来说，国家的新一轮宏观调控政策正当其时。西安房地产市场自启动以来，总体上虽然发展势头良好，但也不可避免地存在着一些问题和矛盾，如供求结构不平衡、市场秩序混乱等。这些问题的存在，不同程度地影响了房地产市场的健康持续发展，也影响了中央提出的“和谐社会”的建立，相信在国家的新一轮政策调控下，西安房地产市场会更好地发展。市场供给房地产开发投资西安市房地产开发投资势头从1999年到2005年西安市房地产投资保持快速的发展状态。尤其从2003年开始，投资增长率从2002年17%的投资增长率猛增到57%的强劲投资势头，可见对于房地产的投资已经成为很多开发商选择的投资目标。2004年和2005年房地产投资相对比较理性，投资增长率保持在30%~40%之间。说明西安市房地产投资在政府的引导和房地产开发商的理性投资下向成熟的方向发展。历年西安市房地产投资及商品房建设投资额如下图所示：对于西安市房地产投资中根据物业类型不同所投资的房地产额的情况如下图所示，可以比较清楚地反映。从1999年到目前为止西安市房地产投资中占投资比例最大的始终是住宅类物业。从图中可以看出在房地产投资中住宅投资占房地产投资比例保持在60%以上，商业营业用房投资占房地产投资的比例尽管仅在10%左右，但是仍然呈现增长态势。办公楼的投资保持稳定比例，每年的投资比例基本上保持在10%以下。分物业房地产投资情况如下图所示：（单位：万元）不同物业占房地产投资比例如下图所示：房地产竣工与施工面积房屋竣工面积和施工面积可以进一步反映西安市房地产市场房屋的供应情况，并且这一指标与国家宏观政策和金融政策有密切关系。从下图表可以看出西安市历年的房屋竣工面积都比较稳定，增长比较缓慢，但是施工面积却在逐年增长。这一方面反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了西安市房地产市场存在一定的问题，即尽管施工面积在逐年增长但是竣工面积却迟迟没有显著增长，这与房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置等原因有关。西安市房地产竣工面积与施工面积对比图如下所示：市场需求GDP与人均可支配收入从下表可以看出近年来西安市国内生产总值呈现快速增长的趋势，西安市经济发展迅速。另外还可以看出自2000年之后，西安市人均可支配收入也在快速稳步增长，人民生活水平在逐年提高。伴随着西安市人口的增长、家庭收入的增加以及人们消费结构、家庭结构的变化，面对西安市经济发展的大好形势，房地产需求也在不断地增长。大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。随后的城镇化进程加快和西安经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将房地产市场推向纵深发展。因此自1999年来，西安的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长。而且这两趋势依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市场的持续发展奠定坚实的基础。历年西安市GDP与人均可支配收入如下表所示：西安市人均可支配收入变化图：销售面积下属图表反映了西安市商品房的销售情况。从图中可以看出西安市在1999年销售面积达到2969705平方米之后，在2000年到2003年销售面积比较较低但相对比较稳定，到2004年销售面积突增，之后稳步上升。说明西安市房地产市场逐渐活跃，居民对房地产的需求在逐渐增加。此外，西安市房地产业住宅业销售比例占有绝对的优势，且呈现波浪式发展趋势。随着人们消费水平的提高，对于住宅的户型和用途越来越细化，因此，开发商在投资房地产之前应做好前期市场需求分析，研究消费者的需求潜力和对于不同户型等的偏好，这样才能保证在竞争中取胜，也避免造成过大的空置率。商品房销售面积及分物业状况如下表所示：各物业销售面积对比图如下所示：据西安市统计局投资处统计资料分析，2005年，西安市房地产开发销售总体平稳运行，全年房屋销售面积达到497.34万平方米，较2004年增长62.8‰，与2004年同口径（含预售房屋）相比，增长3.2‰。与此同时，写字楼和商业营业用房新开工面积为22.23万平方米和17万平方米，分别下降了27.5‰和72.3‰，反映出了西安市写字楼和商业营业用房的总需求在明显减弱，此类项目开发的风险也在增大。统计结果显示，在商品房住宅销售中，现房销售所占比重为39.7%，期房销售所占比重为60.3%，这一方面反映了消费者对未来销售市场看涨的心理，另一方面也反映了期房仍是西安楼市供应主流的客观事实；而从销售结构来看，现房住宅的销售比重占到现房总销售量的95.9%。期房住宅的销售也比重达到期房销售总量的95.7%，显而易见，消费者对期房销售市场的看好也就是对未来住宅市场走势的看好。销售额西安市作为西部地区区域经济中心，在房地产行业自然成为该区域的领军城市，因此也成了开发商们在西北区域投资的首选之地。从上图可以看出西安市商品房销售额呈现良好的发展趋势。尤其从2004年伴随着销售面积的大幅度增大，销售额也有相应回报。其中住宅产业仍然是销售额的主要来源。在产品方面，随着绿地、和黄、中海外、珠江投资、富力等巨头陆续进入西安市场，上海大华、福建融侨、上海复地、深圳金地、首创置业、顺驰中国等国内知名公司也把目光瞄准了西安市场。大量一线城市房地产商的进入，使得西安的房地产市场开始了群雄逐鹿的战国时代。这使得西安的产品类型和总体开发水平提高，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。另外，大量开发商的进入，会使得西安的建设用地需要紧张，土地的稀缺将部分导致房价的走高。西安市商品房销售额如下图所示：销售价格指数“十五”期间房屋销售价格稳中有升，价格指数平均为102.7，2001-2005年分别为101.9、101.1、101.4、104.9和104.4。其中2004年价格指数最高，2000年最低。尽管西安市房地产和商品房价格指数相对比较稳定，但是就2004年四季度西安市房屋销售价格指数来看仅为104.9，低于全国35个大中城市平均水平5.9个百分点，位于第23位。可见西安市价格指数有待提高。西安市房地产及商品房销售价格指数对比图如下所示：均价2006年11月各城区物业均价图以西安市2006年11月份各城区分物业均价数据看西安市房地产价格情况。从该月各城区分物业均价图中看出：普通住宅类物业均价城内区最高，西高新位居第二，其次是城南区，城西比城东略胜一筹，城北和长安区最低；商服用房均价城内区依然是当之无愧的老大，城南不改其第二的位置，西高新为第三，城西区排行第四，其次是城东，城北和长安区为末位；写字楼仍以城内为最，其次是差别不大的高新和城南，再次是城西和城东，城北和长安区依然是最末；别墅类物业以城南最高，城西最末。从2006年11月的统计数据对比显示，西安市目前城内在住宅、商服用房和写字楼上均居于首位，城内土地紧缺状况日益严重。其次是西高新住宅、写字楼均价也相对较高，成为房地产开发商投资重点区域。整体来看西安市房价与其他同类城市相比，房价比较稳定且价格相对较低，而西安市快速发展的经济和人们日益增长的收入水平必然带动房价的上涨，因此，西安房地产市场也吸引了大量开发房地产的投资。西安房地产市场特点2006年西安市房地产市场继续保持着稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。未来西安的房地产市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的一些特征将逐渐涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速度。而且，西安市房地产的发展逐渐体现出以下几个特点下与趋势：房地产市场价格持续上涨仍是大势所趋伴随着宏观经济的持续向好，今后很长一段时间西安房地产市场价格持续上涨仍是大势所趋。这可用供求平衡理论来解释，从基本住房需求和投资需求来看，购房需求目前已经开始释放并仍有巨大潜力。尽管西安市人均可支配收入逐年增长，西安市民的人均居住面积仍很低，购房潜力巨大。然而住房用地本身数量是有限的，从土地市场供给价格来看，自2001年以来，西安市土地市场转让价随着时间的推移呈现出持续上升的趋势，年平均上涨达11.8%，上涨势头迅猛，尤其是西安某些地段的土地市场呈供不应求的现状，Q土地价值更是快速升值，这反映出住房用地的供给能力的有限，也就是说房屋的供给能力的有限，但需求随着经济水平提高和人口的增加保持旺盛，这种供需矛盾必然反映在价格的持续增长上。注重品牌和环境建设的规模经营将成为商品房开发的主流市场经营将进一步规范，注重品牌和环境建设的规模经营将成为商品房开发的主流。房地产开发已进入大盘时代，项目的开发走向规模化、精品化、高档化、营销务实化。住宅产品面临更新换代低端走向经济适用房，高端走向郊区别墅房。中低档住宅建设将满足广大工薪阶层购买需要。高档别墅房建设，将满足高收入阶层二次置业和追求生活品质享受的需求。“独立主题”概念，差别化竞争营销随着房地产市场近年来结束了“集团消费时代”，正渐次进入突出个性化特征的“散户消费时代”，基本已形成买方市场。市场中有效供给与有效需求不对位的问题更为突出，因而产品创新和市场创新成为差异化竞争的关键。住宅郊区化，且消费者具有明显的购房区域和类型偏好开发地段由原来中心城区段，走向城外郊区段，进而又走向临山平原郊野段，即趋向住宅的郊区化。随着城中心土地资源的紧缺，成本升高和人们居住观念的改变，郊区的土地为房地产大盘动作提供了低成本的土地资源，并且可以换取良好的环境和配套设施。住宅郊区化势在必行，房地产开发进入“郊野战”。根据相关调研资料显示，有意向在高新区和南郊附近购买住宅的被调查者占到65.58%，偏好购买小高层住宅的占45.73%，偏好购买高层住宅的占29.71%，偏好购买其他类型住宅（主要是多层）的占24.56%，如下图所示：呈现旅游房地产开发新市场。西安旅游房地产潜力巨大，突出反映在国家政策和各级政府相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，这为房地产开发提供了一个广阔发展的平台，是房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。已形成的旅游强省、强市和强大的消费团体为房地产开发提供了巨大的发展空间。2003年以来，西安市房地产市场继续保持着稳定、快速、健康的发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格稳中有升，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交易活跃，空置率下降。随着商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和改进、居民收入的稳步增长，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现出来，人们对西部大开发的信心日益增强。与此同时，城市规模不断延伸，轨道交通建设迅速发展，郊区的大规模城市化建设，以及城镇配套设施的完善，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策逐步到位，可以预计今后几年西安房地产市场将继续保持快速健康的发展势头。Q新区地产分析Q新区地产特点Q新区原名西安Q旅游度假区，是陕西省人民政府于1993年批准设立的省级旅游度假区，Q新区重点发展：旅游景区、游乐设施建设、旅游交通、旅游产品开发、餐饮、购物、文化体育、康复保健、房地产开发，Q新区远期发展好，近期配套设施完善，Q作为西安市现今地产开发的热点区域，将发展成为集高档景观建筑群、高档行政办公建筑、高尚住宅于一体的新城市中心。Q目前在售楼盘均以板式小高层为主，这既满足了Q新区在规划上提出的高标准要求，也是为了营造出高品质的项目形象。从价格上看，Q的区域楼盘价格已经突破了4000元大关，高新区在3700元左右徘徊。从实际的销售情况以及对比西安市总体房屋价格来看，Q新区和高新区的房价已经成为高端，从区域上分析，高新区和Q区作为西安市房价最高两个区域。高新区是通过区域多年的发展积累了无形价值；而Q区域则通过政策引导、大力度的宣传以及先进的规划理念，在短时间内聚集了极高的人气，这是由于区域的发展机制所决定。Q新区的项目总价区间普遍比高新区的总价区间大，这说明Q新区项目对客户来源比高新区的更加广泛，同时，客户需求也更加多样化。这说明【××项目】应注重面积户型的多样化，可以采取“一种主力户型，多种面积”等方式，为目标群体提供不同的选择。Q新区的楼盘销售率与西安市的楼盘销售率相比，处在中上游水平。这说明Q新区的地产火爆是由Q整体的大环境带动的，正是Q的大环境带动了整体的销售。目前，Q新区楼盘供应量已明显不足，客户需求量明显骤增，【××项目】项目的此时的强势推出占尽了天时、地利、人和，这对【××项目】项目在推广定位上起了决定性作用，突出Q大环境，但实际是在产品上做足功夫，赢得区域市场内部竞争的胜利。Q现售楼盘房产类型及面积分布经过调研，近期Q市场楼盘户型面积供给情况如下表所示：略可以得出如下结论：1、Q楼盘的户型设计在西安市的楼盘中属于中、高等水平，设计基本合理，户型方正实用。2、多采用同一种主力户型不同面积的做法，降低了购买门槛，增大了客户的选择余地。3、户型的设计上，面积普遍偏大，注重房间舒适度，这一点和高新区域的楼盘有明显的区别。4、户型配比上，大户型楼盘占很大一部分比例，主要集中在100～180㎡，此区间中，Q楼盘120㎡至150㎡的三室两厅更是主力户型和主力面积，高新区域主力户型则是在100㎡至130㎡。5、Q楼盘的户型面积跨度大，说明来Q的购房者需求多样化。Q楼盘销售价格分析Q及高新区典型楼盘的价格情况：略从上表格内容可看出，Q开发的物业类型基本都为小高层和高层，其间有少量多层，主力为小高层，这说明小高层产品在现有的西安市地产市场已经是一种成熟的产品，被消费者所接受，同时也为地产开发商采用。从价格上看，Q的区域楼盘价格已经突破了4000元大关，高新区也在3700元左右徘徊。Q新区典型楼盘供给分析（1）××项目××项目位于Y四路口，总占地206亩，总建筑面积22万平米，容积率为1.9，绿化率为44%，共建有别墅、花园洋房、小高层和高层；面积区间130～150平米的三室，160～170的四室（居多占50%以上）和200以上的跃层；该项目于2006年5月28日开盘，目前已经销售300余套，小高层均价4500～4800元/平米，花园洋房均价5300元/平米。（2）××项目××项目总占地180亩，总建筑面积30万平米，容积率为2.4，绿化率为48%，共建有11栋楼，总户数约为1500户；面积区间110～340平米，其中150平米以下占约20%，180～250平米占约70%，150～180平米和250～340平米共约占10%；该项目目前处于前期推广阶段，已于2006年3月22日开始内部认购至今，一直没开盘，均价4200～4300元/平米，最高价格5000元/平米，目前已经签合同的60余套。（3）××项目××项目6300套（建筑面积113万平米），起价从3760/平米变为3838元/平米，9#已经封顶，其他的小高层已经盖到了一半。目前销售状况良好，大约销售200套左右。（4）××项目××项目位于Q新区Y一路，总占地面积为76亩，总建筑面积为14.9万平米，总户数约为1180户，容积率为2.81，绿化率为42%，共建有13栋楼；销售价格起价为4200元/平米，均价在4300～4900元/平米，最高价在5100元/平米，房屋每层差价在30～120元/平米；面积区间在35.48～298.3平，其中150～180平米约占到60%，98.76平米的约占到21%，其余的小面积和200平米以上的跃层占到19%；该项目智能化配套有闭路电视监控、可视对讲机、紧急按钮、光纤入户、远程抄送系统；小区配有500～600平米的游泳池、幼儿园、迷你高尔夫、网球场；环境景观：雕塑、小品、瀑布、喷水池、绿植、中央绿地、组团绿地；销售情况：据销售人员称自2004年6月认购到目前已达到96%以上，其中150～180平米销售最好，因为购买客户多是城市中产阶层购买主要是考虑小区内的环境和房屋户型，房屋总价在60～80万元的即为购买意向；其中小面积因为定位失败剩余约40多套。（5）××项目××项目位于Q新区Y五路水厂东侧，总占地面积为147亩，总建筑面积为17万平米，总户数约为1120户，容积率为1.75，绿化率为45%，共建有22栋楼（7栋花园洋房，12栋小高层，3栋联体别墅）；销售价格：起价为3200元/平米，均价在3680元/平米，最高价在4300元/平米，房屋每层差价在30～50元/平米；面积区间：其中90～110平米约占到20%，130～150平米的约占到50%，160～180平米占到20%，另外140～170平米和214～240平米以及240～270平米总共约占10%；智能化配套：闭路电视监控、可视对讲机、IC卡锁、密码锁、紧急按钮、光纤入户；小区配套：6000平米的会所、625平米的游泳池、美发美容厅、咖啡厅、健身房、超市、老人活动中心、医务室幼儿园、洗衣房；环境景观：雕塑、小品、瀑布、喷水池、绿植、中央绿地、组团绿地、活动水景；销售情况：据销售人员称一期自2004年3月认购到目前已达到95%以上，其中130～150平米销售最好，90～110平米全部销售完毕；二期自2005年3月认购到目前以达到70%以上，其中170平米和200平米以上的跃层销售在60%和70%间；之所以销售情况这么良好，主要原因是价格便宜，客户接受能力较强。（6）××项目××项目位于Q新区雁影路北，总占地面积为108亩，总建筑面积为14.7万平米，总户数约为900户，容积率为1.9，绿化率为43.6%，一期共建有12栋楼（1栋12层，8栋小高层，3栋高层）二期推出10栋小高层和高层；价格：起价为4100元/平米，均价在4500、6000元/平米，最高价在5100元/平米，部分景观房在7000元/平米；房屋每层差价在50～150元/平米；面积区间：一期在56.14～261.25平米：其中86平米及以下约占到8%，120～160平米占83%（120平米的约占到39%，150平米的约占到25%，165平米的约占到12%，140平米的约占到7%）其余200平米以上的占9%；二期以144～150平米的占30%，160～170平米占约50%；智能化配套：闭路电视监控、可视对讲机、IC卡锁、ADSL入户、卫星电视；小区配套：1000平米的会所、健身房；环境景观：小品、喷水池、绿植、小山、组团绿地；销售情况：据销售人员称自2004年6月认购到目前以达到70%以上，其中86～120平米销售最好，140平米销售约60%，150～165平米销售约95%，200平米以上的销售约90%，其中133平米因为户型不好剩余最多；2006年5月即将销售的二期以150～170平米的为主占约80%。项目自身因素分析（SWOT分析）项目优势分析区位优势【××项目】项目位于Q新区Y四路以南，芙蓉西路以西，Y五路以北，项目紧邻拟建中的千亩南湖，仅一路之隔，区位优势得天独厚。本项目距T、拟建的长安路CBD区、大唐芙蓉园仅五分钟车程；距广电中心Q项目约500米；本项目紧邻绕城高速和城市主干道雁塔南路，交通便利，尤其适合拥有私人轿车的家庭购买；本项目所在地Q新区作为西安市规划发展的重要一轴，目前正在加紧建设，随着区内基础设施的完善，项目周边道路将更通畅。设计优势（1）总体规划设计：规划设计中结合基地紧临南湖的优越地理位置、地块内可远眺南湖水景的优势，以景观为主导，采用借景与造景的手法，并以绿色与水景为主题，充分构筑了住宅小区内充满诗情画意的意境，为现代成功人士营造一个高雅，宁静的生活氛围。（2）户型设计：本项目在户型设计上采用了一系列在西安住宅中具有开创性的亮点：①入户花园：入户花园在深圳、广州等沿海城市比较流行，成为中高端住宅的一种必备选择，一般在入户门里的侧边，十几平方米至几十平方米，可以种花草，也有人做成一个水池，栽种水生植物，养些金鱼之类。一些项目在做样板间的时候，也做了这方面的引导。近几年，西安的很多项目也引入了这一做法，例如中海华庭、绿地世纪城等。但大部分项目的入户花园都是北向的，采光受限，使用性较差。【××项目】项目的入户花园则以南向居多，并且充分考虑到了住户改作其他用途的便利性，经济实惠，推出后将会成为项目一大亮点。②空中院馆：深圳中信红树湾项目在户型设计中引进了空中院馆，深受市场热捧，销售异常火爆。空中院馆作为高舒适性户型的配备，【××项目】项目在引进这种概念的时候，非常谨慎，只在170～180㎡的大户型上作了规划，迎合了这部分高端人群享受生活，追求高品质生活的心态，并且，在建筑的规划中也考虑到了住户作为其他用途的便利性。空中院馆的实现，是【××项目】项目在西安的首创，将成为项目脱颖而出的一大特点，也势必引领市场对高品质、高舒适度项目的追捧。（3）卧室系统：在多元化、开放化、兼容化更加强烈的今天，业主对生活的私密性要求将更加严格，对舒适度的理解更加合理，更加需要隐私的保护和照顾，在这种社会需求之下，“主人生活系统”的设计理念在楼市逐渐流行可以说是应需而生，在北京、上海、广州等楼市迅速蔓延开来，成为中高端住宅的设计潮流。【××项目】项目在户型规划中大量使用了卧室系统，在主卧内配备了书房，SPA，衣帽间，卫生间，主卧阳台等，使主卧的功能不再单一，充分迎合了中高端人士对卧室独立、舒适、宽逸的要求。（4）一步式阳台：【××项目】项目在主阳台以外，规划了“一步阳台”，将室内空间与外部环境之间的过渡缩短至最小，使居住者方便的获得景观空间和户外体验。质量优势本项目开发商A公司全面整合房地产专业团队和资源，在建筑的各个方面都力求做到精益求精，并邀请国际级景观公司规划设计，将会在规划、设计、园林、景观等诸多方面突出和提升该项目价值。在建筑材料方面提倡生态建筑、新型建材、绿色建材等系列新技术的全面应用，最大限度地提供了便利的生活条件，增加住户的舒适度和尊贵感受。价格优势本项目土地取得成本较低，平均每亩价格为36万元，因此具有较强的抗市场风险能力。本项目入市价位初步定在3800～3900元/㎡，我们将根据项目的功能价值、地段价值、文化价值、边际价值、附加价值等方面出发，综合比较Q区域楼盘，如：Q华府、钻石半岛、Q六号、Q春晓园、风景佳园、Q城市花园、中海华庭、绿地世纪城等，深入分析本项目的实际情况，最终项目销售均价将会低于同档楼盘均价，并在销售前期采用低开高走的价格策略，充分运用各种销售策略，逐步提升项目的价格和品质，达到稳步销售的目的。环境优势（1）大环境优势Q以其丰富的人文历史资源创造了令人惊叹的景观环境，也为房地产市场的发展奠定了优良的基础。如今，Q已经成为西安地产开发热点，市场的排头兵和晴雨表，是西安市民公认的富人聚居地。未来几年内Q将是集高档景观建筑群、高档行政办公建筑、高尚住宅于一体的新城市中心。本项目地处Q千亩南湖的西岸，是居住的绝佳位置。独特的区位优势、生态优势、资源优势和环境优势注定本项目将是一个高品质的高尚住宅区，因此，在Q范围内开发住宅项目，与生俱来就已经在西安市场具有不可复制的绝对优势。①浓郁的文化底蕴成就了Q盛名，Q是中国历史上久负盛名的风景园林，他兴起于秦汉，繁盛于隋唐，历时一千三百年之久，是中国古代园林及建筑艺术的集大成者，被誉为中国古代园林的先河之首。Q承载浓厚的文化底蕴，他历经千年之变，期待新的辉煌到来，迎接开发，再创佳绩。②良好的自然景观创造的地段优势，不可再生的自然环境资源是一个项目价值区别于其他项目的天然砝码，项目紧邻Q南湖，自然景观优美，且Q水域受到西安市政府的重点保护，是建造高档住宅社区的优质地块。对于一个高档住宅项目，拥有绝佳的景观、新鲜的空气且距工作区域距离适当，就是最佳的地段。③便捷的直入交通创造的地段优势，项目位于城市次中心，可以便利地到达市区、车站各地，使项目与其他中高端项目（南山别墅区、高新区）相比其优势为可较为方便的享受城市之便利繁华，可作为真正居家使用，同时由于所在富人区在心理上而形成与城市喧嚣的隔离，使其具备了都市别墅居住的功能，因此打破了传统的居家休闲难两全的局面，进一步提升了项目的市场价值。④Q新区规划创造的地段优势，项目位于大型高档生态居住片区，Q成为西安最大规模最高档次的高端住宅板块和生态旅游区，将全面提升该项目的区域形象，同时可以提供完善的旅游休闲市政配套设施，满足住户的休闲需求。（2）小环境优势本项目紧邻Q南湖，绿化率达40%以上，景观由国际知名的****国际（香港）有限公司设计。本项目应用新技术来提升产品附加值，生态建筑、新型建材、网络化、小区智能化等系列新技术的全面应用，最大限度地提供了便利的生活条件，增加住户的舒适度和尊贵感受。配套设施优势本项目所有多层、小高层住宅均配备有一至多部电梯，采用集中供暖，天然气、宽带、有线电视入户，小区设有商业、会所及银行自助服务，并配备有智能系统。（1）配套设施全方位提升项目形象项目配套设施定位补充项目周边高档生活配套的需求，因此全面建成后生活十分便利，其中的各种健康、娱乐设施引导了一种健康丰盛的人生。（2）新技术提升产品附加值项目产品附加值全面提升，网络化、小区智能化等系列新技术的全面应用，最大限度地提供了便利的生活条件，增加住户的舒适度和尊贵感受。本项目具备以下智能系统：①火灾自动报警系统：本小区由多栋8层和12层的住宅楼、会所、幼儿园组成。根据规范在高层住宅楼和会所设置火灾自动报警系统。火灾探测器主要设置在地下车库、会所、高层住宅楼的前室及走道、各设备用房内。采用控制中心报警系统。消防控制中心设在会所内。每栋住宅楼则在一层出入口设火警显示盘。②电话配线系统：本小区按期设电话远端机房。机房设在地下一层，由市政网引入电话光缆，高层按机房配线架——楼栋电话交接箱——楼层电话分线盒方式配线；多层按机房配线架——楼栋电话分线盒方式配线。每户入两根电话用户线。③综合布线系统：本小区按期设数据机房，构建小区宽频局域网。机房设在地下一层，由市政网引入通信光缆，按机房配线架——楼栋配线架——用户信息插座方式配线。干线采用多模光缆，用户线采用五类双绞线。每户入一根五类双绞线。④电视系统：本小区采用有线电视系统。由有线电视网引入电视信号。在地下一层预留电视前端机房，满足未来数字电视接入需要。电视信号经放大、处理、分配传输至各用户。每户入两根电视同轴电缆。⑤闭路监视系统：本系统由摄像机、监视器及相关设备组成。摄像机设置在小区周边、楼栋出入口、地下车库、电梯桥厢等处。监视控制室与消防控制中心合一。⑥楼宇对讲及防盗报警系统；本系统由大楼门口机、围墙机、管理主机、住户可视对讲机、门磁开关、红外报警器、紧急求救按钮等装置组成。管理主机设在消防控制中心。⑦自动抄表系统：配合其它专业对水、煤气、电实现自动远传抄表功能。该系统并包含煤气泄漏报警与自动关断煤气电动阀等功能。抄表主机设在消防控制中心。⑧停车场管理系统：在停车场出入口设车闸装置，对车辆进出进行有效管理。⑨住户配线系统：住户内设弱电配线箱，内设语音配线板、视频端接板，可安装HUB、ADSLmodem或cablemodem。通过此配线箱，可以做到各厅、房均设电话、电视、网络插座，为住户提供极大的方便。营销策略优势（1）准确的客户层定位：——中产阶层（2）专业的营销队伍：本项目采取开发商自主销售的模式。为了给客户的购房提供更为贴心、负责、理智的指导，我们弃用了传统的聘请销售公司来进行销售的做法，自己组建一支专业的营销队伍。这种做法不仅是本着对自身负责的态度，更重要的是以顾客为中心考虑所作出的决定（3）聘请专业的地产行业策划推广公司：本项目的整合推广工作，我们聘请了有丰富行业经验的资深推广公司，对项目从前期调研到整个销售过程进行全面、立体的整合推广和销售顾问工作，将对项目的销售提供有力的保证。物业管理优势在本项目中，我们聘请获ISO9000认证管理资质的专业物业管理公司进行物业管理，并考虑让物业管理从前期介入，逐步完成、完善物业公司对小区的管理。物业管理的前期介入，一来可以增加买家的购买信心，二来可以提供一些必要的家政服务，从而大大的方便了业主，第三，物业管理的前期介入能为本项目的规划设计提供专业的指导，更利于促进项目的销售和管理.项目劣势分析从整体上看，【××项目】项目的建设具有很大的优势。但从局部考虑，也存在几方面的不利因素。项目周围城市基础设施建设有待完善项目周边多为待开发用地，城市基础设施建设速度虽然较快，但有待改善。开发商应与新区城建部门积极联系争取早日解决。交通状况有待改善尽管Q新区内道路建设较快，很快即可形成“两环七横五纵”的路网格局。虽然有504、224、500、320、407等五路公交车，然而，项目周边公交车站少，而且距离较远，对于没有私车的购买者来说，交通非常不便。因此，开发商应与公交部门磋商争取早日开通直达小区的公交车。融资条件限制比较严格目前，央行已经开始整顿房地产开发贷款，要求各商业银行加强对房地产信贷业务的管理。对于房地产开发贷款、土地储备贷款、施工企业流动资金贷款以及个人住房贷款等要求也比较严格，这对于本项目的资金筹集带来一定影响。项目机会分析从宏观经济形势上看，本项目符合国家宏观经济战略目标西部大开发和促进住房制度改革，加快住宅建设步伐的住房政策。因此，应把握有利投资时机，在短期内成功开发高质量项目创立名优楼盘品牌，为公司未来发展打下基础，逐步形成企业长远发展的企业品牌战略。从周边环境来看，项目地处Q新区，周围云集了一批高档住宅区如：Q皇家花园、钻石王朝、御花园等。西安市东南郊未来环境秀美、交通便利，已经潜移默化地在人们心目成为“富人区”的代名词，受到包括投资者在内的消费者的普遍青睐，这一点无疑将成为项目升值的巨大潜在无形资产。项目威胁分析总的说来，Q新区中央住宅区内已规划开发的项目均是项目的最大竞争对手，但相比较而言，Q华府是我们最大的威胁和竞争对手，主要因为：第一、Q华府具有一定的品牌优势；第二，Q华府和本项目距离最为接近，而且几乎为同步开发。反过来讲，本项目也是Q华府最大的竞争对手，但由于本项目与南湖毗邻，其地理位置得天独厚，而且在产品设计上很有创新和独到之处，所以不管是Q华府，还是其他项目，虽然位置较为接近，同为竞争对手，但是，这些项目对于该区住宅市场的进一步发展都起着良好的作用，而且各具特色，在竞争的同时还可以形成一种互补的关系，互相促进、互相发展。项目市场分析结论及项目市场定位项目市场分析结论综合我们的市场调研和以上对本项目的市场分析可以得出以下结论：住宅市场供需两旺，稳中有升，消费者需求理念有所变化，中高档住宅的市场供给量与市场潜量之间仍有足够大的市场空间，项目自身优势较为明显，在所处市场环境中的机会大于威胁，随着Q新区整体开发的进展会更加突显本项目的价值，市场前景乐观。随着经济和社会的发展，当收入水平达到一定阶段后，人们对住宅的面积、小区环境、社区文化、物业管理、绿化配套、智能化等一些因素均有了更高要求。西安市居民将会由以往大部分人住“安置型、实用型”住宅，少数住“舒适型”住宅，极少数人住“豪华型”住宅的现状向多数人住“实用型、舒适型、豪华型”的状况过渡。西安市城市环境污染较为严重，市民长期处于“脏、乱、差”的大环境下，使得人们在今后的置业时倍加重视周边环境、社区的环境和服务的质量。本项目地处Q区，远离闹市，自然、生态、人文环境吸进了更多消费者的眼球。小区内环境幽雅，绿化率高，大量的水景更为小区增加了不少灵气。开发本着实用、舒适和适度超前的原则，把“人性化”、“绿色建筑”等一些先进的开发理念融为一体，全面提升社区标准，开创居住新概念。项目形象定位（1）西安市南郊的标志性小区（2）“绿色、滨水、舒适”的高尚住宅小区（3）西安市文明示范居住小区项目功能定位（1）营造良好的小区环境，并以绿色与水景为主题，实现人与自然的融合；（2）以人为本，为业主提供一个安全、恬静、温馨的居住生活空间，促进邻里关系；（3）建立方便快捷、完善的智能化系统，为业主提供全方位的便利服务。项目目标客户群定位客户群定位：西安中产阶层，在中国中产阶层与政治没有紧密联系，这一词最多的用于广告中，其实是指“中等收入人群”。客户群细分为：1、中、小规模企业的商业精英阶层（企业家）：中、小规模企业的商业精英阶层是经济资本相对雄厚的群体。包括中、小型私营企业主；国有、合资等企业的承包经营者。2、一定层次的政府官员（政治精英）：这些客户的行政职位大概是分属于局级、处级、科级，政治资本相对雄厚的群体。经过几次的机构改革和大幅度提高公务员薪水，中国目前政府职员的收入水平已在社会平均收入水平之上。据中国社科院一份调查报告显示，三分之一的官员已成为中产阶层。3、白领阶层：白领阶层包括经理；外资企业白领雇员；国有和其他形式企业的中上层管理人员；特殊垄断行业（金融保险、电信等）的中下层管理人员和雇员。4、专业人士（智力精英）：各类专业人士是文化资本相对雄厚的群体，这部分群体涉及的领域很杂，包括教授、研究员等高级知识分子；专业技术人员；一般科研人员；大、中学教师；建筑师；律师；会计师；精算师；科技人才。5、新型文化人：新型文化人包括影视制作人；编辑；记者；专业撰稿人等。大都工作在朝阳型的文化产业，并能从资讯中接触到大量的消费品位、潮流等信息，由于处于社会空间的上升轨迹，人数在不断的增加。目标客户群购房面积需求根据我们的调研，目标客户群对购房面积及户型的舒适性需求如下：经过调研，我们发现：目标客户对购房面积的需求一般在100㎡～140㎡之间，如一般公司白领；当收入达到一定层次后，这些客户对购房面积的需求升至162㎡～205㎡，如政府官员，公司高级管理人员等；而对收入更高的目标客户其购房面积需求则在260㎡左右，如一般中小企业家，总体呈现出一种阶梯形跳跃式需求。项目价格定位影响价格的主要因素（1）成本因素在建造、销售楼盘时所投入的各种费用，构成了楼盘的建筑、销售成本。成本是楼盘定价的基础，是影响和制约楼盘价格的重要因素。（2）竞争因素市场经济的显著特点就是竞争。价格作为市场竞争最基本的工具，受市场竞争程度的影响极大。市场供求关系的变动，竞争者消费观念的成熟和改变，对项目的定价有着极大的制约作用。（3）产品因素产品因素对价格的影响主要体现在建筑风格、户型、外立面、景观、硬件配套、后期物业服务等方面。产品本身的品质是项目定价的重要因素之一。（4）国家政策因素在经济运行中，政府的作用非常大，为了对行业经济进行必要的控制和监督，政府通常会制定一些政策、法律和法规。这些也往往成为影响定价的主要因素。（5）地理位置影响房地产销售的决定因素，地段、地段、还是地段，由此可见，地块的价值决定了房地产项目的基础价格区间，这里面主要指周边环境的规划、配套服务设施等。定价的原则（1）保证实现较高的销售率保证实现较高的销售率率是我们，也是所有地产商的共同目标。所以本项目的定价也必须遵循这一原则。（2）保持销售的稳定稳定的销售是我们项目成败的关键。而价格是稳定销售最为重要的因素，所以我们在定价时既要考虑高的收益率，又要保持稳定销售，争取收益平衡，减少风险。（3）避免和应付竞争定价还应避免和竞争对手进行不必要的、过多的价格竞争，否则只能是恶性循环，容易造成两败俱伤的状况。本项目的销售定价（1）本区域竞争对手价格分析目前Q已经建设和开发的住宅项目多是面积集中在110～150平米的三室、160～180平米的四室、200～270平米的跃层，其中以140～160平米的三室两厅两卫为主要畅销户型；如：Q6号、丰景佳园以及在建项目Q华府、钻石半岛等；普通住宅销售价格平均在3600元/平米，花园洋房在4300元左右，小高层在4000左右，销售总价在50万元～80万元之间。（2）本项目的定价方法垂直价差：层差分为低区和高区，低区层差为30元/㎡，高区层差为60元/㎡～100元/㎡。11～12层的小高层6层为基准层，6层以下为低区，6层以上为高区。水平价差：朝向差20元/㎡、景观差50元/㎡、位置差50～80元/㎡、户型差20元/㎡、小高层和花园洋房差60～100元/㎡奇偶层差价：偶数层比奇数层高20元/㎡中央景观区差价：80～100元/㎡（3）本项目的销售价格根据上述定价法的计算，综合本区域楼盘价格趋势，结合本项目的定位，本项目住宅入市价定为，前期：小高层均价：3800元/㎡，后期：小高层均价4000元/㎡。同时根据西安市同类居住小区内车位的定价情况及本项目停车位的环境等情况，我们确定车位的价格为8万元/车位。

项目的建设条件项目的建设条件包括项目建设的自然条件、项目建设的用地条件、项目建设的地形、地质条件以及项目建设的市政配套条件等几个方面。项目建设的自然条件项目建设的用地条件项目的建设用地位于Y四路与情侣路十字西南角西，项目用地基本方正，规划用地总面积为54235平方米，规划建筑面积为149110平方米，建设项目已取得建设用地许可证、工程规划许可证，具备用地条件。项目建设的地形、地质条件项目地块内部地形东高西低，南高北低，总体呈现阶梯形升高，阶梯落差在1.5米左右，南北总落差在3米至3.5米左右。项目建设的市政配套条件（1）供水：由于该项目紧邻Q水厂，该水厂向城市有两条自压供水管线和一条向067航天小区的不定时加压供水管线，所以供水条件便利。（2）排水：项目所处区域暂无直接可利用的下水市政管道，可利用的下水管道为Q水厂专用雨污混合排水管线；待市政配套做好后，可有专用的排水管道。（3）供电：临时用电可协调Q水厂部分解决，区内永久供电需向供电局申办。（4）道路：小区紧邻雁塔南路、Y四路、五路和环城高速公路，交通便利。乘504、224、500、320、407路即可抵达，项目距小寨约3000米。（5）通讯：小区室外电话通讯网将在施工图设计后期由市电信局配合设计实施。（6）天然气：小区天然气管线，将在施工图设计后期由天然气公司配合设计实施。（7）供暖：分户式计量，集中供暖，地辐式采暖。（8）网络：家庭综合布线系统，高标准宽带信息网络，家庭信息化、网络化。项目建设的外部配套条件（1）学校：西工大第二附属学校、陕师大附小、T小学、翠华路小学、陕师大附中、85中、99中、明达中学、陕师大大学、交大财经学院、西安外国语学院、西北政法学院、西安邮电学院、陕西省广播电视大学。（2）商业：小寨国贸购物中心、军人服务社、飞旋购物广场（3）超市：家乐超市长安南路店、麦德龙超市、好又多量贩超市、老百姓大药房。（4）银行：中国银行、建设银行、招商银行、中信实业银行、农业银行等。（5）医院：同济医院、医学院附属医院、二六二医院、解放军三十五医院。（6）休闲娱乐：金碧辉煌娱乐超市、海兰云天洗浴中心、美伦嘉年华娱乐广场。（7）餐饮:世纪花园大酒店、西影大酒店、小寨饭店、安泰酒店、肯德基、海云台韩国烧烤。（8）星级酒店：Q宾馆、Q惠宾苑、唐华宾馆。

项目的规划设计规划设计单位建筑设计单位深圳市建筑设计研究总院：深圳市建筑设计研究总院建于1982年3月，为深圳市直属的大型国家综合甲级设计院，现有从业人员1056人，其中高级工程师246人，工程师298人，高中级职称占设计人员总人数的63.5%，有博士后、博士9人，硕士72人，有国家一级注册建筑师87人，国家二级注册建筑师23人，国家一级注册结构工程师83人，共完成国内外建筑工程设计项目2200余项，完成建筑面积2800万平方米，完成建筑投资额500亿，90多个工程项目荣获国家、省、师优秀工程奖。设计及参与设计完成了深圳市地王大厦、深圳市民中心、世贸大厦、深圳市宝安体育馆、深房广场、深圳市邮电枢纽中心大厦、广东省委办公楼、温州会展中心等标志性建筑以及“水榭花都”、“东部花园”、“新亚洲花园”、“黄御苑”、“雍翠华府”、“港丽豪庭”、“丰泽湖山庄”、“海岸明珠”等知名楼盘。景观设计单位******（国际）有限公司：****国际（香港）有限公司成立于1986年，致力为亚太地区提供综合土地规划、环境设计服务，其在中国得奖工程项目主要有北京万科星园2000年全国优秀住宅社区环境方案特别金奖，深圳鸿瑞花园2000年十大明星楼盘，深圳蔚蓝海岸2001年最适宜深圳人民居住十大示范小区，广州星河湾2001年十大最受欢迎的最佳人居环境绿色住区、十大最欢迎的最佳人古环境绿色楼盘、最佳人居环境绿色小区，2002年广州人居十佳品牌小区金奖、最佳园林景观金奖、最佳人居环境金奖，2003年第三次荣获中国名盘50强，重庆龙湖花园香樟林别墅2001年人居经典综合大奖等。规划设计方案规划设计中结合基地紧临南湖的优越地理位置、地块内可远眺南湖水景的优势，以景观为主导，采用借景与造景的手法，并以绿色与水景为主题，充分构筑了住宅小区内充满诗情画意的意境，为现代成功人士营造一个高雅，宁静的生活氛围。规划总体布局和设计理念1、小区整体呈矩形，布局采取大围合空间，设计主要考虑内部庭院景观共享，中部以点式住宅为主，保证内部庭院空间的通透，周边以联体板式住宅为主，平行布置，做到整体布局逻辑清晰合理，空间收放有序，形成以水景及绿地为主题的大尺度园林空间，并以开放的中心广场作为小区联系的绿色桥梁。2、建筑群以板状及点状结合，并采用行列式布局以为每户争取最大的视野及采光面，同时也丰富了小区内部空间及建筑群的整体效果。3、建筑布局均为正南朝向，尽可能实现户户向南，绝大多数住宅拥有中心园景及南湖水景。4、地块中央的中心广场，是两大景观轴线的交汇点，成为小区与外部城市环境的过渡公共空间，同时亦可作为人流集散、休憩与交流