2024-2024年度营口房地产市场分析及展望

时机挑战并存维稳高于一切2024-2024年度营口房地产市场分析及展望2024年刚过，各种统计数据刚刚出炉，营口的房地产市场取得了跳跃式开展的成绩，大开展迎来大楼市。当阶段性胜利的喜悦尚未来得及品味，就要应对2024年巨大开发量带来的市场压力；应对策略尚未清晰，“国八条〞劈头盖脸得就来了，接下来是各热点城市的落地政策，其中北京的十五条细那么最为严厉。一方面是巨大的市场压力，一方面是紧缩调控的宏观环境，营口的房地产市场在关键的2024年能否保持2024年快速开展的态势充满了变数，而这种态势是营口大开展，形成大格局的关键。在此条件下，盘点2024年营口房地产市场的开展状况，分析、展望、思考2024年的开展方向和应对策略就显得尤为重要。2024年营口房地产市场盘点2024年是营口开展史上重要的一年，作为全国重点沿海开发城市，即是辽宁“五点一线〞沿海经济带中重要的一点，又是沈阳经济圈的出海口，得到了国家和省级开展战略的青睐，成为国内少有，东北唯一的双重战略切点城市。连续四年，营口GDP增速位列全省十四个城市之首〔城市GDP年均增长率超过20%〕。市民消费能力逐年稳步增强。目前的营口正在加速城市开展建设，随着“东扩、西改、南进、北转〞的城市开展战略进程的实施，城市幅员迅速扩展，将进一步加速区域财富流动。社会财富的增加以及人口扩张为房地产市场带来旺盛的改善型需求和生存型需求，市场存在极大的需求空间。在大好的宏观经济形势助推下，2024年的营口楼市快速开展。不管是房屋新开工量与竣工量还是商品房销售面积与销售价格较上一年均大幅增长。同时涌现出来一批品质优异的精品楼盘。与新房市场形成比照的是二手房市场虽然成交均价较前一年有所上涨，但是成交面积却下滑，这也显示出营口房地产市场呈明显的新兴成长型市场。2024年营口房地产市场的大开展，特别是一级市场土地市场的成交活泼，为形成大营口的城市格局，成就营口大楼市打下了根底。2024年度营口市房地产市场概况一、开发规模保持增长：2024年全市房地产开发投资179亿元，同比增长57.8%。区域投资额增幅市区50亿元172.5%大石桥市7亿元-17.4%盖州市8.68亿元80.5%开发区64.91亿元30.5%老边区10.50亿元55.9%沿海产业基地37.98亿元49.7%房屋施工面积1883万平方米，同比增长66.5%。区域施工面积增幅市区361万m293.5%大石桥市132万m2-1.2%盖州市85.61万m230.2%开发区899万m255.4%老边区101.2万m254.4%沿海产业基地304万m2200.4%二、房屋新开工量与竣工量保持增长：2024年全市房屋新开工面积1212万平方米，同比增长70.4%。房屋竣工面积530万平方米，同比增长26.2%。区域新开工面积增幅市区242.52万m2180.8%大石桥市42.08万m2-29.6%盖州市80.50万m279.6%开发区586.76万m265.9%老边区55.36万m2-15.5%沿海产业基地205万m2102.7%三、商品房销售持续放量走高2024年全市商品房销售面积532万平方米，同比增长48.9%。全市商品房销售额实现184亿元，同比增长81.4%。全市商品房平均价格为3460元/平方米，同比增长22%。商品房销售额：区域销售额增幅市区71.98亿元145.5%大石桥市11.74亿元-11.7%盖州市7.9亿元10.3%开发区78.14亿元66%老边区12.64亿元219.8%沿海产业基地1.85亿元144.8%商品房销售面积：区域销售面积增幅市区202.59万m2106.4%大石桥市47.89万m2-25.2%盖州市27.33万m29.9%开发区203.86万m233.9%老边区45.36万m2178%沿海产业基地5.55万m2151.3%商品房销售均价：区域销售均价增幅市区3553元/m218.9%大石桥市2453元/m218%盖州市2891元/m21%开发区3833元/m224%老边区2787元/m215%沿海产业基地3345元/m2持平四、二手房交易价增量跌2024年全市二手房成交面积112.19万平方米，同比下降43%。二手房成交额实现25.2亿元，同比下降24%。全市二手房平均价格为2246元/平方米,同比增长34%。二手房交易面积：区域交易面积增幅市区49.91万m277%大石桥市12.89万m2-69%盖州市19.4万m258%开发区43.66万m218%老边区6.43万m2-85%二手房交易额:区域交易额增幅市区6.51亿元-48%大石桥市2.78亿元-54%盖州市3.2亿元190%开发区10.51亿元50%老边区1.09亿元-82%二手房成交套数：区域成交套数增幅市区3037套-52%大石桥市1561套-70%盖州市2299套55%开发区4478套65%老边区636套-85%二手房成交均价：区域成交均价增幅市区2653元/m227%大石桥市2155元/m250%盖州市1649元/m284%开发区2407元/m227%老边区1695元/m221%2024年度营口市房地产市场分析一、市场需求分析改善型需求旺盛，90—120平米户型最受欢迎据2024年营口市商品房网上备案登记数据显示，2024年1-12月份市区商品住宅备案6410套，登记套型状况如下。2024年1-12月营口市区商品住宅备案登记户型结构表户型(ｍ2)销售量(套)比例(%)60以下251460-9020793290-120247239120-150103916150以上5659从上表，我们发现，套型面积在90—120平米之间的商品住宅为我市住宅消费的最热点，到达了总销售量的39%。套型面积90平米以上的商品住宅的消费占据了总销售量的64%。成为绝对的主力。这一现象足以说明，目前营口市民的住房需求已经从满足居住功能的初始阶段提升到追求居住舒适性的改善性消费阶段。由于营口市房地产市场起步较晚，城市开展前景广阔，这种大范围改善原有居住条件的刚性需求将在很长一段时间里有力的支撑楼市继续拉升走高。二、市场供应分析市场需求旺盛，土地供应量同比增幅明显2024年1－12月，我市〔站前区、西市区、沿海产业基地、老边区〕商住用途的土地成交面积为843万平米，同比上升112%。其原因主要有四个方面：一是开发企业看到房地产市场需求旺盛，前期存量房源消化快速，增加土地储藏进行后续开发；二是2024年商品房市场呈现供不应求局面，所以加大土地供应量缓解市场供求压力，增加房源有效供应；三是随着我市“东扩、西改、南进、北转〞城市开展战略进程的加快，营口现已成为未来土地市场热点区域；加上营口辽宁沿海经济带及沈阳经济区核心地位确实定，城市开展前景看好，激发了各地知名企业来营投资的热情。三、房地产市场营销综述目前，房地产市场越来越正规化标准运作，购房者的消费行为日益成熟理性。纷至沓来的国内与国际知名开发企业更带来了诸多新鲜的营销理念和工程包装思想。不仅售楼处越建越豪华，宣传资料越印越精美，各种大型活动更是络绎不断。我们发现，外乡开发企业也在不断的提升工程品质的同时越来越重视营销手段及包装。今年10月的营口秋季房屋交易大会上，百家争鸣的热闹场面就是最好的证明。四、二手房与租赁市场综述1、受政策影响，二手房市场成交量下降2024年1-12月全市二手房成交112.19万m2，其中市区成交24.53万m2，较去年分别同期下降24%、59%。导致交易量下降原因有：一、国家税费优惠政策截止。从2024年1月1日，我市二手房个人普通住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，而契税的全额补贴也全面终止，此举增加了二手房交易本钱，影响了市场的流通性。二、市场房源少。一方面是由于大量购房者为赶政策末班车已在去年年底前集中置业，透支了相当一局部购房需求，不少房源被提前消耗。另一方面，一些二手房房主因预测房价上涨，那么多数将出售转为出租，造成目前市场适销房源少。2、二手房市场，中小户型最受欢迎2024年1-12月营口市市区二手住宅户型结构户型(ｍ2)销售量(套)比例(%)60以下9443460-9012244490-12039414120-1501776150以上522从成交统计的数据看来，中小户型依然是最受欢迎的户型。各面积段中，60平方米以下住宅占总成交量的34%；60—90平方米住宅占总成交量的44%；90—120平方米的面积段占总成交量的14%；120平方米以上房源占了总成交量的8%。从以上统计数据来看，90平方米以下的中小户型房源占总成交量的78%，仍居二手房消费主流。3、房屋租赁市场活泼一方面由于众多二手房房主预期房价上涨及国家税费将有所调整等原因，二手房房主多数将出售转为出租。另一方面随着我市招商引资的步伐加快，沿海城市优势地位的凸显，吸引了大量外来企业、外来务工人员及毕业生的到来。加之我市城市拆迁进程的实施导致众多动迁户需要租房暂住等原因，我市房屋租赁需求量迅速增加，每月租金也普遍上涨100元至500元不等。据了解，目前我市的二手房租赁市场呈现出低端、中端和高端三级阶梯状。低端市场月租金在1000元以下，中端在1000—2000元，高档租赁市场的月租金在2000元以上，地段、交通配套、小区环境不错的小户型房子目前呈现供不应求的“烫手〞现象。五、市场开展综述一、营口宏观经济的持续快速开展为房地产高速开展奠定了坚实的根底。房地产开发投资增速稳健，各项建设指标持续趋好；1-12月全市房地产开发投资总额到达179亿元，其中市区投资总额为50亿元，同比分别增长57.8%和172.5%，呈现明显增长态势。全年房屋施工面积已将近2000万平方米，新开工面积突破1000万平方米。其主要原因为：我市房地产市场开展良好，购房需求持续稳定；沿海经济带建设和城市化步伐的加快，各区域更加重视房地产业对经济开展的拉动作用，城市经济快速提升；国内一些知名开发企业〔如恒大、保利、佳兆业等〕不断来营，投资热情旺盛，促进了区域房地产开展。二、商品住房供应及销售均增幅明显，住房消费热点已从首次置业的自住购房转移为改善型自住购房；三、外来人员置业明显增加；虽然2024年国家房地产调控新政加紧出台，异地购房门槛提高，但外地人员来营购房置业并未受到抑制。去年我市市区商品房备案7107套，其中市区〔站前区、西市区〕购置比例为70%;县区〔大石桥、盖州、开发区、老边区〕购置比例为17%;本省以内购置比例为6.8%，本省以外购置比例为6.2%，同比上升2个百分点。从来营购房者来看，可分为三种情况：一是在营口工作、做生意或投资的外地人；二是在外地工作的营口人为父母、子女等亲属购房；三是外地人看好营口居住环境为养老和度假购房以及看好营口房地产投资潜力而投资购房。四、商品住房价格将持续稳定上升；1－12月，全市商品房销售均价为3460元/m2，市区商品住房销售均价为3553元/m2，较去年同期分别增长22%、18.9%。其主要原因有四：一是购房需求根本以自住及改善性需求为主，投资与投机需求相对较少，购房环境较好，消费者购房相对理性；二是商品住房供应量得到一定程度的释放，根本可以满足不同购房阶段与层次的需求；三是随着?辽宁沿海经济带开展规划?及沈阳经济区两个国家战略的实施，我市作为其中一个重要城市，交通等根底设施配套不断完善，较好的提升区域房地产价值；四是当前投资渠道依然较窄且通胀预期较强，局部消费者选择房产作为投资及避险工具。五、房地产市场竞争向“品牌竞争〞演变。随着营口房地产的开展及市场竞争的不断激化，房地产“品牌大战〞已经开始，买房者关注的焦点已由内部因素转为外部公共空间因素。首先考察自然环境，即住宅区周围的状况，如楼房间隔、绿化面积、规划情况、污染情况等；其次考察人文环境，即居住小区的居民和文化气氛，这是购房者考察住宅环境时高度重视的方面。所以促使开发商在市场竞争中开始注重自然价值与社会价值协同开发。因此，个性营销、理念营销、文化营销等综合性的竞争将成为下一轮竞争的热点，考验开发商综合实力的时候到了。六、新城区活力日益彰显；目前的老边区和营东新城已经成为比较成型，适合人居的区域。随着根底设施日益完善，文化、教育、卫生、商业等配套逐步成型，沿海产业基地的魅力日益彰显，良好的开展前景也吸引了越来越多的投资眼光。已经成为市民选房的重要关注点。不久的将来一个拥有机场、高铁、轻轨等现代化重要设施的更加便捷更加美丽的大营口即将形成。2024年营口房地产市场展望及应对策略为了充分翔实地掌握房地产市场实际情况，营口市房产交易中心按照站前、西市、老边、产业基地四个区域为统计口径，逐个开发商、逐个工程统计落实，就09年及10年结转的存量面积及11年的新开工面积进行了统计，这些不包括11年出让土地并开工的工程，大致取得了2024年营口房地产市场整体的待去化量，从而考量营口房地产市场的总体形势。一、2024年营口主城区房地产市场情况营口市主城区房地产工程情况表区域09-10工程库存未施工面积〔万平〕11之后工程当年施工面积〔万平〕2024年施工面积〔万平〕站前区62.12101.9164.02西市区54.3787.48141.85产业基地145140.6285.6老边区85.35353.5438.85合计346.84683.481030.32营口市主城区2024年施工面积与2024年销售面积比照表区域2024年施工面积〔万平〕2024年销售面积〔万平〕两者面积之差〔万平〕市区〔站前、西市〕305.87202.59-103.28产业基地285.65.55-280.05老边区438.8545.36-393.49合计1030.32253.5-776.82根据以上的统计数据大致可以看出2024年营口主城区总体的房地产态势。从区域角度，站前、西市可以称之为老城区，老边区〔特别是营东新城〕、产业基地可以称之为新城区，从房地产市场的角度可以纳入到营口主城区的范围内进行考量和分析。从2024年的推向市场的开发量角度，主城区各个区域均呈现大幅增长态势，但是各个区域增长不均衡，新城区的新开发量增长明显高于老城区，因此新城区的市场压力要明显高于新城区。从2024年的销售数据来看，无论哪个区域，市场供应远远大于市场需求，当然市场不能只作简单的加减法，但是供应与需求的巨大缺口是非常明显的。二、2024年营口主城区房地产市场需求分析2024年营口市区〔站前、西市两区〕商品房备案共7107套，下表为购房者的分布区域。区域比例〔%〕市区〔站前、西市〕70县区〔大石桥、盖州、开发区、老边〕17省内各市6.8省外6.2合计100上表虽然是去年市区的数据，但是对于2024年营口主城区的市场是一个非常重要的参考依据〔市区与主城区的市场越来越趋于整体化，属于整体市场的版块之分〕，对于这四块市场，哪些是具有开发潜力的。市区市场局部是一个相对稳定的市场，不可能在短期内有大的增长性需求；县区市场是一个较大潜力的市场，取决于城市化进程的速度及营口的城市向心力，在这方面已经具备一定的条件，相信2024年会有较大的增长，但是制约这块市场的问题是支付能力问题，这局部客层对于价格的敏感度较高；省内和省外市场更是一个潜力巨大的市场，虽然目前处在一个比较低的比例，但是已经呈现明显的上升势头，并且这种势头是在自发、自然成长的情况下，如果对这局部市场进行精心的筹划与推广，相信会取得明显的收效，当然一个城市的推介一个巨大的工程，效果的实现和扩大需要一个过程，但是这个趋势已是箭在弦上。三、对“国八条〞的解读营口的房地产市场面临巨大市场压力的同时，2024年伊始，就迎来了更加严厉的宏观调控。“国八条〞除了以往的信贷杠杆、保障房、问责之外，一个关键词就是“限购〞。大的宏观背景看，2024年是本届政府交班前的最后一年，在通胀的压力下，保持宏观经济稳定和社会稳定是压倒一切的。那么就房地产市场而言，在通胀压力下，只能通过抑制需求，也就是“限购〞来保持房价的稳定。“国八条〞会对营口的房地产市场带来哪些负面影响呢？首先营口不属于文件中所列举的城市范畴，客观上营口的房价也刚刚走上上升通道，与购房者的支付能力相匹配，没有泡沫，换句话说，不在房价过快上涨的城市范围之内，但是营口不可能不受到调控的影响。首先是统一的一刀切的金融杠杆政策，购房者的首付和利息支付都随之增加，在宏观紧缩调控的环境下，购房者的积极性不可能不受到压抑；再就是政策对购房者心理上的影响，可能导致购房者在看不清市场走势的情况下采取持币观望的态度，那么这个市场就像是得了流感一样受到传染，从而引起市场形势发生变化，这一点更为严重。一个事情总有正反两方面，“国八条〞会给营口房地产市场带来哪些时机呢？对于一线城市及热点城市的“限购〞更主要的是针对外地购房者，这可能会使以前从营口流出的一局部人回流，选择回营口安家就业，这局部人大多属于高素质人才，例如我公司就有一个营口籍的平面设计师从北京回来，但是这局部的市场份额比较有限。再就是大量的投资客层，一些选择在北京等一线城市投资的人群在遭遇“限购〞后，会不会把资金转移到向营口这样有开展潜力的不受“限购〞限制的三线城市呢，理论上是有这种可能的，并且一旦成为现实，这局部的市场份额会很大，但是要赢得这些投资，需要政府引导多方合作才能促成。四、2024年营口主城区房地产市场的应对策略2024年营口主城区的房地产市场在面临巨大市场压力的同时，又遭遇了紧缩调控的宏观环境，市场充满了挑战；另一方面，营口的房地产市场刚刚步入上升通道，而房地产业又肩负着支撑经济快速开展，构建大营口城市格局的历史使命，2024年又是承前启后的关键性一年，因此维持营口房地产市场的稳定增长，保持营口房地产业良性可持续的开展态势是重要的政治任务。对2024年的营口房地产市场从政府的角度提出如下建议：1、针对市区市场市区购房者对于房价的预期是促使购房的重要因素，因此房价上升的预期是一个关键，建议政府提高拆迁的货币补偿标准，一方面可以使更多的拆迁户选择货币，使这局部资金回流到商品房市场；另一方面提高拆迁的货币补偿标准可以从心里上引导和暗示房价上涨。2、针对县区市场县区市场是一个具有较大潜力的市场，在扩大房地产市场份额的同时加速了城市化进程，如果采取配套措施解决农民进城后的保障和就业等问题就会大大扩展这局部市场。由于这局部客户受购置力的限制，会有相当局部选择二手房，但这局部资金也会曲折进入到商品房市场，以往政策购置二手房农村户口不予落户，为了方便进城农民就学就医，建议购置二手房农村户口同样可以落户。3、针对省内市场近几年随着营口经济的快速开展和营口战略地位的提升，营口在省内14个城市中的影响也在逐渐上升，从房地产市场的反响看，省内在营口购房的比例在逐年攀升。营口市房产交易中心在这方面走到了前面，做了大量的工作，交易中心从08年开始利用沈阳房交会的平台，精心组织各个工程，统一包装、统一筹划、统一布展，高调亮相，提升了营口的整体形象；从10年开始在沈阳设立常设机构，展示营口的房地产工程。这些举措经过坚持不懈的落实终于初见成效，2024年交易中心会在这方面再上台阶，起到引领作用，进一步拓展省内市场。4、针对省外市场2024年省外在营口市区购房的比例已经占到6.2%，这个比例虽然不高，但是上升势头明显，潜力巨大。针对省外市场进行专门的推介和巡展营口市区走到了开发区的后面，相对开发区而言，营口主城区在城