龙湖地产景观造价管控研究

1.相关景观概念的定义景观投影面积：用地红线内面积-建筑占地面积-小区内车行路面积+屋顶绿化面积硬景比例：硬景〔铺装+水体〕投影面积占用地红线内景观投影面积比例硬景比例规定：《景观三大纪律十项注意》中规定：独栋别墅8-10%；联排别墅10-12%；花园洋房15-17%；高层公寓16-19%(假设有地上停车位可适当放松，假设有人车分流，面积应降3-5%)2.景观本钱范围景观成本范围：软景硬景周界围墙、大门及入口岗亭导示系统环境水电环境设施及小品室外游泳池运动场地环保降噪工程与原范围的差异:挡墙结构成本，原纳入景观硬景成本，现调整如下：跟建筑主体结构相连的结构挡墙其成本纳入建筑及安装工程费/建筑工程/主体结构及粗装修跟建筑主体结构不相连的、因场地自身高差必须存在挡墙，其结构成本纳入三通一平工程费/场地平整。光彩工程（住宅光彩、商业光彩、商业广告位、灯箱)成本，原在景观成本范围内，现调整纳入入建筑及安装工程费/安装工程/其他安装工程注：运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个工程都有，故单独列示2.景观本钱费项明细序号成本项目成本费用说明1软景包括乔木、灌木、地被、草花、草坪、竹类、水生植物、藤蔓植物草等所有苗木、种植土、堆坡造型的材料费、施工费等全部费用。2硬景包括园区地面铺装、水体、挡墙、花池及树池、栏杆及铁艺门、木作、成品花盆花罐的材料费、施工费等全部费用。3周界围墙、大门及入口岗亭包括围墙围墙、大门、入口岗亭材料费、施工费等全部费用。4导示系统包括所有导示系统的材料费、施工费等全部费用。5环境水电包括景观给排水及景观电气的材料费、施工费等全部费用。6环境设施及小品包括儿童游乐设施、健身设施、垃圾桶、环境桌椅、信报箱及景观小品材料费、施工费等全部费用。7室外游泳池包括室外游泳池基础、防水、结构、面层装饰、水处理设备、爬梯等材料费、施工费等全部费用。8运动场地包括蓝球场、羽毛球场、网球场的结构、装饰、设施的材料费、施工费等全部费用。9环保降噪工程包括环保降噪工程，如隔音墙等工程的材料费、施工费等全部费用。3.景观本钱区域特性(1)序号项目名称景观成本(元/m2)其中软景成本(元/m2)软景成本占总成本比重1.重庆-蓝湖郡东岸26617465%2.重庆-悠山郡一期28718665%3.成都-长桥郡林荫大道及主入口35524368%4.北京-滟澜山56237266%5.北京-香醍漫步36519553%6.重庆-弗莱明戈36121660%7.重庆-紫都城一二期24314560%8.重庆-水晶郦城25112650%9.重庆-观山水28014652%10.重庆-大城小院32517253%11.平均

60%注：软景本钱占总景观本钱平均为60%，软本钱的上下对总景观本钱的上下影响重大软景本钱比重分析A类重庆、成都、上海、苏南4个区域公司B类北京、西安、沈阳3个区域公司影响不同区域软景本钱的主要因素：可使用的苗木种类数量苗木采购本钱苗木运输距离苗木土球大小〔运输本钱〕适宜栽种期的长短栽植成活率冬季是否需用特殊防护3.景观本钱区域特性〔2〕软景本钱的上下对总景观本钱的影响重大一、目标本钱审核结果6部门–文件名三、集团现有工程景观实际本钱1.集团内现有工程景观本钱2.总结及建议A类地区别墅景观本钱序号项目名称单方成本

（元/m2)成本版本主要产品业态说明1.重庆-蓝湖郡东岸269结算成本别墅

2.重庆-悠山郡一期292预结成本别墅

3.无锡-太科园343目标成本别墅、高层

4.重庆-西永一二期350目标成本别墅

5.上海-滟澜山350目标成本别墅

6.重庆-江与城二期33#地块352目标成本别墅、花园洋房、高层

7.成都-长桥郡一期352

预结成本别墅8.成都-长桥郡二期356目标成本别墅

9.重庆-睿城一二期361目标成本别墅、花园洋房、高层

10.重庆-江与城三期A组（7-5A联排）390目标成本别墅

11.上海-郦城443目标成本别墅、高层

平均成本351

红线表示现平均本钱351元/m2。注：因挡墙结构、荣耀工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个工程都有，且其对本钱影响较大，故本表中未含此局部本钱A类地区花园洋房景观本钱序号项目名称单方成本

（元/m2)成本版本主要产品业态说明1.成都-弗莱明戈一期310目标成本花园洋房、高层

2.重庆-大城小院

340

结算成本花园洋房硬景面积23%，且大量结构挡墙装饰3.重庆-悠山郡三期352目标成本花园洋房

4.重庆-江与城二期33#地块352目标成本别墅、花园洋房、高层

5.重庆-弗莱明戈

360

结算成本花园洋房重庆第一个花园洋房项目，植物种植过密，软景成本可降30~40元/m26.重庆-睿城一二期361目标成本别墅、花园洋房、高层

7.重庆-江与城20#地块

367

预结成本花园洋房

8.重庆-郦江376目标成本花园洋房、高层

9.重庆-悠山郡二期385目标成本花园洋房、高层

平均成本356

红线表示现平均本钱356元/m2注：因挡墙结构、荣耀工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个工程都有，且其对本钱影响较大，故本表中未含此局部本钱A类地区高层景观本钱序号项目名称单方成本

（元/m2)成本版本主要产品业态说明1.重庆-紫都城一二期279结算成本高层

2.重庆-水晶郦城289结算成本高层

3.重庆-观山水300结算成本高层

4.成都-弗莱明戈一期310目标成本花园洋房、高层

5.成都-三千里

340

预结成本高层

6.无锡-太科园343目标成本别墅、高层

7.重庆-江与城二期33#地块352目标成本别墅、花园洋房、高层

8.重庆-睿城一二期361目标成本别墅、花园洋房、高层

9.成都-三千城365目标成本高层

平均成本349

红线表示现平均本钱349元/m2。注：因挡墙结构、荣耀工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个工程都有，且其对本钱影响较大，故本表中未含此局部本钱A类地区高层景观本钱序号项目名称单方成本

（元/m2)成本版本主要产品业态说明10.重庆-郦江376目标成本花园洋房、高层

11.重庆-悠山郡二期385目标成本花园洋房、高层

12.成都-翠微清波

391

预结成本高层

13.上海-郦城443目标成本别墅、高层

14.重庆-MOCO452目标成本高层项目具有一定特殊性（硬景面积比例80%），成本较高，未纳入平均统计15.重庆-春森彼岸二期465目标成本高层项目具有一定特殊性（大量竖向景观处理），成本较高，未纳入平均统计16.重庆-春森彼岸一期512目标成本高层项目具有一定特殊性（大量竖向景观处理），成本较高，未纳入平均统计

平均成本349

注：因挡墙结构、荣耀工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个工程都有，且其对本钱影响较大，故本表中未含此局部本钱红线表示现平均本钱349元/m2。B类地区别墅景观本钱序号项目名称单方成本

（元/m2)成本版本主要产品业态说明1.北京-香醍漫步365预结成本别墅、花园洋房

2.北京-牛山二期380目标成本别墅、花园洋房

3.北京-花盛香醍419目标成本别墅、花园洋房

4.西安-曲江盛景460预结成本别墅

5.北京-滟澜山562预结成本别墅

6.北京-颐和原著934目标成本别墅产品定位差异较大，未纳入平均统计

平均成本437

红线表示现平均本钱437元/m2。注：因挡墙结构、荣耀工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个工程都有，且其对本钱影响较大，故本表中未含此局部本钱B类地区花园洋房景观本钱序号项目名称单方成本

（元/m2)成本版本主要产品业态说明1.西安-半坡项目360目标成本花园洋房、高层

2.北京-香醍漫步365

预结成本别墅、花园洋房

3.北京-牛山二期380目标成本别墅、花园洋房

4.北京-花盛香醍419目标成本别墅、花园洋房

平均成本381

红线表示现平均本钱381元/m2。注：因挡墙结构、荣耀工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个工程都有，且其对本钱影响较大，故本表中未含此局部本钱B类地区高层景观本钱序号项目名称单方成本

（元/m2)成本版本主要产品业态说明1.西安-半坡项目360目标成本花园洋房、高层

2.西安-紫都城400目标成本高层

3.北京-唐宁ONE915目标成本高层目标成本差异较大，未纳入平均统计

平均成本380

红线表示现平均本钱380元/m2。注：因挡墙结构、荣耀工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个工程都有，且其对本钱影响较大，故本表中未含此局部本钱一、目标本钱审核结果14部门–文件名四、总结及建议1.总结依据《景观三大纪律十项注意》中对景观效果、软硬景比例的相关规定及集团内现已完成结算工程的景观本钱〔共7个〕、已竣工工程景观预结本钱〔共6个〕，确定集团景观本钱指导价为下表所示〔不含运动场地、室外游泳池、环保降噪工程费用〕，各地区公司可参照集团指导价制定各工程目标本钱分类别墅洋房高层单方成本参照效果单方成本参照效果单方成本参照效果A类地区公司320重庆蓝湖郡、重庆悠山郡一期、成都长桥郡310重庆弗莱明戈、重庆大城小院300重庆水晶郦城、成都三千里B类地区公司420北京香醍漫步380北京香醍漫步360上述指导价每年回忆一次。2.建议软景本钱占总景观本钱的比重较大，针对软景本钱管控有如下几点建议，供各地区公司参考：合理掌控植物栽植密度，防止不必要的浪费，景观本钱人员可以通过苗