龙盛世纪城-竞品分析

2010年湘潭商品房价格走势2005年-2010年10月湘潭商品房供求走势调控下的市场大势：湘潭房地产市场受政策影响较小，规模逐年扩张，房价保持了稳定持续上涨势头2010年，湘潭市商品房供给206.8万平米，为09年全年供给量的1.64倍〔09年商品房供给125.81万平米〕；其中商品房成交面积达215.7万平米，较09年增长近30%；供求方面，2010年供求系数为0.96，市场持续供不应求；2010年，湘潭房地产价格持续稳定增长，12月商品房成交均价涨至3084元/平米1、区域地段相似；2、规模相当；3、推售时间重叠；4、产品面积段类似；1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略竞争对手筛选的四大原那么竞争对手锁定一级竞争对手：香樟园南院白石古莲城宜华湘江名城二级竞争对手：建鑫城国际东方名苑中地凯旋城市场竞争分析——锁定竞争对手白石古莲城香樟园南院盘龙名府盘龙御景园建鑫城国际社区东方名苑中地凯旋城宜华湘江名城本案1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略香樟园南院——10.9万平米高尚社区；产品涵盖两/三/四房，面积段90-145平米；二期将推3栋约3万㎡，预计今年5月份开盘占地3.9万㎡总建面10.95万㎡物业形态6-9F/10F/15-18F小高层绿化率41.37%容积率2.96面积段90-145㎡二房至四房均价4000元/平米项目地址雨湖区熙春路888号

开发商湘潭城郊置业有限公司

以春夏秋冬四季命名组团园林，四季常绿；大规模社区配套商业，综合会所提升社区档次约42%超高绿化率，精心打造河西品质高尚人居社区规划配套分析：规划有四季花园园林，商业中心，综合会所；整体规划一般，无明显特色1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗趋势四房：141.76㎡两房：92.34㎡三房：132.88㎡户型方正，全明户型干湿分区，动静分区主卧飘窗设计；客厅朝南，带大阳台卧卧朝南，采光面大主卧带独立阳台，衣帽间，表达户主尊贵地位4.5米宽客厅、餐厅横厅设计，采光足共卫靠近厨房，远离次卧，实用不便4.5米宽客厅、餐厅横厅设计，采光好卧卧朝南，带独立阳台或飘窗干湿分区，动静相离，私密保证产品分析：户型中规中矩，无入户花园，且缺乏创新与亮点，局部户型存在硬伤，户型难以与本案抗衡1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗趋势香樟园南院：两房产品通透性好，双阳台设计，中规中矩，景观价值低，且面积浪费多；三房产品缺少创新，附加值较低；本案两房：面积更经济紧凑〔87.9平以下〕，舒适度高，附加值高，竞争占优！本案三房：创新与灵活度高，附加值高，面积紧凑实用，竞争占优！本案四房：豪华尺度，180平以上；客户更高端优势分析〔+〕劣势分析〔-〕一期已经入住，社区居住气氛更浓厚社区规划配套齐全外乡品牌开发商，品质信得过片区属于老城区，交通等市政配套落后户型缺乏创新，没有亮点，且存在硬伤缺乏突出的外部优质景观竞争对抗策略1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略竞争对抗策略：本案与香樟园南院在区位，配套上竞争持平；本案规模、景观更优，因此本案可从规模、景观上进行对抗。白石古莲城：——百万级双景中式物业，河西高端品质豪宅；目前售价4000元/平米，在售产品130平三房，170平四房，目前在售一期夏荷里组团；二期下半年预售占地3.87万㎡（一期）总建面约100万㎡物业形态18-29层小高/高层；塔楼容积率3.1外立面风格中式现代价格均价4000元/平米项目地址湘潭市河西白马湖西侧开发商晨辉建工集团物管公司/物业费晨辉物业/待定形象定位LUTUSCITY·100万㎡国粹公园城白石古莲城本案1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略规划开发：工程分四期开发，目前开发的为一期，共8栋，为18-29层小高层、高层，塔式、板楼相结合ADCFEGH一期二、三、四期工程整体分析四期开发，分别为夏荷里、松竹里、滨湖园、枫林园四组团，目前开发一期夏荷里组团；一期共7栋18-29层高层建筑，板式，塔式相结合；目前推出楼栋为E、F、H栋；规划上采取人车分流设计，中央水景园林；1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略产品分析：一梯两户/两梯四户，大尺度公园景观豪宅，一步式阳台设计，室内即使可欣赏户外美景大客厅、大卧室设计，舒适宽敞；户户入户花园设计弱化观景阳台，增大客厅面宽及面积，将景观引入室内；一步式阳台，双层挑高；95-101平两房173-177平四房127-139平三房1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略板楼设计，户型通透入户花园设计，附加值高卧卧朝南，卧卧带飘窗设计大客厅、大卧室设计，舒适宽敞；弱化观景阳台，增大客厅面宽及面积，将景观引入室内；一步式阳台，双层挑高；白石古莲城：二房、三房、四房以宽舒见长，尺度阔绰，注重利用公园景观与江景利用；高度舒适性；本案两房：舒适度高，附加值高，竞争占优！本案三房：创新与灵活度高，附加值高，面积紧凑实用，竞争持平！本案四房：户型中规中矩，创新缺乏，竞争不占优势优势分析〔+〕竞争对抗策略：本案与白石古莲城相比在规模、景观、产品上暂时稍弱，在地段，配套，江景资源上优势明显，可放大优势，进行针对性对抗规模大盘稀缺白石公园景观物业稀缺江景物业内部中心园林景观稀缺的中式现代建筑劣势分析〔-〕1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略属于旧城区，周边环境形象一般交通线路少，出行不甚便捷四房产品面积偏大，总价过高一步式样阳台设计，赠送率不高竞争对抗策略湘江名城：体育公园物业，160万㎡江景大盘；粤派实力开发商宜华集团代表作；目前开发一期产品，与本工程全年竞争占地面积830亩总建面160万㎡物业形态12/14/17/25小高层/高层、洋房、别墅容积率3.0建筑类型板式、点式装修标准毛坯项目地址湘潭市体育中心西南面开发商湘潭市宜华房地产开发有限公司总户数1184户均价3800元/㎡1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略规划配套分析：通过沿江建筑错位排布，最大化利用江景资源；利用体育馆等市政配套，将工程打造为运动健康体育地产工程，外部资源内部化，实现工程价值体育馆工程主入口设置在体育馆对面，有利于利用体育馆配套，将外部配套资源内部化，实现工程价值通过内部中央水景园林打造，提升周边别墅、洋房产品价值，弥补外部资源缺乏1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略产品设计：欧陆新古典主义风格；户型设计大气，尺度舒适；以三房为主打户型，产品极具竞争优势132.17㎡三房餐厅与客厅相连，南北通透，空气流通顺畅主卧与次卧步入式落地窗设计，展现尊贵南向观景阳台与北向生活阳台设计，空间明朗4.7米超大开间客厅，尊贵专享；餐厅与客厅相连，南北通透主卧270°全景窗设计，品赏四季美景；私家空中花园设计，品味休闲北向次卧270°拐角飘窗设计与南向次卧飘窗设计，空间更为开阔163.4㎡四房双阳台入户花园观景阳台83.5㎡二房1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略优势分析〔+〕劣势分析〔-〕160万平米规模社区；占据城市有利地段；拥有一线江景，物业类型丰富；以运动为主题，走体育地产开展模式江景资源利用率较低；工程整体缺乏特色和亮点；工程整体档次受运动主题影响竞争对抗策略1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略竞争对抗策略：本案与湘江名城相比无明显特殊优势，但本案同样拥有一线江景，因此本案在园林打造、江景利用上假设能够有所创新与突破，以及通过具有特色的主题打造，将能够实现与湘江名城的抗衡中占优势1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略东方名苑——市府品质楼盘标杆；在售二期1、2、3、6栋房源，约8.7万平米，产品面积89-190平米，预计今年4月将推出4，5栋房源占地18万㎡总建面100万㎡物业形态18-31层高层板楼绿化率35%容积率3.8面积段89-190㎡两房至四房均价4500元/㎡本案二期配套丰富，包括1.2万平米会所、泳池、健身房等公共配套，15万平米商业，以及中心1.8万平米的湖景资源，工程依旧是湘潭首屈一指的标杆之作。占据湘潭市府央区核心地段，坐享区域顶级配套，整体档次高规划配套分析：二期以公园居为工程主题定位，规划有1.8万平米中心湖景，以及1.2万平米公共配套，15万平米商业1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略中心湖景商业会所、健身房自身配套周边配套市政府、市委、人大、政协湘潭电视台、房产局湘潭大剧院、东方红广场、湖湘公园步步高、红旗商贸、建鑫家居广场、建设银行、工商银行、农业银行湘潭第六医院、妇幼保健院1.2万会所配套15万商业配套1.8万湖景配套社区幼儿园、篮球场产品分析：产品面积跨度大，在89-190平米之间，户型以两房三房为主，赠送面积大，户型设计合理，产品竞争力强1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略B型：两房106平米A型：三房139平米C型：三房134平米D型：三房143平米户型中规中矩，主卧带独卫；户型舒适尺度大，但面积浪费多；动静分区不合理，性价比低；户型中规中矩，主卧带独卫；客厅餐厅一体，舒适尺度大；阳台进深大且开阔户型中规中矩，主卧带独卫；双阳台设计，舒适性强；落地飘窗设计，凸显产品价值；户型中规中矩，主卧带独卫；三景观阳台，双飘窗设计，创新十足；超大客厅，衣帽间，储藏室等设计提升产品价值东方名苑：两房产品中规中矩，缺乏亮点，性价比低；三房舒适尺度较好，创新点多；四房较奢华，面积尺度，同时面积浪费也多，缺少创新亮点；本案两房：舒适度高，附加值高，竞争占优！本案三房：创新与灵活度高，附加值高，面积紧凑实用，竞争持平！本案四房：户型方正大气，产品拥有空中花园，附加值高,竞争占优！优势分析〔+〕劣势分析〔-〕占据市府中央核心地段，区位价值与配套优势明显；内部湖景资源与周边公园配套使工程景观价值突出；一期销售的“叫好叫座”，使工程品质与品牌形象深入人心产品以大户型为主，面积尺度大，总价高，浪费面积多；户型缺乏创新，性价比与附加值不高；竞争对抗策略1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略竞争对抗策略：本案与东方名苑相比在区位、规模、配套、品牌影响力上全面处于下风，仅能在景观资源上保持一定优势，因此本工程还需进一步放大景观价值与优势，同时在产品级园林上有所突破。1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略建鑫城国际——150万平米城市综合体大盘。目前在售二期5号栋，10号栋约300套左右，以公寓、两房、三房产品为主，预计5月份将推出2期剩余产品建鑫国际社区二期共12栋小高高层产品，目前在售5/10号栋，以公寓与高层住宅为主，户型以两房三房为主，面积段在79-135平米之间1期2期3期4期〔待开发〕〔待开发〕高层住宅+专业家居商业高层住宅+商业+写字楼本案占地32万㎡总建面二期30万㎡，总体150万㎡物业形态18/29/21层高层住宅、商业、办公容积率4.35物业类型公寓，高层住宅，商业均价4000元/平米规划配套分析：工程规划有9000平米市政广场，东南亚风情园林，人人乐超市，以及酒店与写字楼，公寓等，整体上属于新城综合体工程，周边配套完善，工程综合素质较高1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略东南亚风情园林——云顶雅境市政广场酒店与写字楼自身规划与配套人人乐超市、崇尚百货东南亚风情园林、空中游泳池棋牌室、健身中心、SPA、桑拿咖啡沙龙、红酒品鉴屋周边配套一期成熟配套商业中国银行、农业银行、交通银行车行〔雪佛兰4S店〕宝塔医院湘潭职业技术学院、火炬小学一期商业产品分析：产品线丰富，涵盖两/三/四房，面积段跨度在79-140平米，户型设计合理，具有创新性及高舒适性，性价比及附加值均较高，产品竞争力强大1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略83平米两房109平米三房140平米四房产品方正实用，布局合理户型舒适尺度较好，但缺少灵活与创新；阳台面积较大，景观价值较好；产品功能分区合理，紧凑实用；户型舒适尺度较好，附加值较高，赠送入户花园，大阳台，拐角飘窗等；户型设计较为奢侈，舒适尺度大；多阳台，入户花园设计，提升了产品的附加值与性价比；产品具有较强的灵活性与创新性；建鑫城国际：二房周正实用；三、四房户型周正，赠入户花园，飘窗，户型舒适度高本案两房：面积更紧凑；本案三房：创新与灵活度相对低，无竞争优势！本案四房：豪华尺度，180平以上；客户更高端优势分析〔+〕劣势分析〔-〕城市综合体大盘，影响力较大；地段优势较明显；各种生活配套完善，综合素质高；物业类型丰富，吸附力强；东南亚风情主题园林，独具特色产品以大户型为主，户型设计上存在缺乏，得房率低无强势景观资源竞争对抗策略1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略竞争对抗策略：本案与建鑫城国际社区相比在规模、配套、产品上处于下风，仅在景观上具有优势，因此可通过一线江景实现竞争差异化，表达优势。1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略中地凯旋城——法国风情贵族生活住区。工程分三期开发，目前在售二期共11栋，约600套左右，建筑面积4.5万平米，预计销售周期将持续到2011年下半年工程共分三期开发，目前一期售罄，2010年10月31日二期开盘，产品主打50㎡一房，105㎡、111㎡三房，36000㎡法式园林随着呈现，占地9.65万㎡总建面24.54万㎡（二期4.5万㎡）物业形态16栋11层小高层、10栋18层高层容积率2.54套数1352绿化率37.69%售价3800元/平外立面法式古典本案规划配套分析：规划有3.6万法式风情的中央皇室园林，以及凡尔赛广场，一期8000平米商业也逐渐成熟，周边配套也较为完善，工程整体素质较好1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗趋势3.6万平米中心园林二期规划及配套工程规划有3.6万平米皇室园林以及一期8000平米商业，同时凡尔赛广场、香水广场南北照应，胜利女神广场、皇冠水景广场、水世界广场点缀其间、错落有致。埃菲尔园、凡尔赛园、塞纳园、雨果园四大组团将完全展现法式风情生活产品分析：产品主打一房和三房户型，面积段在50-133平米之间，以紧凑实用为主，整体中规中矩，功能分区合理，但缺少创新亮点，产品附加值较低，竞争力较弱1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗趋势105平米三房111平米三房户型紧凑实用，分区合理；产品缺少创新与亮点，附加值较低；户型紧凑实用，分区合理；产品呈L型，是产品一大缺陷；产品缺少创新与亮点，附加值较低；二期优势分析〔+〕劣势分析〔-〕稀缺的法式异域风情生活社区；占据城市有利地段；有成熟的园林实景展示；周边配套较为完善产品设计单一，产品线不够丰富，户型存在缺陷；工程整体缺乏品质感竞争对抗策略1竞争对手锁定2竞争对手分析3竞争对抗策略竞争对抗策略：本案与中地凯旋城相比最核心优势在于景观，假设本案在园林打造上也能够有所创新与突破，将全面压制中地凯旋城区域典型工程产品综合对抗分析——市场仍然缺乏具有特色主题的工程，本案除地段、配套、景观具有一定优势外，规划、品牌、产品等其他方面素质不占绝对优势地段对抗配套对抗产品对抗景观规划对抗品牌对抗香樟园南院熙春路社区商业配套90-145平一房至四房四季主题园林湘潭城郊本土开发商盘龙名府福星中路和双拥路交汇处银行、学校、商业小高/高层73-140平二房-四房中央湖景园林、宝塔公园湘潭盘龙置业，本土企业白石古莲城河西白马湖西侧会所，社区商业90-170二房-四房中央园林水景、白石公园、江景湘潭晨辉建鑫城国际社区河东大道与双拥路交汇东北处40万商业配套39-170平一房-四房东南亚风情园林城市综合体建鑫置业，港资集团企业，实力雄厚东方名苑河东中心板块20万商业配套会所水景园林多层、小高层、高层82-102两房、119-146三房、153-190四房1.8万平湖景园林商业街、广场

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